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1、精选优质文档-倾情为你奉上项城市房地产市场调研报告第一部分 项城市区位分析一、项城市地理区位从区域地图可以看出，项城市有铁路和高速路交汇，交通通达性很好，但不处在重要交通枢纽位置，商贸物流业发展存在区位瓶颈。如图所示：1、重要的交通干线是：郑州市-漯河市南北通达，郑州至商丘市东西通达，商丘经阜阳南北通达。周口市有高速路连接漯河、阜阳和商丘，直线交通距离仅约150余公里，在周口市的商贸物流中转量也不会很多，评估以本市内外物流配送功能为主。2、项城市坐落在漯河至阜阳的铁路支线上，周边县市基本都有高速和铁路对外联系，如淮阳县、郸城县、沈丘县等等。因此，项城市的交通枢纽区位并不具有优势，商贸物流功能仅
2、能为本市提供服务。二、项城市区域功能从区域功能规划上看，项城市有意建设成为周口市东部经济发展隆起带的重要支撑，与北部淮阳县互为犄角，与周口市共同打造周项淮经济隆起带。淮阳县的经济发展水平与项城市相比要差一些，周口项城的经济发展带还是有希望的。三、项城市区域规划 根据项城市的城市发展规划，项城未来城市发展主要有5个区域组成：中部老城区、东部工业区、南部南城新区、北部行政新区、西部生态旅游文化区等。目前，工业区和行政新区的开发进展较快，南城新区建设已经起步，西部生态旅游文化区刚起步。第二部分 项城市的社会经济发展概况一、项城市经济发展概况项城市位于河南省东南部，是河南省6个重点扩权县市之一，辖15
3、个乡镇6个办事处，总面积1083平方公里，人口121万，市区常住人口在30万人。2011年，全市全年完成地方生产总值211.08亿元，同比增长11.4%；完成财政一般预算收入4.5亿元，增长21%；固定资产投资97.5亿元，增长22.3%。项城市的城镇居民人均收入14300元，收入水平与山东省菏泽市（全省最低）接近，与全国城镇人均收入24000元有较大差距。农业：项城是河南省粮、油、畜产品的重点产区。粮食总产连续七年增产，连续五年创历史新高，2007年、2010年、2011年三次次荣获全国粮食生产先进县（市）。白芝麻获国家原产地认证，脱皮芝麻、脱水蔬菜等远销10多个国家和地区。全市规模养殖场2
4、419个，养殖小区36个，已有15家企业通过河南省无公害畜产品产地认定。成功创建“河南省林业生态市”。农业产值占GDP总量20.31%。工业：规模以上工业企业达118家，主营业务收入超5000万元工业企业由55家增加到86家，超亿元工业企业由9家增加到18家，省级以上著名商标和名牌产品由11个增加到23个，企业竞争力明显增强。形成了以味精、皮革、医药、纺织为支柱的工业体系。全年工业增加值122.47亿，占GDP的比重达58%。规模以上企业152家，省级产业集聚区1个。产业集聚区初步形成规模，总规划面积为13平方公里，已建成区面积5平方公里，累计完成投资额19.42亿元，入驻企业74家。防水防潮
5、、农机配件、皮革、制鞋等板块经济占有较大市场份额，被授予“中国建设工程防水之乡”称号。第三产业： 2011年，第三产业增加值完成45.8亿元，占GDP比重达21.69%。万果园、苏果等大型商贸企业入驻项城；自营进出口经营权企业由53家发展到62家；积极打造“袁氏旧居袁氏行宫南顿故城”精品旅游线路，旅游品牌知名度不断提升。二、项城市社会发展情况2011年项城市城镇居民人均可支配收入14308元，增长12.9%；农民人均纯收入5328元，增长15.5%。开展城乡居民社会养老保险试点工作，项城市参保人数68.76万人，总参保率达95%以上。义务教育均衡发展，素质教育稳步推进，高招重要指标连续十年居周
6、口市首位。高度重视政务公开工作，被命名为“全省政务公开示范市”。依法治市深入推进，“五五”普法全面完成，“六五”普法启动实施，民主法治建设不断完善。三、与山东微山县的数据直观对比1、2011年项城市的经济总量211亿元，山东微山县275.95亿元；2、2011年产业结构对比，项城市“20.31：58：21.69”；微山县“11.3：50.3：38.4”3、2011年项城市城镇居民人均可支配收入14300元，微山县21000元。小结 整体来看，尽管项城市与紧邻的县相比发展还比较好，但是经济发展水平与山东省的微山县相比就有明显差距。产业结构上看工业占比较大，第三产业发展较为缓慢，对房地产的开发支撑
7、力不强。但是项城市做防水、建筑装饰装修等行业生意人较多，规模也比较大，这部分人群比较富裕，贫富差距较为明显。第三部分 房地产开发投资情况近两年的房地产开发投资总额、开工建设面积、竣工面积、销售面积、销售额等。 由于项城市的官网公开资料有限，已经请汪总联络朋友尝试从统计部门拿到相关数据，统计公报或年鉴中有这部分数据。第四部分 项城市土地出让情况一、2011年-2012年土地出让基本信息项国土告字土地面积（）用途容积率上限建筑密度绿地率(%)2011-13779商服用地2.3=352011-532875住宅用地4=402011-668148住宅用地3.9=402011-78305其他普通商品住房用
8、地5=302011-861115其他普通商品住房用地3.6=352012-344340其他普通商品住房用地1.2=402012-366689其他普通商品住房用地1.2=402012-344239其他普通商品住房用地1.2=402012-354217其他普通商品住房用地1.2=402012-454391其他普通商品住房用地3=302012-615074其他普通商品住房用地9.5=80-总计-分析：2011年-2012年，项城市共出让商业用地和居住用地45.32万，其中商业用地仅有3779，其余全为居住类用地。容积率上来看，较高的是2011-07地块和2012-06地块。地块位置如图：2011-0
9、7地块位于行政新区西北角，北苑路以北，湖滨路以西，大体位置如图所示。实地考察，该区域地块已经开建，主体接近封顶阶段。询问后得知该地块是保障房，以经济适用房为主。 分析：该地块就是项城市核心区中心广场南邻的居住用地，占地1.5万，目前已经完成拆迁。这次挂牌相信只是走形式，还没有对外公布成交结果。据了解，该中心广场将建设地下人防工程，可用于开发地下商业，南邻开发义乌商贸城，与北部相邻的万果园购物广场一起，发挥商业规模效应，打造项城市的核心城区商圈。二、2011年-2012年土地成交情况编号土地面积（）用途竞得单位成交价格（万元）土地单价（万元/亩）楼面地价（元/）2011-13779商服用地王伟奇
10、1500264.8 1725.8 2011-532875住宅用地项城市发展投资6100123.8 463.9 2011-668148住宅用地卜阿磊16000156.6 602.0 2011-78305其他普住用地经济适用房0.00.0 0.0 2011-861115其他普住用地亿嘉置业15500169.2 704.5 2012-344340其他普住用地农场信用合作联社8400126.4 1578.7 2012-366689其他普住用地农场信用合作联社14000140.0 1749.4 2012-344239其他普住用地农场信用合作联社11500173.4 2166.3 2012-354217其
11、他普住用地农场信用合作联社13050160.5 2005.8 2012-454391其他普住用地河南赟金置业12000147.2 735.4 2012-615074其他普住用地-分析：就成交的楼面地价来看，商业用地的楼面地价在1725.8元/，位置在老城区，在南大街（商业街，也是金玉商贸城项目位置）向东两个路口。住宅用地地块集中在南部铁路线附近，因铁路线南迁，铁路沿线可以腾出一些土地，该区域要求容积率较低，在1.2以内，以多层住宅为主，楼面地价在1500元-2200元/范围。而容积率较高的居住用地地块集中在行政新区，楼面地价在450元-750元/范围。其中，行政新区亿嘉集团拿得的地块是2011
12、-08，楼面地价在704.5元/。小结近两年来看，项城市的商业用地开发比较少，尤其是行政新区的商业用地还没有挂牌一块土地，居住用地成交了4幅。根据公布的楼面地价来看，商业地块的楼面地价占到售价的15%左右，居住地块楼面地价占售价的20%左右。第五部分 房地产政策情况一、2012年国家最新政策整理l 住建部：将消除非户籍人员购当地商品房制度障碍；l 京沪获批集体土地建公租房，部分省会有望试点；l 出台限购令的46个城市中，25个城市表示将延续限购；l 住房和城乡建设部：加强对住房公积金的监管管理条例；l 12城市下调首套房贷利率，多数城市未松动；l 国土部：加强房地产调控政策不动摇，禁止地方“微
13、调”楼市政策；l 国土资源部：小产权房不予确权登记，对小产权房问题开展试点清理；l 财政部正进一步研究房产税改革方案，扩大征收范围；l 未确定容积率地块不得出让使用权；l 3月份各地楼市促销力度持续加大，商品房的成交量继续回升。全国13城市土地成交量大降，地价仍有下调空间；l 国土部再发禁墅令 别墅或将逐渐退出一手市场；l 楼中央财政：2012年补助公共租赁住房专项资金660亿元；l 政府原因造成的土地闲置占六成以上 将重点规范；l 住建部：继续严格执行差别化房贷政策；l 人民银行6月-7月份2次下调金融机构贷款基准利率。二、河南省新政2012年6月，河南省出台关于支持刚性需求促进房地产平稳健
14、康发展的若干意见，这一房地产新政策的主要内容包括：一是支持群众购买首套商品住房，明确规定凡家庭名下无房产登记购房的均视为首套房，居民购买首套房可给予贷款基准利率下浮30%的优惠；降低职工申请住房公积金门槛，购买建筑面积90平方米以下首套自住房，公积金连续缴存时间由原来的12个月减为6个月，首付款比例由原来的不低于30%下调至20%。二是对参与开发建设中小户型、中低价位普通商品房的开发商给予政策扶持。如鼓励银行业金融机构给予贷款；增加中小户型、中低价位普通商品房和保障性住房项目的土地供应；开发商竞买土地保证金的比例按照国家规定的下限20%执行；开发商投入开发建设的资金达到总投资的25%，即可获得
15、商品房预售许可证。小结尽管国家宏观层面仍然以控制房价为政策主体，但是政策松动迹象已经明显，地方房地产政策已经开始有所微调。河南省本次新政的出台也是调控以来地方政府救市首次上升至省一级。项城市以及所属地级市周口市都没有新政策出台，但是相信，河南省新的宽松政策会很快延伸到项城市，这对项城市的住宅销售会起到较为积极的作用。第六部分 市场调研情况一、住宅楼盘调研和住宅价格本地调研楼盘集中在项城市行政新区，也是2011年以来项城市楼盘主要开发区域。调研楼盘共9个，其中两个楼盘没有售楼处，也没有热线，户数不多，属于地方小开发商。楼盘的调研信息整理如下：（一）楼盘重要信息整理1、楼盘基础信息楼盘名称物业类型
16、总户数实用率开发进展预售证开盘时间御景湾多层、小高层、高层120085%第三期300户三期未拿到2011年8月亿嘉新城小高层、高层220080%一期，户数未定未拿到预估10月底凤凰国际小高层、高层200080%未分期，已封顶今年2月份未开盘学府花苑多层、小高层180085%一期300户未拿到预估10月鑫苑名城多层、小高层120085%三期已销售去年7月2011年8月金水岸多层100090%三期3栋去年中旬开盘1年万家花城高层200-封顶-六和人家小高层300-4栋在建-金帝世家高层20080%入住09年09年分析：l 行政新区的新楼盘以小高层和高层为主，很多楼盘前几期开发以多层为主。l 调研楼
17、盘总户数约10100户，项城市户均人口以4为计算单位，则可容纳约4万人。目前，人民路南、东西大街北区域聚集了至少3万人口。因此，未来5-10年，行政新区人口总量将在10万人左右。l 开发进展看，只有亿嘉新城和学府花苑两个是新楼盘，第一期正在开工建设。其他楼盘大都经历了1-2期，或者主体已经完工。l 只有个别楼盘存在捂盘情况：凤凰国际。已经捂盘半年时间，主体基本完工。项目经理介绍真在准备盖售楼处。亿嘉新城和学府花苑的一期预售证都没有拿到。l 没有获取预售证，不能销售；居民对认筹排斥感较强。亿嘉集团采用会员制回避认筹违规行为。入会后，就可以交纳认筹金，而该认筹金不针对现在这个没有预售证的项目，而是
18、针对亿嘉集团在郑州等地的其他项目（五证齐全）。而实际上就是该项目的认筹金，目的只是为了规避“违规行为”。l 项城市的城市规划（2009-2030）已经执行2年时间，楼盘开发量很大，错过了住宅项目开发最佳时机。2、楼盘的动态信息楼盘名称户型价格优惠政策销售情况客群御景湾115-1703400元-4100元/，均价在3700元/无150以上户型滞销，第三期销售率在50%以内医护人员、教师、行政人员、商人、知识分子等，属于项城市中上层人群亿嘉新城96-135未定认筹1万抵2万蓄客约500组暂未知凤凰国际85-145未定，捂盘不销售无内部关系户购买，约30%生意人、关系户等学府花苑80-150未定1万
19、抵1.5万，5万抵6万蓄客超过300组区分不明显，各职业都有，孩子教育为主要买房原因鑫苑名城90-1403200元-3600元/，均价3450元/无二期已经销售85%满足子女上学，职业分散金水岸86-138均价3400元/无三期基本销售完毕，剩余部分顶层学区房，职业分散万家花城-六和家苑-金帝世家78-1563100元-3400元/，均价3250元/无仅剩十几套市区居民分析：l 户型面积范围：78-170，重叠户型：95-135，是三室一厅或三室两厅户型设计区间。l 住宅价格区间在3100元/-4100元/，均价在3500元/，市政府附近的住宅售价要高于市标附近，价差在200元/左右。l 优惠
20、政策目前仅学府花苑（1万抵1.5万，5万抵6万）和亿嘉新城（1万抵2万）推出，其他已经开过盘的楼盘都不再有优惠活动。l 销售情况看，2010年和2011年销售比较好，基本全部销售完毕，2012年推出的房子整体去化不太好。主要原因应该有两个：一是大的宏观调控市场背景，房地产不景气；二是2010年和2011年开发的住宅吸纳了很多客群，特别是生活在中上层的人群，行政新区住宅价格较高，定位中上层人群，住宅开发规模大，未来2年将住宅开发将面临饱和。l 客群：由于行政新区聚集了项城一高、二高和三高，实验小学、中医院等，教育和医疗配套完备，学区房优势极为明显。因此，客群大都是奔着子女教育来买房。再加上行政资
21、源聚集在该区域，生活在中上层的生意人、知识分子、公务员和事业单位人士都比较青睐在这里买房居住。（二）项城市住宅价格与区域分布通过价格及分布示意图可知：l 行政新区的房价已经与核心城区二手房（8成新）的均价较为接近，行政新区住宅后期的价格升值潜力很有限，预估1-2年内，该区域的住宅均价最高不会超过3800元/。l 老城区的住宅价格明显偏低，价格仅为2500元/，这也验证了项城市贫富差距较大的这一现实。l 老城与新城结合部的住宅价格均值在3200元/，以金帝世家为典型代表。二、项城市商业业态、布局和价格情况（一）业态组成与分布 本地对项城市商业业态的调研以老城区到行政新区为范围，对主要街道进行了调
22、查，基本涵盖了老商业街、商业核心区、老城区和新城区结合部等，另外还专门调研了光武大道附近的商业聚集情况（那里有建材、家居等专业市场）。详细情况如下：分析：l 目前，商业繁华区在“”区；以服饰、鞋帽、珠宝、电子信息网络、家居生活、电器等业态为主，整体上来看，业态中低端，人流量较大。l 从城市核心区向外辐射，业态变化也有一定规律，外围以五金机械、建材、装饰装修、防水等低端业态为主。餐饮业基本分布在核心区与郊区相结合的部位。l 3个特别的是业态聚集区是：光武大道（区域）的建材、装饰装修、防水等业态，占比在90%以上；商场中路（区域右下）聚集服饰、影楼、餐饮、娱乐等业态，占比约80%，并且该区域的业态
23、相对要高端一些；南大街（老商业区，区域）是服饰主要集聚区域，占比在90%以上。l 以上街道商业铺面总户数约1400家，户均面积在40左右，商铺总面积在5.6万平米。调研区域占项城市主要街道商铺覆盖率约30%，因此，项城市的沿街商铺的总面积约18.7万。（二）商业广场 项城市的主要商业广场是：苏果超市、万果园、新万果园等，另外还有一些规模不大的小商业购物中心。总的商业面积在4万-4.5万。 三个购物广场区位分布图：1）苏果超市业态营业面积5000，共三层。一层：电器超市；二层：生活日用品；三层：服饰；定位中低端，服饰价格多在100元以下。2）万果园（老）业态营业面积8000，3层。一层：珠宝首饰
24、、化妆品、电子信息产品、超市等；二层：小商品、鞋帽、少女儿童类服装等；三层：男女成人服饰、老人服饰等。价格多在100元以下，定位低端。3）新万果园业态营业面积2万平米，共三层。一层：珠宝首饰、化妆品、电子信息产品等；二层：服饰为主；三层：小家电，餐饮等。定位与老万果园相比要高一些。价格范围也有较大扩大，服饰为例：100元以上的服饰增多。（三）租金与售价以及区域分布分析：l 目前来看，老城区商业街（南大街）的商业投资回报率最高，达到8.3%以上，与沿街店铺的老板交流，40平米的商铺每年净利润在5万元左右。因此，该区域的商业非常火爆。业态低端，满足项城市老城区普通百姓的购物消费需求。l 老城商业街
25、东临，沿街底商的投资回报率就明显下降，在4.8%。价格落差也比较大。主要原因是东部老城百姓距离商业街不远，大都选择商业街消费。l 中心广场核心区的商业正在起步，目前的投资回报率在7.5%。一旦中心广场（有底商和地下人防）建成，与北边相邻的万果园（新）形成犄角，功能互补，势必发展成为项城市核心商业区，取代南大街的商业主导地位。l 迎宾大街向北，租金下降明显，商铺价格变化不大。投资回报率较低。目前，项城市政府附近的底商投资回报率在3.5%左右。小结行政新区的楼盘开发总户数在1万户以上，主要街道两边已经布满了楼盘，趋于饱和；住宅的销售价格区域差异较大，核心区和行政新区的价格接近，行政新区的客群以社会
26、中上层人士和富裕人士为主；项城市新盘开发从2009年开始，我们错过了最佳开发时机；项城市商业总面积约23万，有提升空间。老城区的商业比较繁荣，投资回报率高，但业态不高，中心广场附近将建设成为项城市的核心商圈；行政新区的底商投资回报率目前看比较低，但后期升值潜力大，还没有大型商业中心。三、项城市产业发展与专业市场（一）项城市的产业发展概况项城市工业基础良好，经济特色明显，形成了以味精、皮革、医药、棉纺为支柱，制鞋、机械、服装、食品加工为重点的工业体系。国内外知名的大型企业河南莲花味精集团，是周口市唯一的一家上市企业，“莲花”入选2006年中国“最具市场竞争力品牌”，居中国品牌500强第363位。
27、2006年，莲花集团预计实现产值54.5亿元，销售收入47.3亿元。市纺织公司、莲花皮业公司等一批骨干企业已成长为河南省重点企业。目前，一批具有集约化水平的服装加工项目先后入驻该市产业集聚区，其中有规模以上纺织服装企业28家，形成了规模化集聚发展态势。四川蜀中制药、北京悦康药业重组项城圣凡药业。2011年6月，蜀中制药、悦康药业与圣凡药业合资新上2个项目，总投资2亿多元。这2个项目投产后，年销售收入可达10亿元。目前项城市有5家较大规模的医药生产企业。华丰国际皮革城的重新启动，项城市以华丰国际皮革城为“龙头”，带动了5家皮革加工企业的集群发展。（二）项城市的产业集聚区产业集聚区的规划方案：产业
28、集聚区中，纺织、建材、高新技术、农产品深加工等是行业重点。（三）专业市场发展情况目前，项城市有专业市场（购物广场这里除外）：项城建材市场、全友家具市场、扬州家居市场、华丰国际皮革城等。1、建材市场占地约60亩，二层商铺建筑200-300间，100的两层铺面，年租金13000元。建材市场铺面全部对外出租，建材市场周边，尤其光武大道两边也布满了建材个体经营商铺，平安大道两边也有较多装饰装修、建材类商铺。说明项城市建材行业发展已成规模，具有集聚发展雏形，有建造更大规模的建材市场需求。2、家居市场成规模的家具城是全友家居和扬州家具市场。两家家居市场的规模在5000以上。全友家居定位中高端，价格较高；扬
29、州家居市场以中低端为主，价格较为便宜。基本可以满足项城市家居购物需求。3、华丰皮革城据商务局王副局长介绍，该皮革城在工业区附近，不是真正意义上的专业市场，而是制革园区，里面也有批发业务。4、东方商贸城该项目的建设目的就是整合平安大道农资和建材商铺占道经营问题。这一项目占地37000，建筑面积7万平米以上，完全可以解决以上主要街道农资和建材个体户分散和占道经营问题。小结项城市工业基础良好，有服饰纺织、味精、皮革、医药等支柱产业，防水行业在全国有一定名气，建筑材料市场规模也比较大。项城市产业集聚区进驻的工业企业除政府公布的企业以外，也没有发现其他企业。因此，整体来看，项城市产业集聚区的规模还比较小
30、，产业支撑力明显不够。第七部分 重点项目分析一、金玉商贸城项目（一）区位分析该项目在老城区中心位置，东临南大街（老城商业街），距离北部行政新区市政府3.6公里，距离中心火车站2.0公里，距离火车站1.3公里。（二）自身条件分析四至：项目东临火车站路、项城一高，西至老城区南大街，南至交通中路，北至东西大街。2009年项目基本指标：规划用地面积：.7平米，总建筑面积平米，其中住宅建筑面积平米，商业建筑面积.6平米。容积率约2.9。（三）周边环境与配套教育配套：项城一高，项城第一实验小学；商业配套：万果园商场、苏果超市、商业步行街、小商品超市等；医疗配套：药店、第一人民医院、协和医院等；金融配套：建
31、设银行、信用社等；行政配套：农业局、商务局、财政局等；交通配套：汽车站等；整体来看，该区域的配套非常完备，是一个较为理想的居住生活区域。（四）项目可行性分析1、周边住宅和商铺价格项目周边属于项城市老城区商业中心，右临有一个新建住宅楼和底商，住宅销售：2500元/平；底商：12500元/平，出租：600元/平年；投资回报率在4.8%。项目的左上有万果园商场、苏果超市，租金一层较好位置：2400元/平年；二层1300元/平年。项目北部沿东西大街沿街商铺租金为1660元/平年，售20000元/平年，投资回报率：8.3%。沿街商铺的门牌比较旧，更新率低，一般经营时间都在3-5年。沿街40铺面，每年净利
32、润在5万元左右。说明，该区域的商业价值比较高，商铺比较受欢迎。南大街的人流量非常大，一天的人流预计在1-2万人次。具体情况如下图：2、拆迁安置问题第一，尽管周边区域的调研商铺实际销售价格在12500元-20000元/，但主要由于该区域的投资回报率比较高，在8.3%或以上，业主根本不愿意接受补偿将产权相让。可以举例说明，调研的一个35的铺面，每年的租金在6万左右，10年的租金收入就在60万元，即使我们给予2万/的补偿价格（总价在70万），也不会被接受。第二，另外一个重要问题是该区域沿街铺面的产权较为复杂。据一个业主说，有集体所有的、有个人所有的、也有单位所有的，补偿谈判也比较棘手。第三，住户拆迁
33、安置补偿的问题。2009年规划报告中提到大约600户需要拆迁安置，经过我们内部走访调研，拆迁安置消息早在2009年就已经放出，很多居民已经建起了6层的居民楼，居民盖新房换取拆迁安置费的情况较为严重。商务局张局长也和我们介绍了目前政府主要的拆迁方式：占地面积1:1置换，地上建筑面积根据房屋构造和市场价补偿。如此以来，该区域的这些新建的建筑面积也将属于我方补偿范围。无疑大大增加了补偿金。当地政府的政策是拆迁补偿金全部由开发商负担。张局长说，目前拆迁安置尽管是政府主导，但是国家政策趋于严格，拆迁难度非常大，他对该区域的拆迁没有任何把握；同时也讲到，该项目他本人不了解，但该区域商业低端，主要是为了满足
34、周边中低收人人群消费需求，政府对这里的旧城改造工作积极性不高。第四，该区域面积较小，约167亩，容积率约3，居民安置区域占地较大，可利用的地域设计空间较小。并且项目西北角是苏果超市，南部有协和医院、莲花味精的分厂，这两个大型企业的拆迁补偿工作也比较难做。3、产品定位、设计与比例分配（设想）（1）产品定位与设计该区域是项城市逐步淘汰的商业区（老城），新万果园商场周边区域有逐步取代该区域的必然趋势。该区域的商业业态最为低端，是满足周边百姓的购物消费需求，不能随意打破；中上等生活水平的居民大都在新万果园商场区域消费，商业业态定位在中端。该地块不适合开发大型商业广场。只能维持现有业态，以2层沿街商铺+
35、高层和高层住宅作为主要开发形式。产品开发建议设想如图：建议沿街道外围部分维持2009年的开发方案，建设2层底商+高层住宅，即蓝色部分区域，但是要设计出小区的围合态势，为拆迁居民提供一些公共配套；南部放弃原来的广场和酒店规划方案，开发2层商业步行街。优点：l 底商+住宅分块布局，可最大限度的开发商业，保证在补偿了沿街底商商铺的情况下我项目仍然有较大面积的商业自主出售。l 改变现在南大街（商业街）的人流拥挤、堵塞交通的现状，也能将现在的南大街商业街扩展开来，形成区域规模。l 因项目的块状分割开发，可增加较多的商业街道，增大和均衡各街道的商业价值，尤其是苏果超市、协和医院、味精厂等占据重要位置的地块
36、商业价值被分割，如果拆迁安置难度太大，完全可以不予拆迁。l 小区必须是一个半合围小区，为居民提供一些必要公共配套，增强居民的拆迁意愿。l 南部区域的商业步行街将大大增加南大街商业规模，将业态有效扩散，改变拥挤现状，吸引更多人群集聚。（2）具体参数住宅：居民区内每家的户院+住宅占地面积大都在200，按照1:1置换，则住宅安置建筑面积需要约：600户*200=12万。老城区基本没有新的住宅开发，项目东边一个小项目，2栋底商+住宅，销售情况较好。商业：北部区域商业面积约2万，南部区域商业面积约4.5万，共建商业面积6.5万。其中按1:1置换商业面积约：2万，可售面积4.5万。建筑总面积：容积率上限提
37、升到4.0，住宅38万+商业6.5万=44.5万，占地：.7平米。建筑密度上限30%，楼层选择11-18层。可售面积：住宅38万，商业4.5万。（3）拆迁补偿（预估）住宅：房屋占地置换面积建设投入，12万*1600元/=2.16亿元；地上附属物补偿：按1000元/*12万=1.2亿元商业置换面积建设投入：2万*1600元/=0.32亿元总额约：3.68亿元（4）价格参考东部新项目销售价格和南大街商业租金、回报率等，本项目住宅均价可在2600元/，商业销售均价：15000元/。平均价格已经到达该区域的极限。土地款：0地价。4、投资测算与结论费用项目金额(万元)备注土地费用36800全部为拆迁安置
38、费用：住宅2.16亿元，地上附属物1.2亿元，商业0.32亿元前期工程费用2325约7个小项建安费68500住宅高层以1600元/二层商业以1000元/基础设施费6007.5每平米（35元+电力配套100元）开发期间规费7184.4近20项目费用总和不可预见费1812前五项费用之和的1.5%开发费用10797 管理费、销售费用、财务费用等，贷款3亿，3年期开发期间税金14302营业税、城建税、地方教育附加预提土地增值预提所得税印花税总成本减去部分可返还资金销售收入住宅：2800；商铺：15000毛利润20131净利润15098 -企业所得税25%销售净利润率10.33%净利润/销售收入*100
39、%成本净利润率9.08% 净利润/总成本*100%投资分析：l 在容积率提高至4.0的前提下，投资测算后，净利润只有10%。l 影响项目地块利润的主要原因就是补偿问题。不同的补偿方式造成的差别较大。本次测算，是建立在所有拆迁户不在本项目等面积置换商品房，商铺在本项目等面积置换的基础上。l 如果是建立在所有拆迁户等面积置换住房不外迁，商业等面积置换不卖给开发商的条件下。经测算，利润率为负值。5、综合评估与结论l 该区域尽管商业投资回报率高，但因为业态低端，环境较乱、脏、差，有被中心广场商圈置换的必然趋势，根本不适合开发中高端的大型商业广场或购物中心、星级酒店；唯一可开发的产品形态就是沿街底商，维
40、持目前的低端商业业态。l 住宅和商铺的拆迁难度非常大，尤其是商铺不好索取产权。住宅拆迁补偿款也因居民近两年新建造的多层住宅被大大增加。l 项目南部的莲花味精分厂、协和医院和西北角的苏果超市的拆迁安置工作也是一大难题。l 由于不同的拆迁安置方案造成项目最后的利润差异巨大，该项目的风险太高。即便是对开发商最有利的拆迁方式，利润率也比较低，净利润在10%左右。结论，建议放弃该项目！二、行政新区商业中心项目（一）区位分析 行政新区核心区域距离老城区核心区约3.2公里，距离市标车站不到2公里，距离老车站约3.6公里；市政府等机关单位都坐落在行政新区内。（二）周边环境与配套有市政府、检察院、质监局、总工会
41、等13家机关单位；有第一高级中学、第二高级中学、第三高级中学、艺术高中、人民路小学、武术学校等教育配套；有建行、移动通信、小超市等商业配套；有中医院和诊所等医疗配套；整体看，行政新区的配套比较齐全，和老市区的配套没有什么差别。完善的配套使得行政新区的房价升值较快。（三）地块选择商务局张局长以及王副局长给我们介绍了三个商业地块，如图所示：商业地块1和商业地块2和商业地块3l 商业地块1：该地块位置比较靠北，相对偏远，面积在100亩左右。但比较方正，内部是树林，土地较平整，易开发。东临项城一高，学区位置佳，开发公寓等商住类的价值更高一些。l 商业地块2：相对1地块位置好一些，地块方正，内部是树林，
42、便于开发。但地块仅有40亩左右，不够大。距离新区居住人群密集区还是比较远。距离一高也较近，开发商住产品较好。l 商业地块3：对面是第三高级中学，斜对面就是体育场和政和广场（规划开发），位置较好，占地约50-60亩。但是，该地块被人民路小学、成武学校、车之家（汽车销售）挤压，增加了设计难度。如图所示：据了解，文武学校是个人产权，拆迁难度大，地块价值较高，拆迁补偿价格也会很高。l 商业地块4：就在人民政府南，该地块原规划是政和广场，占地约200亩，区位最佳。和王副局长沟通该地块广场和商业联合开发可行性，得到的答复是：规划设计合理，可以改变土地用地，需要向市政府上报。建议首先选择或和政府谈判商业地块
43、4。（四）项目可行性分析1、行政新区商业情况 行政新区的商业面积约在5000左右。行政新区的商业销售价格在10000-11000元/，租金在350-500元/平年，投资回报率不高，在3.5%-4.6%之间。但是后期的租金升值潜力较大。2、产品定位和设计目前来看，项城市已有的商业广场业态以中端和低端为主，低端业态占比最大。新万果园的业态相对较高，但也达不到真正意义上的中端业态。项城市缺少的就是：中高端商业业态，购物、休闲、娱乐、运动、餐饮等功能一体化的商业综合体，尤其是服务于项城市中上阶层居民的购物、餐饮、休闲、娱乐、运动等功能。通过商务局两位局长介绍以及我们与市民的走访交谈，项城市的外出做生意
44、的人很多，特别是防水行业、建材行业等个体生意人，这类人群都比较富裕。城市主要街道的沿街居住楼（大都在5间占地5层以上建筑）基本是个人（有钱人）建造，用于自住和出租等。考虑到行政新区的住宅和城市功能本身就定位在中上层人群，我项目的定位也应在中高端，中端为主，高端为辅。业态选择上：超市、服饰、珠宝首饰、化妆品、电器、电子产品、家居生活等必须业态之外，还要融入品牌餐饮、儿童娱乐场、电影城、运动中心等休闲娱乐运动服务功能！打造成为项城真正意义上较高档次的商业中心（新城）。 商业规模因地块的稀缺性和人口的有限支撑力，建议控制在7万平米以内，具体的业态选择，盈利模式选择（持有经营还是与品牌经营商合作），商
45、业中心的建筑设计应做好规划。可以考虑部分地下商业开发。3、投资测算在领导考察后，确定了业态、规模、经营模式等前提条件下，再进行相关投资测算。该区域的商业地块地价在20万元/亩上下。商铺销售价格在10000元/，租金：350元/年。这里可以假设条件进行投资测算：（1）基本数据商业面积：7万，地上三层5万，地下人防2万（不计算容积率）；设定土地面积：50亩；容积率：1.5；地价：20万/亩。假设一：全部出售，一层10000元/，二层6000元/，三层3500元/），地下商业6000元/。假设二：全部出租，一层商业租金350元/年，二层租金175元/年，三层租金100元/年，地下人防200元/年；每年租金递增50元/。（2）投资测算l 假设条件一：费用项目金额(万元)备注土地费用1030每亩20万前期工程费用292.7约7个小项建安费15