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1、购物中心商业计划一、选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。 城市商业活活动是以以追求最最高利润润为目的的的，这这是商业业设计选选址与布布局的经经济原则则。同时时，顾客客是商业业活动过过程中不不可缺少少的重要要组成部部分，因因此，建建筑之布布局与城城市人口口分布形形态密切切相关。 城市商业中中心的形形成和发发展是城
2、城市、社社会、经经济和科科技等领领域综合合作用的的产物，按按其相互互作用的的规模和和范围的的层次来来分，可可分为宏宏观的社社会经济济影响，中中观的空空间区位位条件和和微观的的空间模模式三个个不同的的层次。 商业设施选选址的意意义就在在于它是是一项长长期性的的投资，直直接关系系企业经经营的战战略决策策，是零零售企业业贯彻以以消费者者为中心心观点的的重要体体现，是是影响企企业效益益的一个个决定性性因素，同同时也是是制定企企业经营营目标和和经营策策略的重重要依据据。 商业设施的的选址应应该考虑虑以下因因素：（11）客流流规律；（2）交交通状况况；（33）商业业环境；（4）地地形特点点；（55）符合合
3、城市规规划要求求。 1、客流规规划是选选择店址址的最重重要的因因素 商业中心是是消费中中心，从从经济效效益上讲讲，商业业中心必必须满足足整个城城市消费费市场的的要求，争争取尽可可能多的的顾客；从成本本效益上上讲，要要争取最最大的聚聚集效益益，要求求最大限限度地利利利城市市的各种种基础设设施。所所以，城城市人口口分布的的空间形形态是商商业中心心形成发发展的重重要制约约因素。 （1）相同同客流规规模的不不同地区区，因客客充的目目的、速速度、时时间不同同，对选选址条件件有不同同差别。 在商商业集中中的繁华华地区客客流目的的一般是是以购买买商品为为主流，或或是与购购买商品品有联系系的观光光浏览，为为以
4、后购购买作准准备，这这类地区区的客流流特点一一般是速速度缓慢慢，停留留时间较较长，流流动时间间相对分分散。 有些些时候，除除了人口口的密度度因素之之外，人人口的职职业分布布、收入入状况、年年龄也是是影响购购买能力力、购买买习惯的的主要因因素，必必须加以以考虑。前前者可以以作为商商业规模模的主要要参考指指标，后后者则除除影响规规模之外外，还决决定了商商业的特特色和内内容。 （2）选择择店址需需要调查查分析街街道两侧侧的客流流量规模模，选择择客流较较多的街街道一侧侧。 （3）选择择店址要要分析街街道特点点与客流流规模的的关系，街街道交叉叉路口客客流最多多，是选选址的最最好位置置。 （4）对于于大型
5、的的购物中中心和商商业街，除除了被动动适应客客流规律律之外，还还可以在在原有路路网基础础上加以以改善开开发，选选择有开开发前景景的区域域，开辟辟新的道道路交通通系统，主主动地引引导客流流，制造造客流，进进而创造造新的商商业环境境。 2、交通状状况 城市道路交交通是联联系顾客客与商业业设施的的载体。因因此，它它是制约约商业聚聚集与选选址的又又一个重重要因素素。商业业活动的的经济原原则要求求有尽可可能大的的吸引范范围，保保证尽可可能多的的顾客方方便地到到达商店店。因此此商业设设施的选选址必须须是交通通可达性性最佳的的地点。在在商业的的追求最最大货物物销售范范围的原原则下，选选址应使使交通费费用达到
6、到最小。所所以商业业中心交交通可达达性最佳佳的实质质是：所所有购物物出行者者到达中中心的出出行时间间总和最最小。 3、商业环环境 选择店址应应考虑设设店地点点附近的的商店的的规模和和数量，如如果在同同一地区区内已有有过多的的同行业业商店，势势必影响响商店的的经营效效果，此此为趋异异性。但但是另一一方面，由由于顾客客希望就就近广泛泛地比较较选择商商品，以以及希望望一次购购足所需需的商品品，有些些商店又又有集中中趋势，相相邻而庙庙，此为为趋同性性。 一般来说，比比较专一一的商品品，顾客客希望有有广泛的的比较和和选择余余地，希希望有集集中的专专门店。这这种顾客客以购买买一类商商品为目目的，对对商业气
7、气氛、娱娱乐性、环环境没有有过多要要求，把把注意力力全部集集中在商商品，并并比较其其质量、价价格等因因素。 另外一此顾顾客，购购物的范范围比较较杂，也也比较随随意，或或完全以以休闲为为主要目目的，当当然不会会去逛上上面提到到的结构构单一的的商业区区，而是是希望到到集购物物、娱乐乐、休闲闲等需要要为一体体的综合合商场。一一般大商商场就是是以此为为目标而而设置的的，尽可可能丰富富功能来来满足这这类顾客客的要求求。 还有一种特特性就是是共生性性，即指指商店依依赖于为为其他原原因而来来的顾客客，如商商业中心心区的小小型商店店设于大大型商店店附近，主主要经营营小商品品，以品品种齐全全而取得得优势。或或开
8、办大大商场不不能提供供的小型型服务业业，有的的经营连连带消费费商品的的商店相相互邻拦拦，互为为补充，便便利顾客客。 4、地形特特点 选择店址还还要分析析地形特特点，主主要选择择能见度度高的地地点，如如选择在在两面临临街的地地点能见见度就最最高，并并且可以以扩充橱橱窗面积积，增辟辟出入口口以减缓缓拥挤，这这是最好好的设址址地点。位位于街道道的入口口处、公公共场所所的迎面面处都是是能见度度高的地地点。有有的地点点如位于于街道的的凹进部部位能见见度就差差。 5、城市规规划的要要求 城市总体规规划和详详细规划划，都根根据城市市现状和和发展要要求对商商业中心心的分布布、商业业建筑的的布局等等作出一一系列
9、的的规定，商商业建筑筑的选址址应该符符合城市市规划的的要求，服服从城市市总体发发展的需需要。 在选择店址址过程中中要对以以上因素素进行实实际调查查，搜集集资料，具具体分析析研究，了了解建店店的有利利和不利利条件，不不仅要考考虑现状状，还要要了解未未来的发发展变化化，尤其其要了解解城市建建设的长长期规划划，如所所选地区区的街道道、交通通市政、公公共设施施、居民民住宅及及其它建建设或改改造项目目的规划划，有的的地点从从当前分分析是优优越条件件，而随随着城市市的改造造将会出出现新的的变化，而而不适合合设店。反反之，从从当前分分析不适适合设店店但从规规划前景景看又有有发展前前途。 经营营计划与与竞争环
10、环境调查查 谋定而后动动为投资资任何事事业成功功的要件件。谋者者于事前前计划，并并运用投投资估价价技术作作为投资资可行性性评估。购购物中心心投资计计划的前前阶段，必必需在购购物中心心开发地地点所设设定的商商圈内锁锁定服务务客层，拟拟订各种种服务项项目的组组合，对对这些业业态业种种先调查查需求面面，再设设定供给给的配置置。在拟拟订的状状况下，设设定对商商圈内面面对竞争争或排除除竞争作作互补的的服务项项目的配配置，通通过计划划可行评评估作投投资效益益的评析析，产生生最初步步的经营营计划。在在这个阶阶段，投投资者已已有完整整的计划划轮廓，其其后虽可可能受外外界环境境或内部部自我条条件变更更而有所所调
11、整，但但不容忽忽视先前前计划的的重要性性，事实实上当购购物中心心开始经经营时亦亦不能免免除经营营计划的的调整。 投资估价之之前必需需先行拟拟订购物物中心的的整体经经营计划划，例如如主题商商店、娱娱乐、精精品店、饮饮食街、观观光饭店店、文艺艺活动等等，其后后把类似似具有竞竞争性的的业态汇汇总，以以经营面面积、营营业额来来计算其其坪效及及依商圈圈内客层层的所得得核算需需求量。在在此过程程中决定定特定商商圈客层层的有效效需求，并并取得竞竞争者的的竞争形形势，再再按消费费潜力计计算后求求得供给给不足量量，据以以与拟开开发的购购物中心心相比较较，从经经营者能能力、才才力、财财力及经经营特色色、立地地条件
12、等等方面决决定承受受风险度度，作为为拟制购购物中心心经营计计划的初初步基础础。具有有拟订的的购物中中心预期期经营绩绩效，即即可顺利利进行投投资估价价。 1竞争形形势 兵家常言知知己知彼彼百战百百胜，购购物中心心在先前前阶段了了解竞争争形势即即是知彼彼的要件件。竞争争者在同同一商圈圈内所居居的竞争争地位，在在商圈内内供给量量所估的的比例，需需求者有有无欲望望的特性性，但亦亦有其他他限制条条件，即即使购物物狂亦将将遭受破破产的命命运。当当购物中中心进入入市场争争取了需需求者的的认同，在在现有竞竞争者的的供给压压力下，可可采取市市场需求求的补足足，从竞竞争者手手中攻克克市场，或或采用创创新的手手法创
13、造造吸引力力，攻占占市场。 竞争是进步步的源泉泉，没有有竞争的的状态即即属垄断断的市场场，并非非消费者者之福。 （1）大规规模经营营： 由于大规模模经营，有有能力聘聘请专家家作各种种专案的的规划，尤尤其购物物中心组组织专案案的开发发团队，完完全摆脱脱一般传传统的经经营模式式。任何何为达到到经营目目的的不不利因素素，应由由专家立立即作出出有效的的计划预预以克服服，快速速地达成成经营商商圈的特特性。 （2）整合合需求： 购物中心多多功能的的经营计计划，试试图给予予消费者者全方位位需求的的满足。购购物中心心充分掌掌握消费费者多样样化的需需求，利利用此一一特性，并并结合大大规模经经营的多多变可塑塑的特
14、性性，于规规划阶段段实现消消费者导导向，以以整合商商圈内的的消费者者需求。这这项整合合性需求求将使一一般商店店经营者者束手无无策。 （3）消费费资讯提提供者： 消费市场的的成熟度度即为消消费水准准，消费费水准的的提升又又必需依依赖供给给者如何何提供有有效的资资讯，形形成教育育消费者者的积极极效果。购购物中心心采取精精耕商圈圈的经营营模式，不不断提供供资讯及及定期刊刊物，呈呈现积极极经营的的策略。 （4）扮演演社区必必要设施施的角色色： 近年来国际际间购物物中心的的角色功功能逐渐渐步入社社区机能能化，成成为必要要的公共共服务设设施。购购物中心心以其大大规模的的经营形形势，改改变营利利的单一一目标
15、，为为满足社社区居民民生活提提供其必必须的服服务功能能。这一一种革命命性的变变化，使使购物中中心经营营成功的的机会大大幅提升升，政府府开始重重视购物物中心的的发展，并并列入政政策，促促进其发发展及给给予实质质的奖励励措施。 （5）行销销策略的的配合 购物中心运运用团队队、专业业化的计计划性行行销，年年度内采采用全面面性热场场（EVVENTT），使使购物中中心的营营业状况况一波波波地计划划性提升升，并通通过“时间区区分使用用”有效地地规划，降降低坪效效。时间间区分使使用的定定义，指指行销计计划阶段段，掌握握各个时时间区段段，消费费者进入入卖场的的变化，通通过业种种的安排排，使高高峰、低低峰的差差
16、异降低低，达到到高坪效效的经营营目标。由由于购物物中心的的开发者者经营购购物中心心，卖场场的经营营绩效与与业者的的收益息息息相关关。开发发者脱离离房东的的心态，利利用每个个商店的的经营者者联合成成立的组组织及累累积的基基金，适适时有效效地用于于行销策策略的推推动，形形成良性性循环，以以更佳的的业绩、更更雄厚的的资金，衍衍生更积积极有效效的行销销策略。 2经营业业绩 购物中心采采取计划划性经营营的模式式，因此此在初期期即设定定预期经经营目标标，根据据规定商商圈锁定定客层，依依消费者者需求条条件，预预估可能能的消费费额，设设定预期期的营业业额。营营业额为为决定投投资者是是否投入入如此巨巨大资金金的
17、指标标，为使使一个购购物中心心增加经经营业绩绩，购物物中心的的开发经经营者可可采用下下列的手手段加以以提升： （1）卖场场满载： 卖场面积的的设计是是依据设设计规划划初期，预预定集客客力所创创造的卖卖场人潮潮，产生生卖场集集客效果果，只要要有客人人进门就就有商机机。购物物中心计计划性经经营是以以顾客导导向、长长期经营营为目标标，故不不应认为为顾客进进门一定定有购买买行为的的发生，否否则顾客客会产生生不受欢欢迎的心心态；而而采取希希望顾客客进门总总会有商商机的经经营心态态。为使使卖场满满载应采采取经营营客层策策略的步步骤为： A、创造集集客效果果，提高高集客力力。 B、对进入入卖场的的顾客群群加
18、以明明确的分分类，再再与设定定的客层层比较。 C、由以上上步骤比比较的结结果，评评估原始始客层经经营的比比例，掌掌握客源源。 D、促进与与再次、多多次进入入卖场的的顾客建建立客层层关系。 E、主动提提供资讯讯，把顾顾客关系系Cusstommer Rellatiion的的建立，改改变为延延伸的顾顾客关系系Cusstommer Reetenntioon，如如基于顾顾客的家家庭及其其亲子关关系，逐逐渐引导导主力客客层，由由顾客关关系的建建立逐渐渐满足其其生活必必需。 F、利用服服务的热热忱、专专业的产产品推介介，使顾顾客产生生消费行行为。 G、提升顾顾客对购购物中心心的认同同感。 H、让购物物中心走
19、走入消费费者的心心，形成成市场心心理占有有的根深深状态，争争取市场场占有率率。 以下说明前前面所叙叙述的经经营手段段： （2）集客客力： 卖场吸引顾顾客能力力必需努努力营造造形象，使使顾客成成为永久久的顾客客并成为为义务的的宣传者者。其积积极的做做法例如如促销活活动、结结合电子子化的资资料归集集运用与与快速服服务、商商业与社社会责任任结合以以达到经经营业绩绩的目标标。 （3）需求求整合： 运用整合性性需求最最有利于于经营业业绩目标标的达成成。由于于购物中中心具有有全方位位服务、多多功能的的特性，使使进场的的顾客能能享受美美伦美奂奂的硬件件设计与与亲切的的服务，他他们停留留的时间间较长，创创造许
20、多多商机，整整合顾客客需求一一次满足足，卖场场产生了了满足消消费者需需求的整整合效果果。购物物中心亦亦可采取取区隔市市场的设设计配合合行销计计划，展展现强而而有力的的竞争优优势，呈呈现较佳佳的经营营业绩。 3创造附附加的营营业面积积 从坪效的指指标观察察，坪效效仍表现现每坪的的平均收收益，其其主要手手段在于于创造卖卖场经营营效益，从从开发经经营者分分析，亦亦可采取取创造附附加的经经营面积积着手。其其主要项项目如下下： （1）中庭庭新产品品发表会会，不但但可以创创造更高高集客效效果，亦亦可创造造附加的的营业面面积。 （2）活动动造型销销售点，并并可配合合作节度度商品销销售。 （3）不占占面积卖卖
21、场。指指部分墙墙面广告告，这些些广告效效果随着着卖场集集客量创创造效果果。 （4）避免免卖场面面积空置置，降低低坪效。亦亦可采用用自营的的控制方方式，防防止空置置卖场。 （5）坪效效提升形形同营业业面积的的扩大效效果，垂垂直效果果与平面面效果平平等。购购物中心心不但创创造高集集客力，且且整合性性需求更更创造垂垂直效果果，坪效效大幅提提升，因因此其效效益相当当于经营营面积的的扩大。其其中包含含时间区区隔规划划的应用用。 4让具有有较高经经营能力力、创造造经营效效益者进进入卖场场 无论采用单单一租金金或租金金与营收收抽成配配合的租租金给付付方式，具具有经营营能力的的店即具具有集客客力，在在各商店店
22、具有相相当集客客力所产产生的对对卖场的的贡献，不不但使各各商店经经营业绩绩好，回回归于卖卖场开发发经营者者效果更更是可观观。 购物中心的的开发经经营者掠掠取高知知名度品品牌商品品的商店店参与购购物中心心的经营营，一旦旦经营业业绩效果果开始发发挥作用用，成群群的知名名厂商必必定想办办法争取取成为该该购物中中心的一一员。因因此一个个经营良良好的购购物中心心，不但但没有空空置的卖卖场，而而且排队队等待争争取参与与经营的的厂商形形成一股股热流。对对购物中中心的商商誉评估估及其效效益评估估，大多多要求该该购物中中心的经经营者提提供等待待厂商的的名册，以以呈现商商誉价值值程度及及经营效效益的持持续性。 购
23、物中心的的开发经经营者于于初期招招商阶段段，常对对具知名名度的厂厂商赋予予较优惠惠条件，以以便吸引引参与经经营。依依笔者规规划卖场场的经验验，开发发经营者者不但不不收分文文，尚给给予相当当的补贴贴额度，希希望某个个知名厂厂商参加加经营。在在投资效效益评估估作业时时，也接接受一宗宗低于市市场租金金50%的租赁赁契约，评评估该案案的整体体经营效效益及该该契约的的适宜性性。由于于该租赁赁契约的的订定，虽虽损失部部分租金金收益，但但整体效效果却大大于前述述损失。目目前国有有土地上上设定回回归金额额的招标标模式，既既是投标标人或是是拟开发发经营者者，自从从投标取取得投入入资金开开始逐渐渐累积成成本，投投
24、资者必必须依赖赖未来经经营绩效效来回收收成本，创创造效益益。而政政府同样样让具有有较高经经营能力力者及能能创造经经营效益益者开发发经营，当当然开发发经营者者同时采采用此一一思考模模式去执执行该项项投资计计划案。 5经营者者的能力力与财力力 基于人与地地的计划划可行性性评估理理念，通通常在立立地条件件之外，必必须结合合良好的的经营者者能力与与财力，才才能迈向向成功之之路。当当经营计计划之初初，在商商圈内调调查估计计供给与与需求之之始，若若采取守守势，降降低竞争争可能采采取供给给不足量量为业种种安排，但但为求经经营计划划的全方方位服务务功能，必必需整合合其他需需求，于于是面对对竞争在在所难免免。竞
25、争争相对产产生风险险，需要要经营者者充分呈呈现个人人经营能能力及适适应各种种状况的的财力，否否则，在在竞争的的状态下下可能会会减弱环环境应变变能力，形形成风险险提升，因因此可藉藉商圈调调查取得得的资料料预先进进行比较较，作为为决策的的依据。 购物中心具具有多功功能的服服务特性性，必然然加深管管理的困困难度。为为达到经经济规模模，购物物中心必必需投入入大量资资金，尤尤其于开开发期间间，大量量成本的的投入并并无任何何收益，且且开始营营运之初初又必需需摊销大大量的开开办费用用，于是是还本期期又向后后拉，形形成开发发者资金金需求的的压力。又又因处于于开发阶阶段，金金融单位位很难建建立放款款信心，因因此
26、尚有有相当程程度的融融资困难难。 购物中心商商圈在遭遭受外来来许多竞竞争压力力之下，如如何摆脱脱传统的的经营模模式，从从现有的的市场中中吸引大大量的消消费者？虽然购购物中心心拥有大大规模经经济利益益及专业业人才，但但作为一一个庞大大的企业业，如果果缺乏有有效的经经营管理理，前述述优点将将立即转转为缺点点，在短短小精悍悍的众多多小商店店的竞争争状态下下，可能能要承受受更多的的压力。因因此，如如何建立立一个开开发团队队是为今今后培育育竞争实实力的必必要条件件。 6经营特特色 经营中最基基本的特特色通过过主题商商店表现现出来，购购物中心心当然需需要体现现特色以以吸引顾顾客的注注意力。成成功的购购物中
27、心心却更重重视市场场组合，利利用事先先详细规规划，通通过各个个商店以以及建立立营运后后的完整整合作关关系及其其他开发发经营者者、广告告代理商商的努力力和参与与。市场场组合的的特色并并非由市市场专家家设计出出来，加加上计划划并不是是完整而而无缺点点，对这这一点，商商圈应予予接受，经经大多数数商店经经营者同同意才能能执行；反对者者也必须须全力合合作，力力量才有有整合的的可能。而而力量整整合之后后生产力力才能够够发挥出出来，在在经营展展开后还还要追踪踪调查，如如果效果果不好，各各种配合合性的促促销计划划及全盘盘的营运运计划，必必须重新新调整并并立刻改改正。 购物中心的的特色在在于定位位过程中中，掌握
28、握主要、次次要市场场，并维维持市场场计划与与改变互互动，这这就是一一项最重重要的特特色：“融合于于角色功功能并隐隐藏于日日常的营营运之中中”。购物物中心的的定位并并不止于于树立形形象并植植入消费费者心中中。经营营者必需需有效掌掌握任何何变化，诸诸如购物物中心的的参与经经营模式式、交通通、各商商店店东东对于中中心事物物的参与与程度、购购物中心心参与社社会性及及其他足足以影响响购物中中心的任任何因素素。因此此购物中中心的定定位，应应为发展展服务客客层、注注意社区区的贡献献，以产产生经营营效益的的特色。 7立地条条件 （1）立地地条件分分析 购物中心之之所以讲讲究顾客客导向，是是因为顾顾客是购购物中
29、心心所赖以以生存的的元素，因因此人口口量、集集居、迁迁移等均均足以影影响购物物中心的的成败，故故必须分分析购物物中心的的立地条条件。因因此下列列重点必必须探讨讨： A、商圈圈内究竟竟有多少少可掌握握的客层层人数。 B、有多多少人可可能成为为购物中中心的顾顾客。 C、经过过购物中中心的营营运，实实际的来来客数如如何。 影响上述三三个课题题的因素素尚有人人口成长长率，包包含自然然成长与与社会成成长、人人口的都都市化与与流动人人口。除除购物中中心有效效的经营营计划促促使消费费者惠顾顾，并确确定能成成为购物物中心的的业绩外外，亦应应考虑一一些非有有效因素素，诸如如：掌握握消费者者消费项项目的转转变，如
30、如饮食、衣衣物、鞋鞋类、电电器用品品等。 （2）商圈圈客层分分析 在经营计划划中研究究商圈客客层，主主要的目目的在于于通过经经营计划划的贯彻彻，使实实际来客客数有多多少、有有多少提提袋率、客客单价多多少这些些量化的的指标与与经营绩绩效间产产生指标标性的关关联。因因此，商商圈客层层分析已已直接切切入消费费对象、经经营绩效效与投资资可行性性指标。由由于本项项分析聚聚焦于集集客力，购购物中心心不但要要自我评评估、了了解竞争争环境，并并且要为为直接有有效客层层提供适适当的服服务。虽虽然购物物中心走走向社区区化，但但其绩效效仍足以以反映社社区化服服务成就就，终究究购物中中心仍属属于营利利事业，一一切服务
31、务必须依依赖财务务的命脉脉，否则则理想亦亦无从实实现。 通过商圈内内客层分分析及投投资估价价，可以以作出两两个以上上具体经经营方向向的比较较，筛选选出最适适当的经经营计划划，而这这些事实实均非理理论分析析可以成成就，必必须通过过购物中中心的经经营计划划，及投投资估价价的实际际评估结结果归纳纳出来具具体的结结论。 购物物街空间间设计的的分析 由于购物中中心的设设计发展展，相当当重视购购物街部部份所扮扮演的角角色与意意义，因因此，这这些公共共空间的的设计重重点，就就围绕著著由建筑筑类型所所呈现之之建筑设设计的议议题打转转。诚如如前文所所指出，第第一代之之室内型型购物街街的特色色，比较较像简单单的有
32、顶顶盖的街街道，其其中最主主要的元元素，就就是店面面的垂直直墙面，同同时在这这条有顶顶盖的购购物街里里，以楼楼板、天天花板、以以及店面面之间与与店面周周边的某某些共同同的小构构件(通通常指的的是相同同式样的的招牌，或或是指出出租店面面间共用用之隔户户墙，其其露在立立面上的的墙厚部部分，以以同样的的设计手手法处理理)，代代表著街街道上公公共的建建筑式样样。于是是，购物物街空间间的建筑筑特徵并并不够强强烈，因因此，整整条街的的风格，完完全受到到各个店店面个别别的展示示方式所所主宰，由由于街面面被细分分成一个个一个的的小店家家，因此此，沿著著购物街街的长度度，从这这一侧到到另一侧侧，建筑筑特徵的的起
33、伏出出现了相相当大的的变动。 北美地区在在接下来来的设计计发展阶阶段中，商商场的规规划试图图使购物物街更具具一致性性，自我我风格更更强烈，为为了达到到这个目目标，基基本上必必须提高高空间陈陈设的水水准，因因此，例例如在伍伍德菲尔尔德商场场的例子子当中，其其所模仿仿的室内内空间形形态，就就是在购购物街的的末端，都都配置了了百货公公司主力力店。此此一设计计的效果果，使店店面与购购物街之之间的界界线，不不再划分分得那么么清楚，购购物街部部份的设设计，就就像是商商店的装装潢，使使建筑物物内部的的结构体体，以及及购物街街类似独独立空间间的线性性特质，完完全被掩掩饰。 不过，当设设计师意意识到这这一类延延
34、续性的的室内空空间，其其所具有有之戏剧剧性的潜潜力时，前前述之店面与与购物街街融为一一体的的设计手手法，自自然被取取而代之之了，特特别是针针对多楼楼层的购购物中心心，全力力发展购购物街的的剖面设设计，以以诱导购购物者产产生兴趣趣，到各各个楼层层逛逛，同同时，更更进一步步发展出出将自然然光引入入室内的的设计手手法。演演进到这这个阶段段，购物物街终于于被发展展成一个个建筑的的独立个个体，不不受不同同出租店店面切割割特性的的影响，其其结构体体与屋顶顶造型，都都具有强强烈的性性格。 随著这样的的设计发发展，购购物街的的设计开开始考量量三个不不同系统统(或称称之为模模距秩序序)的整整合，这这三种购购物街
35、中中最常见见的系统统，分别别都有其其独特的的特质与与偏好的的向度。第第一种模模距，是是最主要要的系统统购物物街的结结构，它它支撑著著购物街街的楼板板载重，一一般而言言，结构构体是由由楼板与与承重柱柱所组成成，柱距距大约是是6公尺尺到100公尺左左右；第第二种模模距，是是购物街街的次要要结构购物物街的屋屋顶，重重量轻、不不一定是是防火材材料，同同时基于于经济方方面的考考量，屋屋顶玻璃璃板的宽宽度，以以不超过过1.55公尺宽宽为原则则；第三三种模距距，是出出租店面面的分割割原则，从从购物街街沿街的的墙面上上，可以以清楚地地看出不不同的店店面分割割模式，店店面面宽宽从4公公尺到440公尺尺不等。设设
36、计的两两难点在在于，如如何使三三种模距距在同一一规格的的墙面板板之间，相相互搭配配出一致致性，在在使购物物街呈现现出一种种整体协协调造型型的前提提之下，同同时又容容许购物物街后面面的出租租区域，可可以自由由分割其其店面大大小。 整合三种模模距的方方法之一一，就是是根据购购物街的的主要结结构体的的系统韵韵律，来来将模距距统一。 购物物中心绿绿地维护护及管理理 (一）设施施维护 1.维护管管理生态态绿地配配置设施施原则，应应明确订订定如下下： 生态绿地应应为开放放性，且且仅供行行人、游游客进入入。除必必要外不不得供汽汽车进入入。 生态绿地需需全面绿绿化，硬硬件设施施数量应应减少，且且作为休休息游憩
37、憩使用。 生态绿地设设置的硬硬件设施施需尽量量自然，以以减少维维护管理理工作。 2.设施维维护管理理项目： （1）土木木设施维维修 考虑维护管管理的难难易度，定定期修缮缮及养护护。 *散步道具生态态性（如如透水性性高）及及自然性性，每日日清扫。 *水沟考考虑清理理的难易易度，22-3个个月清理理。 *铺面易易管理维维护、清清洁，每每日清扫扫。 *游憩设备备自然易易清洁，零零件易购购买，零零件维修修更换。 *景观家具具尽量采采用自然然材质，易易维护管管理，易易清洁。 （2）水电电设施维维修 *灯具灯灯泡的更更新、管管线的维维修。 *水池设设备的维维护定期期检视、管管线的检检修换新新。 *灌溉系统
38、统喷头更更换、控控制线路路维修、水水量控制制调整、水水管的检检视。 （3）植栽栽维护 除了施肥、灌灌溉、清清洁等一一般工作作外，尚尚有如下下事项： *乔木定定期修剪剪花枝或或树型，防防风支架架设置。 *灌木修修剪、补补植、疏疏植。 *草花疏疏植、更更换。 *草皮修修剪、杂杂草清除除等。 （二）设施施维护原原则 设施维护原原则依维维护项目目不同而而有所差差别，现现就各项项目简述述如下： 1.土木、水水电：每每年定期期修缮、检检测、更更新。 2.草坪修修剪及草草屑清运运：平均均每年修修剪122次。 3.乔木修修剪及清清运：依依树冠生生长情况况而定，以以每年修修剪一次次为原则则。 4.除草：植穴及及
39、花坛每每天需除除草一次次。 5.中耕、施施肥：每每年中耕耕、施肥肥三次。 6.零星维维护事项项：花木木补植、病病虫害防防治及其其他零星星事宜。 针对上述各各项目，拟拟订维护护人力及及维护计计划。 购物物中心的的交通改改善计划划 大型购物中中心的开开发，对对周边交交通势必必造成影影响，而而且几乎乎可预期期的是其其影响负负面多于于正面。因因此在分分析完基基地周边边的背景景交通量量及基地地开发衍衍生的交交通量及及服务水水准后，必必然会发发现许多多因本基基地开发发所造成成的交通通问题。 一般对于交交通问题题的改善善策略，不不外乎运运输系统统管理（TTSM）及及运输需需求管理理（TDDM）。TTSM指指
40、的是现现有的运运输系统统上，以以短期且且低成本本的系统统改善策策略，有有效地增增加运输输系统功功能的方方法。TTDM指指的是对对于一个个已充分分发展的的地区，增增加供给给已不能能改善交交通问题题时，必必须籍由由需求管管理的手手段来解解决交通通问题。以以下的问问题及改改善对策策即包含含TSMM及TDDM的策策略。 问题一：道道路拥堵堵。由于于大型购购物中心心的开发发将吸引引大量消消费者，因因此无可可避免地地将造成成周边道道路的交交通量增增加，至至于其影影响程度度如何，可可由背景景交通量量分析及及衍生需需求推测测估算而而得到基基地开发发后的道道路交通通量变化化情形。 改善对策：可能造造成基地地周边
41、道道路拥堵堵的原因因有很多多，例如如路口标标志、信信号的无无法配合合、路边边停车影影响道路路容量、购购物中心心推出干干道选择择不当或或行人太太多干扰扰车流等等均可能能造成基基地周边边道路的的拥堵。 1、路口标标志、信信号无法法配合，路路边停车车影响道道路容量量：重新新调整标标志、信信号设置置，实施施干道连连锁，禁禁止主要要干道路路边停车车，由大大型购物物中心提提供足够够的停车车空间供供车辆停停放。 2、购物中中心进出出干道选选择不当当：规划划时即慎慎选大型型购物中中心的连连外干道道，避免免以背景景交通量量本身就就很大的的道路或或流动交交通量很很大的道道路作为为连外道道路。 3、行人干干扰车流流
42、：审慎慎规划行行人动线线及车行行动线，最最好此二二者的动动线予以以分隔。 问题二：停停车问题题。大型型购物中中心吸引引大量的的小汽车车及机车车来往，造造成停车车问题。 改善对策：除了依依相关法法规规定定计算所所需的停停车位数数外，应应同时依依先前运运输规划划研究所所得的小小汽车及及机车的的来往数数来计算算所需的的停车位位数，因因为依照照相关法法规规定定的停车车位数，通通常较以以来往吸吸引模式式计算所所得的停停车位数数少，因因此，法法定停车车位数应应为停车车位数的的下限值值。 除了提供足足够的停停车位数数外，也也应配合合其他相相关停车车措施的的妥善规规划来解解决停车车问题，例例如出入入口的设设计
43、、收收费方式式、停车车场距大大型购物物中心的的距离等等，均可可有效解解决停车车问题。 问题三：行行人、车车行动线线混杂，互互相干扰扰 改善对策：妥善规规划行人人设施，对对于行人人与车流流的冲突突点以立立体化设设施处理理，避免免其动线线互相干干扰，同同时对于于停车场场、公共共汽车场场、站也也应妥善善规划其其与大型型购物中中心间的的联络动动线。 问题四：衍衍生交通通需求超超过周边边运输系系统所能能提供的的容量。在在经过衍衍生交通通需求评评估后发发现，即即使在未未来计量量的交通通建设均均已完成成的情况况下，交交通设施施的服务务水准仍仍然不佳佳。 改善对策：在此种种极端的的情况下下，必须须重新审审视大
44、型型购物中中心的开开发规模模及强度度，必要要时缩小小开发规规模，降降低开发发强度。 购物物中心景景观规划划与设计计 就购物中心心而言，无无论是室室外或室室内，景景观设施施都能有有令人惊惊喜的影影响。好好的景观观能增进进室内外外的环境境品质，塑塑造购物物者对购购物中心心的美好好印象。服服务区域域及废弃弃物集中中场可利利用植物物、树木木所形成成的围栏栏与购物物区域加加以隔离离，道路路及地面面的停车车场同样样也可通通过植栽栽等作为为软化景景观的工工具。 一、环境细细节 由于购物中中心为整整体开发发、统一一管理的的形式，所所以购物物中心的的设计者者通常可可以做一一些以装装饰为目目的的设设计，使使该地区
45、区的地价价得以创创造与提提高，而而能有较较强的经经济活力力及优美美的环境境。一般般而言，可可设计配配置特殊殊的景观观及铺面面，例如如在室外外餐厅、凉凉亭、休休息区、会会议厅、会会议室、展展览空间间、图书书馆、育育儿室及及儿童游游乐场等等处，可可着重家家具及其其他细节节的注意意，如颜颜色的运运用、雕雕刻、喷喷泉及特特殊展厅厅等。由由于招牌牌一方面面必须注注意与建建筑及环环境的和和谐关系系，另一一方面又又要顾及及易于识识别的要要求，因因而也会会具有装装饰性的的风格。 二、户外休休息区及及儿童游游乐场 对于购物中中心而言言，户外外休息区区应为交交流、约约会的中中心区。但但在设计计时常有有两难的的局面
46、产产生：一一方面，如如果户外外休息区区设计得得过为舒舒适，其其所需的的尺度可可能会造造成停车车者需走走很长的的距离才才能到达达Malll；但但另一方方面，如如果不小小心处理理这一区区域，则则可能损损失一个个会引人人注意的的中心。因因此，配配置适当当的座位位是必须须的，使使户外休休息区不不致显得得过大，尤尤其是在在购物中中心的中中庭及儿儿童游戏戏场附近近。Maall或或走廊上上的餐厅厅及咖啡啡座等有有桌子的的座位，给给购物者者提供了了另一种种座位的的选择。 显眼的儿童童游戏区区也是很很重要的的，因为为它不仅仅在父母母亲购物物时提供供儿童一一个可被被照顾的的场所，同同时也成成为一个个地标，这这个地
47、标标也可塑塑造出购购物中心心的特色色。在儿儿童游戏戏区内也也可以考考虑置放放一些电电动游戏戏设施，它它们对于于购物中中心而言言也是一一种财源源。其他他游戏设设施则可可作成动动物的形形态，能能让儿童童穿进穿穿出、爬爬上爬下下。另外外，立体体的预制制玩具也也是儿童童所喜爱爱的。 三、地景设设置 （一）入口口大厅 入口大厅为为进入购购物中心心后第一一处场所所，为室室内与室室外的转转换空间间，对于于购物者者而言，这这是建立立购物中中心意想想的首站站。因而而设计的的重点应应在于利利用组合合植栽、座座椅、水水池、铺铺面、指指标等地地景设施施，塑造造欢迎、愉愉悦的气气氛，以以提升购购物意念念。同时时也以空空间设计计及地景景设施配配置的方方式，塑塑造出清清楚的购购物路线线指示，使使购物者者进入购购物中心心后能清清楚地了了解自身身所在及及欲往的的方向，去去除可能能迷路的的恐惧感感。 （二）中庭庭 中庭为购物物中心的的焦点，对对于机能能而言，它它除具有有视线引引导、休休息、展展示、表表演等实实质上的的功能外外，它同同时也是是一个重重要的空空间指标标。购物物者在范范围广