《2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理真题练习试卷B卷附答案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理真题练习试卷B卷附答案.docx（21页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理真题练习试卷B卷附答案单选题（共50题）1、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投 资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税 后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A. 10. 0%14. 0%B. 25. 0%35. 0%【答案】D2、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原 则上不得少于工程合同价的（）。A. 20%30%B. 40%50%【答案】D3、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国 内外市场情况、工程项目
2、建成后对社会的影响等进行的研究，属于（）研究阶段。A.投资机会B.初步可行性C.详细可行性A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】A29、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息 为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如 果贷款年利率为7%,则当年应计利息为（）万元。A. 896910B. 10501099【答案】A30、对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】A31、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.回
3、收固定资产余值B.自有资金C.长期借款D.净转售收入【答案】B32、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（）。A.地基正常承载力B.地基最大承载力C.地基最小承载力D.地基容许承载力【答案】D33、某置业投资者以1万元/成的价格购买了 200m2的商业店铺用于出租经 营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为 10年，年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元, 则其偿债备付率是（）。A. 0.211.23B. 2. 013. 23【答案】B34、张锡纯在镇肝熄风汤中配伍生麦芽的用意A.舒达肝气（疏肝解郁）B.消食化积C.健脾开胃D.和胃调中【
4、答案】A35、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）OA.上升B.下降C.不变D.不确定【答案】A36、市场定位通常要遵循的步骤是（）。A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位【答案】A37、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平 滑指数为0.8,则本期预测销售量为（）万台。A. 102120B. 108
5、88【答案】C38、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨 胀率为5. 5%,银行贷款年利率为6. 5%,存款年利率为3.0%,则该项目投资 的实际收益率是（ ）。A. 5. 16%6. 16%B. 6.5%8. 74%【答案】B39、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】C40、下列不属于管理费用的是（）。A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费41、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年， 年利率12%,按年等额偿还。如
6、该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资 的偿债备付率为（）。A. 0. 180. 12B. 3. 395. 00【答案】C42、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（）进行比选。A.净现值法B.等额年值法C.差额内部收益率法D.费用现值法【答案】B43、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%,国债的投资收益率为10%, 市场整体的平均收益率为20%,则房地产业的系统性市场风险系数是（）。A. 0. 250. 50B. 1.52. 00【答案】B44、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是 （）。A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价
7、形式B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般 采用百分制评分法C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模 式D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是 在招标前由招标人编制工程量清单【答案】D45、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】A46、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要 差异在于（）。A.变动成本的设B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D47、为降低房地产开发贷
8、款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应 要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。A. 25%30%B. 35%50%【答案】C48、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行 调查，则属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】C49、房地产投资项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析计算一个或多个风 险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.容许的最低经济效益指标C.期望的最高经济效益指标D.最可能实现的经济效益指标【答案】B50、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例 的是（）。A.空置量
9、B.空置率C.空置水平D.空置面积【答案】B多选题（共20题）1、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的 各种费用，包括（）。A.管理人员工资B.房屋开发费C.财务费用D.办公费E勘察费用【答案】AD2、当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该 企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.资产负债率B.借款偿还期C.投资回收期D.流动比率E.速动比率【答案】AD3、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）OA.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证E
10、.商品房预售许可证【答案】ABCD4、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】ACD5、宏观经济周期循环的扩张过程包括（）。A.繁荣B.衰退C.萧条D.复苏E.重生【答案】AD6、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括 （）0A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】A
11、7、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（）。A.公用设施的维修费B.人员的工资C.抵押贷款还本付息额I）.房产税E.保险费【答案】ABD8、租售方案必须明确的问题包括（）。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格D.项目的评估和决策【答案】A4、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35%可以用于支付 住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%,则该家庭有偿还能力的15 年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A. 28. 6229. 16B. 35. 0048. 24【答案】c5、为适应房地
12、产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商 品房销售价格，该定价方法为（）。A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法【答案】B6、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王 某。当时市场上类似店面的月租金是200元加2,张某与王某就该店面达成的月 租金是180元/m2,租期为5年，费用按法规各自承担。A.剩余3年租期、月租金为200元/川2条件下的净收益于2006年10月的现值 之和B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值 之和E.收款方式【答案】AC9、建筑安装工程费用中的财产保险费，属于
13、（）。A.措施费B.规费C.间接费D.直接工程费E.企业管理费【答案】C10、对置业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式中，既可在处置物业时 实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（）。A.租金收益B.物业增值C.股权增加D.销售收入E.开发利润【答案】BC11、下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（）。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法【答案】D12、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计 算非常重要。A.借款偿还期B.利息备付率C.流动比率D.偿债备付率E速动比率【答案】BD13、可用于互斥方案比选的方法有
14、（）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】AD14、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以（）方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标【答案】AB15、经济评价基础参数中，时间类参数包括（）。A.计息期的起始时间点B.开发期的起始时间点C.建设期的起始时间点D.出租经营期的起始时间点E.投资回收期的起始时间点【答案】BCD16、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场 周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案
15、】AB17、房屋施工面积包括（）几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】ABC18、房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E速动比率【答案】ABCD19、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程【答案】BCD20、根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（）。A
16、.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分散偏好市场D.集群偏好市场E.个体偏好市场【答案】ACD大题（共10题）一、XX商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明 （略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告 一、委托方XX XX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号。 二、估价方XX XX房地产估价有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X级。 三、估价对象 XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至xxxx,属XXXX商贸有限公 司所有。义XXX商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限
17、为40年，即1999年4月1日至2039年3月 31日），土地用途为商业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑 面积为6611m2,总用地面积为2560nl2。自筹资金开发建设，于2001年4月全 部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估XX商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。 六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】二、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房 价的50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额 偿还，年贷款利率为12%,问：（1）抵押贷
18、款额、月贷款利率与月还款额各为 多少（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须 月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第 6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额P=100X50%=50万元；月贷款利率i=12%/12=l%；月 还款额为：A=PX i （1+i） n/ （1+i） n-1 =50 X 1% （1+1%） 240/ （1+1%） 240- l=0. 550543万元二5505. 43元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为： 5505.43/30%二18351.43元（3）该家庭在第6年
19、年初一次提前偿还剩余贷款余 额时，所需偿还金额为Pn=A （ （1+i） n-m-1） /i （1+i） n-m,其中， n=12X20=240, m=12X5=60,代入数据，得到 Pn=5505. 43X （ （1+1%） 240- 60-1） /1% （1+1%） 240-60 =458721. 59 元=45. 87 万元。三、(一)某家庭计划5年后购买一套120ni2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下： (1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元；(2)该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入 的50%储蓄用于购房； (3)该家庭另有一套房产出
20、租，每月净租金收入为 1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时 首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情 况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？(假设银行存款年利率为3肌 按 月计息)【答案】已知:i=3%/12=0. 25%, n=5 错误 12=60, s=0. 5%, Al=12000 错误 50%=6000 (元),A2=1000 元。 方法一： (1) F1=P1 (1+i) n=500000 错误(1+0.25%) 60=580808. 39 (元)；(2) F2=P2 (1+i) n=A/ (i-s)1- (1+s)
21、 / (1+i) n (1+i) n=6000/ (0.25%0.5%)错误1 一(1+0. 5%) / (1+0.25%) 60错误(1+0. 25%) 60=449360. 09 (元)；(3) F3=A2 (1+i) n-1 /i 或者 F3=A2/i 1-1/ (1+i) n (1+i) n=1000 错误(1+0.25%) 60-1 /0. 25%=64646. 71 (元)；(4)F=Fl+F2+F3=580808. 39+449360. 09+64646. 71=1094815. 19 (元)；(5)可购住房总价为：1094815. 19/50%=2189630. 38 (元)；
22、(6)可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92 (元/m2)。 方法二： (1) Pl=50 万 元；四、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房 价的50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额 偿还，年贷款利率为12%,问：(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为 多少(2)如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须 月收入多少，才能购买上述住宅(3)如果该家庭在按月等额还款5年后，于第 6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】(1)抵押贷款额P=100X50%=50万元;月贷款利
23、率i=12%/12=l%；月 还款额为：A=P X i (1+i) n/ (1+i) n-1 =50 X 1% (1+1%) 240/ (1+1%) 240- l=0. 550543万元二5505. 43元；(2)该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为： 5505.43/30料18351.43元(3)该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余 额时，所需偿还金额为Pn=A ( (1+i) n-m-1) /i (1+i) n-m,其中， n=12X20=240, m=12X5=60,代入数据，得到 Pn=5505. 43X ( (1+1%) 240- 60-1) /I% (1+1%) 240-60=4
24、58721.59元=4587万元。五、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产 转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越 差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地 产，越影响房地产的使用，变现能力越弱
25、。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地 产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙 楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比 小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价
26、高，变现能力较弱。6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例 如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的 商业用房变现能力弱。【答案】六、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产 转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越 差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能 力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；
27、办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地 产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地 产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙 楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模
28、大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比 小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例 如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的 商业用房变现能力弱。【答案】七、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2, 建筑密度为60%,用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40 年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如 下。 （1） 土地价格估算根
29、据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/成。则土地价格为：1200X2310X60%= 1663200 （元）-166. 3 （万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/成。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%,开发商利润率为20%,则利息为：2175义0.5乂5.85%63.6（元 /m2） o开发商利润为：2175X20%=435 （元/n）2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%,已使用5年，根据定率折旧法公式，其 成新率为：1- （1-
30、2%） X5/60X100%=92%o建筑物现值为：（2175 +63.6 + 435） X92%X2310 = 5681934. 72 （元）7568. 2 （万元）。（3）估价结果确定 166. 3 + 568. 2 = 734. 5 （万元）【答案】八、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1. 5万m2,估价目的是为确 定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵 押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析 1.根据房地产估价规范（GB/T502911999）,主要的估价方
31、法有市场 法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工 程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以 采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以 采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法 三种估价方法。2 .假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出 及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押， 所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资
32、本化率、收益乘数，将未来收益转换 为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价 值。 4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将 重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建 工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资 料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因【答案】九、（一）某家庭计划
33、5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入 的50%储蓄用于购房； （3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为 1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时 首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情 况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%,按 月计息）【答案】已知:i=3%/12=0. 25%, n=5错误12知0, s=0. 5%, Al=l案00错误 50
34、%=6000 （元）,A2=1000 元。 方法一： （1） F1=P1 （1+i） n=500000 错误（1+0.25%） 60=580808. 39 （元）；（2） F2=P2 （1+i） n=A/ （i s）1- （1+s） / （1+i） n （1+i） n=6000/ （0. 25%-0. 5%）错误1 一（1+0. 5%） / （1+0. 25%） 60错误（1+0. 25%） 60=449360. 09 （元）；（3） F3=A2 （1+i） n-1 /i 或者 F3=A2/i 1-1/ （1+i） n （1+i）n二 1000 错误（1+0.25%） 60-11 /0. 25
35、%=64646. 71 （元）；（4）F=Fl+F2+F3=580808. 39+449360. 09+64646. 71=1094815. 19 （元）；（5）可购住房总价为：1094815. 19/50%=2189630. 38 （元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92 （元/m2）。方法二：（1） Pl=50 万元；一十、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划 部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改 为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理
36、完变更手续，后因债务问题需转让该 套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的 价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴 于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商 铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象 按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员
37、实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可 以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、 施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商 铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象 改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估 价对象类似住宅市场均价为8000元/m2,类似商铺市场均价为20000元/m2。若 估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余 价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值
38、为最大。 综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前 提。【答案】c.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年 租期的价格D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的 现值之和【答案】D7、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A.吸纳率分析B.房地产市场的商业周期分析C.家庭规模与结构分析D.投资购买和使用购买的比例分析【答案】B8、某房地产投资项目要求的目标收益率为10%,当通货膨胀为3%时，为消除通 货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（）O6. 8%A. 10.
39、 0%13. 0%B. 13. 3%【答案】D9、某房地产投资企业在一定口期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万 元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则 该房地产投资企业的流动比率为（）。A. 150%200%B. 300%400%【答案】C10、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费 用和财务费用是（）。A.营业成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资【答案】C11、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（）OA.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围
40、划分的D.按照房地产购买者目的划分的【答案】B12、商品房开发市场通常是典型的（）市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断【答案】B13、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入 问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金【答案】B14、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时 期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量【答案】D15、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格B.最低租售数量
41、C.最低建安成本D.最高土地取得价格16、如果银行存款的利率为io%,为在1年后获得n ooo元，现在应该存入银 行（）。A. 12 000 元10 000 元B. 9250 元9929 元【答案】B17、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金 和（）构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【答案】B18、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按 年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年 净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A. 9. 00%8. 05%B
42、. 30. 00%7. 52%【答案】D19、()是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择【答案】B20、某房地产投资项目的目标收益率为10%,内部收益率为16%,实际收益率为 12%,银行贷款利率为7. 5%,则通货膨胀率是()。A. 1.82%2. 33%B. 3. 57%5. 45%【答案】c21、问卷法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于(),目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查【答案】D22、开发项目全部
43、投资的内部收益率表明（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】A23、下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的 是（）。A.征地区域农民自住住宅项目B.廉租住房项目C.医疗卫生用地D.基础设施用地【答案】D24、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5队计息周期为一年，实 际利率是（）。A. 106. 12%6. 17%B. 50.21%6. 00%【答案】B25、房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境【答案】B26、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法， 属于（）。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【答案】A27、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中 利多销”的开发商定价方法称为（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法【答案】B28、开发投资的投资者主要是（）。