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1、江油市xxxx养老院院经营项目建议书二0一一年年八月第一章 总 论论一、项目名名称项目名称：江油市xxxx养老院院连锁经营营新建项目目二、承办单单位概况承办单位：四川xxxx投资管理理有限公司司住所：江油油市江岸区区法定代表人人：注册资本：人民币xxx万元整整企业类型：有限责任任公司经营范围：三、拟建地地点本项目拟建建地点为江江油市xxxx区xxx办事事处、xxxx镇及xxx办事处。首首期建设地地点为xxxx办事处处。四、建设内内容与规模模项目建设内内容为在江江油市xxxx区xxx办事事处、xxxx镇及xxxx办事处兴兴建养老院院。首期项目建建设规模为为征地20000亩，房房屋建筑物物面积40
2、20000平方米，床床位数10000个。五、建设年年限首期项目建建设年限为为3年。六、慨算投投资首期概算投投资总额为为5亿元人民民币。七、效益分分析静态投资回回收期：44.39年年（不含22年建设期期）动态投资回回收期：55.30年（不不含2年建设期期）财务内部收收益率：226.599累计财务净净现值：11723万万元年平均利润润总额：6603.554万元投资利润率率：20.12八、项目建建议书编制制依据本项目建议议书编制的的主要依据据是：1、中国国老龄事业业发展“十二五”规划；2、国务务院办公厅厅转发民政政部等部门门关于加快快实现社会会福利社会会化的意见见(国办办发20000119号)；3、
3、四川川省人民政政府关于加加快实现社社会福利社社会化的决决定 (20000年8月331日川政发2200055号)；4、四川川省社会福福利机构管管理实施细细则(试试行) (川民政发200114333号 20001年99月27日日)；5、江油油市社会养养老机构管管理实施办办法；6、财政部部、国家税税务总局关关于对老年年服务机构构有关税收收问题的通通知；7、中华人人民共和国国国家标准准城镇老老龄设施规规划设计规规范；8、江油市市城市总体体规划（1199620200年）；9、建设设工程工程程量清单计计价规范（GGB505500-22003）；10、四四川省建筑筑工程消耗耗量定额及及统一基价价表；11、四
4、四川省装饰饰装修工程程消耗量定定额及统一一基价表（川建造价200312号）；12、四四川省建筑筑、装饰装装修、安装装工程消耗耗量定额及及统一基价价表（单位位估价表）（川建200343号）、四川省建筑安装工程费用定额（川建200344号）；12、江油油市建设工工程造价管管理站市市造价管理理站关于发发布四川地区建建筑安装工工程二000四年二季季度造价指指数的通知知（武建建价字2200512号）；13、江江油市房屋屋重置价格格标准。第二章 项目建设设的必要性性一、产业政政策分析“十二五”期间是中中国全面应应对人口老老龄化的关关键时期，中中国将积极极引导民营营资本和国国外资本投投入到老龄龄事业，逐逐步
5、形成多多元化的老老龄事业的的投入机制制。 中国老龄龄事业发展展“十二五”规划提提出了“十二五”期间老龄龄事业发展展的总体目目标：继续续增加财政政对社会保保障的投入入，多渠道道筹措老年年社会保障障基金，逐逐步建立广广泛覆盖、持持续发展、与与经济社会会相适应、与与其他保障障制度相衔衔接的老年年社会保障障体系。基基本建立相相对完善的的老龄法律律法规政策策体系，健健全与人口口老龄化相相适应的更更加协调高高效的老龄龄工作体制制；积极推推进方便老老年人生活活的基础设设施建设，建建立健全适适应家庭养养老和社会会养老相结结合的为老老服务网络络，满足老老年人特殊殊需求的老老年用品市市场。进一一步营造敬敬老、养老
6、老、助老和和代际和谐谐的良好氛氛围，为实实现“老有所养养、老有所所医、老有有所教、老老有所为、老老有所学、老老有所乐”的目标创创造更为有有利的社会会条件；在在“十二五”期间，中中国具体采采取一些指指标化的要要求，新增增城镇孤寡寡老人集中中供养的床床位80万万张，来缓缓解孤老安安置床位紧紧张的局面面，同时开开展以生活活不能自理理和半自理理老年人为为对象的爱爱心护理工工程试点和和示范工作作，在大中中城市建立立一批爱心心护理院。 规划提提出，要把把老龄产业业纳入国民民经济发展展总体规划划，列入国国家扶持行行业目录。制制定引导老老龄产业发发展的税收收、信贷、投投资等政策策，采取税税收优惠、减减免费用、
7、信信贷支持等等措施，大大力扶植尚尚在起步阶阶段的老龄龄产业，积积极鼓励、引引导和规范范个体私营营和外资等等非公有资资本参与老老龄产业的的发展，鼓鼓励吸引社社会力量投投资兴办不不同档次的的养老服务务机构，引引导企业生生产满足老老年人各种种需求的门门类齐全、品品种多样、经经济适用的的老年用品品。规划要要求，逐步步加大老龄龄事业投入入。各级财财政要根据据老龄事业业发展需要要，逐步增增加对老年年服务设施施建设、老老年文化教教育、老龄龄科学研究究和老年活活动等方面面的投入。在在彩票公益益金中要有有一定比例例用于老龄龄事业。充充分发挥各各级老年基基金会和其其他组织的的作用，积积极引导民民营资本和和国外资金
8、金投入老龄龄事业，逐逐步形成多多元化的老老龄事业投投入机制。“十二五”期间，四川川出台144项优惠政政策，加快快社会福利利社会化。凡凡在江油市市区域内，兴兴办以养老老、残疾人人、精神病病人、孤儿儿和弃婴等等为主要服服务对象的的社会福利利院、儿童童福利院、优优抚医院、按按摩医院、老老年公寓、敬敬老院、托托老院、光光荣院等各各类社会福福利机构，均均享受有关关优惠政策策。其中，社社会办养老老机构和社社区福利服服务机构，凭凭市级民政政部门核发发的社会会福利机构构设置批准准证书，享享受有关优优惠政策。在经费方面，各级财政部门将切实保障国有社会福利机构的日常经费。在建设方面，社会福利机构的建设用地将划拨供
9、地或在土地有偿使用费收取标准上适当降低。新建社会福利建设项目，市政基础设施配套建设将酌情减免，并免交城市污水处理费。新增用电容量，按国家计委新规定的标准减半征收贴费。社会福利机构用水、用电、用气，将按居民生活用水、用电、用气的价格收费等。在税收方面，社会福利机构的社会福利服务所取得的收入免征营业税，并按照现行国家税法规定，享受有关税收优惠政策等。“十二五”规划及地地方对养老老机构各方方面的优惠惠政策，给给养老机构构的兴办提提供了良好好的产业政政策环境。二、国际、国国内老年人人现状分析析据世界卫生生组织发布布的一份最最新报告，在在世界各国国中，600岁以上老老年人在总总人口中所所占比例以以意大利
10、为为最高，达达23%，其其次为希腊腊的22.8%和日日本的222%，再次次是德国的的21.88%和瑞典典的21.7%。不不过该组织织预测，尽尽管以老人人在全国总总人口中所所占比例为为标准统计计出的几个个“老人大国国”都是发达达国家，但但目前全世世界的老年年人有一半半以上的老老人生活在在发展中国国家。根据联合国国提供的最最新统计数数字，20002年全全世界600岁以上的的老人为66.29亿亿，占世界界人口总数数的10%。到20050年，老老人人数将将猛增到119.644亿人，占占世界总人人口的211%，平均均每年增长长90000万。其中中，世界经经济发达地地区的老人人总数将由由目前的22.36亿
11、亿人增加到到3.955亿人，占占该地区总总人口的比比例将由目目前的200%增加到到33%，经经济欠发达达地区将由由目前的33.93亿亿人猛增到到15.669亿人，占占总人口的的比例将由由目前的88%增加到到19%，届届时人口老老龄化问题题最严重的的3个国家家是西班牙牙、意大利利和日本。表2.1世界60岁岁以上人口口占总人口口的比率增增长情况（）年 份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家家6.46.16.16.36.97.68.5中 国7.27.26.8
12、7.48.69.911.7（资料来源源：中国老老龄科学研研究中心）中国是世界界上老年人人口最多的的国家。目目前，我国国60岁以以上的老人人有1.22亿。年轻轻人的出生生比率在下下降，长寿寿老人却越越来越多，人人口的迅速速老龄化是是中国从本本世纪到下下个世纪都都必须面对对的经济和和社会问题题。中国人口老老龄化的发发展态势大大致经历三三个阶段：第一阶段段：从19982年到到20000年是人口口老龄化的的过渡阶段段；第二阶阶段：从22000年年到20220年是人人口老龄化化的迅速发发展阶段；第三阶段段：从20020年到到20500年是人口口老龄化的的高峰阶段段。据权威部门门预测，到到20100年，中
13、国国60岁及及以上老年年人口将达达到1.774亿，约约占总人口口的12.78。其其中，800岁以上老老年人将达达到21332万，占占老年人口口总数的112.255。全国老龄工工作办公室室提供的调调查资料表表明，600岁以上老老年人的生生命期内，平平均有1/4左右的的时间处于于肌体功能能受损状态态，需要不不同程度的的照料和护护理，中国国约有32250万老老年人需要要不同形式式的长期护护理。5的老年人人有入住养养老机构的的愿望。目目前中国养养老机构床床位占老年年人口的比比重仅为00.84，为老年年人提供服服务的设施施严重不足足。人口老龄化化现象是人人类社会发发展到一定定阶段的产产物，反映映了人类社
14、社会的进步步。然而，老老年人口比比重的日益益增大会给给经济发展展、产业结结合、文化化心态、社社会发展等等带来一系系列的影响响，成为221世纪中中国必须认认真对待，认认真研究的的重大社会会问题。中中国人口老老龄化给社社会经济带带来的主要要影响：老老龄人口的的增长会改改变人口的的抚养比，被被抚养人口口的增加必必将加重劳劳动人口的的负担；伴伴随人口老老龄化而产产生的劳动动力年龄结结构的老化化，必将影影响到劳动动生产率的的提高；人人口老龄化化将会使用用于老年社社会保障的的费用大量量增加，给给政府带来来沉重的负负担；人口口老龄化要要求调整现现有的产业业结构，以以满足老年年人口对物物质和精神神文化生活活的
15、特殊需需求；人口口老龄化引引起的家庭庭规模和家家庭结构变变化，使家家庭养老功功能不断地地弱化。社会人口老老龄化，必必然对社会会经济的发发展产生多多方面的重重要影响。但但我们既要要看到人口口老龄化所所带来的负负面影响，也也要看到人人口老龄化化是现代文文明的具体体体现，老老年群体的的特殊需求求，也是社社会、经济济发展的一一种动力，庞庞大的老年年群体，可可以形成可可观的消费费市场。老老龄产业的的兴起和发发展会给市市场注入新新的活力，是是新的经济济增长点。人人口老龄化化对经济和和社会发展展的影响是是多层面的的，机遇和和挑战并存存，关键是是要以积极极的姿态和和正确的措措施去应付付，要在建建设现代化化的同
16、时，创创造一个代代际和谐、不不分年龄，人人人共享的的社会。老龄产业中中，老年福福利机构成成为许多私私营企业瞄瞄准的“蛋糕”。如今，“养儿防老老”的观念已已在中国的的家庭尤其其是城市家家庭中发生生彻底的改改变，越来来越多的父父母不指望望孩子以后后能承担养养老的责任任。在未来来的几十年年中，必将将会有大批批的老年人人选择敬老老院作为自自己颐养天天年的去处处，这必然然会给国家家造成巨大大的压力。今今年9月，国国家民政部部部长多吉吉才让宣布布，要用55年时间，基基本建成以以国家兴办办的社会福福利机构为为示范、其其他多种所所有制形式式的社会福福利机构为为骨干、社社区福利服服务为依托托、居家供供养为基础础
17、的社会福福利服务网网络。在这这一政策指指引下，民民间力量有有望在这一一领域初试试身手。中国人口老老龄化的迅迅速地、大大规模地到到来，尤其其是高龄人人口迅速增增长，是前前所未有的的。已经引引起中国政政府的高度度重视，也也引起了全全社会的共共同关注。大大力兴办养养老院等养养老机构，是是解决人口口老龄化给给社会经济济带来的主主要影响的的主要手段段。中国目前已已进入老龄龄化社会，新新一代的独独生子女已已经成人，下下一步中国国的家庭将将形成“四二一”结构，老老年人到养养老院安度度晚年将是是社会必然然的趋势。三、四川省省及江油市市老年人及及其产业发发展现状四川省最新新人口统计计数据显示示，人口城城镇化率显
18、显著提高的的同时，人人口老龄化化进程明显显加快。随随着多年来来生育水平平下降和人人们健康水水平提高，未未来几年四四川省人口口老龄化进进程将进一一步加快。一一方面，老老年人口规规模迅速扩扩大，据预预测，655岁及以上上老年人口口总量将从从20055年的4551.7万万增加到22010年年的5088.02万万，增长112.5%。另一方方面，老年年人口比重重迅速提高高，老龄化化速度明显显加快。665岁及以以上老年人人口占总人人口的比重重，20110年将提提高到8.2%，比比20055年的7.49%提提高0.661个百分分点。20020年将将提高到112.566%，届时时每8个人人中就有一一个65岁岁
19、及以上老老年人。到到本世纪中中叶，老年年人口比重重将达到333%，每每3.033个人中就就有一个老老年人，达达到重度老老龄化阶段段。2006年年3、4月月份，江油油市民政局局、江油市市老龄委和和江油市社会会福利院联联合在我市市城区进行行了一次“江油市老年年人生活状状况调查”。从这次次调查的结结果来看，四川城区老年人与子女共住一处的占绝大多数，达到了73.23%，但是老年人独住的家庭也不少。在1841位有子女的老年人中，有507人没有和子女住在一起，达到了26.77%。在独居的老人家庭中，有子女的老人独居家庭占了相当大的比例，达到71.20%。导致这些老人单独居住的原因是多方面的，占首位的是房子
20、。许多家庭，由于房子面积太小，子女结婚、生小孩后无法再挤住一处而不得不分离出去。父母住处离子女工作单位远（含外地）是造成老人单独居住的另一个重要原因。值得注意的是，由于感情不和睦、生活习惯差异等主观原因导致老年人与子女分开居住的比例达到16.47%，由于老年人再婚导致父辈与子女们分开居住的比例也达到了13.70%。这说明在一定程度上仍存在着“代沟”现象。在接受调查的老年人中，也有近9%的老年人“不想靠子女”希望独立生活。持有这种想法的大多是住房、经济收入条件较好或与子女关系有严重问题的老人。同一个问题在年轻人中，态度的差异是相当大的。调查发现，如果父母身体、住房条件允许，有74%以上的青年夫妇
21、希望与父母分开住，但住的地方不要太远，最好是走动方便。这些年轻人认为，分开居住不但不“分离”更能增进两代人之间的感情，提高家庭生活的质量。在507位与子女分开居住的老年人家庭中，70%以上每个星期至少同子女聚会一次。这表明，青年人并不是回避赡养老人的责任，而是在尽人子之责全力赡养老人的同时，也想避开一些无谓的摩擦。事实证明，这样的家庭，上下辈的关系更融洽。城市老年人绝大多数有离退休金，在1894位接受调查的老年人中，靠子女供养的仅占448%。家庭是城市老年人养老的主要场所，在家养老是城市老年人养老的主要形式。但随着社会主义市场经济体制的逐步确立，城市老年人在家养老也呈现出了一些新的特点：（1）
22、养老的内容发生了根本转变，家庭养老功能日趋弱化。城市社会由于社会养老保障制度的不断完善，老年人的物质生活基本上有了保障。传统的柴米油盐式的物质供养内容已被精神方面的需求、生活方面的照料所取代。但是由于人的平均寿命延长、子女数量减少、核心家庭不断增多、职业流动和地域流动加快等，子女社会生活和家庭负担都较重，家庭养老功能有外移和弱化的趋势。（2）当代老年人的养老观念正在发生变化，处在一个转型口。传统的道德观认为老年人最理想的是几代同堂、享有权威、含饴弄孙的生活模式。但实际上，由于工业化和现代化的冲击，家庭规模日益缩小，生活节奏不断加快，有些老年人已经“对上一代仍具有较重的孝养责任，而对下一代则不一
23、定有同等的孝养要求”。在生活服务方面，有47%的老年人希望能够尽量不打扰子女的创业生活而自行料理。（3）城市家庭在养老方面存在着许多实际困难。从以上分析可以看出，在当前城市家庭中，老年人对家庭生活抱有很大的期望，但实际上子女在承担养老责任方面又“力不从心”，一方面是要求更高、时间更长，另一方面是时间相对减少、精力相对有限，也存在着专门经验不足、知识缺乏的问题。 据据统计，我我市60岁岁以上的老老年人已经经达到了997.7万万人，占全全市总人口口的12.19%。而全市社会福利机构仅有173所，床位8600多张，平均每百名老人只有1张床位，养老机构床位供需矛盾日益突出。第三章 市场分析析与预测一、
24、国内老老年住宅市市场的现状状分析1、“老年年人住宅市市场”潜力巨大大中国的养老老设施传统统上是民政政机构社会会福利的一一部分，最最初以为三三无老人服服务的社会救救济为主，近近年来逐步步走向了社社会化，但但仍然是以以非营利社社会福利为为主体。目目前社会福福利社会化化的改革，相相当的重点点放在原有有社会福利利机构走向向自负盈亏亏方面。由由于民政系系统财力的的限制、加加之没有有有力的投资资发展环境境，养老设设施的发展展在现阶段段仍然是有有限的和缓缓慢的。在在未来的55-10年年中，养老老设施供需需的矛盾会会随着老龄龄人口的迅迅速发展而而日趋加大大。据有关部门门的调查表表明，与目目前超过11.3亿的的
25、60岁以以上的老年年人相比较较，我国只只有420000多所所的养老机机构，所拥拥有的床位位还不到1100万张张，只能为为1%（11.32亿亿）的老年年人解决住住房问题。据据估计，目目前全国老老年人的退退休金、再再就业收入入和赡养费费大约有44000亿亿元，借鉴鉴发达国家家入住老年年公寓的人人口数占总总人口数的的4%5%的数数据，全国国要为5660万到7700万的的老人修建建老年住宅宅，投资总总额在1660亿到2200亿元元。20000年国家家有关部门门通过调查查和分析预预测，到本本世纪一十十年代末，中中国退休劳劳动者一生生的积蓄总总和相当于于全国国内内生产总值值的1/33；另据中中国老龄人人协
26、会估计计，中国老老年人消费费约每年33000亿亿人民币，而而且随着老老年人消费费观念的逐逐步转变，其其消费数额额还将得到到进一步增增长。由此此可见“老年人市市场”是一个潜潜力很大的的市场，老老年人产业业，尤其是是老年人住住宅产业是是一个极待待开发的产产业。2、老年人人养老逐步步向养老院院转移受传统观念念的影响（他他们认为那那些所谓的的养老院是是些没儿、没没女的孤寡寡老人的安安身之地），国国内老年人人养老讲究究“三代同堂堂”，老死不不离儿孙。但但随着近年年居民生活活水平的提提高和居住住观念的改改变；核心心家庭趋于于普及，传传统家庭逐逐渐减少，一方面下一一代与老一一代分居现现象不断增增加，另一一方
27、面家庭庭结构演变变又表现为为老少两代代在居住上上“分而不离离，离而不不远”的特点，因因此老年人人不堪忍受受“空巢”的孤单寂寂寞之苦，从从过去不肯肯到养老院院开始向往往养老院，养养老观念和和居住观念念正在发生生根本性变变化。3、家庭因因素催生老老年人住宅宅的产生和和发展自我国七十十年代中期期实行计划划生育控制制以来，“三口之家家”现已成为为社会的主主力家庭结结构。许多多独生子女女成家之后后，所面临临的是每对对中青年夫夫妇在繁忙忙的工作压压力和残酷酷的生存发发展竞争条条件下要照照料四个老老人和一个个孩子，时时间和精力力严重不足足，再加之之老年人多多愁善感及及实际上的的“代沟”，由此引引起了一系系列
28、没完没没了的家庭庭烦恼及社社会问题，老老年人公寓寓呼声高涨涨，呼之欲欲出。4、国家鼓鼓励开发商商进行老年年人住宅地地产的开发发面对我国进进入老年化化社会，老老年人生活活问题已越越来越被社社会所关注注。近日国国家民政部部及地方各各级民政部部门从社会会各方面宣宣传全面关关心和帮助助老人，尤尤其是老年年人养老与与生活方面面，并鼓励励开发商从从事老年人人住宅的开开发。5、老年人人住宅在京京、沪两地地倍受热宠宠北京和上海海一直是中中国房地产产市场的前前沿，最早早的老年公公寓就出现现在这里。上上世纪的九九十年代初初，在当时时的上海商商品房积压压量高达上上千万平方方米的情况况下，中高高档老年公公寓一直供供不
29、应求，排排队预订的的场面时有有发生。九九十年代中中期，北京京的一些房房地产商在在吸取上海海老年公寓寓的成功开开发经验后后，并结合合本地区老老年人生活活习性，从从竞争激烈烈和风险较较高的商品品房开发转转向老年公公寓的投资资建设，均均取得了良良好的经济济效益和社社会效益。二、江油市市老年人住住宅市场现现状1、老年公公寓的建设设供不应求求发达国家进进住老年公公寓和养老老机构的老老年人约占占老年人总总数的5左右。我我国目前只只有0.88%的人能能够住进养养老机构，部部分老龄化化特别严重重的地区所所具备的养养老设施所所能安置的的老年人也也不到地区区人口总数数的1%。 2、老年公寓的布局不合理目前老年公公
30、寓和养老老机构的建建设还没有有例入各个个城市的总总体规划，缺缺乏从中国国老年人的的特点和需需求出发，而而制定的科科学合理的的建设规划划。所以目目前存在着着有的老年年公寓虽然然环境和物物质条件都都很好，但但地点远离离社会、远远离亲友。交交通不便；有的居住住高层塔楼楼并密度较较高，活动动空间少等等，这些都都给老年人人生活和社社会活动造造成不便。3、大多数数的老年公公寓和养老老机构建筑筑老化，设设施不全一般来说设设备齐全，环环境优美，服服务周到的的老年公寓寓不太多。而而有些单位位和个人资资助的养老老机构，如如福利院、敬敬老院的环环境、条件件和服务则则较差，不不能达到老老有所养、老老有所乐的的目的。4
31、、政府和和社会对老老年人的住住宅建设重重视和支持持力度不够够目前国内对对老年人住住宅、购房房等方面的的支持的政政策比较少少，老年公公寓和养老老机构普遍遍存在资金金投入不足足，管理不不善的问题题。5、老年人人住宅明显显不足据统计，江江油市600岁以上的的老年人已已经达到了了97.77万人，占占全市总人人口的122.19%。而全市市社会福利利机构仅有有173所所，床位88600多多张，平均均每百名老老人只有11张床位，养养老机构床床位供需矛矛盾日益突突出。6、户型设设计不合理理、功能相相对单一现有的养老老院户型面面积大小不不等，主要要为单人间间、双人间间和多人间间，房屋布布局不合理理，功能不不全，
32、不能能满足老年年人住宅特特殊功能要要求，更不不能从规划划设计上充充分体现人人性化关怀怀。7、住宅区区规模小、配配套设施不不足目前江油市市的养老公公寓以中小小型为主，多多属传统的的养老院、福福利院，拥拥有2000个床位以以上规模的的还比较少少。整体规规划设计落落后，生活活设施不完完善，健身身、休闲、娱娱乐设施单单一，医疗疗护理、保保健不配套套，服务水水平低下，缺缺乏人性化化，不能满满足老年人人特别是新新一代老年年人的心理理和生理需需求。8、环境质质量有待提提升江油市现有有的养老院院中，绝大大部坐落在在老城区内内，噪音和和空气污染染大，且多多数的养老老院用房是是经翻新过过的民宅和和企事业单单位用房
33、，房房屋简陋，内内部安全隐隐患突出，绿化化植被缺乏乏，更谈不不上养身、休休闲的绿化化景观环境境了。总体体环境质量量有待提升升。9、服务人人员缺乏专专业培训在养老院从从事服务的的人员多为为下岗职工工，他们没没有经过专专业的上岗岗培训，缺缺乏心理和和护理专业业知识，对对老人的服服务只是满满足于简单单的端茶、送送饭、洗衣衣，而无法法从老年人人的心理和和生理需求求的角度出出发，提供供人性化的的全方位专专业服务。江油市现有有养老院、敬敬老院均属属计划经济济的产物，多多属行政救救助和自助助行为。从从实际情况况看，养老老院的功能能仅仅停留留在为老年年人提供一一个寄宿和和同龄人交交流的场所所，功能相相对单一，
34、配配套设施、管管理水平、服服务质量落落后，人居居环境较差差，更谈不不上什么档档次、品质质、品位。总总之江油市市的养老院院数量不足足、理念落落后、硬件件设施陈旧旧简陋、软软件设施缺缺乏、功能能配套不全全、环境质质量较差。三、老年人人住宅市场场发展趋势势1、产权式式老年人度度假公寓将将成为未来来老年人住住宅市场的的发展趋势势纵观江油市市老年人住住宅市场的的发展现状状，各养老老院无论是是从硬件设设施和软件件配套上都存存在数量和和质量的问问题。有许许多老年人人既想远离离城市的喧喧嚣和孤单单又恐在养养老院无法法满足宁静静、舒适生生活的要求求，产权式式老年度假假公寓的出出现将打消消老年人养养老的多种种顾虑
35、，在在北京、广广州等地此此类型的养养老住宅深深受老年人人喜爱。四四川侨亚假假日颐乐园园也是此类类型住宅的的典型案例例，他们的的成功开发发与销售，可可以预示产产权式老年年人度假公公寓将成为为未来老年年人住宅市市场发展主主流。2、老年人人住宅将逐逐步从主城城区向城郊郊转移老年人进入入养老院的的目的就是是安享晚年年和健康长长寿，因此此对环境质质量要求较较多，而现现有的养老老院、福利利院因历史史原因，大大多选址于于市中心，噪噪音和空气气污染相当当严重，相相信随着老老年人对养养老质量要要求的提高高，其老年年人住宅从从主城区向向城郊转移移将成必然然之势，且且唯有城郊郊独特的地地理环境才才能满足老老年人对居
36、居住环境的的特殊要求求。3、老年人人住宅的开开发以中档档为主、辅辅之中低档档和中高档档产品对老年人公公寓的档次次之分，现现尚无明确确界定，但但可以肯定定江油市现有有的1700多家养老老院中绝大大多数应界界定为低档档产品，而而绝大多数数老年人需需求的中档档产品严重重不足。高高档产品市市场稀缺，有有效需求相相对较大。低低档产品仍仍有市场，但但需要升级级换代。总总之中档老老年住宅产产品的开发发将成为未未来一段时时间内市场场开发的主主流，而高高档产品、低低档产品也也将占有一一席之地。4、“山水水型老年公公寓”将更受消消费者青睐睐随着居民生生活水平的的提高，老老年人对居居住的要求求更加讲究究。他们年年轻
37、时由于于竞争环境境和迫于生生计，终年年奔波于城城市中间，渴渴望回到自自然却又无无法自主，退退休后如释释重负，轻轻松了，无无牵挂了，迫迫切需要回回归自然，与与山水园林林亲密接触触，过着“桃花源”式的田园园生活，颐颐养天年。因因此“山水型老老年公寓”的出现将将倍受他们们的青睐。第四章 项目建设设条件评价价一、自然条条件江油市xxxx办事处处地处江油油市西北近近郊，是江江油市最早早（19558年）兴兴建的国营营农场之一一，面积778平方公公里，人口口1.2万万。发展至至今，农、林林、牧、渔渔、工、商商、建、运运企业达440余家。江油市xxxx农场自自然条件优优越。地势势北高南低低。北部是是高低起伏伏
38、的岗岭和和连绵的群群山，南部部是土壤肥肥沃的湖积积平原。雨雨量充沛，无无霜期长。年年平均降雨雨量12003.1毫毫米，年均均日照20079小时时，年均无无霜期在2240天以以上。江油市xxxx农场人人杰地灵。远远在新石器器时代，xxxx就是是人群聚集集生活的地地方，世世世代代在这这里繁衍生生息。悠久久的历史文文化，沉淀淀了丰厚的的人文底蕴蕴。这里曾曾是旧汉口口名噪一时时的地皮大大王刘歆生生（乳名刘刘祥）、辛辛亥革命先先驱孙武、著著名哲学家家张世英等等近代名人人的诞生地地。现有市市区级保护护文物133处，著名名的有xxxx古井、景景德寺、钥钥匙墩遗址址等。这边边风光独好好垄岗交交错，林木木葱郁，
39、山山青水秀，人人鸟同醉！随着改革开开放的不断断深入，农农场围绕建建经济强场场的奋斗目目标，变资资源优势为为经济优势势，努力创创新环境，确确立打“生态牌”走“生态路”的新思维维，举社会会各界之力力，扩大对对外开放，全全场动员，全全员上阵，全全民招商。近近几年来广广东乐百氏氏集团，四四川宝利家家俬工程有限限公司（新新加坡独资资）等知名名企业，纷纷纷落户xxxx，引引进资金（含含协议资金金）2亿余余元。二、社会环环境条件xxx农场场基础设施施完备，服服务功能齐齐全。交通农农场已建成成以张（张张公堤）柏柏（xxxx）公路为为主轴线的的覆盖全场场的公路网网络。正在在动工建设设的江油市市绕城公路路和京珠高
40、高速公路（北北京珠海）贯贯穿农场全全境，从而而形成四川川绕城公路路、京珠高高速公路和和107国国道互为一一体的大交交通格局。四川绕城公路到天河国际机市政府17公里。同时，金泉大道直通xxx。2001年，xxx农场投资2000万元，兴建二级公路20公里，场仅5分钟车程，距汉口火车站8公里，距四川港25公里，距舵落口港12公里，距楚天第一路金山大道4公里，距场内路网形成，交通四通八达。供电农农场电力来来自华中电电网，拥有有110kkVA双回回路供电系系统，高压压变电容量量10KVVA，并有有xxx自建建热电厂两两座。供水农农场拥有自自己投资的的水厂，可可保障100万人的生生活用水，地地下水为国国家
41、地矿部部鉴定的优优质天然饮饮用水。农场拥有设设计50000门程控控交换电讯讯系统，全全新的中心心小学和完完全中学，集集贸市场、医医院、邮政政、商场、文文化、娱乐乐等服务设设施一应俱俱全。三、项目建建设条件分分析项目所选地地区气候适适宜,交通通便利,经经济发达,人民物质质文化生活活水平较高高,休闲娱娱乐市场很很受欢迎,其通讯、供供水、供电电等配套设设施均能满满足项目建建设的需要要。第五章 项目建设设规模与建建设方案一、建设规规模1、土地征征用本项目拟征征用土地22000亩亩。2、房屋建建筑物本项目拟兴兴建三栋公公寓及综合合楼，建筑筑面积402000平方米米，其中：养老床位位数10000个，占占用
42、建筑面面积131130平方方米，行政政办公、员员工宿舍及及配套服务务用房占用用面积48870平方方米。具体体明细如下下(表5.1)：（1）A栋栋公寓层数房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅11卫1厨4035501450402层1室1厅11卫1厨11阳台4035501450403层2室1厅11卫1厨11阳台207050145040合 计计4350120（2）B栋栋公寓房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅11卫1厨4035501450402层1室1厅11卫1厨11阳台4035501450403层2室1厅11卫1厨11阳台207050145040合 计计4350120（3）C
43、栋栋公寓房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅11卫1厨4035501450402层1室1厅11卫1厨11阳台4035501450403层2室1厅11卫1厨11阳台207050145040合 计计4350120（4）D栋栋公寓房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层1室1厅11卫1厨4035501450402层1室1厅11卫1厨11阳台4035501450403层2室1厅11卫1厨11阳台207050145040合 计计4350120（5）E栋栋综合楼房型房间数单位面积活动室总面积床位数1层医疗保健室室、棋牌室室、阅览室室、厨房、餐餐厅7002层行政办公7003层员工宿舍7004层招
44、待所2035700合 计计28003、辅助设设施设备（1）门球球场：按正正规比赛场场地建造，规规格长二十十公尺、宽宽十五公尺尺，地面为为沙地。（2）垂钓钓场：兴建建2亩左右右的垂钓鱼鱼塘。（3）风雨雨走廊：各各建筑物之之间由风雨雨走廊连接接。（4）围墙墙：兴建22.4米高高围墙。（5）院内内道路、地地坪：院内内道路、地地坪均为混混凝土。（6）门房房：钢制电电动大门，20平方米转混门房。（7）绿化化：园区绿绿化率500以上。（8）药材材植物观赏赏园：园区区兴建200亩药材植植物观赏园园，并可作作中药原材材料用。（9）室外外康体设施施：园区配配备简易运运动、健身身设施。（10）装装修：客房房按3星
45、级级标准装修修，其他普普通装修。（11）家家电：房间间配备电视视、空调、电电话、呼叫叫系统等。（12）在在活动室配配备练琴房房、书画室室、视听室室等。二、建设方方案1、住宅设设计设计老人住住宅，首先先要一切从从老人的居居住生活行行为特征出出发，也就就是应很好好地理解老老年人究竟竟具有什么么样的身体体机能、心心理特征、生生活结构和和具体的家家庭与社会会养老生活活形式，确确定合适的的设计方针针。总体来来说，应当当按下列观观点来选择择和确定思思路。（1）要有有功用性。要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差差，使老人人能自由地地在住宅内内移动。家家具、器具具和设备要要配置在便便于老人
46、操操作的位置置，采用简简单的动作作就能使用用的操作方方法。要给给护理人员员或家人留留有护理空空间，特别别是浴室和和厕所空间间，一定注注意放大一一些尺寸，保保证老人活活动需要尺尺寸和协助助老人时所所需的空间间。（2）要有有安全性。住住宅内总会会存在一些些不安全的的因素，需需要加以注注意。特别别是地面材材料要求防防滑，要排排除高差和和门坎；在在厕所和浴浴室或协助助老人用力力的地点，要要安装扶手手，门最好好改为推拉拉式的。要要用鲜明的的色彩和照照明，以提提醒老年人人注意。在在紧急、危危险的情况况下，在老老年人判别别力、行动动力减退的的情况下，安安装警铃能能方便及时时地或自动动地发出警警报，以使使老人能得得到帮助。（3）要有有健康性。要要保持老人人的居室、厕厕所、浴室室、厨房容容易清扫的的方便条件件。老年人人在室内的的时间长，所所以特别要要考虑到日日照、通风风、采光和和换气，让让起居生活活空间能直直通阳光，便便于老人作作室外的活活动。要使使老人能方方便地使用用卫生设备备和厕所，冬冬天洗浴时时应