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1、第二章 房地产金融基础知识 第一节第一节 货币的时间价值货币的时间价值 第二节金融风险管理概述第二节金融风险管理概述 第一节 货币的时间价值 l一、货币时间价值概述l（一）货币时间价值的概念（一）货币时间价值的概念l货币时间价值是指资金随着时间的推移而形成的增值，它表现为同一数量的资金在不同时点上具有不同的价值。l对货币时间价值产生的理论基础问题，经济学家的回答是不尽相同的。萨伊的“资本生产力说”。资本、劳动、土地是生产的三要素在生产中它们各自提供了服务，因此，利息、工资、地租便是它们各自的报酬。西尼尔的“节欲论”。资本来源于储蓄，要储蓄就必须节制当前的消费和享受，利息就来源于对未来享受的等待
2、，是对为积累资本而牺牲消费的一种报酬。一、货币时间价值概述 凯恩斯的“流动偏好论”。货币是灵活的资产，人们普遍具有对货币的灵活偏好，如果人们放弃了这种流动性偏好，就应当获得一定的报酬。l西方一些经济学家认为，资金的时间价值的产生源于“时间偏好”。形成“时间偏好”的主要原因：一是通货膨胀的因素。二是风险因素。三是现时消费的因素。一、货币时间价值概述l（二）货币时间价值的表现形式l货币时间价值最直观的表现形式是利息。l从量的规定性来看，货币的时间价值是没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。l货币时间价值量的大小取决于下列因素：资金的使用时间长短；资金数量，数量越大时间价值越大；利率，以
3、社会平均资金利润率为基础的利率越高，资金时间价值越大。二、货币时间价值的计算 l（一）单利的计算（一）单利的计算l单利（simple interest）是指无论借款经过多长时间，只以本金作为计算利息的基础，所产生的利息不再加入本金计算利息的计息方式。l在利息的计算中，统一使用一下符号：lf本金和利息之和，又称终值（future value）；li利率，指年利息额与本金之比，用百分比表示；lI利息；lp本金，又称期初金额或现值（present value）；lt计息期的时间，通常以年为单位；ln计息期的期数，例如按年计息，则3年的计息期期数n=3。（一）单利的计算（一）单利的计算l1.单利终值的
4、计算。计算公式为：f=p+pit =p(1+it)l2.单利现值的计算。如果已知单利终值f，则单利现值的计算公式为：P=f-Il其中，利息I=pit因此,P=f(1+it)(二)复利的计算 l复利（compound interest）是指每经过一个计息期，将所产生的利息加入本金再计利息的计算利息的方式，俗称“利滚利”。l1.复利终值的计算。f=p(1+i)n(二)复利的计算l2.复利现值的计算。复利现值是未来某一时点的资金案复利折算到现在的价值，或者说未来某一时点的终值相当于现在的本金数额。把未来金额折算成现值的过程叫折现货贴现（discount），贴现中使用的利率成为折现率或贴现率。l复利现
5、值与复利终值是对等的概念，计算公式可从复利终值公式中推导出来。即复利现值计算公式为：P=f(1+i)n其中，1/(1+i)n 为复利现值系数，用符号（p/f，i,n）表示。（三）平利率和有效利率的计算（三）平利率和有效利率的计算 l平利率（flat interest rate）是指在复利计算中以一年为计息期时的利率，银行的存款和一般性贷款采用平利率。有效利率（effective interest rate）是指在复利计算中计息期不等于一年（如按季、按月、按日）时折算的年利率，它是一种复合利率。（三）平利率和有效利率的计算（三）平利率和有效利率的计算l平利率用简单的百分比表示资金的年利率。有效利
6、率可根据平利率和计息期计算出来。计算公式为：i=(1+r/N)N-1l式中：i有效利率；r平利率；N每年复利次数（四）年金的计算（四）年金的计算 l年金（annuity）是指定期、等额连续的系列支付。l按照支付的时间和次数不同，年仅可以划分为后付年金、即期年金、递延年金、和永续年金等。l（1）后付年金终值的计算：l设按复利计算的后付年金终值为f,利率为i，期数为n，后付年金终值计算公式为：l其中，是后付年金的终值系数，计为（f/a,i,n）。（四）年金的计算（四）年金的计算l（2）后付年金现值的计算。根据终值有关系数的假定，后付年金的现值计算公式是：lll后付年金现值系数计为（p/a,i.n）
7、。（四）年金的计算（四）年金的计算l(3)后付年金资金回收公式。这也是房地产抵押贷款还款的基本公式，是已知贷款额（现值），在一定利率下求月均还款额（每期支付额a）。由上述后付年金现值计算公式可得：l上式即为抵押贷款月均还款额的基本计算公式。公式中的系数是后付年金现值系数的倒数，它把现值折算为年金，也称投资回收系数，计为（a/p,i,n）。（四）年金的计算（四）年金的计算l2.即期年金（annuity due）。又称预付年金或先付年金，指在每期期初支付的年金。l（1）即期年金终值的计算。l式中：为即期年金终值系数，它与后付年金系数相比，期数加1，系数减1，可计为(f/a,i,n+1)-1。（四）
8、年金的计算（四）年金的计算l（2）即期年金现值的计算。l式中系数为即期年金现值系数，它与后付年金现值系数相比，系数加1，期数减1。可计为(p/a,i,n-1)+1。（四）年金的计算（四）年金的计算l3.递延年金。是指年金第一次支付发生在第二期或第二期以后的年金。递延年金终值的计算与后付年金的计算完全相同，只不过期数要减去递延的期数。例如：付款期为60个月，从第5个月开始付款，则公式中期数n=60-5=55。l递延年金的现值计算可采用下述方法：先按后付年金计算现值，然后减去递延期的年金现值（也按后付年金计算），可以得到递延年金的现值。（四）年金的计算（四）年金的计算l4.永续年金。指无期限支付的
9、年金形式，也就是支付期无限长的年金。由于支付期无限长，永续年金没有终值。永续年金的现值计算可以通过后付年金现值计算公式推导出来：l当n趋向无穷大是，(1+i)-n=0,则永续年金现值计算公式为：p=ai。三、利率的影响因素 l（一）影响利率的因素（一）影响利率的因素l1.中央银行货币政策。l2.宏观经济环境。l3.价格水平。l4.证券市场。l5.国际经济形势。三、利率的影响因素l（二）利率的构成（二）利率的构成l利率是资金市场上资金的价格，利率水平的确定与其它商的价格确定原理相类似，它取决于资金市场的供给与需求。在确定市场利率时，要综合考虑影响资金供给与需求的诸因素。一般说来，在资金市场上利率
10、可用下式表示：l利率=纯粹利率+通货膨胀附加率+变现力附加率+违约风险附加率+到其风险附加率（二）利率的构成（二）利率的构成l1.纯粹利率。是指无通货膨胀、无风险情况下的社会平均利润率。l2.通货膨胀附加率。市场利率（名义利率）是实际利率与通货膨胀率之和。l3.变现力附加率。变现力是指非货币金融资产，在市场上以较短的时间和较小的成本转化为现金及等价物的能力。l4.违约风险附加率。违约风险也称信贷风险，是指借款人未能如期偿付本金和利息的风险。l5.到期风险附加率。是指因到期时间长短不同而形成利率差别。三、利率的影响因素l（三）贷款价格的确定（三）贷款价格的确定l1.基本原理。金融机构通常是根据贷
11、款的风险程度确定贷款价格，从而保证银行在既定的风险情况下实现合理的收益率和利润目标。贷款价格确定的基本原理是，风险性贷款的价格期望收益率必须大于无风险投资的收益率，并符合利润最大化原则。l设一笔贷款的违约概率为d，能按约收回贷款本息的概率为1-d，无风险利率为r,则该风险贷款的价格r*应满足以下公式：l （1+r*）(1-d)=1+rl则贷款的价格为：l r*=(1+r)(1-d)-1l上式反映了贷款风险与贷款价格的正相相关关系。（三）贷款价格的确定（三）贷款价格的确定l2.贷款定价方法：l（）成本相加定价法(Cost Plus Loan Pricing)。这种方法认为，贷款价格是贷款机构各项
12、成本之和。贷款利率筹资成本管理和运行费用违约风险补偿预期利润水平l（）价格领导模式(Price Leadership)。这种定价方法原理认为，贷款利率由基准利率与违约风险附加率、到期风险附加率组成，计算公式为：贷款利率基准利率违约风险附加率到期风险附加率 其中，基准利率是银行为最优客户提供的利率水平，它包括经营管理成本和预期利润。违约风险溢价是对非最优客户要求的风险溢价。到期风险附加率是对长期贷款要求的风险溢价。（三）贷款价格的确定（三）贷款价格的确定l（）低 于 基 准 利 率 定 价(Below-Prime pricing)。这是世纪年代以来对以基准利率和LIBOR为基础的定价体系的修正。
13、这种定价方法的基本公式是：贷款利率货币市场借贷利率风险和利润加价 其中风险和利润加价幅度很小，使得贷款利率几乎与筹资成本相当。（三）贷款价格的确定（三）贷款价格的确定l（）客户盈利分析(Customer Profitability Analysis,CPA)。这种定价模型是从与客户整体关系的角度采取的定价方式。其基本原理是分析客户与银行整体关系中的净税前收益率的贡献。该收益率为客户贷款和服务收入净额与可贷资金净额的比率。贷款和服务收入净额是贷款和服务收入减去贷款和服务费用。用公式表示为：税前收益率（贷款和服务收入贷款和服务费用）可贷资金净额 客户盈利性分析的一个简化方法是：成本收益贷款定价法。
14、它是计算客户在贷款中银行贷款收入净额与可贷资金净额的比率。第二节金融风险管理概述 l一、银行风险的分类l风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种不利结果的变动程度。从总体上说，银行风险可分为四类。l（一）环境风险（一）环境风险（environmental risks）是指由国家的宏观经济环境所决定的风险。可分为立法风险、经济风险、竞争风险和管制风险。l（二）管理风险（二）管理风险(management risks)是由银行管理者能力和素质等因素产生的风险。l（三）交付风险（三）交付风险(delivery risks)是银行提供的金融服务所引起的风险。分为操作风险、技术风险、新产品风险和战
15、略风险等。l（四）金融风险（四）金融风险(financial risks)是银行资产负债管理中产生的风险是由于未来事件的不确定性造成银行收益损失的可能性。包括信贷风险、流动性风险、利率风险和资本风险。l以上银行风险的种类以及基本含义可归纳为下表。一、银行风险的分类 银行风险的种类及其基本含义银行风险的种类及其基本含义风险分类风险分类 具体风险种类具体风险种类 基本含义基本含义 环境风险环境风险 立法风险立法风险法律改变造成的风险法律改变造成的风险 经济风险经济风险 经济环境和运行环境和结构变化造成的风险经济环境和运行环境和结构变化造成的风险 竞争风险竞争风险 银行之间以及非银行金融机构的参与竞
16、争带来的风险银行之间以及非银行金融机构的参与竞争带来的风险 管制风险管制风险 政府及监管部门改变管理制度和政策造成的风险政府及监管部门改变管理制度和政策造成的风险 管理风险管理风险 组织风险组织风险 组织管理水平不足带来的风险组织管理水平不足带来的风险 能力风险能力风险 经营者管理能力不足造成的风险经营者管理能力不足造成的风险 盗用公款风险盗用公款风险 经营者品质不良造成的风险经营者品质不良造成的风险 交付风险交付风险 操作风险操作风险 能否在盈利的前提下提供金融产品和服务的风险能否在盈利的前提下提供金融产品和服务的风险 技术风险技术风险 由于技术设备陈旧造成的风险由于技术设备陈旧造成的风险
17、新产品风险新产品风险 新产品的市场需求、管理能力等方面的风险新产品的市场需求、管理能力等方面的风险 战略风险战略风险 新产品开发，新投资领域开拓等形成的风险新产品开发，新投资领域开拓等形成的风险 金融风险金融风险 信贷风险信贷风险 借款人违约贷款造成损失的风险借款人违约贷款造成损失的风险 流动性风险流动性风险 银行不能在约定时限内或不增加成本的提条件下满足流动性要求或付现银行不能在约定时限内或不增加成本的提条件下满足流动性要求或付现要求而产生的风险要求而产生的风险 利率风险利率风险 市场利率的非预期变化给银行盈利水平和银行资本市场价值带来的风险市场利率的非预期变化给银行盈利水平和银行资本市场价
18、值带来的风险 资本风险资本风险 银行因净资产减少可能出现的无力偿还其债务引起的风险银行因净资产减少可能出现的无力偿还其债务引起的风险 二、金融风险的管理和控制 l（一）信贷风险的管理（一）信贷风险的管理l信贷业务是银行业务的核心，由信贷业务产生的风险也是银行的主要风险之一。因此，信贷风险的管理是银行风险管理的关键之一。l衡量贷款未来风险的指标有：信贷集中程度、信贷增长率和高利率贷款比率、准备金与违约贷款比率。l1.信贷集中程度反映银行信贷地区或行业集中程度，及可能由此产生的风险。l2.信贷增长率和高利率贷款比率。l3.准备金与违约贷款比率，它反映银行对未来违约风险的预期及承受能力。（一）信贷风
19、险的管理（一）信贷风险的管理l国外商业银行衡量信贷风险的重要概念有：逾期贷款（past-due loans），指不能按信贷合同规定的条件在约定的时间内付给利息及本金，但违约时间不超过90天的贷款；违约贷款或称不良贷款（non-performing loans）,指不履行贷款合同条件的贷款，不能按合同规定的条件在其定的时间内付给利息及偿还本金；贷款总损失（gross loan charge-offs）,即银行实际核准的未能收回的贷款总额；贷款净损失（net loan charge-offs）,指总损失与总损失中已收回的贷款之差，它是总损失中真正不能收回的部分，将直接减少银行的准备金。（一）信贷风
20、险的管理（一）信贷风险的管理l信贷风险的管理主要由信贷分析（credit analysis）、信贷控制（credit control）、资产证券化（asset securitization）、特殊信贷评估组成。l日常信贷风险管理一般包括：借款人信用分析、财务状况分析和预测、抵押物评估和设定抵押、贷款定价、贷款协议的确定等内容。（二）流动性风险管理（二）流动性风险管理 l一般来说，流动性和盈利性是金融业务中相互依存的两个重要概念。流动性好的资产相对来说盈利性就差，两者之间的矛盾是银行经营管理中需要解决的主要问题。l传统的衡量流动风险的指标是用银行面临的付现要求与银行筹措资金或出售资产来满足这种要
21、求的比例，它又可以用多种比例。如可出售的短期证券与总存款的比例、流动负债与总资产的比例、流动资产与总负债的比例、总资产与总资本的比例。目前流行的流动风险指标侧重于衡量银行满足流动需要的实际与可能的先进来源，流动资产与借入资金之比也是其重要指标。l流动性风险管理主要控制可能发生的流动性风险，其手段包括流动性计划（liquidity plan）、意外事故计划（contingency plan）、成本与价格模型、对资金来源开发等。（三）利率风险管理（三）利率风险管理 l利率风险管理强调动态的利率敏感资产与负债的差额管理以及对此差额的有效分析。传统的衡量指标为利率敏感资产与利率敏感负债的比例或差额。前
22、瞻性的指标有：若干不同到期的资产和负债之间的差额指标；包含再投资及利率变化因素的利率敏感资产与负债的动态差额；对立利率敏感资产、负债及资产负债表外项目的储蓄衡量等。l1997年“巴塞尔银行业务监管委员会”公布了利率风险管理的12原则，强调银行应当建立综合性的风险管理机制，有效地辨别、测算、监控利率风险头寸。12原则分为5大类：第一类，董事会及高层管理人员的作用；第二类，利率风险管理政策及监控规程；第三类，奉献测算与监控系统；第四类，独立控制机制；第五类，监管机构应掌握的信息。（四）资本风险管理（四）资本风险管理 l资本风险管理注重：资本计划、贷款持续增长分析、红利政策分析、风险调整引起的资本适
23、度性等。传统指标是分析银行普通股与总资产的比例、与总负债的比例。更为有效的比例有：包括不同风险的风险加权资产或风险调整资产与普通股或银行资本的比例；奉献调整的增长率与资本增长率的比较；以及包含了表外业务项目的资本风险指标等。三、房地产金融风险 l（一）房地产信贷风险（一）房地产信贷风险l房地产信贷风险是最主要的金融风险，它是指借款人违约造成房地产贷款损失的风险，可以分为：l1.借款人信用风险。这是指借款人信用状况的不确定性造成贷款损失的可能性。l2.借款人的还款能力风险。借款人的还款能力如何，也是决定银行是否愿意提供贷款的重要尺度。l3.抵押物风险。主要包括房地产价格风险和房地产法律风险。（二
24、）流动性风险（二）流动性风险 l房地产贷款流动性风险是指贷款人持有的住房贷款债券或抵押资产债权不易变现而遭受损失的可能性。它表现在资产和负债两个方面。一方面，贷款人可能因贷款债权不易变现，丧失金融市场上更为有利的投资机会；另一方面，如果存款人要求提取存款，而住房抵押贷款债权不能及时变现，可能发生存款人“挤提”现象，造成贷款机构资金周转不灵。防范房地产贷款流动性风险的主要方法是房地产证券化，通过证券化和抵押二级市场出售房地产贷款，获得较强的流动性。另外，还可以通过吸收长期稳定的资金来源缓解流动性矛盾。（三）利率风险（三）利率风险 l房地产抵押贷款的利率风险是指贷款期间由于发生不可预见的情况，引起
25、利率变化，给贷款机构带来损失的可能性。由于房地产贷款的期限很长，在固定利率贷款的情况下，如果市场利率上升，银行的利差将会缩小甚至导致亏损，从而形成利率风险。l可变利率抵押贷款是防范利率风险的主要方式，它本身就是在固定利率剧烈变动时期，贷款机构为了减少抵押贷款中利率变化所造成的损失而创造出来的。（四）经济风险（四）经济风险 l房地产贷款的经济风险是指引经济周期的变化提及通货膨胀等因素给贷款机构造成风险的可能性。房地产业具有经济先导作用，对经济周期变化十分敏感。经济景气时期，房地产价格上升，需求旺盛，往往造成房地产泡沫；而当经济衰退时期，房地产泡沫破裂，价格下跌，又可能给房地产贷款造成巨大损失。房
26、地产贷款经济风险的管理和控制，重点是密切经济周期变化和房地产业的变化，研究相应的对策。其它避险手段还有，通过信贷政策控制房地产贷款的比重，做好抵押物评估认定等。四、信贷资产的风险分类 l（一）贷款风险的种类（一）贷款风险的种类l目前国际上还没有一套被普遍接受的贷款分类标准，也没有权威的准则和指导方针，各国的分类标准可以分为以下三种：以美国为代表，把贷款分为5类，即正常（pass）、关注（other assets especially mentioned）、次级（substandard）、可疑（doubtful）、损失（loss）。目前采用这种分类方法的国家相对较多，并有增加的趋势；澳大利亚和新
27、西兰的做法，即把贷款分为正常和受损害两大类；欧洲发达国家的做法是，其监管当局一般不对金融机构的资产分类做出规定，只是进行道义上的规劝。各国的分类方法尽管有差异，但是对正确的分类原则看法一致，那就是分类的结果要能揭示资产的价值和风险程度，能够及时全面地反映金融机构的资产质量，并能够据此记提呆账准备金。四、信贷资产的风险分类l（二）我国的贷款分类（二）我国的贷款分类l1998年，中国人民银行颁布了贷款风险分类指导原则，对贷款分类做出了基本规定。该原则提出贷款风险分类采用美国的风险分类标准和分类依据，分类的目的在于揭示贷款的实际价值和风险程度，加强信贷管理，发现贷款发放、管理、监控、催收及不良资产管
28、理的问题，为提取呆帐准备金提供依据。各类贷款特征如下表。四、信贷资产的风险分类l我国贷款5级分类的主要特征级别 主 要 特 征正常 借款人有能力履行承诺，并且对贷款的本息进行全额偿还，没有有问题的贷款。关注净现金流量减少借款人销售收入、经营利润下降，或净值开始减少，或出现流动性不足的征兆借款人的一些关键性财务指标低于行业平均水平或有较大的下降借款人的经营管理有较严重的问题，借款人未按规定的用途使用贷款借款人的还款意愿差，不与银行积极合作贷款的抵押品、质押品价值下降银行对抵押品失去控制银行对贷款缺乏有效的监管等次级借款人支付出现困难，并难以按市场条件获得新的资金借款人不能偿还对其他债权人的债务借款人内部管理问题未解决，妨碍债务的及时足额偿还借款人采取隐瞒事实等不正当手段套取贷款四、信贷资产的风险分类l续前表我国贷款我国贷款5级分类的主要特征级分类的主要特征级别 主 要 特 征可疑借款人处于停产、半停产状态固定资产贷款项目处于暂缓状态借款人已资不抵债银行已诉诸法律来收回贷款贷款经过重组，仍然逾期，或仍然不能正常归还本息，还款状况没有得到明显改善等损失借款人无力偿还，抵押品价值低于贷款额抵押品价值不确定借款人已彻底停止经营活动固定资产贷款项目停止时间很长，复工无望等