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1、房地产经营管理房地产经营管理第二章第二章房地产开发经营分析基础房地产开发经营分析基础房地产房地产经营管理经营管理学习内容学习内容现金流量现金流量资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算房地产投资经营经济效果评价房地产投资经营经济效果评价房地产经营分析基础房地产经营分析基础2.1 2.1 现金流量现金流量现金流量现金流量一、现金流量的定义一、现金流量的定义现金流出现金流出：相对某个系统，指在某一时点上流出系统的资：相对某个系统，指在某一时点上流出系统的资金或货币量，金或货币量，如如投资、成本费用投资、成本费用等（等（COcase outCOcase out）现金流入现金流入：相对一个系统
2、，指在某一时点上流入系统的资：相对一个系统，指在某一时点上流入系统的资金或货币量，如金或货币量，如销售收入销售收入等。等。（CIcase inCIcase in）净现金流量净现金流量:同一时点上，现金流入与现金流出的代数和。同一时点上，现金流入与现金流出的代数和。经营资金经营资金建设投资建设投资开开发发项项目目总总投投资资土地费用土地费用开开发发期利息期利息建筑安装工程建筑安装工程费费销销售售费费调调整整预备费预备费基本基本预备费预备费开发间接费开发间接费前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设施建设费公共配套公共配套设设施建施建设费设费管理费管理费房地产经营分析基础房地产经营分析基础二、房地
3、产投资与成本二、房地产投资与成本二、房地产投资与成本二、房地产投资与成本房地产经营分析基础房地产经营分析基础三、经营收入、利润和税金三、经营收入、利润和税金三、经营收入、利润和税金三、经营收入、利润和税金1 1、经营收入、经营收入销售收入销售收入=销售房屋面积销售房屋面积房屋销售价格房屋销售价格出租收入出租房屋建筑面积出租收入出租房屋建筑面积房屋租金单价房屋租金单价自营收入营业额商业营业成本自营商业经营风险回报自营收入营业额商业营业成本自营商业经营风险回报利润总额经营利润营业外收支净额利润总额经营利润营业外收支净额经营利润销售收入经营成本期间费用销经营利润销售收入经营成本期间费用销 售税金售税
4、金分配利润税后利润（盈余公积金公益金未分配利润）分配利润税后利润（盈余公积金公益金未分配利润）2 2、利润、利润房地产经营分析基础房地产经营分析基础3 3、税金、税金 （1 1）销售税金）销售税金:营业税税额应纳税销售（出租）收入营业税税额应纳税销售（出租）收入税率税率 （2 2）土地使用税和房产税）土地使用税和房产税 （3 3）企业所得税：）企业所得税：所得税税额应纳税所得额所得税税额应纳税所得额税率税率 应纳税所得额实现利润允许扣除项目得金额应纳税所得额实现利润允许扣除项目得金额房地产经营分析基础房地产经营分析基础2.2 2.2 资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算资金的时间价
5、值与等值计算资金的时间价值与等值计算一、资金的时间价值一、资金的时间价值 资金随时间推移而增值的性质称资金的时资金随时间推移而增值的性质称资金的时间价值。间价值。资金具有时间价值的前提条件资金具有时间价值的前提条件（1 1）经过时间的推移；）经过时间的推移；（2 2）经过劳动生产的周转。）经过劳动生产的周转。房地产经营分析基础房地产经营分析基础2.2 2.2 资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算二、利息与利率二、利息与利率利息利息 I 占用资金所付的代价或放弃使用资金所得的补偿占用资金所付的代价或放弃使用资金所得的补偿利率利率 i 在
6、一个计息周期内所得的利息额与借贷金额之比在一个计息周期内所得的利息额与借贷金额之比 计息周期计息周期表示利率的时间单位。表示利率的时间单位。房地产经营分析基础房地产经营分析基础2.2 2.2 资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算1 1、单利与复利、单利与复利单利：仅计算本金的利息，而本金产生的利息不再计算利息。单利：仅计算本金的利息，而本金产生的利息不再计算利息。n计息期数计息期数F本利和本利和It 第第t个计息期的利息个计息期的利息I1 I2 In 房地产经营分析基础房地产经营分析基础2.2 2.2 资金的时间价值与等值计算资金的时
7、间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算复利：当期利息计入下期本金一同计息，即利息也生息。复利：当期利息计入下期本金一同计息，即利息也生息。房地产经营分析基础房地产经营分析基础2.2 2.2 资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算2 2、名义利率与实际利率、名义利率与实际利率名义利率名义利率：计息周期利率乘以每年计息周期数得到的：计息周期利率乘以每年计息周期数得到的年利率年利率 实际利率实际利率：考虑了资金时间价值的实际年利率考虑了资金时间价值的实际年利率例如：例如：年利率为年利率为12，每年计息，每年计息1次次
8、 12即为名义利率又为实际利率即为名义利率又为实际利率年利率为年利率为12，每年计息，每年计息12次次 12为名义利率，实际相当于月利率为为名义利率，实际相当于月利率为1%房地产经营分析基础房地产经营分析基础2.2 2.2 资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算资金的时间价值与等值计算名义利率和实际利率的关系名义利率和实际利率的关系设：名义利率为设：名义利率为r，一年中计息次数为，一年中计息次数为m，则：计息周期的利率应为则：计息周期的利率应为rm，一年后本利和为，一年后本利和为:一年内产生的利息为：一年内产生的利息为：按利率定义得年实际利率按利率定义得年实际
9、利率i为：为：房地产经营分析基础房地产经营分析基础三、资金等值与现金流量图三、资金等值与现金流量图1、资金等值的概念、资金等值的概念 不同时点上绝对数额不等的资金具有相同的价值，或相不同时点上绝对数额不等的资金具有相同的价值，或相同数额的资金在不同的时点上具有不同的价值。同数额的资金在不同的时点上具有不同的价值。例如：今天拟用于购买冰箱的例如：今天拟用于购买冰箱的1000元，与放弃购买去投元，与放弃购买去投资一个收益率为资一个收益率为6的项目，在来年获得的的项目，在来年获得的1060元相比，二元相比，二者具有相同的经济价值。者具有相同的经济价值。2、现金流量图、现金流量图时间时间时间时间 t
10、t0 1 2 3.n 时点，表示这一年的年时点，表示这一年的年时点，表示这一年的年时点，表示这一年的年末，下一年的年初末，下一年的年初末，下一年的年初末，下一年的年初200150现金流量现金流量现金流量现金流量现金流入现金流入现金流入现金流入现金流出现金流出现金流出现金流出注意：若无特别说明注意：若无特别说明注意：若无特别说明注意：若无特别说明 时间单位均为年；时间单位均为年；时间单位均为年；时间单位均为年；投资一般发生在年初，销售收投资一般发生在年初，销售收投资一般发生在年初，销售收投资一般发生在年初，销售收入、经营成本及残值回收等发入、经营成本及残值回收等发入、经营成本及残值回收等发入、经
11、营成本及残值回收等发生在年末生在年末生在年末生在年末现金流量的现金流量的现金流量的现金流量的大小及方向大小及方向大小及方向大小及方向计息期的开始计息期的开始房地产经营分析基础房地产经营分析基础三、资金等值与现金流量图三、资金等值与现金流量图房地产经营分析基础房地产经营分析基础四、复利计算公式与系数四、复利计算公式与系数符号定义：符号定义：P 现值现值 F 将来值将来值 i 年利率年利率 n 计息期数计息期数 A 年金（年值）年金（年值）计息期末等额发生的现金流量计息期末等额发生的现金流量 G G 等差支付系列中的等差变量值等差支付系列中的等差变量值 g g 等比系列中的增减率等比系列中的增减率
12、房地产经营分析基础房地产经营分析基础四、复利计算公式与系数四、复利计算公式与系数1 1 1 1、一次支付现值系数和终值系数、一次支付现值系数和终值系数、一次支付现值系数和终值系数、一次支付现值系数和终值系数一次支付终值公式一次支付终值公式一次支付现值公式一次支付现值公式房地产经营分析基础房地产经营分析基础四、复利计算公式与系数四、复利计算公式与系数2 2 2 2、等额支付现值系数和资金回收系数、等额支付现值系数和资金回收系数、等额支付现值系数和资金回收系数、等额支付现值系数和资金回收系数等额支付现值公式等额支付现值公式资金回收系数资金回收系数 P=(1+i)n-1i(1+i)n AA=P(1+
13、i)n 1 i(1+i)n 房地产经营分析基础房地产经营分析基础四、复利计算公式与系数四、复利计算公式与系数3 3 3 3、等额支付终值系数和存储基金系数、等额支付终值系数和存储基金系数、等额支付终值系数和存储基金系数、等额支付终值系数和存储基金系数等额支付终值公式等额支付终值公式存储基金系数存储基金系数房地产经营分析基础房地产经营分析基础四、复利计算公式与系数四、复利计算公式与系数已知已知 P P F F A A 3组互为逆运算的公式组互为逆运算的公式 3对互为倒数的等值计算系数（复合利率）对互为倒数的等值计算系数（复合利率）P=A(P/A,i,n)P=A(P/A,i,n)A=P(A/P,i,n)A=P(A/P,i,n)F=P(F/P,i,n)P=F(P/F,i,n)A=F(A/F,i,n)A=F(A/F,i,n)F=A(F/A,i,n)F=A(F/A,i,n)未知未知 P P F F A A欢迎继续学习第欢迎继续学习第3 3章章谢谢！谢谢！房地产房地产经营管理经营管理