房地产业多项目管控模式案例.ppt

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1、多多项目管控模式案例目管控模式案例 受控文件1标杆研究报告 目录目录广州万科本地同城多广州万科本地同城多项目管理模式目管理模式上上实地地产异地多异地多项目管理模式目管理模式中房集中房集团直属直属项目公司目公司组织架构架构2标杆研究报告 设立项目技术岗：全面负责项目技术、进度、专业协调工作调整了项目工作群成员的考核模式，加强片区总经理对项目团队的协调力度2006年年4月，广州万科片区月，广州万科片区项目管理架构正式成立，以目管理架构正式成立，以项目目为中心、建立中心、建立强矩矩阵式式项目运作模式正式目运作模式正式进入了操作入了操作阶段，段，“明确明确项目使命、一切目使命、一切为了了项目、目、项目

2、群目群为经营结果果负责”的理念正在公司上下日益的理念正在公司上下日益强化。同化。同时，设计、营销、项目目报建、成本等部建、成本等部门架构按矩架构按矩阵式管理要求式管理要求进行了行了调整，并在各片区整，并在各片区设立技立技术岗，调整了人整了人员的配置和的配置和项目目团队考核模式，片区管理制运行考核模式，片区管理制运行顺畅项目事务部成本管理部设计管理部营销策划部客户关系中心工程管理部公司职能平台项目工作群片区总经理1项目总助2项目总助报批报建专员营销组设计组成本工程项目秘书客服组报批报建专员营销组设计组成本工程项目秘书客服组 案例3标杆研究报告 广州万科广州万科建立了公司运建立了公司运营管理委管理

3、委员会，并搭建了会，并搭建了专业决策平台、决策平台、项目开目开发平台，配平台，配合其运作，明确了公司的三合其运作，明确了公司的三级决策体系，形成了公司决策体系，形成了公司对专业负责、项目群目群为经营结果果负责的管理模式，提升的管理模式，提升“大公司小大公司小项目目”前提下的多前提下的多项目操作决策效率目操作决策效率专业平台为专业负责、开发平台为项目经营结果负责专业平台为专业负责、开发平台为项目经营结果负责平台构成：以运营分管平台构成：以运营分管领导及片区总经理（或领导及片区总经理（或公司代表）为最终决策公司代表）为最终决策人的项目工作群人的项目工作群平台构成：公司运营管理委员会下设的四大平台构

4、成：公司运营管理委员会下设的四大专业决策委员会专业决策委员会常规审批常规审批根据组织架构及根据组织架构及职责权限确立的职责权限确立的审批权责，均为审批权责，均为独立审批独立审批一一级决策决策：公司运公司运营管理委管理委员会会 营销决策委决策委员会会 设计评审委委员会会 采采购决策委决策委员会会 投投资评估委估委员会会二二级决策决策：专业决策平台决策平台(会会议召集制度召集制度)二二级决策决策：项目开目开发平台平台 片区片区项目工作群目工作群 片区片区项目工作群目工作群客客户关系管理决策平台关系管理决策平台客客户关系分管关系分管领导、物物业公司公司对接接领导 案例4标杆研究报告 广州万科明确了公

5、司一、二广州万科明确了公司一、二级决策体系及常决策体系及常规审批授批授权，支持了，支持了专业平台与开平台与开发平平台的日常运作，提升决策效率台的日常运作，提升决策效率决策层级决策层级分类分类决策人决策人说明说明一级决策点一级决策点管理决策管理决策运营管理委员会主任须由运营管理委员会决策的事项，部分事项须报区域及集团最终决策项目决策项目决策二级决策点二级决策点专业决策专业决策各专业委员会主任/专业分管领导由专业平台决策人就投资、项目产品策略、营销策略、采购、工程技术标准等相关问题进行的决策开发决策开发决策运营分管领导/公司代表/片区总经理由开发平台决策人在项目运营目标前提下，就项目开发进度、成本

6、、质量等问题进行的决策分类分类说明说明界定界定常规审批常规审批业务审批业务审批根据公司架构及职责权限确认的日常审批事务收录与费用相关的审批内容部分内容，其他在各管理流程中体现招投标决策招投标决策合同审批合同审批付款及费用审批付款及费用审批 案例5标杆研究报告 目录目录上上实地地产异地多异地多项目管理模式目管理模式中房集中房集团直属直属项目公司目公司组织架构架构广州万科本地同城多广州万科本地同城多项目管理模式目管理模式6标杆研究报告 上实城发概况介绍上实城发概况介绍n上海上实城市发展投资有限公司（简称上实城 发），2005年底与其他公司都被整合到了上实地产集团，而上实地产集团的组织架构整个移植了

7、上实城发的组织架构n上实地产是上海实业（集团）有限公司属下以房地产为主业的大型企业集团，集中了上实集团内部与房地产业相关的多个企业体系和综合资源，形成了重要的内部集成效果7标杆研究报告 实线表示业务管理；-虚线表示业务指导项目公司的销售部和财务部，分别是总部营销部和财务部派驻机构，业务管理归总部部门销售部财财务务部部综 合部工程部合约预算部项项目目拓拓展展部部开开标杆研究报告 为在总部形成专业能力，上实城发采用总部直接管理项目部的操作型管控模式，类为在总部形成专业能力，上实城发采用总部直接管理项目部的操作型管控模式，类似北辰置地变革的起点似北辰置地变革的起点 实线表示业务管理；-虚线表示业务指

8、导项目公司的销售部和财务部，分别是总部营销部和财务部派驻机构，业务管理归总部部门销售部财财务务部部综 合部工程部合约预算部项项目目拓拓展展部部开开标杆研究报告 项目拓展阶段的重点工作权责划分项目拓展阶段的重点工作权责划分权责划分权责划分项目拓展部负责土地信息的收集工作，负责土地信息的汇总、整理和总结等 项目拓展部对土地信息进行初步判断，筛选并提出“重点进入地块”建议 董事长/总裁决策项目拓展部组织汇总开发部、成本管理部参与投资管理部审核董事长/总裁确定 投资管理部负责组织 成本管理部、开发部、财务部、销售部参与项目发展委员会进行论证项目拓展部根据谈判目标和策略，拟定商务谈判计划表，内容包括：谈

9、判的时间节点、需要解决的问题、参加谈判人员等 董事长/总裁负责调整谈判策略评审会由投资管理部组织协调，相关部门参加 项目发展委员会评审 董事长/总裁审批 重点工作重点工作土地信息搜集与初判预可行性研究可行性研究商务谈判决策收集市场土地信息 市场研究 预先可行性研究 策划项目获取方式，并组织运作 公共关系管理筹建项目公司和前期手续办理 项目拓展部职责项目拓展部职责 案例10标杆研究报告 各级规划设计职能的部门设置及职责各级规划设计职能的部门设置及职责职责职责可行性研究 产品定位 规划设计（方案设计）协助扩初及施工图设计评审 协助商务谈判 方案评审 扩初及施工图设计管理 工程技术管理 变更管理 工

10、程进度、质量与安全文明管理 技术资料管理 成本管理 工程合同管理 项目前期报建 项目工程策划 扩初及施工图设计期间的沟通联系参与外包单位的选择 施工前准备工作 进度管理 现场技术管理 质量管理 安全文明管理 材料管理 供应商管理 部门部门开发部工程技术部项目公司工程部 案例11标杆研究报告 设计规划阶段的重点工作权责划分（设计规划阶段的重点工作权责划分（1/21/2）权责划分权责划分开发部编制规划设计方案招标任务书征询各部门意见后，上报董事长/总裁确认 开发部收集供方资料，确认三家以上合格供方作为邀请投标单位，上报董事长/总裁获得批准 开发部组织召开招标会议 评标结果上报董事长/总裁获得批准

11、开发部与设计供方协商设计合同内容，最终结果报董事长/总裁审批，签署合同 开发部编制设计任务书，提交董事长/总裁审批后，提供设计单位进行设计 开发部组织方案评审会 各部门及专家提出意见 经开发部整理、总结，形成设计成果汇报意见书，报董事长/总裁审核 工程技术部根据合同要求、设计任务书、设计交流信息记录表督促设计公司进行扩初设计工作 工程技术部组织对初步设计评审董事长/总裁审批 重点工作重点工作设计承包商选择方案设计管理及评审初步设计管理及评审 案例12标杆研究报告 设计规划阶段的重点工作权责划分（设计规划阶段的重点工作权责划分（2/22/2）权责划分权责划分工程技术部编写施工图设计要求，经开发部

12、、营销部、项目公司、投资管理部、财务部审核后，报董事长/总裁审批 工程技术部将审批后的施工图设计要求提交设计单位作为设计依据 项目公司工程部负责提供项目现场要求，并参与施工图设计的协调工作 项目公司负责组织工程技术部、开发部、营销部进行图纸评审项目公司总结评审意见，报公司领导，并存档 工程技术部根据设计院发出的设计变更的内容填写设计变更单 20万元以下（含20万元）：设计变更人提出，监理公司核算，工程部经理、合约预算部经理认可，项目公司总经理审批2050万元（含50万元）：除以上人员签字外，还须成本管理部经理、工程技术部经理签字 5080万元（含80万元）：除以上人员签字外，还须报公司工程主管

13、副总裁签字 80万元以上：项目公司将设计变更单递交公司工程技术部。工程技术部组织专业工程师进行可行性论证。论证通过后，工程技术部总经理签发设计变更单，除以上人员签字外，还须报董事长/总裁签字批准 重点工作重点工作施工图设计管理及评审设计变更 案例13标杆研究报告 项目工程管理前期准备阶段的项目工程管理前期准备阶段的重点工作权责划分重点工作权责划分权责划分权责划分项目公司根据项目开发进度，及时办妥项目所需报批报建手续，提供相关合法文件 市场营销部、项目公司销售部、项目拓展部、采购管理部、成本管理部、开发部负责提交本部门报批报建资料招标采购部负责编制设备、材料类采购合同交底书、组织合同交底 成本管

14、理部负责参与非材料采购合同的交底，并解释合同经济条款，开发部负责施工图技术交底的答疑 工程技术部负责新材料、新技术应用的技术交底和答疑 项目公司负责组织合同关联方共同参加交底 项目公司负责项目前期资料、场地准备招标采购部负责场地平整单位、监理单位、总包施工单位、工程勘查招投标重点工作重点工作项目报批报建（项目前期、建设时期、竣工后）技术交底前期准备 案例14标杆研究报告 项目工程施工阶段的重点工作权责划分（项目工程施工阶段的重点工作权责划分（1/21/2）权责划分权责划分项目公司职能部门负责提出工程变更的申请和工程变更成本估算项目公司总经理负责单项价值在2万元以下的设计变更及现场签证的批准，负

15、责单项价值在2万元以上，10万元以下的设计变更及现场签证的审核，负责10万元以上的设计变更及现场签证的工程补充协议的起草，组织协议谈判 工程技术部总经理负责单项价值在2万元以上的设计变更及现场签证的审核，负责10万元以上的设计变更及现场签证的工程补充协议的审核 公司分管领导负责单项价值在单项价值在2万元以上，10万元以下的设计变更及现场签证的的批准，负责10万元以上的设计变更及现场签证的审定，负责10万元以上的设计变更及现场签证的工程补充协议的审定公司总裁负责10万元以上的设计变更及现场签证的批准，负责10万元以上的设计变更及现场签证的工程补充协议的签署 重点工作重点工作工程成本管理（工程变更

16、、现场签证）案例15标杆研究报告 项目工程施工阶段的重点工作权责划分（项目工程施工阶段的重点工作权责划分（2/22/2）权责划分权责划分施工单位负责编制施工方案及质量控制措施并按有关标准组织进行施工质量的控制 负责审核施工单位的施工方案及质量控制措施，组织质量检查并编制质量报告 项目公司总经理对工程质量负全责，负责对监理单位质量控制管理的监督，负责项目公司采购材料(设备)的质量保证 工程技术部负责对工程质量的检查,并编制质量报告 招标采购部负责材料(设备)招标采购及样品的提供项目公司根据公司主要节点计划表编制项目工程施工控制计划，并落实总工期和节点计划控制措施 开发部/工程技术部根据公司主要节

17、点完成计划表编制设计方案和出图计划，并报公司管理层批准 重点工作重点工作工程质量管理工程进度管理 案例16标杆研究报告 项目工程验收后的重点工作项目工程验收后的重点工作权责划分权责划分权责划分权责划分客户服务中心统筹安排入住前期的准备及现场工作的组织安排 市场营销部、财务部、物业管理部负责入住手续的办理 物业管理部负责入伙前模拟验房及入住后工程返修事务的处理 客户服务中心跟进各部门对客户入住时反馈信息的处理情况 项目公司负责入住结束前工程维修工作的统一安排、协调及监督管理 物业公司负责保修期内（入住结束后）的工程维修工作的统一协调和监督管理 总承包商负责保修期内的工程维修 重点工作重点工作交房

18、入伙保修管理 案例17标杆研究报告 各级成本管理职能的部门设置及职责如下所示各级成本管理职能的部门设置及职责如下所示职责职责成本管理体系成本策划 成本动态管理 成本分析及效益评估 材料采购价格监控 合同审价及管理 供应商管理 材料及设备采购 招标管理 采购合同管理 材料管理 预、结算管理 供应商管理 成本动态管理 部门部门集团成本管理部集团招标采购部项目公司合约预算部 案例18标杆研究报告 成本管理的重点工作成本管理的重点工作权责划分权责划分权责划分权责划分集团成本管理部、财务管理部共同编制新项目成本测算项目拓展部、投资部组织对成本估算的评审集团成本管理部参与确定经济、合理的建筑方案集团成本管

19、理部编制目标成本指导书及设计招标的经济标书集团成本管理部对目标成本进行修订。工程开工后，招标采购部组织招标确定业主分包工程施工单位及材料供应商 各部门按照成本管理部的要求编制成本控制台帐成本管理部每月对工程的动态成本进行分析项目公司负责工程建安成本分析，报告提交集团成本管理部项目公司及时收集结算资料，移交成本管理部集团成本管理部进行结算审核，填写工程结算定案单重点工作重点工作项目论证阶段规划设计阶段项目实施阶段后评估阶段 案例19标杆研究报告 采购招标的的重点工作采购招标的的重点工作权责划分权责划分权责划分权责划分集团招标采购部负责编制各类供方名录及供方信息的管理、供方资质预审、采购过程评估及

20、供方履约评估集团成本管理部负责评价材料（设备）供方对合同经济要点的履行情况项目公司负责评价材料（设备）供方对合同技术要点及现场配合的履行情况项目公司负责编制和提交项目各类工程采购需求计划、招标要点确认表；负责公司授权范围内的材料（设备）采购作业及合同的签署集团招标采购部负责编制和提交公司采购作业计划；负责公司授权范围内的材料（设备）采购作业以及合同签署；负责组织材料（设备）供方履约评估集团成本管理部负责审核材料（设备）采购过程中所有经济事项集团采购领导小组负责采购范围的授权；负责审批公司采购作业计划；负责由招标采购部经办的采购作业成果的审批重点工作重点工作供方管理采购管理 案例20标杆研究报告

21、 各级销售职能的部门设置及职责如下所示各级销售职能的部门设置及职责如下所示职责职责项目营销策划销售管理 品牌管理 营销费用管理物业管理客户服务危机管理 营销策划售前管理销售过程管理 样板间管理销售信息管理客户投诉处理客户满意度调查与客户关系管理 物业管理产权办理 部门部门集团营销部项目公司销售部 案例21标杆研究报告 项目销售策划阶段的重点工作项目销售策划阶段的重点工作权责划分权责划分权责划分权责划分集团营销部编制经营销主管副总裁审核报董事长/总裁审批集团营销部组织实施项目营销方案策划工作集团营销部选择、确定营销策划单位，编制营销策划方案，报营销主管副总裁审批项目公司销售部负责方案的具体执行，

22、并将项目变化定期报营销部集团营销部对项目公司销售部的方案执行情况进行审核集团营销部编制项目销售总体计划，经营销主管副总裁审核，报董事长/总裁审批集团营销部完成项目销售营销实施方案，经营销主管副总裁审核，报董事长/总裁审批项目公司销售部制定项目销售工作月度计划，经营销部审核，报营销主管副总裁审批营销部负责制定楼盘销售价格表，并完成阶段性销售控制方案重点工作重点工作编制项目营销计划项目营销计划实施营销计划管理销售价格制定 案例22标杆研究报告 项目销售定价的重点工作项目销售定价的重点工作权责划分权责划分权责划分权责划分一般投诉的处理过程不需要通报重要投诉在处理完毕后应在半月报或月报中予以单独列项通

23、报热点投诉在一个工作日内通报集团营销部项目公司销售部完成定价报告集团营销部向公司进行专题汇报。财务部、公司领导层作出价格策略的决策集团营销部对定价进行调整，完成正式的价格表报董事长/总裁审批批准后，集团营销部下发执行 项目销售部经理提出申请 集团营销部经理审核修正后，报至营销主管副总裁审核，董事长/总裁审批后，下发执行 重点工作重点工作事件通报项目开盘前价格制定 销售过程中的价格变更 案例23标杆研究报告 项目销售进程阶段的重点工作项目销售进程阶段的重点工作权责划分权责划分权责划分权责划分项目公司销售部填写项目销售周例会纪要集团营销部汇总制作月度销售总结，抄送董事长/总裁项目公司销售部整理项目

24、销售进程中经验、教训，完成项目销售总结 集团销售部制定广告效果评估作业指引项目公司销售部按照广告效果评估作业指引操作项目公司销售部制定并提出修正性措施项目公司销售部根据阶段性营销推广方案，负责执行广告发布、活动推广、通路建设、外场包装计划项目公司销售部通过内部接口转达到各项目客服专员或公司职能部门的投诉处理负责人 重点工作重点工作销售工作管理广告管理投诉受理 案例24标杆研究报告 目录目录中房集中房集团直属直属项目公司目公司组织架构架构广州万科本地同城多广州万科本地同城多项目管理模式目管理模式上上实地地产异地多异地多项目管理模式目管理模式25标杆研究报告 中房集团直属项目公司管理中房集团直属项

25、目公司管理项目公司董事会项目公司董事会总经理总经理工程部工程部报批报建施工前期工作进度管理质量管理 安全文明管理工程采购（含供应商管理）技术管理（设计管理）资料管理项目后评估合同预算部合同预算部营销部营销部财务部财务部综合部综合部成本管理工程类合同管理产品定位营销策划广告宣传销售管理客户服务资金管理会计事务计划管理人力资源管理行政工作董事会秘书处职责档案和资料管理法律风险防范制度制定与管理公共关系工程总监工程总监营销总监营销总监财务总监财务总监虚拟：实际上由集团投资管理部虚拟：实际上由集团投资管理部和集团高管履行职责和集团高管履行职责原因：特殊的历史背景原因：特殊的历史背景26标杆研究报告 欢欢 迎迎 讨讨 论！论！27