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1、购物中心商业计划一、选址原原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接接影响企业业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。 城市商业活活动是以追追求最高利利润为目的的的，这是是商业设计计选址与布布局的经济济原则。同同时，顾客客是商业活活动过程中中不可缺少少的重要组组成部分，因因此，建筑筑之布局与与城市人口口分布形态态密切相关关。 城市商业中中心的形成成和发展是是城市、社
2、社会、经济济和科技等等领域综合合作用的产产物，按其其相互作用用的规模和和范围的层层次来分，可可分为宏观观的社会经经济影响，中中观的空间间区位条件件和微观的的空间模式式三个不同同的层次。 商业设施选选址的意义义就在于它它是一项长长期性的投投资，直接接关系企业业经营的战战略决策，是是零售企业业贯彻以消消费者为中中心观点的的重要体现现，是影响响企业效益益的一个决决定性因素素，同时也也是制定企企业经营目目标和经营营策略的重重要依据。 商业设施的的选址应该该考虑以下下因素：（11）客流规规律；（22）交通状状况；（33）商业环环境；（44）地形特特点；（55）符合城城市规划要要求。 1、客流规规划是选择
3、择店址的最最重要的因因素 商业中心是是消费中心心，从经济济效益上讲讲，商业中中心必须满满足整个城城市消费市市场的要求求，争取尽尽可能多的的顾客；从从成本效益益上讲，要要争取最大大的聚集效效益，要求求最大限度度地利利城城市的各种种基础设施施。所以，城城市人口分分布的空间间形态是商商业中心形形成发展的的重要制约约因素。 （1）相同同客流规模模的不同地地区，因客客充的目的的、速度、时时间不同，对对选址条件件有不同差差别。 在在商业集中中的繁华地地区客流目目的一般是是以购买商商品为主流流，或是与与购买商品品有联系的的观光浏览览，为以后后购买作准准备，这类类地区的客客流特点一一般是速度度缓慢，停停留时间
4、较较长，流动动时间相对对分散。 有有些时候，除除了人口的的密度因素素之外，人人口的职业业分布、收收入状况、年年龄也是影影响购买能能力、购买买习惯的主主要因素，必必须加以考考虑。前者者可以作为为商业规模模的主要参参考指标，后后者则除影影响规模之之外，还决决定了商业业的特色和和内容。 （2）选择择店址需要要调查分析析街道两侧侧的客流量量规模，选选择客流较较多的街道道一侧。 （3）选择择店址要分分析街道特特点与客流流规模的关关系，街道道交叉路口口客流最多多，是选址址的最好位位置。 （4）对于于大型的购购物中心和和商业街，除除了被动适适应客流规规律之外，还还可以在原原有路网基基础上加以以改善开发发，选
5、择有有开发前景景的区域，开开辟新的道道路交通系系统，主动动地引导客客流，制造造客流，进进而创造新新的商业环环境。 2、交通状状况 城市道路交交通是联系系顾客与商商业设施的的载体。因因此，它是是制约商业业聚集与选选址的又一一个重要因因素。商业业活动的经经济原则要要求有尽可可能大的吸吸引范围，保保证尽可能能多的顾客客方便地到到达商店。因因此商业设设施的选址址必须是交交通可达性性最佳的地地点。在商商业的追求求最大货物物销售范围围的原则下下，选址应应使交通费费用达到最最小。所以以商业中心心交通可达达性最佳的的实质是：所有购物物出行者到到达中心的的出行时间间总和最小小。 3、商业环环境 选择店址应应考虑
6、设店店地点附近近的商店的的规模和数数量，如果果在同一地地区内已有有过多的同同行业商店店，势必影影响商店的的经营效果果，此为趋趋异性。但但是另一方方面，由于于顾客希望望就近广泛泛地比较选选择商品，以以及希望一一次购足所所需的商品品，有些商商店又有集集中趋势，相相邻而庙，此此为趋同性性。 一般来说，比比较专一的的商品，顾顾客希望有有广泛的比比较和选择择余地，希希望有集中中的专门店店。这种顾顾客以购买买一类商品品为目的，对对商业气氛氛、娱乐性性、环境没没有过多要要求，把注注意力全部部集中在商商品，并比比较其质量量、价格等等因素。 另外一此顾顾客，购物物的范围比比较杂，也也比较随意意，或完全全以休闲为
7、为主要目的的，当然不不会去逛上上面提到的的结构单一一的商业区区，而是希希望到集购购物、娱乐乐、休闲等等需要为一一体的综合合商场。一一般大商场场就是以此此为目标而而设置的，尽尽可能丰富富功能来满满足这类顾顾客的要求求。 还有一种特特性就是共共生性，即即指商店依依赖于为其其他原因而而来的顾客客，如商业业中心区的的小型商店店设于大型型商店附近近，主要经经营小商品品，以品种种齐全而取取得优势。或或开办大商商场不能提提供的小型型服务业，有有的经营连连带消费商商品的商店店相互邻拦拦，互为补补充，便利利顾客。 4、地形特特点 选择店址还还要分析地地形特点，主主要选择能能见度高的的地点，如如选择在两两面临街的
8、的地点能见见度就最高高，并且可可以扩充橱橱窗面积，增增辟出入口口以减缓拥拥挤，这是是最好的设设址地点。位位于街道的的入口处、公公共场所的的迎面处都都是能见度度高的地点点。有的地地点如位于于街道的凹凹进部位能能见度就差差。 5、城市规规划的要求求 城市总体规规划和详细细规划，都都根据城市市现状和发发展要求对对商业中心心的分布、商商业建筑的的布局等作作出一系列列的规定，商商业建筑的的选址应该该符合城市市规划的要要求，服从从城市总体体发展的需需要。 在选择店址址过程中要要对以上因因素进行实实际调查，搜搜集资料，具具体分析研研究，了解解建店的有有利和不利利条件，不不仅要考虑虑现状，还还要了解未未来的发
9、展展变化，尤尤其要了解解城市建设设的长期规规划，如所所选地区的的街道、交交通市政、公公共设施、居居民住宅及及其它建设设或改造项项目的规划划，有的地地点从当前前分析是优优越条件，而而随着城市市的改造将将会出现新新的变化，而而不适合设设店。反之之，从当前前分析不适适合设店但但从规划前前景看又有有发展前途途。 经经营计划与与竞争环境境调查 谋定而后动动为投资任任何事业成成功的要件件。谋者于于事前计划划，并运用用投资估价价技术作为为投资可行行性评估。购购物中心投投资计划的的前阶段，必必需在购物物中心开发发地点所设设定的商圈圈内锁定服服务客层，拟拟订各种服服务项目的的组合，对对这些业态态业种先调调查需求
10、面面，再设定定供给的配配置。在拟拟订的状况况下，设定定对商圈内内面对竞争争或排除竞竞争作互补补的服务项项目的配置置，通过计计划可行评评估作投资资效益的评评析，产生生最初步的的经营计划划。在这个个阶段，投投资者已有有完整的计计划轮廓，其其后虽可能能受外界环环境或内部部自我条件件变更而有有所调整，但但不容忽视视先前计划划的重要性性，事实上上当购物中中心开始经经营时亦不不能免除经经营计划的的调整。 投资估价之之前必需先先行拟订购购物中心的的整体经营营计划，例例如主题商商店、娱乐乐、精品店店、饮食街街、观光饭饭店、文艺艺活动等，其其后把类似似具有竞争争性的业态态汇总，以以经营面积积、营业额额来计算其其
11、坪效及依依商圈内客客层的所得得核算需求求量。在此此过程中决决定特定商商圈客层的的有效需求求，并取得得竞争者的的竞争形势势，再按消消费潜力计计算后求得得供给不足足量，据以以与拟开发发的购物中中心相比较较，从经营营者能力、才才力、财力力及经营特特色、立地地条件等方方面决定承承受风险度度，作为拟拟制购物中中心经营计计划的初步步基础。具具有拟订的的购物中心心预期经营营绩效，即即可顺利进进行投资估估价。 1竞争形形势 兵家常言知知己知彼百百战百胜，购购物中心在在先前阶段段了解竞争争形势即是是知彼的要要件。竞争争者在同一一商圈内所所居的竞争争地位，在在商圈内供供给量所估估的比例，需需求者有无无欲望的特特性
12、，但亦亦有其他限限制条件，即即使购物狂狂亦将遭受受破产的命命运。当购购物中心进进入市场争争取了需求求者的认同同，在现有有竞争者的的供给压力力下，可采采取市场需需求的补足足，从竞争争者手中攻攻克市场，或或采用创新新的手法创创造吸引力力，攻占市市场。 竞争是进步步的源泉，没没有竞争的的状态即属属垄断的市市场，并非非消费者之之福。 （1）大规规模经营： 由于大规模模经营，有有能力聘请请专家作各各种专案的的规划，尤尤其购物中中心组织专专案的开发发团队，完完全摆脱一一般传统的的经营模式式。任何为为达到经营营目的的不不利因素，应应由专家立立即作出有有效的计划划预以克服服，快速地地达成经营营商圈的特特性。
13、（2）整合合需求： 购物中心多多功能的经经营计划，试试图给予消消费者全方方位需求的的满足。购购物中心充充分掌握消消费者多样样化的需求求，利用此此一特性，并并结合大规规模经营的的多变可塑塑的特性，于于规划阶段段实现消费费者导向，以以整合商圈圈内的消费费者需求。这这项整合性性需求将使使一般商店店经营者束束手无策。 （3）消费费资讯提供供者： 消费市场的的成熟度即即为消费水水准，消费费水准的提提升又必需需依赖供给给者如何提提供有效的的资讯，形形成教育消消费者的积积极效果。购购物中心采采取精耕商商圈的经营营模式，不不断提供资资讯及定期期刊物，呈呈现积极经经营的策略略。 （4）扮演演社区必要要设施的角角
14、色： 近年来国际际间购物中中心的角色色功能逐渐渐步入社区区机能化，成成为必要的的公共服务务设施。购购物中心以以其大规模模的经营形形势，改变变营利的单单一目标，为为满足社区区居民生活活提供其必必须的服务务功能。这这一种革命命性的变化化，使购物物中心经营营成功的机机会大幅提提升，政府府开始重视视购物中心心的发展，并并列入政策策，促进其其发展及给给予实质的的奖励措施施。 （5）行销销策略的配配合 购物中心运运用团队、专专业化的计计划性行销销，年度内内采用全面面性热场（EEVENTT），使购购物中心的的营业状况况一波波地地计划性提提升，并通通过“时间区分分使用”有效地规规划，降低低坪效。时时间区分使使
15、用的定义义，指行销销计划阶段段，掌握各各个时间区区段，消费费者进入卖卖场的变化化，通过业业种的安排排，使高峰峰、低峰的的差异降低低，达到高高坪效的经经营目标。由由于购物中中心的开发发者经营购购物中心，卖卖场的经营营绩效与业业者的收益益息息相关关。开发者者脱离房东东的心态，利利用每个商商店的经营营者联合成成立的组织织及累积的的基金，适适时有效地地用于行销销策略的推推动，形成成良性循环环，以更佳佳的业绩、更更雄厚的资资金，衍生生更积极有有效的行销销策略。 2经营业业绩 购物中心采采取计划性性经营的模模式，因此此在初期即即设定预期期经营目标标，根据规规定商圈锁锁定客层，依依消费者需需求条件，预预估可
16、能的的消费额，设设定预期的的营业额。营营业额为决决定投资者者是否投入入如此巨大大资金的指指标，为使使一个购物物中心增加加经营业绩绩，购物中中心的开发发经营者可可采用下列列的手段加加以提升： （1）卖场场满载： 卖场面积的的设计是依依据设计规规划初期，预预定集客力力所创造的的卖场人潮潮，产生卖卖场集客效效果，只要要有客人进进门就有商商机。购物物中心计划划性经营是是以顾客导导向、长期期经营为目目标，故不不应认为顾顾客进门一一定有购买买行为的发发生，否则则顾客会产产生不受欢欢迎的心态态；而采取取希望顾客客进门总会会有商机的的经营心态态。为使卖卖场满载应应采取经营营客层策略略的步骤为为： A、创造集集
17、客效果，提提高集客力力。 B、对进入入卖场的顾顾客群加以以明确的分分类，再与与设定的客客层比较。 C、由以上上步骤比较较的结果，评评估原始客客层经营的的比例，掌掌握客源。 D、促进与与再次、多多次进入卖卖场的顾客客建立客层层关系。 E、主动提提供资讯，把把顾客关系系Custtomerr Rellatioon的建立立，改变为为延伸的顾顾客关系CCustoomer RRetenntionn，如基于于顾客的家家庭及其亲亲子关系，逐逐渐引导主主力客层，由由顾客关系系的建立逐逐渐满足其其生活必需需。 F、利用服服务的热忱忱、专业的的产品推介介，使顾客客产生消费费行为。 G、提升顾顾客对购物物中心的认认同
18、感。 H、让购物物中心走入入消费者的的心，形成成市场心理理占有的根根深状态，争争取市场占占有率。 以下说明前前面所叙述述的经营手手段： （2）集客客力： 卖场吸引顾顾客能力必必需努力营营造形象，使使顾客成为为永久的顾顾客并成为为义务的宣宣传者。其其积极的做做法例如促促销活动、结结合电子化化的资料归归集运用与与快速服务务、商业与与社会责任任结合以达达到经营业业绩的目标标。 （3）需求求整合： 运用整合性性需求最有有利于经营营业绩目标标的达成。由由于购物中中心具有全全方位服务务、多功能能的特性，使使进场的顾顾客能享受受美伦美奂奂的硬件设设计与亲切切的服务，他他们停留的的时间较长长，创造许许多商机，
19、整整合顾客需需求一次满满足，卖场场产生了满满足消费者者需求的整整合效果。购购物中心亦亦可采取区区隔市场的的设计配合合行销计划划，展现强强而有力的的竞争优势势，呈现较较佳的经营营业绩。 3创造附附加的营业业面积 从坪效的指指标观察，坪坪效仍表现现每坪的平平均收益，其其主要手段段在于创造造卖场经营营效益，从从开发经营营者分析，亦亦可采取创创造附加的的经营面积积着手。其其主要项目目如下： （1）中庭庭新产品发发表会，不不但可以创创造更高集集客效果，亦亦可创造附附加的营业业面积。 （2）活动动造型销售售点，并可可配合作节节度商品销销售。 （3）不占占面积卖场场。指部分分墙面广告告，这些广广告效果随随着
20、卖场集集客量创造造效果。 （4）避免免卖场面积积空置，降降低坪效。亦亦可采用自自营的控制制方式，防防止空置卖卖场。 （5）坪效效提升形同同营业面积积的扩大效效果，垂直直效果与平平面效果平平等。购物物中心不但但创造高集集客力，且且整合性需需求更创造造垂直效果果，坪效大大幅提升，因因此其效益益相当于经经营面积的的扩大。其其中包含时时间区隔规规划的应用用。 4让具有有较高经营营能力、创创造经营效效益者进入入卖场 无论采用单单一租金或或租金与营营收抽成配配合的租金金给付方式式，具有经经营能力的的店即具有有集客力，在在各商店具具有相当集集客力所产产生的对卖卖场的贡献献，不但使使各商店经经营业绩好好，回归
21、于于卖场开发发经营者效效果更是可可观。 购物中心的的开发经营营者掠取高高知名度品品牌商品的的商店参与与购物中心心的经营，一一旦经营业业绩效果开开始发挥作作用，成群群的知名厂厂商必定想想办法争取取成为该购购物中心的的一员。因因此一个经经营良好的的购物中心心，不但没没有空置的的卖场，而而且排队等等待争取参参与经营的的厂商形成成一股热流流。对购物物中心的商商誉评估及及其效益评评估，大多多要求该购购物中心的的经营者提提供等待厂厂商的名册册，以呈现现商誉价值值程度及经经营效益的的持续性。 购物中心的的开发经营营者于初期期招商阶段段，常对具具知名度的的厂商赋予予较优惠条条件，以便便吸引参与与经营。依依笔者
22、规划划卖场的经经验，开发发经营者不不但不收分分文，尚给给予相当的的补贴额度度，希望某某个知名厂厂商参加经经营。在投投资效益评评估作业时时，也接受受一宗低于于市场租金金50%的的租赁契约约，评估该该案的整体体经营效益益及该契约约的适宜性性。由于该该租赁契约约的订定，虽虽损失部分分租金收益益，但整体体效果却大大于前述损损失。目前前国有土地地上设定回回归金额的的招标模式式，既是投投标人或是是拟开发经经营者，自自从投标取取得投入资资金开始逐逐渐累积成成本，投资资者必须依依赖未来经经营绩效来来回收成本本，创造效效益。而政政府同样让让具有较高高经营能力力者及能创创造经营效效益者开发发经营，当当然开发经经营
23、者同时时采用此一一思考模式式去执行该该项投资计计划案。 5经营者者的能力与与财力 基于人与地地的计划可可行性评估估理念，通通常在立地地条件之外外，必须结结合良好的的经营者能能力与财力力，才能迈迈向成功之之路。当经经营计划之之初，在商商圈内调查查估计供给给与需求之之始，若采采取守势，降降低竞争可可能采取供供给不足量量为业种安安排，但为为求经营计计划的全方方位服务功功能，必需需整合其他他需求，于于是面对竞竞争在所难难免。竞争争相对产生生风险，需需要经营者者充分呈现现个人经营营能力及适适应各种状状况的财力力，否则，在在竞争的状状态下可能能会减弱环环境应变能能力，形成成风险提升升，因此可可藉商圈调调查
24、取得的的资料预先先进行比较较，作为决决策的依据据。 购物中心具具有多功能能的服务特特性，必然然加深管理理的困难度度。为达到到经济规模模，购物中中心必需投投入大量资资金，尤其其于开发期期间，大量量成本的投投入并无任任何收益，且且开始营运运之初又必必需摊销大大量的开办办费用，于于是还本期期又向后拉拉，形成开开发者资金金需求的压压力。又因因处于开发发阶段，金金融单位很很难建立放放款信心，因因此尚有相相当程度的的融资困难难。 购物中心商商圈在遭受受外来许多多竞争压力力之下，如如何摆脱传传统的经营营模式，从从现有的市市场中吸引引大量的消消费者？虽虽然购物中中心拥有大大规模经济济利益及专专业人才，但但作为
25、一个个庞大的企企业，如果果缺乏有效效的经营管管理，前述述优点将立立即转为缺缺点，在短短小精悍的的众多小商商店的竞争争状态下，可可能要承受受更多的压压力。因此此，如何建建立一个开开发团队是是为今后培培育竞争实实力的必要要条件。 6经营特特色 经营中最基基本的特色色通过主题题商店表现现出来，购购物中心当当然需要体体现特色以以吸引顾客客的注意力力。成功的的购物中心心却更重视视市场组合合，利用事事先详细规规划，通过过各个商店店以及建立立营运后的的完整合作作关系及其其他开发经经营者、广广告代理商商的努力和和参与。市市场组合的的特色并非非由市场专专家设计出出来，加上上计划并不不是完整而而无缺点，对对这一点
26、，商商圈应予接接受，经大大多数商店店经营者同同意才能执执行；反对对者也必须须全力合作作，力量才才有整合的的可能。而而力量整合合之后生产产力才能够够发挥出来来，在经营营展开后还还要追踪调调查，如果果效果不好好，各种配配合性的促促销计划及及全盘的营营运计划，必必须重新调调整并立刻刻改正。 购物中心的的特色在于于定位过程程中，掌握握主要、次次要市场，并并维持市场场计划与改改变互动，这这就是一项项最重要的的特色：“融合于角角色功能并并隐藏于日日常的营运运之中”。购物中中心的定位位并不止于于树立形象象并植入消消费者心中中。经营者者必需有效效掌握任何何变化，诸诸如购物中中心的参与与经营模式式、交通、各各商
27、店店东东对于中心心事物的参参与程度、购购物中心参参与社会性性及其他足足以影响购购物中心的的任何因素素。因此购购物中心的的定位，应应为发展服服务客层、注注意社区的的贡献，以以产生经营营效益的特特色。 7立地条条件 （1）立地地条件分析析 购物中心之之所以讲究究顾客导向向，是因为为顾客是购购物中心所所赖以生存存的元素，因因此人口量量、集居、迁迁移等均足足以影响购购物中心的的成败，故故必须分析析购物中心心的立地条条件。因此此下列重点点必须探讨讨： A、商圈圈内究竟有有多少可掌掌握的客层层人数。 B、有多多少人可能能成为购物物中心的顾顾客。 C、经过过购物中心心的营运，实实际的来客客数如何。 影响上述
28、三三个课题的的因素尚有有人口成长长率，包含含自然成长长与社会成成长、人口口的都市化化与流动人人口。除购购物中心有有效的经营营计划促使使消费者惠惠顾，并确确定能成为为购物中心心的业绩外外，亦应考考虑一些非非有效因素素，诸如：掌握消费费者消费项项目的转变变，如饮食食、衣物、鞋鞋类、电器器用品等。 （2）商圈圈客层分析析 在经营计划划中研究商商圈客层，主主要的目的的在于通过过经营计划划的贯彻，使使实际来客客数有多少少、有多少少提袋率、客客单价多少少这些量化化的指标与与经营绩效效间产生指指标性的关关联。因此此，商圈客客层分析已已直接切入入消费对象象、经营绩绩效与投资资可行性指指标。由于于本项分析析聚焦
29、于集集客力，购购物中心不不但要自我我评估、了了解竞争环环境，并且且要为直接接有效客层层提供适当当的服务。虽虽然购物中中心走向社社区化，但但其绩效仍仍足以反映映社区化服服务成就，终终究购物中中心仍属于于营利事业业，一切服服务必须依依赖财务的的命脉，否否则理想亦亦无从实现现。 通过商圈内内客层分析析及投资估估价，可以以作出两个个以上具体体经营方向向的比较，筛筛选出最适适当的经营营计划，而而这些事实实均非理论论分析可以以成就，必必须通过购购物中心的的经营计划划，及投资资估价的实实际评估结结果归纳出出来具体的的结论。 购购物街空间间设计的分分析 由于购物中中心的设计计发展，相相当重视购购物街部份份所扮
30、演的的角色与意意义，因此此，这些公公共空间的的设计重点点，就围绕绕著由建筑筑类型所呈呈现之建筑筑设计的议议题打转。诚诚如前文所所指出，第第一代之室室内型购物物街的特色色，比较像像简单的有有顶盖的街街道，其中中最主要的的元素，就就是店面的的垂直墙面面，同时在在这条有顶顶盖的购物物街里，以以楼板、天天花板、以以及店面之之间与店面面周边的某某些共同的的小构件(通常指的的是相同式式样的招牌牌，或是指指出租店面面间共用之之隔户墙，其其露在立面面上的墙厚厚部分，以以同样的设设计手法处处理)，代代表著街道道上公共的的建筑式样样。于是，购购物街空间间的建筑特特徵并不够够强烈，因因此，整条条街的风格格，完全受受
31、到各个店店面个别的的展示方式式所主宰，由由于街面被被细分成一一个一个的的小店家，因因此，沿著著购物街的的长度，从从这一侧到到另一侧，建建筑特徵的的起伏出现现了相当大大的变动。 北美地区在在接下来的的设计发展展阶段中，商商场的规划划试图使购购物街更具具一致性，自自我风格更更强烈，为为了达到这这个目标，基基本上必须须提高空间间陈设的水水准，因此此，例如在在伍德菲尔尔德商场的的例子当中中，其所模模仿的室内内空间形态态，就是在在购物街的的末端，都都配置了百百货公司主主力店。此此一设计的的效果，使使店面与购购物街之间间的界线，不不再划分得得那么清楚楚，购物街街部份的设设计，就像像是商店的的装潢，使使建筑
32、物内内部的结构构体，以及及购物街类类似独立空空间的线性性特质，完完全被掩饰饰。 不过，当设设计师意识识到这一类类延续性的的室内空间间，其所具具有之戏剧剧性的潜力力时，前述述之店面面与购物街街融为一体体的设计计手法，自自然被取而而代之了，特特别是针对对多楼层的的购物中心心，全力发发展购物街街的剖面设设计，以诱诱导购物者者产生兴趣趣，到各个个楼层逛逛逛，同时，更更进一步发发展出将自自然光引入入室内的设设计手法。演演进到这个个阶段，购购物街终于于被发展成成一个建筑筑的独立个个体，不受受不同出租租店面切割割特性的影影响，其结结构体与屋屋顶造型，都都具有强烈烈的性格。 随著这样的的设计发展展，购物街街的
33、设计开开始考量三三个不同系系统(或称称之为模距距秩序)的的整合，这这三种购物物街中最常常见的系统统，分别都都有其独特特的特质与与偏好的向向度。第一一种模距，是是最主要的的系统购物街的的结构，它它支撑著购购物街的楼楼板载重，一一般而言，结结构体是由由楼板与承承重柱所组组成，柱距距大约是66公尺到110公尺左左右；第二二种模距，是是购物街的的次要结构构购物街街的屋顶，重重量轻、不不一定是防防火材料，同同时基于经经济方面的的考量，屋屋顶玻璃板板的宽度，以以不超过11.5公尺尺宽为原则则；第三种种模距，是是出租店面面的分割原原则，从购购物街沿街街的墙面上上，可以清清楚地看出出不同的店店面分割模模式，店
34、面面面宽从44公尺到440公尺不不等。设计计的两难点点在于，如如何使三种种模距在同同一规格的的墙面板之之间，相互互搭配出一一致性，在在使购物街街呈现出一一种整体协协调造型的的前提之下下，同时又又容许购物物街后面的的出租区域域，可以自自由分割其其店面大小小。 整合三种模模距的方法法之一，就就是根据购购物街的主主要结构体体的系统韵韵律，来将将模距统一一。 购购物中心绿绿地维护及及管理 (一）设施施维护 1.维护管管理生态绿绿地配置设设施原则，应应明确订定定如下： 生态绿地应应为开放性性，且仅供供行人、游游客进入。除除必要外不不得供汽车车进入。 生态绿地需需全面绿化化，硬件设设施数量应应减少，且且作
35、为休息息游憩使用用。 生态绿地设设置的硬件件设施需尽尽量自然，以以减少维护护管理工作作。 2.设施维维护管理项项目： （1）土木木设施维修修 考虑维护管管理的难易易度，定期期修缮及养养护。 *散步道具生态性性（如透水水性高）及及自然性，每每日清扫。 *水沟考考虑清理的的难易度，22-3个月月清理。 *铺面易易管理维护护、清洁，每每日清扫。 *游憩设备备自然易清清洁，零件件易购买，零零件维修更更换。 *景观家具具尽量采用用自然材质质，易维护护管理，易易清洁。 （2）水电电设施维修修 *灯具灯灯泡的更新新、管线的的维修。 *水池设设备的维护护定期检视视、管线的的检修换新新。 *灌溉系统统喷头更换换
36、、控制线线路维修、水水量控制调调整、水管管的检视。 （3）植栽栽维护 除了施肥、灌灌溉、清洁洁等一般工工作外，尚尚有如下事事项： *乔木定定期修剪花花枝或树型型，防风支支架设置。 *灌木修修剪、补植植、疏植。 *草花疏疏植、更换换。 *草皮修修剪、杂草草清除等。 （二）设施施维护原则则 设施维护原原则依维护护项目不同同而有所差差别，现就就各项目简简述如下： 1.土木、水水电：每年年定期修缮缮、检测、更更新。 2.草坪修修剪及草屑屑清运：平平均每年修修剪12次次。 3.乔木修修剪及清运运：依树冠冠生长情况况而定，以以每年修剪剪一次为原原则。 4.除草：植穴及花花坛每天需需除草一次次。 5.中耕、
37、施施肥：每年年中耕、施施肥三次。 6.零星维维护事项：花木补植植、病虫害害防治及其其他零星事事宜。 针对上述各各项目，拟拟订维护人人力及维护护计划。 购购物中心的的交通改善善计划 大型购物中中心的开发发，对周边边交通势必必造成影响响，而且几几乎可预期期的是其影影响负面多多于正面。因因此在分析析完基地周周边的背景景交通量及及基地开发发衍生的交交通量及服服务水准后后，必然会会发现许多多因本基地地开发所造造成的交通通问题。 一般对于交交通问题的的改善策略略，不外乎乎运输系统统管理（TTSM）及及运输需求求管理（TTDM）。TTSM指的的是现有的的运输系统统上，以短短期且低成成本的系统统改善策略略，有
38、效地地增加运输输系统功能能的方法。TTDM指的的是对于一一个已充分分发展的地地区，增加加供给已不不能改善交交通问题时时，必须籍籍由需求管管理的手段段来解决交交通问题。以以下的问题题及改善对对策即包含含TSM及及TDM的的策略。 问题一：道道路拥堵。由由于大型购购物中心的的开发将吸吸引大量消消费者，因因此无可避避免地将造造成周边道道路的交通通量增加，至至于其影响响程度如何何，可由背背景交通量量分析及衍衍生需求推推测估算而而得到基地地开发后的的道路交通通量变化情情形。 改善对策：可能造成成基地周边边道路拥堵堵的原因有有很多，例例如路口标标志、信号号的无法配配合、路边边停车影响响道路容量量、购物中中
39、心推出干干道选择不不当或行人人太多干扰扰车流等均均可能造成成基地周边边道路的拥拥堵。 1、路口标标志、信号号无法配合合，路边停停车影响道道路容量：重新调整整标志、信信号设置，实实施干道连连锁，禁止止主要干道道路边停车车，由大型型购物中心心提供足够够的停车空空间供车辆辆停放。 2、购物中中心进出干干道选择不不当：规划划时即慎选选大型购物物中心的连连外干道，避避免以背景景交通量本本身就很大大的道路或或流动交通通量很大的的道路作为为连外道路路。 3、行人干干扰车流：审慎规划划行人动线线及车行动动线，最好好此二者的的动线予以以分隔。 问题二：停停车问题。大大型购物中中心吸引大大量的小汽汽车及机车车来往
40、，造造成停车问问题。 改善对策：除了依相相关法规规规定计算所所需的停车车位数外，应应同时依先先前运输规规划研究所所得的小汽汽车及机车车的来往数数来计算所所需的停车车位数，因因为依照相相关法规规规定的停车车位数，通通常较以来来往吸引模模式计算所所得的停车车位数少，因因此，法定定停车位数数应为停车车位数的下下限值。 除了提供足足够的停车车位数外，也也应配合其其他相关停停车措施的的妥善规划划来解决停停车问题，例例如出入口口的设计、收收费方式、停停车场距大大型购物中中心的距离离等，均可可有效解决决停车问题题。 问题三：行行人、车行行动线混杂杂，互相干干扰 改善对策：妥善规划划行人设施施，对于行行人与车
41、流流的冲突点点以立体化化设施处理理，避免其其动线互相相干扰，同同时对于停停车场、公公共汽车场场、站也应应妥善规划划其与大型型购物中心心间的联络络动线。 问题四：衍衍生交通需需求超过周周边运输系系统所能提提供的容量量。在经过过衍生交通通需求评估估后发现，即即使在未来来计量的交交通建设均均已完成的的情况下，交交通设施的的服务水准准仍然不佳佳。 改善对策：在此种极极端的情况况下，必须须重新审视视大型购物物中心的开开发规模及及强度，必必要时缩小小开发规模模，降低开开发强度。 购购物中心景景观规划与与设计 就购物中心心而言，无无论是室外外或室内，景景观设施都都能有令人人惊喜的影影响。好的的景观能增增进室
42、内外外的环境品品质，塑造造购物者对对购物中心心的美好印印象。服务务区域及废废弃物集中中场可利用用植物、树树木所形成成的围栏与与购物区域域加以隔离离，道路及及地面的停停车场同样样也可通过过植栽等作作为软化景景观的工具具。 一、环境细细节 由于购物中中心为整体体开发、统统一管理的的形式，所所以购物中中心的设计计者通常可可以做一些些以装饰为为目的的设设计，使该该地区的地地价得以创创造与提高高，而能有有较强的经经济活力及及优美的环环境。一般般而言，可可设计配置置特殊的景景观及铺面面，例如在在室外餐厅厅、凉亭、休休息区、会会议厅、会会议室、展展览空间、图图书馆、育育儿室及儿儿童游乐场场等处，可可着重家具
43、具及其他细细节的注意意，如颜色色的运用、雕雕刻、喷泉泉及特殊展展厅等。由由于招牌一一方面必须须注意与建建筑及环境境的和谐关关系，另一一方面又要要顾及易于于识别的要要求，因而而也会具有有装饰性的的风格。 二、户外休休息区及儿儿童游乐场场 对于购物中中心而言，户户外休息区区应为交流流、约会的的中心区。但但在设计时时常有两难难的局面产产生：一方方面，如果果户外休息息区设计得得过为舒适适，其所需需的尺度可可能会造成成停车者需需走很长的的距离才能能到达Maall；但但另一方面面，如果不不小心处理理这一区域域，则可能能损失一个个会引人注注意的中心心。因此，配配置适当的的座位是必必须的，使使户外休息息区不致
44、显显得过大，尤尤其是在购购物中心的的中庭及儿儿童游戏场场附近。MMall或或走廊上的的餐厅及咖咖啡座等有有桌子的座座位，给购购物者提供供了另一种种座位的选选择。 显眼的儿童童游戏区也也是很重要要的，因为为它不仅在在父母亲购购物时提供供儿童一个个可被照顾顾的场所，同同时也成为为一个地标标，这个地地标也可塑塑造出购物物中心的特特色。在儿儿童游戏区区内也可以以考虑置放放一些电动动游戏设施施，它们对对于购物中中心而言也也是一种财财源。其他他游戏设施施则可作成成动物的形形态，能让让儿童穿进进穿出、爬爬上爬下。另另外，立体体的预制玩玩具也是儿儿童所喜爱爱的。 三、地景设设置 （一）入口口大厅 入口大厅为为
45、进入购物物中心后第第一处场所所，为室内内与室外的的转换空间间，对于购购物者而言言，这是建建立购物中中心意想的的首站。因因而设计的的重点应在在于利用组组合植栽、座座椅、水池池、铺面、指指标等地景景设施，塑塑造欢迎、愉愉悦的气氛氛，以提升升购物意念念。同时也也以空间设设计及地景景设施配置置的方式，塑塑造出清楚楚的购物路路线指示，使使购物者进进入购物中中心后能清清楚地了解解自身所在在及欲往的的方向，去去除可能迷迷路的恐惧惧感。 （二）中庭庭 中庭为购物物中心的焦焦点，对于于机能而言言，它除具具有视线引引导、休息息、展示、表表演等实质质上的功能能外，它同同时也是一一个重要的的空间指标标。购物者者在范围
46、广广阔、尤其其是多核心心或多端点点的Malll内选逛逛时，常会会丧失方向向感，因而而有别于商商店等营业业空间如中中庭、入口口大厅、挑挑空等场所所经常具有有空间指向向性。故中中庭的地景景设计除利利用植栽、座座椅、水池池、铺面、指指标等地景景设施塑造造轻松、休休闲的气氛氛以舒缓购购物者的身身心外，中中庭亦应能能具有强烈烈且有别于于营业空间间的空间特特色，以吸吸引购物者者注意，也也借此使购购物者了解解本身在空空间中的位位置。若购购物中心内内有一个以以上的中庭庭，则除了了在建筑设设计上尽量量使各中庭庭的形状、高高度有所差差异外，地地景设施亦亦应配合设设计，使各各个中庭能能各有不同同的特色或或主题，以以
47、便购物者者辨识，借借以做为空空间指标，而而可在空间间中寻求定定位。 对于购物中中心的开发发者而言，入入口大厅及及中庭为塑塑造企业形形象的最佳佳场所，因因为虽然购购物中的开开发者可要要求各承租租户在单元元商店的店店面装潢，招招牌样式上上需有一定定程度上的的统一，并并列上购物物中心的标标志，但由由于各承租租户的营业业项目不同同，店面装装修及家具具配置皆有有不同的需需求，且皆皆需打上本本身的招牌牌，所以对对于购物者者而言，购购物中心开开发者在营营业空间所所做的措施施可能都只只是背景似似的模糊景景象，感受受并不强烈烈。因而惟惟有借着公公共空间的的空间塑造造，才能有有效而强烈烈经营购物物中心整体体的企业形形象，如入入口大厅、中中庭、停车车场、洗手手间等公共共空间皆是是可以经营营的场所。这这些公共空空间不属于于任一承租租户，因而而可依购物物中心开发发者的需求求做完整而而不受干扰扰的规划。其其中尤以中中庭为最佳佳场所。 中庭之所以以是塑造企企业形象的的最佳场所所，主要是是因为它通通常是购物物动线的交交会点，同同时也经常常是购物路路线的中点点，因而它它多塑造成成一可停留留休息的场场所，供购购物者休息息及相约等等候。这种种停留性的的