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1、2022年房地产市场有望迎来量增价稳的新常态房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分，也处在下 行的周期中，同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。 通过准时的战略调整、相机的制度创新与相宜的政策操作，确保房地 产乐观调整和健康进展，进而促进中国宏观经济目标的顺当实现，这 是中央决策部门面临的一个重要课题。2022年楼市政策调整不断， 这些新政会对房地产市场产生什么样的影响呢？ 2022年房地产市场 分析内容如下。近期有关楼市政策的调整出台后，多地即进入细则密集发布时 间。4月以来，已有浙江、珠海、辽宁、深圳、上海、南京等多个地 方对此前公积金政策作出相应调整：降低公积金贷款比例或
2、者提高公 积金贷款额度，释放出明显的鼓舞刚需入市信号。相关机构数据显示，进入4月以来，虽受清明小长假影响，但 多地商品住宅成交量同比消失不同幅度上涨，与2022年同期相比消 失明显反弹。但值得关注的是，成交量的增长并未带动成交价格消失 明显上涨。分析人士认为，楼市新政出台后，个别城市楼价有望企稳 回升，但整体来看，“量增价稳”或将成为楼市新常态。公积金新政密集推出4月11日，人民银行南京分行发布通知，对于购买二套房申 请贷款的，南京、苏州两市的最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%,其他11个地市的最低首付比例由60%降至40%。此前的4月 10日，南京出台的一则关于公积金租房的相关政
3、策连续引发市场对 近期政策调整的关注。南京公布的关于进一步放宽提取住房公积金 支付房租条件的通知中规定，只要职工连续足额缴存住房公积金满 3个月，本人及配偶在本市行政区域内无自有住房且租赁住房的，可 提取夫妻双方住房公积金，用于支付当年房屋租赁费用。细数历年来的楼市调控政策调整，中央政策大方向确定后，各 地均会消失地方细则的密集发布期。4月3日，浙江省和杭州市领先 调整公积金贷款购房政策。调整后的政策显示，贷款政策方面，放宽 贷款申请条件，由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个 月（含）以上；提高最高贷款额度，职工及配偶共同申请贷款的，最 高额度由80万元提高到100万元；降低贷款首付
4、比例，首套一般自 住房最低首付款比例为20%,对拥有一套住房并已结清相应公积金贷 款，再次申请住房公积金贷款购房，最低首付比例为30%。一线城市中，深圳宣布实行新的公积金政策：住房公积金缴存 职工家庭使用住房公积金贷款购买首套一般自住住房的，首付款比例 为20%；拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职 工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买一般自住住房 的，首付款比例为30%。上海4月9日推出的新政策规定:购买首套房及二套一般住宅, 个人和家庭公积金贷款上限分别上调至50万元、100万元。缴存补 充公积金的，各自额度可再分别增加10万元、20万元。由此，单户家庭公积金贷
5、款最多可达120万元。同时，上海还进一步放宽了提取 公积金支付房租的条件。而依据中国证券报记者了解，早在3月份，北京和广州两地就 已经对公积金贷款购房的首付比例和贷款资格作出相应调整，这就意 味着，截至目前，北京、上海、广州和深圳四大一线城市已经全部调 整原有的公积金贷款购房政策。除此之外，包括珠海、株洲、辽宁、 福建等地均推出了公积金新政。多地楼市闻“风”而动借新政“东风”加速推盘，几乎已经成为开发商共识。清明节 小长假后的周末，深圳又迎来推盘小高潮，个别售楼处现场甚至再现 购房者通宵排队买房的情景。虽然截至发稿前，并未有各地最新一周 的成交数据统计，但依据中国证券报记者的了解，全国多地楼市
6、都一 改2022年的萎靡不振，购房者热忱得到了极大提振。中国指数讨论院统计显示，3月30日至4月5日的一周时间 内，北京商品住宅共成交2359套，面积22.06万平方米，同比上涨 159. 65%；上海商品住宅成交3616套，面积36. 63万平方米，同比上 涨16. 4%；广州商品住宅成交1771套，面积20.59万平方米，同比 上涨71. 13%；深圳商品住宅成交891套，面积8. 65万平方米，同比 上涨42.01%。除上述一线城市之外，其他主要城市成交量均消失不 同幅度上涨，其中杭州在该周的商品住宅成交面积同比增幅甚至超过 100%o依据上述机构的统计，该周其监测的38个城市商品住宅成
7、交面积与去年同期相比整体上涨19. 5%,其中29个城市同比上涨。分 城市来看，全线城市同比则均呈现上涨，其中一线城市同比涨幅最大, 为51. 4%,三线城市次之，同比上涨41. 2%。但成交量的火热未能抑制楼市价格疲软走势。以广州为例， “330新政”出台后的首周，广州成交均价则回落至14208元/平方 米，环比跌4%。其中中心六区环比跌13%至20228元/平方米；外围 五郊区环比上涨3%至11226元/平方米。此外，新政出台后，广州市 场也并未消失楼盘大幅涨价的状况。深圳方面，4月第一周，商品房成交均价的环比上涨幅度仅为 0. 35%,北京和上海的状况大抵如此。除一线城市之外，其他二三线
8、 城市也并未出台成交价格明显上涨，如苏州在新政发布还消失成交均 价的连续下跌。相关房地产行业进展前景报告分析认为，过多的库存积压打算 了卖方不会轻易提高售价，从目前的局势来看，定位刚需的楼盘成交 明显占据主流，这也打算了楼价短期内不会消失明显上扬。分析指出，由于一二线城市总价较高，公积金贷款数额有限, 导致新政影响也较小，但对房屋总价相对较低的三四线城市的刚性需 求或有较大刺激作用。随着需求受政策激励的集中入市，各地房价或 有上扬机会，一二线城市反弹幅度将明显高于受困于高库存的三四线 城市。渐入量增价稳新常态从各地出台的公积金新政来看，尽管降低公积金贷款首付比例或者提高公积金贷款额度成为大势所
9、趋，但多数政策均对房屋面积或 者用途作出相应的硬性规定，由此可见，对刚需入市的支持态度明显。虽然在“330新政”出台后，各主要城市的库存压力均有所缓 解，但压力却未得到根本解除。中国指数讨论院数据显示，截至4月 5日，北京、上海、广州和深圳四大一线城市的可售住宅面积仍分别 维持在1051.09万平方米、1243.41万平方米、955. 83万平方米和 349. 28万平方米。二三线城市方面，南京、苏州等地的可售面积也 分别达到676. 15万平方米和784. 71平方米。其中，上海等地的库存 量还有所增加，去库存形势不容乐观。对此，相关分析认为，在政策推动和库存压力仍存的形势下， 价格合理、户
10、型面积在90平米左右的刚需产品将在将来一段时间内 占据市场成交主力，由此可见在成交价格上不会消失明显上涨。证券研报认为，政策放松能提升和维持目前房地产市场的流淌 性，但不能转变全国房地产的下行趋势，而且不同区域受益程度可能 不一样，流淌性好、购买力强的一线城市和部分二线城市的存量房和 新居市场可能都会活跃，流淌性好、购买力一般的城市可能只有存量 房的活跃，大部分三四线城市可能对政策反应不明显。证券研报指出，2022年以来，不论在信贷政策还是产业政策 层面均消失不同程度利好。目前在供应层面，开发商乐观去库存，主 动调价迎合消费市场已是不争事实；在需求层面，限购、限贷已间续 打开，政府本次再度从金融支持和税收减免角度支持房地产需求释放。 行业在政策不断利好的带领下，已经逐步从政策拐点迈入去库存拐点。从行业销售看，市场已开头消失部分复苏，尤其是一线城市节奏较为 明显。也有分析人士认为，在几轮政策放松的推动下，估计2022年 楼市既不会消失2022年的低迷状况，也不会消失量价齐涨的局面， 最有可能的是政策引导刚需入市，带动成交量上涨，整体价格仍维持 在肯定的水平，难有较大的波动。在各地拥有更多的调控自主权和行 政手段逐步推出的背景下，房地产市场有望迎来量增价稳的新常态。