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1、德和上城项项目投资可行性性研究分析析报告可 研 报报 告 目目 录1 项项目概述1.1 项目概概况2 临临汾市房地地产宏观背背景分析2.1 宏观经济济概况2.2 临汾城市市规划及建建设2.3 临汾市房房地产运行行状况分析析2.4 项目周边边西城区域域房地产状状况2.5 从城市空空间总体发发展战略透透视开发区区板块分析析3 项项目SWOOT分析3.1 优势分析析3.2 劣势分析析3.3 机会分析析3.4 威胁分析析4 项项目定位 44.1 项目整体体定位 44.2 目标客户户群定位与与分析 44.3 项目价格格定位5 项项目建设可可行性分析析研究 55.1 项目总说说明 55.2 项目投入入与产
2、出分分析 55.3 项目经济济及财务效效益分析 55.4 项目不确确定性因素素分析5.5 项目评价价结论1 项项目概述1.1 项目概况况1.1.11 项目目位置德和世纪城城项目位于于临汾市经经济开发区区向阳西路路北侧，临汾市旧旧城区的北北部，未来新城城区中轴带带位置。东东邻鼓楼北北大街，西西临滨河辅辅路，南接接向阳西路路，北达河河汾四路，基基地东西南南皆紧邻城城市交通线线。德和世纪城城项目共由由1#、22#、3#、4#、55#、6#、7#、88#、9#九大地块块组成。其其中，1#、2#、44#、5#、6#、77#地块为为一期开发发，8#、99#地块用用于二期开开发，3#地块为三三期开发。德和上
3、城项项目用地是是4#地块块，位于德德和世纪城城项目西北北角区域，南南接华远名名邸，西至至西大街，北北至河汾五五路，东至至中大街。本项目地块北侧相邻五洲休闲广场、唐尧大酒店等高档休闲场所，并有沃尔玛超市在建；西侧连接滨河生态园区（市政府酝酿多年的汾河拦坝蓄水工程规划将增加水面面积120万平方米，结合两岸的公园、游乐设施、使整个滨河生态区成为城市的“绿肺”）；南侧有大型古城公园及天鹅大酒店在建；东侧衔接鼓楼北繁华地段，区位环境优越，发展空间巨大。1.1.22 项目目经济指标标德和世纪城城整体项目目总占地11034亩亩，总建筑筑面积 115116674 ，建筑密密度为 18.33%，容积积率为 22
4、.8。其中，德和和上城项目目占地面积积5.7万万，建筑面面积1711265，容积率为为 3用地单位：山西德和和房地产开开发有限公公司用地性质：居住/商商业用地使用年限：70年建设层数24层 建筑高度度70m 绿绿化率 333%1.1.33 项目目开发现状状该项目用地地90%为为净地状态态、其余110%部分分有地上建建筑物需拆拆迁，未做做七通一平平。2 临临汾市房地地产宏观背背景分析2.1 宏观经经济概况2.1.11 临汾市市概况历史由来: 临汾市市古为帝尧尧之都，因因地处汾水水之滨而得得名，素有有“现代花果果城”和“华夏第都”美誉。地理位置: 临汾市市位于山西西省西南部部，黄河中中游，汾水水之
5、滨，北北纬352336557、东东经110022112234之间。中中部是辽阔阔富饶的盆盆地。面积和人口口: 全市市面积200275平平方公里，现现辖3市114县。临汾市22007年年年末总人人口为4117.222万人，全全市城镇人人口为1551.7万万人，比上上年增加33.39万万人。乡村村人口为2265.552万人，比比上年减少少0.877万人。城城镇化率为为36.336%，比比上年增长长了0.66个百分点点。气候条件: 临汾汾市地处半半干旱、半半湿润温带带大陆性季季风气候区区，四季分分明，雨热热同期，光光照时数为为24177小时27144小时，年年平均气温温8.912.11，降水量量45
6、3.9-5888.4毫毫米，无霜霜期1255-1911天，是华华北地区光光能资源高高值区。农业基础: 以粮粮棉和多种种经济作物物为主，土土地产出率率高，特别别是中部临临汾盆地，土土质肥沃，气气候温和，特特产丰富，素素称“膏腴之地地”和“棉麦之乡乡”，小麦产产量占全省省29.22，主产产小麦、棉棉花、玉米米、豆子、红红薯等以及及红枣、核核桃、苹果果、红果、柿柿子、花椒椒等干鲜果果。全市野野生植物种种类繁多，为为山西省最最丰富的地地区之，是发展展林牧业和和天然饮品品的宝地。矿产资源: 临汾汾市矿产丰丰富，能源源工业发展展潜力巨大大，是山西西省能源重重化工基地地之一，目目前已探明明的矿种有有38余种
7、种，其中煤煤、铁、石石膏、石灰灰岩、白云云岩、膨润润土、花岗岗石、大理理石、油页页岩、耐火火粘土等在在省内及全全国均占重重要地位。铁铁矿总储量量42亿亿吨；煤炭炭储藏面积积1544万平方公公里，总储储量9600亿吨，其其中乡宁主主焦煤为全全国三大主主焦煤基地地之一。交通运输: 临汾汾市交通便便利，通讯讯快捷。南南同蒲铁路路贯穿南北北，侯西线线、侯月线线横穿东西西，成为我我国东西方方向的第二二条大动脉脉和欧亚大大陆桥的重重要区间；大(同)运(城)高速公路路、霍(州州)侯（马马)级公路、大大(同)运运(城)二二级公路、国国道2099线、3009线以及及晋(城)韩(城)公路纵横横全境。 旅游资源:
8、全市市现有各种种文物单位位25944处，其中中国家级99处，省级级55处。综合经济: 形成成以煤炭、焦焦化、机械械、电力为为骨干，化化工、轻纺纺、建材、电电子、食品品等较全面面配套的工工业体系，拥拥有临汾钢钢铁公司、山山西焦化集集团、山西西三维集团团、霍州矿矿务局等335家大中中型工业企企业。20006年，GGDP达到到591.6亿元，财财政总收入入102.2亿元，两两项指标位位居山西省省第二。这这里有完备备的工业体体系，是山山西省新型型能源、重重化工基地地的重要组组成部分，已已形成55500万吨吨原煤、22500万万吨机焦、11200万万吨生铁、5500万吨吨钢、1220万吨铸铸件的生产产能
9、力。同同时，煤化化工、精细细化工、生生物制药等等新兴产业业也初具规规模。 临汾发发展潜力巨巨大。“十一五”时期，临临汾将围绕绕“中部领先先，进军百百强”的总目标标，高扬“树正气，鼓鼓实劲，求求发展”的主旋律律，突出“四大主题题”，紧扣“六大环节节”，推进“四个转变变”，努力建建设经济强强盛、政治治开明、文文化繁荣、社社会和谐、民民生殷实、环环境优美的的新临汾。 2.1.22 临汾市市宏观经济济发展状况况（一）整整体经济保保持平稳增增长据山西省统统计局联审审核定，全全市20007年生产产总值完成成658.5亿元，按按可比价格格计算，比比上年增长长10.33%，比预预期目标110%高00.3个百百
10、分点。 第一一产业平稳稳发展。全全年粮食总总产34.4亿斤，增增长3.22%，为历历史上第二二个高产年年。其中，夏夏粮14.1亿斤，比比上年减产产11.11%；秋粮粮20.33亿斤，创创历史最高高水平，比比上年增长长16.33%。牧业业生产保持持平稳，养养殖收益明明显提高。全全年肉类总总产量122.1万吨吨，增长11%，禽蛋蛋产量6.75万吨吨，增长11.5%，牛牛奶产量22.58万万吨，增长长10.11%。全年年全市第一一产业增加加值完成334.7亿亿元，按可可比价计算算，同比增增长1.88%。第二产业业增速虽有有所回落，但但继续保持持高位运行行。全年全全市规模以以上工业增增加值完成成335
11、.1亿元，增增长15.8%，比比预期目标标14%高高1.8个个百分点。主主要工业产产品产量中中，能源原原材料产品品中除原煤煤产量完成成41222万吨、下下降7.22%外，其其余保持平平稳增长态态势，其中中生铁产量量11622万吨，增增长5.66%；焦炭炭产量22239万吨吨，增长33.9%；发电量增增长1011.4亿千千瓦时，增增长0.11%；粗钢钢产量5223.2万万吨，增长长6.9%。一些技技术含量较较高、附加加值高的产产品产量增增长较快，钢钢材产量达达到3755.9万吨吨，增长220.9%；精炼铜铜5.5万万吨，增长长48.22%；粗苯苯14.99万吨，增增长35.2%，焦焦油68.1万
12、吨，增增长12.4%。全全年全市第第二产业增增加值完成成429.5亿元，同同比增长111.9%。 第三产业业呈现平稳稳发展态势势，全年完完成1944.3亿元元，比上年年增长8.4%。分分县市区看看，除蒲县县下降366.3%外外，其余116个县市市区保持平平稳增长，112个县市市区增幅超超全市平均均水平。依依次为：安安泽县增长长23.88%，浮山山县增长117.5%，襄汾县县增长177%，曲沃沃县增长117%，侯侯马市增长长15.33%，古县县增长155.3%，翼翼城县增长长12.66%，乡宁宁县增长112.5%，隰县增增长11.5%，尧尧都区增长长11.33%，吉县县增长111.2%，汾汾西县
13、增长长11.22%。 （二）经经济运行质质量有所提提高2007年年全市经济济的较快增增长是在环环境治理和和淘汰落后后产能力度度加大、取取缔关停企企业较多、煤煤炭行业安安全生产整整顿停产时时间较长的的情况下实实现的，体体现了较高高的运行质质量。一是工业业效益整体体提升。前前11个月月，全市规规模以上工工业企业实实现利润448.855亿元，比比上年同期期增长300.2%，实实现利税1115.008亿元，增增长25%，工业经经济效益综综合指数达达到2155.12%，比上年年同期提高高20.994个百分分点。分行行业看，化化学原料及及制品业实实现利润44.87亿亿元，同比比增长1.2倍；黑黑色金属冶冶
14、炼及压延延加工业110.399亿元，同同比增长11.1倍；炼焦业55.59亿亿元，同比比增长400.8%；煤炭开采采和洗选业业19.994亿元，同同比增长112.3。预计全全年将继续续保持这一一趋势。 二是是财政收入入继续保持持较快增长长。全年全全市财政总总收入累计计完成1223.488亿元，为为全年奋斗斗目标1220亿元的的102.90%，比比上年增长长20.883%，增增加21.03亿元元。其中，一一般预算收收入累计完完成47.13亿元元，增长118.022%，一般般预算支出出累计执行行90.228亿元，增增长22.05%。分分征收系统统看，国税税系统累计计完成755.52亿亿元（含先先征
15、后退），同同比增长222.622%，地税税系统累计计完成322.35亿亿元，同比比增长322.83%，财政系系统累计完完成15.61亿元元，同比减减少5.440%。分分县市区看看，17个个县市区均均保持平稳稳较快增长长，其中安安泽县（550.077%）、大大宁县（449.455%）、古古县（433.73%）、襄汾汾县（333.62%）、曲沃沃县（322.08%）、洪洞洞县（244.73%）、侯马马市（222.83%）和吉县县（22.75%）88个县市增增速超过全全市平均水水平。133个县市区区财政总收收入超过亿亿元，分别别是：尧都都区（222.07亿亿元）、洪洪洞县（116.477亿元）、襄襄
16、汾县（115.000亿元）、乡乡宁县（112.200亿元）、霍霍州市（99.49亿亿元）、翼翼城县（88.40亿亿元）、古古县（6.34亿元元）、蒲县县（6.118亿元）、侯侯马市（66.11亿亿元）、曲曲沃县（55.06亿亿元）、浮浮山县（44.01亿亿元）、安安泽县（22.40亿亿元）和汾汾西县（11.48亿亿元）。 三是是节能降耗耗取得一定定成效。前前三季度，全全市规模以以上工业增增加值能耗耗为6.44吨标煤，同同比下降99.45%，下降幅幅度位居全全省第2。预预计全年规规模以上万万元工业增增加值能耗耗同比下降降10%左左右。 （三）拉拉动经济增增长的力量量趋于协调调从拉动经济济增长的因
17、因素看，除除生产要素素供给较为为充足、主主要工业品品价格上升升等外部环环境较为宽宽松外，从从需求角度度看，投资资、消费需需求均保持持较快增长长，从生产产角度看，一一些新的增增长点达产产达效，促促进了全市市经济的较较快发展。 一是是投资需求求保持较快快增长。全全年全社会会固定资产产投资累计计完成2334.2亿亿元，增长长22.77%。分产产业看，第第一产业完完成投资66.7亿元元，比上年年增长711.6%;第二产业业完成1445.5亿亿元，增长长19.77%;第三三产业完成成82.11亿元，增增长25.2%。全全年全市施施工项目11322个个，其中新新开工项目目10411个,比上上年减少1130
18、个。新新增固定资资产1622亿元，增增长32.7%。二是消消费需求较较为旺盛，推推动经济增增长的力量量显著增强强。全年全全市累计实实现社会消消费品零售售总额1885.6亿亿元，同比比增长200.5%，比比预期目标标15%高高5.5个个百分点。对对外贸易活活跃。全市市海关进出出口总额完完成3.995亿美元元，同比增增长33.73%，其其中出口总总额2.225亿美元元，增长111.677%；进口口总额1.7亿美元元，增长881.066%。三是一批批调产项目目达产达效效，“三个方阵阵企业”的龙头企企业增势强强劲。太钢钢集团临钢钢公司、山山西华铜铜铜业、三维维股份、山山焦、翼城城酒钢、山山西中宇、霍霍
19、州煤电88大企业总总量占到全全市规模工工业总计的的1/3，比比上年提高高3个百分分点，增速速高于全市市平均水平平11个百百分点，拉拉动全市工工业增速近近10个百百分点，为为全市经济济较快增长长发挥了重重要支撑作作用。（四）民民生状况继继续得到改改善由于从政策策和经济发发展中受益益较多，城城乡居民收收入继续保保持较快增增长势头。全全年全市城城镇居民人人均可支配配收入完成成99977元，增长长12.99%，比预预期增长目目标12%高0.99个百分点点。其中市市区城镇居居民人均可可支配收入入115229元，增增长13.5%，比比年初预期期目标100%高3.5个百分分点。同时时，受农副副产品价格格上涨
20、、出出售农产品品收入增加加拉动，全全市农民收收入呈现同同步增长势势头。全年年全市农民民人均纯收收入40665元，增增长13%，比年初初预期目标标7%高66个百分点点。2.2 临汾城城市规划及及建设2.2.11 城城市总体布布局结构为加快推进进晋南中心心城市发展展，“十一五五”期间，市市区按照“东东改西扩，北引南优优”的发展展思路，不不断拉伸城城市交通，拓拓展城市框框架，优化化城市功能能，抽疏旧旧城人口。市市区按照880万人口口、1200平方公里里修订总体体规划，向向西跨汾河河到大运高高速，向东东到段店乡乡、县底镇镇，向北到到乔李镇，向向南到尧庙庙、金殿镇镇，高起点点规划、高高标准建设设“一轴三
21、三团八区”，即即以汾河为为中心轴线线，逐步完完成河东旧旧城区向河河西新城区区转移。加加快建设河河西、临汾汾开发区和和尧庙三个个组团。构构建中心城城市行政区区、住宅区区、商贸区区、教育区区、科技服服务区、休休闲娱乐区区、旅游区区和高新技技术产业区区。形成若若干用地少少、就业多多、要素集集聚能力强强、人口分分布合理的的新城市框框架。增强强中心城市市的经济、科科技、教育育、金融等等功能。“十一五”期期间，完成成河西新区区、鼓楼西西汾河大桥桥、市区环环城路和绕绕城高速等等20项城城市基础设设施重点建建设项目，提提高城市承承载能力。完完成市区汾汾河段河道道治理和生生态建设工工程，建设设沿汾城市市湿地生态
22、态休闲区，改改善城市环环境，提升升城市品位位。实施老老城区道路路改造、公公共绿化、小小巷硬化、供供排水、停停车场、公公厕等基础础设施项目目，搬迁部部门机关、企企业和学校校，疏散城城市中心人人口，不断断改善群众众的居住环环境。加快快城市服务务体系建设设，满足群群众购物、运运动、休闲闲、娱乐、就就医的需要要。加强社社会福利设设施和社区区服务建设设。2.2.22 特色色城镇化的的推进 按照照“城市现现代化、集集镇城市化化、城乡一一体化”的的思路，推推进城镇化化与工业化化同步发展展，走出一一条适应临临汾市情的的有利于产产业和人口口聚集的具具有临汾特特色的新型型城镇化道道路。 培育育城镇集群群经济圈。以
23、以产业优先先发展为支支撑，以规规范的公共共服务为保保障，以扩扩大中心城城市规模和和建设小城城镇为重点点，提高城城市的辐射射力和小城城镇的吸纳纳力，逐步步形成布局局合理、功功能完善的的城镇集群群新体系。以以临汾市区区为一级中中心，侯马马市、霍州州市为二级级中心，中中部平川县县城为三级级中心，以以7个全国国重点镇和和4个全省省中心镇为为增长极点点，构建一一轴两圈新新框架，以以霍侯公路路为轴线，连连接霍州、洪洪洞、尧都都、襄汾、曲曲沃、侯马马、翼城、古古县、浮山山九个城市市和汾西、蒲蒲县、乡宁宁部分区域域的30个个重点镇，建建设中部城城市群和经经济带；发发挥临汾历历史悠久、资资源丰富、人人才集聚、文
24、文化底蕴深深厚的优势势，突出临临汾中心城城市地位，构构建临汾经经济圈，建建设晋南中中心城市；发挥侯马马交通枢纽纽区位优势势，引导各各种生产要要素向侯马马、曲沃集集中布局，加加快经济发发展和城市市扩张，构构建侯马经经济圈，建建设中西部部商贸物流流会展中心心。通过圈圈轴的发展展与辐射带带动，逐步步向网络开开发模式过过渡，形成成中部、东东部、西部部三个经济济区。明确确城市分工工，加强城城市互动，推推进城镇融融合，促进进产业和人人口向城镇镇集聚。稳稳步推进城城镇危房和和“城中村村”改造。22010年年城镇人口口达到2000万人左左右。2.3 临汾市房房地产运行行状况分析析2.3.11 临汾22007年
25、年房地产开开发投资情情况房地产业做做为临汾市市的一个新新兴产业，22007年年，临汾市市房地产开开发投资快快速增长，商商品房建设设规模明显显扩大，销销售加快，空空置面积明明显减少。但但同时，商商品房销售售价格居高高不下，供供应结构不不尽合理、市市场秩序不不够规范等等问题也日日益显现，影影响到房地地产市场的的健康发展展。20007年临临汾市房地地产发展呈呈现八大特特点： 一一、房地产产开发企业业完成投资资首次突破破10亿元元。2007年年，临汾市市具有资质质等级的房房地产开发发企业累计计完成投资资13.55亿元，同同比增长445.9%，增幅比比上年提高高26.88个百分点点，高于同同期全市全全社
26、会固定定资产投资资增幅 223.2个个百分点，分分别比全国国、全省高高15.77和21.8个百分分点，位居居全省第33。二、商品住住宅投资比比重上升。2007年年临汾市房房地产开发发企业累计计完成商品品住宅投资资10.44亿元，增增长49.8%，占占全部房地地产开发投投资的比重重77 %，比上年年提高2个个百分点；办公楼投投资0.554亿元，增增长4.88%；商业业营业用房房投资0.74亿元元，下降550.7%；其他投投资 1.81亿元元，增长55.4倍。三、商品房房供应增多多。2007年年，临汾市市房地产开开发企业施施工房屋面面积1700.6万平平方米，比比上年增长长34.22%。其中中，住
27、宅1150.55万平方米米，增长446.2%；办公楼楼4.5万万平方米，增增长0.55%；商业业营业用房房12.118万平方方米，下降降32.88%；其他他用房3.4万平方方米，增长长1.1倍倍。全年竣竣工商品房房屋35.5万平方方米，增长长7.2%。四、自筹资资金占比重重较高。2007年年，临汾市市房地产开开发企业到到位开发资资金14.1亿元，比比上年增长长58.99%，比投投资完成额额增幅高113个百分分点，资金金保障较好好。其中，自自筹资金88.4亿元元，增长669.8%，占到全全部资金的的54.88%。五、商品房房销售加快快。2007年年，临汾市市房地产开开发企业商商品房销售售面积46
28、6.7万平平方米，比比上年增长长26.77%。其中中，现房销销售16.6万平方方米，增长长1.9倍倍；期房销销售30.08万平平方米，减减少3.66%。商品品房销售额额11.44亿元，比比上年同期期增长577.8%。其其中，现房房销售额44.4亿元元，增长33.7倍；期房销售售额7亿元元，增长110.8%。六、土地购购置大幅增增加。2007年年临汾市房房地产开发发企业当年年购置土地地58.33万平方米米，比上年年净增355.6万平平方米，增增幅达1.6倍；土土地开发投投资1亿元元，完成开开发土地面面积41.6万平方方米，分别别增长233.8%和和1.2倍倍。七、商品房房空置面积积减少。截至到1
29、22月末，临临汾市房地地产开发企企业商品房房空置面积积5.3万万平方米，比比上年末减减少12.7%，其其中，空置置13年年的0.88万平方米米，减少113.6%，空置三三年以上的的不足20000平方方米，减少少5.5%。八、投资主主要集中在在平川县市市。分县市看，22007年年临汾市商品品房开发投投资主要集集中在平川川县市，其其中尧都区区、洪洞县县和侯马市市，分别完完成房地产产开发投资资8.3亿亿元、2 亿元和11.9亿元元，分别占占临汾市房地地产开发投投资总额的的61.33%、155.2%、113.1%，三县市市投资额占占到了全市市投资总额额的90%。2.3.33 房地产产需求趋势势临汾房地
30、产产需求趋势势近年来呈呈现以下特特点：1、品质与与价格同步步提升； 2、中小户户型成为市市场主流；3、城西城城东快速发发展，成为为临汾人民民未来主要要的居住区区域； 4、商业物物业需求量量旺盛 ；5、大量的的煤老板将将进入房地地产行业从从事房地产产开发建设设； 6、白领阶阶层、公务务员、私营营业主将成成为市场消消费的主力力；7、消费者者的个性化化需求将得得到满足。 2.4 项目周边边区域发展展状况2.4.11 区域域概况临汾经济技技术开发区区是19997年7月月经山西省省人民政府府批准成立立的省级开开发区。临临汾开发区区管委会作作为临汾市市人民政府府的派出机机构，行使使部分省级级经济管理理权限
31、，部部分市级行行政管理权权限和市级级综合管理理权限，对对开发区实实行统一领领导、统一一规划、统统一管理。临临汾开发区区位于临汾汾市老城区区的西北部部，规划面面积7.88平方公里里，开发区区地理位置置优越、交交通便利、通通讯快捷、基基础设施完完善，服务务功能齐全全。中小企企业创业公公司和担保保公司可为为企业提供供创业的融融资平台，房房地产开发发公司可为为企业工程程建设提供供优质高效效的服务。临临汾开发区区通过利用用国家优惠惠政策，营营造一流发发展环境，提提供热情细细致周到的的服务，已已成为中外外投资者的的沃土，创创业者的乐乐园。一、地理位位置临临汾开发区区位于山西西省西南部部，距离山山西省省会会
32、太原市3300公里里，地理坐坐标为北纬纬36度，东东经1100度50分分，海拔4420米-457米米。开发区区地处临汾汾市区北郊郊，在临汾汾市市区总总体规划553平方公公里范围内内。周边铁铁路公路四四通八达，非非常便捷。二、自然环环境临临汾开发区区位于临汾汾盆地内，地地处半干旱旱、半湿润润季风气候候区，属温温带大陆性性气候，四四季分明，雨雨热同期。气气温特点冬冬寒夏热，光光照全年为为24177小时27411小时，年年平均气温温介于8.6度12.66度之间，年年无霜期为为193天天227天天，年降水水量为5000毫米。三、市场情情况临临汾开发区区下辖一个个办事处，十十一个社区区居委会，总总人口约
33、44万余人，其其中社区居居民近2万万人，人均均年收入44152元元；城市居居民人均年年收入81104元，可可支配消费费能力为77132元元。四、基础设设施临临汾开发区区自成立以以来，开发发区通信设设施先进，临临汾移动生生产大楼已已投入使用用，中国联联通大楼正正在建设中中，电信、网网通等生产产大楼正在在筹建中；供排水管管道已基本本敷设完成成，使用方方便；电力力供应充足足，可满足足不同用户户的需求；集中供热热站也在积积极准备建建设中，可可满足客商商的热力需需要。并不不断加大基基础设施建建设投入资资金，各种种基础设施施日益完善善。即将完完工的九条条主干道贯贯穿整个区区域，主干干道之间由由支路相互互连
34、接，形形成网络状状分布的道道路体系，使使开发区内内交通便捷捷，四通八八达；五、服务设设施临临汾开发区区服务设施施齐全。中中国银行大大楼矗立在在开发区繁繁华地段，中中国信合坂坂下信用社社服务规范范，业务量量大，其所所属的营业业网点遍布布各个社区区，存贷款款非常方便便；五洲休休闲广场是是集餐饮、住住宿、娱乐乐为一体的的多功能涉涉外三星级级酒店，四四星级唐尧尧酒店即将将投入使用用，另外还还有金世纪纪娱乐城和和滨江假日日广场等场场所，可满满足不同阶阶层、不同同人士的休休闲消费需需求；开发发区文化教教育种类完完整，有中中学学校44所，职业业培训学校校2所，以以及分布于于各个社区区的小学、幼幼儿园等，可可
35、为居民提提供教学质质量高、就就读方便快快捷的教育育条件；卫卫生医疗事事业蓬勃发发展，大型型综合医院院新立医院院和临汾儿儿童医院，可可为患者提提供方便高高效的就医医条件，各各社区医疗疗服务中心心肩负着居居民的就医医重任；开开发区商贸贸市场建设设带动了整整个区域的的经济发展展，广奇家家俱城是晋晋南最大的的、档次最最高的家俱俱市场，新新星机电城城和汽车专专业市场繁繁荣了当地地的市场氛氛围，拟建建的汽贸博博览城占地地近2000亩，是规规范的、功功能齐全的的汽车市场场；写字楼楼、住宅楼楼、标准厂厂房的建设设，更将为为广大投资资者提供优优越的发展展环境。 2.44.2 区域发展展规划临汾开开发区规划划面积
36、7.8平方公公里，是以以清洁型一一类工业为为主体，以以科技和商商贸为双翼翼的新型生生态园林式式经济区。开开发区规划划结构呈三三片二心结结构。“三片”：西部为为开发区主主中心区，用用地规模约约4.5平平方公里，此此区北部为为工业区，中中部为中心心区，南部部为商住区区；东片用用地规模约约2.0平平方公里，主主要为居住住区；北片片用地规模模约1.33平方公里里，为生态态观光区。“二心”：西部依河汾路、中大街，形成开发区主中心；东部以卫校为中心形成居住区中心。临汾开发区规划居住人口8万人，规划期至2020年。2.5 从城市空空间总体发发展战略透透视开发区区板块分析析2.5.11区域板块块竞争分析析为便
37、于进行行产品细分分研究，按按照临汾目目前房地产产发展趋势势，可大致致划分为三三个区域，即即老城板块块、东城板板块、西城城板块（含含开发区）进进行分类竞竞争分析。1、老城板板块老城板块为为鼓楼南北北大街与迎迎春街之间间的城区部部分。本区区域项目有有裕祥花园园、三和家家园，潜在在项目有新新供和地产产项目。板块分析：老城板块属属于临汾市市民概念中中的市区，各各项配套相相对全面，但但缺乏建设设的生机和和活力，在在政府大的的战略规划划指导下，该该板块仍然然有一定数数量项目出出现，但体体量和规模模都不大，总总体容量不不大。2、东城板板块东城板块为为迎春街以以东区域。本本区域项目目有恒安第第一城、九九州花园
38、、莱莱茵半岛等等， 潜在在项目有派派德森项目目。板块分析：东城板块块为政府重重点发展区区域之一。作作为东改的的先驱，本本区域已经经有新项目目暂露头角角，但总体体来看还处处于萌芽状状态，毕竟竟交通、市市政以及配配套等都处处于初步开开发建设阶阶段。在未未来两到三三年内，可可能出现繁繁荣景象。3、西城板板块西城板块为为鼓楼大街街以西，包包括向阳路路以北以及及开发区等等。主要项项目有华远远名邸、圣圣会家天下、博博浩源馨城城、滨河湾湾城市花园园、广奇财富中心心、滨江明明珠等，潜潜在项目有有御景水城城，北城壕壕联片改造造项目，源宏国际际新城。板块分析：西城板块为为临汾最有有潜力和活活力的区域域。目前该该区
39、的存在在项目和潜潜在项目最最多，容量量最大，而而且该板块块紧贴母城城，交通便便捷，区域域相对成熟熟。预计一一年内，临临汾将出现现大规模的的住宅“西进”运动。3 项项目优劣势势分析3.1 项目优势势分析（1） 项项目位于临临汾市区西西北部经济济开发区，是是临汾最具具宜居区域域，区位优优势绝佳。（2） 本本项目是整整体项目的的一部分，整整体项目体体量大，规规模全市第第一，在本本地绝无仅仅有，总占占地10334亩，且且地处城市市最高尚的的居住区域域，属罕见见的大型城城市运营项项目，具有有无可比拟拟的规模优优势。（3） 项项目紧邻城城市交通线线，周边交交通便利。项项目用地东东、西干道道为城市交交通大动
40、脉脉，南、北北干道为商商业主干干干道，便捷捷的交通更更有利于吸吸引本区域域及其他区区域的消费费人流；（4） 项项目濒临汾汾河外滩和和绿化带，具具有得天独独厚的原生生态自然景景观资源，有有利于打造造原生态景景观概念的的高档居住住社区。（5） 项项目周边配配套丰富高高档，紧邻邻五星级酒酒店、沃尔尔玛超市、市市政府及政政府规划的的重点中小小学，各种种生活配套套设施相对对比较成熟熟。（6） 项项目所在地地块拆迁地地面积只占占本项目整整体用地的的10%，其其余90%用地，土土地平整，建建设周期短短，可迅速速回笼资金金，获得收收益。3.2 项目劣势势分析（1）德和和世纪城项项目处于一一期开发阶阶段，项目目
41、的整体优优势尚未形形成；（2）项目目高端的形形象定位及及物业价格格，有可能能使项目的的目标受众众人群有所所减少。3.3 项目机会会分析（1）项目目地处未来来市政府所所在地，是是本市的政政治经济文文化中心。（2）位于于经济开发发区，政府府支持“城中村”项目的运运作。（3）市民民心目中的的大型高档档居住区印印象吸引。（4）临汾汾经济的快快速发展及及临汾市城城市首位度度的提高，对对周边郊县县辐射力的的增强，会会吸引更多多投资经营营者前来置置业。（5）临汾汾目前综合合型、规模模化、科学学化的居住住区的空白白，区域业业态的不完完善及业态态的不科学学性，亟待待我项目差差异化的规规划去填补补。3.4 项目威
42、胁胁分析（1）本市市房地产整整体开发的的复苏，给给项目开发发增加一定定压力。（2）板块块内项目云云集，未来来极有可能能出现潜在在项目的竞竞争。（3）德和和世纪城项项目本身多多种业态相相互影响与与制约。（4）国家家对房地产产的宏观调调控。（5）地方方政府政策策的稳定及及连续性。（6）其他他不确定的的因素。总论：总体看，本本项目楼盘盘综合质素素尚属中等等偏上，项项目地段好好，周边自自然生态环环境优越，紧紧贴母城，便便利的交通通解决了偏偏于城西的的短板，并并且本区域域是临汾市市近两年计计划改造的的重点地带带。从远期期来看，是是西部的区区域中心，未未来的政治治经济文化化中心。目前本片区区与其他片片区相
43、比，有有其几点独独特的优势势，如规模模大、环境境好、交通通便利、有有升值潜力，是是未来高尚尚居住区。滨滨河路以及及向阳西路路便利的交交通给本片片区带来了了巨大的发发展机会，市市政府对经经济开发区区新的城市市规划也给给片区发展展带来了极极大的机会会。总体来说，随随着市政府府的迁移和和西进战略略，本地块块前景看好好、发展潜潜力巨大。4 项目定位位4.1 项目整体体定位4.1.11 项目整整体定位根据上述市市场分析及及项目分析析，对本项项目的物业业整体定位位为德和世纪滨滨水自然林林社区着力打打造一个高高尚的、人人文的、生生态的、都都市的精英英社区。4.1.22 项目目物业定位位 项项目地块面面积57
44、0088.44平方米，建建筑面积11712665平方米米，物业形形态为高层层及小高层层居住住宅宅及商业裙裙楼。4.1.33 建建筑风格定定位 建建筑设计充充分发挥了了国际主流流设计风格格极简派派建筑的形形式感，外外形整齐划划一，讲求求通透，强强调居住舒舒适性的特特点，合理理诠释极简简建筑功能能性、通透透性。 超超低的建筑筑密度，为为功能型现现代社区预预留出了充充足的发挥挥空间，喷喷泉广场、户户外健身区区、林荫道道木廊、儿儿童娱乐区区共同组组成集功能能性、互动动性、交流流性一身的的中式豪宅宅社区，为为临汾首家家符合国际际标准，加加入中国特特色的全新新一代尖端端住宅产品品。4.1.44 定定位分析
45、1、本项目目定位符合合城市规划划总体目标标。以“新都市市主义”设计理念念为原则，结结合地块自自然和城市市环境资源源，从居住住密度、空空间规划布布局、建筑筑类型及立立面风格等等多方面着着手，构建建风格多元元化的、居居住产品差差异化的综综合性大型型居住区，营营造不同城城市空间的的领域感和和场所感。在规划设计计中，应用用针对“资源型城城市”的适宜技技术，结合合用地具体体条件，贯贯彻了节能能生态理念念及健康理理念；并结结合绿化水水体等景观观环境的设设计，结构构性地改善善了城市品品质与形象象，构建“资源型城城市”居住区生生态健康的的典范，以以贯彻并回回应临汾市市建设适宜宜生活的生生态工业型型城市的规规划
46、总体目目标。 2、本本项目定位位符合地理理位置特点点。 随随着临汾市市城市建设设东改西扩扩战略的推推进，开发发区将成为为下一个城城市中心，本本项目正是是顺应城市市规划发展展要求，未未来将成为为临汾市西西北地区集集居住、商商业、文化化、教育、休休闲等多种种功能的大大型综合性性居住社区区，对临汾汾城市建设设及市民生生活将产生生深远的影影响。 3、本本项目价格格定位受高高端消费者者青睐。本项目价位位定位在高高端价位居居住小区，以以高层及小小高层为主主，在房型型设计及小小区配套设设施体现人人性化及现现代化，普普遍以9001400平方米的的三室一厅厅格局为主主户型，占占总户型比比例为700%；70090
47、平平方米二室室一厅的中中等户型和和150-310平平方米的四四室一厅或或两厅为次次要户型，占占总户型比比例为300%；符合合人们日常常生活需要要，也符合合多数目标标客户的购购房需求。小区独立的的物业服务务使居民倍倍感舒适，管管家式服务务，五星级级的标准，为为业主提供供个性化的的服务并跟跟踪到位。无无论是常规规服务、公公共性服务务，还是特特约性服务务，极力彰彰显精英一一族生活的的高品质、高高水准。4.2 目标客客户群与价价格定位与与分析4.2.11 目标标客户群高端客户是是本项目的的主力客户户群。根据年收入入把客群分分为富豪型型、富贵型型、富裕型型、中产型型、经济型型。本项目目客户群主主要锁定为为富贵型，即即年收入在在10-2200万之之间的客户户。随