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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.烟台南城小小镇策划报报告呈：烟台利利嘉置业有有限公司由：港隆商商务管理有有限公司 二七七年四月十十二日目 录录第一章、报报告概要2第二章、市市场环境分分析2第一节、烟烟台房地产产市场2第二节、南南郊市场分分析3第三节、消消费者分析析4第四节、竞竞争对手分分析4第三章、项项目分析5第一节、项项目概况5第二节、SSWOT分分析6第三节、规规避项目劣劣势的措施施7第四章、项项目市场定定位8第一节、客客户定位8第二节、价价格定位9第三节、市市场定位10第五章、项项目
2、案名与与主题推广广10第一节、案案名及寓意意10第二节、项项目定位11第六章、规规划设计建建议11第七章、项项目卖点分分析与提炼炼13第八章、项项目营销推推广14第一节、项项目主要卖卖点包装14第二节、项项目整体包包装15第三节、推推广创新17第九章、重重要主题策策划27第十章、工工作排期29第十一章、港港隆简介30附件311第一章、报报告概要本报告通过过对烟台房房地产市场场、南郊市市场、消费费者和项目目的分析，将将目标客户户锁定为中中低收入的的中青年置置业群体，本本项目作为为南城新生生活方式的的倡导者，最最终命名为为“南城小镇镇”，定位为为“新南城纯纯然生活宜宜居社区”，以力创创“烟台200
3、07年度最最高性价比比楼盘”为为目标，利利用团购快快速启动市市场，运用用价格策略略配合系列列公关、宣宣传主题活活动，打出出开发商和和项目知名名度的同时时实现完全全销售，并并为二期宣宣传做好铺铺垫。第二章、市市场环境分分析第一节、烟烟台房地产产市场烟台房地产产从19885年房改改试点以来来，经历了了萌芽、起起步、发展展到现在相相对成熟的的阶段，人人均居住面面积从7.4平方米米增加到22006年年的20平平方米。同同时，房地地产开发层层次也逐步步提升。目前，烟台台房地产市市场主要特特点有：开发业态从从单一向多多样化发展展。传统住住宅主要为为多层板楼楼，现在则则是高层和和小高层的的公寓、豪豪宅、别墅
4、墅、普通住住宅、写字字楼、商铺铺等建筑形形态并存，SOHO、LOFT、旅游、教育、体育、景观等地产新概念更是层出不穷，开发商也经历了从卖房子、卖地段、卖环境，到卖生活方式和居住文化的转变。当前烟台置置业主流是是年轻居住住群体和中中年投资群群体。目前前，买房结结婚的年轻轻人、住烟烟外来人口口、本地和和外地投资资者，共同同组成了烟烟台庞大的的房地产消消费市场。2006年住烟外来人口达34.02万人，占全市增加人口总数21.87%。烟台市仅2005年迁入的人口就达8.06万人，外地购房者占到了烟台房市30%。2006年年，政府加加大土地供供应力度，房房地产业未未来竞争更更趋激烈。截至2006年11月
5、底，烟台国土资源局公开推出土地为78宗，流拍土地2宗，出让宗地比2005年增加35宗；土地出让面积为9232427，同比增加281；规划建筑面积15246073，同比增加277；平均单宗土地面积约115448，同比增加110。 开发商品牌牌意识、竞竞争意识、客客户意识、服服务意识增增强。异地地开发商入入烟，房地地产业竞争争加剧。在在产品趋向向同质化的的情况下，许许多烟台房房地产开发发商创建出出自己的品品牌：万泰泰、华信、银银和怡海、祥祥隆、万光光等，在业业界和消费费者心目中中形成良好好的形象。第二节、南南郊市场分分析市民对“南南郊”的理解不不断向南伸伸延：19966年前后，市市民心中的的南郊是
6、指指市委党校校、小东夼夼一带；22000年年惠安小区区建成，市市民将惠安安小区以南南定为南郊郊；20003年鸿运运汽车城建建成，南郊郊的理解延延伸推到了了黄务立交交桥。 以黄务为圆圆心的城市市次中心南城逐逐步凸现。根据烟台城市总体规划，南郊将发展成综合性、生态型新区。目前，南郊房价与烟台其他区相比，有着较大的差距，部分工薪阶层愿意在此安家置业。南郊房产升值潜力巨大，投资者纷纷在此投资。受位置、配配套、整体体环境限制制，南郊楼楼盘以中低低档为主，整整体品质有有待提高。随着汽车南站、青年南路、通世路、红旗路等市政项目的建设，交通不便的状况将逐步改善，教育、医疗、金融、娱乐等生活配套的完善，使南郊作
7、为未来城市副中心的吸引力越来越大。第三节、消消费者分析析家家有房才才能构成一一个完整的的家的传统统观念，促促进了房地地产的繁荣荣。 消费者日渐渐成熟和理理性，对开开发商提出出了越来越越高的要求求。消费者者购买房产产时不再单单纯注重价价格因素，开开始综合考考虑房屋质质量、小区区规划、建建筑科技水水平、生活活配套、物物管水平、交交楼期限和和房产证等等因素。由由单纯考虑虑地段、环环境，转向向对教育、医医疗、购物物、健康、休休闲等方面面的综合考考察。房产消费需需求呈现出出多层次性性，并越来来越注重个个性化和多多样性。不不同消费者者在地域、业业态、风格格、户型、面面积、景观观、社区文文化、配套套、装修、
8、物物业等方面面的要求存存在较大差差异。消费费者购买时时都会首先先定位，选选择符合自自己收入、层层次、风格格的楼盘。每每一种选择择，都是消消费者的自自我延伸。房地产银行行按揭制度度、住房公公积金、住住房补贴的的推行，使使多数人顺顺利购置新新居，刺激激消费者轻轻松买房，越越来越多人人成为“负负翁”。第四节、竞竞争对手分分析本项目地处处南郊，南南郊现主要要项目有位位于初家、夏夏家之间的的山水龙城城、下曲家家的馨逸苑苑、东珠岩岩的现代山山水田园、东东陌堂新区区，比较如如下：项 目现代山水田田园东陌堂新区区馨逸苑山水龙城本项目建筑面积（万）2504010042销售进度在售、现房房在售、期房房在售、期房房
9、在售、期房房期房户型面积（）70-12070-111360-12080-13060-100起始价格（元元）23802158（含含煤暖）30202900配套配套不完善善基本设施配配套幼儿园、小小学、会所所烟台山社区区医院、中中学、小学学、幼儿园园、大型超超市、银行行、饭店、酒酒馆、SPPA幼儿园、小小学、会所所定位绿色节能、缔缔造工薪阶阶层品质生生活一个心情盛盛开的地方方万平平米原生态态社区新南城纯然然生活宜居居社区距离市中心心（里）2329121021交通路路9 、199 、27、 56路19路路通过上图比比较可以看看出，山水水龙城、馨馨逸苑、东东陌堂新区区和本项目目规模都比比较大，配配套方面
10、相相对完善，面面积以700-1120较较为实用的的户型为主主。南郊楼盘目目标客户群群多为收入入相对较低低的工薪阶阶层和小型型个体工商商业户，宣宣传上应更更加务实和和理性，注注重客户的的价格承受受能力和社社区生活配配套的相对对完善。山水龙城、馨馨逸苑相对对本项目有有较大优势势，现代山山水田园、东东陌堂新区区和本项目目在规模、交交通、配套套、环境有有极大相同同之处，但但本项目在在地理位置置方面要优优于现代山山水田园、东东陌堂新区区。虽如此此本项目在在宣传和销销售方面滞滞后，在知知名度、口口碑方面处处于劣势。第三章、项项目分析第一节、项项目概况本项目位于于黄务朱家家疃村，占占地面积22367991平
11、方米米，建筑面面积约422万平方米米。项目地地处南郊机机场路与建建设中的青青年南路之之间，东邻邻建设中的的汽车南站站，西接青青山，南为为城市轻轨轨站点规划划用地，北北为西林家家村。本项目属于于旧村改造造工程，由由村民安居居房、经济济适应房、普普通商品房房组成，在在建设过程程中会涉及及到拆迁问问题。第二节、SSWOT分分析同烟台在售售的其他住住宅项目相相比，本项项目的SWWOT分析析如下：优势(Sttrenggth)1、城市规规划：烟台台发展趋势势“东进南南扩”，南南郊建设加加快，房产产升值空间间大；2、交通动动向：项目目近邻汽车车南站、城城市轻轨站站点，紧邻邻青年南路路、机场路路、绕城高高速，
12、未来来交通发达达；3、价格优优势：相对对于市区楼楼盘，本项项目性价比比较高；4、物业管管理：国家家一级物业业管理资质质企业负责责项目后期期管理；5、开发背背景：开发发商港资背背景，有先先进的开发发及设计理理念；6、规模优优势：四十十万平米生生活社区，配配套齐全；7、产权保保障：市证证产权，购购房者权益益得以保障障；劣势(Weeakneess)：1、位置偏偏南，交通通不便：人人们对南郊郊的理解，黄黄务向南就就被认为是是农村。交交通仅有99路公交车车及少量城城郊客车，距距市区有四四十分钟车车程，上班班时间拥挤挤；2、旧村改改造项目，时时间长、人人员杂：旧旧村改造往往往给人楼楼盘品质差差的感觉。周周
13、边居民素素质低，缺缺乏安全保保障；3、价格优优势不明显显：本项目目南面的现现代山水田田园的现房房、东陌堂堂新区送煤煤暖投资，且且价格低于于本项目；4、入市宣宣传时间短短：周边项项目都经过过了长期预预热，本项项目宣传时时间较晚且且短，形成成一定的市市场关注度度比较困难难；5、配套设设施：目前前周边配套套设施缺乏乏，煤暖供供应在入住住后短期内内难以到位位；6、入市时时机：馨逸逸苑已在消消化积累的的客户，山山水龙城预预计五月中中旬开始认认购，将分分流很大一一部分客户户；7、开盘晚晚，客户等等待时间长长；机会(Oppporttunitty)1、烟台城城区南扩趋趋势明显，南南郊迅速发发展；2、汽车南南站
14、、青年年南路建设设为项目提提供了利好好因素；3、南郊宜宜居的概念念已经渐入入人心；4、南郊房房价便宜、升升值潜力大大，众多人人选择在此此置业；威胁(Thhreatt)1、竞争对对手众多，虽虽然定位不不尽相同，但但目标客户户基本相同同；2、交通和和生活不便便限制了部部分消费者者；3、新项目目不断入市市，争抢客客户；4、市政及及小区配套套完成时间间较晚，影影响客户购购买信心；第三节、规规避项目劣劣势的措施施针对本项目目的劣势和和威胁，在在项目规划划、建设、包包装、宣传传、销售中中要有的放放矢。1、产品设设计上突出出新意，改改变以往南南郊楼盘户户型的设计计，迎合当当今购房者者对户型方方面的需求求（如
15、错层层、坐北朝朝南带落地地窗的客厅厅）。2、青年南南路开通后后，协调公公交公司在在本项目附附近设置多多路公交车车站点，方方便本项目目业主出行行。3、通过单单位团购，在在价格上减减少与本项项目以南项项目差距，同同时提升项项目品质。4、在推广广宣传上出出新出奇，打打破常规。5、宣传中中突出配套套，减少客客户由于配配套不完善善而产生的的担心。6、在其他他项目消化化客户前开开始宣传，并并通过团购购吸引客户户。7、推出“纯纯然生活”概概念，倡导导新的健康康生活方式式，引导新新的居住理理念。第四章、项项目市场定定位第一节、客客户定位一、目标客客户组成根据客户购购买目的不不同，将本本项目目标标客户分为为两类
16、：自自住群体和和投资群体体。自住群群体以工薪薪阶层为主主，他们主主要考虑生生活交通便便利，房屋屋总价低；投资群体体关注地段段发展前景景、周边环环境配套。自住群体：1、本地收收入较低，购购置新房的的青年群体体； 2、希望落落户烟台的的外地普通通工人和服服务行业人人员（卧龙龙经济园区区、盛泉工工业园、冰冰郎、张裕裕、东方电电子、市里里企业等）； 3、项目附附近居民及及其亲朋；4、举家来来烟落户发发展居住的的外地人员员；5、希望提提升居住品品质、安居居养老的中中老年低收收入群体；投资群体：1、本地中中等收入的的投资群体体；2、对烟台台比较了解解的外地投投资群体；3、来烟的的外地个体体工商户；二、目标
17、客客户主要特特点有：1、收入低低，难以承承受较高的的楼房总价价；2、重实惠惠，看重实实实在在的的利益；3、相信口口碑，口碑碑的影响可可以左右他他们的决策策；4、易被广广告左右，看看重开发商商实力、信信誉；三、目标客客户房产需需求：1、户型面面积以实用用居住为主主，从前期期调研结果果看，附近近项目户型型面积多在在701120平方方米之间；2、生活配配套方面：首选交通通方便，其其次为教育育、生活配配套齐全，生生活居住氛氛围浓厚；3、付款方方式多数以以分期付款款为主。目目标客户收收入低，分分期付款可可以减轻暂暂时的购房房压力，投投资者也希希望能够分分期付款减减轻资金压压力；第二节、价价格定位 一、周
18、边边项目价格格 本本项目相对对于其他项项目，优劣劣势并存，项项目价格可可参考其他他项目。山山水龙城22900元元，馨馨逸苑30020元，东陌陌堂新区22158元元（含含煤暖），现现代山水田田园现房22380元元，从从区位上看看，本项目目处于山水水龙城、馨馨逸苑和现现代山水田田园、东陌陌堂新区之之间，因此此价格也应应该在他们们之间。二、综合比比较本项目分别别距馨逸苑苑和山水龙龙城8站路路、现代山山水田园33站路、东东陌堂新区区5站路。位位置决定价价格，本项项目从地段段上来看要要劣于馨逸逸苑和山水水龙城，优优于东陌堂堂新区和现现代山水田田园；建筑筑形态、规规模、配套套方面，本本项目劣于于馨逸苑、山
19、山水龙城、东东陌堂新区区；宣传销销售方面，本本项目落后后于其他项项目。因此此，本项目目入市价格格必须有竞竞争力，才才能保障项项目的可操操作性和后后期的持续续销售。三、价格定定位 鉴于于本项目要要走单位团团购路线，山山水龙城在在去年单位位团购价为为22000元，打打开市场后后调整到22600元元，因因此我们也也应采取以以点带面、用用团购启动动市场以达达到快速回回笼资金的的目的，因因此建议本本项目单位位团购均价价在22000-23000元之之间，开盘盘均价在22400-25500元之间，用用高性价比比做好一期期，打开市市场，形成成口碑，树树立形象，为为后期奠定定基础。第三节、市市场定位本项目地处处
20、烟台南郊郊，南城概概念渐入人人心。借助助烟台南扩扩的趋势，抓抓住汽车南南站和青年年南路建设设的有利时时机，突出出项目的投投资价值和和升值潜力力，将项目目塑造成为为“南城最具具升值潜力力楼盘”。本项目自然然环境优美美，规避城城市噪音、灰灰尘等危害害，迎合人人们“离尘不离离城”、向往自自然却又留留恋都市生生活的心态态，倡导新新都市主义义生活方式式。其他项项目都是注注重突出山山水自然环环境，而本本项目则为为“都市生活活与自然环环境的完美美融合”之作，因因此本项目目的市场定定位为“新都市生生活的倡导导者”。第五章、项项目案名与与主题推广广第一节、案案名及寓意意命名坚持与与建筑风格格一致的原原则，考虑虑
21、项目体量量，综合本本项目市场场定位，经经过前期对对碰，本项项目案名定定为“南城小镇镇”。南城小镇：既突出了了项目的地地理位置“南”，又小中中见大，体体现了项目目的体量。“南城”和“小镇”，易使人联想到民俗的意境，灵动、古朴、悠然，适合居住，迎合了人们向往自然又留恋都市的生活情怀。第二节、项项目定位本项目作为为“新都市生生活倡导者者”。置身山山清水秀，漫漫享纯净悠悠然都市生生活。项目目气质自然然、健康、清清新、悠闲闲、宁静、恬恬美、闲淡淡、舒适，构构成有别于于传统生活活方式的纯纯然生活。因因此项目定定位为：新南城纯然然生活宜居居社区结合南城小小镇特色，项项目主要诉诉求点有：1、都市在在左，田园园
22、在右，生生活在中央央（生活方方式）；2、纯然生生活社区，纯纯粹自然空空间（生活活、环境）；3、离繁华华不远，距距自然很近近（区位、环环境）；4、力创22007年年度最高性性价比楼盘盘（综合）；第六章、规规划设计建建议一、建筑外外观建筑整体要要体现新古古典主义建建筑风格的的典雅明快快。 基座：建议议选用有厚厚重感的黑黑色、深灰灰色，体现现出立面的的大气、成成熟、稳健健； 建筑立面主主体：采用用新古典主主义建筑风风格，轻快快、明亮、典典雅。考虑虑到冬季 本项目周周边较荒凉凉，色彩暗暗淡，建议议采用淡黄黄色和米黄黄色搭配使使用； 屋顶：以瓦瓦红色、棕棕红色为主主，与建筑筑外观协调调； 细节：底沿沿选
23、用带花花纹的典雅雅风格瓷砖砖，屋檐边边花纹修饰饰；二、景观设设计 作为小区的的品味名片片，大门设设计突出古古朴、典雅雅之美； 青石板小路路、仿古路路灯、木制制小桥、石石底流水、长长亭、照壁壁，营造古古朴、幽谧谧的意境和和韵味； 常绿和落叶叶植物合理理搭配，混混植层次分分明。突出出冬天之美美，让冬季季小区景观观丰富多彩彩，种植冬冬青、松树树、竹、梅梅花、冬火火炬、柏树树、杉树、石石楠等植物物，保持三三季有花，四四季常绿； 中心广场引引入小品雕雕塑、健身身场所、水水景、按摩摩步道等社社区配套；楼宇之间间设计坡地地景观，坡坡上草坪，坡坡地灌木；营造池塘塘水景，弥弥补小区缺缺乏水景的的不足，塘塘内荷花
24、、水水草，岸边边柳树、休休闲凳椅； 三、功能配配套配套超市、诊诊所、双语语幼儿园等等相关设施施，方便业业主日常生生活；会所所设乒乓球球馆、台球球馆、棋牌牌室、聊天天室、影视视厅、健身身房、书吧吧等基本设设施，丰富富业主的业业余生活，提提高生活质质量。四、户型设设计方面根据调研报报告和项目目实际情况况，项目户户型坚持实实用原则。建建议以70090平平方米的为为主力户型型面积，兼兼顾两端550700平方米和和901120平方方米户型的的消费群体体。根据团团购消费者者实调的具具体情况，可可对户型进进行相应调调整。参考考其他项目目户型配比比情况，本本项目户型型配比如下下：面积5070071900901
25、220所占比例20%65%15%户型结构两室一厅两室或三室室一厅三室一厅备 注注多数要在660以上上舒适、温馨馨宽敞好的户型设设计既是项项目的亮点点，也是项项目的卖点点。户型设设计以人为为本，最大大限度地满满足人们对对舒适、宽宽敞、明亮亮、观景等等的追求。对对本项目户户型设计建建议如下：1、基本要要求南北通透、户户户朝阳、采采光良好，最最大限度减减少公摊面面积；功能能分区合理理，客厅与与餐厅分区区明确，动动静合宜，互互不干扰。所有户型均均需注意：预留适中面面积，增加加户型功能能的灵活性性，住户可可根据需求求自由组合合为读书、健健身、临时时居所等功功能房。六楼旋转楼楼梯，复式式格局。阁阁楼适当挑
26、挑高，增加加天窗和露露台，与六六楼捆绑销销售，打造造经典抢手手户型。适当增加户户型附加功功能：如储储物间、拱拱形窗、室室内玄关等等。2、创新设设计901220平米的的大户型： 客厅：客厅厅阳台弧形形设计，2270度弧弧形落地玻玻璃窗，扩扩大空间感感受，提升升生活舒适适度； 阳台：双阳阳台设计，客客厅2700度弧形外外飘观景阳阳台，主卧卧外飘生活活阳台； 错层：客厅厅与餐厅、客客厅与阳台台、餐厅与与卧室之间间采用错层层设计，功功能分区更更加合理，提提高采光性性；第七章、项项目卖点分分析与提炼炼通过对项目目卖点分析析和提炼可可以1、城市规规划：城市市“东进南南扩”，南南郊建设加加快，房产产升值空间
27、间大；2、交通动动向：近邻邻汽车南站站、城市轻轻轨站点、机机场路、绕绕城高速、即即将拓展至至此的青年年南路，交交通便利；3、规模优优势：四十十万平米生生活社区，环环境幽雅，配配套齐全；4、价格优优势：相对对于市区楼楼盘，本项项目价格低低，性价比比高；5、户型创创新：实用用、全明、得得房率高、人人性化设计计；6、物业管管理：由一一级物业管管理企业海港物物业负责后后期管理；7、开发背背景：政府府重点支持持，具有先先进开发设设计理念的的港资开发发商背景；8、产权保保障：市证证产权，购购房者权益益有保障；9、纯然生生活：长者者养生福址址，青年立立家居所，繁繁忙都市人人归真之地地；青石板板、小桥流流水、
28、绿色色植物、长长廊亭榭、乘乘凉广场等等景观，体体现生活的的温馨、休休闲、快乐乐，打造宜宜居、人文文、和谐的的南城小镇镇；第八章、项项目营销推推广第一节、项项目主要卖卖点包装 对对项目卖点点包装凝练练成为广告告语，能够够使项目卖卖点形象和和鲜明，便便于以后的的推广宣传传。 卖点点一： 城市市南拓 南城崛崛起之作，南南城中心生生活区 交通通便利 烟台南南大门，离离繁华不远远，距自然然很近卖点二： 价格格优势 打造20007年度高高性价比楼楼盘规模配套 一切切都在家门门口 卖点三三： 户型型创新 纯然生生活社区，纯纯粹自然空空间纯然生活 酿酿造出来的的房子 都市市在左，田田园在右，生生活在中央央第二
29、节、项项目整体包包装一、项目概概念包装 项项目地处南南郊，规模模较大，因因此成为“南城”，项目景景观方面又又有小镇的的古朴、悠悠远意境，因因此将项目目命名为“南城小镇镇”，从名字字上就使人人感受到别别样的风情情。针对项目处处于城市与与自然之间间，建筑典典雅明快，景景观古朴雅雅致，属于于新都市主主义生活方方式，现今今没有准确确概念支撑撑和表达这这种生活方方式，因此此提出“纯然生活活”的概念，引引导和创造造新的生活活方式。二、项目产产品包装 1、突突出小区规规模优势-南南城四十万万平米大型型社区 2、配配套齐全，满满足业主需需求-便便利就在身身边3、小区建建筑-品质感动动生活；新新古典主义义，建筑
30、也也风情4、小区景景观-江南风情情景观社区区；组团命命名5、周围青青山，社区区绿化-生态健健康社区6、品牌物物业-贴心物业业，居住无无忧7、幼儿园园、小学-教育育成就未来来；赢在起起跑线上8、建筑新新材料、节节能立面-节能住宅宅9、新都市市生活-纯然生生活宜居社社区三、项目VVI体系包包装项目VI是是项目区别别于其他项项目的显著著标志和第第一形象，也也是传达项项目内涵、风风格、底蕴蕴的重要载载体。根据项目规规划设计和和包装，南南城小镇的的整体风格格是：清新新、朴实、轻轻快、婉约约、自然、悠悠闲、宁静静、恬美、闲闲适、惬意意。项目VI组组成：1、项目中中文名称“南南城小镇”；2、项目英英文名称“
31、ssouthh towwn”；3、标志；4、定位语语“新南城城纯然生活活宜居社区区”；项目VI要要求：1、清新、明明快、典雅雅的风格；2、基本色色使用暖色色，如浅绿绿、淡紫、黄黄等；3、字体灵灵活，使用用亮色凸现现项目名称称；项目VI体体系包括：LOGOO、基本色色、售楼处处包装、售售楼人员服服装、纸杯杯、名片、胸胸牌、手提提袋、信封封、信纸、便便签、灯箱箱、导示板板、路牌、楼楼书、沙盘盘、请柬、笔笔记本等。四、售楼处处包装 售楼楼处是客户户了解项目目的第一现现场，也是是销售成交交的主要场场所。 售楼楼处选址要要求：1、在项目目附近便于于客户观看看楼房；2、靠近公公交站点便便于客户到到达和识别
32、别；3、靠近公公路边便于于宣传；售楼处装修修设计要求求：1、宽敞、明明亮、大气气，凸显项项目规模和和开发商实实力；2、风格要要与项目风风格一致；3、功能分分区合理：接待区、展展示区、洽洽谈区、签签约区、办办公区、休休闲区等；4、保证私私密谈判空空间；办理理按揭、签签约手续等等的专用房房；有空间间摆放沙盘盘、户型模模型；展示示挂展板或或活动展板板；专用储储物室；保保安人员值值班室；宽宽敞的卫生生间；员工工放置衣服服及包的空空间； 售售楼处宣传传资料要求求：楼书、平面面图籍、DDM、单张张、宣传单单、销售专专用名片、信信封、信纸纸、销售专专用光盘及及封套、户户型模型、沙沙盘、路标标、广告牌牌、灯箱
33、、横横幅、挂布布、礼品、手手提袋、销销售人员制制服、展板板、销控板板、海报、易易拉宝、户户型图、销销售价目表表、客户通通讯等五、工地现现场包装 1、项项目宣传初初期开始树树立宣传围围挡； 2、对对建筑公司司和监理公公司进行包包装宣传在在工地单独独展板； 3、项项目主体框框架成型时时开始打出出横幅； 4、举举行封顶仪仪式悬挂横横幅振奋人人心； 5、保保持建筑及及围挡附近近卫生整洁洁，给客户户留下良好好印象；第三节、推推广创新一、广告策策略1、打破常常规，通过过“20007年度高高性价比楼楼盘”先打打造项目知知名度，然然后进行形形象推广；2、通过售售楼处启用用、团购单单位调研、我我的房价我我来定等
34、公公关活动，及及时传达项项目正面信信息，形成成美誉度，并并做好后期期的客户维维护，留下下良好口碑碑；3、采取出出位策略，如如在9路车车上做上本本项目广告告“南城小小镇，看房房车”；4、突出重重点，将项项目折页、单单页发送到到单位团购购员工中；在售楼处处建筑上树树立广告牌牌；5、主流媒媒体与辅助助媒体相结结合，立体体覆盖。以以高炮、报报纸、网络络等主流媒媒体为主，辅辅以短信、平平面等辅助助媒体；二、媒体特特点晚报：覆盖盖面广、公公信力强、价价格较高，可可作为重要要事件点宣宣传；高炮：位置置醒目、受受众群体广广泛，在项项目认知方方面优势强强；网络：青年年人使用较较多，传递递及时、互互动性强，费费用
35、相对较较低；广播：收听听方便，传传递信息及及时，宣传传知名度和和活动时可可用；网站：宣传传项目信息息和形象的的载体，使使更多人详详细了解项项目，增强强开发商信信誉；车体：成本本低，流动动性强，接接触面广；围挡、售楼楼处：宣传传项目形象象，提升项项目档次，展展示开发商商实力；单页：介绍绍项目基本本情况，使使大众对项项目有基本本了解，并并能保存和和传阅；短信：客户户针对性强强，信息传传递及时，重重要活动时时使用；根据项目工工期安排和和周边项目目销售进度度来看，本本项目在造造势宣传方方面比较晚晚，造成前前期在短时时间内积累累大量客户户有一定难难度，因此此必须在短短时间内加加大宣传力力度，取得得其它项
36、目目长时间宣宣传的效果果。三、推广节节奏1、前期筹筹备期：22007年年4月下旬旬-66月考虑到竞争争对手都在在此时认购购或者开盘盘，在此段段时间将本本项目的知知名度打出出去。2、团购销销售期：22007年年7月-10月月进入正式销销售期，单单位团购与与社会团购购间隔一段段时间留下下更多操作作空间。3、零散续续销期：22007年年10月-20008年33月 针对团购情情况，采取取灵活销售售方式。4、开盘期期：20008年4月月经过一定的的客户积累累，恰逢购购房旺季，开开盘消化客客户。5、清盘期期：20008年5月月-22008年年6月利用各种促促销手段，实实现完全销销售，并为为二期做准准备。四
37、、各个时时期具体推推广以下为各个个时期推广广概要，具具体各月推推广会提前前半个月时时间提交。（一）前期期筹备期：20077年4月下下旬-6月宣 传 点：项项目名称、形形象、环境境、位置推广主题：力创20007年度高高性价比楼楼盘目 标：打出项目目知名度和和形象，开开展单位团团购公关前期广告宣宣传要有力力度，把知知名度打出出去，才能能带动接下下来的团购购，也为后后期的销售售做好良好好基础。团团购的开展展关系到项项目以后的的销售，因因此做好团团购意义重重大。广告推广主要以户外外 + 报报纸 + 售楼处为为主，辅以以公关活动动、平面等等。1、售楼处处：内外围围形象包装装（含工程程围挡）、售售楼处宣传
38、传板；2、户外：交通要道道高炮和户户外广告牌牌，优先选选择在机场场路馨逸苑苑和山水龙龙城附近、市市里通往开开发区和莱莱山区的路路上、恒丰丰银行附近近、项目附附近，共44块； 3、报广：宣传项目目知名度和和形象；4、短信：售楼处启启用、团购购、公关活活动；5、站点：将本项目目附近公交交站点命名名为“南城城小镇”；6、平面：调研宣传传单页、项项目宣传单单；公关活动: 1、针对团团购的调研研、宣传活活动，举行行产品说明明会；2、售楼处处启用仪式式，动员村村民参加，并并有获奖机机会（奖品品为家用电电器、小家家电）；3、采摘牟牟平大樱桃桃，感受山山野的纯净净，增强项项目知名度度和美誉度度。在售楼楼处设立
39、报报名点，单单位团购意意向客户和和潜在客户户均可报名名参加；媒介发布时间安排发布渠道（位位置）工作或发布布内容费用预算（万万）户 外4月下旬开开始南大街、机机场路、幸幸福南路、售售楼处形象、规模模8.7报 纸 4月下旬软软文 5月初硬广广 5月中旬 6月单位团团购烟台晚报形象与规规模相关活动动内容2.5万/次*4=10短 信单位团购、社社会团购潜在客户相关活动内内容0.07元元*20万万=1.4平 面问卷、折页页折页20000份，问问卷5000份0.9站 点5月中旬开开始将朱家疃改改为南城小小镇1围 挡5月下旬开开始项目地制作、安装装1.5售楼处5月中旬开开始展板、户型型图、单页页等1.5礼
40、品活动用小家电、伞伞、羽毛球球拍等0.8公关活动团购、售楼楼处启用、其其他活动相关内内容约5 不可预见费费用 2 合 计32.8（二）团购购销售期：20077年7月-100月宣 传 点点：项目名名称、生活活方式、形形象、具体体利益点、开开发商推广主题：都市在左左，田园在在右，生活活在中央目 标：使消消费者更加加了解本项项目，产生生认同感，完完成单位和和社会团购购广告推广以报纸 + 户外 + 车体体为主，辅辅以网络、广广播、短信信、平面等等。1、户外：更换宣传传高炮、路路牌的内容容；2、报广：接受社会会团购、团团购结束；3、广播：选择在晚晚上17-199点时间段段；4、车体：首选9、115、27
41、7、56路路车，9路路4辆，其其余各2辆辆。5、短信：针对潜在在客户和意意向客户，通通知认购、选选房、开盘盘；6、网站：考虑到项项目时间跨跨度较长，设设立专门的的项目网站站，作为一一个全面宣宣传项目和和与消费者者沟通的平平台；7、网络：胶东在线线、烟台论论坛、烟台台房地产网网；公关活动1、单位团团购“关爱爱”公关活动动；2、单位团团购选房活活动；3、举行单单位团购客客户联谊会会；4、“我的的房价我来来定”活动动；5、社会团团购客户联联谊活动；媒介发布时间安排发布渠道（位位置）工作或发布布内容费用预算（万万）户 外持续南大街、机机场路、幸幸福南路、售售楼处更新项目品质质17.4车 体7月初开始始
42、9、15、227、566路便利品质5.2报 纸接受社会团团购、团购购结束烟台晚报相关活动内内容2.5万/次*5=12.5广 播7月初开始始，4个月月烟台交通或或音乐台150元/次*1220=1.8短 信选房、社会会团购潜在客户0.07元元*60万万=4.2平 面楼书制作30000份3网 络7月初开始始建设网站、烟烟台房地产产网、胶东东在线活动相关内内容9.4电 视团购、选房房金日置业2其 他礼品、广告告更新2.5公关活动选房、认购购、客户联联谊活动相关内内容约6不可预见费费用3合 计67 （三）零散散续销期：20077年11月月-22008年年3月宣 传 点点：项目形形象、生活活方式、性性价比
43、、地地段、配套套推广主题：南城小镇镇，一切都都在家门口口目 标：使客客户感到项项目未来景景象，产生生向往，产产生认同广告推广以报广+公公关+网络络为主，辅辅以广播、短短信、平面面、车体等等1、报广：广告少量量投放，同同时作公关关活动宣传传；2、户外：更换户外外广告内容容；3、广播：进行多方方位宣传；4、网络：介绍项目目受到认可可，市场反反响强烈，分分析原因是是追求品质质的结果；5、短信：提示、告告知活动的的始末；6、车体：更换内容容，显示项项目便利和和配套；公关活动：1、赞助公公共活动；2、在售楼楼处设立烟烟台山相亲亲会报名点点；3、岁末答答谢客户文文艺活动、联联谊会；4、参加晚晚报举办的的年
44、终房地地产奖评选选，目标为为“20007年最高高性价比楼楼盘”。媒介发布时间安排发布渠道（位位置）工作或发布布内容费用预算（万万）户 外持续南大街、机机场路、幸幸福南路更新生活方式式21.7车 体持续9、15、227、566路便利配套6.5报 纸烟台晚报2.5万/次*6=15广 播元旦前后33个月烟台交通或或音乐台150元/次*900=1.35短 信潜在客户、客客户0.07元元*60万万=4.2网 络持续烟台房地产产网、胶东东在线9平 面户型、折页页加印各11000份份0.8评 选项目奖项3其 他礼品、广告告更新3公关活动体育活动、元元旦联谊活动相关内内容约6 不可预见费费用4合 计74.555（四）开盘盘、清盘期期：20008年4月月-20008年6月月宣 传 点点：项目配配套、形象象、性价比比、开发商商推广主题：南城小镇镇，为追求求品质和幸