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1、XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目概述项目名称：XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目项目法人：XX市国家安居工程开发建设中心主管部门：XX市人民政府法人代表：张文江项目选址：序号小区名称小区简称地址小区详细地址1清流人家清流东路与上海路交叉口南侧2同乐苑同乐路与金陵路交叉口西北侧3飞翔转盘丰乐大道与清流西路交叉口西北侧4创业北苑创业路与京沪铁路之间，清流路北侧5龙蟠小区丰乐大道与全椒路之间6扬子路淮河路与扬子路之间，市第七中学东侧7创业中苑创业南路与京沪铁路之间，清流南侧8西涧路西涧路与丰乐大道之间，明光路北侧9定远路定远路与明光路交叉口北侧详
2、见附图。建设内容与规模：小区名称小区用地面积（亩）棚户区改造安置房占地面积（亩）小区总建筑面积（平米）棚户区拆迁安置房拆迁安置房商铺合计清流人家120.0107.015580012840010541.0138941.0同乐苑75.467.41216001031405635.6108775.6“飞翔”转盘42.037.796800844202422.386842.3创业北苑69.061.692400764605977.682437.6龙蟠240.0214.544700037680022795.7399595.7扬子路329.0292.952750042775041840.3469590.3创业中
3、苑162.0145.131830027347011644.6285114.6西涧路213.0189.632900026610026699.0292799.0定远路72.064.318100015090010714.8161614.8合 计1322.41180.122694001887440138270.82025710.8注：小区总用地面积和总建筑面积包括：棚户区改造、经济适用房、廉租房建设三个部分1、项目形成9个居民小区，总用地1180.1 亩；房屋总建筑面积2025710.8 （棚户区拆迁安置房：1887440；商铺138271）90以上户型540288 ，占项目总建筑面积的26.67%2
4、、项目还将建水、电、路等其它公用和辅助工程。投资估算及资金筹措：1、投资估算：项目估算总投资426691.4万元,其中：工程基本费用：363047.9万元,工程其他费用26180.7万元（其中土地征用费14161.1万元）,基本预备费16771.4万元,建设期利息20691.4万元。投资估算表如下：单位：万元小区名称总投资工程基本费工程其它费基本预备费建设期利息清流31942.326636.22316.41447.61542.0同乐22684.718969.81648.2969.01097.7飞翔18717.815820.41135.0847.8914.7创北20694.217156.2159
5、4.2937.51006.2龙蟠75946.364363.35106.02778.83698.2扬子103844.587887.96790.74149.35016.7中苑53774.245668.53489.72015.52600.5西涧66974.959041.22216.42450.33266.9定远32112.627504.41884.11175.51548.5合计426691.4363047.926180.716771.420691.42、资金筹措：序号资金来源金额（万元）1省财政出资251922市财政出资356203土地出让金23913.44拆迁户自拿资金252865银行贷款3166
6、80合计42669.4建设性质：新建建设工期：20个月（2010年5月-2011年12月）项目建设主要技术经济指标项目建设主要技术经济指标简表序号项目名称计量单位设计预算序号项目名称计量单位设计预算1项目建设总投资亿元42.677楼层层6182长期借款亿元31.678日照系数1.253建设期利息万元20705.89绿地率%36.63借款偿还期年1010资本金利润率%17.24项目总用地面积亩1180.111财务净现值万元8682.85总建筑面积202571113内部收益率%11其中拆迁安置房188744014投资回收期（含建设期）年7.2商铺13827115总投资收益率%5二、编制依据及研究范
7、围编制依据1、XX市发展和改革委员会文件（发改投资2009500、501、521、526、522、523、524、528、531号）2、XX市城市总体规划（2008-2020）3、国家发展计划委员会办公厅投资项目可行性研究指南（2002.1）4、项目决策分析与评价（计划出版社2008年版）5、中华人民共和国城市房地产管理法；6、经济适用住房管理办法；7、住宅小区物业管理条例；8、经济适用住房价格管理实施办法；9、XX市环境保护局建设项目环境影响报告表10、XX市国土资源局建设项目选址意见书11、XX市规划局建设工程规划许可证12、项目建设相关的有关信息资料 13、建设单位关于编制项目可行性研究
8、报告的（委托书）研究范围1、项目建设的背景和必要性；2、建设条件及场址方案；3、建设内容和规模；4、工程技术方案；5、项目实施进度计划；6、投资估算与资金筹措；7、项目效益综合分析；8、结论和建议。 三、建设单位概况项目法人简介XX市国家安居工程开发建设中心成立于1997年，当时隶属于建委，2008年9月市房产局成立，调整至XX市房地产管理局，主要从事XX市保障性住房（经济适用住房、廉租住房、拆迁安置房）建设。中心注册资本20000万元，2009年底总资产36369.2万元,总负债2766.3万元。有专业技术人员15人，其中高职3人，中职7人，一般助理级5人，主要的管理型，施工队伍由招投标择取
9、。1997年，全国70个试点城市开始建设安居房，其目的是为了解决中低收入住房困难家庭的住房问题。安居中心成立当年就利用国家计划下达的商业银行5000万元贷款资金开始启动了两个经济适用住房项目（丰乐山庄、北湖小区，总建筑面积约15万平方米）建设。截至2005年底，两个经济适用住房小区全部建成，解决了滁城1800多户中低收入家庭住房困难问题，对全市的住房保障工作做出了较大贡献，同时也使自身得到了一定的进步和发展，取得了资本积累和社会效益双丰收，为自己赢得了市场，也取得了市委、市政府的信任。2005年，市政府决定，再次划拨位于城东创业路土地200余亩，加大我市保障性住房建设，现已开工建设6.5万平方
10、米，810套，完成投资约9000万元。2008年上年，市委、市政府决定启动“大滁城”建设的战略布置，拉开了滁城建设的新序幕。市安居中心作为“大滁城”建设的排头兵，承担了所有拆迁安置房的建设任务。目前，负责建设的龙蟠小区、西涧花园、水银庄、二纺机、创业中苑、创业南苑、凤阳路、城东工业园、新生小区等14个拆迁安置小区均已开工建设，总建筑面积99.74万平方米，概算总投资约17.61亿元。其中以BT方式投资建设的76.95万平方米，概算投资13.4亿元，以招标方式建设的22.79万平方米 ，投资4.2亿元。安居中心自筹资金建设的创业苑经济适用住房二期工程2.7万平方米（432套），已于2009年9月
11、全部交付使用，四百多户居民将喜迁新居。三期工程1万平方米（96套）经济适用住房也已开工。此外，还承建了XX军分区经济适用住房、干部公寓及武警支队经济适用住房工程，总建筑面积2.2万平方米，概算投资5000万元。龙蟠小区、西涧花园中配套建设的876套廉租住房在春节前后陆续竣工交付。创业苑小区配建的180套（9564平方米）廉租住房也已2009年9月开工建设。2009年的廉租住房建设工作在全省评比中，名列前茅。XX市国家安居工程开发建设中心现有职工21人，经历12年的磨砺，形成了一支集智慧、才华、尽责敬业和具有战略意识为一体的核心团队，在经受各种考验和锻炼后，现已成为XX房地产开发市场的一支主力军
12、。时代和机遇造就了XX市国家安居工程开发建设中心，“把握机遇，快速发展，永无止境地追求”是我们的目标和宗旨，住房保障是中心永恒的主题，市国家安居工程开发建设中心将创造XX房地产开发市场明天的辉煌。法人代表简介张文江，XX市国家安居工程开发建设中心法定代表人，男，共产党员，出生于1968年12月，助理会计师、统计师，在读法律研究生。籍贯安徽省肥东县。 1993年毕业于安徽农业技术师范学院（现安徽科技学院），会计统计专业。1993年8月分配到皖东水泥厂从事建筑门窗生产、销售工作，1994年底调动工作到XX市节水办公室，从事全市节水管理，任节水办公室副主任。1995年11月由于工作需要，调至市建委计
13、划财务科，负责城市建设计划、统计工作，任计划财务科副科长。1998年，同时兼任XX市城市基础设施开发建设有限公司办公室主任。2005年10月，根据市建委组织安排，任XX市国家安居工程开发建设中心副主任（主持工作），法定代表人。2008年9月XX市国家安居工程开发建设中心划归XX市房地产管理局，继续任安居中心法定代表人至今。四、可行性研究结论1、项目总投资42.67亿元，总建筑面积202.6万平方米，项目总用地1180.1亩，解决棚户区居民拆迁的安置问题。2、项目建设条件充分，包括投入资金、项目运营和管理，各项基础设施等条件；项目投资规模适中，土建工程每平方米造价2005元，处于同行业小区建设投
14、资的中间水平；90平方米以上户型不超过总建筑面积的30%；各小区商业性投资占总投资比例均不超过10%；土地征地费为总投资的：3.4%。项目工程布置合理，工程建筑系数已达2532%以上，绿地率为36.6%以上(详见附图)综上所述,市大滁城棚户区拆迁安置房项目建设是非常必要的,非常及时的。项目确定的建设内容符合实际需要，建设规模适中。项目的经济效益和社会效益是显著的。工程的技术方案符合国家有关行业的技术规范标准，设计方案具有超前性，可行性。第二章 项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景1、中央多项文件提出支持棚户区改造,加强保障性住房建设。中央经济工作会议提出：着力保障和改善民生，全力维护社会稳
15、定。保障和改善民生是我们发展经济的最终目的，也是实施扩大内需战略和推动经济发展方式转变的重大举措。2010年要把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，坚定不移加以推进。要完善社会保障体系，提高社会保障水平。加大对低收入群众的帮扶救助力度，加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。改善群众生产生活居住条件，让各族人民共享改革发展成果。增加对“三农”、科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村
16、的辐射带动作用，壮大县域经济。当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。2010年中央一号文件提出：推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。多渠道多形式改善居民居住条件。2、XX市政府高度重视棚户区改造安置房建设以推动大滁城建设江山市长在2010年政府工作报告中对去年“大滁城”建设工作作了概
17、要说明。去年，大滁城“131”组团完成投资61亿元，超过“九五”“十五”累计投资的总和。城市路网进一步完善。新建续建城市道路158公里，城区路网覆盖面积达到60平方公里；城市功能进一步完善。房屋拆迁、安置房建设和商品房开发均超历史。广大市民顾全大局，以实际行动支持大滁城建设，拆迁面积和安置房建设面积双双突破百万平方米。国有土地出让7000亩，土地出让金12.9亿元，是前三年的总和。在大滁城”建设指挥部第27次指挥长会议上。市委书记韩先聪在讲话中进一步强调了安置房建设的重要性。他说，安置房建设是一项民生工程，关系到百姓的切身利益。安置房建设问题不处理好，拆迁就进行不下去，那么道路、市场等一系列问
18、题就将停滞不前，因此一定要加快安置房建设，这是我们工作的首要原则。另外，要下大力气抓好项目建设，加快工程进度。要充分利用现在一段时期施工材料成本较低的大好时机，抓紧谈判，争取更多项目，加大龙蟠河与清流河景观带等重点项目以及公共基础设施建设力度，加快进程，尽早规划，尽早施工，做到未雨绸缪、胸有成竹，争取在大好时机下再掀建设高潮，再结一批硕果。3、安置房的建设对房地产业和国民经济的持续协调发展的重要作用安置房，是政府进行城市道路建设和其它公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安
19、置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。我国近年来不断加快安置房建设，取得了明显的社会综合效益，对社会稳定与和谐发展，对房地产业和国民经济的持续协调发展发挥了重要的作用：一是发挥社会住房保障功能，解决了一大批被拆迁但中低收入家庭的住房困难。二是解决了群众住房需求，改善了住房条件。三是扩大居民消费，推动了国民经济发展。四是优化房地产市场结构。五是加快城市建设与发展，解决房屋拆迁矛盾构建和谐社会。二、项目建设的必要性1、棚户区改造安置房建设是政
20、府关注民生的重要体现：党的十四届四中全会提出构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安全有序、人与自然和谐共处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级人民政府关注民生，以人为本，执政为民的具体表现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府职责的客观要求。2、安置房建设是解决被拆迁群众
21、居住问题促进社会和谐发展的需要住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的问题。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的责任。建设拆迁安置房，让符合条件的被拆迁人住的上经济、实用的住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对建设和谐XX具有重要意义。3、棚户区改造及安置房建设是改善XX城市面貌，加快大滁城建设的需要 XX市计划2010年，中心城市力争完成拆迁100万平方米、新建安置房100万平方米、新建道路100公里、开工项目100个、完成投资100亿元。随着大滁城建设步伐的近一步加快，政府加
22、大对老城区改造、以及新城区的建设，这些工程的实施所涉及大量棚户区改造。被拆迁居民和农民数量大幅增加。然而XX市现有的安置房数量已远远不能满足被拆迁人的需求。因此新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。建设棚户区改造，居民安置小区是XX市政府为民办实事的重大项目。加快大滁城建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，从而推动拆迁工作的进行，进而促进大滁城的加速建设。同时通过拆迁后集中安排安置，使原先散落的居民集中居住，使土地的集中利用率得以提高。同时带动周边的经济社会发展整洁优雅的居民小区也将成为滁城一道新的美丽的风景线。综上所述，为加快大滁城的建设，提升全市综
23、合经济实力，该项目建设是十分必要的。第三章 建设条件及项目选址一、建设条件自然条件1、气候条件XX市地处江淮之间，属暖温带半湿润气候，区内气候温和，四季分明，土地肥沃，降雨量充沛，自然条件优越。具体主要参数如下：常年风向：全年以偏东风居多年平均温度：15.2平均降水量：800-1045mm年平均无霜期：210天室外风速：冬季2.8m/s 夏季：2.5m/s大气压力：冬季759mmHg 夏季：747mmHg2、地形、地貌及工程地质XX市城区地处江淮丘陵平原，市区范围属低岗地，地势平坦，清流河自西北向东南贯穿市区。市区地形呈西南高，东北低。除琅琊山脚标高50M（黄海高程，下同）左右外，其他地区标高
24、一般为30-12M之间。项目工程地址位于城区东南部，属平原微丘区，工程地质条件较好。区域地层较为简单，主要有寒武系（E），奥陶系（O），侏罗系（J），白垩系（K），第四系（Q）。3、地震根据安徽省地震裂度区划图，XX地区抗震设防裂度为6度。鉴于汶川大地震，建议生命线工程按7度以上设防。4、水文流经XX市区的清流河，位于项目东部边缘，为长江流域滁河的最大支流，流域面积为1265km2，总长约93km，流经滁河汇入长江。在市区附近的清流河上游建有城西水库和沙河集水库，城西水库总库容为8520万m3，沙河集水库总库容为18490万m3，沙河集水库高于城西水库约10m。两库之间有明渠连通。社会经济条件
25、XX市位于安徽省东部，地理坐标为北纬31513313、东经1170911913之间，亦称“皖东”，地理位置优越，交通方便快捷。XX市域北依淮河、南邻长江，地处长江三角洲西部边缘，东北与扬州交界，东南与南京接壤，西南与合肥毗邻，西北与蚌埠相望。京沪铁路和拟建中的京沪高速铁路经滁城设站，合宁高速公路和蚌宁高速公路近城而过；滁城市区距省会合肥市高速公路里程为120公里，距南京市一级公路（拟建）里程50公里。属“南京都市圈”核心城市之一。滁城是皖东政治、经济、文化中心，城市总体规划定位为：滁城市区是以机械、电子、轻工等为主导产业的现代化新型工贸及旅游城市。根据安徽省城镇体系规划，滁城市区在城镇等级序列
26、上属省内区域中心城市，现已纳入皖江城市带，在省内经济发展中具有重要作用，是全省城镇体系中的中坚和骨干。XX市2009年国民经济指标表指标名称单位全市绝对量增幅()一、地区生产总值亿元576.O013.61其中：一产增加值亿元135.OO6.OO二产增加值亿元262.O019.O5三产增加值亿元179.0011.34二、三次产业比23.4：45.5：31.1三、工业增加值亿元228.O019.88其中：规模以上工业增加值亿元198.7524.1四、全社会固定资产投资亿元52545.4其中：50万元以上投资亿元506.846.4其中：城镇投资亿元41052.3农村投资亿元30.4-O9房地产开发投
27、资亿元66.3743.1五、财政总收入亿元68.3222.9其中：地方财政收入亿元37O729.4六、社会消费品零售额亿元183.6218.9七、CPI0.1八、进出口总额万美元68793-2其中：出口总额万美元5361l-7.7进口总额万美元1518225.4九、城镇居民人均可支配收入元133689.1农民人均纯收入元502610.62010年经济社会发展预期目标：生产总值增长13.5%以上、争取15%，财政收入增长18%以上、争取20%，全社会固定资产投资增长30%以上、争取40%，社会消费品零售总额增长19%，外贸进出口总额增长12%以上，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长1
28、2%和10%，城镇登记失业率控制在4.4%以内，人口自然增长率控制在6.5。以内，单位生产总值能耗降低4.3%，主要污染物排放量减少4%。上述表明，XX市和大滁城经济、社会的快速发展，为XX市棚户区改造打下了坚实的基础。企业SWOT 分析1、经济优、劣势分析：从上述项目法人简介看出，资金上有政府财政支撑。近年来，企业连续财务盈余，企业自有资金较为充足，企业有较强的利用“经济杠杆”能力，项目融资条件好。从外部条件看，项目建设符合政策法规，不存在外部风险。2、符合“科学发展”的技术条件：企业技术力量较为雄厚，企业技术人才占全员职工的80%以上。3、企业管理规范，信誉很好。（详见简介）（四）基础设施
29、条件1、交通运输。项目建设在XX市市中心及周边，项目区域交通运输十分便捷。2、供水。市自来水公司附属两个水厂，以城西湖水库为水源，日供水能力为17万吨，本市目前日需求量为13万吨，项目区供水市政需联通主水管网。3、供电。项目区内附近均有变电站，电力供应充足，工程供配电条件优越。二、项目选址项目选址的原则和技术要求1、符合国家、地区和城乡规划的要求。2、安全原则，防洪、防震、防地质灾害。3、节约项目用地。4、实事求是的原则，对多个场址调查研究，进行科学分析和对比。5、注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。6、交通和运输便捷。7、公用工程联接方便（如各种管网系统）等。项目地址方案项目拆迁
30、安置房小区地址简表序号小区简称小区详细地址1清流人家清流东路与上海路交叉口南侧2同乐苑东区同乐路与金陵路交叉口西北侧3飞翔转盘丰乐大道与清流西路交叉口西北侧4创业北苑创业路与京沪铁路之间，清流路北侧5龙蟠小区丰乐大道与全椒路之间6扬子路淮河路与扬子路之间，市第七中学东侧7创业中苑创业南路与京沪铁路之间，清流南侧8西涧路西涧路与丰乐大道之间，明光路北侧9定远路定远路与明光路交叉口北侧各小区交通和大型公建配套情况简述本期棚户区、拆迁安置房建设的地址在大滁城的中心城区范围（详见附图），所以各小区均邻近交通要道，教育、卫生、文化、电讯、饮食服务业等一应俱全，有的直接在市政务新区，处于市政治、文化、体育
31、中心。又因为XX是新兴发展的旅游工贸型城市，许多大中专乃至小学文化、体育设施均为新建，服务业为当今中小城市的中上等水平，其他商贸业更是日新月异。第四章 市场需求分析一、经济、社会发展的需求简析“十二五”时期是XX市实施东向发展战略、实现跨越式发展的关键时期。综合考虑各方面因素，“十二五”时期XX市总体发展目标仍将为两位数以上，经济、社会发展目标都要有工业化和城镇化来支撑，尤其是城市基础设施和安居住房（含拆迁安置小区）一类工程更为迫切。江山市长在今年“两会”报告中关于2010年的建设任务中提出，要“突出城市新家园，在增强承载力上取得新突破”城镇化是社会发展的必然趋势，是助推工业化的强大动力。要抓
32、住国家加快小城镇建设的机遇，大力实施同城化战略，内抓“131”组团之间的城镇化、外促与南京市的同城化、下促各县市区内部的城镇化，做好同城、山水、绿化“三篇文章”，建设宜居、宜业、宜游的城市新家园。“大滁城建设要初见成效。区域经济竞争直接表现为中心城市的竞争，要舞好大滁城建设这个龙头，带动全市城镇化加快推进。今年大滁城建设“131”组团争取完成投资150亿元；中心城市力争完成“五个一百”：即拆迁100万平方米、新建安置房100万平方米、新建道路100公里、开工项目100个、完成投资100亿元。二、大滁城住房市场需求概况依据XX市城市总体规划（20082020）到“十二五”，大滁城发展成为60万人
33、口、60平方公里的城市；到2020年，建成以滁城为主体，以来安、全椒为两翼，以周边卫星镇为支撑的“大XX”，城市总人口120万人（其中滁城80万人，来安、全椒各20万人），城市总面积120平方公里。到2020年，其中中心城市滁城人口净增60万人，按户均人口4人，每户一套住房，将需要15 万套住房，相当于1500万左右。未来10年年均需建住房150万，才能满足滁城住房供需平衡的需要。这还不包括拆迁安置专项用房。但目前全市区全部房地产企业的年产出住房也只有2.0万套左右，更谈不上小区配套的文、教、卫等公用设施。因此住房供求缺口较大，远不能满足市场的需求。三、小区拆迁安置需求情况棚户区是指城市建成区
34、范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域。从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上，占地面积一般至少在5万平方米左右。党和国家各级政府十分关心棚户区的居民的“安居工程”，如上所述，“安居工程”-是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，主要是指经适用房和廉租房，优先出售和租给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。而拆迁户应得到更加优
35、惠的初偿还。规划的需要不言而喻，大滁城规划起点高，要求严，不仅节约土地资源，同时也使市政资源发挥最大效益。四、市场需求的发展基础XX市经济的快速发展，为居民购房奠定了较为坚实的物质基础。一是经济发展基础具备。改革开放以来，XX市经济快速发展。2009年，全市实现生产总值576亿元，比上年增长13.61%，超年度计划，超全省平均增长水平；财政收入60.32亿元，增长22.9%，超年度计划7.9个百分点，超全省平均增幅4个百分点；社会消费品零售总额183.62亿元，增长18.8%，超年度计划2.8个百分点，超全省平均增幅0.1个百分点。主要经济指标多年来首次全面超过全省平均增长水平，生产总值、固定
36、资产投资、银行贷款余额的增速都进入全省前列。城镇居民人均可支配收入达13368元，增长9.1%。农民收入突破5000元大关，达到5026元，增长10.6%，超出全省平均水平400元以上。二是产业发展基础。XX市工业已初步形成了以机械、家电、食品、纺织、化工、建材为主体的工业体系，全市现有工业企业3千多家，其中大中型企业100多家，规模以上工业企业370个，著名的企业有扬子集团公司、博西华制冷有限公司、康佳电子、全柴动力集团、XX烟厂、天大集团、皖华人造板公司、太阳能集团公司等，工业经济规模和实力居安徽省前列。三是大滁城建设对人口容纳的环境扩大。如上所述，大滁城的建设，使拆迁安置房和安居住房建设
37、有了较好的发展基础。不仅是建设场地，基础设施条件也逐渐完善。五、地方保障性住房建设和经营有关政策及政策导向征地拆迁优惠政策1、用地优惠价格：保障性住房XX市地方政府采用优惠价，每亩连同国税即土地增值税，其他土地使有费，每亩1012万元征收。本项目小区按11万元/亩列入投资估算。2、拆迁费用：本期保障性住房有土地的拆迁事宜，全由政府安排专业拆迁公司拆迁，其拆迁费不列入保障性住房投资。（详见本项目投资估算。）同时，小区拆迁后多出的用地，由保障性住房业主出售后收入用来建设保障性住房。3、征地拆迁费占项目总投资比例控制在15%以下。本项目不负责拆迁费用，征地费用只控制在项目总投资的3%以内。（详见有关
38、估算表格）住房价格优惠政策1、经济适用房属“有计划的商品经济”产物，其销售价控制在成本价左右，为了经营的“可持续性”，也可能略高于成本价。优先出售给低收入家庭，教师和离退休职工。2、棚户区改造拆迁安置户每户交纳安置房款占每套房款的5%。3、廉租房可视使节情况可适当延长廉租时间，也可在一定租用时间后，廉价出售给租用者。小区保障性住房户型设计控制政策1、90平方米以上房型所占面积控制在总建筑面积的30%以下。2、商业性投资项目如商铺等投资占总投资的比例控制在10%以下。3、廉租房住房套型建筑面积控制在50以内；经济实用房住房套型建筑面积控制在60左右。项目融资政策1、一是地方政府直接给于财政补贴；
39、二是积极争取上级政府给予财政专项支持。2、二是以地方财政为后盾，采取信贷融资方式为项目建设融资。项目资本金达到总融资量的22%，符合国家关于政府公益性投资行为项目融资对资本金比例的规范要求。3、三是动员棚户区住房户积极配合征地拆迁，同时向棚户区拆迁住房户收取一定比例的住房“保障金”，以尽棚户区住房户的保障性住房建设义务。第五章 棚户区和旧住宅改造方案一、改造依据中华人民共和国城乡规划法(2007.10.28)关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（建保2009295号）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）2002年版安徽省城市房屋拆迁管理办法XX市城市总体规划（2008-20
40、20）XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要XX市城市房屋拆迁管理办法XX市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置办法XX市村民住宅管理试行办法二、指导思想以科学发展观和构建和谐社会重要思想为指导，以解决棚户区改造中拆迁户居住问题、改善居住质量为核心，坚持政府投入、整合资源、分类指导。建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级人民政府关注民生，以人为本，执政为民的具体表现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府职责的客观要求三、改造原则1、立足XX市发展的总体目标和规划布局，根据国家建设安置房的特点及发展趋势，实
41、事求是，量力而行，总体规划的原则。2、注重结合地方实际，以规划为指导，近期需求和远期预测为基础，与XX市居民安置发展相协调。3、科学配置，功能配套。设施建设着眼于完善综合服务功能，满足群众住房需求和改善住房条件。同时，通过项目的成功建设，发挥示范、指导和辐射作用。4、厉行节约，严格管理。最大限度地整合和利用现有资源。建立和落实项目责任制，加强建设项目的全程管理、监督和评估；尽可能地减少管理费用，提高投入产出效益。四、改造目标在市政府的宏观调控下，将配套设施不全、居住环境差的旧住宅区逐步建设成设计合理、配套设施齐全、环境优美、管理有序的居住小区。五、市场调研与预测XX市计划2010年，中心城市力
42、争完成拆迁100万平方米、新建安置房100万平方米、新建道路100公里、开工项目100个、完成投资100亿元。随着大滁城建设步伐的近一步加快，政府加大对老城区改造、以及新城区的建设，这些工程的实施所涉及大量棚户区改造。棚户区及旧住宅区大多都位于城市老城区，就医、上学、交通便利，区位优势、地理优势、环境优势甚佳，适合不同层次人员居住和商业经营。根据目前XX市的房价水平和开发用地挂牌拍卖价，棚户区及旧住宅改造项目的土地价格基本上都在200万元/亩，商品房价格均价应该达到4000元/平方米以上。2010年3月“大滁城”建设拆迁再动员大会上决定，今年“大滁城”建设的拆迁量在去年122万的基础上，将再达
43、100万，其中老城区3个地块将率先启动，预计3年内我市将完成对老城区棚户区的改造。今年“大滁城”拆迁面积目标确定为百万平米，其中已经确定了6个地块，分别为老城区3个地块、清流河整治、城南4条道路拆迁和清流东路安置点。率先启动的老城区3个地块拆迁面积约22万，涉及拆迁居民1680户，企业12家。其第一地块为原XX水泥厂汇龙电子对面，拆迁面积12万，目的为即将投入建设的滁城第二条南北交通大通道西涧路做准备；第二块为市体育场南边，拆迁面积6万，目的是打通环城水系，为即将建设的南湖三、四期做好前期工作；第三块为南谯北路与明光路交叉口原琅琊旅社周边地块，包括现在的北大荒女人世界商场周边，拆迁面积4万。预
44、计老城区3个地块将在4月中旬前完成登记、丈量、认证、房屋评估等工作，动迁工作5月底结束。另外3个地块拆迁面积约8万，其中，清流河整治2万，城南4条道路1万，清流东路安置点5万左右。预计，拆迁工作将在4月完成。据悉，这些地块拆迁完成后，XX市适时对明光路2#、5#、9#地块（老水泥厂）、凤凰西路、党校、康佳地块进行拆迁，面积约40万。其余地块的拆迁计划正在制定中。被拆迁居民和农民数量大幅增加。然而XX市现有的安置房数量已远远不能满足被拆迁人的需求。六、改造安置方案根据棚户区及旧住宅区现状调查，以及总体规划的要求。本次棚户区及旧住宅区规划采用就地安置和异地安置相结合，分别安置至统一规划的9个项目内
45、，置换出的土地一部分用做城市总体规划的公园绿地，其他用地按照城市总体规划的用地性质进行开发。项目形成9个居民小区，总用地1180.1 亩；房屋总建筑面积2025710.8 。其中：棚户区拆迁安置房：1887440；商铺138271。安置17839户，安置人口为59550人。项目容积率在1.78（清流人家）3.23（定远路）范围内控制， 住宅层数原则上以高层或小高层为主，适当建设一部分中高层住宅。绿地率一律控制在30%以上；户型中小户型为主，部分户型建设为90平方米以上户型（540288 ，约占总建筑面积的26.67%）根据XX市总体规划及实际现状，以尊重居民意愿为前提，采用就地还原为主的原则。各小区配套且配套商业和服务性设施。对于一些被置换出的地块。按照XX市总体规划腾出的土地作为城市绿地，建设为市民活动的公共场所，并配置市民健身和休闲设施。292010年XX市棚户区改造项目安置房面积及技术指标分析表序号分项名称单位清流人家同乐苑飞翔转盘创业北苑龙蟠扬子路创业中苑西涧路