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1、第五章第五章 房屋建筑物与在建工程的评估房屋建筑物与在建工程的评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产的概念一、房地产的概念o房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。（一）土地（一）土地（二）建筑物（二）建筑物（三）土地与建筑物合一的（三）土地与建筑物合一的“房产房产”二、房地产的特征二、房地产的特征1、土地的自然特性主要表现在：、土地的自然特性主要表现在：（1）数量的固定性）数量的固定性（2）位置的不可移动性）位置的不可移动性（3）效用的持久性）效用的持久性2、
2、土地的人文特性主要表现：、土地的人文特性主要表现：（1）土地用途的广泛性）土地用途的广泛性（2）土地数量的稀缺性）土地数量的稀缺性（3）土地社会经济位置的可变性）土地社会经济位置的可变性（4）土地的可垄断性）土地的可垄断性3、房屋建筑物的特点、房屋建筑物的特点（1）不可位移性）不可位移性（2）产权边界的复杂性）产权边界的复杂性（3）功能变异性）功能变异性4、房地产的特性、房地产的特性（1）位置的固定性）位置的固定性o房地产位置的固定性，派生出了房地产的地区性和个别性房地产位置的固定性，派生出了房地产的地区性和个别性（2）使用的长期性）使用的长期性o土地使用权的剩余年限是影响房地产评估价值的一个
3、重要土地使用权的剩余年限是影响房地产评估价值的一个重要因素因素（3）影响因素的多样性）影响因素的多样性（4）投资大量性）投资大量性o房地产投资的大量性使房地产变现比较困难，变现风险较房地产投资的大量性使房地产变现比较困难，变现风险较大大（5）保值增值趋势）保值增值趋势三、房地产价格及其决定因素三、房地产价格及其决定因素（一）房地产价格（一）房地产价格o房地产价格是指房地产交易双方的实际成交房地产价格是指房地产交易双方的实际成交价格。主要包括：价格。主要包括：1、土地价格、土地价格2、建筑物价格，指纯建筑物部分的价格，不包、建筑物价格，指纯建筑物部分的价格，不包括其占用的土地价格括其占用的土地价
4、格建筑物价格的分类建筑物价格的分类（1）根据流通形式的不同，建筑物价格可分为出售价）根据流通形式的不同，建筑物价格可分为出售价格与出租价格。出租价格现值之和要高于出售价格格与出租价格。出租价格现值之和要高于出售价格（2）根据计算单位的不同建筑物价格可以分为总价格）根据计算单位的不同建筑物价格可以分为总价格与单位价格。在确定出售价格与出租价格时一般以单与单位价格。在确定出售价格与出租价格时一般以单位建筑面积价格表示位建筑面积价格表示（3）根据交房时间的不同，建筑物价格可为现房价格）根据交房时间的不同，建筑物价格可为现房价格与期房价格，其房价格中应扣除预付房款利息，一般与期房价格，其房价格中应扣除
5、预付房款利息，一般低于现房价格低于现房价格房地价是指建筑物连同其占用的土地在一起的价格房地价是指建筑物连同其占用的土地在一起的价格（二）影响房地产价格的因素（二）影响房地产价格的因素1、基本因素、基本因素（1）建筑成本）建筑成本（2）开发商利润）开发商利润（3）税金）税金（4）其他配套费用）其他配套费用 2、一般因素：指对房地产价格及其变化具有普、一般因素：指对房地产价格及其变化具有普通性和共同性影响因素通性和共同性影响因素（1）土地因素）土地因素（2）经济地理因素）经济地理因素（3）市场因素）市场因素（4）行政因素）行政因素 3、个别因素、个别因素（1）物理因素（位置、地形地质、面积、地块）
6、物理因素（位置、地形地质、面积、地块形状、土地用途、容积率和使用年限等）形状、土地用途、容积率和使用年限等）（2）房屋装修标准）房屋装修标准（3）设备完善状况）设备完善状况（4）房屋附属设备状况）房屋附属设备状况（5）楼层、朝向因素）楼层、朝向因素（6）房屋折旧和完损程度）房屋折旧和完损程度四、房地产评估的原则和程序四、房地产评估的原则和程序（一）房地产评估的原则（一）房地产评估的原则1、合法原则、合法原则2、房地分估合一原则、房地分估合一原则3、区域及地段原则、区域及地段原则4、最有效使用原则、最有效使用原则（二）房地产评估程序（二）房地产评估程序1、明确评估基本事项、明确评估基本事项2、拟
7、定评估工作计划、拟定评估工作计划3、实地勘察（重要步骤）、实地勘察（重要步骤）4、收集整理资料、收集整理资料5、选用评估方法评定估算、选用评估方法评定估算o房地产评估的基本方法有：成本法、市场法、房地产评估的基本方法有：成本法、市场法、收益法收益法6、确定评估结果，撰写评估报告、确定评估结果，撰写评估报告第二节第二节 建筑物评估建筑物评估一、建筑物及其分类一、建筑物及其分类o建筑物是是指人工建筑而成的东西，包括房建筑物是是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类。屋和构筑物两大类。（一）按用途分类（一）按用途分类o分为商用建筑、工业建筑、民用建筑、公共分为商用建筑、工业建筑、民用建筑、公共
8、建筑、公用设施等建筑、公用设施等（二）按结构分类（二）按结构分类o分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构其他结构二、建筑物评估应考虑的因素二、建筑物评估应考虑的因素（一）坐落位置（一）坐落位置（二）面积（二）面积（三）结构（三）结构（四）用途（四）用途（五）附属设施（五）附属设施（六）装修质量和水平（六）装修质量和水平（七）楼层、朝向（七）楼层、朝向（八）建成时间、平面格局、权利状况（八）建成时间、平面格局、权利状况（九）其他（九）其他三、建筑物评估特点三、建筑物评估特点（一）房地合一评估与房地分估（一）房地合一评估与房地分估（二）建筑物产权受土地
9、使用权制约（二）建筑物产权受土地使用权制约四、建筑物评估的成本法四、建筑物评估的成本法（一）建筑物重置成本的构成及估算方法（一）建筑物重置成本的构成及估算方法1、重置成本的构成、重置成本的构成（1）土地取得费；（）土地取得费；（2）开发成本；（）开发成本；（3）管）管理费用；（理费用；（4）投资利息；（）投资利息；（5）销售税费，）销售税费，包括销售税金及附加、销售费用，其他销售包括销售税金及附加、销售费用，其他销售税费；（税费；（6）开发利润）开发利润o待估建筑物的价格待估建筑物的价格=建筑物重置全价建筑物重置全价实体实体成新率成新率功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值2、重置成本的估算
10、方法、重置成本的估算方法（1）重编预算法）重编预算法o重置成本重置成本=（实际工程量（实际工程量现行单价或定现行单价或定额）额）（1+工程费率）工程费率）材料差价材料差价+按现按现行标准计算的各项间接成本行标准计算的各项间接成本o准确性相对较高，但所需工程技术资料多，准确性相对较高，但所需工程技术资料多，工作量大。工作量大。（2）预决算调整法：是指已拟评估建筑物决算中的）预决算调整法：是指已拟评估建筑物决算中的工程量为基础，按现行预算价格和费率计算建安工工程量为基础，按现行预算价格和费率计算建安工程造价，再加上间接成本，从而估算出重置成本。程造价，再加上间接成本，从而估算出重置成本。重置成本重
11、置成本=建筑综合造价建筑综合造价+前期费用前期费用+其他费用其他费用+资金资金成本成本一般适用于评估用途和结构大致相同或相似、数量一般适用于评估用途和结构大致相同或相似、数量较多的建筑物以及因缺乏参照物无法运用类比法的较多的建筑物以及因缺乏参照物无法运用类比法的情形。情形。（3）价格指数调整法，适用于单位价值小、结构简）价格指数调整法，适用于单位价值小、结构简单、运用其他方法有困难的建筑物重置成本评估单、运用其他方法有困难的建筑物重置成本评估（二）建筑物有形损耗率及成新率的估算（二）建筑物有形损耗率及成新率的估算1、使用年限法、使用年限法o有形损耗率有形损耗率=实际已使用年限实际已使用年限/（
12、实际已使（实际已使用年限用年限+尚可使用年限）尚可使用年限）100%o成新率成新率=尚可使用年限尚可使用年限/（实际已使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限）100%2、打分法。五个等级：、打分法。五个等级：（1）完好房，成新率在）完好房，成新率在80%以上以上（2）基本完好房，成新率在）基本完好房，成新率在60%79%之间之间（3）一般损坏房，成新率在）一般损坏房，成新率在40%59%之间之间（4）严重损坏房，成新率在）严重损坏房，成新率在39%以下以下（5）危房）危房P142表表6-1（三）建筑物功能性贬值的分析估算（三）建筑物功能性贬值的分析估算（1）建筑物用途及使用强度，
13、与其占用土地的最佳）建筑物用途及使用强度，与其占用土地的最佳使用不一致的时候，土地的最佳效用没有发挥出来使用不一致的时候，土地的最佳效用没有发挥出来产生了土地的功能性贬值。建筑物的功能性贬值等产生了土地的功能性贬值。建筑物的功能性贬值等于建筑物占地的实际用途与最佳用途之间的价差。于建筑物占地的实际用途与最佳用途之间的价差。（2）建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于）建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例，所正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例，所形成的价值损失，也是一种功能性贬值。形成的价值损失，也是一种功能性贬值。（3）建筑物的装修和设备的配
14、置水平过高或过低，）建筑物的装修和设备的配置水平过高或过低，与其总体功能不协调，也会造成建筑物的功能性贬与其总体功能不协调，也会造成建筑物的功能性贬值。值。（四）建筑物经济性贬值的分析估算（四）建筑物经济性贬值的分析估算o经济性贬值经济性贬值=（建筑物年收益净损失额（建筑物年收益净损失额/建建筑物还原利率）筑物还原利率）1-1/(1+r)no经济性贬值经济性贬值=Ri（1+r）io其中：其中：Ri第第I年建筑物收益损失额；年建筑物收益损失额；r折现率；折现率；n收益损失预计年限。收益损失预计年限。o评估步骤：评估步骤：第一，确定评估基准日。第一，确定评估基准日。第二，估算重置成本。第二，估算重
15、置成本。第三，估算成新率。第三，估算成新率。第四，估算功能性贬值。第四，估算功能性贬值。第五，计算评估值。第五，计算评估值。例：某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁例：某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积华地段，占地面积800平方米，建筑面积平方米，建筑面积3500平方米，其结构为钢筋混凝土结构。平方米，其结构为钢筋混凝土结构。该写字楼于该写字楼于2002年年5月竣工投入使用，投月竣工投入使用，投入时其账面成本为入时其账面成本为350万元。已知采用市场万元。已知采用市场比较法评定的该地产的单位价格为比较法评定的该地产的单位价格为1500元元/平方米，现要求评估该房地产在平方米，
16、现要求评估该房地产在2007年年5月的价格，其中房产的评估使用重置成本法月的价格，其中房产的评估使用重置成本法（假定重置成本法所需的技术经济资料均可（假定重置成本法所需的技术经济资料均可获得）。获得）。o该房地产评估的估算过程如下：该房地产评估的估算过程如下：1.评估确定该建筑物的重置全价。根据收集的资料表评估确定该建筑物的重置全价。根据收集的资料表明，该建筑物重新建造的工程量及相关费率与原建明，该建筑物重新建造的工程量及相关费率与原建筑物决算情况相同且有比较可靠的建筑业价格指数筑物决算情况相同且有比较可靠的建筑业价格指数体系，因此可以根据价格指数调整法确定待估建筑体系，因此可以根据价格指数调
17、整法确定待估建筑物的重置全价。物的重置全价。o假设假设2002年建筑业定基价格指数为年建筑业定基价格指数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为年建筑业定基价格指数为128.5，故该待估，故该待估建筑物的重置全价为：建筑物的重置全价为：350（128.5/112.5）=399.78（万元）（万元）2.确定建筑物的实体成新率。经专家评定打分，该建确定建筑物的实体成新率。经专家评定打分，该建筑物结构部分得分为筑物结构部分得分为81分，装修部分得分为分，装修部分得分为65分，分，设备部分得分为设备部分得分为75分，则该建筑物的实体成新率分，则该建筑物的实体成新率为：为：o实体成新率（实体成新率（
18、810.8650.1750.1）/10010078.83.计算功能性贬值。经专家分析测算，该建筑物由于计算功能性贬值。经专家分析测算，该建筑物由于结构设计不合理，为达到其应有的理想状态需一次结构设计不合理，为达到其应有的理想状态需一次性花费性花费20万元进行内部改造，该建筑物功能性贬万元进行内部改造，该建筑物功能性贬值仅此一项，则应扣除的建筑物功能性贬值额为值仅此一项，则应扣除的建筑物功能性贬值额为20万元。万元。4.计算经济性贬值。由于该建筑物附近正进行计算经济性贬值。由于该建筑物附近正进行该市重点交通建设项目，使得该地区交通条该市重点交通建设项目，使得该地区交通条件及环境质量严重下降，从而
19、有些租户退客件及环境质量严重下降，从而有些租户退客导致每年导致每年4万元的净收益损失，该损失额持万元的净收益损失，该损失额持续的时间将是续的时间将是3年，已知建筑物收益率为年，已知建筑物收益率为10%，则该建筑物经济性贬值为：，则该建筑物经济性贬值为：（4/10%）11/（1+10%）3 =9.95（万元）（万元）5.计算建筑物的价格：计算建筑物的价格：o建筑物的价格（建筑物重置全价建筑物的价格（建筑物重置全价实体成新率实体成新率功能性贬值经济性贬值）功能性贬值经济性贬值）399.7878.8209.95=285.08（万元）（万元）6.确定待估房地产的价格。确定待估房地产的价格。o由现有资料
20、可知土地总价格为：由现有资料可知土地总价格为：8001500120（万元）（万元）o故该待估房地产的评估价格为：故该待估房地产的评估价格为：285.08120405.08（万元）（万元）五、建筑物评估的收益还原法五、建筑物评估的收益还原法o原理与土地使用权的收益法评估基本相同，主要适原理与土地使用权的收益法评估基本相同，主要适用于收益性房产的评估，并且能够合理地分解房产用于收益性房产的评估，并且能够合理地分解房产和地产各自归属的收益。和地产各自归属的收益。o基本思路：基本思路：1.当只需评估房地产的整体价格时，可计算出房地产当只需评估房地产的整体价格时，可计算出房地产的整体收益，再用房地产的综
21、合还原利率进行还原的整体收益，再用房地产的综合还原利率进行还原可得到房地产的价格。可得到房地产的价格。2.当需要单独估算房产（建筑物）的价格，则需要从当需要单独估算房产（建筑物）的价格，则需要从房地产整体收益中分离出属于房产的纯收益，可用房地产整体收益中分离出属于房产的纯收益，可用建筑物残余法进行建筑物的估价建筑物残余法进行建筑物的估价o建筑物评估的残余法：是土地与地上建筑物建筑物评估的残余法：是土地与地上建筑物合并产生收益，而依收益法以外的方法确定合并产生收益，而依收益法以外的方法确定土地的价格，并根据其还原利率计算出土地土地的价格，并根据其还原利率计算出土地的纯收益。再根据从房地产纯收益总
22、额中扣的纯收益。再根据从房地产纯收益总额中扣除土地的纯收益。除土地的纯收益。o在净收益每年不变，可获收益无限期的情况下，建筑物残余在净收益每年不变，可获收益无限期的情况下，建筑物残余法的计算公式如下：（法的计算公式如下：（P144）o （折旧后收益）（折旧后收益）o其中：其中：B建筑物的收益价格；建筑物的收益价格；A建筑物及其基地所产生的纯收益；建筑物及其基地所产生的纯收益；L土地价格；土地价格；土地的还原利率；土地的还原利率；建筑物的还原利率。建筑物的还原利率。1 (1+)n1例题：例题：P145o某物业公司经营一座综合商用大厦，用地总某物业公司经营一座综合商用大厦，用地总面积面积1万平方米
23、，建筑总面积万平方米，建筑总面积60000平方米。平方米。建筑物为钢筋混凝土结构，地上层高建筑物为钢筋混凝土结构，地上层高12层。层。自自1999年年1月月1日，土地使用年限为日，土地使用年限为50年，年，用其他方法评估的土地使用权价格为用其他方法评估的土地使用权价格为2000元元/平方米。评估基准日为平方米。评估基准日为2008年年12月月21日。要求根据以下资料确定该大厦的评估值：日。要求根据以下资料确定该大厦的评估值：o大厦可供经营出租的净使用面积占总建筑面积的大厦可供经营出租的净使用面积占总建筑面积的70，即即42000平方米，其余部分为建筑墙体、公用楼道和平方米，其余部分为建筑墙体、
24、公用楼道和公司自用房。月租金按使用面积算，每平方米为公司自用房。月租金按使用面积算，每平方米为80元。元。根据资料统计，常年平均空房率为根据资料统计，常年平均空房率为15。大厦总造价。大厦总造价为为7500万元，设备与家具总投资为万元，设备与家具总投资为600万，可按万，可按10年折旧。建筑物寿命受土地使用权所限，按年折旧。建筑物寿命受土地使用权所限，按50年折旧。年折旧。因钢筋混凝土结构清理费用高，不计建筑物残值，设备因钢筋混凝土结构清理费用高，不计建筑物残值，设备与家具净残值率为与家具净残值率为5，经营期间，每月的经营性支出，经营期间，每月的经营性支出为为12万元，房产税按建筑物造价的万元
25、，房产税按建筑物造价的70计征，税率为计征，税率为每月每月0.5。其他税率按每月总收入的。其他税率按每月总收入的8交纳，交纳，所得所得税按税按25计征计征。假设建筑物适用的还原利率为。假设建筑物适用的还原利率为12，土地适用的还原利率为土地适用的还原利率为10。该建筑物价格的评估过程如下：该建筑物价格的评估过程如下：（1）计算总收入）计算总收入o年总收入年总收入42000（115）801234272000（元）（元）3427.2（万元）（万元）（2）计算年总费用）计算年总费用o家具设备年折旧费家具设备年折旧费600（15）/1057（万元）（万元）o年经常性支出年经常性支出1212144（万元
26、）（万元）o年房产税年房产税7500700.512315（万元）（万元）o年其他税费年其他税费42000（115）80812 274.176（万元）（万元）o年总费用年总费用790.176（万元）（万元）（3）计算年纯收益）计算年纯收益o年纯收益（年总收益年总费用）年纯收益（年总收益年总费用）（1所得税税率）所得税税率）（3427.2790.176）（125）2637.0240.75=1977.768（万元）（万元）（4）计算土地年纯收益）计算土地年纯收益o土地年纯收益土地年纯收益20001000010200（万元）（万元）（5）计算建筑物年纯收益（折旧前）计算建筑物年纯收益（折旧前）o 建筑
27、物年纯收益建筑物年纯收益1977.7682001777.768（万（万元）元）（6）计算大厦的评估值）计算大厦的评估值o因该大厦的土地使用年限只有因该大厦的土地使用年限只有50年，自年，自1999年年1月月1日算起至评估日已有日算起至评估日已有10年，故剩余有效期为年，故剩余有效期为40年。由于建筑物的耐用年限大于土地使用权年年。由于建筑物的耐用年限大于土地使用权年限，故折旧年限只能以土地使用权年限为准，折旧限，故折旧年限只能以土地使用权年限为准，折旧率率d=1/402.5%，在折现率为，在折现率为12的情况下，的情况下，建筑物的评估值为：（计算过程简略）建筑物的评估值为：（计算过程简略）10
28、833.28（万元）（万元）o该建筑物在该建筑物在2008年年12月月31日的评估值为日的评估值为10833.28万元。万元。六、建筑物评估的市场法六、建筑物评估的市场法o与土地使用权的市场法基本相同与土地使用权的市场法基本相同（一）市场房价对照法（一）市场房价对照法o关键在准确获取与待评估建筑物相同或相似关键在准确获取与待评估建筑物相同或相似的建筑物的市场价格的建筑物的市场价格（二）单位造价调整法（二）单位造价调整法第三节第三节 在建工程评估在建工程评估一、在建工程及特点一、在建工程及特点o在建工程资产指在资产评估时尚未完工的建设项目，在建工程资产指在资产评估时尚未完工的建设项目，或者虽已完
29、工但尚未交付使用的建设项目，以及建或者虽已完工但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用的材料、设备等物资。评估在建工程有设项目备用的材料、设备等物资。评估在建工程有许多特点：许多特点：（一）在建工程资产种类多，情况复杂。（一）在建工程资产种类多，情况复杂。（二）在建工程资产的形象进度以及资产功能差别很大。（二）在建工程资产的形象进度以及资产功能差别很大。（三）在建工程资产的会计核算投资数与在建工程实际（三）在建工程资产的会计核算投资数与在建工程实际完成工作量较难一致。完成工作量较难一致。（四）在建工程的建设周期长短差别较大。（四）在建工程的建设周期长短差别较大。二、在建工程评估所需资料二、在
30、建工程评估所需资料第一，在建工程的详细资料；第一，在建工程的详细资料；第二，有关在建工程批准文件、工程图纸、预第二，有关在建工程批准文件、工程图纸、预算书，施工合同等算书，施工合同等第三，有关在建工程预算定额、建筑工程间接第三，有关在建工程预算定额、建筑工程间接费标准、地方建筑材料价差、建筑工程预备费标准、地方建筑材料价差、建筑工程预备费用及其他费用等数据资料。费用及其他费用等数据资料。三、在建工程的评估方法三、在建工程的评估方法o在建工程的评估方法主要是重置成本法。在建工程的评估方法主要是重置成本法。收益现值法也可以有条件地运用。因为可收益现值法也可以有条件地运用。因为可比较的案例较少，一般
31、而言市场比较法不比较的案例较少，一般而言市场比较法不适用。适用。（一）重置成本法评估在建工程：（一）重置成本法评估在建工程：o思路与评估固定资产相同：固定资产（建筑物）思路与评估固定资产相同：固定资产（建筑物）的重置价一般包括前期费用（勘察、设计、七的重置价一般包括前期费用（勘察、设计、七通一平等），直接费（人工、材料、机械）、通一平等），直接费（人工、材料、机械）、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、调节税等。调节税等。o因此，运用重置成本评估在建工程时，其重置因此，运用重置成本评估在建工程时，其重置价一般应包括以上全部项目。但是随建筑物用价一般应
32、包括以上全部项目。但是随建筑物用途的不同，个别项目可能会有所调整。如工业途的不同，个别项目可能会有所调整。如工业厂房重置成本中一般不包括厂房重置成本中一般不包括“合理利润合理利润”。另。另外，在建工程的资金成本一般以实际发生额为外，在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。基数计算。o非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100。停工项目和竣工项目一般要计算实体性陈旧贬值，停工项目和竣工项目一般要计算实体性陈旧贬值，功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。实体性贬值是功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。实体性贬值是指因自然条件破坏的程度，计算公式为：指因自然条件破
33、坏的程度，计算公式为：o实体性陈旧贬值破坏程度总费用工种项目总费实体性陈旧贬值破坏程度总费用工种项目总费用。用。o功能性陈旧贬值是指成本费用在同类比较中增加的功能性陈旧贬值是指成本费用在同类比较中增加的费用累计折现值工程项目总费用；经济性陈旧贬费用累计折现值工程项目总费用；经济性陈旧贬值指未达到的设计能力程度，其计算公式为：值指未达到的设计能力程度，其计算公式为：o经济性陈旧贬值（设计生产能力实际生产能力）经济性陈旧贬值（设计生产能力实际生产能力）设计生产能力。设计生产能力。o对于建设期较短、工程投资与工程形象进度大体相对于建设期较短、工程投资与工程形象进度大体相当、其帐面价值基本上能反映评估
34、时点的重置成本当、其帐面价值基本上能反映评估时点的重置成本的，评估时可以考虑按在建工种的帐面值作为评估的，评估时可以考虑按在建工种的帐面值作为评估值。值。o对于整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未对于整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，完全可以考虑按房屋建筑物交付使用的在建工程，完全可以考虑按房屋建筑物或其他固定资产的评估思路进行评估。或其他固定资产的评估思路进行评估。o属于停建的在建工程，应查明停建的原因，因工程属于停建的在建工程，应查明停建的原因，因工程的产、供销及工程技术等原因而停建的，要考虑在的产、供销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性贬值及经
35、济性贬值。建工程的功能性贬值及经济性贬值。已完工在建工程评估：已完工在建工程评估：o收益法或重置成本法适用收益法或重置成本法适用o已完工在建工程价格已完工在建工程价格=工程决算总支出额工程决算总支出额（1+调整系数）调整系数）o如果确实可以证明在建工程的预期收益明显高于或低于如果确实可以证明在建工程的预期收益明显高于或低于社会平均水平，则要考虑在建工程超额收益或减额收益社会平均水平，则要考虑在建工程超额收益或减额收益对在建工程评估值的影响。对在建工程评估值的影响。o从重置成本法评估操作来看，企业在建工程帐面值对评从重置成本法评估操作来看，企业在建工程帐面值对评估的作用并不是很大的。一般而言，在
36、建项目各项费用估的作用并不是很大的。一般而言，在建项目各项费用（如前期费用、其他费用等）均可通过有关规定计算得（如前期费用、其他费用等）均可通过有关规定计算得出；而直接费一般采用实地勘察得出工程形象进度之后，出；而直接费一般采用实地勘察得出工程形象进度之后，再乘以工程总投资（总预算）的方法也可以得出。当然再乘以工程总投资（总预算）的方法也可以得出。当然对于工程较长的项目，可能要对工程总预算作适当的物对于工程较长的项目，可能要对工程总预算作适当的物价因素、技术因素的调整，这样才能得到较合理的评估价因素、技术因素的调整，这样才能得到较合理的评估值。值。o对于正常的在建工程，一般应按在建工程的重置成
37、本来对于正常的在建工程，一般应按在建工程的重置成本来评估。评估。未完工在建工程的评估未完工在建工程的评估（1）重置核算法：根据实际已发生的工程直接费用）重置核算法：根据实际已发生的工程直接费用和间接费用按现行物价水平进行适当调整，再加上和间接费用按现行物价水平进行适当调整，再加上实际已发生的不可预见费用和预算外费用的重置价实际已发生的不可预见费用和预算外费用的重置价值得出未完工在建工程的重置成本的方法。值得出未完工在建工程的重置成本的方法。未完工在建工程重置成本未完工在建工程重置成本=(各项直接费用项各项直接费用项目消耗量目消耗量单位价格标准单位价格标准)（1+相应调整系数）相应调整系数）+(
38、应计提间接费的直接费用）应计提间接费的直接费用）适用间接费适用间接费率率 （1+相应调整系数）相应调整系数）+实际发生的不可预见实际发生的不可预见费用和预算外费用费用和预算外费用（1+相应调整系数）相应调整系数）（2）形象进度法：根据未完成工程的总预算及工程）形象进度法：根据未完成工程的总预算及工程的形象进度，将未完成工程已发生的预算投入调整的形象进度，将未完成工程已发生的预算投入调整为重置成本，再加上根据未完工程的预算与决算的为重置成本，再加上根据未完工程的预算与决算的差异所套算的预算外费用而得出未完工程重置成本差异所套算的预算外费用而得出未完工程重置成本的方法。的方法。o工程形象进度（工程
39、形象进度（%）=实际完成工程量实际完成工程量/总预算工程总预算工程量量100%o工程形象进度（工程形象进度（%）=实际已发生工程造价实际已发生工程造价/工程总工程总预算造价预算造价100%o工程形象进度工程形象进度=各部位完成进度（各部位完成进度（%）各部位各部位占建筑工程预算的比例（占建筑工程预算的比例（%）（表（表6-2 P149）表表6-26-2 工程造价构成表工程造价构成表混合结构混合结构混合结构混合结构 框架结构框架结构框架结构框架结构预预预预制制制制装装装装配配配配构构构构架结构架结构架结构架结构预预预预制制制制吊吊吊吊装装装装结构结构结构结构基础工程基础工程基础工程基础工程131
40、3151525251515结构工程结构工程结构工程结构工程6060606055556060装饰工程装饰工程装饰工程装饰工程2727252520202525例题例题o某企业正建设一混合结构厂房，工程总预算造价某企业正建设一混合结构厂房，工程总预算造价800万元，建筑面积为万元，建筑面积为2500平方米。现企业清产平方米。现企业清产核资欲评估该厂房价值，评估时，该厂房尚未完工，核资欲评估该厂房价值，评估时，该厂房尚未完工，根据评估人员现场勘查和施工单位提供的资料表明，根据评估人员现场勘查和施工单位提供的资料表明，该未完工厂房中基础工程已完成该未完工厂房中基础工程已完成95%，结构工程，结构工程完成
41、完成80%，装饰工程尚未开始。又据有关资料数，装饰工程尚未开始。又据有关资料数据得知，已完工程造价高于预算造价据得知，已完工程造价高于预算造价10%，施工，施工单位的施工进度资料表明，该工程到目前为止已发单位的施工进度资料表明，该工程到目前为止已发生预算外费用生预算外费用25000元，试评估该未完工程现行元，试评估该未完工程现行重置成本。重置成本。o【分析分析】估算过程如下：估算过程如下：（1）测算该未完工程的形象进度）测算该未完工程的形象进度o 根据根据表表6-2可知，混合结构建筑物中基础工程的可知，混合结构建筑物中基础工程的造价构成为造价构成为13，结构工程的造价为，结构工程的造价为60，
42、装，装饰工程的造价构成为饰工程的造价构成为27%，则该未完工程的形，则该未完工程的形象进度为：象进度为：o95%13%+80%60%=60.35%（2）估算该未完工程的重置成本为：）估算该未完工程的重置成本为：o80060.35%（110%）+2.5533.58（万元）（万元）（二）收益现值法评估在建工程（二）收益现值法评估在建工程o一般情况下，用重置成本法评估是基于在建项一般情况下，用重置成本法评估是基于在建项目的收益率等同于社会平均收益率。目的收益率等同于社会平均收益率。o如果评估人员认为在建工种项目的收益率明显如果评估人员认为在建工种项目的收益率明显高于或低于社会经济水平，可以采用收益现
43、值高于或低于社会经济水平，可以采用收益现值法进行评估。法进行评估。o在运用收益现值法评估时，除项目收益可以预在运用收益现值法评估时，除项目收益可以预期等满足收益现值法所要求的一些条件外，还期等满足收益现值法所要求的一些条件外，还要注意以下几个问题：要注意以下几个问题：1、在建工种的整体性要求。一般而言，形象进、在建工种的整体性要求。一般而言，形象进度在度在85以上和竣工项目可以采用收益法。以上和竣工项目可以采用收益法。2、评估以一年为期较为合理。、评估以一年为期较为合理。3、风险增加，在建工程的风险性高于一般评估、风险增加，在建工程的风险性高于一般评估项目，尤其运用收益法时，由于不确定因素，项目，尤其运用收益法时，由于不确定因素，风险更大。对评估人员来说，需要丰富的经验，风险更大。对评估人员来说，需要丰富的经验，细致的工作，当然也要承担更大的风险。细致的工作，当然也要承担更大的风险。