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1、房地产业纳税会计与土地增值税 主讲人：邵启芳主讲人：邵启芳河南大光华税务师事务所河南大光华税务师事务所房地产业相关介绍第一部分、房地产业概述第二部分、房地产企业的运作阶段和涉 税简介第三部分、房地产企业的税务特点房地产业相关介绍第一部分、房地产业概述一、房地产业概念及其经营模式二、我国房地产企业的发展历程和现状房地产业相关介绍一、房地产业概念及其经营模式一、房地产业概念及其经营模式 概念概念:是房地产企业专门从事房地产开发和经是房地产企业专门从事房地产开发和经营，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，营，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，同时与广大人民群众的利益息息相关。同时与广大人民群众
2、的利益息息相关。经营模式：总体上可以划分为以下两类：经营模式：总体上可以划分为以下两类：A.A.是将开发完的房地产通过销售的方式移交给购是将开发完的房地产通过销售的方式移交给购买者，一次性取得销售收入；买者，一次性取得销售收入；B.B.是将开发完的房地产留作自用，通过出租、联是将开发完的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。营、自营等方式分期取得经营收入。房地产业相关介绍二、我国房地产企业的发展历程和现状 (一一)起步阶段的房地产行业起步阶段的房地产行业迅速蓬勃发展迅速蓬勃发展 (二二)进一步发展阶段的房地产行业进一步发展阶段的房地产行业机遇与挑战机遇与挑战并存并存 (三
3、三)成熟阶段的房地产行业成熟阶段的房地产行业产品差异化日趋明产品差异化日趋明显显 (四四)完善阶段的房地产企业完善阶段的房地产企业经营模式的变化经营模式的变化 房地产业相关介绍房地产企业的运作阶段和涉税简介 一、前期准备阶段 二、建设施工阶段 三、销售阶段 四、自营阶段 五、非特定模式非特定流程涉税 六、房地产企业未来涉税重点物业税房地产业相关介绍4一、前期准备阶段 (一)契税:中华人民共和国契税暂行条例规定，契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属的承受单位和个人。(二)印花税:房地产企业在前期准备阶段获得土地时，签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，要按照“产权转移书据”这个税目交
4、纳印花税。房地产业相关介绍二、建设施工阶段 (一)营业税 房地产企业用自己的施工队建筑工程项目时应按照“建筑业”税目缴纳营业税。(二)增值税 房地产开发企业附设的工厂、车间生产的水泥预制构件、其他构件或建筑材料，用于本单位或本企业的建筑工程的，应在移送使用时征收增值税。房地产业相关介绍 (三)城市维护建设税 城市维护建设税是对从事工商经营并缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。(四)城镇土地使用税 房地产开发企业通过受让或转让获得国有土地的使用权后，根据占用土地面积,在建筑年限内每年应缴纳城镇土地使用税。房地产业相关介绍 (五)印花税 房地产开发企业将建筑工程发包时要与承包企业签
5、订建筑安装工程承包合同。此时，需要按照“建筑安装工程承包合同”的税目交纳印花税。房地产开发企业如果自行建筑，购买建筑材料时会签订购销合同，此时要按照“购销合同”的税目交纳印花税。房地产业相关介绍 (六)车辆购置税 车辆购置税的纳税义务人是指在我国境内购置车辆购置税暂行条例规定应当征税的车辆的单位和个人。(七)车船税 按照中华人民共和国车船税暂行条例，车船税是以车船为征税对象，向拥有车船的单位和个人征收的一种税。房地产业相关介绍 三、销售阶段 房地产开发产品的销售方式可以分为预售和现售两种类型。预售:就是俗称的期房销售，是指房地产开发商在建筑工程竣工之前进行的销售；现售:就是指房地产开发商在建筑
6、工程达到预定可使用状态之后进行的销售。房地产业相关介绍预售和现售两种类型的涉税情况：(一)预售方式下的涉税情况(二)现售方式下的涉税情况房地产业相关介绍 (一)预售方式下的涉税情况 1.营业税 根据中华人民共和国营业税暂行条例的规定，转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天。因此在预售销售方式下，企业会发生营业税的纳税义务。房地产业相关介绍 2.城市维护建设税 城市维护建设税是对从事工商经营并缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。因此，房地产开发企业预售阶段交纳营业税的同时，需要交纳城市文化建设税和教育费附加。房地产业相关介绍 3 3预
7、缴土地增值税预缴土地增值税 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则关于实施细则关于“纳税人在项目全部竣工结算前转纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入让房地产取得的收入可以预征土地增值税可以预征土地增值税具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定局根据当地情况制定”的规定。对于纳税人预售房的规定。对于纳税人预售房地产取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地地产取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人因当到主管税务机关办理纳税增值税的，纳税人因当到主管税务机关办理纳税报，并按规定比例
8、预缴，待办理决算后，多退少报，并按规定比例预缴，待办理决算后，多退少补；凡当地税务机关规定不预征土地增值税的，补；凡当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。房地产业相关介绍6 4.4.预缴企业所得税预缴企业所得税 按照中华人民共和国所得税实施条例规按照中华人民共和国所得税实施条例规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或或月月)预缴企业所得税的，对开发建造的住宅、商业预缴企业所得税的，对开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发用房以及其他建筑物、附着物、
9、配套设施等开发产品、在完工前采取预售方式销售取得预售收入，产品、在完工前采取预售方式销售取得预售收入，按照规定的预计利润率分季按照规定的预计利润率分季(或月或月)计算出预计利润计算出预计利润额计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计额计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。税成本后按照实际利润再行调整。房地产业相关介绍 (二二)现售方式下的涉税情况现售方式下的涉税情况 1.1.营业税营业税 房地产企业将开发完成的产品出售给购买者房地产企业将开发完成的产品出售给购买者的时候会发生不动产所有权和土地使用权的转的时候会发生不动产所有权和土地使用权的转让此时应按照让此时应按照
10、“转让无形资产转让无形资产”和和“销售不动产销售不动产”两两个税目交纳营业税。个税目交纳营业税。2.2.城市维护建设税城市维护建设税(略略)3.3.印花税印花税(略略)4.4.土地增值税土地增值税(略略)房地产业相关介绍 四、自营阶段 对于采用经营性物业模式的房地产开发企业，它们并不是通过一次性的产权转移回笼现金获得利润而是通过招商、招租、开办企业等方式取得租金或经营收入。2l世纪以来。经营型物业作为一种新兴的房地产企业经营模式。具有长期收益性，已为越来越多的房地产开发企业所采用。该阶段涉及的税种有：房地产业相关介绍7 (一)营业税 房地产企业将其开发产品用于出租而非出售时仍然要交纳营业税。但
11、是此时不再按照“转让无形资产”和“销售不动产”这两个税目来征收，而是按照“服务业租赁业”税目征收营业税。(二)城市维护建设税（略）。房地产业相关介绍 (三三)印花税印花税 房地产开发企业将其开发产品用于出租时，要房地产开发企业将其开发产品用于出租时，要签订房屋租赁合同，此时属于印花税的征税范围，签订房屋租赁合同，此时属于印花税的征税范围，应按照应按照“财产租赁合同财产租赁合同”税目征收印花税。税目征收印花税。(四四)城镇土地使用税城镇土地使用税 如果房地产开发企业开发完产品后未销售，则如果房地产开发企业开发完产品后未销售，则原来占有的城镇土地现仍为房地产开发企业占有。原来占有的城镇土地现仍为房
12、地产开发企业占有。在其持有期间，仍然要按年计算，分期缴纳。在其持有期间，仍然要按年计算，分期缴纳。房地产业相关介绍 (五五)房产税房产税 根据中华人民共和国房产税暂行条例，房根据中华人民共和国房产税暂行条例，房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税。但是，房地产开发企业自用、出租、出房产税。但是，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。因此，在经营性物业模式月起，缴纳房产税。因此，在经营性物业模式 下，房地产开发企业自用本企业建造的商品房，下，房地产开发
13、企业自用本企业建造的商品房，应该从价计征房产税，出租、出借本企业建造的应该从价计征房产税，出租、出借本企业建造的商品房，应该从租计征房产税。商品房，应该从租计征房产税。房地产业相关介绍8 五、非特定模式非特定流程涉税 不管是预售还是现售的销售模式，不管是销售性物业还是经营性物业的经营模式。房地产开发企业与其他所有企业一样，都要按照中华人民共和国企业所得税法实施条例的规定按年计征，分月或者分季预缴企业所得税，并在年终进行汇算清缴，多退少补。同样也要替企业职工代扣代缴个人所得税。房地产业相关介绍 六、房地产企业未来涉税重点物业税 (一)物业税简介 物业税又称财产税或地产税。主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民财产所征收的一项税种。房地产业相关介绍 (二)开征物业税对房地产企业的影响 1 加快房地产企业的土地和开发产品的流通速度 2物业税的开征对销售型物业模式房地产企业具有节税作用，可能会降低开发产品售价 3 物业税开征后经营性物业模式的房地产企业将成为主要纳税人房地产业相关介绍 房地产企业的税务特点 一、流通阶段税负高,保有阶段税负低 二、窄税基、多税种、高税额 三、租、税、费并存 四、特有的预缴和清算制度