《2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷B卷附答案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷B卷附答案.docx（21页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷B卷附答案单选题（共50题）1、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短 时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【答案】A2、房地产开发的程序主要分为（）阶段。A.决策分析、规划设计、建设、租售B.决策分析、可行性研究、建设、租售C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段D.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理【答案】C3、从金融角度理解，（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。A.
2、投资B.投机C.信托D.储蓄D.办公用房租赁市场升温【答案】A29、某家庭向银行申请了一笔年利率为6. 5%,期限为15年的住房抵押贷款， 月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044. 54 元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。A. 3853. 103868. 52B. 3883. 994187. 36【答案】B30、房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于 投资决策过程中的（）。A.决策阶段B.分析阶段C.策略阶段D.明确投资者目的、目标和约束条件阶段【答案】C31、（）是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。A.资产负债率B.流
3、动比率C.偿债备付率D.利息备付率【答案】A32、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营【答案】D33、现金流入中不包括租金收入的是（）。A.开发-销售模式B.购买-持有出租-出售模式C.开发-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出租-出售模式【答案】A34、相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。A.长期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】A35、某开发商向银行申请了年利率为9姒期限为15年、按年等额偿还的一笔 总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为（）万元。A. 3.414. 05B. 4.
4、5912. 59【答案】A36、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】C37、下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（）。A.资产市场上的供给是由空间市场决定的B.资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平C.房地产市场大部分时间处于一种均衡状态D.在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同【答案】D38、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平 方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住
5、房为450万平方米，则该市2011年末的住房空 置率是（）。A. 9%12%B. 12. 5%15%【答案】D39、王某住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利 率变化，则各期还款额（）。A.逐渐减少B.逐渐增加C,数额相等D.先增后减【答案】A40、一般来说，通货膨胀会导致折现率（）oA.小于利率B.大于利率C.降低D.提高【答案】D41、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（）。A.养老保险费B.失业保险费C.医疗保险费D.劳动保险费【答案】D42、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通 过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济
6、效益，这种目标市场选择的模式 属于（）。A.选择专业化B.市场集中化C.市场专业化D.产品专业化【答案】B43、制定会计核算制度的依据是（）。A.基本准则B.中华人民共和国会计法C.具体准则D.国家统一的会计制度【答案】A44、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买 者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元， 投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%,则考虑物业增值 时该店铺的投资回报率为（）。A. 7. 1%12. 0%B. 13. 1%19. 1%【答案】D45、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严
7、或放松贷款 条件，则会给银行带来（）。A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险【答案】D46、我国目前国家债券的收益率为9%,经测算，零售商业用房市场相对于整个 投资市场的风险系数为0.23,整个投资市场的平均收益率为18%,则零售商业 用房的预期收益率为（）。A. 11.07%12. 45%B. 13. 59%10. 78%【答案】A47、小跨度厂房是指跨度小于或等于（）米的单层工业厂房。A. 48C. 12D. 15【答案】C48、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】D49、以抵押贷款方式向土
8、地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地 （）的 70%。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入【答案】A50、进行会计查账的首要工作是（）。A.查阅会计账簿B.查阅会计凭证C.检查会计错弊D.查阅会计核算形式【答案】B多选题（共20题）1、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周 期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】AB2、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E,差额投资内部收益率法【答案】BD3、可行性研
9、究的步骤包括（）。A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.财务评价和投资评价E.编制可行性研究报告【答案】ABC4、收益性物业的经营费用包括（）。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E清洁卫生费【答案】ABC5、房屋施工面积包括（）几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】ABC6、房屋施工面积包括（）几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施
10、工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】ABC7、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为（）分析。A.区域房地产市场B.全国性房地产市场C.专业房地产市场D.细分房地产市场E.项目房地产市场【答案】AC8、当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该 企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.资产负债率B.借款偿还期C.投资回收期D.流动比率E.速动比率【答案】AD9、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。A.金融投资型B.收益型C.实物投资型4、某店铺的购买价
11、格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资 金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益 增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%,则考虑物业增值时该店铺的投 资回报率为（）。A. 8. 1%16. 0%B. 19. 1%23. 1%【答案】c5、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】B6、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是 （）oA.开发一销售B.开发一持有出租一出售C.购买一持有出租一出售D.购买一更新改造一出售D.机会型E.
12、收益加增值型【答案】BD10、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】AD11、房地产技术发展环境调查包括（）等。A.社会拥有量B.新产品的国内外先进水平C.新产品的技术现状和发展趋势D.通讯及交通运输E.能源与资源供应【答案】BC12、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是（）。A.物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入B.它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C.能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的
13、变化D.它代表物业实际获取的收入E.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】ABC13、建筑安装工程费用中的财产保险费，属于（）。A.措施费B.规费C.间接费D.直接工程费E.企业管理费【答案】C14、收集一手资料常用的方法有（）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】ABD15、房地产价格迅速上升，产生的影响有（）。A.产生负外部性B.产生正外部性C.影响整体经济的持续稳定发展D.导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机E.导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题【答案】ACD16、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）OA.市场定位B.资金
14、落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期【答案】AC17、下列选项中，关于原始凭证的审核内容说法正确的有（）。A.审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经 办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额B.凭证签章审核C.凭证金额审核D. 一式几联的原始凭证，应当注明各联的用途，只能以其中的一联作为报销凭 证E.一式几联的发票和收据，必须用双面复写纸套写，包括发票和收据本身具有 复写功能的，各联必须写透，并连续编号【答案】ABCD18、开发商的定价方法有（）。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【
15、答案】ACD19、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有()。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC20、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某 投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成 本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%,财务费用占年 平均经营收入的10%,则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有()OA.投资利润率为16. 67%B.投资利润率为2
16、2. 50%C.资本金利润率为31. 25%D.资本金利润率为37. 50%E.资本金利润率为62. 50%【答案】AC大题(共10题)一、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为L 5万m2,估价目的是为确 定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵 押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析 1 .根据房地产估价规范(GB/T502911999),主要的估价方法有市场 法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工 程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；
17、估价对象为商业房地产，故可以 采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以 采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法 三种估价方法。2 .假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出 及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押， 所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换 为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可
18、采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价 值。 4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将 重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建 工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资 料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因【答案】二、本次估价背景情况如下： 估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢 临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部 门
19、原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为 商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套 住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价 值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于 土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商 铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所
20、以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可 以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、 施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商 铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象 改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/n）2,类似商铺市场均价为20000元/m2。若 估价对象改建为商铺使用，扣
21、除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余 价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。 综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前 提。【答案】三、XX商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明 （略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告 一、委托方X XXX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号。 二、估价方XX XX房地产估价有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X级。 三、估价对象 XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至XXXX,属XXXX商贸有限公 司所有。
22、XX XX商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月 31日），土地用途为商业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑 面积为6611012,总用地面积为2560m2o自筹资金开发建设，于2001年4月全 部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估XX商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。 六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】四、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房 价的50%,其余房款用抵押
23、贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额 偿还，年贷款利率为12%,问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为 多少（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须 月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第 6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额P=100X50%=50万元;月贷款利率i=12%/12=l%；月 还款额为:A=PXi（l+i）n/（l+i）n-l=50Xl%（l+l%）240/（l+l%）240-1=0.550543万元=5505. 43元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为:
24、5505. 43/30%二18351. 43元（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余 额时，所需偿还金额为Pn=A （ （1+i） n-m-1） /i （1+i） n-m,其中， n=12X20=240, m=12X5=60,代入数据，得到 Pn=5505. 43X （ （1+1%） 240- 60-1） /I% （1+1%） 240-60 =458721. 59 元=45.87 万元。五、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310nl2, 建筑密度为60%,用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40 年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估
25、。采用成本法，其计算过程如 下。 （1） 土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元加2。 则土地价 格为：1200X2310X60%=1663200 （元）-166.3 （万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/n）2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%,开发商利润率为20%,则利息为：2175X0.5X5.85%-63.6 （元 /成）。开发商利润为：2175X20% = 435 （元/n）2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为
26、2队 已使用5年，根据定率折旧法公式，其 成新率为：1- （1-2%） X5/60X100% = 92%o建筑物现值为：（2175 +63.6 + 435） X92%X2310 = 5681934. 72 （元）%568. 2 （万元）。（3）估价结果确定166. 3 + 568. 2 = 734. 5 （万元）【答案】六、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入 的50%储蓄用于购房； （3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收
27、入为 1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时 首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情 况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%,按 月计息）【答案】已知：i=3%/12=0. 25%, n=5 错误 12=60, s=0. 5%, Al=12000 错误 50%=6000 （元），A2=1000 元。方法一：（1） F1=P1 （1+i） n=500000错误（1+0.25%） 60=580808. 39 （元）；（2） F2=P2 （1+i） n=A/ （i s）1- （1+s） / （1+i） n
28、（1+i） n=6000/ （0.25%0.5%）错误1 一（1+0. 5%） / （1+0.25%） 60错误（1+0. 25%） 60=449360. 09 （元）；（3） F3=A2 （1+i） n-1 /i 或者 F3=A2/i 1-1/ （1+i） n （1+i）n二 1000 错误（1+0.25%） 60-1 /0. 25%=64646. 71 （元）；（4）F=Fl+F2+F3=580808. 39+449360. 09+64646. 71=1094815. 19 （元）；（5）可购住房总价为：1094815. 19/50%=2189630.38 （元）；（6）可购住房单价(1)
29、 Pl=50 万为：2189630.38/120=18246.92 (元/m2)。方法二:元；七、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活 跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可 证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估 价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该 商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估 价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的 估价结果报告的片段。一、估价委托人（略） 二、估价机构（略）三、估价对象
30、（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略） 四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。 七、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法。2.城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）。3.房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】八、（一）某家庭计划5年后购买一套120nl2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下： （1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该
31、收入 的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时 首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情 况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%,按 月计息）【答案】已知：i=3%/12=0. 25%, n=5 错误 12=60, s=0. 5%, Al=12000 错误 50%=6000 (元),A2=1000 元。方法一：(1) F1=P1 (1+i) n=500000错误(1+0.25%) 60=580808. 39 (元)；(2) F2=P2 (
32、1+i) n=A/ (i-s)1- 1 (1+s) / (1+i) n (1+i) n=6000/ (0. 25%-0. 5%)错误1 (1+0. 5%) / (1+0. 25%) 60错误(1+0. 25%) 60=449360. 09 (元)；(3) F3=A2 (1+i) n-1 /i 或者 F3=A2/i 1-1/ (1+i) n (1+i)n= 1000 错误(1+0.25%) 60-1 /0. 25%=64646. 71 (元)；(4)F=Fl+F2+F3=580808. 39+449360. 09+64646. 71=1094815. 19 (元)；(5)可购住房总价为：1094
33、815. 19/50%=2189630.38 (元)；(6)可购住房单价为：2189630. 38/120= 18246. 92 (元/m2)。 方法二： (1) Pl=50 万 元；九、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产 转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越 差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能 力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公
34、楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地 产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地 产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙 楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小
35、：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比 小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例 如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的 商业用房变现能力弱。【答案】一十、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为 房价的50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等 额偿还，年贷款利率为12%,问：(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各 为多少(2)如果该家庭30%的收入可以用
36、来支付抵押贷款月还款额，则该家庭 须月收入多少，才能购买上述住宅(3)如果该家庭在按月等额还款5年后，于 第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】(1)抵押贷款额P=100X50%=50万元;月贷款利率i=12%/12=l%；月 还款额为:A=PXi(l+i)n/(l+i)n-l=50Xl%(l+l%)240/(l+l%)240- 1=0.550543万元=5505. 43元；(2)该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为： 5505.43/30%二18351.43元(3)该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余 额时,所需偿还金额为Pn=A ( (1+i) n-m-1) /i (
37、1+i) n-m,其中， n=12X20=240, m=12X5=60,代入数据，得到 Pn=5505. 43X ( (1+1%) 240- 60-1) /I% (1+1%) 240-60 =458721. 59 元=45.87 万元。【答案】c7、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）。A.建筑安装工程费B.公共配套设施建设费C. 土地费用D.基础设施建设费【答案】C8、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（）年以上。A. 2030B. 7040【答案】D9、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力 指标是（）。A.流动比率B.偿债备付率C.利息
38、备付率D.资产负债率【答案】D10、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】C11、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率=销售利润/销售收入B.销售利润率=销售利润/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发成本D.销售利润率=销售利润/项目总投资【答案】A12、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的 损失、物
39、业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】A13、某房地产开发项目的四个开发经营方案Fl、F2、F3、F4的开发经营期相 同，投资大小为F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率 分别为 AIRR1 2 = 19%、AIRR2 3 = 12%、AIRR3 4=14%、AIRR1 4 =16%,当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1F2B. F3F4【答案】A14、工程建设定额计价法的基本特征是（）。A.价格=定额+利润+文件规定B.价格=定额+费用+文件
40、规定C.价格=定额+费用+税金D.价格=定额+税金+文件规定【答案】B15、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投 资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税 后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A. 10. 0%14. 0%B. 25. 0%35. 0%【答案】D16、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、 信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷 款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【答案】B17、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标
41、。根据开发商对当前销 售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构 造。A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数【答案】C18、房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控 制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（）。A.对工程采用的配套设备进行检验B.确立有关质量文件的档案制度C.对原材料的检验D.控制工程变更【答案】D19、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】B20、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A.
42、空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影 响C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率【答案】A21、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用 （）OA.划线更正法B.红字更正法C.补充登记法D.划线注销，注明“此行空白”【答案】C22、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将 会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移
43、【答案】D23、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A.意愿B.途径C.能力D.动机【答案】B24、对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】A25、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率【答案】B26、在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数 估算其总投资，这种估算方法属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法【答案】A27、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、 以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场 转变的影响。A.人文环境的变化B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.金融业的发展【答案】A28、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进 行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2,收益价格为12000元 /m2,两个测算结果存在一定差异。A.通胀率上升B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温