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1、从土地市场看上海楼市上海房地产市场内部分享会房市场：上海是少数依然存在倒挂红利的市场调控政策中的限价制度，是当前投资拿地的指导方针，这些区域凡是存在一二手倒挂红利（指新房因为限价远低于周边二手房价格）的项目，是最安全的投资标的。连云港 徐州宿迁淮安长三角城市限价红利图盐城长三角重点城市价差系数比较衢州台州限价红利大，覆盖区域广城市暑鬻一二手倒挂情况高层最限价/均价上海8.2核心区倒挂5万壮1650箔4928杭州4.1核心区倒挂3万以上699000/34626中心冬域1-2万2.02核心区内倒挂，核。区倒444的/22。1。苏州3.2 挂2-3万，最核心地段倒挂_6万1.86古核心区有倒挂，核心
2、区倒b52O5/3b7O8南京3 02挂2-3万1.77-Bin7夏核心区倒挂30000/20337口胆1.2 万1.29宁波3.25核心区区域倒挂0.5-1万52000/263201.9734630/24616去锡2 3万倒柱1 ac2.54202 S86 S1-77 鼻 J”,上海 杭州 苏州 南京 合肥 宁波 无锡_ u存在限价红利，覆盖部分区域丽水 温州基本不存在限价红利高层最高价/低价高层最高价/均价比值比值新房市场：上海整体供需平衡，量跌价涨2 0 2 2年11 0月上海商品住宅新房销售额5 1 8 5亿元，成交面积8 1 0万nf ,成交套数7 1 2 8 0套，成2 0 2 2
3、年11 0月上海商品住宅新房销售额5 1 8 5亿元，成交面积8 1 0万nf ,成交套数7 1 2 8 0套，成一供应面积（万方） 成交面积（万方）交易均价（元/肝）在受到疫情影响连续新房市场：上海库存处于历史低位，安全边际高2015年年初是上海的库存高峰期，全市库存高达1 0万套，合计1 5 5 4万nf存量。之后逐年下 降，至今年年初只有不足4万套，合计5 3 4万由库存房源。上海市商品住宅库存与去化周期月度走势2.00.02017 年2018 年2019 年2020 年2021 年2022 年去化周期（月）新房市场：上海是高门槛准入市场，安全边际高民企扎堆的市场，普遍大面积降价，项目暴
4、雷，市场流动性丧失。上海的新房市场如此稳定，得益于极高的准入门槛全款&自有资金穿透审查。城市保证金要求2022 年 1-8 月 宅地成交宗教出让金（亿元）成交宅地平均总价 （亿元）平均保证金/宗（亿 元）上海全款（含封存 资金）681550.022.822.8南京20%55918.416.73.3苏州20%32504.215.83.2杭州20%1021381.113.52.7无锡20%30400.513.32.7宁波20%44556.712.72.5合肥20%40357.58.91.82022年二手房市场：成交量腰斩，呈现有价无市横盘格局上海2021年前三季度，新房销售7万套，占比23%。二手
5、房销售23万套，占比77%上海2022年前三季度，新房销售6.6万套，占比37%。二手房销售11万套，占比63%从8月L8万套逐步下探至1.5万套荣枯线附近震荡，二手房市场出现博弈僵持局面，未来会逐步传导至新房市1、上海市场总体稳健安全，是资本避险的最佳选择O2、上海的最大风险在于二手房市场横盘，引发连锁反应o 3、总量缩小的前提下，市场分化格局将无法避免的加剧o3、分化流动性不足or价格回归的博弈主城区内供应不足4成，五大新城半壁江山新增建筑面积 （万一）占比中心城区59214%主城区109325%五大新城222851 %其它43410%总计43471 00%2017-2022 年间，中心城
6、区出让地块新增建筑面积592万m仅占14%主城区（浦东、闵行、宝山）1093万山，占比25%五大新城（含嘉定等全区）2228万面，占比51%其它（金山、崇明）434万m1占比10%主城区依然供不应求，非主城区分化明显2021 年上海新房供销比外环内0.71外郊环间0.76郊环外0.912022 年上海新房供销比外环内0.80外郊环间1.05郊环外1.22主城区依然供不应求，非主城区分化明显区域梯度新房市场表现1-9月 供应面 积（万 方）12月 成交面 积（万 方）显性库 存（万 方）去化周 期（月）最高一 二手房 价差土地市场（纯宅 地）中心城 区中心7区 （不含浦 东）1供不应求，社保积分
7、高88133573.85-6万热度高，一次性报 价主城浦东新区 （不含临港）1.5供不应求，社保积分较 高93.7104655.65-6万分化，外环热度高 ,一次性报价闵行供不应求61.663426.01.5-2热度高，一次性报 价宝山2整体供求平衡，板块分 化：外环内供不应求， 外环外供略大于求70.973182.31.5-2整体热度较高，一 次性报价五大新 城嘉定整体供求平衡，板块分 化：外围乡镇供大于求54.550356.41热度高，一次性报 价青浦整体供不应求，板块分 化：西北部乡镇板块供 大于求60.059365.52-3整体热度高，大虹 桥板块一次性报价松江3整体供大于求，板块分
8、化：西南乡镇板块供大于求63.356487.60.8-1分化，市区外溢板 块一次性报价奉贤整体供大于求，板块分 化，乡镇板块滞销58.656619.9需托底临港供大于求，隐性库存巨 大107384434.6无需托底远郊金山4整体供大于求，乡镇板 块滞销29.6266923.6无需托底崇明供大于求，全面滞销26.9234517.6无需托底合计714.5728.15196.4蒋晓勇好地研究院上海院长1 7年从业经验曾在华发、万科、易居等多家企业从事营销、投资工作主城区高价盘供不应求，市场份额大幅上升2022年18月上海商品住宅成交金额TOP10上海TOP10楼盘住宅销售额和占比情况（% ）1200
9、.01000.0800.0600.0400.0200.00.0年2020 年2021 年2022 年 1-8 月TOP10楼盘住宅销售额（亿 元） 占当年全市商品住宅销售额比例（%）推广名板块金额（亿元）均价（元/H ）全市商品住宅销 售额（亿元）金额占比仁恒海上源杨浦中部195.141183564095.854.8%融创未来金融城唐镇121.90677003.0%瑞虹新城璋庭虹口中部100.001182872.4%颛桥紫薇花园颛桥93.92703192.3%中粮瑞虹海景壹号虹口中部82.071137232.0%华发四季半岛颛桥81.79662672.0%新湖青蓝国际不夜城72.9112105
10、91.8%安康苑不夜城69.431400931.7%融创建发苏河望普陀东部67.73983471.7%金地丰盛道松江新城64.64551931.6%TOP10 总949.539005423.2%25.0%20.0%15.0%2021年上海商品住宅成交金额TOP105.0%0.0%推广名板块金额（亿元）均价（元/耐）全市商品住宅销 售额（亿元）金额占比中粮瑞虹海景壹号虹口中部103.6611590256951.8%中海建国里豫园92.421488701.6%中崇滨江古北中央公 园虹桥镇90.091126071.6%上海蟠龙天地徐泾72.42607421.3%融创未来金融城唐镇70.7268462
11、1.2%浦开仁恒金桥世纪高行68.15718911.2%融信旭辉世纪古美莲花路64.69827211.1%金地茎范嘉定主城区63.98459371.1%中兴路一号不夜城63.811306781.1%翠湖天地五期淮海中路62.381683821.1%TOP10 总752.328828113.2%10.0%土地市场提前反应，非主城区土地缩量供应主城区（市中心7区、闵行.浦东.宝山）共出让4 3宗地块，建筑面积3 7 0万山，总金额1 3 4 0亿元，建筑面积占比3 8%。与去 年占比27 %相比，大幅上升11%。五大新城（包含嘉定.青浦等全区口径）共出让5 2宗地块，建筑面积5 5 6万rrf ,
12、总金额1 0 2 8亿元，建筑面积占比58%。与去年占比67%相比，下降9%。其它区域（金山、崇明）共出让4宗地块，建筑面积3 9万亩，总金额4 8亿元，建筑面积占比4 %。与去年占比6 %相比，下降2 %。与此同时，奉贤.临港的城投平台拿地占比超过8 0 % .浦东4 4 %、松江1 2 % ,金山.嘉定也出现城投托底。2021年和2022年前十月同期上海各区涉宅地成交建面占比2022年2021 年上海新房价格体系所依赖的经济环境正在大幅转变楼市金字塔底层在松动：刚需不足1、经济下行，就业不充分2、刚需市场价格过高台灰搐长宁区川沙新搐大即I口脚a生贡区安浸镇眩家助1街漕平湖市林场徜老三万祥m
13、泥城I沈蔼午黑镇湾游多青浦区徐江区杨浦区上海市吕巷镇拽山港1、未来几年的策略是：稳健置业，精挑细选，主城区可安全上车。2、二手房价格回归看市场博弈，新房价格回调可能性小，阻力大o3、理性看待市场，未来很长一段时间就是市场重新寻找平衡的时代o感谢聆听欢迎交流1、周期初心&定力&新常态经济高速发展的时代，政策就是决定房地产周期的阀门2004 年上海房价疯涨温州炒房团炒楼花房价过快上涨2004 年上海房价疯涨温州炒房团炒楼花房价过快上涨2005 年第一次大调控国八条首付2成变3成第一次降价潮2006 年调控升级国十五条7090政策缩量、观望2010 年调控继续新国十条二套首付5成价稳量跌2011 年
14、调控升级新国八条限购令价稳量跌2012 年调控继续首提支持首套市场博弈震荡以价换量2007 年调控继续6次加息 二套首付5成 艰难前行2013 年调控继续 新国五条 转让开征个税艰难前行本轮大牛市，始于2015年，终于2021年第一阶段：B （房企、城投）与C（购房者）都加杠杆去库存运动时间:2015年-2016年第二阶段：限价助长加杠杆人造牛市防止灰犀牛主要政策：中央去库存导向、3.30新政、各地放松购房政策、大规模棚改并提高货币化比例时间：2017年-2020年第三季度主要政策：限地价、限房价、限购、限贷、限售等政策齐加码，由于限价政策严重地扭曲了市场的调节功能，不 但使限购等政策的抑制效
15、应被对冲，而且兴起了购房者摇号抢限价房与房企摇号抢限价地的热潮，连续四年 的销售额与均价高歌猛进，市场被严重透支。2020年8月，三条红线的规定出台，新一轮去杠杆开始。第三阶段：连环政策去杠杆楼市速冻时间：2020年第四季度-至今主要政策：三条红线去杠杆，金融监管机构限制对高杠杆房企发债，开发贷等措施，以民营企业纷纷暴雷。除了 一线与个别二线城市外，大部分城市的土地市场被速冻。2.走势下行市场，上海是唯一的中流砥柱土地市场：上海总体控制在合理健康水平1 0年间，上海总共出让涉宅用地6 4 5宗，新增建筑面积6736万亩北京总共出让涉宅用地5 3 2宗，新增建筑面积7338万壮深圳总共出让涉 宅
16、用地1 2 2宗，新增建筑面积1 8 5 4万冠杭州总共出让涉宅用地1 3 8 4宗，新增建筑面积1 3 5 6 9万面35000300002500020000150001000050000土地市场：2022年，上海是唯二正增长城市2022年上海涉宅地出让金相当于20 1 5-20 1 7年的出让总额，是2 0 1 8年的5倍。金额之高，史无前例。近几 年一直稳居全国出让金第一的杭州，前10月的涉宅地出让金为1 8 2 7.2亿元，较去年同期的1 994.9亿元，下降84 %。江苏从去年同期的7284.9亿元降至4 2 3 60亿元，同比下降41.9% ,退回到20 1 7-201 8年同期水平。 2021年前十月（亿元） 2022年前十月（亿元）土地市场：上海实际可售住宅只占新增供应75%上海今年出让土地的建筑面积只有1 0 2 9万m1低于2 0 2 1年的1 1 0 6万即使横向比较，较之于合肥1 1 7 4万山，杭州1 1 2 6万m1成都1 0 8 8万山，也可以看出上海并不 存在大量土地超供，土地供应量总体和城市地位能级相匹配。年份涉宅出让宗数出让建筑面积（万心）可售住宅面积（万吊）可售住宅占比2019 年5545241091%2020 年7479650363%2021 年85110678671%2022年110月9996578481%计3133319248475%