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1、江油市xxxx养老老院经营营项目建议书二0一一年年八月第一章 总 论一、项目名名称项目名称：江油市市xxxx养老院院连锁经经营新建建项目二、承办单单位概况况承办单位：四川xxxx投资资管理有有限公司司住所：江油油市江岸岸区法定代表人人：注册资本：人民币币xx万元元整企业类型：有限责责任公司司经营范围：三、拟建地地点本项目拟建建地点为为江油市市xxxx区xxxx办事处处、xxxx镇及及xxx办事处处。首期期建设地地点为xxxx办办事处。四、建设内内容与规规模项目建设内内容为在在江油市市xxxx区xxxx办事处处、xxxx镇及及xxxx办事处处兴建养养老院。首期项目建建设规模模为征地地20000亩
2、，房房屋建筑筑物面积积4020000平方米米，床位位数10000个个。五、建设年年限首期项目建建设年限限为3年。六、慨算投投资首期概算投投资总额额为5亿亿元人民民币。七、效益分分析静态投资回回收期：4.339年（不不含2年建设设期）动态投资回回收期：5.330年（不不含2年建设设期）财务内部收收益率：26.59累计财务净净现值：17223万元元年平均利润润总额：6033.544万元投资利润率率：200.122八、项目建建议书编编制依据据本项目建议议书编制制的主要要依据是是：1、中国国老龄事事业发展展“十二五”规划；2、国务务院办公公厅转发发民政部部等部门门关于加加快实现现社会福福利社会会化的意
3、意见(国办发发2000019号号)；3、四川川省人民民政府关关于加快快实现社社会福利利社会化化的决定定 (20000年88月311日川政发220000555号)；4、四川川省社会会福利机机构管理理实施细细则(试行) (川川民政发发200014333号 220011年9月月27日日)；5、江油油市社会会养老机机构管理理实施办办法；6、财政部部、国家家税务总总局关关于对老老年服务务机构有有关税收收问题的的通知；7、中华人人民共和和国国家家标准城镇老龄设施规划设计规范；8、江油市市城市总总体规划划（1999620220年）；9、建设设工程工工程量清清单计价价规范（GGB5005000-20003）；
4、10、四四川省建建筑工程程消耗量量定额及及统一基基价表；11、四四川省装装饰装修修工程消消耗量定定额及统统一基价价表（川建造价200312号）；12、四四川省建建筑、装装饰装修修、安装装工程消消耗量定定额及统统一基价价表（单单位估价价表）（川建200343号）、四川省建筑安装工程费用定额（川建200344号）；12、江油油市建设设工程造造价管理理站市市造价管管理站关关于发布布四川地区区建筑安安装工程程二000四年二二季度造造价指数数的通知知（武武建价字字2000512号号）；13、江江油市房房屋重置置价格标标准。第二章 项目建建设的必必要性一、产业政政策分析析“十二五”期间是是中国全全面应对对
5、人口老老龄化的的关键时时期，中中国将积积极引导导民营资资本和国国外资本本投入到到老龄事事业，逐逐步形成成多元化化的老龄龄事业的的投入机机制。 中国老龄龄事业发发展“十二五五”规划提提出了“十二五五”期间老老龄事业业发展的的总体目目标：继继续增加加财政对对社会保保障的投投入，多多渠道筹筹措老年年社会保保障基金金，逐步步建立广广泛覆盖盖、持续续发展、与与经济社社会相适适应、与与其他保保障制度度相衔接接的老年年社会保保障体系系。基本本建立相相对完善善的老龄龄法律法法规政策策体系，健健全与人人口老龄龄化相适适应的更更加协调调高效的的老龄工工作体制制；积极极推进方方便老年年人生活活的基础础设施建建设，建
6、建立健全全适应家家庭养老老和社会会养老相相结合的的为老服服务网络络，满足足老年人人特殊需需求的老老年用品品市场。进进一步营营造敬老老、养老老、助老老和代际际和谐的的良好氛氛围，为为实现“老有所所养、老老有所医医、老有有所教、老老有所为为、老有有所学、老老有所乐乐”的目标标创造更更为有利利的社会会条件；在“十二五五”期间，中中国具体体采取一一些指标标化的要要求，新新增城镇镇孤寡老老人集中中供养的的床位880万张张，来缓缓解孤老老安置床床位紧张张的局面面，同时时开展以以生活不不能自理理和半自自理老年年人为对对象的爱爱心护理理工程试试点和示示范工作作，在大大中城市市建立一一批爱心心护理院院。 规划提
7、提出，要要把老龄龄产业纳纳入国民民经济发发展总体体规划，列列入国家家扶持行行业目录录。制定定引导老老龄产业业发展的的税收、信信贷、投投资等政政策，采采取税收收优惠、减减免费用用、信贷贷支持等等措施，大大力扶植植尚在起起步阶段段的老龄龄产业，积积极鼓励励、引导导和规范范个体私私营和外外资等非非公有资资本参与与老龄产产业的发发展，鼓鼓励吸引引社会力力量投资资兴办不不同档次次的养老老服务机机构，引引导企业业生产满满足老年年人各种种需求的的门类齐齐全、品品种多样样、经济济适用的的老年用用品。规划要要求，逐逐步加大大老龄事事业投入入。各级级财政要要根据老老龄事业业发展需需要，逐逐步增加加对老年年服务设设
8、施建设设、老年年文化教教育、老老龄科学学研究和和老年活活动等方方面的投投入。在在彩票公公益金中中要有一一定比例例用于老老龄事业业。充分分发挥各各级老年年基金会会和其他他组织的的作用，积积极引导导民营资资本和国国外资金金投入老老龄事业业，逐步步形成多多元化的的老龄事事业投入入机制。“十二五”期间，四四川出台台14项项优惠政政策，加加快社会会福利社社会化。凡凡在江油油市区域域内，兴兴办以养养老、残残疾人、精精神病人人、孤儿儿和弃婴婴等为主主要服务务对象的的社会福福利院、儿儿童福利利院、优优抚医院院、按摩摩医院、老老年公寓寓、敬老老院、托托老院、光光荣院等等各类社社会福利利机构，均均享受有有关优惠惠
9、政策。其其中，社社会办养养老机构构和社区区福利服服务机构构，凭市市级民政政部门核核发的社社会福利利机构设设置批准准证书，享享受有关关优惠政政策。在在经费方方面，各各级财政政部门将将切实保保障国有有社会福福利机构构的日常常经费。在在建设方方面，社社会福利利机构的的建设用用地将划划拨供地地或在土土地有偿偿使用费费收取标标准上适适当降低低。新建建社会福福利建设设项目，市市政基础础设施配配套建设设将酌情情减免，并并免交城城市污水水处理费费。新增增用电容容量，按按国家计计委新规规定的标标准减半半征收贴贴费。社社会福利利机构用用水、用用电、用用气，将将按居民民生活用用水、用用电、用用气的价价格收费费等。在
10、税税收方面面，社会会福利机机构的社社会福利利服务所所取得的的收入免免征营业业税，并并按照现现行国家家税法规规定，享享受有关关税收优优惠政策策等。“十二五”规划及及地方对对养老机机构各方方面的优优惠政策策，给养养老机构构的兴办办提供了了良好的的产业政政策环境境。二、国际、国国内老年年人现状状分析据世界卫生生组织发发布的一一份最新新报告，在在世界各各国中，660岁以以上老年年人在总总人口中中所占比比例以意意大利为为最高，达达23%，其次次为希腊腊的222.8%和日本本的222%，再再次是德德国的221.88%和瑞瑞典的221.77%。不不过该组组织预测测，尽管管以老人人在全国国总人口口中所占占比例
11、为为标准统统计出的的几个“老人大大国”都是发发达国家家，但目目前全世世界的老老年人有有一半以以上的老老人生活活在发展展中国家家。根据联合国国提供的的最新统统计数字字，20002年年全世界界60岁岁以上的的老人为为6.229亿，占占世界人人口总数数的100%。到到20550年，老老人人数数将猛增增到199.644亿人，占占世界总总人口的的21%，平均均每年增增长90000万万。其中中，世界界经济发发达地区区的老人人总数将将由目前前的2.36亿亿人增加加到3.95亿亿人，占占该地区区总人口口的比例例将由目目前的220%增增加到333%，经经济欠发发达地区区将由目目前的33.933亿人猛猛增到115
12、.669亿人人，占总总人口的的比例将将由目前前的8%增加到到19%，届时时人口老老龄化问问题最严严重的33个国家家是西班班牙、意意大利和和日本。表2.1世界60岁岁以上人人口占总总人口的的比率增增长情况况（）年 份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家家6.46.16.16.36.97.68.5中 国7.27.26.87.48.69.911.7（资料来源源：中国国老龄科科学研究究中心）中国是世界界上老年年人口最最多的国国家。目目前，我我国600岁以上上的
13、老人人有1.2亿。年年轻人的的出生比比率在下下降，长长寿老人人却越来来越多，人人口的迅迅速老龄龄化是中中国从本本世纪到到下个世世纪都必必须面对对的经济济和社会会问题。中国人口老老龄化的的发展态态势大致致经历三三个阶段段：第一一阶段：从19982年年到20000年年是人口口老龄化化的过渡渡阶段；第二阶阶段：从从20000年到到20220年是是人口老老龄化的的迅速发发展阶段段；第三三阶段：从20020年年到20050年年是人口口老龄化化的高峰峰阶段。据权威部门门预测，到到20110年，中中国600岁及以以上老年年人口将将达到11.744亿，约约占总人人口的112.778。其其中，880岁以以上老年
14、年人将达达到21132万万，占老老年人口口总数的的12.25。全国老龄工工作办公公室提供供的调查查资料表表明，660岁以以上老年年人的生生命期内内，平均均有1/4左右右的时间间处于肌肌体功能能受损状状态，需需要不同同程度的的照料和和护理，中中国约有有32550万老老年人需需要不同同形式的的长期护护理。55的老老年人有有入住养养老机构构的愿望望。目前前中国养养老机构构床位占占老年人人口的比比重仅为为0.884，为为老年人人提供服服务的设设施严重重不足。人口老龄化化现象是是人类社社会发展展到一定定阶段的的产物，反反映了人人类社会会的进步步。然而而，老年年人口比比重的日日益增大大会给经经济发展展、产
15、业业结合、文文化心态态、社会会发展等等带来一一系列的的影响，成成为211世纪中中国必须须认真对对待，认认真研究究的重大大社会问问题。中中国人口口老龄化化给社会会经济带带来的主主要影响响：老龄龄人口的的增长会会改变人人口的抚抚养比，被被抚养人人口的增增加必将将加重劳劳动人口口的负担担；伴随随人口老老龄化而而产生的的劳动力力年龄结结构的老老化，必必将影响响到劳动动生产率率的提高高；人口口老龄化化将会使使用于老老年社会会保障的的费用大大量增加加，给政政府带来来沉重的的负担；人口老老龄化要要求调整整现有的的产业结结构，以以满足老老年人口口对物质质和精神神文化生生活的特特殊需求求；人口口老龄化化引起的的
16、家庭规规模和家家庭结构构变化，使使家庭养养老功能能不断地地弱化。社会人口老老龄化，必必然对社社会经济济的发展展产生多多方面的的重要影影响。但但我们既既要看到到人口老老龄化所所带来的的负面影影响，也也要看到到人口老老龄化是是现代文文明的具具体体现现，老年年群体的的特殊需需求，也也是社会会、经济济发展的的一种动动力，庞庞大的老老年群体体，可以以形成可可观的消消费市场场。老龄龄产业的的兴起和和发展会会给市场场注入新新的活力力，是新新的经济济增长点点。人口口老龄化化对经济济和社会会发展的的影响是是多层面面的，机机遇和挑挑战并存存，关键键是要以以积极的的姿态和和正确的的措施去去应付，要要在建设设现代化化
17、的同时时，创造造一个代代际和谐谐、不分分年龄，人人人共享享的社会会。老龄产业中中，老年年福利机机构成为为许多私私营企业业瞄准的的“蛋糕”。如今今，“养儿防防老”的观念念已在中中国的家家庭尤其其是城市市家庭中中发生彻彻底的改改变，越越来越多多的父母母不指望望孩子以以后能承承担养老老的责任任。在未未来的几几十年中中，必将将会有大大批的老老年人选选择敬老老院作为为自己颐颐养天年年的去处处，这必必然会给给国家造造成巨大大的压力力。今年年9月，国国家民政政部部长长多吉才才让宣布布，要用用5年时时间，基基本建成成以国家家兴办的的社会福福利机构构为示范范、其他他多种所所有制形形式的社社会福利利机构为为骨干、
18、社社区福利利服务为为依托、居居家供养养为基础础的社会会福利服服务网络络。在这这一政策策指引下下，民间间力量有有望在这这一领域域初试身身手。中国人口老老龄化的的迅速地地、大规规模地到到来，尤尤其是高高龄人口口迅速增增长，是是前所未未有的。已已经引起起中国政政府的高高度重视视，也引引起了全全社会的的共同关关注。大大力兴办办养老院院等养老老机构，是是解决人人口老龄龄化给社社会经济济带来的的主要影影响的主主要手段段。中国目前已已进入老老龄化社社会，新新一代的的独生子子女已经经成人，下下一步中中国的家家庭将形形成“四二一一”结构，老老年人到到养老院院安度晚晚年将是是社会必必然的趋趋势。三、四川省省及江油
19、油市老年年人及其其产业发发展现状状四川省最新新人口统统计数据据显示，人人口城镇镇化率显显著提高高的同时时，人口口老龄化化进程明明显加快快。随着着多年来来生育水水平下降降和人们们健康水水平提高高，未来来几年四四川省人人口老龄龄化进程程将进一一步加快快。一方方面，老老年人口口规模迅迅速扩大大，据预预测，665岁及及以上老老年人口口总量将将从20005年年的4551.77万增加加到20010年年的5008.002万，增增长122.5%。另一一方面，老老年人口口比重迅迅速提高高，老龄龄化速度度明显加加快。665岁及及以上老老年人口口占总人人口的比比重，220100年将提提高到88.2%，比220055
20、年的77.499%提高高0.661个百百分点。220200年将提提高到112.556%，届届时每88个人中中就有一一个655岁及以以上老年年人。到到本世纪纪中叶，老老年人口口比重将将达到333%，每每3.003个人人中就有有一个老老年人，达达到重度度老龄化化阶段。2006年年3、44月份，江油市民政局、江油市老龄委和江油市社会福利院联合在我市城区进行了一次“江油市老年人生活状况调查”。从这次调查的结果来看，四川城区老年人与子女共住一处的占绝大多数，达到了73.23%，但是老年人独住的家庭也不少。在1841位有子女的老年人中，有507人没有和子女住在一起，达到了26.77%。在独居的老人家庭中，
21、有子女的老人独居家庭占了相当大的比例，达到71.20%。导致这些老人单独居住的原因是多方面的，占首位的是房子。许多家庭，由于房子面积太小，子女结婚、生小孩后无法再挤住一处而不得不分离出去。父母住处离子女工作单位远（含外地）是造成老人单独居住的另一个重要原因。值得注意的是，由于感情不和睦、生活习惯差异等主观原因导致老年人与子女分开居住的比例达到16.47%，由于老年人再婚导致父辈与子女们分开居住的比例也达到了13.70%。这说明在一定程度上仍存在着“代沟”现象。在接受调查的老年人中，也有近9%的老年人“不想靠子女”希望独立生活。持有这种想法的大多是住房、经济收入条件较好或与子女关系有严重问题的老
22、人。同一个问题在年轻人中，态度的差异是相当大的。调查发现，如果父母身体、住房条件允许，有74%以上的青年夫妇希望与父母分开住，但住的地方不要太远，最好是走动方便。这些年轻人认为，分开居住不但不“分离”更能增进两代人之间的感情，提高家庭生活的质量。在507位与子女分开居住的老年人家庭中，70%以上每个星期至少同子女聚会一次。这表明，青年人并不是回避赡养老人的责任，而是在尽人子之责全力赡养老人的同时，也想避开一些无谓的摩擦。事实证明，这样的家庭，上下辈的关系更融洽。城市老年人绝大多数有离退休金，在1894位接受调查的老年人中，靠子女供养的仅占448%。家庭是城市老年人养老的主要场所，在家养老是城市
23、老年人养老的主要形式。但随着社会主义市场经济体制的逐步确立，城市老年人在家养老也呈现出了一些新的特点：（1）养老的内容发生了根本转变，家庭养老功能日趋弱化。城市社会由于社会养老保障制度的不断完善，老年人的物质生活基本上有了保障。传统的柴米油盐式的物质供养内容已被精神方面的需求、生活方面的照料所取代。但是由于人的平均寿命延长、子女数量减少、核心家庭不断增多、职业流动和地域流动加快等，子女社会生活和家庭负担都较重，家庭养老功能有外移和弱化的趋势。（2）当代老年人的养老观念正在发生变化，处在一个转型口。传统的道德观认为老年人最理想的是几代同堂、享有权威、含饴弄孙的生活模式。但实际上，由于工业化和现代
24、化的冲击，家庭规模日益缩小，生活节奏不断加快，有些老年人已经“对上一代仍具有较重的孝养责任，而对下一代则不一定有同等的孝养要求”。在生活服务方面，有47%的老年人希望能够尽量不打扰子女的创业生活而自行料理。（3）城市家庭在养老方面存在着许多实际困难。从以上分析可以看出，在当前城市家庭中，老年人对家庭生活抱有很大的期望，但实际上子女在承担养老责任方面又“力不从心”，一方面是要求更高、时间更长，另一方面是时间相对减少、精力相对有限，也存在着专门经验不足、知识缺乏的问题。 据据统计，我市60岁以上的老年人已经达到了97.7万人，占全市总人口的12.19%。而全市社会福利机构仅有173所，床位8600
25、多张，平均每百名老人只有1张床位，养老机构床位供需矛盾日益突出。第三章 市场分分析与预预测一、国内老老年住宅宅市场的的现状分分析1、“老年年人住宅宅市场”潜力巨巨大中国的养老老设施传传统上是是民政机机构社会会福利的的一部分分，最初初以为三三无老人人服务的社会救救济为主主，近年年来逐步步走向了了社会化化，但仍仍然是以以非营利利社会福福利为主主体。目目前社会会福利社社会化的的改革，相相当的重重点放在在原有社社会福利利机构走走向自负负盈亏方方面。由由于民政政系统财财力的限限制、加加之没有有有力的的投资发发展环境境，养老老设施的的发展在在现阶段段仍然是是有限的的和缓慢慢的。在在未来的的5-110年中中
26、，养老老设施供供需的矛矛盾会随随着老龄龄人口的的迅速发发展而日日趋加大大。据有关部门门的调查查表明，与与目前超超过1.3亿的的60岁岁以上的的老年人人相比较较，我国国只有4420000多所所的养老老机构，所所拥有的的床位还还不到1100万万张，只只能为11%（11.322亿）的的老年人人解决住住房问题题。据估估计，目目前全国国老年人人的退休休金、再再就业收收入和赡赡养费大大约有440000亿元，借借鉴发达达国家入入住老年年公寓的的人口数数占总人人口数的的4%5%的的数据，全全国要为为5600万到7700万万的老人人修建老老年住宅宅，投资资总额在在1600亿到2200亿亿元。220000年国家家
27、有关部部门通过过调查和和分析预预测，到到本世纪纪一十年年代末，中中国退休休劳动者者一生的的积蓄总总和相当当于全国国国内生生产总值值的1/3；另另据中国国老龄人人协会估估计，中中国老年年人消费费约每年年30000亿人人民币，而而且随着着老年人人消费观观念的逐逐步转变变，其消消费数额额还将得得到进一一步增长长。由此此可见“老年人人市场”是一个个潜力很很大的市市场，老老年人产产业，尤尤其是老老年人住住宅产业业是一个个极待开开发的产产业。2、老年人人养老逐逐步向养养老院转转移受传统观念念的影响响（他们们认为那那些所谓谓的养老老院是些些没儿、没没女的孤孤寡老人人的安身身之地），国国内老年年人养老老讲究“
28、三代同同堂”，老死死不离儿儿孙。但但随着近近年居民民生活水水平的提提高和居居住观念念的改变变；核心心家庭趋趋于普及及，传统统家庭逐逐渐减少少，一方面下一一代与老老一代分分居现象象不断增增加，另另一方面面家庭结结构演变变又表现现为老少少两代在在居住上上“分而不不离，离离而不远远”的特点点，因此此老年人人不堪忍忍受“空巢”的孤单单寂寞之之苦，从从过去不不肯到养养老院开开始向往往养老院院，养老老观念和和居住观观念正在在发生根根本性变变化。3、家庭因因素催生生老年人人住宅的的产生和和发展自我国七十十年代中中期实行行计划生生育控制制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面
29、临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。4、国家鼓鼓励开发发商进行行老年人人住宅地地产的开开发面对我国进进入老年年化社会会，老年年人生活活问题已已越来越越被社会会所关注注。近日日国家民民政部及及地方各各级民政政部门从从社会各各方面宣宣传全面面关心和和帮助老老人，尤尤其是老老年人养养老与生生活方面面，并鼓鼓励开发发商从事事老年人人住宅的的开发。5、老年人人住宅在在京、沪沪两地倍倍受热宠宠北京和上海海一直是是中国房房
30、地产市市场的前前沿，最最早的老老年公寓寓就出现现在这里里。上世世纪的九九十年代代初，在在当时的的上海商商品房积积压量高高达上千千万平方方米的情情况下，中中高档老老年公寓寓一直供供不应求求，排队队预订的的场面时时有发生生。九十十年代中中期，北北京的一一些房地地产商在在吸取上上海老年年公寓的的成功开开发经验验后，并并结合本本地区老老年人生生活习性性，从竞竞争激烈烈和风险险较高的的商品房房开发转转向老年年公寓的的投资建建设，均均取得了了良好的的经济效效益和社社会效益益。二、江油市市老年人人住宅市市场现状状1、老年公公寓的建建设供不不应求发达国家进进住老年年公寓和和养老机机构的老老年人约约占老年年人总
31、数数的5左右。我我国目前前只有00.8%的人能能够住进进养老机机构，部部分老龄龄化特别别严重的的地区所所具备的的养老设设施所能能安置的的老年人人也不到到地区人人口总数数的1%。 22、老年年公寓的的布局不不合理目前老年公公寓和养养老机构构的建设设还没有有例入各各个城市市的总体体规划，缺缺乏从中中国老年年人的特特点和需需求出发发，而制制定的科科学合理理的建设设规划。所所以目前前存在着着有的老老年公寓寓虽然环环境和物物质条件件都很好好，但地地点远离离社会、远远离亲友友。交通通不便；有的居居住高层层塔楼并并密度较较高，活活动空间间少等，这这些都给给老年人人生活和和社会活活动造成成不便。3、大多数数的
32、老年年公寓和和养老机机构建筑筑老化，设设施不全全一般来说设设备齐全全，环境境优美，服服务周到到的老年年公寓不不太多。而而有些单单位和个个人资助助的养老老机构，如如福利院院、敬老老院的环环境、条条件和服服务则较较差，不不能达到到老有所所养、老老有所乐乐的目的的。4、政府和和社会对对老年人人的住宅宅建设重重视和支支持力度度不够目前国内对对老年人人住宅、购购房等方方面的支支持的政政策比较较少，老老年公寓寓和养老老机构普普遍存在在资金投投入不足足，管理理不善的的问题。5、老年人人住宅明明显不足足据统计，江江油市660岁以以上的老老年人已已经达到到了977.7万万人，占占全市总总人口的的12.19%。而
33、全全市社会会福利机机构仅有有1733所，床床位86600多多张，平平均每百百名老人人只有11张床位位，养老老机构床床位供需需矛盾日日益突出出。6、户型设设计不合合理、功功能相对对单一现有的养老老院户型型面积大大小不等等，主要要为单人人间、双双人间和和多人间间，房屋屋布局不不合理，功功能不全全，不能能满足老老年人住住宅特殊殊功能要要求，更更不能从从规划设设计上充充分体现现人性化化关怀。7、住宅区区规模小小、配套套设施不不足目前江油市市的养老老公寓以以中小型型为主，多多属传统统的养老老院、福福利院，拥拥有2000个床床位以上上规模的的还比较较少。整整体规划划设计落落后，生生活设施施不完善善，健身身
34、、休闲闲、娱乐乐设施单单一，医医疗护理理、保健健不配套套，服务务水平低低下，缺缺乏人性性化，不不能满足足老年人人特别是是新一代代老年人人的心理理和生理理需求。8、环境质质量有待待提升江油市现有有的养老老院中，绝绝大部坐坐落在老老城区内内，噪音音和空气气污染大大，且多多数的养养老院用用房是经经翻新过过的民宅宅和企事事业单位位用房，房房屋简陋陋，内部部安全隐隐患突出，绿化化植被缺缺乏，更更谈不上上养身、休休闲的绿绿化景观观环境了了。总体体环境质质量有待待提升。9、服务人人员缺乏乏专业培培训在养老院从从事服务务的人员员多为下下岗职工工，他们们没有经经过专业业的上岗岗培训，缺缺乏心理理和护理理专业知知
35、识，对对老人的的服务只只是满足足于简单单的端茶茶、送饭饭、洗衣衣，而无无法从老老年人的的心理和和生理需需求的角角度出发发，提供供人性化化的全方方位专业业服务。江油市现有有养老院院、敬老老院均属属计划经经济的产产物，多多属行政政救助和和自助行行为。从从实际情情况看，养养老院的的功能仅仅仅停留留在为老老年人提提供一个个寄宿和和同龄人人交流的的场所，功功能相对对单一，配配套设施施、管理理水平、服服务质量量落后，人人居环境境较差，更更谈不上上什么档档次、品品质、品品位。总总之江油油市的养养老院数数量不足足、理念念落后、硬硬件设施施陈旧简简陋、软软件设施施缺乏、功功能配套套不全、环环境质量量较差。三、老
36、年人人住宅市市场发展展趋势1、产权式式老年人人度假公公寓将成成为未来来老年人人住宅市市场的发发展趋势势纵观江油市市老年人人住宅市市场的发发展现状状，各养养老院无无论是从从硬件设设施和软软件配套上都存存在数量量和质量量的问题题。有许许多老年年人既想想远离城城市的喧喧嚣和孤孤单又恐恐在养老老院无法法满足宁宁静、舒舒适生活活的要求求，产权权式老年年度假公公寓的出出现将打打消老年年人养老老的多种种顾虑，在在北京、广广州等地地此类型型的养老老住宅深深受老年年人喜爱爱。四川川侨亚假假日颐乐乐园也是是此类型型住宅的的典型案案例，他他们的成成功开发发与销售售，可以以预示产产权式老老年人度度假公寓寓将成为为未来
37、老老年人住住宅市场场发展主主流。2、老年人人住宅将将逐步从从主城区区向城郊郊转移老年人进入入养老院院的目的的就是安安享晚年年和健康康长寿，因因此对环环境质量量要求较较多，而而现有的的养老院院、福利利院因历历史原因因，大多多选址于于市中心心，噪音音和空气气污染相相当严重重，相信信随着老老年人对对养老质质量要求求的提高高，其老老年人住住宅从主主城区向向城郊转转移将成成必然之之势，且且唯有城城郊独特特的地理理环境才才能满足足老年人人对居住住环境的的特殊要要求。3、老年人人住宅的的开发以以中档为为主、辅辅之中低低档和中中高档产产品对老年人公公寓的档档次之分分，现尚尚无明确确界定，但但可以肯肯定江油油市
38、现有有的1770多家家养老院院中绝大大多数应应界定为为低档产产品，而而绝大多多数老年年人需求求的中档档产品严严重不足足。高档档产品市市场稀缺缺，有效效需求相相对较大大。低档档产品仍仍有市场场，但需需要升级级换代。总总之中档档老年住住宅产品品的开发发将成为为未来一一段时间间内市场场开发的的主流，而而高档产产品、低低档产品品也将占占有一席席之地。4、“山水水型老年年公寓”将更受受消费者者青睐随着居民生生活水平平的提高高，老年年人对居居住的要要求更加加讲究。他他们年轻轻时由于于竞争环环境和迫迫于生计计，终年年奔波于于城市中中间，渴渴望回到到自然却却又无法法自主，退退休后如如释重负负，轻松松了，无无牵
39、挂了了，迫切切需要回回归自然然，与山山水园林林亲密接接触，过过着“桃花源源”式的田田园生活活，颐养养天年。因因此“山水型型老年公公寓”的出现现将倍受受他们的的青睐。第四章 项目建建设条件件评价一、自然条条件江油市xxxx办事事处地处处江油市市西北近近郊，是是江油市市最早（119588年）兴兴建的国国营农场场之一，面面积788平方公公里，人人口1.2万。发发展至今今，农、林林、牧、渔渔、工、商商、建、运运企业达达40余余家。江油市xxxx农场场自然条条件优越越。地势势北高南南低。北北部是高高低起伏伏的岗岭岭和连绵绵的群山山，南部部是土壤壤肥沃的的湖积平平原。雨雨量充沛沛，无霜霜期长。年年平均降降
40、雨量112033.1毫毫米，年年均日照照20779小时时，年均均无霜期期在2440天以以上。江油市xxxx农场场人杰地地灵。远远在新石石器时代代，xxxx就是是人群聚聚集生活活的地方方，世世世代代在在这里繁繁衍生息息。悠久久的历史史文化，沉沉淀了丰丰厚的人人文底蕴蕴。这里里曾是旧旧汉口名名噪一时时的地皮皮大王刘刘歆生（乳乳名刘祥祥）、辛辛亥革命命先驱孙孙武、著著名哲学学家张世世英等近近代名人人的诞生生地。现现有市区区级保护护文物113处，著著名的有有xxxx古井、景景德寺、钥钥匙墩遗遗址等。这这边风光光独好垄岗岗交错，林林木葱郁郁，山青青水秀，人人鸟同醉醉！随着改革开开放的不不断深入入，农场场
41、围绕建建经济强强场的奋奋斗目标标，变资资源优势势为经济济优势，努努力创新新环境，确确立打“生态牌牌”走“生态路路”的新思思维，举举社会各各界之力力，扩大大对外开开放，全全场动员员，全员员上阵，全全民招商商。近几几年来广广东乐百百氏集团团，四川川宝利家家俬工程有有限公司司（新加加坡独资资）等知知名企业业，纷纷纷落户xxxx，引引进资金金（含协协议资金金）2亿亿余元。二、社会环环境条件件xxx农场场基础设设施完备备，服务务功能齐齐全。交通农农场已建建成以张张（张公公堤）柏柏（xxxx）公公路为主主轴线的的覆盖全全场的公公路网络络。正在在动工建建设的江江油市绕绕城公路路和京珠珠高速公公路（北北京珠海
42、）贯贯穿农场场全境，从从而形成成四川绕城城公路、京京珠高速速公路和和1077国道互互为一体体的大交交通格局局。四川川绕城公公路到天天河国际际机市政政府177公里。同同时，金金泉大道道直通xxxx。220011年，xxxx农农场投资资20000万元元，兴建建二级公公路200公里，场场仅5分分钟车程程，距汉汉口火车车站8公公里，距距四川港25公公里，距距舵落口口港122公里，距距楚天第第一路金山山大道44公里，距距场内路路网形成成，交通通四通八八达。供电农农场电力力来自华华中电网网，拥有有1100kVAA双回路路供电系系统，高高压变电电容量110KVVA，并并有xxxx自建建热电厂厂两座。供水农农
43、场拥有有自己投投资的水水厂，可可保障110万人人的生活活用水，地地下水为为国家地地矿部鉴鉴定的优优质天然然饮用水水。农场拥有设设计50000门门程控交交换电讯讯系统，全全新的中中心小学学和完全全中学，集集贸市场场、医院院、邮政政、商场场、文化化、娱乐乐等服务务设施一一应俱全全。三、项目建建设条件件分析项目所选地地区气候候适宜,交通便便利,经经济发达达,人民民物质文文化生活活水平较较高,休休闲娱乐乐市场很很受欢迎迎,其通通讯、供供水、供供电等配配套设施施均能满满足项目目建设的的需要。第五章 项目建建设规模模与建设设方案一、建设规规模1、土地征征用本项目拟征征用土地地20000亩。2、房屋建建筑物
44、本项目拟兴兴建三栋栋公寓及及综合楼楼，建筑筑面积44020000平方方米，其其中：养养老床位位数10000个个，占用用建筑面面积1331300平方米米，行政政办公、员员工宿舍舍及配套套服务用用房占用用面积448700平方米米。具体体明细如如下(表表5.11)：（1）A栋栋公寓层数房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅11卫1厨厨4035501450402层1室1厅11卫1厨厨1阳台台4035501450403层2室1厅11卫1厨厨1阳台台207050145040合 计计4350120（2）B栋栋公寓房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅11卫1厨厨4035501450402
45、层1室1厅11卫1厨厨1阳台台4035501450403层2室1厅11卫1厨厨1阳台台207050145040合 计计4350120（3）C栋栋公寓房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅11卫1厨厨4035501450402层1室1厅11卫1厨厨1阳台台4035501450403层2室1厅11卫1厨厨1阳台台207050145040合 计计4350120（4）D栋栋公寓房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅11卫1厨厨4035501450402层1室1厅11卫1厨厨1阳台台4035501450403层2室1厅11卫1厨厨1阳台台207050145040合 计计4350120
46、（5）E栋栋综合楼楼房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层医疗保健室室、棋牌牌室、阅阅览室、厨厨房、餐餐厅7002层行政办公7003层员工宿舍7004层招待所2035700合 计计28003、辅助设设施设备备（1）门球球场：按按正规比比赛场地地建造，规规格长二二十公尺尺、宽十五五公尺，地地面为沙沙地。（2）垂钓钓场：兴兴建2亩亩左右的的垂钓鱼鱼塘。（3）风雨雨走廊：各建筑筑物之间间由风雨雨走廊连连接。（4）围墙墙：兴建建2.44米高围围墙。（5）院内内道路、地地坪：院院内道路路、地坪坪均为混混凝土。（6）门房房：钢制制电动大大门，220平方方米转混混门房。（7）绿化化：园区区绿化率率50以上。（8）药材材植物观观赏园：园区兴兴建200亩药材材植物观观赏园，并并可作中中药原材材料用。（9）室外外康体设设施：园园区配备备简易运运动、健健身设施施。（10）装装修：客客房按33星级标标准装修修，其他他普通装装修。（11）家家电：房房间配备备电视、空空调、电电话、呼呼叫系