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1、关于印发湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则的通知湘建房22004391号号各市、州房房地产管理理局、建设设局、规划划局：为规范范房产面积积测算，根根据房产产测量规范范(GBB/T177986.120000、GGB/T1179866.222000)，结合本本省实际，我我厅制定湖湖南省房产产面积测算算及共有建建筑面积分分摊规则，现现印发给你你们，自22005年年1月1日日起实施，请请遵照执行行。湖南省建设设厅 二四四年十一月月十日湖南省房产产面积测算算及共有建建筑面积分分摊规则第一部部分 房产产面积测算算一、房房产面积测测算的一般般规定1.房房产面积测测算的内容容房产面面积测算包包括房屋建建
2、筑面积、共共有建筑面面积、产权权面积、使使用面积等等测算。2.房房屋建筑面面积房屋建建筑面积系系指房屋外外墙(柱)肋脚以上上各层的外外围水平投投影面积，包包括阳台、挑挑廊、地下下室、室外外楼梯等，且且具备有上上盖，结构构牢固，层层高2.220m以上上(含2.20m，以以下同)的的永久性建建筑。3.房房屋使用面面积房屋使使用面积系系指房屋户户内全部可可供使用的的空间面积积，按房屋屋的内墙面面水平投影影计算。4.房房屋产权面面积房屋产产权面积系系指权利人人依法拥有有房屋所有有权的房屋屋建筑面积积。房屋产产权面积由由市、县(市)房地地产行政主主管部门登登记确权认认定。5.房房屋共有建建筑面积房屋共共
3、有建筑面面积系指各各产权人共共同占有或或共同使用用的建筑面面积。6.面面积测算要要求各类面面积测算必必须独立测测算两次，其其较差应在在规定的限限差以内，取取中数作为为最后结果果。面积以以平方米为为单位，取取至0.001m2。房产面面积测量精精度分三级级，如下表表：上式中中：S所测量的的房产面积积； D测量长度度 ma、mmb测测距仪的固固定误差、比比例误差 mz 测量距距仪和反射射面的对准准误差7.测测量中所使使用的仪器器、设备和和测绘软件件应按规定定检定或鉴鉴定。二、计计算建筑面面积应具备备的条件根据计计算建筑面面积有关规规定和规则则，能够计计算建筑面面积的房屋屋原则上应应具备以下下普遍性的
4、的条件：1、应应具有上盖盖；2、应应有围护物物；3、结结构牢固，属属永久性的的建筑物；4、层层高在2.20 mm以上；5、可可作为人们们生产或生生活的场所所。其中：层高系指指房屋的上上下两层楼楼面，或楼楼面至地面面，或楼面面至屋顶面面(不包括括隔热层高高度)的垂垂直距离。三、计计算全部建建筑面积的的范围1、永永久性结构构的单层房房屋，按一一层计算建建筑面积；多层房屋屋按各层建建筑面积的的总和计算算。2、房房屋内的附附层(含夹夹层、插层层、技术层层)及其梯梯间、电梯梯间等其高高度在2.20 mm以上部位位计算建筑筑面积。3、穿穿过房屋的的通道、房房屋内的门门厅、大厅厅、不论其其层高，均均按一层计
5、计算建筑面面积。门厅厅、大厅内内回廊部分分，层高在在2.200 m以上上的按其水水平投影面面积计算。4、楼楼梯间、电电梯(观光光梯)井、提提物井、垃垃圾道、管管道井等均均按房屋自自然层计算算。房屋的的自然层是是指已列入入房屋总层层数的各楼楼层。房屋的的自然层数数，一般按按室内地坪坪0以上上自然层计计算。采光光窗在室外外地平线以以上的半地地下室，其其室内层高高不低于22.20 m以上的的架空层也也计算自然然层数。房房屋地下层层(负层)数按00以下的自自然层计算算。房屋的的总层数为为房屋自然然层数与地地下层数之之和。假层、附附层、插层层、阁楼(暗楼)、装装饰性塔楼楼、以及突突出屋面的的楼梯间，水水
6、箱间等不不计层数。5、房房屋天面上上，属永久久性建筑，层层高在2.20 mm以上的楼楼梯间、电电梯机房等等，按其外外围水平投投影面积计计算。6、挑挑楼、全封封闭的阳台台按其外围围水平投影影面积计算算。7、属属永久性结结构有上盖盖的室外楼楼梯，按各各层水平投投影面积计计算。8、与与房屋相连连且相通的的有柱走廊廊，两房屋屋间有上盖盖和柱的走走廊，均按按其柱的外外围水平投投影面积计计算。9、房房屋间永久久性的封闭闭的架空通通廊，按外外围水平投投影面积计计算。10、地地下室、半半地下室及及相应出入入口，层高高在2.220 m以以上的，按按其外墙(不包括采采光井、防防潮层及保保护墙)外外围水平投投影面积
7、计计算。11、有有柱或有围围护结构的的门廊、门门斗按其柱柱或围护结结构的外围围水平投影影面积计算算。12、玻玻璃幕墙、金金属幕墙及及其他材料料幕墙作为为房屋外墙墙的，按其其外围水平平投影计算算建筑面积积。既有主主墙又有幕幕墙时，以以主墙为准准计算建筑筑面积。13、属属永久性建建筑有柱的的车棚、货货棚等按柱柱的外围水水平投影面面积计算。14、依依坡地建筑筑的房屋，利利用吊脚做做架空层，有有围护结构构的，按其其高度在22.20 m以上部部位的外围围水平面积积计算。15、与与室内相通通，并能正正常利用的的变形缝计计算建筑面面积。16、房房屋屋顶为为斜面结构构(坡屋顶顶)的，按按层高2.20m以以上的
8、部位位计算房屋屋的建筑面面积。17、突突出外墙的的落地凸窗窗、无油烟烟灶台，高高度大于22.20mm以上，按按其外围水水平投影计计算建筑面面积。18、室室内体育馆馆按实际层层数计算建建筑面积。体体育馆(场场)看台下下空间加以以利用的，高高度在2.20m以以上的部位位，按其外外围水平投投影面积计计算建筑面面积(多层层按多层计计)。19、机机械停车库库不论其高高度和停放放层数，均均按一层计计算。20、设设有结构层层的立体仓仓库、立体体车库按结结构层计算算。21、舞舞台灯光控控制室按其其围护结构构外围水平平投影面积积计算。22、有有柱无围护护结构的架架空层，按按其主墙体体水平投影影面积计算算。23、
9、独独立户室内内已封闭的的花园房屋屋和阳光屋屋的按其水水平投影面面积计算。四、计计算一半建建筑面积的的范围1、与与房屋相连连，有上盖盖无柱的走走廊、檐廊廊，按其围围护结构外外围水平投投影面积的的一半计算算。2、未未封闭的阳阳台、挑廊廊，按其围围护结构外外围水平投投影面积的的一半计算算。3、独独立柱、单单排柱的门门廊、车棚棚、货棚等等属永久性性建筑的，按按其上盖水水平投影面面积的一半半计算。4、无顶盖盖的室外楼楼梯按各层层水平投影影面积的一一半计算。5、有有顶盖不封封闭的永久久性架空通通廊，按外外围水平投投影面积的的一半计算算。五、不不计算建筑筑面积的范范围1、层层高小于22.20 m以下的的附层
10、(含夹层、插插层、技术术层)和层高小小于2.220 m的的地下室和和半地下室室。2、突突出房屋墙墙面的构件件、配件、装装饰柱、装装饰性的玻玻璃幕墙、垛垛、肋脚、台台阶、无柱柱雨蓬等。3、房房屋之间无无上盖的架架空通廊。4、房房屋的天面面、跳台、天天面上的花花园、泳池池。5、建建筑物内的的操作平台台，上料平平台及利用用建筑物的的空间安置置的箱、罐罐的平台。6、骑骑楼、过街街楼的底层层以及穿过过房屋的通通道用作街街巷通行的的部分。7、临临街房屋、挑挑廊下的底底层作为社社会性公共共道路通行行的，不论论是否有柱柱、是否有有围护结构构。8、利利用引桥、高高架桥、高高架路、路路面作为顶顶盖建造的的房屋。9
11、、活活动房屋，临临时房屋，简简易房屋。10、独独立烟囱、亭亭、塔、罐罐、池、地地下人防干干、支线。11、与与房屋室内内不相通的的变形缝。12、底底层架空用用作公共休休憩、绿化化园艺使用用的以及空空中花园。13、已已计算建筑筑面积的楼楼梯得下方方空间。14、与与室内不相相通的阳台台、挑廊、檐檐廊等。15、非非落地的凸凸窗、无油油烟灶台。16、起起隔热作用用的非结构构墙体。17、成成套复式住住宅上层为为空的，其其相关外围围墙体。18、无无顶盖、隔隔层设置顶顶盖或顶盖盖投影面积积小于阳台台、挑廊底底板水平投投影面积的的。19、地地下层中的的水池。六、特特殊情况处处理1、阳阳台围护结结构向外倾倾斜的，
12、按按阳台围护护结构底板板水平投影影计算建筑筑面积。2、墙墙体向外倾倾斜的房屋屋，按各层层底板水平平投影计算算建筑面积积；墙体向向内倾斜的的房屋，按按距底板层层高2.220m处水水平投影计计算建筑面面积。3、商商业楼层、车车库层内无无间隔墙的的权属单元元须埋设永永久性界址址标志后才才能进行分分户测绘。第二部部分 成套套房屋的建建筑面积和和共有建筑筑面积分摊摊一、一一般规定(一一)成套房房屋建筑面面积的测算算1、成成套房屋的的建筑面积积成套房房屋的建筑筑面积由套套内建筑面面积和分摊摊的共有建建筑面积组组成。2、套套内建筑面面积成套房房屋的套内内建筑面积积为房屋的的套内使用用面积与套套内墙体面面积以
13、及套套内阳台建建筑面积三三部分之和和。3、套套内使用面面积套内使使用面积为为套内房屋屋使用空间间的净面积积，按水平平投影面积积计算。一一般根据内内墙面之间间的水平距距离计算，内内墙面的装装饰厚度应应记入使用用面积。4、套套内墙体面面积 套内自自有墙体面面积，全部部记入套内内墙体面积积。套与套套之间的共共有墙体，套套与公共部部位的共有有墙体，套套与外墙(包括山墙墙的墙体)，均按墙墙体的路线线计算套内内墙体面积积与套内建建筑面积。5、套套内阳台建建筑面积套内阳阳台建筑面面积均按前前款有关规规定计算。(二)、公有建建筑面积分分摊原则 1、产产权各方有有合法产权权分割文件件或协议的的，按其文文件或协议
14、议规定执行行。2、产产权各方无无合法产权权分割文件件或协议的的，可按产产权各方相相关的建筑筑面积按比比例进行分分摊。3、房房屋共有建建筑面积分分摊以幢为为单位，仅仅限于本幢幢房屋内的的仅为本幢幢服务的共共有建筑面面积。4、整整栋房屋在在销售和产产权转移、分分割中只能能采用一种种分摊方法法。(三)、共有建建筑面积的的所有权与与使用权 1、房房屋共有建建筑面积分分摊后，不不划分各户户分摊面积积的具体部部位，共有有建筑面积积一经分摊摊，未经合合法程序，任任何人不得得侵占或改改变其原使使用功能。2、列列入分摊的的共有建筑筑面积的所所有权、使使用权，由由参与共有有建筑面积积分摊的各各产权人共共同所有、共
15、共同使用。(四)、共有建建筑面积的的确认方法法1、未未经规划及及相关部门门验收合格格的房屋，对对共有建筑筑面积范围围及功能的的确认，以以规划等相相关部门批批准的建筑筑施工图为为依据。2、经经规划及相相关部门验验收合格的的房屋，对对共有建筑筑面积范围围及功能的的确认，以以房屋实际际状况为准准。3、商商业层、车车库层内无无间隔墙的的产权单元元，其内部部通道等设设施的设置置如符合消消防要求，该该层公有建建筑面积方方可确认。(五)、共有建建筑面积按按比例分摊摊的计算共有建建筑面积按按比例分摊摊的计算公公式为：Sii=KSSi上上式中：KK=SSi/SSiKK共有有建筑面积积分摊系数数 Si各单元元参加
16、分摊摊的建筑面面积，m22； Si各单元元参加分摊摊所得的分分摊面积，m2 Si为需要分分摊的分摊摊面积面积积总和，mm2 Si为参加分分摊的各单单元建筑面面积总和，m2二、 共有建筑筑面积的组组成1、共共有建筑面面积包括幢幢内电梯井井、管道井井、公共厕厕所、垃圾圾道、楼梯梯间、配电电间、屋顶顶梯间、屋屋顶水箱间间、水泵房房、电梯机机房、智能能监控室、消消防设施房房、消防通通道、公共共门厅、过过道、地下下室、值班班警卫室、技技术设备层层等为本幢幢房屋服务务的公共用用房和管理理用房的建建筑面积，以以水平投影影面积计算算。2、共共有建筑面面积还包括括各产权单单元与公共共建筑之间间的分隔墙墙以及外墙
17、墙(包括山墙墙)墙体水平平投影面积积一半的建建筑面积。三、 不计入共共有建筑面面积的范围围(一)、下列情情形不计入入共有建筑筑面积，但但应分摊所所在幢相关关的共有建建筑面积1、为为多幢服务务的管理用用房、警卫卫室。2、独独立使用的的地下室、半半地下室、车车棚、车库库。3、为为公共事业业服务的配配套用房。4、避避难层(室)及结构转转换层内可可独立使用用的部位。5、产产权单位自自营、自用用的房屋。(二)、下下列情形不不作为共有有建筑面积积，不分摊摊所在幢内内相关的共共有建筑面面积1、作作为人防工工程的地下下室。2、为为多幢服务务的配电间间、水泵房房等设备用用房。3、避避难层(室)及结构转转换层。4
18、、幢幢与幢之间间连接的通通廊。四、共共有建筑面面积的分摊摊方法(一)、住宅共共有建筑面面积的分摊摊方法1、各各套房屋的的分摊面积积=套内建筑筑面积分摊系数数其中：分摊系数数=幢内共有有公用建筑筑面积/幢内各套套房屋套内内建筑面积积之和2、多多层住宅楼楼原则上以以幢为单位位采用一级级分摊，如如楼内各单单元户数不不一致时，采采用多级分分摊。(二)、商住楼楼共有建筑筑面积的分分摊方法1、功功能区域的的划分(1)根据住宅宅和商业不不同的使用用功能，将将整幢房屋屋划分成不不同的功能能区，按各各自的建筑筑面积将整整幢的共有有建筑面积积分摊成住住宅和商业业两部分。(2)裙楼上有有多个独立立塔楼的，则则各塔楼
19、应应为单个功功能区。(3)具有特定定的服务对对象以其实实际作用功功能不同设设定不同功功能区。2、共共有建筑面面积划分(1)商住楼的的商业层内内单独通往往住宅的梯梯间(含室外楼楼梯)以及门厅厅等共有面面积列入幢幢共有建筑筑面积。(2)服务于消消防的人行行楼梯、屋屋顶梯间和和幢内为本本幢服务的的其它共有有空间列入入幢共有建建筑面积。(3)专为住宅宅部分服务务并在住宅宅功能区内内的楼梯等等其他共有有建筑面积积列入住宅宅部分共有有建筑面积积。(4)专为商业业部分服务务的电梯、门门厅、过道道等共有建建筑面积列列入商业部部分的共有有建筑面积积。3、住住宅部分各各套房屋的的分摊面积积套分摊摊面积=套内建筑筑
20、面积分摊系数数其中：分摊系数数=(幢共有有分摊面积积+住宅部分分共有建筑筑面积)/住宅部分分各套内建建筑面积之之和4、商商业部分各各权属单元元的分摊面面积产权单单元的分摊摊面积=产权单元元套内面积积产权单元元分摊系数数其中：产权单元元分摊系数数=(层分摊摊面积+层内共有有建筑面积积)/层内各各产权单元元套内建筑筑面积之和和层分摊摊面积=层套内建建筑面积层分摊系系数其中：层分摊系系数=(幢共有有分摊面积积+商业部分分共有建筑筑面积)/(商业部部分各层套套内建筑面面积+商业部分分各层内共共有建筑面面积)层内共共有建筑面面积：专为为本层服务务的内走道道、层内公公用厅等其其他为本层层服务的共共有建筑面
21、面积。(三)、多功能能综合楼等等共建筑面面积分摊方方法1、确确定各功能能区域范围围。2、参参照商住楼楼的分摊计计算方法进进行分摊。第三部部分 名词解释释结构转转换层：简简称转换层层，是指建建筑物某楼楼层因上部部与下部的的平面使用用功能不同同而采用不不同结构类类型，通过过该楼层进进行结构转转换。消防避避难层：简简称避难层层，因消防防需要在高高层建筑中中每隔一定定高度留出出某楼层作作消防避难难用。技术设设备层：简简称技术层层(设备层)，专用于于为安装布布置水、电电、暖、卫卫系统等设设施的楼层层。假层：位于两自自然层之间间，在房屋屋外部难于于判断的局局部楼层。夹层：亦称附层层。位于房房屋自然层层内的
22、局部部楼层，未未形成完整整楼层结构构但属于房房屋整体结结构的一部部分。插层：位于房屋屋两自然层层之间与房房屋整体结结构不相关关联而加插插进去的局局部楼层。自然层层：房屋的的主要层次次，即计入入房屋总层层数的各楼楼层。阁楼：坡屋顶下下方空间加加以利用的的楼层、局局部层高可可能达到22.20mm以上可计计算建筑面面积，但不不能计入房房屋总层数数。挑楼：是楼房向向外悬挑出出底层的封封闭楼层房房屋，层高高不低于22.20mm。骑楼：建在道路路旁，部分分底层面积积用作行人人公共通道道的房屋。过街楼楼：部分跨跨街道或街街道穿过的的房屋，称称为过街楼楼。阳台：具有底板板、顶盖和和围护结构构，且与户户室开门连
23、连通，供居居住者进行行室外活动动，晾晒衣衣物等的空空间。封闭阳阳台：采用用木质、金金属质或塑塑钢和玻璃璃等材料对对阳台完全全封闭，作作为永久性性使用的空空间。平台：亦称露台台，供居住住者进行室室外活动的的上人屋面面或由住宅宅底层地面面伸出室外外的部分。跃层住住宅：套内内空间跨跃跃两楼层及及以上的住住宅。复式住住宅：套内内空间跨跃跃两楼层以以上的住宅宅，居室内内厅高为两两楼层高。错层住住宅：套内内部分空间间地板与其其余部分形形成高差，但但该套内空空间水平投投影仍为一一层，无重重叠面积。廊：与与房屋墙体体相连，有有顶盖和围围护结构，作作为通道的的空间。柱廊：有顶盖，有有支柱或兼兼有一侧围围护墙体的
24、的通道。檐廊：房屋檐下下有顶盖，无无支柱和房房屋相连的的作为通道道的伸出部部位。挑廊：是指挑出出房屋墙体体外，有围围护物，无无支柱的外外走廊。门廊：是指房屋屋门前突出出的有顶盖盖和支柱的的通道。门斗：房屋门前前有与房屋屋相连的顶顶盖，且由由承重墙体体支撑顶盖盖进出通道道。楼梯：是指供房房屋各层间间上下步行行的交通通通道。梯间：内有电梯梯或楼梯，供供载人、载载物或人员员上下的空空间或房间间，或称为为楼梯间、电电梯间。屋面梯梯间：突出出房屋天面面(指屋面)有顶盖，四四周有围护护结构，供供房屋维修修、消防安安全出口用用的梯间。屋面水水箱间：指指突出房屋屋天面(或顶层)的水箱周周围有围护护结构，有有顶盖的房房屋。凸窗：指突出外外墙面，有有围护结构构对外作全全封闭的空空间，如凸凸窗、无油油烟灶台等等。幕墙：突出于建建筑主体结结构以外，用用玻璃、金金属板、石石材等材料料形成的维维护结构。