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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.关于印发湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则的通知湘建房2004391号各市、州房房地产管管理局、建建设局、规规划局：为规范范房产面面积测算算，根据据房产产测量规规范(GB/T1779866.120000、GGB/TT179986.2220000)，结结合本省省实际，我我厅制定定湖南南省房产产面积测测算及共共有建筑筑面积分分摊规则则，现现印发给给你们，自自20005年11月1日日起实施施，请遵遵照执行行。湖南省建设设厅 二四年年十一月月十日湖南省房产产面
2、积测测算及共共有建筑筑面积分分摊规则则第一部部分 房房产面积积测算一、房房产面积积测算的的一般规规定1.房房产面积积测算的的内容房产面面积测算算包括房房屋建筑筑面积、共共有建筑筑面积、产产权面积积、使用用面积等等测算。2.房房屋建筑筑面积房屋建建筑面积积系指房房屋外墙墙(柱)肋脚以以上各层层的外围围水平投投影面积积，包括括阳台、挑挑廊、地地下室、室室外楼梯梯等，且且具备有有上盖，结结构牢固固，层高高2.220m以以上(含含2.220m，以以下同)的永久久性建筑筑。3.房房屋使用用面积房屋使使用面积积系指房房屋户内内全部可可供使用用的空间间面积，按按房屋的的内墙面面水平投投影计算算。4.房房屋产
3、权权面积房屋产产权面积积系指权权利人依依法拥有有房屋所所有权的的房屋建建筑面积积。房屋屋产权面面积由市市、县(市)房房地产行行政主管管部门登登记确权权认定。5.房房屋共有有建筑面面积房屋共共有建筑筑面积系系指各产产权人共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积。6.面面积测算算要求各类面面积测算算必须独独立测算算两次，其其较差应应在规定定的限差差以内，取取中数作作为最后后结果。面面积以平平方米为为单位，取取至0.01mm2。房产面面积测量量精度分分三级，如如下表：上式中中：S所测测量的房房产面积积； DD测测量长度度 ma、mmb测距仪仪的固定定误差、比比例误差差 mz 测测量距仪仪和反射射面的对
4、对准误差差7.测测量中所所使用的的仪器、设设备和测测绘软件件应按规规定检定定或鉴定定。二、计计算建筑筑面积应应具备的的条件根据计计算建筑筑面积有有关规定定和规则则，能够够计算建建筑面积积的房屋屋原则上上应具备备以下普普遍性的的条件：1、应应具有上上盖；2、应应有围护护物；3、结结构牢固固，属永永久性的的建筑物物；4、层层高在22.200 m以以上；5、可可作为人人们生产产或生活活的场所所。其中：层高系系指房屋屋的上下下两层楼楼面，或或楼面至至地面，或或楼面至至屋顶面面(不包包括隔热热层高度度)的垂垂直距离离。三、计计算全部部建筑面面积的范范围1、永永久性结结构的单单层房屋屋，按一一层计算算建筑
5、面面积；多多层房屋屋按各层层建筑面面积的总总和计算算。2、房房屋内的的附层(含夹层层、插层层、技术术层)及及其梯间间、电梯梯间等其其高度在在2.220 mm以上部部位计算算建筑面面积。3、穿穿过房屋屋的通道道、房屋屋内的门门厅、大大厅、不不论其层层高，均均按一层层计算建建筑面积积。门厅厅、大厅厅内回廊廊部分，层层高在22.200 m以以上的按按其水平平投影面面积计算算。4、楼楼梯间、电电梯(观观光梯)井、提提物井、垃垃圾道、管管道井等等均按房房屋自然然层计算算。房屋的的自然层层是指已已列入房房屋总层层数的各各楼层。房屋的的自然层层数，一一般按室室内地坪坪0以以上自然然层计算算。采光光窗在室室外
6、地平平线以上上的半地地下室，其其室内层层高不低低于2.20 m以上上的架空空层也计计算自然然层数。房房屋地下下层(负负层)数数按00以下的的自然层层计算。房房屋的总总层数为为房屋自自然层数数与地下下层数之之和。假层、附附层、插插层、阁阁楼(暗暗楼)、装装饰性塔塔楼、以以及突出出屋面的的楼梯间间，水箱箱间等不不计层数数。5、房房屋天面面上，属属永久性性建筑，层层高在22.200 m以以上的楼楼梯间、电电梯机房房等，按按其外围围水平投投影面积积计算。6、挑挑楼、全全封闭的的阳台按按其外围围水平投投影面积积计算。7、属属永久性性结构有有上盖的的室外楼楼梯，按按各层水水平投影影面积计计算。8、与与房屋
7、相相连且相相通的有有柱走廊廊，两房房屋间有有上盖和和柱的走走廊，均均按其柱柱的外围围水平投投影面积积计算。9、房房屋间永永久性的的封闭的的架空通通廊，按按外围水水平投影影面积计计算。10、地地下室、半半地下室室及相应应出入口口，层高高在2.20 m以上上的，按按其外墙墙(不包包括采光光井、防防潮层及及保护墙墙)外围围水平投投影面积积计算。11、有有柱或有有围护结结构的门门廊、门门斗按其其柱或围围护结构构的外围围水平投投影面积积计算。12、玻玻璃幕墙墙、金属属幕墙及及其他材材料幕墙墙作为房房屋外墙墙的，按按其外围围水平投投影计算算建筑面面积。既既有主墙墙又有幕幕墙时，以以主墙为为准计算算建筑面面
8、积。13、属属永久性性建筑有有柱的车车棚、货货棚等按按柱的外外围水平平投影面面积计算算。14、依依坡地建建筑的房房屋，利利用吊脚脚做架空空层，有有围护结结构的，按按其高度度在2.20 m以上上部位的的外围水水平面积积计算。15、与与室内相相通，并并能正常常利用的的变形缝缝计算建建筑面积积。16、房房屋屋顶顶为斜面面结构(坡屋顶顶)的，按按层高22.200m以上上的部位位计算房房屋的建建筑面积积。17、突突出外墙墙的落地地凸窗、无无油烟灶灶台，高高度大于于2.220m以以上，按按其外围围水平投投影计算算建筑面面积。18、室室内体育育馆按实实际层数数计算建建筑面积积。体育育馆(场场)看台台下空间间
9、加以利利用的，高高度在22.200m以上上的部位位，按其其外围水水平投影影面积计计算建筑筑面积(多层按按多层计计)。19、机机械停车车库不论论其高度度和停放放层数，均均按一层层计算。20、设设有结构构层的立立体仓库库、立体体车库按按结构层层计算。21、舞舞台灯光光控制室室按其围围护结构构外围水水平投影影面积计计算。22、有有柱无围围护结构构的架空空层，按按其主墙墙体水平平投影面面积计算算。23、独独立户室室内已封封闭的花花园房屋屋和阳光光屋的按按其水平平投影面面积计算算。四、计计算一半半建筑面面积的范范围1、与与房屋相相连，有有上盖无无柱的走走廊、檐檐廊，按按其围护护结构外外围水平平投影面面积
10、的一一半计算算。2、未未封闭的的阳台、挑挑廊，按按其围护护结构外外围水平平投影面面积的一一半计算算。3、独独立柱、单单排柱的的门廊、车车棚、货货棚等属属永久性性建筑的的，按其其上盖水水平投影影面积的的一半计计算。4、无顶盖盖的室外外楼梯按按各层水水平投影影面积的的一半计计算。5、有有顶盖不不封闭的的永久性性架空通通廊，按按外围水水平投影影面积的的一半计计算。五、不不计算建建筑面积积的范围围1、层层高小于于2.220 mm以下的的附层(含夹层层、插层层、技术术层)和层高高小于22.200 m的的地下室室和半地地下室。2、突突出房屋屋墙面的的构件、配配件、装装饰柱、装装饰性的的玻璃幕幕墙、垛垛、肋
11、脚脚、台阶阶、无柱柱雨蓬等等。3、房房屋之间间无上盖盖的架空空通廊。4、房房屋的天天面、跳跳台、天天面上的的花园、泳泳池。5、建建筑物内内的操作作平台，上上料平台台及利用用建筑物物的空间间安置的的箱、罐罐的平台台。6、骑骑楼、过过街楼的的底层以以及穿过过房屋的的通道用用作街巷巷通行的的部分。7、临临街房屋屋、挑廊廊下的底底层作为为社会性性公共道道路通行行的，不不论是否否有柱、是是否有围围护结构构。8、利利用引桥桥、高架架桥、高高架路、路路面作为为顶盖建建造的房房屋。9、活活动房屋屋，临时时房屋，简简易房屋屋。10、独独立烟囱囱、亭、塔塔、罐、池池、地下下人防干干、支线线。11、与与房屋室室内不
12、相相通的变变形缝。12、底底层架空空用作公公共休憩憩、绿化化园艺使使用的以以及空中中花园。13、已已计算建建筑面积积的楼梯梯得下方方空间。14、与与室内不不相通的的阳台、挑挑廊、檐檐廊等。15、非非落地的的凸窗、无无油烟灶灶台。16、起起隔热作作用的非非结构墙墙体。17、成成套复式式住宅上上层为空空的，其其相关外外围墙体体。18、无无顶盖、隔隔层设置置顶盖或或顶盖投投影面积积小于阳阳台、挑挑廊底板板水平投投影面积积的。19、地地下层中中的水池池。六、特特殊情况况处理1、阳阳台围护护结构向向外倾斜斜的，按按阳台围围护结构构底板水水平投影影计算建建筑面积积。2、墙墙体向外外倾斜的的房屋，按按各层底
13、底板水平平投影计计算建筑筑面积；墙体向向内倾斜斜的房屋屋，按距距底板层层高2.20mm处水平平投影计计算建筑筑面积。3、商商业楼层层、车库库层内无无间隔墙墙的权属属单元须须埋设永永久性界界址标志志后才能能进行分分户测绘绘。第二部部分 成成套房屋屋的建筑筑面积和和共有建建筑面积积分摊一、一一般规定定(一一)成套套房屋建建筑面积积的测算算1、成成套房屋屋的建筑筑面积成套房房屋的建建筑面积积由套内内建筑面面积和分分摊的共共有建筑筑面积组组成。2、套套内建筑筑面积成套房房屋的套套内建筑筑面积为为房屋的的套内使使用面积积与套内内墙体面面积以及及套内阳阳台建筑筑面积三三部分之之和。3、套套内使用用面积套内
14、使使用面积积为套内内房屋使使用空间间的净面面积，按按水平投投影面积积计算。一一般根据据内墙面面之间的的水平距距离计算算，内墙墙面的装装饰厚度度应记入入使用面面积。4、套套内墙体体面积 套内自自有墙体体面积，全全部记入入套内墙墙体面积积。套与与套之间间的共有有墙体，套套与公共共部位的的共有墙墙体，套套与外墙墙(包括山山墙的墙墙体)，均按按墙体的的路线计计算套内内墙体面面积与套套内建筑筑面积。5、套套内阳台台建筑面面积套内阳阳台建筑筑面积均均按前款款有关规规定计算算。(二)、公有有建筑面面积分摊摊原则 1、产产权各方方有合法法产权分分割文件件或协议议的，按按其文件件或协议议规定执执行。2、产产权各
15、方方无合法法产权分分割文件件或协议议的，可可按产权权各方相相关的建建筑面积积按比例例进行分分摊。3、房房屋共有有建筑面面积分摊摊以幢为为单位，仅仅限于本本幢房屋屋内的仅仅为本幢幢服务的的共有建建筑面积积。4、整整栋房屋屋在销售售和产权权转移、分分割中只只能采用用一种分分摊方法法。(三)、共有有建筑面面积的所所有权与与使用权权 1、房房屋共有有建筑面面积分摊摊后，不不划分各各户分摊摊面积的的具体部部位，共共有建筑筑面积一一经分摊摊，未经经合法程程序，任任何人不不得侵占占或改变变其原使使用功能能。2、列列入分摊摊的共有有建筑面面积的所所有权、使使用权，由由参与共共有建筑筑面积分分摊的各各产权人人共
16、同所所有、共共同使用用。(四)、共有有建筑面面积的确确认方法法1、未未经规划划及相关关部门验验收合格格的房屋屋，对共共有建筑筑面积范范围及功功能的确确认，以以规划等等相关部部门批准准的建筑筑施工图图为依据据。2、经经规划及及相关部部门验收收合格的的房屋，对对共有建建筑面积积范围及及功能的的确认，以以房屋实实际状况况为准。3、商商业层、车车库层内内无间隔隔墙的产产权单元元，其内内部通道道等设施施的设置置如符合合消防要要求，该该层公有有建筑面面积方可可确认。(五)、共有有建筑面面积按比比例分摊摊的计算算共有建建筑面积积按比例例分摊的的计算公公式为：SSi=KKSii上上式中：K=Sii/SSiKK
17、共共有建筑筑面积分分摊系数数 Sii各各单元参参加分摊摊的建筑筑面积，m2； Sii各各单元参参加分摊摊所得的的分摊面面积，mm2 Si为需需要分摊摊的分摊摊面积面面积总和和，m22 Si为参参加分摊摊的各单单元建筑筑面积总总和，mm2二、 共有建建筑面积积的组成成1、共共有建筑筑面积包包括幢内内电梯井井、管道道井、公公共厕所所、垃圾圾道、楼楼梯间、配配电间、屋屋顶梯间间、屋顶顶水箱间间、水泵泵房、电电梯机房房、智能能监控室室、消防防设施房房、消防防通道、公公共门厅厅、过道道、地下下室、值值班警卫卫室、技技术设备备层等为为本幢房房屋服务务的公共共用房和和管理用用房的建建筑面积积，以水水平投影影
18、面积计计算。2、共共有建筑筑面积还还包括各各产权单单元与公公共建筑筑之间的的分隔墙墙以及外外墙(包括山山墙)墙体水水平投影影面积一一半的建建筑面积积。三、 不计入入共有建建筑面积积的范围围(一)、下列列情形不不计入共共有建筑筑面积，但但应分摊摊所在幢幢相关的的共有建建筑面积积1、为为多幢服服务的管管理用房房、警卫卫室。2、独独立使用用的地下下室、半半地下室室、车棚棚、车库库。3、为为公共事事业服务务的配套套用房。4、避避难层(室)及结构构转换层层内可独独立使用用的部位位。5、产产权单位位自营、自自用的房房屋。(二)、下下列情形形不作为为共有建建筑面积积，不分分摊所在在幢内相相关的共共有建筑筑面
19、积1、作作为人防防工程的的地下室室。2、为为多幢服服务的配配电间、水水泵房等等设备用用房。3、避避难层(室)及结构构转换层层。4、幢幢与幢之之间连接接的通廊廊。四、共共有建筑筑面积的的分摊方方法(一)、住宅宅共有建建筑面积积的分摊摊方法1、各各套房屋屋的分摊摊面积=套内建建筑面积积分摊系系数其中：分摊系系数=幢内共共有公用用建筑面面积/幢内各各套房屋屋套内建建筑面积积之和2、多多层住宅宅楼原则则上以幢幢为单位位采用一一级分摊摊，如楼楼内各单单元户数数不一致致时，采采用多级级分摊。(二)、商住住楼共有有建筑面面积的分分摊方法法1、功功能区域域的划分分(1)根据住住宅和商商业不同同的使用用功能，将
20、将整幢房房屋划分分成不同同的功能能区，按按各自的的建筑面面积将整整幢的共共有建筑筑面积分分摊成住住宅和商商业两部部分。(2)裙楼上上有多个个独立塔塔楼的，则则各塔楼楼应为单单个功能能区。(3)具有特特定的服服务对象象以其实实际作用用功能不不同设定定不同功功能区。2、共共有建筑筑面积划划分(1)商住楼楼的商业业层内单单独通往往住宅的的梯间(含室外外楼梯)以及门门厅等共共有面积积列入幢幢共有建建筑面积积。(2)服务于于消防的的人行楼楼梯、屋屋顶梯间间和幢内内为本幢幢服务的的其它共共有空间间列入幢幢共有建建筑面积积。(3)专为住住宅部分分服务并并在住宅宅功能区区内的楼楼梯等其其他共有有建筑面面积列入
21、入住宅部部分共有有建筑面面积。(4)专为商商业部分分服务的的电梯、门门厅、过过道等共共有建筑筑面积列列入商业业部分的的共有建建筑面积积。3、住住宅部分分各套房房屋的分分摊面积积套分摊摊面积=套内建建筑面积积分摊系系数其中：分摊系系数=(幢共有有分摊面面积+住宅部部分共有有建筑面面积)/住宅部部分各套套内建筑筑面积之之和4、商商业部分分各权属属单元的的分摊面面积产权单单元的分分摊面积积=产权单单元套内内面积产权单单元分摊摊系数其中：产权单单元分摊摊系数=(层分分摊面积积+层内共共有建筑筑面积)/层内内各产权权单元套套内建筑筑面积之之和层分摊摊面积=层套内内建筑面面积层分摊摊系数其中：层分摊摊系数
22、=(幢共共有分摊摊面积+商业部部分共有有建筑面面积)/(商业业部分各各层套内内建筑面面积+商业部部分各层层内共有有建筑面面积)层内共共有建筑筑面积：专为本本层服务务的内走走道、层层内公用用厅等其其他为本本层服务务的共有有建筑面面积。(三)、多功功能综合合楼等共共建筑面面积分摊摊方法1、确确定各功功能区域域范围。2、参参照商住住楼的分分摊计算算方法进进行分摊摊。第三部部分 名词解解释结构转转换层：简称转转换层，是是指建筑筑物某楼楼层因上上部与下下部的平平面使用用功能不不同而采采用不同同结构类类型，通通过该楼楼层进行行结构转转换。消防避避难层：简称避避难层，因因消防需需要在高高层建筑筑中每隔隔一定
23、高高度留出出某楼层层作消防防避难用用。技术设设备层：简称技技术层(设备层层)，专用用于为安安装布置置水、电电、暖、卫卫系统等等设施的的楼层。假层：位于两两自然层层之间，在在房屋外外部难于于判断的的局部楼楼层。夹层：亦称附附层。位位于房屋屋自然层层内的局局部楼层层，未形形成完整整楼层结结构但属属于房屋屋整体结结构的一一部分。插层：位于房房屋两自自然层之之间与房房屋整体体结构不不相关联联而加插插进去的的局部楼楼层。自然层层：房屋屋的主要要层次，即即计入房房屋总层层数的各各楼层。阁楼：坡屋顶顶下方空空间加以以利用的的楼层、局局部层高高可能达达到2.20mm以上可可计算建建筑面积积，但不不能计入入房屋
24、总总层数。挑楼：是楼房房向外悬悬挑出底底层的封封闭楼层层房屋，层层高不低低于2.20mm。骑楼：建在道道路旁，部部分底层层面积用用作行人人公共通通道的房房屋。过街楼楼：部分分跨街道道或街道道穿过的的房屋，称称为过街街楼。阳台：具有底底板、顶顶盖和围围护结构构，且与与户室开开门连通通，供居居住者进进行室外外活动，晾晾晒衣物物等的空空间。封闭阳阳台：采采用木质质、金属属质或塑塑钢和玻玻璃等材材料对阳阳台完全全封闭，作作为永久久性使用用的空间间。平台：亦称露露台，供供居住者者进行室室外活动动的上人人屋面或或由住宅宅底层地地面伸出出室外的的部分。跃层住住宅：套套内空间间跨跃两两楼层及及以上的的住宅。复
25、式住住宅：套套内空间间跨跃两两楼层以以上的住住宅，居居室内厅厅高为两两楼层高高。错层住住宅：套套内部分分空间地地板与其其余部分分形成高高差，但但该套内内空间水水平投影影仍为一一层，无无重叠面面积。廊：与与房屋墙墙体相连连，有顶顶盖和围围护结构构，作为为通道的的空间。柱廊：有顶盖盖，有支支柱或兼兼有一侧侧围护墙墙体的通通道。檐廊：房屋檐檐下有顶顶盖，无无支柱和和房屋相相连的作作为通道道的伸出出部位。挑廊：是指挑挑出房屋屋墙体外外，有围围护物，无无支柱的的外走廊廊。门廊：是指房房屋门前前突出的的有顶盖盖和支柱柱的通道道。门斗：房屋门门前有与与房屋相相连的顶顶盖，且且由承重重墙体支支撑顶盖盖进出通通道。楼梯：是指供供房屋各各层间上上下步行行的交通通通道。梯间：内有电电梯或楼楼梯，供供载人、载载物或人人员上下下的空间间或房间间，或称称为楼梯梯间、电电梯间。屋面梯梯间：突突出房屋屋天面(指屋面面)有顶盖盖，四周周有围护护结构，供供房屋维维修、消消防安全全出口用用的梯间间。屋面水水箱间：指突出出房屋天天面(或顶层层)的水箱箱周围有有围护结结构，有有顶盖的的房屋。凸窗：指突出出外墙面面，有围围护结构构对外作作全封闭闭的空间间，如凸凸窗、无无油烟灶灶台等。幕墙：突出于于建筑主主体结构构以外，用用玻璃、金金属板、石石材等材材料形成成的维护护结构。