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1、星豪湾欧陆风情商业街推广方案目录：一、 均安概况第第2页二、 均安商业物物业总体体概况第2-77页1、均均安主要要商圈分分析 2、各各楼盘商商铺租金金、售价价一览表表3、商商铺的供供应量分分析三、项目定定位第7-112页1、形形象定位位 2、经经营路线线定位3、功功能分区区定位4、价价格、租租金定位位5、目目标客户户定位四、整合推推广第12-15页页1、推广策策略2、媒体策策略 3、各阶段段推广计划划五、总结第155页一、 均安概况：1、 概况：均安镇地处处珠江三三角洲腹腹地，位位于顺德德市西南南部，与与中山、新新会相邻邻，总面面积811.3平平方公里里，下辖辖18个村委会会和1个街道道办事处
2、处，常往往人口88万，流动动人口44万多，旅旅居海外外和港澳澳台的乡乡亲4万多。均安镇是省省级旅游游度假区区、省民民族民间间艺术之之乡。第第三产业业以旅游游业、房房地产业业和专业业化市场场的开发发为重点点。以均均安碧桂桂园高尔尔夫生活活村、生生态乐园园、李小小龙祖居居为龙头头的康体体游、生生态农业业游、名名人游蓬蓬勃发展展。 均安现现正积极极树立牛牛仔纺织织服装产产业和旅旅游度假假两大品品牌。 2、腾飞的第二工业目前全镇共共有工业业企业6646家家。其中中，规模模企业332家，三三资企业业63家，规规模企业业4家。工业区配套套完善。近近年来，均均安新开开发工业业区155个，面面积共225000
3、多亩，投投入资金金达50000多多万元，并并重点规规划了33个总面面积50000亩亩的镇级级大工业业区，为为均安工工业发展展打下了了实的基基础。3、蓬勃的的教育事事业教育事业蓬蓬勃发展展，全镇镇现有中中学7所所，小学学18所所，幼儿儿园299所。二、 均安商业物物业总体体概况：1、 均安主要商商圈分析析：1）、 以以百安路路为界，三三华商业业城、壹壹加贰商商场和天天天商场场为中心心，加上上宏安路商商铺组成成的中心心老商圈圈。A、 三华华商业城城一层是是拥有1126个个卡位（22/个）的的菜市场场，一个个卡位租金金2000元/月月左右，沿沿百安路路的商铺铺租金在在30元元/左右右，二层层已经出出
4、租做了了厂房；B、天天商商场以经经营小食食品、日日常用品品为主，面面积6000，沿街街商铺租租金400-455元/，以经经营小家家电、摩摩配、文文具为主主；商场场旁边的的小商品品市场经经营低档档服装、杂杂货，每每个摊位位租金1180元元/月；C、 壹加加贰商场场较陈旧旧，以经经营小食食品、日日常用品品、低档档服装鞋鞋类为主主，面积积6000左右；D、锦安路路两边店店铺林立立，经营营小百货货、文具具、通讯讯器材、服服装鞋类类为主，租租金价格格在300元/左右，还还有上升升的趋势势。点评：此商圈商业业氛围较较浓厚，人人流量大大，位于于均安镇镇中心，是是满足均均安人日日常消费费的老商商圈，商商业业态
5、态主要以以关系民民生的商商业为主主。沿建建安路的的碧海名名居商铺铺售价在在71550-1150000元/，商铺租租金价格格为1000元/，集中中了一些些中档的的西餐厅厅、快餐餐厅、品品牌服饰饰等，是是全城商商业物业业售价、租租金最贵贵的地方方，也是是人流相相对集中中的区域域。2）、以富富安国际际牛仔城城、万乐乐福购物物广场为为中心，加加此区域域百安路路的商铺铺组成的的商圈。A、万乐福福一层为为新建的的中心菜菜市场，经经营蔬菜菜、肉类类，拥有有2000多个卡卡位（22/个），每每个卡位位租金3350元元/月，市市场内铺铺位租金金50元元/; 二二层为面面积12200左右的的购物商商场，经经营中低
6、低档服装装、食品品、日常常用品为为主，小小电器、手手机、烟烟酒、金金银饰品品为辅； BB、富安安牛仔城城为均安安牛仔服服饰产业业发展的的产物，主主要经营营牛仔服服饰配套套行业。点评：此商圈毗邻邻均安旧旧商圈，是是伴随均均安牛仔仔纺织服装装产业的的发展而形形成的，商商业业态态以牛仔仔纺织服服装配套套产业为为主，如如布料批批发、服服装批发发等。3）、以嘉嘉都商场场、泰和和市场和和新华永永丰菜市场、裕裕丰商场场为两端端中心，连连接保安安路、均均榄路商商铺组成成的商圈圈；A、 嘉都商场面面积15500左右，以以经营副副食、日日常用品品、小家家电、中中档服饰饰（占据据了商场场近一半半的面积积）为主主；B
7、、 泰和商场面面积3000左右，经经营日常常用品为为主；C、 新华永丰菜菜市场占占地5000左右，经经营蔬菜菜和肉类类，旁边边的裕丰丰商场经经营小百百货，面面积在3300左右；D、 保安路近均均安大桥桥的商铺铺租金约约40-45元元/，均榄榄路商铺铺租金价价格在220-225元/。点评：此商圈以康康乐路为为界，均均榄路两两旁集中中了700-800家小规规模的服服装厂、绣绣花厂，保保安路靠靠近嘉都都商场集集中了一一些关系系民生的的低档商商业业态态5。本本地居民民和厂里里的工人人形成此此区域的的消费主主力，此此区域亦亦是最靠靠近本案案的区域域，商业业氛围差差，商业业业态较较单一、原原始，迫迫切需要
8、要一个新新的上档档次的消消费中心心。2、各楼盘盘商铺售售价、租租金一览览表楼盘名称售价租金备注丽雅苑5380-108800元元/未定12月311号交楼楼怡华园二期期4100-54888元/未定12月交楼楼丽景阁5500元元/35元/打桩阶段碧海名居7150-150000元元/45-1000元/现楼鸿俊轩只租不售40元/现楼，建行行租沿百百安路四四间鸿逸轩100000元/40元/现楼牛仔城二期期7000-100000元元/28元/（夹层层3元/）现楼牛仔城一期期4200元元/（靠内街）3、商铺的的供应量量分析:随着均安经经济的不不断发展展，商业业物业市市场竞争争将更加加激烈，供供应量亦亦在原有的
9、基础础上继续续增大。详详见下表表：楼盘名称数量（套）备注怡华苑一期期25现楼汇福豪庭24现楼牛仔城一期期400 现楼牛仔城二期期105现楼盈翠轩21现楼碧海名居12现楼聚丽豪庭26（商场）怡华苑二期期80新建丽雅苑27新建鸿俊轩9新建鸿逸轩11新建鸿信轩3新建帝豪湾154新建丽景阁16新建分析：1）、均安安镇今年年商铺新新增供应应量达到到了3000套，其其中已经经销售了了近600套。鸿鸿球地产产11套套不售，丽丽景阁117套全全部售罄罄、丽雅雅苑已售售12套套。市场场仍然有有足够的的容纳量量消化剩剩余货量量。2）、本案案推出后后，将与与牛仔城城二期、怡怡华苑二二期商铺铺形成“三足鼎鼎立”局势，
10、共共同占有有绝大部部分市场场份额，然然而本案案与牛仔仔城和怡怡华苑二二期的位位置、经经营定位位、经营营内容、推推广策略略上面有有很大区区别，所所以本案案建成后后必将成成为均安安新的商商业中心心，消费费新坐标标。三、 项目定位：一）、形象象定位：*均安第一一品牌商商业步行行街-缔造东东区尖沙沙咀，引引领均安安新时尚尚；*集购物、美美食、文文化、休休闲娱乐乐为一体体综合性性的欧陆陆风情商商业步行行街。二）、经营营路线定定位：走差异化、互互补性道道路，引引进知名名品牌，专专做中档档精品，突突出与均均安目前前的商业业不同的的经营线线路。三）、功能能分区定定位：1、功能分分区依据据：1）、依据据项目整整
11、体形象象定位的的需求：项目要塑造造东区尖尖沙咀，均均安消费费新坐标标的形象象。是均均安唯一一的至大大的集购购物、餐餐饮、休休闲娱乐乐、文化化于一体体的综合合性欧陆陆风情商商业步行行街；2）、依据据发展商商城市运运营商的的角色定定位： 发展展商促进进东西区区协调发发展，打打造东区区高档住住宅小区区，均安安第一商商业街，起起到城市市运营商商的角色色；3）、依据据公司后后期发展展的需要要：公司后期项项目的开开发主要要集中在在商业物物业部分分。前期期商业街街的定位位以及经经营的好好坏直接接影响到到后期项项目的开开发。从从后期项项目开发发的角度度来讲，步步行街只只许成功功。2、功能分分区：1、 超级市场
12、区区： 1）、位位置：AA座商铺铺（A111A1771除外外）2）、目标标商家：本土有有一定影影响力的的综合性性超市，经经营内容容要有别别于目前前均安的的各个商商场。例例如：信信和商场场3）、理由由： 大商商家对位位置、人人流的要要求比较较严格，AA座紧邻邻马路、河河堤公园园，将来来人流比比较旺盛盛； 若主主力商家家招商失失败，可可考虑进进行组合合招商，例例如：屈屈臣氏、中中型家电电连锁超超市、通通讯器材材连锁店店、珠宝宝店、银银行等。AA座的位位置、人人流方面面均可以以满足这这些商业业业态的的需求。2、 中西美食区区： 1）、位位置：BB座商铺铺（、BB17号号-B331号商商铺除外外） 2
13、）、目目标商家家：大型型酒楼、中中档西餐餐厅或者者自助餐餐厅、美美食街、饼饼屋等例如：一层层引进一一家大的的酒楼、中中档西餐餐厅或者者咖啡馆馆像绿茵茵阁西餐餐厅、彩彩蝶轩等等，二层层做各地地小吃美美食街或或者自助助餐厅、酒酒吧、咖咖啡馆等等。 3）、理理由： 紧邻马马路，商商家需要要；饮食行业业的油烟烟问题不不会影响响到小区区居民的的生活起起居； 对面面的河堤堤公园建建成后环环境优美美，为商商家揽客客提供便便利；3、 品牌店一条条街 1）、位位置：内内街A11号A177号、BB17号号B311；1座131座224号、22座1号号2座117。 2）、目目标商家家：中档档次的休休闲、运运动类品品牌
14、服饰饰、鞋类类、窗帘帘布艺、床床上用品品等特色色品牌店店。 例如：千色、华伦天奴、百丽、安踏、德尔惠、以纯、啄木鸟等品牌。 3）、理理由： A1号A122号位置置偏，形形成不了了连续性性，故排排除在外外； 两边边商铺，真真正步行行街感觉觉；4、 休闲精品区区1）、位置置：1座座铺位二二层 2）、目目标商家家：美容容养颜、康康体店、美美发店、精精品饰品品店等例如：伊丽丽莎白美美容、香香水、箱箱包、小小饰品店店等 3）、理理由： 铺位本本身的面面积决定定：铺位位面积从从14个个方到2270多多个方不不等，小小的铺面面可作精品、小小饰品、女女性化妆妆品专柜柜等，大大面积的的可以作作美容美美发； 铺位
15、的的位置决决定：此此类行业业靠的是是专业和和名气，相相对来说说回头客客多，对对人流的的要求并并不十分分严格；5、 文化影音区区：1）、位置置：2座座商铺二二层 2）、目目标商家家：书店店文具店店、影碟碟店、网网吧3）、理由由： 此区域域商铺进进入性差差，有四四只楼梯梯把商铺铺间隔开开来，难难以形成成商业的的延续性性； 此区域域邻近市市政文化化、体育育中心，和和文化有有关系； 均安目目前的文文具店、书书店不上上档次，不不成规模模。 网吧吧设在二二楼，有有足够的的面积，而而且可以以带动一一定的人人流。6、 生活配套区区：1）、位置置：A座座1号12号号商铺2）、目标标商家：纯净水水店、粮粮油店、干
16、干洗店、士士多等，或或者考虑虑作商场场的仓库库。3）、理由由：作为小区区的生活活配套商商业对位位置要求求不高；位于侧街街，对整整个商业业步行街街的氛围围没有什什么影响响。商场需要要仓库位位。注：整个小小区建成成后将达达到16660户户，故招招商时可可考虑银银行、邮邮政代办办点、干干洗店等等生活配配套。四）、价格格定位：1、商业街街定价原原则：1）、整个个小区的的高质素素，商业业街的整整体形象象，商业业街的地地理位置置、紧邻邻市政文文化体育育中心，未未来人流流走向，暂暂定价为为50000-1130000元/；2） 、商铺定价价分为四四个档次次：A、BB座沿东东堤路的的商铺价价格最高高，为第第一档
17、；靠内的的价格为为第二档档；A、BB座商铺铺二楼与与1、22座裙楼楼商铺（AA1-AA12除除外）首首层为第第三档，11、2座座裙楼商商铺二层层与1座座1号-1座112号为为第四档档。2、商业街街定价：1）、外街街：均价：120000元元/A1号、AA2号、AA9、AA10；B1号号、B22号、BB3号、B15号、B16号为13000元/，其余均价11800元/；2）、内街街：均价：80000元元/A11号A177号、BB17号号B311 ， 90000元/ ；1座131座224号、22座1号号2座117，770000元/ ；3）、侧街街；均价：50000元元/1座11号12号铺铺4）、A、B
18、B座二层层：均价：70000元元/A188号A300号，BB32B588175）、1、22座二层层：均价：50000元元/1座225号1座337号，22座8号号2座229号五）、目标标客户群群定位：1、均安本本地投资资客（私私营企业业主、政政府公务务员等）； 2、邻邻镇、顺顺德区的的投资客客； 3、港港澳台客客人和海海外侨胞胞； 4、需需要购置置铺面的的生意人人。四、 整合推广1、 推广策略：1）、 通通过对本本地商业业物业投投资报酬酬率的市市场调查查得出结结论如下下：投资客对本本地商业业物业的的投资报报酬率要要求约在在5-88%之间间，本地地的投资资市场并并不成熟熟。例A：鸿逸逸轩商铺铺：
19、售售价1000000元/，租金金40元元/ 投投资报酬酬率=44012100000=0.0048例B：丽景景阁商铺铺： 开盘盘价55500元元/，现在在的售价价在67700元元/，租金金35元元/；投资报酬率率=3551267000=66.2% 例例C：碧碧海名居居商铺 现现售价1150000元/，租金金1000元/ 投投资报酬酬率=110012150000=8%2）、通过过以上分分析得出出“上、中中、下”三个推推广策略略 上策：概念念炒作通过对本案案的“概念炒炒作”（东区区的尖沙沙咀、消消费新时时尚），吸吸引并不不十分成成熟的投投资客，去去化本案案，达到到“兵不血血刃”的效果果； 中策：以商
20、商带售 引引进一家家知名商商场做主主力店，再再进行中中档次各各商业业业态的招招商，保保证投资资客的投投资报酬酬率； 通过营营商环境境的打造造，吸引引更多的的商家进进驻，增增强投资资者的信信心；下策：包包租两年年开创均安商商业物业业销售的的“先河”，发展展商与投投资业主主签订两两年包租租合同，大大力宣传传“买铺即即收租”，每月月返还业业主租金金，增强强投资者者的信心心；然后后以推迟迟交楼日日期、打打时间差差、加大大招商力力度等方方式降低低自身风风险。注：此三个个策略可可以根据据具体情情况进行行选择，亦亦可以进进行组合合。2、媒体策策略： 针对不同时时期，媒媒体选择择、配合合、投放放力度有有所侧重
21、重。以“平面媒媒体为主主，电视视、户外外媒体配配合，适适当夹报报、单张张、信函函辅助”。公开期强销期剩余产品促促销期目的广泛告知，制造知名度度。塑造高品质质整体气气势，制造市场轰轰动效应应。利用买气加加强销控控。广告重点塑造整体形形象，强调东区第第一商业业街。品牌确立。现场买气，特色强化。印刷媒体印制宣传单单张。单张强打期期，印制制招商宣宣传海报报单张。报纸电视报纸电视形形象广告告报纸、电视视广告强强打期。电视广告。户外媒体接待中心完完成现场看板，户户外看板板视状况补充充修整。视状况补充充运作。促销活动合理安排软软媒体攻攻势计划划以及高高规格现现场shhow视状况弹性性运作 3、各阶阶段推广广
22、计划：（附表表1星豪湾湾商业街街项目推推广计划划表） 1）、内内部认购购期： 时间： 88月200-9月月20 主题： 项项目进行行首次推推广，试试探市场场反应，为为项目前前期销售售积累客客源；同同时积极极招商，“以招招商带动动销售”。 工作内内容：A、通过现现场包装装、户外外广告和和单张宣宣传，首首次塑造造东区尖尖沙咀、欧欧陆风情情商业街街形象； BB、制作作宣传海海报，进进行大范范围夹报报； CC、充分分利用“教师节节”、“中秋节节”两个节节日，组组织SPP活动扩扩大影响响力；D、招商全全面启动动。 销售目目标：220套2）、公开开发售期期： 时间间：9月月21日日-10月月31日日 主题
23、题：经过过一定积积累后，制制造吸引引事件、项项目全面面推出市市场工作内容容：A、借 “均安国国际牛仔仔服装节节”的东风风，通过过单张、报报纸、电电视广告告对本项项目进行行大力宣宣传；B、现场举举行“包租签签约仪式式”，吸引引市场注注意力；C、国庆节节举办现现场SPP活动；D、举行“知名商商场进场场签约仪仪式”，邀请请集团领领导、政政府领导导出席剪剪彩仪式式，顺德德区的电电视、报报纸等媒媒体现场场采访，制制造全城城轰动效效应； 销售目标：50套套3）、强销销期： 时间：111月1日日至066年1月月3日 主题：经过过公开发发售期的的大力宣宣传造势势，配合活活动将销销售推向向高峰 工作内容：A、联
24、合商商家举行行“商业街街开街仪仪式”；B、联合商商场、各各商家、政政府相关关部门在在元旦接接期间举举办“均安镇镇首届购购物美食食节”； 销售目标：80套套4）、尾货货销售期期：视销售状况况弹性运运作五、 总结 1、本本案项目目周边消消费人群群预计33万人，对对商业街街商家有有足够的的支撑力力，关键键是看业业态如何何进行组组合，如如何拉动动人流；2、 无论论采用“上、中中、下”何种推推广策略略，商业业街的推推广造势势是前期期必须要要做的；3、 对于于整个商商住项目目的开发发来讲，商商业街一一定要引引进一家家主力商商场，带带动商业业街商铺铺的销售售和租赁赁，但是是整个商商业街的的规划上上没有预预留出一一个足够够大面积积的商场场位；4、，碧海海名居前前面的文文化广场场，虽然然没有什什么景致致，但是是晚上聚聚集了很很多的消消闲人群群，带动动了很多多人流，建建议在河河堤公园园沿江边边部分建建造全民民健身路路径，聚聚集人流流；5、对于商商铺的价价格、租租金以及及商铺的的销售策策略（租租售结合合或先租租后售）要要尽快定定案。