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1、德和上城项目投资可行性性研究分分析报告告可 研 报报 告 目 录录1 项项目概述述1.1 项目目概况2 临临汾市房房地产宏宏观背景景分析2.1 宏观经经济概况况2.2 临汾城城市规划划及建设设2.3 临汾市市房地产产运行状状况分析析2.4 项目周周边西城城区域房房地产状状况2.5 从城市市空间总总体发展展战略透透视开发发区板块块分析3 项项目SWWOT分分析3.1 优势分分析3.2 劣势分分析3.3 机会分分析3.4 威胁分分析4 项项目定位位 44.1 项目目整体定定位 44.2 目标标客户群群定位与与分析 44.3 项目目价格定定位5 项项目建设设可行性性分析研研究 55.1 项目目总说明
2、明 55.2 项目目投入与与产出分分析 55.3 项目目经济及及财务效效益分析析 55.4 项目目不确定定性因素素分析5.5 项目评评价结论论1 项项目概述述1.1 项目概概况1.1.11 项项目位置置德和世纪城城项目位位于临汾汾市经济济开发区区向阳西西路北侧侧，临汾市市旧城区区的北部部，未来新新城区中中轴带位位置。东东邻鼓楼楼北大街街，西临临滨河辅辅路，南南接向阳阳西路，北北达河汾汾四路，基基地东西西南皆紧紧邻城市市交通线线。德和世纪城城项目共共由1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#九大地地块组成成。其中中，1#、2#、4#、5#、6#、7#地块为为一期开开发，88#、99#
3、地块块用于二二期开发发，3#地块为为三期开开发。德和上城项项目用地地是4#地块，位位于德和和世纪城城项目西西北角区区域，南南接华远远名邸，西西至西大大街，北北至河汾汾五路，东东至中大大街。本本项目地地块北侧侧相邻五五洲休闲闲广场、唐唐尧大酒酒店等高高档休闲闲场所，并并有沃尔尔玛超市市在建；西侧连连接滨河河生态园园区（市市政府酝酝酿多年年的汾河河拦坝蓄蓄水工程程规划将将增加水水面面积积1200万平方方米，结结合两岸岸的公园园、游乐乐设施、使使整个滨滨河生态态区成为为城市的的“绿肺肺”）；南侧有有大型古古城公园园及天鹅鹅大酒店店在建；东侧衔衔接鼓楼楼北繁华华地段，区区位环境境优越，发发展空间间巨大
4、。1.1.22 项项目经济济指标德和世纪城城整体项项目总占占地10034亩亩，总建建筑面积积 155116674 ，建建筑密度度为 18.3%，容容积率为为 2.8。其中，德和和上城项项目占地地面积55.7万万，建筑筑面积11712265，容积率率为 33用地单位：山西德德和房地地产开发发有限公公司用地性质：居住/商业用用地使用年限：70年年建设层数24层层 建建筑高度度70m 绿化化率 333%1.1.33 项项目开发发现状该项目用地地90%为净地地状态、其其余100%部分分有地上上建筑物物需拆迁迁，未做做七通一一平。2 临临汾市房房地产宏宏观背景景分析2.1 宏观观经济概概况2.1.11
5、临汾汾市概况况历史由来: 临汾汾市古为为帝尧之之都，因因地处汾汾水之滨滨而得名名，素有有“现代花花果城”和“华夏第第都”美誉。地理位置: 临汾汾市位于于山西省省西南部部，黄河河中游，汾汾水之滨滨，北纬纬35233657、东经经1100222111234之间。中中部是辽辽阔富饶饶的盆地地。面积和人口口: 全全市面积积202275平平方公里里，现辖辖3市114县。临汾市2007年年末总人口为417.22万人，全市城镇人口为151.7万人，比上年增加3.39万人。乡村人口为265.52万人，比上年减少0.87万人。城镇化率为36.36%，比上年增长了0.6个百分点。气候条件: 临临汾市地地处半干干旱
6、、半半湿润温温带大陆陆性季风风气候区区，四季季分明，雨雨热同期期，光照照时数为为24117小时时27114小时时，年平平均气温温8.9912.1，降水水量4553.99-5888.44毫米，无无霜期1125-1911天，是是华北地地区光能能资源高高值区。农业基础: 以以粮棉和和多种经经济作物物为主，土土地产出出率高，特特别是中中部临汾汾盆地，土土质肥沃沃，气候候温和，特特产丰富富，素称称“膏腴之之地”和“棉麦之之乡”，小麦麦产量占占全省229.22，主主产小麦麦、棉花花、玉米米、豆子子、红薯薯等以及及红枣、核核桃、苹苹果、红红果、柿柿子、花花椒等干干鲜果。全全市野生生植物种种类繁多多，为山山西
7、省最最丰富的的地区之之，是发发展林牧牧业和天天然饮品品的宝地地。矿产资源: 临临汾市矿矿产丰富富，能源源工业发发展潜力力巨大，是是山西省省能源重重化工基基地之一一，目前前已探明明的矿种种有388余种，其其中煤、铁铁、石膏膏、石灰灰岩、白白云岩、膨膨润土、花花岗石、大大理石、油油页岩、耐耐火粘土土等在省省内及全全国均占占重要地地位。铁铁矿总储储量42亿吨吨；煤炭炭储藏面面积154万万平方公公里，总总储量9960亿亿吨，其其中乡宁宁主焦煤煤为全国国三大主主焦煤基基地之一一。交通运输: 临临汾市交交通便利利，通讯讯快捷。南南同蒲铁铁路贯穿穿南北，侯侯西线、侯侯月线横横穿东西西，成为为我国东东西方向向
8、的第二二条大动动脉和欧欧亚大陆陆桥的重重要区间间；大(同)运运(城)高速公公路、霍霍(州)侯（马马)级公路路、大(同)运运(城)二级公公路、国国道2009线、3309线线以及晋晋(城)韩(城城)公路路纵横全全境。 旅游资源: 全全市现有有各种文文物单位位25994处，其其中国家家级9处处，省级级55处处。综合经济: 形形成以煤煤炭、焦焦化、机机械、电电力为骨骨干，化化工、轻轻纺、建建材、电电子、食食品等较较全面配配套的工工业体系系，拥有有临汾钢钢铁公司司、山西西焦化集集团、山山西三维维集团、霍霍州矿务务局等335家大大中型工工业企业业。20006年年，GDDP达到到5911.6亿亿元，财财政总
9、收收入1002.22亿元，两两项指标标位居山山西省第第二。这这里有完完备的工工业体系系，是山山西省新新型能源源、重化化工基地地的重要要组成部部分，已已形成555000万吨原原煤、225000万吨机机焦、112000万吨生生铁、5500万万吨钢、1120万万吨铸件件的生产产能力。同同时，煤煤化工、精精细化工工、生物物制药等等新兴产产业也初初具规模模。 临汾汾发展潜潜力巨大大。“十一五五”时期，临临汾将围围绕“中部领领先，进进军百强强”的总目目标，高高扬“树正气气，鼓实实劲，求求发展”的主旋旋律，突突出“四大主主题”，紧扣扣“六大环环节”，推进进“四个转转变”，努力力建设经经济强盛盛、政治治开明、
10、文文化繁荣荣、社会会和谐、民民生殷实实、环境境优美的的新临汾汾。 2.1.22 临汾汾市宏观观经济发发展状况况（一一）整体体经济保保持平稳稳增长据山西省统统计局联联审核定定，全市市20007年生生产总值值完成6658.5亿元元，按可可比价格格计算，比比上年增增长100.3%，比预预期目标标10%高0.3个百百分点。 第第一产业业平稳发发展。全全年粮食食总产334.44亿斤，增增长3.2%，为为历史上上第二个个高产年年。其中中，夏粮粮14.1亿斤斤，比上上年减产产11.1%；秋粮220.33亿斤，创创历史最最高水平平，比上上年增长长16.3%。牧牧业生产产保持平平稳，养养殖收益益明显提提高。全全
11、年肉类类总产量量12.1万吨吨，增长长1%，禽禽蛋产量量6.775万吨吨，增长长1.55%，牛牛奶产量量2.558万吨吨，增长长10.1%。全全年全市市第一产产业增加加值完成成34.7亿元元，按可可比价计计算，同同比增长长1.88%。第二二产业增增速虽有有所回落落，但继继续保持持高位运运行。全全年全市市规模以以上工业业增加值值完成3335.1亿元元，增长长15.8%，比比预期目目标144%高11.8个个百分点点。主要要工业产产品产量量中，能能源原材材料产品品中除原原煤产量量完成441222万吨、下下降7.2%外外，其余余保持平平稳增长长态势，其其中生铁铁产量111622万吨，增增长5.6%；焦
12、炭产产量22239万万吨，增增长3.9%；发电量量增长1101.4亿千千瓦时，增增长0.1%；粗钢产产量5223.22万吨，增增长6.9%。一一些技术术含量较较高、附附加值高高的产品品产量增增长较快快，钢材材产量达达到3775.99万吨，增增长200.9%；精炼炼铜5.5万吨吨，增长长48.2%；粗苯114.99万吨，增增长355.2%，焦油油68.1万吨吨，增长长12.4%。全全年全市市第二产产业增加加值完成成4299.5亿亿元，同同比增长长11.9%。 第第三产业业呈现平平稳发展展态势，全全年完成成1944.3亿亿元，比比上年增增长8.4%。分分县市区区看，除除蒲县下下降366.3%外，其
13、其余166个县市市区保持持平稳增增长，112个县县市区增增幅超全全市平均均水平。依依次为：安泽县县增长223.88%，浮浮山县增增长177.5%，襄汾汾县增长长17%，曲沃沃县增长长17%，侯马马市增长长15.3%，古古县增长长15.3%，翼翼城县增增长122.6%，乡宁宁县增长长12.5%，隰隰县增长长11.5%，尧尧都区增增长111.3%，吉县县增长111.22%，汾汾西县增增长111.2%。 （二）经经济运行行质量有有所提高高2007年年全市经经济的较较快增长长是在环环境治理理和淘汰汰落后产产能力度度加大、取取缔关停停企业较较多、煤煤炭行业业安全生生产整顿顿停产时时间较长长的情况况下实现
14、现的，体体现了较较高的运运行质量量。一是工工业效益益整体提提升。前前11个个月，全全市规模模以上工工业企业业实现利利润488.855亿元，比比上年同同期增长长30.2%，实实现利税税1155.088亿元，增增长255%，工工业经济济效益综综合指数数达到2215.12%，比上上年同期期提高220.994个百百分点。分分行业看看，化学学原料及及制品业业实现利利润4.87亿亿元，同同比增长长1.22倍；黑黑色金属属冶炼及及压延加加工业110.339亿元元，同比比增长11.1倍倍；炼焦焦业5.59亿亿元，同同比增长长40.8%；煤炭开开采和洗洗选业119.994亿元元，同比比增长112.33。预预计全
15、年年将继续续保持这这一趋势势。 二是是财政收收入继续续保持较较快增长长。全年年全市财财政总收收入累计计完成1123.48亿亿元，为为全年奋奋斗目标标1200亿元的的1022.900%，比比上年增增长200.833%，增增加211.033亿元。其其中，一一般预算算收入累累计完成成47.13亿亿元，增增长188.022%，一一般预算算支出累累计执行行90.28亿亿元，增增长222.055%。分分征收系系统看，国国税系统统累计完完成755.522亿元（含含先征后后退），同同比增长长22.62%，地税税系统累累计完成成32.35亿亿元，同同比增长长32.83%，财政政系统累累计完成成15.61亿亿元，
16、同同比减少少5.440%。分分县市区区看，117个县县市区均均保持平平稳较快快增长，其其中安泽泽县（550.007%）、大大宁县（449.445%）、古古县（443.773%）、襄襄汾县（333.662%）、曲曲沃县（332.008%）、洪洪洞县（224.773%）、侯侯马市（222.883%）和和吉县（222.775%）88个县市市增速超超过全市市平均水水平。113个县县市区财财政总收收入超过过亿元，分分别是：尧都区区（222.077亿元）、洪洪洞县（116.447亿元元）、襄襄汾县（115.000亿元元）、乡乡宁县（112.220亿元元）、霍霍州市（99.499亿元）、翼翼城县（88.40
17、0亿元）、古古县（66.344亿元）、蒲蒲县（66.188亿元）、侯侯马市（66.111亿元）、曲曲沃县（55.066亿元）、浮浮山县（44.011亿元）、安安泽县（22.400亿元）和和汾西县县（1.48亿亿元）。 三三是节能能降耗取取得一定定成效。前前三季度度，全市市规模以以上工业业增加值值能耗为为6.44吨标煤煤，同比比下降99.455%，下下降幅度度位居全全省第22。预计计全年规规模以上上万元工工业增加加值能耗耗同比下下降100%左右右。 （三三）拉动动经济增增长的力力量趋于于协调从拉动经济济增长的的因素看看，除生生产要素素供给较较为充足足、主要要工业品品价格上上升等外外部环境境较为宽
18、宽松外，从从需求角角度看，投投资、消消费需求求均保持持较快增增长，从从生产角角度看，一一些新的的增长点点达产达达效，促促进了全全市经济济的较快快发展。 一一是投资资需求保保持较快快增长。全全年全社社会固定定资产投投资累计计完成2234.2亿元元，增长长22.7%。分分产业看看，第一一产业完完成投资资6.77亿元，比比上年增增长711.6%;第二二产业完完成1445.55亿元，增增长199.7%;第三三产业完完成822.1亿亿元，增增长255.2%。全年年全市施施工项目目13222个，其其中新开开工项目目10441个,比上年年减少1130个个。新增增固定资资产1662亿元元，增长长32.7%。二
19、是消费需求较为旺盛，推动经济增长的力量显著增强。全年全市累计实现社会消费品零售总额185.6亿元，同比增长20.5%，比预期目标15%高5.5个百分点。对外贸易活跃。全市海关进出口总额完成3.95亿美元，同比增长33.73%，其中出口总额2.25亿美元，增长11.67%；进口总额1.7亿美元，增长81.06%。三是一批调产项目达产达效，“三个方阵企业”的龙头企业增势强劲。太钢集团临钢公司、山西华铜铜业、三维股份、山焦、翼城酒钢、山西中宇、霍州煤电8大企业总量占到全市规模工业总计的1/3，比上年提高3个百分点，增速高于全市平均水平11个百分点，拉动全市工业增速近10个百分点，为全市经济较快增长发
20、挥了重要支撑作用。（四）民生状况继续得到改善由于从政策策和经济济发展中中受益较较多，城城乡居民民收入继继续保持持较快增增长势头头。全年年全市城城镇居民民人均可可支配收收入完成成99997元，增增长122.9%，比预预期增长长目标112%高高0.99个百分分点。其其中市区区城镇居居民人均均可支配配收入1115229元，增增长133.5%，比年年初预期期目标110%高高3.55个百分分点。同同时，受受农副产产品价格格上涨、出出售农产产品收入入增加拉拉动，全全市农民民收入呈呈现同步步增长势势头。全全年全市市农民人人均纯收收入40065元元，增长长13%，比年年初预期期目标77%高66个百分分点。2.
21、2 临汾汾城市规规划及建建设2.2.11 城市总总体布局局结构为加快推进进晋南中中心城市市发展，“十一一五”期期间，市市区按照照“东改改西扩，北引南南优”的的发展思思路，不不断拉伸伸城市交交通，拓拓展城市市框架，优优化城市市功能，抽抽疏旧城城人口。市市区按照照80万万人口、1120平平方公里里修订总总体规划划，向西西跨汾河河到大运运高速，向向东到段段店乡、县县底镇，向向北到乔乔李镇，向向南到尧尧庙、金金殿镇，高高起点规规划、高高标准建建设“一一轴三团团八区”，即即以汾河河为中心心轴线，逐逐步完成成河东旧旧城区向向河西新新城区转转移。加加快建设设河西、临临汾开发发区和尧尧庙三个个组团。构构建中心
22、心城市行行政区、住住宅区、商商贸区、教教育区、科科技服务务区、休休闲娱乐乐区、旅旅游区和和高新技技术产业业区。形形成若干干用地少少、就业业多、要要素集聚聚能力强强、人口口分布合合理的新新城市框框架。增增强中心心城市的的经济、科科技、教教育、金金融等功功能。“十一五”期期间，完完成河西西新区、鼓鼓楼西汾汾河大桥桥、市区区环城路路和绕城城高速等等20项项城市基基础设施施重点建建设项目目，提高高城市承承载能力力。完成成市区汾汾河段河河道治理理和生态态建设工工程，建建设沿汾汾城市湿湿地生态态休闲区区，改善善城市环环境，提提升城市市品位。实实施老城城区道路路改造、公公共绿化化、小巷巷硬化、供供排水、停停
23、车场、公公厕等基基础设施施项目，搬搬迁部门门机关、企企业和学学校，疏疏散城市市中心人人口，不不断改善善群众的的居住环环境。加加快城市市服务体体系建设设，满足足群众购购物、运运动、休休闲、娱娱乐、就就医的需需要。加加强社会会福利设设施和社社区服务务建设。2.2.22 特色城城镇化的的推进 按照照“城市市现代化化、集镇镇城市化化、城乡乡一体化化”的思思路，推推进城镇镇化与工工业化同同步发展展，走出出一条适适应临汾汾市情的的有利于于产业和和人口聚聚集的具具有临汾汾特色的的新型城城镇化道道路。 培育育城镇集集群经济济圈。以以产业优优先发展展为支撑撑，以规规范的公公共服务务为保障障，以扩扩大中心心城市规
24、规模和建建设小城城镇为重重点，提提高城市市的辐射射力和小小城镇的的吸纳力力，逐步步形成布布局合理理、功能能完善的的城镇集集群新体体系。以以临汾市市区为一一级中心心，侯马马市、霍霍州市为为二级中中心，中中部平川川县城为为三级中中心，以以7个全全国重点点镇和44个全省省中心镇镇为增长长极点，构构建一轴轴两圈新新框架，以以霍侯公公路为轴轴线，连连接霍州州、洪洞洞、尧都都、襄汾汾、曲沃沃、侯马马、翼城城、古县县、浮山山九个城城市和汾汾西、蒲蒲县、乡乡宁部分分区域的的30个个重点镇镇，建设设中部城城市群和和经济带带；发挥挥临汾历历史悠久久、资源源丰富、人人才集聚聚、文化化底蕴深深厚的优优势，突突出临汾汾
25、中心城城市地位位，构建建临汾经经济圈，建建设晋南南中心城城市；发发挥侯马马交通枢枢纽区位位优势，引引导各种种生产要要素向侯侯马、曲曲沃集中中布局，加加快经济济发展和和城市扩扩张，构构建侯马马经济圈圈，建设设中西部部商贸物物流会展展中心。通通过圈轴轴的发展展与辐射射带动，逐逐步向网网络开发发模式过过渡，形形成中部部、东部部、西部部三个经经济区。明明确城市市分工，加加强城市市互动，推推进城镇镇融合，促促进产业业和人口口向城镇镇集聚。稳稳步推进进城镇危危房和“城城中村”改改造。220100年城镇镇人口达达到2000万人人左右。2.3 临汾市市房地产产运行状状况分析析2.3.11 临汾汾20007年房
26、房地产开开发投资资情况房地产业做做为临汾汾市的一一个新兴兴产业，220077年，临临汾市房房地产开开发投资资快速增增长，商商品房建建设规模模明显扩扩大，销销售加快快，空置置面积明明显减少少。但同同时，商商品房销销售价格格居高不不下，供供应结构构不尽合合理、市市场秩序序不够规规范等问问题也日日益显现现，影响响到房地地产市场场的健康康发展。20007年年临汾市市房地产产发展呈呈现八大大特点： 一一、房地地产开发发企业完完成投资资首次突突破100亿元。2007年年，临汾汾市具有有资质等等级的房房地产开开发企业业累计完完成投资资13.5亿元元，同比比增长445.99%，增增幅比上上年提高高26.8个百
27、百分点，高高于同期期全市全全社会固固定资产产投资增增幅 223.22个百分分点，分分别比全全国、全全省高115.77和211.8个个百分点点，位居居全省第第3。二、商品住住宅投资资比重上上升。2007年年临汾市市房地产产开发企企业累计计完成商商品住宅宅投资110.44亿元，增增长499.8%，占全全部房地地产开发发投资的的比重777 %，比上上年提高高2个百百分点；办公楼楼投资00.544亿元，增增长4.8%；商业营营业用房房投资00.744亿元，下下降500.7%；其他他投资 1.881亿元元，增长长5.44倍。三、商品房房供应增增多。2007年年，临汾汾市房地地产开发发企业施施工房屋屋面积
28、1170.6万平平方米，比比上年增增长344.2%。其中中，住宅宅1500.5万万平方米米，增长长46.2%；办公楼楼4.55万平方方米，增增长0.5%；商业营营业用房房12.18万万平方米米，下降降32.8%；其他用用房3.4万平平方米，增增长1.1倍。全全年竣工工商品房房屋355.5万万平方米米，增长长7.22%。四、自筹资资金占比比重较高高。2007年年，临汾汾市房地地产开发发企业到到位开发发资金114.11亿元，比比上年增增长588.9%，比投投资完成成额增幅幅高133个百分分点，资资金保障障较好。其其中，自自筹资金金8.44亿元，增增长699.8%，占到到全部资资金的554.88%。
29、五、商品房房销售加加快。2007年年，临汾汾市房地地产开发发企业商商品房销销售面积积46.7万平平方米，比比上年增增长266.7%。其中中，现房房销售116.66万平方方米，增增长1.9倍；期房销销售300.088万平方方米，减减少3.6%。商商品房销销售额111.44亿元，比比上年同同期增长长57.8%。其其中，现现房销售售额4.4亿元元，增长长3.77倍；期期房销售售额7亿亿元，增增长100.8%。六、土地购购置大幅幅增加。2007年年临汾市市房地产产开发企企业当年年购置土土地588.3万万平方米米，比上上年净增增35.6万平平方米，增增幅达11.6倍倍；土地地开发投投资1亿亿元，完完成开
30、发发土地面面积411.6万万平方米米，分别别增长223.88%和11.2倍倍。七、商品房房空置面面积减少少。截至到122月末，临临汾市房房地产开开发企业业商品房房空置面面积5.3万平平方米，比比上年末末减少112.77%，其其中，空空置13年的的0.88万平方方米，减减少133.6%，空置置三年以以上的不不足20000平平方米，减减少5.5%。八、投资主主要集中中在平川川县市。分县市看，220077年临汾汾市商品品房开发发投资主主要集中中在平川川县市，其其中尧都都区、洪洪洞县和和侯马市市，分别别完成房房地产开开发投资资8.33亿元、22 亿元元和1.9亿元元，分别别占临汾汾市房地地产开发发投资
31、总总额的661.33%、115.22%、113.11%，三三县市投投资额占占到了全全市投资资总额的的90%。2.3.33 房地地产需求求趋势临汾房地产产需求趋趋势近年年来呈现现以下特特点：1、品质与与价格同同步提升升； 2、中小户户型成为为市场主主流；3、城西城城东快速速发展，成成为临汾汾人民未未来主要要的居住住区域； 4、商业物物业需求求量旺盛盛 ；5、大量的的煤老板板将进入入房地产产行业从从事房地地产开发发建设； 6、白领阶阶层、公公务员、私私营业主主将成为为市场消消费的主主力；7、消费者者的个性性化需求求将得到到满足。 2.4 项目周周边区域域发展状状况2.4.11 区区域概况况临汾经济
32、技技术开发发区是119977年7月月经山西西省人民民政府批批准成立立的省级级开发区区。临汾汾开发区区管委会会作为临临汾市人人民政府府的派出出机构，行行使部分分省级经经济管理理权限，部部分市级级行政管管理权限限和市级级综合管管理权限限，对开开发区实实行统一一领导、统统一规划划、统一一管理。临临汾开发发区位于于临汾市市老城区区的西北北部，规规划面积积7.88平方公公里，开开发区地地理位置置优越、交交通便利利、通讯讯快捷、基基础设施施完善，服服务功能能齐全。中中小企业业创业公公司和担担保公司司可为企企业提供供创业的的融资平平台，房房地产开开发公司司可为企企业工程程建设提提供优质质高效的的服务。临临汾
33、开发发区通过过利用国国家优惠惠政策，营营造一流流发展环环境，提提供热情情细致周周到的服服务，已已成为中中外投资资者的沃沃土，创创业者的的乐园。一、地理位位置临汾开开发区位位于山西西省西南南部，距距离山西西省省会会太原市市3000公里，地地理坐标标为北纬纬36度度，东经经1100度500分，海海拔4220米-4577米。开开发区地地处临汾汾市区北北郊，在在临汾市市市区总总体规划划53平平方公里里范围内内。周边边铁路公公路四通通八达，非非常便捷捷。二、自然环环境临汾开开发区位位于临汾汾盆地内内，地处处半干旱旱、半湿湿润季风风气候区区，属温温带大陆陆性气候候，四季季分明，雨雨热同期期。气温温特点冬冬
34、寒夏热热，光照照全年为为24117小时时27441小时时，年平平均气温温介于88.6度度12.6度之之间，年年无霜期期为1993天2277天，年年降水量量为5000毫米米。三、市场情情况临汾开开发区下下辖一个个办事处处，十一一个社区区居委会会，总人人口约44万余人人，其中中社区居居民近22万人，人人均年收收入41152元元；城市市居民人人均年收收入81104元元，可支支配消费费能力为为71332元。四、基础设设施临汾开开发区自自成立以以来，开开发区通通信设施施先进，临临汾移动动生产大大楼已投投入使用用，中国国联通大大楼正在在建设中中，电信信、网通通等生产产大楼正正在筹建建中；供供排水管管道已基
35、基本敷设设完成，使使用方便便；电力力供应充充足，可可满足不不同用户户的需求求；集中中供热站站也在积积极准备备建设中中，可满满足客商商的热力力需要。并并不断加加大基础础设施建建设投入入资金，各各种基础础设施日日益完善善。即将将完工的的九条主主干道贯贯穿整个个区域，主主干道之之间由支支路相互互连接，形形成网络络状分布布的道路路体系，使使开发区区内交通通便捷，四四通八达达；五、服务设设施临汾开开发区服服务设施施齐全。中中国银行行大楼矗矗立在开开发区繁繁华地段段，中国国信合坂坂下信用用社服务务规范，业业务量大大，其所所属的营营业网点点遍布各各个社区区，存贷贷款非常常方便；五洲休休闲广场场是集餐餐饮、住
36、住宿、娱娱乐为一一体的多多功能涉涉外三星星级酒店店，四星星级唐尧尧酒店即即将投入入使用，另另外还有有金世纪纪娱乐城城和滨江江假日广广场等场场所，可可满足不不同阶层层、不同同人士的的休闲消消费需求求；开发发区文化化教育种种类完整整，有中中学学校校4所，职职业培训训学校22所，以以及分布布于各个个社区的的小学、幼幼儿园等等，可为为居民提提供教学学质量高高、就读读方便快快捷的教教育条件件；卫生生医疗事事业蓬勃勃发展，大大型综合合医院新新立医院院和临汾汾儿童医医院，可可为患者者提供方方便高效效的就医医条件，各各社区医医疗服务务中心肩肩负着居居民的就就医重任任；开发发区商贸贸市场建建设带动动了整个个区域
37、的的经济发发展，广广奇家俱俱城是晋晋南最大大的、档档次最高高的家俱俱市场，新新星机电电城和汽汽车专业业市场繁繁荣了当当地的市市场氛围围，拟建建的汽贸贸博览城城占地近近2000亩，是是规范的的、功能能齐全的的汽车市市场；写写字楼、住住宅楼、标标准厂房房的建设设，更将将为广大大投资者者提供优优越的发发展环境境。 2.4.22 区区域发展展规划临临汾开发发区规划划面积77.8平平方公里里，是以以清洁型型一类工工业为主主体，以以科技和和商贸为为双翼的的新型生生态园林林式经济济区。开开发区规规划结构构呈三片片二心结结构。“三片”：西部部为开发发区主中中心区，用用地规模模约4.5平方方公里，此此区北部部为
38、工业业区，中中部为中中心区，南南部为商商住区；东片用用地规模模约2.0平方方公里，主主要为居居住区；北片用用地规模模约1.3平方方公里，为为生态观观光区。“二心”：西部依河汾路、中大街，形成开发区主中心；东部以卫校为中心形成居住区中心。临汾开发区规划居住人口8万人，规划期至2020年。2.5 从城市市空间总总体发展展战略透透视开发发区板块块分析2.5.11区域板板块竞争争分析为便于进行行产品细细分研究究，按照照临汾目目前房地地产发展展趋势，可可大致划划分为三三个区域域，即老老城板块块、东城城板块、西西城板块块（含开开发区）进进行分类类竞争分分析。1、老城板板块老城板块为为鼓楼南南北大街街与迎春
39、春街之间间的城区区部分。本本区域项项目有裕裕祥花园园、三和和家园，潜潜在项目目有新供供和地产产项目。板块分析：老城板块属属于临汾汾市民概概念中的的市区，各各项配套套相对全全面，但但缺乏建建设的生生机和活活力，在在政府大大的战略略规划指指导下，该该板块仍仍然有一一定数量量项目出出现，但但体量和和规模都都不大，总总体容量量不大。2、东城板板块东城板块为为迎春街街以东区区域。本本区域项项目有恒恒安第一一城、九九州花园园、莱茵茵半岛等等， 潜潜在项目目有派德德森项目目。板块分析：东城板板块为政政府重点点发展区区域之一一。作为为东改的的先驱，本本区域已已经有新新项目暂暂露头角角，但总总体来看看还处于于萌
40、芽状状态，毕毕竟交通通、市政政以及配配套等都都处于初初步开发发建设阶阶段。在在未来两两到三年年内，可可能出现现繁荣景景象。3、西城板板块西城板块为为鼓楼大大街以西西，包括括向阳路路以北以以及开发发区等。主主要项目目有华远远名邸、圣圣会家天下下、博浩浩源馨城城、滨河河湾城市市花园、广广奇财富中中心、滨滨江明珠珠等，潜潜在项目目有御景景水城，北城壕联片改造项目，源宏国际新城。板块分析：西城板块为为临汾最最有潜力力和活力力的区域域。目前前该区的的存在项项目和潜潜在项目目最多，容容量最大大，而且且该板块块紧贴母母城，交交通便捷捷，区域域相对成成熟。预预计一年年内，临临汾将出出现大规规模的住住宅“西进”
41、运动。3 项项目优劣劣势分析析3.1 项目优优势分析析（1） 项项目位于于临汾市市区西北北部经济济开发区区，是临临汾最具具宜居区区域，区区位优势势绝佳。（2） 本本项目是是整体项项目的一一部分，整整体项目目体量大大，规模模全市第第一，在在本地绝绝无仅有有，总占占地10034亩亩，且地地处城市市最高尚尚的居住住区域，属属罕见的的大型城城市运营营项目，具具有无可可比拟的的规模优优势。（3） 项项目紧邻邻城市交交通线，周周边交通通便利。项项目用地地东、西西干道为为城市交交通大动动脉，南南、北干干道为商商业主干干干道，便便捷的交交通更有有利于吸吸引本区区域及其其他区域域的消费费人流；（4） 项项目濒临
42、临汾河外外滩和绿绿化带，具具有得天天独厚的的原生态态自然景景观资源源，有利利于打造造原生态态景观概概念的高高档居住住社区。（5） 项项目周边边配套丰丰富高档档，紧邻邻五星级级酒店、沃沃尔玛超超市、市市政府及及政府规规划的重重点中小小学，各各种生活活配套设设施相对对比较成成熟。（6） 项项目所在在地块拆拆迁地面面积只占占本项目目整体用用地的110%，其其余900%用地地，土地地平整，建建设周期期短，可可迅速回回笼资金金，获得得收益。3.2 项目劣劣势分析析（1）德和和世纪城城项目处处于一期期开发阶阶段，项项目的整整体优势势尚未形形成；（2）项目目高端的的形象定定位及物物业价格格，有可可能使项项目
43、的目目标受众众人群有有所减少少。3.3 项目机机会分析析（1）项目目地处未未来市政政府所在在地，是是本市的的政治经经济文化化中心。（2）位于于经济开开发区，政政府支持持“城中村村”项目的的运作。（3）市民民心目中中的大型型高档居居住区印印象吸引引。（4）临汾汾经济的的快速发发展及临临汾市城城市首位位度的提提高，对对周边郊郊县辐射射力的增增强，会会吸引更更多投资资经营者者前来置置业。（5）临汾汾目前综综合型、规规模化、科科学化的的居住区区的空白白，区域域业态的的不完善善及业态态的不科科学性，亟亟待我项项目差异异化的规规划去填填补。3.4 项目威威胁分析析（1）本市市房地产产整体开开发的复复苏，给
44、给项目开开发增加加一定压压力。（2）板块块内项目目云集，未未来极有有可能出出现潜在在项目的的竞争。（3）德和和世纪城城项目本本身多种种业态相相互影响响与制约约。（4）国家家对房地地产的宏宏观调控控。（5）地方方政府政政策的稳稳定及连连续性。（6）其他他不确定定的因素素。总论：总体看，本本项目楼楼盘综合合质素尚尚属中等等偏上，项项目地段段好，周周边自然然生态环环境优越越，紧贴贴母城，便便利的交交通解决决了偏于于城西的的短板，并并且本区区域是临临汾市近近两年计计划改造造的重点点地带。从从远期来来看，是是西部的的区域中中心，未未来的政政治经济济文化中中心。目前本片区区与其他他片区相相比，有有其几点点
45、独特的的优势，如如规模大大、环境境好、交交通便利利、有升值潜力，是是未来高高尚居住住区。滨滨河路以以及向阳阳西路便便利的交交通给本本片区带带来了巨巨大的发发展机会会，市政政府对经经济开发发区新的的城市规规划也给给片区发发展带来来了极大大的机会会。总体来说，随随着市政政府的迁迁移和西西进战略略，本地地块前景景看好、发发展潜力力巨大。4 项目定定位4.1 项目整整体定位位4.1.11 项目目整体定定位根据上述市市场分析析及项目目分析，对对本项目目的物业业整体定定位为德和世纪滨滨水自然然林社区区着力打打造一个个高尚的的、人文文的、生生态的、都都市的精精英社区区。4.1.22 项项目物业业定位 项项目
46、地块块面积5570888.44平方米米，建筑筑面积11712265平平方米，物物业形态态为高层层及小高高层居住住住宅及及商业裙裙楼。4.1.33 建筑风风格定位位 建建筑设计计充分发发挥了国国际主流流设计风风格极简派派建筑的的形式感感，外形形整齐划划一，讲讲求通透透，强调调居住舒舒适性的的特点，合合理诠释释极简建建筑功能能性、通通透性。 超超低的建建筑密度度，为功功能型现现代社区区预留出出了充足足的发挥挥空间，喷喷泉广场场、户外外健身区区、林荫荫道木廊廊、儿童童娱乐区区共同同组成集集功能性性、互动动性、交交流性一一身的中中式豪宅宅社区，为为临汾首首家符合合国际标标准，加加入中国国特色的的全新一一代尖端端住宅产产品。4.1.44 定位分分析1、本项目目定位符符合城市市规划总总体目标标。以“新都市市主义”设计理理念为原原则，结结合地块块自然和和城市环环境资源源，从居居住密度度、空间间规划布布局、建建筑类型型及立面面风格等等多方面面着手，构构建风格格多元化化的、居居住产品品差异化化的综合合性大型型居住区区，营造造不同城城市空间间的领域域感和场场所感。在规划设计计中，应应用针对对“资源型型城市”的适宜宜技术，结结合用地地具体条条件，贯贯彻了节节能生态态理念及及健康理理念；并并结合绿绿化水体体等景观观环境的的设计，结结构性地地改善了了城市品品质与形形象，构构建“资源型型城市”居住区区生