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1、精选优质文档-倾情为你奉上目 录第一章 都江堰城市概况 . 1一、城市区位 . . 1二、城市性质 . . 1三、城市规模 . . 1四、功能定位 . . 1五、城市交通 . . 1六、经济水平 . . 2七、支柱产业 . . 2八、发展目标 . . 2九、总体策略 . . 2十、交通规划 . . 2 第二章 都江堰房地产概况 . 3一、都江堰房地产整体市场状况 . . 3二、都江堰房地产板块分析 . . 4三、典型楼盘分析 . . 51、都市.美丽洲 . . 52、林涧花语 . . 63、丽水青城 -玫瑰园 . . 84、上尚春天 . . 95、水都豪庭 . . 96、兰花村 . . 107
2、、清水人家 . . 118、水印长滩 . . 11 第三章 宗地概况及 SWOT 分析 . 12一、产品规划 . . 12二、项目开发计划二:高端产品(小高层、连排别墅 . 12三、项目收益 . . 13四、销售价格 . . 14五、效益测算 . . 15六、购买土地成本分析表(起拍价 67万元 /亩 . 16七、高端物业形式经济指标 . . 16八、现金流量估算 . . 161、优势 . . 162、劣势 . . 173、机会 . . 174、威胁 . . 18 第四章 结论 . 18都江堰一宗土地市场调研报告第一章 都江堰城市概况一、城市区位 都江堰市位于成都西北方向,距成都市仅 39公里
3、,处于“九寨、黄龙成都、都江堰乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽,区位优越,境内高速公路、国道、省道和铁路运输,构成了四通八达的交通网络,成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽,其经济辐射半径立足成都,覆盖西部九省一市。二、城市性质“文化之都、遗产之地、山水之城、长寿之乡、养生之园” , 国家历史名城和国家优秀 旅游城市 , 是西南唯一获得双文化遗产的生态性文化名城 , “国家园林城市” , “最佳中国 魅力城市” , 川西水利枢纽,成都西北部经济重镇” 。三、城市规模都江堰市幅员面积 1207平方公里,辖 28个乡镇和 1个工业区,人口 60万,城区人口 22万人(未来计划发展成为人口达 60万的
4、中等发达城市 ,建成区面积 20平方公里。四、功能定位世界遗产为特色的风景旅游城市。 成都平原与川西北高原少数民族地区之间的经贸集散 地。成都平原经济圈生态保护屏障,休闲旅游、科研教育、高新技术产业及居住副中心,成 都中心城市卫星城。五、城市交通都江堰城市交通便捷。城区由成灌高速直接与中心城市联结,距成都车程约 30分钟, 距双流国际机场仅有 40分钟车程,根据成都市政府最新城市发展构想,将构建以成都中心城区为核心,周边 30分钟车程为辐射半径的“大成都” ,即,除了外环路以内的主城区外, 成都周边的如新津、新都、郫县等县、市将打造为大成都的外围功能片区。外围功能片区接 受中心城市辐射,同时根
5、据自身特点及优势形成产业跟生活配套的格局;成青线将于今年 7月日正式通车, 沙西线也将于明年 6月正式通车, 且两条线路均为免费行使道路, 道路通车 后将极大的带动该地块的交通发展,吸引大批成都居民前来购房。六、经济水平2006年前三季度:实现地区生产总值 66. 82亿元,同比增长 12. 3%,全市完成固定 资产投资 54. 9亿元,同比增长 30. 8%,城镇居民可支配收入 7866元;人均消费性支出 5879元,全市接待游客 514万人次,旅游综合收入 15. 42亿元,分别较同期增长 26. 3%和 32. 9%。七、支柱产业旅游、综合机械、建材、能源、医药化工。八、发展目标以旅游度
6、假和高新技术产业为主导、 先进工业为基础、 都市农业发达的国际著名现代化 中等城市。成都特大中心城市卫星城。生态文化旅游城市。 2020年全面实现现代化,国内 生产总值达到 954亿元。九、总体策略积极主动融入成都中心城市都市圈, 加强与成都中心城市及阿坝州的联系与合作。 坚持 “旅游兴市,工业强市,农业产业化富农村”的经济发展思路,坚持“抓城市经济带动全局 发展”的总体战略,以打造西部休闲第一城为载体,以经营城市为举措,保护与发展并重, 高新技术工业与旅游齐进。十、交通规划加强与成都都市区的联系, 构成以高速路为枢纽、 国道省道为骨干、 县道为基础的完善、 协调、高效的交通网络体系。改造灌天
7、公路接沙西线,改造成灌公路为城市快速干道 , 改造 灌温公路为一级路, 改造省道 106线为旅游观光道路。 加强市域内公路提级建设。 金马河新 设设大桥四座。改建和新建 5条生态旅游公路(普照寺路、龙池虹口、青城山五里沟旅游 公路、赵公山路、环山旅游公路 。第二章 都江堰房地产概况一、都江堰房地产整体市场状况2006年都江堰全年房屋施工 160万平方米(含 30万平方米农民自建房 ,销售 120万 平方米,空置率不到 5%,这在全国都是少见的,目前是房产开发的较理想区域。1、投资稳定增长 , 房地产持续发展2006年前三季度,全市房地产开发投资完成 10. 2亿元,增长 14%,全市住宅报建新
8、开 工面积近 80万;2、总体销售情况良好 , 价格稳中有升受居民收入增加、 城乡一体化进程加快及城市优越生活环境等众多因素的推动, 商品房 销售较为火爆, 2006年前三季度全市商品房预售面积约为 40万商品房销售均价接近 2500元 /,较同期增长 12%;3、两大城市板块齐头发展从开发的地域分类 , 主要是以青城山板块为代表的纯度假地产和以城区为主的住宅和商 业地产;4、市区板块市场外移发展明显市区板块市场外移发展明显, 尤以幸福大道、 迎宾大道向东南发散的扇面区域间及蒲阳 路、玉带桥街、二环以内区域及为发展重心;5、项目开发向规模、品质、品牌方向发展都江堰房地产发展逐步进入成长性的繁荣
9、阶段, 开发项目数量逐步增多, 同时个案项目 开发向规模、品质、品牌的方向发展,人气日渐升温;6、多种物业类型 , 百花齐放城区板块的普通多层住宅、联排别墅、独立别墅和少数的商业物业、小户型住宅、电梯 公寓;青城山板块主要为小户型度假公寓、产权酒店及别墅;7、产品风格较单一 , 主要为川西民居风格川西民居为主体风格 , 灰瓦白墙 , 一般都有露台设计 , 形成舒适的休憩空间 , 个别项目会融 入部分欧式或现代风格。从市场反映看 , 客户觉得川西民居风格使整个城市有千人一面的感 觉;8、独特的城市价值造就购买群体多元化大部分(别墅项目超过 60%(建川丽水清城玫瑰园超过 80%的购买人群是成都市
10、、 成都周边区市县、四川省地市县、阿坝州、攀枝花、重庆、兰州、深圳、广州、西藏国外等 地的置业者;城区住宅(多层的本地客户则相对较多,以自住为主;9、别墅除外 , 一般产品总价在 20-40万为客户认可的合理承受价位 , 户型以三房为主流 需求 , 同时中小户型逐渐得到认同10、客户需求不断提高 , 更注重细节与品质从都江堰商品房品质经过四代发展 :第一代的房地产仅仅满足了居住的基本需要,没有 任何景观和生活品质可言; 第二代房地产有了部分景观的理念; 第三代房产充分在社区运用 了景观这一元素; 现在面临的第四代房产则提出了更高的要求, 它要求的是在保证业主拥有 高质生活品质,充分享受园林景观
11、的同时,还赋予了社区身份感与服务价值。11、各路开发商各显神通大致可分为三个阶段 :第一个阶段是都江堰本地的开发商带动的都江堰商品房初始时期; 第二个阶段是成都的开发商大举进军都江堰, 使都江堰房地产得到了加速的发展; 第三 个阶段是外来巨资, 如钱江银通房产等外来实力开发商, 多元文化与多种风格的融合在一定 程度上提升了城市地产开发水平。二、都江堰房地产板块分析都江堰房地产主要分为城区和青城山两大板块 , 其中城区又分为一环内与一二环辐射 区。 (一环内指以“青城路 -观景路 -都江堰景区 -岷江干流”围合区域 ; 一二环辐射区幸福大 道和迎宾大道、二环沿线向东南发散的核心区域外的扇面型区域
12、间 。1、城区1. 1 一环内(1典型项目 :岷江花园、天和盛世、中国(都江堰水街、岷江国际、梧桐花园、凤 凰里等项目。(2区域市场特征: 该地域虽处都江堰的核心城区,但住宅仍以多层开发为主,在该地域内的新开发楼 盘量少、总体开发规模偏小,并且该地域属于城市较早的建成区; 中大规模项目开发呈现明显的外移趋势,开发地块具备较好的环境,如临河、周边 环境成熟、距离新城区距离近等先天优势等; 依托城市核心区商业、教育、医院等公共配套及优越的自然环境资源,并加强了项 目自身的社区性商业配套,综合性较完善; 销售价格在 2004年、 2005年的基础上有较大幅度的增长,普通多层砖混结构住宅 均价在 26
13、00元 /,较之以前有 300 400元 /的涨幅。 建筑特征通常以坡屋顶为川西民居风格的符号特征。1. 2 一二环辐射区(1 典型项目 :都市美丽洲、 都市美丽风景、 林涧花语、 丽水青城玫瑰园、 蓝郡. 新 界、幸福风景、水印长滩、水都豪庭、美都华庭、上尚春天、滨江花园、清水人家、禹园、 林涧花语、兰花春等项目。(2区域市场特征: 该地域位于都江堰核心城区外的东南侧,是以“丽水青城”为排头兵的新城区建设 开发地域,整体开发规模较大,开发水平较高,基本上顺应该城市的市场需求发展方向; 开发项目多依托成熟的道路交通配套,周边的社区性配套日渐成熟、与核心城区的 绝对距离较短; 依托城市核心区的商
14、业、教育、医院等公共配套,并具备优越的交通及自然环境资 源,项目自身的社区性商业配套较完善; 该地域开发类型主要以多层住宅和低层花园别墅及花园洋房为主,住宅的开发类型 较为丰富(目前已有高档多层电梯公寓开发 ,住宅类型及开发档次明显优于核心城区内地 域; 多层户型面积以 100 130的实用性与舒适性住宅为主;联排别墅及花园洋房以 140 180的跃层式为主。多层住宅比例较大,约占 60 70%,整体预定及销售状况较好, 平均达到近 85%。大多数项目达到 95%以上的销售率; 多层售价在 2003年、 2004年的基础上有较大幅度的增长, 均价在近 2600元 /的价 位区间,较之以前有 2
15、00 300元 /的涨幅。联排别墅均价在 3500元 /左右的价位; 建筑特征以现代风格为主调,广告宣传以健康、自然、高尚、品位、规模为项目形 象定位,以适应都江堰的地理及气候特征和新城区的城市定位,能吸引大量外地客户。2、青城山(1典型项目 :“高山流水” 、 “天下青城” 、 “新丽江” 、 “中国青城” 、 “青城两河山庄” 、 “四季青城” 、 “潮蓉.碧水青城等(2区域市场特征:该地域属于已申报世界遗产保护的国家级旅游风景区, 是典型的酒店、 别墅、 度假型 物业开发的绝佳地域;开发项目多依托青城山风景区得天独厚的自然环境资源优势 , 是距离成都最近的大型风景 区, 具备成熟的道路交
16、通配套和避暑型的度假形态的公寓, 以及农家乐遍地开花, 满足成都 市避暑、休闲、散心和旅游参观的胜地,特别吸引成都市民、政、商界人士; 该地域开发类型主要以投资性的产权式酒店, “第二居所” 、 “ 5+2生活模式”的度假 型多层及低层住宅(院 、联排别墅、单体别墅的及高附加价值、高档次的物业为主; 该地域以低层及多层户型以套一、 套二为主, 面积控制在 35 80, 总量较大但总 价控制适中、购买群体广泛,因而部分项目销售率达到近 95%以上。但由于该地域开发项 目品质水平不一, 因此联排别墅、 联体别墅及单体别墅的销售状况存在较大差异, 但总体销 售状况较好; 同一类型、 同一时期, 青城
17、山地域开发项目的销售价格均高于都江堰市区开发项目, 同一类型住宅售价高出近 600 800元 /。 但由于在申遗后政府对该地域房地产开发市场进 行清理整顿, 新开发项目剧减, 同时仅仅是大多数项目处在现房销售的阶段, 价格未有大幅 的波动; 建筑特征多样化,既有川西民居风格又有现代风格,广告宣传以度假、投资、自然、 高贵、品位、规模等为项目市场形象定位,以适应青城山的地理及环境特征; 未来走势:青城山板块仍然以联体、联排或独栋别墅和度假型小户型为主,其中小 户型的比例仍然将维持在 70%以上的比例份额;青城山的各个项目的客户群体基本上是来自本土以外有钱有闲的阶层, 都是冲青城山 的名气和环境而
18、来, 以及丰富的旅游资源, 双文化遗产的魅力是青城山独特的销售主张和区 域优势的特点。三、典型楼盘分析1、都市.美丽洲 5 2、林涧花语 67 83、丽水青城 -玫瑰园 4、上尚春天 5、水都豪庭9 6、兰花村 107、清水人家 8、水印长滩 11第三章 宗地概况及 SWOT 分析宗地三概况宗地编号 JY-07-015, 地理位置都江堰市区二环路南段走马河以西, 净用地面积 88289.8平方米, (合 132.43亩 ,土地用途商住,使用年限为商业 40年,住宅 70年,容积率不大 于 2.0,建筑密度不大于 20%,绿地率不小于 35%,建筑总高度不高于 40米,起拍价 33.33万元 /
19、亩,竞买保证金 1800万元,建筑面积 平方米。北距二环路 600米,东临滨江路、走马河,南临安达路,路对面是 50万平方米的安置 小区,西距天府大道 300米,青轨站 700米;地块位置好,交通发达,配套设施完善,楼盘 供不应求, 目前的市场价 3000元 /平方米以上, 建议取得土地后先做沿河景观, 不急于开发, 等明年金沙和蓝香水郡(与本项目相邻开盘后开发,那样本项目的售价会高些。一、产品规划都江堰目前的楼盘以多层为主, 别墅为辅,小高层很少, 本项目为了在物业形态、 产品 品质及客户人群与其他楼盘有所区别, 减少市场竞争, 产品结构为小高层与连排别墅相结合 的方案。二、项目开发计划二
20、:高端产品(小高层、连排别墅项目建设进度 (一期 30亩 , 二期 40亩 , 三期 62亩 项目总体开发计划 12 三、项目收益 13四、销售价格 14五、效益测算1销售收入 72434均价4300元/平方米2项目总成本 税前利润 税后利润15996不 含 土 地 契 税 和 交 易 费 成本表总成本 每平方米造价 备注(万元(元/平方米 14091.08798.83635.0085万元/亩1765.29588.29552.97388.61608.0064.28销售收入2%1703.0096.44销售收入3%5961.00337.5810.5%(营 业 税 5.55%+预提所得税 3.3%+
21、预提 土地增值税1.2%728.2241.24直接费用2%1120.0068.万元使用一年4423.00292.61(一前期费用 项目经济测算表(单位:万元1、土地费用 2、报建费 3、设计费 4、地勘、环评等 5、监理费 6、规划放线 7、招投标业务费 (二建设成本 1、建安 A:土建成本 B:水电气安装 C:电视光纤 D:智能化系统 E:电梯、消防 2、小区配套费 A、道路 B、绿化 C:污水 D:电力增容 (三项目运作费用 5、财务费用 (四地下室1、广告营销 2、管理费用 3、营业税4、不可预见费六、购买土地成本分析表(起拍价 67万元 /亩成交单价 成交总额 契税 交易收费 (万元(
22、万元 3%.2889.9425.49%.2092.4325.20%.1295.9324.91%.0497.4224.62%.9650.3824.38%.8851.8824.09%.8052.3923.81%.7254.9023.52%.6455.4023.23%0.5656.9122.94%8.4858.4222.65%6.4059.9222.36%4.3260.4322.07%2.2462.9421.78%0.1663.4421.49%8.0864.9521.20%1710013200396.0066.0015148.4620.91%项目 税后利润 销售净利润率七、高端物业形式经济指标 八、
23、现金流量估算如果 11220万元 (合 85万元 /亩 拍下土地 , 做多层完成本项目的资金大约需要 14000万 元。 1、优势(1该地块位于走马河以西,紧挨河岸,河水常年充足且水质非常好,临河部分可建 河滨公园及绿化用作重点发展沿河经济。 这对于具有严重亲水情节的川内居民来讲, 其地理 优势相当明显,地块购下后,可以水为主题进行推广,目前都江堰沿河商铺售价在 12000元 /平方米 15000元 /平方米之间,经济利益可观。(2从开发的角度来看,金沙阳光、蓝香水郡等高品质楼盘的开发进度还未能延伸到 该地块周边, 预计也是要等到 1年后上述楼盘的开发进程才能与该地块相接, 届时公司再拿 出该
24、地块进行开发, 可借助上述楼盘已打造形成的成熟配套环境将使楼盘的价格有一定的上 涨。(3距离地块 500米处是政府规划的一个青轨站台,待其修成通车后,庞大的人流量 将带动整个地区的经济消费。(4成青线将于今年 7月日正式通车,沙西线也将于明年 6月正式通车,且两条线路 均为免费行使道路, 道路通车后将极大的带动该地块的交通发展, 吸引大批成都居民前来购 房。(5据了解,成都置信、美丽洲、金城等开发商也已将目光锁定该地块及周边部分土 地,蓄势待发,由此可见该地块在战略上的重要性。(6从目前整个都江堰的房地产销售情况来看,可以说是完全的卖方市场,各楼盘在 只进行了很小规模的宣传推广(费用约占总成本
25、的 1%1.5%的基础上,销售状况依然非 常良好。 且市内的房地产需求绝大多数为消费者实际需求, 虽然也存在投资买房现象, 但房 地产泡沫却不存在。(7据调查,目前都江堰房地产市场的消费情况大致可以按如下几方面进行划分:其 中,甘肃、新疆、青海和山东四省前来都江堰购房的人群大概占到总量的 27%;成都、重 庆占 12%,阿坝州占 25%,本地人群购买的占 36%。且近 5年时间里,大约还有 3万左右 的阿坝州居民前来都江堰购房,而目前都江堰市的房屋空置率仅为不到 5%,为全省最低, 这一点也说明了都江堰房地产市场的发展潜力相当巨大。(8土地便宜,成本低,资金压力小。2、劣势1地块现在开发条件还
26、不太成熟。解决方案:金沙阳光、 蓝香水郡等高品质楼盘将在今年投入开发, 预计也是要等到 2008年上半年开盘, 届时公司再对该地块进行开发, 可借助上述楼盘已打造形成的成熟配套环境 将使减少开发难度。2 该地块南面一条马路相隔的地方有一片规划为 50万平方米农民安置房住宅小区, 今年动工, 由于该小区的性质为农民安置房, 势必会影响到该地块后期高档小区建成后的品 质。解决方案:在对地块的规划设计上, 临安置小区的地方为项目的背面, 以此来规避安 置小区对整个楼盘品质造成的不利影响。3、机会1届于公司国有企业的背景,加之大企业、大品牌的形象已经深入人心,如参与该地 块的拍卖, 我们势必能获得政府
27、部门的高度重视及支持, 且这种支持将会一直延续到公司后 期对土地的开发和建设中去。3该地块的取得和开发,对公司在该地区乃至整个四川省的长足发展具有极其深远的 影响,它将房对地产公司创品牌、树形象起到重要的作用。4、威胁想取得该宗土地的公司多,竞争激烈。第四章 结论结论:目前都江堰房地产市场的消费情况大致可以按如下几方 面进行划分:其中,甘肃、新疆、青海和山东四省前来都江堰购房的 人群大概占到总量的 27%;成都、重庆占 12%,阿坝州占 25%,本 地人群购买的占 36%。且近 5年时间里,大约还有 3万左右的阿坝 州居民前来都江堰购房,而目前都江堰市的房屋空置率仅为不到 5%,为全省最低,这
28、一点也说明了都江堰房地产市场的发展潜力相 当巨大。目标客户群为以下几类:1、 都江堰市区换房人群; 都江堰的房 子整体上分为低端普通住宅和高端别墅, 高端小高层住宅很少, 不是 都江堰的人不喜欢住高层, 而是以前规划限制, 不能做高层, 以前地 块的容积率都是 1.0, 加上限高 20米的限制 , 决定了只能做多层或别墅 , 本项目突破了这个限制 , 所以本项目对当地的消费者有很大的吸引力 , 特别是那些想换房但又没能力买别墅的人群是本项目的主要目标人 群 .2、成都市民;随着成青路 7月的开通和青轨的年底立项,大大缩 短了成都到都江堰的距离, 同时也节约了交通成本, 那些想买房的成 都市民在
29、成都 4000多元在成都只能买一般品质的房子,而且要在三环外才能买到, 就不如在都江堰买一个高品质的房子, 本项目的目标 人群是那些有车的人, 20几分钟的车程根本不是问题。 3、阿坝洲、 重庆、甘肃、青海、山东及周边区县的购房者;都江堰环境好,著名 的旅游胜地, 深深吸引着人们的目光, 这些人在都江堰的购买比例达 到 60%左右,能在都江堰买起房子的人也一定有能力买起本项目的 房子, 本项目的产品是介于多层及别墅中间的产品, 与其他的产品有 很大区别,加之 2600元 /平方米的高成本打造,一定能消费者。 2006年都江堰全年房屋施工 160万平方米(含 30万平方米农 民自建房 ,销售 1
30、20万平方米,空置率不到 5%,这在全国都是少 见的,目前是房产开发的较理想区域。本项目均价能卖 4300元 /平方米的原因:1、中国五冶的大品牌 支持, 目前都江堰的大开发商也就美丽洲一家, 但美丽洲的品牌与中 国五冶的品牌是没法比较的,所以我们的房子就能比他卖的贵。 2、 2600元 /平方米的建筑单价也是别的开发商望尘莫及的,美丽洲的房 子一期均价只有 1800元 /平方米,只有我们成本的三分之二,他的品 质与我们是没法比的, 我们比他多卖 1000元 /平方米也是没有问题的, 虽然他的地理位置比我们好点, 但相距也不过 2公里而已, 所以本项 目 4300元 /平方米的均价是可行的。
31、3、从都江堰的房价上涨趋势来 开, 2006年 2007年以来普通住宅房价上涨 700元 /平方米,与本 项目相临的蓝香水郡 10月动工, 明年 4月开盘, 最高价预计达到 3600元 /平方米, 但品质与本项目难以相比, 所以本项目 4300元 /平方米的 价格是可行的。本项目投资少，利润空间大，市场供不应求，销售难度不大，未 项目投资少，利润空间大，市场供不应求，销售难度不大， 考虑开发过程中随着土地的增值导致的房价上涨而带来的利润的情 况下, 左右, 比较可行。 况下,销售纯利润率都在 23%左右, 比较可行。 一点建议：如果公司参加此次拍卖， 一点建议：如果公司参加此次拍卖，建议公司以中冶置业的名 称报名；这样好处一是：品牌大公司参加拍卖， 称报名；这样好处一是：品牌大公司参加拍卖，给其他参加拍卖的开 发商带来压力，很多知难而退，使我们在拍卖中占得优势。二是： 发商带来压力，很多知难而退，使我们在拍卖中占得优势。二是：中 冶置业的品牌价值对拍得土地后的开发有很大好处。 冶置业的品牌价值对拍得土地后的开发有很大好处。 20 专心-专注-专业