《XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究21268.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究21268.docx（78页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目概概述项目名称称：XX市保障性用用房棚户区区拆迁安置置用房建设项目项目法人人：XX市国家安居居工程开发发建设中心心主管部门门：XX市人民民政府法人代表表：张文江江项目选址址：序号小区名称小区简称地址小区详细地地址1清流人家清流东路与与上海路交交叉口南侧侧2同乐苑同乐路与金金陵路交叉叉口西北侧侧3飞翔转盘丰乐大道与与清流西路路交叉口西西北侧4创业北苑创业路与京京沪铁路之之间，清流流路北侧5龙蟠小区丰乐大道与与全椒路之之间6扬子路淮河路与扬扬子路之间间，市第七七中学东侧侧7创业中苑创业南路与与京沪铁路路之间，清清流南侧8
2、西涧路西涧路与丰丰乐大道之之间，明光光路北侧9定远路定远路与明明光路交叉叉口北侧详见附图。建设内容容与规模：小区名称小区用地面面积（亩）棚户区改造安置房占占地面积（亩亩）小区总建筑筑面积（平平米）棚户区拆迁迁安置房拆迁安置房房商铺合计清流人家120.00107.0015580001284000105411.01389441.0同乐苑75.467.4121600010314405635.61087775.6“飞翔”转转盘42.037.79680008442002422.3868422.3创业北苑69.061.69240007646005977.6824377.6龙蟠240.00214.55447
3、00003768000227955.73995995.7扬子路329.00292.9952750004277550418400.34695990.3创业中苑162.00145.1131830002734770116444.62851114.6西涧路213.00189.6632900002661000266999.02927999.0定远路72.064.318100001509000107144.81616114.8合 计计1322.41180.122694400188744401382770.820257710.88注：小区总总用地面积积和总建筑筑面积包括括：棚户区区改造、经经济适用房房、廉租
4、房房建设三个个部分1、项目形形成9个居居民小区，总总用地11180.11 亩；房房屋总建筑筑面积200257110.8 （棚户区拆拆迁安置房房：18877440；商铺11382771）90以以上户型55402888 ，占占项目总建建筑面积的的26.667%2、项目还还将建水、电电、路等其其它公用和和辅助工程程。投资估算算及资金筹筹措：1、投资估估算：项目目估算总投资4266691.44万元,其中：工程基基本费用：3630047.99万元,工程其他他费用266180.7万元（其中土地征征用费144161.1万元）,基本预备备费167771.44万元,建设期利利息206691.44万元。投资估算算
5、表如下：单位：万元元小区名称总投资工程基本费费工程其它费费基本预备费费建设期利息息清流319422.3266366.22316.41447.61542.0同乐226844.7189699.81648.2969.001097.7飞翔187177.8158200.41135.0847.88914.77创北206944.2171566.21594.2937.551006.2龙蟠759466.3643633.35106.02778.83698.2扬子1038444.5878877.96790.74149.35016.7中苑537744.2456688.53489.72015.52600.5西涧6697
6、44.9590411.22216.42450.33266.9定远321122.6275044.41884.11175.51548.5合计4266991.43630447.9261800.7167711.4206911.42、资金筹筹措：序号资金来源金额（万元元）1省财政出资资2519222市财政出资资3562003土地出让金金239133.44拆迁户自拿拿资金2528665银行贷款3166880合计426699.4建设性质质：新建建设工期期：20个月（2010年5月-20011年12月月）项目建设设主要技术术经济指标标项目建设主主要技术经济指指标简表序号项目名称计量单位设计预算序号项目名称计量
7、单位设计预算1项目建设总总投资亿元42.6777楼层层6182长期借款亿元31.6778日照系数1.253建设期利息息万元207055.89绿地率%36.63借款偿还期期年1010资本金利润润率%17.24项目总用地地面积亩1180.111财务净现值值万元8682.85总建筑面积积2025771113内部收益率率%11其中拆迁安置房房1887444014投资回收期期（含建设设期）年7.2商铺138277115总投资收益益率%5二、编制依依据及研究究范围编制依据据1、XX市市发展和改改革委员会会文件（发改改投资22009500、5501、5521、5526、5522、5523、5524、5528
8、、5531号）2、XXX市城市总总体规划（22008-20220）3、国家发发展计划委委员会办公公厅投资资项目可行行性研究指指南（22002.1）4、项目目决策分析析与评价（计计划出版社社20088年版）5、中华华人民共和和国城市房房地产管理理法；6、经济济适用住房房管理办法法；7、住宅宅小区物业业管理条例例；8、经济济适用住房房价格管理理实施办法法；9、XX市市环境保护护局建设设项目环境境影响报告告表10、XXX市国土资资源局建建设项目选选址意见书书11、XXX市规划局局建设工工程规划许许可证12、项目目建设相关关的有关信信息资料 13、建设设单位关于于编制项目目可行性性研究报告告的（委委托
9、书）研究范围围1、项目建建设的背景景和必要性性；2、建设条条件及场址址方案；3、建设内内容和规模模；4、工程技技术方案；5、项目实实施进度计计划；6、投资估估算与资金金筹措；7、项目效效益综合分分析；8、结论和和建议。 三、建设单单位概况项目法人人简介XX市国家家安居工程程开发建设设中心成立立于19997年，当当时隶属于于建委，22008年年9月市房房产局成立立，调整至至XX市房地地产管理局局，主要从从事XX市保障障性住房（经经济适用住住房、廉租租住房、拆拆迁安置房房）建设。中心注册资本20000万元，2009年底总资产36369.2万元,总负债2766.3万元。有专业技术人员15人，其中高职
10、3人，中职7人，一般助理级5人，主要的管理型，施工队伍由招投标择取。1997年年，全国770个试点点城市开始始建设安居居房，其目目的是为了了解决中低低收入住房房困难家庭庭的住房问问题。安居居中心成立立当年就利利用国家计计划下达的的商业银行行50000万元贷款款资金开始始启动了两两个经济适适用住房项项目（丰乐乐山庄、北北湖小区，总总建筑面积积约15万万平方米）建建设。截至至20055年底，两两个经济适适用住房小小区全部建建成，解决决了滁城11800多多户中低收收入家庭住住房困难问问题，对全全市的住房房保障工作作做出了较较大贡献，同同时也使自自身得到了了一定的进步步和发展，取取得了资本本积累和社社
11、会效益双双丰收，为为自己赢得得了市场，也也取得了市市委、市政政府的信任任。20005年，市市政府决定定，再次划划拨位于城城东创业路路土地2000余亩，加加大我市保保障性住房房建设，现现已开工建建设6.55万平方米米，8100套，完成成投资约99000万万元。2008年年上年，市委委、市政府府决定启动动“大滁城”建设的战战略布置，拉拉开了滁城城建设的新新序幕。市市安居中心心作为“大滁城”建设的排排头兵，承承担了所有有拆迁安置置房的建设设任务。目目前，负责责建设的龙龙蟠小区、西西涧花园、水水银庄、二二纺机、创创业中苑、创创业南苑、凤凤阳路、城城东工业园园、新生小小区等144个拆迁安安置小区均均已开
12、工建建设，总建建筑面积999.744万平方米米，概算总总投资约117.611亿元。其其中以BTT方式投资资建设的776.955万平方米米，概算投投资13.4亿元，以以招标方式式建设的222.799万平方米米 ，投资资4.2亿亿元。安居中心自自筹资金建建设的创业业苑经济适适用住房二二期工程22.7万平平方米（4432套），已于2009年9月全部交付使用，四百多户居民将喜迁新居。三期工程1万平方米（96套）经济适用住房也已开工。此外，还承建了XX军分区经济适用住房、干部公寓及武警支队经济适用住房工程，总建筑面积2.2万平方米，概算投资5000万元。龙蟠小区、西西涧花园中中配套建设设的8766套廉租
13、住住房在春节节前后陆续续竣工交付付。创业苑苑小区配建建的1800套（95564平方方米）廉租租住房也已已20099年9月开开工建设。22009年年的廉租住住房建设工工作在全省省评比中，名名列前茅。XX市国家家安居工程程开发建设设中心现有有职工211人，经历历12年的的磨砺，形形成了一支支集智慧、才才华、尽责责敬业和具具有战略意意识为一体体的核心团团队，在经经受各种考考验和锻炼炼后，现已已成为XXX房地产开开发市场的的一支主力力军。时代和机遇遇造就了XXX市国家家安居工程程开发建设设中心，“把握机遇遇，快速发发展，永无无止境地追追求”是我们的的目标和宗宗旨，住房房保障是中中心永恒的的主题，市国家
14、安安居工程开开发建设中中心将创造造XX房地产产开发市场场明天的辉辉煌。法人代表表简介张文江，XXX市国家家安居工程程开发建设设中心法定定代表人，男男，共产党党员，出生生于19668年122月，助理理会计师、统统计师，在在读法律研研究生。籍籍贯安徽省省肥东县。 19933年毕业于于安徽农业业技术师范范学院（现现安徽科技技学院），会会计统计专专业。19993年88月分配到到皖东水泥泥厂从事建建筑门窗生生产、销售售工作，11994年年底调动工工作到XXX市节水办办公室，从从事全市节节水管理，任任节水办公公室副主任任。1995年年11月由由于工作需需要，调至至市建委计计划财务科科，负责城城市建设计计划
15、、统计计工作，任任计划财务务科副科长长。19998年，同同时兼任XXX市城市市基础设施施开发建设设有限公司司办公室主主任。20005年110月，根根据市建委委组织安排排，任XXX市国家安安居工程开开发建设中中心副主任任（主持工工作），法法定代表人人。20008年9月月XX市国家家安居工程程开发建设设中心划归归XX市房地地产管理局局，继续任任安居中心心法定代表表人至今。四、可行性性研究结论论1、项目总总投资422.67亿亿元，总建建筑面积2202.66万平方米米，项目总用地11800.1亩，解决棚棚户区居民民拆迁的安安置问题。2、项目建建设条件充充分，包括括投入资金金、项目运运营和管理理，各项基
16、基础设施等等条件；项项目投资规规模适中，土土建工程每每平方米造造价20005元，处处于同行业业小区建设设投资的中中间水平；90平方方米以上户户型不超过过总建筑面面积的300%；各小小区商业性性投资占总总投资比例例均不超过过10%；土地征地地费为总投投资的：33.4%。项目工程布置合理，工程建筑系数已达2532%以上，绿地率为36.6%以上(详见附图)综上所述,市大滁城城棚户区拆拆迁安置房房项目建设设是非常必必要的,非非常及时的的。项目确确定的建设设内容符合合实际需要要，建设规规模适中。项项目的经济济效益和社社会效益是是显著的。工工程的技术术方案符合合国家有关关行业的技技术规范标标准，设计计方案
17、具有有超前性，可可行性。第二章 项目建设的的背景和必必要性一、项目建建设的背景景1、中央多多项文件提提出支持棚棚户区改造造,加强保障障性住房建建设。中央经济工工作会议提提出：着力力保障和改改善民生，全全力维护社社会稳定。保保障和改善善民生是我我们发展经经济的最终终目的，也也是实施扩扩大内需战战略和推动动经济发展展方式转变变的重大举举措。20010年要要把改善民民生、发展展社会事业业作为扩大大内需、调调整经济结结构的重点点，坚定不不移加以推推进。要完善社社会保障体体系，提高高社会保障障水平。加加大对低收收入群众的的帮扶救助助力度，加加强廉租住住房等保障障性住房建建设，支持持棚户区改改造。改善群众
18、生生产生活居居住条件，让让各族人民民共享改革革发展成果果。增加对“三三农”、科科技、教育育、卫生、文文化、社会会保障、保保障性住房房、节能环环保等方面面和中小企企业、居民民消费、欠欠发达地区区支持力度度，提升城城镇发展质质量和水平平。要坚持持走中国特特色城镇化化道路，促促进大中小小城市和小小城镇协调调发展，着着力提高城城镇综合承承载能力，发发挥好城市市对农村的的辐射带动动作用，壮壮大县域经经济。当前前，要把重重点放在加加强中小城城市和小城城镇发展上上。提高城城市规划水水平，加强强市政基础础设施建设设，完善城城市管理，全全方位提高高城镇化发发展水平。2010年年中央一号号文件提出出：推进城城镇化
19、发展展的制度创创新。积极极稳妥推进进城镇化，提提高城镇规规划水平和和发展质量量，当前要要把加强中中小城市和和小城镇发发展作为重重点。深化化户籍制度度改革，加加快落实放放宽中小城城市、小城城镇特别是是县城和中中心镇落户户条件的政政策，促进进符合条件件的农业转转移人口在在城镇落户户并享有与与当地城镇镇居民同等等的权益。多渠道多形式改善居民居住条件。2、XX市市政府高度度重视棚户户区改造安安置房建设设以推动大大滁城建设设江山市长在在20100年政府府工作报告告中对去去年“大滁城”建设工作作作了概要要说明。去去年，大滁滁城“1331”组团团完成投资资61亿元，超超过“九五”“十五”累计投资资的总和。城
20、城市路网进进一步完善善。新建续续建城市道道路1588公里，城城区路网覆覆盖面积达达到60平方公公里；城市市功能进一一步完善。房房屋拆迁、安安置房建设设和商品房房开发均超超历史。广广大市民顾顾全大局，以以实际行动动支持大滁滁城建设，拆迁面积和安置房建设面积双双突破百万平方米。国有土地出让7000亩，土地出让金12.9亿元，是前三年的总和。在大滁城”建设指挥挥部第277次指挥长长会议上。市市委书记韩韩先聪在讲讲话中进一一步强调了了安置房建建设的重要要性。他说说，安置房房建设是一一项民生工工程，关系系到百姓的的切身利益益。安置房房建设问题题不处理好好，拆迁就就进行不下下去，那么么道路、市市场等一系系
21、列问题就就将停滞不不前，因此此一定要加加快安置房房建设，这这是我们工工作的首要要原则。另另外，要下下大力气抓抓好项目建建设，加快快工程进度度。要充分分利用现在在一段时期期施工材料料成本较低低的大好时时机，抓紧紧谈判，争争取更多项项目，加大大龙蟠河与与清流河景景观带等重重点项目以以及公共基基础设施建建设力度，加加快进程，尽尽早规划，尽尽早施工，做做到未雨绸绸缪、胸有有成竹，争争取在大好好时机下再再掀建设高高潮，再结结一批硕果果。3、安置房房的建设对对房地产业业和国民经经济的持续续协调发展展的重要作作用安置房，是是政府进行行城市道路路建设和其其它公共设设施建设项项目时，对对被拆迁住住户进行安安置所
22、建的的房屋。安安置的对象象是城市居居民被拆迁迁户,也包括征征拆迁房屋屋的农户。随随着城市建建设发展步步伐的进一一步加快，政政府尽可能能新建更多多的安置房房，不断满满足拆迁户户的需求已已迫在眉睫睫。住房问题是是重要的民民生问题。党党中央、国国务院高度度重视解决决城市居民民特别是中中低收入家家庭的住房房问题，始始终把改善善群众居住住条件作为为城市住房房制度改革革和房地产产业发展的的根本目的的。我国近近年来不断断加快安置置房建设，取取得了明显显的社会综综合效益，对对社会稳定定与和谐发发展，对房房地产业和和国民经济济的持续协协调发展发发挥了重要要的作用：一是发挥挥社会住房房保障功能能，解决了了一大批被
23、被拆迁但中中低收入家家庭的住房房困难。二二是解决了了群众住房房需求，改改善了住房房条件。三三是扩大居居民消费，推推动了国民民经济发展展。四是优优化房地产产市场结构构。五是加加快城市建建设与发展展，解决房房屋拆迁矛矛盾构建和和谐社会。二、项目建建设的必要要性1、棚户区区改造安置置房建设是是政府关注注民生的重重要体现：党的十四届届四中全会会提出构建建和谐社会会，要求按按照民主法法治、公平平正义、诚诚信友爱、充充满活力、安安全有序、人人与自然和和谐共处的的要求，加加快推进和和谐社会建建设。社会会保障是保保持社会稳稳定和实现现社会和谐谐的“托底”机制，如如果广大拆拆迁居民、村村民可以享享有可靠的的拆迁
24、安置置保障，就就可以安居居乐业，解解决他们的的后顾之忧忧。住房保保障制度是是社会保障障制度的重重要组成部部分，建设设规范合理理的拆迁安安置住房是是建立完善善的住房保保障体系之之一，是构构建社会主主义和谐社社会的重要要举措，是是各级人民民政府关注注民生，以以人为本，执执政为民的的具体表现现，是关心心和维护人人民群众切切身利益的的实际行动动，是政府府为人民办办实事，履履行政府职职责的客观观要求。2、安置房房建设是解解决被拆迁迁群众居住住问题促进进社会和谐谐发展的需需要住房问题作作为人的最最基本的生生活需求，是是广大人民民群众最关关心、最直直接、最迫迫切需要解解决的问题题。因此，建建设拆迁安安置保障
25、住住房，满足足被拆迁人人的住房需需求，既关关系到千家家万户拆迁迁居民的切切身利益，也也是人民政政府义不容容辞的责任任。建设拆拆迁安置房房，让符合合条件的被被拆迁人住住的上经济济、实用的的住房，对对于维护社社会稳定，体体现社会公公平，对建建设和谐XXX具有重重要意义。3、棚户区区改造及安安置房建设设是改善XXX城市面貌貌，加快大大滁城建设设的需要 XX市计计划20110年，中心城城市力争完完成拆迁1100万平平方米、新新建安置房房100万平平方米、新新建道路1100公里里、开工项项目1000个、完成成投资1000亿元。随随着大滁城城建设步伐伐的近一步步加快，政政府加大对对老城区改改造、以及及新城
26、区的的建设，这这些工程的的实施所涉涉及大量棚棚户区改造造。被拆迁迁居民和农农民数量大大幅增加。然而XX市现有有的安置房房数量已远远远不能满满足被拆迁迁人的需求求。因此新新建更多高高品质的拆拆迁安置房房、不断满满足拆迁户户的需求已已迫在眉睫睫。建设棚户区区改造，居居民安置小小区是XXX市政府为为民办实事事的重大项项目。加快快大滁城建建设步伐，维维护被拆迁迁人的合法法权益，保保障被拆迁迁人的居住住条件，从从而推动拆拆迁工作的的进行，进进而促进大大滁城的加加速建设。同时通过过拆迁后集集中安排安安置，使原原先散落的的居民集中中居住，使使土地的集集中利用率率得以提高高。同时带带动周边的的经济社会会发展整
27、洁洁优雅的居居民小区也也将成为滁滁城一道新新的美丽的的风景线。综上所述，为为加快大滁滁城的建设设，提升全全市综合经经济实力，该该项目建设设是十分必必要的。第三章 建设条件件及项目选选址一、建设条条件自然条件件1、气候条条件XX市地处处江淮之间间，属暖温温带半湿润润气候，区区内气候温温和，四季季分明，土土地肥沃，降降雨量充沛沛，自然条条件优越。具具体主要参参数如下：常年风向：全年以偏偏东风居多多年平均温度度：15.2平均降水量量：8000-10445mm年平均无霜霜期：2110天室外风速：冬季2.8m/ss 夏季：22.5m/s大气压力：冬季7559mmHHg 夏季：7747mmmHg2、地形、
28、地地貌及工程程地质XX市城区区地处江淮淮丘陵平原原，市区范范围属低岗岗地，地势势平坦，清清流河自西西北向东南南贯穿市区区。市区地地形呈西南南高，东北北低。除琅琅琊山脚标标高50MM（黄海高高程，下同同）左右外外，其他地地区标高一一般为300-12MM之间。项项目工程地地址位于城城区东南部部，属平原原微丘区，工工程地质条条件较好。区区域地层较较为简单，主主要有寒武武系（E），奥奥陶系（OO），侏罗罗系（J），白白垩系（KK），第四四系（Q）。3、地震根据安徽徽省地震裂裂度区划图图，XXX地区抗震震设防裂度度为6度。鉴鉴于汶川大大地震，建建议生命线线工程按77度以上设设防。4、水文流经XX市市区的
29、清流流河，位于于项目东部部边缘，为为长江流域域滁河的最最大支流，流流域面积为为12655km2，总长约约93kmm，流经滁滁河汇入长长江。在市市区附近的的清流河上上游建有城城西水库和和沙河集水水库，城西西水库总库库容为85520万mm3，沙河集集水库总库库容为188490万万m3，沙河集集水库高于于城西水库库约10mm。两库之之间有明渠渠连通。社会经济济条件XX市位于于安徽省东东部，地理理坐标为北北纬31513313、东经111709119913之间，亦亦称“皖东”，地理位位置优越，交交通方便快快捷。XXX市域北依依淮河、南南邻长江，地地处长江三三角洲西部部边缘，东东北与扬州州交界，东东南与南
30、京京接壤，西西南与合肥肥毗邻，西西北与蚌埠埠相望。京京沪铁路和和拟建中的的京沪高速速铁路经滁滁城设站，合合宁高速公公路和蚌宁宁高速公路路近城而过过；滁城市市区距省会会合肥市高高速公路里里程为1220公里，距距南京市一一级公路（拟拟建）里程程50公里里。属“南京都市市圈”核心城市市之一。滁城是皖东东政治、经经济、文化化中心，城城市总体规规划定位为为：滁城市市区是以机机械、电子子、轻工等等为主导产产业的现代代化新型工工贸及旅游游城市。根根据安徽省省城镇体系系规划，滁滁城市区在在城镇等级级序列上属属省内区域域中心城市市，现已纳纳入皖江城城市带，在在省内经济济发展中具具有重要作作用，是全全省城镇体体系
31、中的中中坚和骨干干。XX市20009年国国民经济指指标表指标名称单位全市绝对量增幅()一、地区生生产总值亿元576.OO013.611其中：一产产增加值亿元135.OOO6.OO二产增加值值亿元262.OO019.O55三产增加值值亿元179.00011.344二、三次产产业比23.4：45.55：31.11三、工业增增加值亿元228.OO019.888其中：规模模以上工业业增加值亿元198.77524.1四、全社会会固定资产产投资亿元52545.4其中：500万元以上上投资亿元506.8846.4其中：城镇镇投资亿元41052.3农村投资亿元30.4-O9房地产开发发投资亿元66.37743
32、.1五、财政总总收入亿元68.32222.9其中：地方方财政收入入亿元37O7729.4六、社会消消费品零售售额亿元183.66218.9七、CPII0.1八、进出口口总额万美元687933-2其中：出口口总额万美元5361ll-7.7进口总额万美元15182225.4九、城镇居居民人均可可支配收入入元1336889.1农民人均纯纯收入元502610.62010年年经济社会会发展预期期目标：生生产总值增增长13.5%以上上、争取115%，财财政收入增增长18%以上、争争取20%，全社会会固定资产产投资增长长30%以上上、争取440%，社社会消费品品零售总额额增长199%，外贸贸进出口总总额增长
33、112%以上上，城镇居居民人均可可支配收入入和农民人人均纯收入入分别增长长12%和10%，城城镇登记失失业率控制制在4.44%以内，人人口自然增增长率控制制在6.55。以内内，单位生生产总值能能耗降低44.3%，主主要污染物物排放量减减少4%。上述表明，XX市和大滁城经济、社会的快速发展，为XX市棚户区改造打下了坚实的基础。企业SSWOT 分析1、经济优优、劣势分分析：从上上述项目法法人简介看看出，资金金上有政府府财政支撑撑。近年来来，企业连连续财务盈盈余，企业业自有资金金较为充足足，企业有有较强的利利用“经济杠杆杆”能力，项项目融资条条件好。从从外部条件件看，项目目建设符合合政策法规规，不存
34、在在外部风险险。2、符合“科学发展展”的技术条条件：企业业技术力量量较为雄厚厚，企业技技术人才占占全员职工工的80%以上。3、企业管管理规范，信信誉很好。（详详见简介）（四）基础础设施条件件1、交通运运输。项目目建设在XXX市市中心及及周边，项项目区域交通运输输十分便捷捷。2、供水。市市自来水公公司附属两两个水厂，以以城西湖水水库为水源源，日供水水能力为117万吨，本本市目前日日需求量为为13万吨吨，项目区区供水市政政需联通主主水管网。3、供电。项项目区内附附近均有变电站站，电力供供应充足，工工程供配电电条件优越越。二、项目选选址项目选址址的原则和和技术要求求1、符合国国家、地区区和城乡规规划
35、的要求求。2、安全原原则，防洪洪、防震、防防地质灾害害。3、节约项项目用地。4、实事求求是的原则则，对多个个场址调查查研究，进进行科学分分析和对比比。5、注意环环境保护，以以人为本，减减少对生态态和环境的的影响。6、交通和和运输便捷捷。7、公用工工程联接方方便（如各各种管网系系统）等。项目地址址方案项目拆迁安安置房小区区地址简表表序号小区简称小区详细地地址1清流人家清流东路与与上海路交交叉口南侧侧2同乐苑东区区同乐路与金金陵路交叉叉口西北侧侧3飞翔转盘丰乐大道与与清流西路路交叉口西西北侧4创业北苑创业路与京京沪铁路之之间，清流流路北侧5龙蟠小区丰乐大道与与全椒路之之间6扬子路淮河路与扬扬子路之
36、间间，市第七七中学东侧侧7创业中苑创业南路与与京沪铁路路之间，清清流南侧8西涧路西涧路与丰丰乐大道之之间，明光光路北侧9定远路定远路与明明光路交叉叉口北侧各小区交交通和大型型公建配套套情况简述本期棚户区区、拆迁安安置房建设设的地址在在大滁城的的中心城区区范围（详详见附图），所所以各小区区均邻近交交通要道，教教育、卫生生、文化、电电讯、饮食食服务业等等一应俱全全，有的直直接在市政政务新区，处处于市政治治、文化、体体育中心。又又因为XXX是新兴发发展的旅游游工贸型城城市，许多多大中专乃乃至小学文文化、体育育设施均为为新建，服服务业为当当今中小城城市的中上上等水平，其其他商贸业业更是日新新月异。第第
37、四章 市市场需求分分析一、经济、社社会发展的的需求简析析“十二五”时期是XXX市实施东向向发展战略略、实现跨跨越式发展展的关键时时期。综合合考虑各方方面因素，“十二五”时期XX市总体发展目标仍将为两位数以上，经济、社会发展目标都要有工业化和城镇化来支撑，尤其是城市基础设施和安居住房（含拆迁安置小区）一类工程更为迫切。江山市长在在今年“两会”报告中关关于20110年的建建设任务中中提出，要“突出城市市新家园，在在增强承载载力上取得得新突破”城镇化是是社会发展展的必然趋趋势，是助助推工业化化的强大动动力。要抓抓住国家加加快小城镇镇建设的机机遇，大力力实施同城城化战略，内内抓“131”组团之间间的城
38、镇化化、外促与与南京市的的同城化、下下促各县市市区内部的的城镇化，做做好同城、山山水、绿化化“三篇文章章”，建设宜宜居、宜业业、宜游的的城市新家家园。“大滁城建建设要初见见成效。区区域经济竞竞争直接表表现为中心心城市的竞竞争，要舞舞好大滁城城建设这个个龙头，带带动全市城城镇化加快快推进。今今年大滁城城建设“131”组团争取取完成投资资150亿亿元；中心心城市力争争完成“五个一百百”：即拆迁1100万平平方米、新新建安置房房100万万平方米、新新建道路1100公里里、开工项项目1000个、完成成投资1000亿元。二、大滁城城住房市场场需求概况依据XXX市城市总总体规划（2200820200）到“
39、十二五”，大滁城发展展成为600万人口、660平方公公里的城市市；到20020年，建建成以滁城城为主体，以以来安、全全椒为两翼翼，以周边边卫星镇为为支撑的“大XX”，城市总总人口1220万人（其其中滁城880万人，来来安、全椒椒各20万万人），城城市总面积积120平平方公里。到到20200年，其中中中心城市市滁城人口口净增60万人，按按户均人口口4人，每每户一套住住房，将需需要15 万套套住房，相相当于1500万万左右。未未来10年年年均需建建住房150万，才能满满足滁城住住房供需平平衡的需要要。这还不包包括拆迁安安置专项用用房。但目目前全市区区全部房地地产企业的的年产出住住房也只有有2.0万
40、套左右右，更谈不不上小区配配套的文、教教、卫等公公用设施。因此住房供求缺口较大，远不能满足市场的需求。三、小区拆拆迁安置需求情情况棚户区是指指城市建成成区范围内内、平房密密度大、使使用年限久久、房屋质质量差、人人均建筑面面积小、基基础设施配配套不齐全全、交通不不便利、治治安和消防防隐患大、环环境卫生脏脏、乱、差差的区域及及“城中村”。所谓“城中村”，是指城城市建成区区仍然存在在的、在集集体土地上上建造的、属属于棚户区区性质的区区域。从面面积上讲，棚棚户区一般般拆迁面积积在3万平平方米以上上，占地面面积一般至至少在5万万平方米左左右。党和国家各各级政府十十分关心棚棚户区的居居民的“安居工程程”，
41、如上所所述，“安居工程程”-是指指直接以成成本价向城城镇居民中中低收入家家庭出售的的住房，主主要是指经经适用房和和廉租房，优优先出售和和租给无房房户、危房房户和住房房困难户，在在同等条件件下优先出出售给离退退休职工、教教师中的住住房困难户户，不售给给高收入家家庭。而拆拆迁户应得得到更加优优惠的初偿偿还。规划的需要要不言而喻喻，大滁城城规划起点点高，要求求严，不仅仅节约土地地资源，同同时也使市市政资源发发挥最大效效益。四、市场需需求的发展展基础XX市经济济的快速发发展，为居居民购房奠奠定了较为为坚实的物物质基础。一是经济发发展基础具具备。改革革开放以来来，XX市经济济快速发展展。20009年，全
42、全市实现生生产总值5576亿元元，比上年年增长133.61%，超超年度计划划，超全省省平均增长长水平；财财政收入660.322亿元，增增长22.9%，超超年度计划划7.9个个百分点，超超全省平均均增幅4个个百分点；社会消费费品零售总总额1833.62亿亿元，增长长18.88%，超年年度计划22.8个百百分点，超超全省平均均增幅0.1个百分分点。主要要经济指标标多年来首首次全面超超过全省平平均增长水水平，生产产总值、固固定资产投投资、银行行贷款余额额的增速都都进入全省省前列。城城镇居民人人均可支配配收入达1133688元，增长长9.1%。农民收收入突破55000元元大关，达达到50226元，增增
43、长10.6%，超出出全省平均均水平4000元以上上。二是产业发发展基础。XX市工业已初步形成了以机械、家电、食品、纺织、化工、建材为主体的工业体系，全市现有工业企业3千多家，其中大中型企业100多家，规模以上工业企业370个，著名的企业有扬子集团公司、博西华制冷有限公司、康佳电子、全柴动力集团、XX烟厂、天大集团、皖华人造板公司、太阳能集团公司等，工业经济规模和实力居安徽省前列。三是大滁城城建设对人人口容纳的的环境扩大大。如上所所述，大滁滁城的建设设，使拆迁迁安置房和和安居住房建建设有了较较好的发展展基础。不不仅是建设设场地，基基础设施条条件也逐渐完善善。五、地方保保障性住房房建设和经经营有关
44、政政策及政策策导向征地拆迁迁优惠政策策1、用地优优惠价格：保障性住住房XX市地方方政府采用用优惠价，每每亩连同国国税即土地地增值税，其其他土地使使有费，每每亩1012万元元征收。本本项目小区区按11万万元/亩列列入投资估估算。2、拆迁费费用：本期期保障性住住房有土地地的拆迁事事宜，全由由政府安排排专业拆迁迁公司拆迁迁，其拆迁迁费不列入入保障性住住房投资。（详详见本项目目投资估算算。）同时时，小区拆拆迁后多出出的用地，由由保障性住住房业主出出售后收入入用来建设设保障性住住房。3、征地拆拆迁费占项项目总投资资比例控制制在15%以下。本本项目不负负责拆迁费费用，征地地费用只控控制在项目目总投资的的3
45、%以内内。（详见见有关估算算表格）住房价格格优惠政策策1、经济适适用房属“有计划的的商品经济济”产物，其其销售价控控制在成本本价左右，为为了经营的的“可持续性性”，也可能能略高于成成本价。优优先出售给给低收入家家庭，教师师和离退休休职工。2、棚户区区改造拆迁迁安置户每每户交纳安安置房款占占每套房款款的5%。3、廉租房房可视使节节情况可适适当延长廉廉租时间，也也可在一定定租用时间间后，廉价价出售给租租用者。小区保障障性住房户户型设计控控制政策1、90平平方米以上上房型所占占面积控制制在总建筑筑面积的330%以下下。2、商业性性投资项目目如商铺等等投资占总总投资的比比例控制在在10%以以下。3、廉租房房住房套型型建筑面积积控制在550以内；经经济实用房房住房套型型建筑面积积控制在660左右。项目融资资政策1、一是地地方政府直直接给于财财政补贴；二是积极极争取上级级政府给予予财政专项项支持。2、二是以以地方财政政为后盾，采采取信贷融融资方式为为项目建设融资。项项目资本金金达到总融融资量的222%，符符合国家关关于政府公公益性投资资行为项目目融资对资资本金比例例的规范要要求。3、三