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1、烟台南城小镇策划报告呈：烟台利利嘉置业业有限公公司由：港隆商商务管理理有限公公司 二七七年四月月十二日日目 录录第一章、报报告概要要2第二章、市市场环境境分析2第一节、烟烟台房地地产市场场2第二节、南南郊市场场分析3第三节、消消费者分分析4第四节、竞竞争对手手分析4第三章、项项目分析析5第一节、项项目概况况5第二节、SSWOTT分析6第三节、规规避项目目劣势的的措施7第四章、项项目市场场定位8第一节、客客户定位位8第二节、价价格定位位9第三节、市市场定位位10第五章、项项目案名名与主题题推广10第一节、案案名及寓寓意10第二节、项项目定位位11第六章、规规划设计计建议11第七章章、项目目卖点分
2、分析与提提炼13第八章、项项目营销销推广14第一节、项项目主要要卖点包包装14第二节、项项目整体体包装15第三节、推推广创新新17第九章、重重要主题题策划27第十章、工工作排期期29第十一章、港港隆简介介30附件311第一章、报报告概要要本报告通过过对烟台台房地产产市场、南南郊市场场、消费费者和项项目的分分析，将将目标客客户锁定定为中低低收入的的中青年年置业群群体，本本项目作作为南城城新生活活方式的的倡导者者，最终终命名为为“南城小小镇”，定位位为“新南城城纯然生生活宜居居社区”，以力力创“烟台20007年年度最高高性价比比楼盘”为为目标，利利用团购购快速启启动市场场，运用用价格策策略配合合系
3、列公公关、宣宣传主题题活动，打打出开发发商和项项目知名名度的同同时实现现完全销销售，并并为二期期宣传做做好铺垫垫。第二章、市市场环境境分析第一节、烟烟台房地地产市场场烟台房地产产从19985年年房改试试点以来来，经历历了萌芽芽、起步步、发展展到现在在相对成成熟的阶阶段，人人均居住住面积从从7.44平方米米增加到到20006年的的20平平方米。同同时，房房地产开开发层次次也逐步步提升。目前，烟台台房地产产市场主主要特点点有：开发业态从从单一向向多样化化发展。传统住宅主要为多层板楼，现在则是高层和小高层的公寓、豪宅、别墅、普通住宅、写字楼、商铺等建筑形态并存，SOHO、LOFT、旅游、教育、体育、
4、景观等地产新概念更是层出不穷，开发商也经历了从卖房子、卖地段、卖环境，到卖生活方式和居住文化的转变。当前烟台置置业主流流是年轻轻居住群群体和中中年投资资群体。目目前，买买房结婚婚的年轻轻人、住住烟外来来人口、本本地和外外地投资资者，共共同组成成了烟台台庞大的的房地产产消费市市场。220066年住烟烟外来人人口达334.002万人人，占全全市增加加人口总总数211.877%。烟烟台市仅仅20005年迁迁入的人人口就达达8.006万人人，外地地购房者者占到了了烟台房房市300%。2006年年，政府府加大土土地供应应力度，房房地产业业未来竞竞争更趋趋激烈。截至2006年11月底，烟台国土资源局公开推
5、出土地为78宗，流拍土地2宗，出让宗地比2005年增加35宗；土地出让面积为9232427，同比增加281；规划建筑面积15246073，同比增加277；平均单宗土地面积约115448，同比增加110。 开发商品牌牌意识、竞竞争意识识、客户户意识、服服务意识识增强。异地开发商入烟，房地产业竞争加剧。在产品趋向同质化的情况下，许多烟台房地产开发商创建出自己的品牌：万泰、华信、银和怡海、祥隆、万光等，在业界和消费者心目中形成良好的形象。第二节、南南郊市场场分析市民对“南南郊”的理解解不断向向南伸延延：19996年前前后，市市民心中中的南郊郊是指市市委党校校、小东东夼一带带；20000年年惠安小小区
6、建成成，市民民将惠安安小区以以南定为为南郊；20003年鸿鸿运汽车车城建成成，南郊郊的理解解延伸推推到了黄黄务立交交桥。 以黄务为圆圆心的城城市次中中心南城逐逐步凸现现。根据据烟台城城市总体体规划，南南郊将发发展成综综合性、生生态型新新区。目目前，南南郊房价价与烟台台其他区区相比，有有着较大大的差距距，部分分工薪阶阶层愿意意在此安安家置业业。南郊郊房产升升值潜力力巨大，投投资者纷纷纷在此此投资。受位置、配配套、整整体环境境限制，南南郊楼盘盘以中低低档为主主，整体体品质有有待提高高。随着着汽车南南站、青青年南路路、通世世路、红红旗路等等市政项项目的建建设，交交通不便便的状况况将逐步步改善，教教育
7、、医医疗、金金融、娱娱乐等生生活配套套的完善善，使南南郊作为为未来城城市副中中心的吸吸引力越越来越大大。第三节、消消费者分分析家家有房才才能构成成一个完完整的家家的传统统观念，促促进了房房地产的的繁荣。 消费者日渐渐成熟和和理性，对对开发商商提出了了越来越越高的要要求。消消费者购购买房产产时不再再单纯注注重价格格因素，开开始综合合考虑房房屋质量量、小区区规划、建建筑科技技水平、生生活配套套、物管管水平、交交楼期限限和房产产证等因因素。由由单纯考考虑地段段、环境境，转向向对教育育、医疗疗、购物物、健康康、休闲闲等方面面的综合合考察。房产消费需需求呈现现出多层层次性，并并越来越越注重个个性化和和多
8、样性性。不同同消费者者在地域域、业态态、风格格、户型型、面积积、景观观、社区区文化、配配套、装装修、物物业等方方面的要要求存在在较大差差异。消消费者购购买时都都会首先先定位，选选择符合合自己收收入、层层次、风风格的楼楼盘。每每一种选选择，都都是消费费者的自自我延伸伸。房地产银行行按揭制制度、住住房公积积金、住住房补贴贴的推行行，使多多数人顺顺利购置置新居，刺刺激消费费者轻松松买房，越越来越多多人成为为“负翁翁”。第四节、竞竞争对手手分析本项目地处处南郊，南南郊现主主要项目目有位于于初家、夏夏家之间间的山水水龙城、下下曲家的的馨逸苑苑、东珠珠岩的现现代山水水田园、东东陌堂新新区，比比较如下下：项
9、 目现代山水田田园东陌堂新区区馨逸苑山水龙城本项目建筑面积（万）2504010042销售进度在售、现房房在售、期房房在售、期房房在售、期房房期房户型面积（）70-120070-111360-120080-130060-1000起始价格（元元）23802158（含含煤暖）30202900配套配套不完善善基本设施配配套幼儿园、小小学、会会所烟台山社区区医院、中中学、小小学、幼幼儿园、大大型超市市、银行行、饭店店、酒馆馆、SPPA幼儿园、小小学、会会所定位绿色节能、缔缔造工薪薪阶层品品质生活活一个心情盛盛开的地地方万平平米原生生态社区区新南城纯然然生活宜宜居社区区距离市中心心（里）232912102
10、1交通路路9 、199 、27、 566路19路路通过上图比比较可以以看出，山山水龙城城、馨逸逸苑、东东陌堂新新区和本本项目规规模都比比较大，配配套方面面相对完完善，面面积以770-1220较较为实用用的户型型为主。南郊楼盘目目标客户户群多为为收入相相对较低低的工薪薪阶层和和小型个个体工商商业户，宣宣传上应应更加务务实和理理性，注注重客户户的价格格承受能能力和社社区生活活配套的的相对完完善。山水龙城、馨馨逸苑相相对本项项目有较较大优势势，现代代山水田田园、东东陌堂新新区和本本项目在在规模、交交通、配配套、环环境有极极大相同同之处，但但本项目目在地理理位置方方面要优优于现代代山水田田园、东东陌堂
11、新新区。虽虽如此本本项目在在宣传和和销售方方面滞后后，在知知名度、口口碑方面面处于劣劣势。第三章、项项目分析析第一节、项项目概况况本项目位于于黄务朱朱家疃村村，占地地面积22367791平平方米，建建筑面积积约422万平方方米。项项目地处处南郊机机场路与与建设中中的青年年南路之之间，东东邻建设设中的汽汽车南站站，西接接青山，南南为城市市轻轨站站点规划划用地，北北为西林林家村。本项目属于于旧村改改造工程程，由村村民安居居房、经经济适应应房、普普通商品品房组成成，在建建设过程程中会涉涉及到拆拆迁问题题。第二节、SSWOTT分析同烟台在售售的其他他住宅项项目相比比，本项项目的SSWOTT分析如如下：
12、优势(Sttrenngthh)1、城市规规划：烟烟台发展展趋势“东东进南扩扩”，南南郊建设设加快，房房产升值值空间大大；2、交通动动向：项项目近邻邻汽车南南站、城城市轻轨轨站点，紧紧邻青年年南路、机机场路、绕绕城高速速，未来来交通发发达；3、价格优优势：相相对于市市区楼盘盘，本项项目性价价比较高高；4、物业管管理：国国家一级级物业管管理资质质企业负负责项目目后期管管理；5、开发背背景：开开发商港港资背景景，有先先进的开开发及设设计理念念；6、规模优优势：四四十万平平米生活活社区，配配套齐全全；7、产权保保障：市市证产权权，购房房者权益益得以保保障；劣势(Weeaknnesss)：1、位置偏偏南
13、，交交通不便便：人们们对南郊郊的理解解，黄务务向南就就被认为为是农村村。交通通仅有99路公交交车及少少量城郊郊客车，距距市区有有四十分分钟车程程，上班班时间拥拥挤；2、旧村改改造项目目，时间间长、人人员杂：旧村改改造往往往给人楼楼盘品质质差的感感觉。周周边居民民素质低低，缺乏乏安全保保障；3、价格优优势不明明显：本本项目南南面的现现代山水水田园的的现房、东东陌堂新新区送煤煤暖投资资，且价价格低于于本项目目；4、入市宣宣传时间间短：周周边项目目都经过过了长期期预热，本本项目宣宣传时间间较晚且且短，形形成一定定的市场场关注度度比较困困难；5、配套设设施：目目前周边边配套设设施缺乏乏，煤暖暖供应在在
14、入住后后短期内内难以到到位；6、入市时时机：馨馨逸苑已已在消化化积累的的客户，山山水龙城城预计五五月中旬旬开始认认购，将将分流很很大一部部分客户户；7、开盘晚晚，客户户等待时时间长；机会(Oppporrtunnityy)1、烟台城城区南扩扩趋势明明显，南南郊迅速速发展；2、汽车南南站、青青年南路路建设为为项目提提供了利利好因素素；3、南郊宜宜居的概概念已经经渐入人人心；4、南郊房房价便宜宜、升值值潜力大大，众多多人选择择在此置置业；威胁(Thhreaat)1、竞争对对手众多多，虽然然定位不不尽相同同，但目目标客户户基本相相同；2、交通和和生活不不便限制制了部分分消费者者；3、新项目目不断入入市
15、，争争抢客户户；4、市政及及小区配配套完成成时间较较晚，影影响客户户购买信信心；第三节、规规避项目目劣势的的措施针对本项目目的劣势势和威胁胁，在项项目规划划、建设设、包装装、宣传传、销售售中要有有的放矢矢。1、产品设设计上突突出新意意，改变变以往南南郊楼盘盘户型的的设计，迎迎合当今今购房者者对户型型方面的的需求（如如错层、坐坐北朝南南带落地地窗的客客厅）。2、青年南南路开通通后，协协调公交交公司在在本项目目附近设设置多路路公交车车站点，方方便本项项目业主主出行。3、通过单单位团购购，在价价格上减减少与本本项目以以南项目目差距，同同时提升升项目品品质。4、在推广广宣传上上出新出出奇，打打破常规规
16、。5、宣传中中突出配配套，减减少客户户由于配配套不完完善而产产生的担担心。6、在其他他项目消消化客户户前开始始宣传，并并通过团团购吸引引客户。7、推出“纯纯然生活活”概念念，倡导导新的健健康生活活方式，引引导新的的居住理理念。第四章、项项目市场场定位第一节、客客户定位位一、目标客客户组成成根据客户购购买目的的不同，将将本项目目目标客客户分为为两类：自住群群体和投投资群体体。自住住群体以以工薪阶阶层为主主，他们们主要考考虑生活活交通便便利，房房屋总价价低；投投资群体体关注地地段发展展前景、周周边环境境配套。自住群体：1、本地收收入较低低，购置置新房的的青年群群体； 2、希望落落户烟台台的外地地普
17、通工工人和服服务行业业人员（卧卧龙经济济园区、盛盛泉工业业园、冰冰郎、张张裕、东东方电子子、市里里企业等等）； 3、项目附附近居民民及其亲亲朋；4、举家来来烟落户户发展居居住的外外地人员员；5、希望提提升居住住品质、安安居养老老的中老老年低收收入群体体；投资群体：1、本地中中等收入入的投资资群体；2、对烟台台比较了了解的外外地投资资群体；3、来烟的的外地个个体工商商户；二、目标客客户主要要特点有有：1、收入低低，难以以承受较较高的楼楼房总价价；2、重实惠惠，看重重实实在在在的利利益；3、相信口口碑，口口碑的影影响可以以左右他他们的决决策；4、易被广广告左右右，看重重开发商商实力、信信誉；三、目
18、标客客户房产产需求：1、户型面面积以实实用居住住为主，从从前期调调研结果果看，附附近项目目户型面面积多在在701200平方米米之间；2、生活配配套方面面：首选选交通方方便，其其次为教教育、生生活配套套齐全，生生活居住住氛围浓浓厚；3、付款方方式多数数以分期期付款为为主。目目标客户户收入低低，分期期付款可可以减轻轻暂时的的购房压压力，投投资者也也希望能能够分期期付款减减轻资金金压力；第二节、价价格定位位 一、周边边项目价价格 本本项目相相对于其其他项目目，优劣劣势并存存，项目目价格可可参考其其他项目目。山水水龙城229000元，馨逸逸苑30020元元，东东陌堂新新区21158元元（含含煤暖），现
19、现代山水水田园现现房23380元元，从从区位上上看，本本项目处处于山水水龙城、馨馨逸苑和和现代山山水田园园、东陌陌堂新区区之间，因因此价格格也应该该在他们们之间。二、综合比比较本项目分别别距馨逸逸苑和山山水龙城城8站路路、现代代山水田田园3站站路、东东陌堂新新区5站站路。位位置决定定价格，本本项目从从地段上上来看要要劣于馨馨逸苑和和山水龙龙城，优优于东陌陌堂新区区和现代代山水田田园；建建筑形态态、规模模、配套套方面，本本项目劣劣于馨逸逸苑、山山水龙城城、东陌陌堂新区区；宣传传销售方方面，本本项目落落后于其其他项目目。因此此，本项项目入市市价格必必须有竞竞争力，才才能保障障项目的的可操作作性和后
20、后期的持持续销售售。三、价格定定位 鉴于于本项目目要走单单位团购购路线，山山水龙城城在去年年单位团团购价为为22000元，打打开市场场后调整整到26600元元，因因此我们们也应采采取以点点带面、用用团购启启动市场场以达到到快速回回笼资金金的目的的，因此此建议本本项目单单位团购购均价在在22000-23300元元之之间，开开盘均价价在24400-225000元之间，用用高性价价比做好好一期，打打开市场场，形成成口碑，树树立形象象，为后后期奠定定基础。第三节、市市场定位位本项目地处处烟台南南郊，南南城概念念渐入人人心。借借助烟台台南扩的的趋势，抓抓住汽车车南站和和青年南南路建设设的有利利时机，突突
21、出项目目的投资资价值和和升值潜潜力，将将项目塑塑造成为为“南城最最具升值值潜力楼楼盘”。本项目自然然环境优优美，规规避城市市噪音、灰灰尘等危危害，迎迎合人们们“离尘不不离城”、向往往自然却却又留恋恋都市生生活的心心态，倡倡导新都都市主义义生活方方式。其其他项目目都是注注重突出出山水自自然环境境，而本本项目则则为“都市生生活与自自然环境境的完美美融合”之作，因因此本项项目的市市场定位位为“新都市市生活的的倡导者者”。第五章、项项目案名名与主题题推广第一节、案案名及寓寓意命名坚持与与建筑风风格一致致的原则则，考虑虑项目体体量，综综合本项项目市场场定位，经经过前期期对碰，本本项目案案名定为为“南城小
22、小镇”。南城小镇：既突出出了项目目的地理理位置“南”，又小小中见大大，体现现了项目目的体量量。“南城”和“小镇”，易使使人联想想到民俗俗的意境境，灵动动、古朴朴、悠然然，适合合居住，迎合了了人们向向往自然然又留恋恋都市的的生活情情怀。第二节、项项目定位位本项目作为为“新都市市生活倡倡导者”。置身身山清水水秀，漫漫享纯净净悠然都都市生活活。项目目气质自自然、健健康、清清新、悠悠闲、宁宁静、恬恬美、闲闲淡、舒舒适，构构成有别别于传统统生活方方式的纯纯然生活活。因此此项目定定位为：新南城纯然然生活宜宜居社区区结合南城小小镇特色色，项目目主要诉诉求点有有：1、都市在在左，田田园在右右，生活活在中央央（
23、生活活方式）；2、纯然生生活社区区，纯粹粹自然空空间（生生活、环环境）；3、离繁华华不远，距距自然很很近（区区位、环环境）；4、力创220077年度最最高性价价比楼盘盘（综合合）；第六章、规规划设计计建议一、建筑外外观建筑整体要要体现新新古典主主义建筑筑风格的的典雅明明快。 基座：建议议选用有有厚重感感的黑色色、深灰灰色，体体现出立立面的大大气、成成熟、稳稳健； 建筑立面主主体：采采用新古古典主义义建筑风风格，轻轻快、明明亮、典典雅。考考虑到冬冬季 本项目目周边较较荒凉，色色彩暗淡淡，建议议采用淡淡黄色和和米黄色色搭配使使用； 屋顶：以瓦瓦红色、棕棕红色为为主，与与建筑外外观协调调； 细节：底
24、沿沿选用带带花纹的的典雅风风格瓷砖砖，屋檐檐边花纹纹修饰；二、景观设设计 作为小区的的品味名名片，大大门设计计突出古古朴、典典雅之美美； 青石板小路路、仿古古路灯、木木制小桥桥、石底底流水、长长亭、照照壁，营营造古朴朴、幽谧谧的意境境和韵味味； 常绿和落叶叶植物合合理搭配配，混植植层次分分明。突突出冬天天之美，让让冬季小小区景观观丰富多多彩，种种植冬青青、松树树、竹、梅梅花、冬冬火炬、柏柏树、杉杉树、石石楠等植植物，保保持三季季有花，四四季常绿绿； 中心广场引引入小品品雕塑、健健身场所所、水景景、按摩摩步道等等社区配配套；楼楼宇之间间设计坡坡地景观观，坡上上草坪，坡坡地灌木木；营造造池塘水水景
25、，弥弥补小区区缺乏水水景的不不足，塘塘内荷花花、水草草，岸边边柳树、休休闲凳椅椅； 三、功能配配套配套超市、诊诊所、双双语幼儿儿园等相相关设施施，方便便业主日日常生活活；会所所设乒乓乓球馆、台台球馆、棋棋牌室、聊聊天室、影影视厅、健健身房、书书吧等基基本设施施，丰富富业主的的业余生生活，提提高生活活质量。四、户型设设计方面面根据调研报报告和项项目实际际情况，项项目户型型坚持实实用原则则。建议议以700900平方米米的为主主力户型型面积，兼兼顾两端端5070平平方米和和901200平方米米户型的的消费群群体。根根据团购购消费者者实调的的具体情情况，可可对户型型进行相相应调整整。参考考其他项项目户
26、型型配比情情况，本本项目户户型配比比如下：面积5070071900901220所占比例20%65%15%户型结构两室一厅两室或三室室一厅三室一厅备 注注多数要在660以以上舒适、温馨馨宽敞好的户型设设计既是是项目的的亮点，也也是项目目的卖点点。户型型设计以以人为本本，最大大限度地地满足人人们对舒舒适、宽宽敞、明明亮、观观景等的的追求。对对本项目目户型设设计建议议如下：1、基本要要求南北通透、户户户朝阳阳、采光光良好，最最大限度度减少公公摊面积积；功能能分区合合理，客客厅与餐餐厅分区区明确，动动静合宜宜，互不不干扰。所有户型均均需注意意：预留适中面面积，增增加户型型功能的的灵活性性，住户户可根据
27、据需求自自由组合合为读书书、健身身、临时时居所等等功能房房。六楼旋转楼楼梯，复复式格局局。阁楼楼适当挑挑高，增增加天窗窗和露台台，与六六楼捆绑绑销售，打打造经典典抢手户户型。适当增加户户型附加加功能：如储物物间、拱拱形窗、室室内玄关关等。2、创新设设计901220平米米的大户户型： 客厅：客厅厅阳台弧弧形设计计，2770度弧弧形落地地玻璃窗窗，扩大大空间感感受，提提升生活活舒适度度； 阳台：双阳阳台设计计，客厅厅2700度弧形形外飘观观景阳台台，主卧卧外飘生生活阳台台； 错层：客厅厅与餐厅厅、客厅厅与阳台台、餐厅厅与卧室室之间采采用错层层设计，功功能分区区更加合合理，提提高采光光性；第七章、项
28、项目卖点点分析与与提炼通过对项目目卖点分分析和提提炼可以以1、城市规规划：城城市“东东进南扩扩”，南南郊建设设加快，房房产升值值空间大大；2、交通动动向：近近邻汽车车南站、城城市轻轨轨站点、机机场路、绕绕城高速速、即将将拓展至至此的青青年南路路，交通通便利；3、规模优优势：四四十万平平米生活活社区，环环境幽雅雅，配套套齐全；4、价格优优势：相相对于市市区楼盘盘，本项项目价格格低，性性价比高高；5、户型创创新：实实用、全全明、得得房率高高、人性性化设计计；6、物业管管理：由由一级物物业管理理企业海港港物业负负责后期期管理；7、开发背背景：政政府重点点支持，具具有先进进开发设设计理念念的港资资开发
29、商商背景；8、产权保保障：市市证产权权，购房房者权益益有保障障；9、纯然生生活：长长者养生生福址，青青年立家家居所，繁繁忙都市市人归真真之地；青石板板、小桥桥流水、绿绿色植物物、长廊廊亭榭、乘乘凉广场场等景观观，体现现生活的的温馨、休休闲、快快乐，打打造宜居居、人文文、和谐谐的南城城小镇；第八章、项项目营销销推广第一节、项项目主要要卖点包包装 对对项目卖卖点包装装凝练成成为广告告语，能能够使项项目卖点点形象和和鲜明，便便于以后后的推广广宣传。 卖点点一： 城市市南拓 南城城崛起之之作，南南城中心心生活区区 交通通便利 烟台台南大门门，离繁繁华不远远，距自自然很近近卖点二： 价格格优势 打造造2
30、0007年度度高性价价比楼盘盘规模配套 一切切都在家家门口 卖点三三： 户型型创新 纯然然生活社社区，纯纯粹自然然空间纯然生活 酿酿造出来来的房子子 都市在在左，田田园在右右，生活活在中央央第二节、项项目整体体包装一、项目概概念包装装 项项目地处处南郊，规规模较大大，因此此成为“南城”，项目目景观方方面又有有小镇的的古朴、悠悠远意境境，因此此将项目目命名为为“南城小小镇”，从名名字上就就使人感感受到别别样的风风情。针对项目处处于城市市与自然然之间，建建筑典雅雅明快，景景观古朴朴雅致，属属于新都都市主义义生活方方式，现现今没有有准确概概念支撑撑和表达达这种生生活方式式，因此此提出“纯然生生活”的
31、概念念，引导导和创造造新的生生活方式式。二、项目产产品包装装 1、突突出小区区规模优优势-南城四四十万平平米大型型社区 2、配配套齐全全，满足足业主需需求-便利利就在身身边3、小区建建筑-品品质感动动生活；新古典典主义，建建筑也风风情4、小区景景观-江江南风情情景观社社区；组组团命名名5、周围青青山，社社区绿化化-生态态健康社社区6、品牌物物业-贴贴心物业业，居住住无忧7、幼儿园园、小学学-教育育成就未未来；赢赢在起跑跑线上8、建筑新新材料、节节能立面面-节节能住宅宅9、新都市市生活-纯然生生活宜居居社区三、项目VVI体系系包装项目VI是是项目区区别于其其他项目目的显著著标志和和第一形形象，也
32、也是传达达项目内内涵、风风格、底底蕴的重重要载体体。根据项目规规划设计计和包装装，南城城小镇的的整体风风格是：清新、朴朴实、轻轻快、婉婉约、自自然、悠悠闲、宁宁静、恬恬美、闲闲适、惬惬意。项目VI组组成：1、项目中中文名称称“南城城小镇”；2、项目英英文名称称“soouthh toown”；3、标志；4、定位语语“新南南城纯然然生活宜宜居社区区”；项目VI要要求：1、清新、明明快、典典雅的风风格；2、基本色色使用暖暖色，如如浅绿、淡淡紫、黄黄等；3、字体灵灵活，使使用亮色色凸现项项目名称称；项目VI体体系包括括：LOGGO、基基本色、售售楼处包包装、售售楼人员员服装、纸纸杯、名名片、胸胸牌、手
33、手提袋、信信封、信信纸、便便签、灯灯箱、导导示板、路路牌、楼楼书、沙沙盘、请请柬、笔笔记本等等。四、售楼处处包装 售楼楼处是客客户了解解项目的的第一现现场，也也是销售售成交的的主要场场所。 售楼楼处选址址要求：1、在项目目附近便便于客户户观看楼楼房；2、靠近公公交站点点便于客客户到达达和识别别；3、靠近公公路边便便于宣传传；售楼处装修修设计要要求：1、宽敞、明明亮、大大气，凸凸显项目目规模和和开发商商实力；2、风格要要与项目目风格一一致；3、功能分分区合理理：接待待区、展展示区、洽洽谈区、签签约区、办办公区、休休闲区等等；4、保证私私密谈判判空间；办理按按揭、签签约手续续等的专专用房；有空间间
34、摆放沙沙盘、户户型模型型；展示示挂展板板或活动动展板；专用储储物室；保安人人员值班班室；宽宽敞的卫卫生间；员工放放置衣服服及包的的空间； 售售楼处宣宣传资料料要求：楼书、平面面图籍、DM、单张、宣传单、销售专用名片、信封、信纸、销售专用光盘及封套、户型模型、沙盘、路标、广告牌、灯箱、横幅、挂布、礼品、手提袋、销售人员制服、展板、销控板、海报、易拉宝、户型图、销售价目表、客户通讯等五、工地现现场包装装 1、项项目宣传传初期开开始树立立宣传围围挡； 2、对对建筑公公司和监监理公司司进行包包装宣传传在工地地单独展展板； 3、项项目主体体框架成成型时开开始打出出横幅； 4、举举行封顶顶仪式悬悬挂横幅幅
35、振奋人人心； 5、保保持建筑筑及围挡挡附近卫卫生整洁洁，给客客户留下下良好印印象；第三节、推推广创新新一、广告策策略1、打破常常规，通通过“220077年度高高性价比比楼盘”先先打造项项目知名名度，然然后进行行形象推推广；2、通过售售楼处启启用、团团购单位位调研、我我的房价价我来定定等公关关活动，及及时传达达项目正正面信息息，形成成美誉度度，并做做好后期期的客户户维护，留留下良好好口碑；3、采取出出位策略略，如在在9路车车上做上上本项目目广告“南南城小镇镇，看房房车”；4、突出重重点，将将项目折折页、单单页发送送到单位位团购员员工中；在售楼楼处建筑筑上树立立广告牌牌；5、主流媒媒体与辅辅助媒体
36、体相结合合，立体体覆盖。以以高炮、报报纸、网网络等主主流媒体体为主，辅辅以短信信、平面面等辅助助媒体；二、媒体特特点晚报：覆盖盖面广、公公信力强强、价格格较高，可可作为重重要事件件点宣传传；高炮：位置置醒目、受受众群体体广泛，在在项目认认知方面面优势强强；网络：青年年人使用用较多，传传递及时时、互动动性强，费费用相对对较低；广播：收听听方便，传传递信息息及时，宣宣传知名名度和活活动时可可用；网站：宣传传项目信信息和形形象的载载体，使使更多人人详细了了解项目目，增强强开发商商信誉；车体：成本本低，流流动性强强，接触触面广；围挡、售楼楼处：宣宣传项目目形象，提提升项目目档次，展展示开发发商实力力；
37、单页：介绍绍项目基基本情况况，使大大众对项项目有基基本了解解，并能能保存和和传阅；短信：客户户针对性性强，信信息传递递及时，重重要活动动时使用用；根据项目工工期安排排和周边边项目销销售进度度来看，本本项目在在造势宣宣传方面面比较晚晚，造成成前期在在短时间间内积累累大量客客户有一一定难度度，因此此必须在在短时间间内加大大宣传力力度，取取得其它它项目长长时间宣宣传的效效果。三、推广节节奏1、前期筹筹备期：20007年44月下旬旬-6月考虑到竞争争对手都都在此时时认购或或者开盘盘，在此此段时间间将本项项目的知知名度打打出去。2、团购销销售期：20007年77月-100月进入正式销销售期，单单位团购购
38、与社会会团购间间隔一段段时间留留下更多多操作空空间。3、零散续续销期：20007年110月-220088年3月月 针对团购情情况，采采取灵活活销售方方式。4、开盘期期：20008年年4月经过一定的的客户积积累，恰恰逢购房房旺季，开开盘消化化客户。5、清盘期期：20008年年5月-220088年6月月利用各种促促销手段段，实现现完全销销售，并并为二期期做准备备。四、各个时时期具体体推广以下为各个个时期推推广概要要，具体体各月推推广会提提前半个个月时间间提交。（一）前期期筹备期期：20007年年4月下下旬-66月宣 传 点：项目名名称、形形象、环环境、位位置推广主题：力创20007年年度高性性价比
39、楼楼盘目 标标：打出出项目知知名度和和形象，开开展单位位团购公公关前期广告宣宣传要有有力度，把把知名度度打出去去，才能能带动接接下来的的团购，也也为后期期的销售售做好良良好基础础。团购购的开展展关系到到项目以以后的销销售，因因此做好好团购意意义重大大。广告推广主要以户外外 + 报纸 + 售售楼处为为主，辅辅以公关关活动、平平面等。1、售楼处处：内外外围形象象包装（含含工程围围挡）、售售楼处宣宣传板；2、户外：交通要要道高炮炮和户外外广告牌牌，优先先选择在在机场路路馨逸苑苑和山水水龙城附附近、市市里通往往开发区区和莱山山区的路路上、恒恒丰银行行附近、项项目附近近，共44块； 3、报广：宣传项项目
40、知名名度和形形象；4、短信：售楼处处启用、团团购、公公关活动动；5、站点：将本项项目附近近公交站站点命名名为“南南城小镇镇”；6、平面：调研宣宣传单页页、项目目宣传单单；公关活动: 1、针对团团购的调调研、宣宣传活动动，举行行产品说说明会；2、售楼处处启用仪仪式，动动员村民民参加，并并有获奖奖机会（奖奖品为家家用电器器、小家家电）；3、采摘牟牟平大樱樱桃，感感受山野野的纯净净，增强强项目知知名度和和美誉度度。在售售楼处设设立报名名点，单单位团购购意向客客户和潜潜在客户户均可报报名参加加；媒介发布时间安排发布渠道（位位置）工作或发布布内容费用预算（万万）户 外4月下旬开开始南大街、机机场路、幸幸
41、福南路路、售楼楼处形象、规模模8.7报 纸 4月下旬软软文 5月初硬广广 5月中旬 6月单位团团购烟台晚报形象与规规模相关活动动内容2.5万/次*44=100短 信单位团购、社社会团购购潜在客户相关活动内内容0.07元元*200万=11.4平 面问卷、折页页折页20000份，问问卷5000份0.9站 点5月中旬开开始将朱家疃改改为南城城小镇1围 挡5月下旬开开始项目地制作、安装装1.5售楼处5月中旬开开始展板、户型型图、单单页等1.5礼 品活动用小家电、伞伞、羽毛毛球拍等等0.8公关活动团购、售楼楼处启用用、其他他活动相关内内容约5 不可预见费费用 2 合 计32.8（二）团购购销售期期：20
42、007年年7月-110月宣 传 点点：项目目名称、生生活方式式、形象象、具体体利益点点、开发发商推广主题：都市在在左，田田园在右右，生活活在中央央目 标：使使消费者者更加了了解本项项目，产产生认同同感，完完成单位位和社会会团购广告推广以报纸 + 户外外 + 车体为为主，辅辅以网络络、广播播、短信信、平面面等。1、户外：更换宣宣传高炮炮、路牌牌的内容容；2、报广：接受社社会团购购、团购购结束；3、广播：选择在在晚上117-199点时间间段；4、车体：首选99、155、277、566路车，99路4辆辆，其余余各2辆辆。5、短信：针对潜潜在客户户和意向向客户，通通知认购购、选房房、开盘盘；6、网站：
43、考虑到到项目时时间跨度度较长，设设立专门门的项目目网站，作作为一个个全面宣宣传项目目和与消消费者沟沟通的平平台；7、网络：胶东在在线、烟烟台论坛坛、烟台台房地产产网；公关活动1、单位团团购“关关爱”公关活活动；2、单位团团购选房房活动；3、举行单单位团购购客户联联谊会；4、“我的的房价我我来定”活活动；5、社会团团购客户户联谊活活动；媒介发布时间安排发布渠道（位位置）工作或发布布内容费用预算（万万）户 外持续南大街、机机场路、幸幸福南路路、售楼楼处更新项目品质质17.4车 体7月初开始始9、15、227、556路便利品质5.2报 纸接受社会团团购、团团购结束束烟台晚报相关活动内内容2.5万/次
44、*55=122.5广 播7月初开始始，4个个月烟台交通或或音乐台台150元/次*1120=1.88短 信选房、社会会团购潜在客户0.07元元*600万=44.2平 面楼书制作30000份3网 络7月初开始始建设网站、烟烟台房地地产网、胶胶东在线线活动相关内内容9.4电 视团购、选房房金日置业2其 他礼品、广告告更新2.5公关活动选房、认购购、客户户联谊活动相关内内容约6不可预见费费用3合 计67 （三）零散散续销期期：20007年年11月月-20008年33月宣 传 点点：项目目形象、生生活方式式、性价价比、地地段、配配套推广主题：南城小小镇，一一切都在在家门口口目 标：使使客户感感到项目目未来景景象，产产生向往往，产生生认同广告推广以报广+公公关+网网络为主主，辅以以广播、短短信、平平面、车车体等1、报广：广告少少量投放放，同时时作公关关活动宣宣传；2、户外：更换户户外广告告内容；3、广播：进行多多方位宣宣传；4、网络：介绍项项目受到到认可，市市场反响响强烈，分分析原因因是追求求品质的的结果；5、短信：提示、告告知活动动的始末末；6、车体：更换内内容，显显示项目目便利和和配套；公关活