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1、 毕业设计“西城印象”项目策划书目 录摘 要4关 键 词词4前 言6第一章 项项目概况71.1 土土地概况71.2项目目所在区域域描述91.3 项项目开发建建设概况9第二章 投投资环境分分析102.1宏观观投资环境境分析102.2中观观投资环境境分析162.3微观观投资环境境分析23第三章 市市场调研与与分析283.1购房房者总体期期望283.2购房房者的购房房意图313.3购房房者对生活活配套设施施的要求323.4购房房者对小区区建设的期期望343.5购房房者对该区区域商业投投资的预期期353.6购房房者其他相相关信息373.7问卷卷分析小结结39第四章 项项目所在区区域主要竞竞争楼盘分分析
2、404.1项目目所在地最最主要竞争争楼盘分析析404.2其它它相关竞争争楼盘42第五章 项项目地块分分析及经营营取向445.1项目目SWOTT分析445.2相关关对策45第六章 项项目定位分分析466.1市场场细分466.2目标标市场定位位496.3目标标客户定位位50第七章 产产品方案设设计537.1产品品功能定位位537.2楼盘盘总体规划划567.3小区区内各区域域规划设计计方案587.4各建建设部分面面积大小607.5商业业部分规划划607.6户型型设计61第八章 项项目投资分分析668.1销售售价格的确确定668.2建立立EXCEEL成本分分析模型688.3成本本测算及效效益分析表表6
3、88.4项目目效益指标标分析70第九章 项项目实施计计划719.1项目目整体控制制计划719.2项目目前期工程程实施计划划729.3项目目工程建设设实施计划划74第十章 项项目资金计计划7510.1资资金使用表表7510.2资资金收入计计划7610.3资资金平衡表表7610.4收收入成本累累计折线图图78第十一章 财务分析7911.1 基础数据据及其测算算7911.2经经营收入及及成本估算算8011.3盈盈利能力分分析8111.4偿偿债能力分分析8311.5敏敏感性分析析（风险分分析）8511.6 财务评价价结论87第十二章 项目市场场营销策划划8812.1项项目卖点及及广告语设设计8812.
4、2项项目主要营营销策略9012.3分分期营销策策略9312.4销销售成本测测算10012.5营营销策划总总结103第十三章 项目建设设及组织管管理10713.1 项目组织织机构与管管理范围10713.2建建设项目实实施管理10813.3前前期物业管管理和商业业管理110总结与体会会111致谢1114参考文献115摘 要1项目选选址宗地位于成成都市郫县县红光镇，占占地面积440,0000.200合600亩，土地地用途为二二类商业住住宅混合用用地，使用用年限住宅宅70年、商商业40年年。土地起起拍价为1150万元元/亩，成成交价为2200万元元/亩。2项目开开发建设概概况本项目规划划设计面积积为2
5、100400，其中地地上建筑面面积1599600（住宅面面积1477600，商业面面积120000），地地下建筑面面积508800。住住宅户数为为18133户，地下下停车位11270个个。建筑密密度29.5%，容容积率3.99，绿绿化率400%。3项目整整体进度该项目整体体运作时间间从20110年1月月至20111年122月，历时时2年。项项目准备及及前期工程程从20110年1月月至6月，主主要用于取取得土地和和项目立项项等前期准准备工作。项项目建设工工程从20010年77月至20011年112月。项项目市场营营销从20010年110月至22011年年12月销销售完毕。4经济分分析概况本项目是
6、总总投资5.36亿元元，销售收收入7.556亿元，自自有资金11.6亿元元，贷款11.2亿元元。经测算算，项目可可获得净利利润约1亿亿元，每平平米开发建建设利润为为478元元。在年基基准收益率率为10%的时候，项项目净现值值可达52298.118万元，具具有较强的的盈利能力力、偿债能能力和抗风风险能力。关 键 词词房地产、策策划、市场场调查、经经济分析、市市场营销AbstrractThe lland is llocatted iin thhe HoongGuuang villlage of CChenggDu ccity, Thee nett acrreagee is 40,0000.220
7、(60mmu) aacress, foor thhe seecondd rannk off lannd usse too ressidenntiall usee. Thhe seervicce liife iis 700 yeaars ffor rresiddentiial, 40 yyearss forr commmerccial. Lannd auuctioon prrice is ffrom 1.5 milllion per acree, annd baargaiin onn 2 mmilliion.The ooveraall ooperaationn of the projject d
8、atees frrom JJanuaary 22010 too Deccembeer 20011, andd lassts 22 yeaars. Builldingg proojectt dattes ffrom Julyy 20110 too Deccembeer 20011, lastts 188 monnths. Salle sttartss at Octoober 20100 andd is expeectedd to be ccomplletedd in Deceemberr 20111, lastts 155 monnths.This projject is iinvessted
9、by tthe JJue CCompaany wwhichh inpputs 536 mmilliion ffor ttotall connstruuctioon fuunds, of whicch 1660 miillioon iss itss ownn funnds, and 120 milllion is bborroow frrom bband. Aftter ccalcuulatiion, the totaal neet proffit oon innvesttmentts caan acchievve 1000 miillioon. AAnd wwhen Ic is 110%, t
10、he NPV can achiieve abouut 533.98 milllion.Afterr anaalysiis annd meeasurremennt, pprojeect iimpleementtatioon sccheduule iis reeasonnablee andd proofit marggin ssatissfiess thee bassic rrequiiremeents. So it iis woorthyy of the inveestmeent.Key wwordss Real estaate、PPlannning、MMarkeet reesearrch、EE
11、conoomic anallysiss、Marrket prommotioon前 言通过大学本本科四年期期间对房地地产相关知知识的学习习，在大四四的最后一一学期，通通过自主完完成一份全全过程房地地产策划，熟熟悉并掌握握本专业相相关知识。房地产策划划是一个经经济性、政政策性、技技术性、创创新性极强强的复杂综综合过程。通通过这次设设计有利于于熟悉掌握握房地产策策划的全程程编制过程程；熟悉房房地产相关关政策、法法规；熟悉悉市场调研研方法和程程序；熟悉悉成本核算算的相关技技术知识；熟悉项目目财务评价价的相关内内容；熟悉悉房地产市市场营销的的相关流程程，并能制制定市场营营销方案；最终培养养我们严谨谨的逻
12、辑思思维和创新新思维，增增强实际工工作能力。本次策划主主要内容及及具体操作作步骤如下下：（1）首先先通过对以以往课程的的复习，熟熟悉房地产产项目全程程策划的流流程及其内内容；（2）通过过互联网，选选择符合设设计要求的的待开发地地块；（3）用观观察法、询询问法、问问卷调查法法，对选择择地块所在在区域进行行市场调研研与分析；（4）根据据前面搜集集市场信息息和网上所所的资料，进进行投资环环境分析及及SWOTT分析；（5）根据据以上资料料，对市场场进行细分分，锁定目目标客户，确确定产品方方案；（6）根据据项目规模模和规划设设计条件，编编制合理的的项目实施施进度；（7）运用用工程经济济和工程财财务相关知
13、知识，编制制投资分析析，经济评评价和资金金使用计划划；（8）通过过所学市场场营销知识识，并结合合本案特点点，编制项项目市场营营销策划方方案；（9） 运用工程项项目管理相相关知识，编编制房地产产项目全过过程管理方方案。第一章 项项目概况1.1 土土地概况1.1.11土地基本本资料（1）宗地地编号暂无（20009年55月1日成成都市国有有建设用地地使用权出出让预公告告）（2）宗地地位置成都市郫县县红光镇（西西华大学北北侧）（3）净用用面积（平平方米）400000.20平平米（合660亩）（4）土地地用途及使使用年限城镇混合住住在用地，住住宅70年年，商业440年（5）净用用地拍卖起起叫价（含含出让
14、金）预计起拍价价150万万/亩（成成交价200万/亩）（6）竞买买保证金暂无（7）备注注住宅、商业业综合表1-1：土地基本本资料表1.1.22 土地规规划设计条条件（1）容积积率1.0-44.0（2）建筑筑密度总50%，高层30%（3）建筑筑高度低于1000米（4）绿地地率20%表1-2：土地规划划设计条件件表1.1.33 宗地地位置该宗地位于于成都市郫郫县红光镇镇广场路，北北临红光镇镇城区，东东接信息工工程学院银银杏学院，南南靠省属重重点学府西西华大学，西西通老成灌灌路红光广广场。生活活配套设施施较为完善，交交通便利，成灌路、羊羊西线沿线线、沙西线线延线均可可直达。该地块距城中营门口口20分
15、钟，步步行可到地地铁2号线线站口。该该地块处于于高新西区区北面，地地块升值潜潜力巨大。图1-1：项目所在在区域位置置图总面积：60亩图1-2：项目宗地地地形图1.2项目目所在区域域描述典型学院式式生活配套套已经成熟熟，医院、银行、中小学校校、沿街商业业等应有尽尽有，并可可轻松共享享28500亩的校园园景观和人人文环境。具体配套状况如下表：相关配套配套设施概概况公建配套中餐厅、超超市、洗衣衣房小区内部配配套水岸花园、中中庭花园、入入户花园中小学西华大学、红红光镇小学学、红光镇镇中学、幼儿园 综合商场农贸市场、特特惠超市旗旗舰店、西西城商业广广场、西城城超市银行农业银行、工工商银行医院红光镇医院院
16、公共风景区区沱江河畔风风景、校园园人文风景景表1-3：项目所在在区域配套套设施状况况表1.3 项项目开发建建设概况本项目从22010年年1月开始始实施，22010年年6月开建，22011年年12月底底完工。根根据项目建建设进度和和成都市商商品房预售售条件，本本项目从22011年1月开开始预售。主要规划设设计指标指标设计条条件实际指标大大小土地使用面面积总面积400000.20平米米118000平米建筑面积不超过16600000平米1596000（地下下50800）平平米商业面积120000平米住宅面积1476000平米住宅户数1813停车位个数数占总户数的的70%以以上1270建筑密度总50%
17、，高层30%29.5%建筑容积率率小于4.003.99建筑高度（楼楼层）低于1000米最高层不超超过90米（188、27层层）绿化率大于20%40%表1-4：项目概况况表第二章 投投资环境分分析2.1宏观观投资环境境分析2.1.11中国088年宏观经经济概况1. 综合（1）全年年国内生产产总值30006700亿元，比比上年增长长9.0%。分产业业看，第一一产业增加加值340000亿元元，增长55.5%；第二产业业增加值11461883亿元，增增长9.33%；第三三产业增加加值1200487亿亿元，增长长9.5%。第一产产业增加值值占国内生生产总值的的比重为111.3%，比上年年上升0.2个百分
18、分点；第二二产业增加加值比重为为48.66%，上升升0.1个个百分点；第三产业业增加值比比重为400.1%，下下降0.33个百分点点。图2-1：04-008年国内内生产总值值及其增长长速度（2）居民民消费价格格比上年上上涨5.99%，其中中食品价格格上涨144.3%。固固定资产投投资价格上上涨8.99%。工业业品出厂价价格上涨66.9%，其其中生产资资料价格上上涨7.77%，生活活资料价格格上涨4.1%。原原材料、燃燃料、动力力购进价格格上涨100.5%。农农产品生产产价格上涨涨14.11%。农业业生产资料料价格上涨涨20.33%。700个大中城城市房屋销销售价格上上涨6.55%，其中中新建住
19、宅宅价格上涨涨7.1%，二手住住宅价格上上涨6.22%；房屋屋租赁价格格上涨1.4%图2-2：04-008年居民民消费价格格涨跌幅度度（3）年末末国家外汇汇储备199460亿亿美元，比比上年末增增加41778亿美元元。年末人人民币汇率率为1美元元兑6.88346元元人民币，比比上年末升升值6.99%。图2-3：04-008年末国国家外汇储储备（4）全年年税收收入入578662亿元（不不包括关税税、耕地占占用税和契契税），比比上年增加加84133亿元，增增长17.0%。图2-4：04-008年税收收收入及其其增长速度度2. 农业全年粮食种种植面积1106700万公顷，比比上年增加加106万万公顷
20、；棉棉花种植面面积5766万公顷，减减少17万万公顷；油油料种植面面积12771万公顷顷，增加1139万公公顷；糖料料种植面积积193万万公顷，增增加13万万公顷。图2-5：04-008年粮食食产量及其其增长速度度3. 工业和建筑筑业全年全部工工业增加值值1291112亿元元，比上年年增长9.5%。规规模以上工工业增加值值增长122.9%，其其中国有及及国有控股股企业增长长9.1%；集体企企业增长88.1%，股股份制企业业增长155.0%，外外商及港澳澳台商投资资企业增长长9.9%；私营企企业增长220.4%。分轻重重工业看，轻轻工业增长长12.33%，重工工业增长113.2%。图2-6：04
21、-008年工业业增加值及及其增长速速度全年全社会会建筑业实实现增加值值170771亿元，比比上年增长长7.1%。全国具具有资质等等级的总承承包和专业业承包建筑筑业企业实实现利润11756亿亿元，增长长12.55%，其中中国有及国国有控股企企业5099亿元，增增长21.8%；上上缴税金22058亿亿元，增长长20.00%，其中中国有及国国有控股企企业7711亿元，增增长24.7%。图2-7：04-008年建筑筑业增加值值及其增长长速度4. 固定资产投投资全年全社会会固定资产产投资17722911亿元，比比上年增长长25.55%。分城城乡看，城城镇投资11481667亿元，增增长26.1%；农农村
22、投资2241244亿元，增增长21.5%。分分地区看，东东部地区投投资874412亿元元，比上年年增长200.9%；中部地区区投资455384亿亿元，增长长32.66%；西部部地区投资资358339亿元，增增长26.9%。图2-8：04-008年固定定资产投资资及其增长长速度2.1.22 09年年中国宏观观经济状况况分析预测测1. 中国国经济将面面临巨大挑挑战2009年年，由于世世界经济周周期与中国国经济周期期、实体投投资调整周周期与金融融资本调整整周期、结结构转型力力量与周期期性调整力力量、房地地产调整周周期与制造造业调整周周期等多重重因素的叠叠加，结构构联动性和和刚性的约约束，中国国宏观经
23、济济将出现超超预期深度度下滑的局局面。 2. 扩内内需投资计计划将有助助于中国经经济的发展展4万亿投资资刺激计划划的信号价价值大于其其实际投资资启动价值值，其坚实实的短期政政策基础决决定了它将将在短期缓缓和宏观经经济总量的的深度下滑滑，但其相相对较小的的规模及其其投资增进进型的政策策特性决定定了它不仅仅没改变目目前萧条产产生的内在在机理，反反而会在中中期加重投投资驱动型型增长模式式的内在矛矛盾和爆发发的激烈程程度，导致致下行区间间的期限延延长、波动动加剧、萧萧条反复，并并使中国宏宏观经济可可能将在22008-20122年期间出出现“W型”周期调整整模式。中中国宏观经经济将于22009年年下期见
24、底底反弹，22010年年宏观经济济出现轻度度复苏。 2.1.33 09年年一季度全全国房地产产行业总体体运行状况况1. 投资资下滑较快快，景气跌跌至十年新新低09年1-2 月，城城镇固定资资产投资完完成102276 亿亿元，同比比增长266.5%。房房地产开发发投资完成成23988 亿元，同同比仅1%增长，低低于本期城城镇固定资资产投资同同比增长率率25.55个百分点点，而去年年同期增速速为32.9%，下下滑迅猛（如如图2）。 1-2 月房地产产投资占城城镇投资的的比重为223.3%，比去年年同期低66个百分点点。图2-9：全国固定定资产与房房地产投资资规模2. 销量量回暖仍未未能提振开开发商
25、信心心，战略收收缩仍是主主基调09 年11-2 月月，土地购购置0.223 亿平平方米、开开发0.226 亿平平方米，分分别同比增增-30.3%和-16.11%，增速速分别比去去年同期低低68 和和35 个个百分点；商品房新新开工1.08 亿亿平方米，同同比增长-15%，增增速比去年年同期低442 个百百分点。这这三项指标标表明销量量回暖仍未未能提振开开发商对后后市的信心心，买地及及新开工意意愿薄弱，战战略收缩仍仍是主基调调。图2-100：全国009年1-2月购置置、开发、新新开工土地地面积2.1.44 09年年短期房地地产行业政政策趋势分分析1. 当前前最大隐忧忧是投资下下滑较快，009年政
26、策策松动仍可可期待从投资下滑滑和土地开开发、购置置及新开工工面积出现现的负增长长来看，当当前最大隐隐忧是投资资衰退。开开发商投资资意愿明显显下降，有有现实被动动调整和主主动应对双双重因素影影响。为了缓解投投资负增长长对 GDDP 增长长的负面影影响，可以以预计未来来一段时间间，对房地地产的政策策总体是偏偏“暖”的，形象象地总结为为“经济下滑滑不息，政政策松动不不止”。2. 短期期政策分析析与预期虽然 088 年四季季以来出台台了一些松松动政策，但但力度仍不不够。一些些限制房地地产企业自自主经营的的政策并没没有取消；抑制改善善需求的政政策（如“二套房贷贷款政策”）也没有有从中央层层面完全取取消；
27、针对对供需两端端的税费还还有很大减减免空间；房地产开开发报建涉涉及几十个个审批环节节和多项行行政规费，政政府办事效效率对开发发商控制成成本及时把把握市场时时机有举足足轻重的影影响，还有有很大提升升空间。可以做出如如下推测，如如果这波回回暖行情无无法持续或或房地产投投资迟迟不不能见底回回升的话，相相关政策将将陆续推出出，将包括括：（1）调整整90/770 政策策；（2）可能能明确二套套房贷政策策；（3）进一一步降低房房地产交易易环节的各各项税费；（4）调低低一些行政政规费的收收取标准（西西安、南京京等地已经经实施）；（5）适当当调整土地地增值税和和所得税的的预征制度度，预征率率适当下调调的可能性
28、性非常大，甚甚至不排除除调低土地地增值税税税率的可能能；（6）部分分城市可能能推出购房房入户政策策、购房退退个税政策策；（7）调整整对“普通住房房”的界定标标准，使大大部分商品品房能享受受“普通住房房”的房贷利利率和交易易税费的政政策优惠（在在北京、上上海等地已已经实施）；（8）放宽宽境外、港港澳台人士士在国内置置业的限制制（在广东东已经实施施）。上述政策不不一定都从从中央层面面出台，很很大一部份份将从地方方层面推出出。3. 对保保障性住房房立法，一一定程度上上化解了市市场对楼市市的担忧，减减轻了政府府面对“住不起房房”、公共服服务功能缺缺位的社会会压力。另外，从保保障性住房房方面看，近近期厦
29、门、深深圳运用地地方立法权权率先探索索建立了住住房保障法法规，为国国家层面进进行相关立立法积累了了经验。立立法坚持居居者“有房住”而非“有房产”理念，“以租为主主出售为辅辅”理念等。并并且对保障障性住房的的居住条件件做出了限限制，这使使保障性住住房与商品品房明显区区隔，有效效化解了市市场对“保障性住住房会冲击击商品房”的担忧。4. 地方方托市，区区域龙头房房企更受青青睐最近几个月月来，媒体体报道的一一些新闻事事件，如“去年下半半年万科在在杭州掀起起降价风波波后被政府府问话”、以及“恒大、万万科南京降降价受罚”、“沈阳房协协组织不降降价联盟”等，应值值得关注。虽虽然“恒大降价价受罚事件件”已由地
30、方方政府澄清清，但仍折折射出在经经济下滑的的严峻形势势下，地方方托市有所所抬头。虽然房地产产行业并没没有成为国国家20009年100大振兴产产业之一，但但是作为一一国经济发发展的火车车头，房地地产行业势势必成为国国家重点扶扶持的对象象，各地方方政府也会会出台各种种利好消息息，鼓励房房地产投资资。作为22010年年开发建设设的项目，必必然受到宏宏观经济影影响，但综综上分析，利利大于弊，具具有较好的的宏观投资资环境。2.2中观观投资环境境分析2.2.11 09年年一季度成成都市土地地市场分析析1. 土地地市场概况况图2-111：成都市市近五季度度土地成交交状况图（1）一季季度主城区区和郊县共共供应
31、土地地14033.1亩，环环比下降881.011%，土地地供应方面面缩水严重重。在去年年三、四季季度市场出出现大规模模供应之后后，09年年伊始，政政府紧缩土土地市场，主主城区一月月、二月甚甚至出现了了0供应的的情况。（2）从图图中可以看看到每年的的第一季度度，土地市市场都不活活跃，088年一季度度也仅仅只只出现了9974.554万方的的供应。因因此本季出出现如此供供应量应算算正常情况况。毕竟无无论是政府府还是开发发商都无力力承受持续续的大规模模供应，一一季度是一一个调整期期。2. 一季季度土地成成交情况图2-122：成都市市09年已已季度土地地成交状况况图（1）一季季度有144宗土地顺顺利成交
32、，比比上季度减减少了2宗。合计计面积9776.311亩。其中中，主城区区4宗土地成成交，合计计面积1551.488亩，占总总成交的115.522%；郊县县成交100宗，合计计面积8224.833亩，占成成交总量的的85.448%。（2）住宅宅用地共成成交4733.23亩亩，占到了了总成交量量的近5成。相比比08年四季季度住宅用用地所占的的比例又有有所提高。但但从具体的的成交情况况开看，本本季度供应应基数太小小，大多数数住宅用地地都是以起起拍价成交交，并且全全部位于郊郊县。由于于受到资金金链紧张的的影响，开开发商拿地地的热情仍仍然不高。3. 土地地成交价格格分析成交土地列列表（万元元/亩）时间一
33、月二月三月主城区15.33300郊县9533.78890表2-1：09年一一季度土地地成交均价价图2-133：近五季季度土地成成交均价一季度土地地成交均价价为39.02万元元/亩，也也是近五个个季度中最最低的一个个季度。造造成这种情情况的原因因是因为有有大体量低低价的工业业地块成交交，成交金金额大都在在30万元元/亩以下下，拉低了了市场的整整体成交价价格。2.2.22 09年年一季度成成都市房地地产市场分分析1. 市场场概况商品房供应应成交概况况图2-144：近五季季度供应成成交概况一季度主城城区商品住住宅供应面面积为1558.499万平方米米，环比下下降了9.37%，为为一年来的的最低值，供
34、供应量的锐锐减与岁末末年初的市市场有关，春春节的传统统淡季开发发商大都选选择观望，进进入市场的的项目很少少。但与之之形成鲜明明对比的则则是房品房房成交量的的大幅攀升升，本季度度商品房成成交面为2268.111万平米米，是一年年来的最高高值，环比比上涨488.96%。单季成成交量大幅幅超越了单单季的新增增供应量。一季度从供供应与成交交巨大的量量差可以看看到，现阶阶段的销售售是以消化化市场存量量房为主。2. 一季季度供应市市场分析各月供应情情况分析图2-155：第一季季度各月土土地供应情情况（1）099年第1季度主城城区供应商商品住宅供供应呈现出出一个先抑抑后扬的态态势。一、二二月受到假假期和对未
35、未来形势预预判不明的的影响，大大多数开发发商都选择择了观望，缩缩量供应成成为前期的的主基调。（2）进入入三月随着着小阳春行行情的越发发明显，刚刚性需求的的大量释放放，供应市市场被带动动，与前两两个月相比比供应面积积增加677万方左右右。另外为为了四月的的房交会，部部分项目也也推出新房房原造势，聚聚敛人气，一一定程度上上也带动供供应量。3. 一季季度商品房房需求市场场分析（1）各月月商品房需需求分析图2-166：近五季季度商品房房成交量图2-177：09年年第一季度度各月商品品房成交情情况09年一季季度，主城城区商品房房成交面积积268.11万方方，环比上上涨48.96%，成成交套数331145
36、5套，环比比上涨400.30%。一季度延续续了上季度度的走势成交量量节节攀升升，目前成成交量已经经连续5个月上涨涨（08年11月成交交量开始出出现环比上上涨）。从从数据可以以看到有置置业需求的的消费者是是大量存在在的，经过过了去年第第四季度政政策的刺激激与价格的的调整后，一一些消费者者心目中的的“阶段性”低点出现现，纷纷开开始介入楼楼市进行置置业。（2）主城城区需求分分析图2-188：第一季季度各行政政区商品房房成交量一季度所有有行政区域域的成交量量全部上升升。其中金金牛区成交交量大幅上上涨，本季季度成交55710套套，环比上上一季度成成交量上涨涨了73.35%。成成华区和锦锦江区的成成交量较
37、之之前一季度度都上升了了20000左右。相相较之下青青羊、武侯侯的涨幅则则较低，但但随着本轮轮供应城西西市场的打打开，预计计未来城西西各行政区区的成交量量也会迎头头赶上。城东区域的的表现特别别明显，受受其带动，近近期成华、锦锦江、金牛牛区的商品品房成交量量出现了大大涨。据中中原调查显显示，拆迁迁户集中于于成华区，在在客户组成成中，部分分在售项目目高达455%的购房房者属于拆拆迁户，使使区域成交交量节节攀攀升。2.2.33 09年年一季度成成都市房屋屋价格分析析1. 近五五季度各区区域均价比比较图2-199：近五季季度各行政政区域商品品房均价比比较（1）从上上图的比较较中可以看看到，第一一季度主
38、城城区大多数数方位的项项目均价环环比都出现现了上升，平平均涨幅为为2.277%。（2）楼盘盘价格的上上调多集中中在2-33月，而出出现价格上上调的根本本原因则是是这轮小阳阳春行情的的不期而遇遇。由于多多重利好因因素的叠加加在春节之之后，打破破了购房者者的观望情情绪，让开开发商在市市场上实现现了阶段性性的强势地地位。当定定价的主动动权回归开开发商后，部部分楼盘出出现了上涨涨的态势。（3）郊县县方面本季季度价格为为37400元/平米，环环比下降了了22.999%。郊郊县价格出出现了下调调属于正常常回调，原原因是因为为上季度郊郊县出现了了几个多层层项目，极极端值影响响较大，而而本季受这这类因素影影响
39、较小。（4）本季季度的价格格已经出现现了上涨，预预计未来在在这股暖流流的刺激下下，市场价价格还有继继续上调的的可能性。但但涨价之后后的市场如如何变化，仍仍需要进一一步观察。2. 近五五季度各房房屋类型价价格比较图2-200：近五季季度各业态态价格比较较本季度由于于主城区开开盘项目较较少，因此此各业态的的价格不同同程度的被被郊县项目目拉低。呈呈现出一片片“普降之势势”。但是事事实上，在在季度后期期，因为销销售情况良良好一些项项目的价格格已经发生生了变化，无无论哪种业业态目前的的价格都有有回升趋向向。预计这种上上升的趋向向在第二季季度的价格格中将会明明显的表现现出来。3. 近五五季度主城城区与郊县
40、县价格对比比图2-211：近五季季度主城区区和郊县价价格对比（1）099年一季度度的主城区区的价格环环比出现了了回升，上上涨2.227%。在在09年初成成都楼市价价格来到一一个阶段性性底部之后后，市场刚刚性需求开开始逐步释释放，年后后一轮“小阳春”行情更是是让楼市出出现了久违违的火热。项项目前期降降价幅度较较大，甚至至一些楼盘盘出现了亏亏本销售，今今年剩余的的房源不多多，只剩一一些尾盘，此此时适当提提一点价、补补一点利润润空间。（2）郊县县方面由于于项目物业业形态存在在着多样性性，因此预预期价格浮浮动的范围围较大，且且区域相对对主城区对对市场的灵灵敏度有一一定的滞后后性，在本本季度价格格接触到
41、了了底部，为为37400元/平米。预预计随着这这股“暖风”吹到郊县县，市场价价格会出现现上调。2.2.44 09年年一季度成成都市房地地产状况分分析总结1. 房产产相关政策策：预期见见底房地产被排排除在十大大振兴行业业规划之外外；两会召召开，房地地产行业吵吵的热闹，做做的寥寥。本本季度关于于房地产行行业的争论论一直此起起彼伏，但但落实出台台的政策却却不多。政政策预期见见底是因为为前期无论论是中央还还是地方针针对房地产产行业的政政策频出，目目前看来市市场无论从从供应、成成交也都给给予了积极极的回应，各各大城市的的成交量有有起色。因因此在这样样的情况下下短期内可可能不会再再出台相关关的利好刺刺激政
42、策，主主动权再次次交给市场场。2. 土地地市场 ：期待突突破本季度主城城区和郊县县共供应土土地14003.1亩亩，环比下下降81.01%，土土地供应方方面缩水严严重。为近近一年供应应量最小的的一个季度度；成交方方面，本季季度有144宗土地顺顺利成交，比比上季度减减少了2宗宗。合计面面积9766.31亩亩。其中，主主城区4宗宗土地成交交，合计面面积1511.48亩亩，占总成成交的155.52%；郊县成成交10宗宗，合计面面积8244.83亩亩，占成交交总量的885.488%。3. 供应应和成交市市场：阳春春而至，供供需量旺（1）供应应市场09年一季季度前期供供应端紧缩缩，后期市市场出现了了一个集
43、中中的供应。在在经历前期期较长时间间的消化之之后供应端端有所起色色。特别是是进入3月月供应量屡屡创的新高高，开发商商方面力图图抓住此轮轮的“小阳春”行情，提提高销售额额。预计此此后一段时时间内供应应市场将改改变之前萎萎靡的情况况。（2）成交交市场09年一季季度，的成成交量从开开始的震荡荡上扬到目目前的稳定定在高位，行行情趋稳表表示目前绝绝大部分消消费者已经经形成共识识，即现在在是置业的的良好时机机，呈现出出供需两旺旺的态势。预预计此轮刚刚性需求的的爆发将会会与4月底底举行的房房交会组成成一个贯穿穿上半年的的巨大需求求市场。4. 价格格目前的市场场需求以自自住为主，而而投资客则则甚为稀缺缺。在经
44、济济环境不景景气且后市市未明的情情况下，绝绝大部分投投资者尚不不敢贸然入入市，因此此，不难发发现推动此此轮上扬行行情的是一一群购买力力相对较弱弱的人群，当当涨价的幅幅度超出了了这部分消消费者的购购买力时，他他们将再度度转为观望望。 在目目前的形势势下价格或或将继续上上涨，但预预计为了不不影响刚性性需求其涨涨幅空间有有限，不会会再出现暴暴涨行情。成都作为一一座来了就就不想走的的西部大型型城市，拥拥有优美的的居住环境境和无限投投资商业环环境。5.12地震震过后，中中央财政政政策会往四四川各地倾倾斜，大型型基础设施施建设将有有助于成都都加入北京京、上海等等全国发达达城市的行行列。房地地产方面，土土地
45、价格逐逐渐走低的的现在，正正是开发商商拿地的最最好时机，随随着刚性需需求的逐渐渐释放，房房价将会逐逐渐回升。综综上分析可可得出，本本项目具有有较好的中中观投资环环境。2.3微观观投资环境境分析2.3.11 09年年郫县一季季度房地产产市场状况况分析1.郫县一一季度土地地市场概况况图2-222：郫县一一季度土地地供需走势势一季度，受受楼市低迷迷影响，郫郫县仅有11宗39.54亩的的商业兼容容住宅用地地和1宗33.92亩亩的交通设设施用地供供应并且成成交，同比比环比均大大幅下滑，政政府及开发发商信心严严重不足。 另外，33月份发布布公告在44月将出让让1宗977.55亩亩的工业用用地及1宗宗位于红
46、光光镇，面积积29.332亩的商商业兼容住住宅用地。2. 郫县县住宅市场场（1）郫县县一季度新新增预售供供应状况图2-233：郫县一一季度新增增预售供应应对比09年一一季度，郫郫县新增预预售供应套套数同比下下滑45.9%，环环比下滑222.3%；新增预预售供应面面积同比下下滑43.1%，环环比下滑113.9%；从08年年初，受成成都市房地地产市场影影响，郫县县房地产市市场同样开开始颓势下下行，新增增预售供应应节节下滑滑，各大楼楼盘主要集集中消化存存量房源。（2）郫县县住宅成交交状况图2-244郫县近五五季度住宅宅成交面积积09年11-3月，郫郫县住宅成成交面积同同比上升335.6%，环比上上升31.5%；整体走势势呈现“v”字型，受受08年中各各种不利因因素的影响响，08年三季季度跌落最最低点，从从08年四季季度开始，各各楼盘降价价促销消化化存量，成成交情况已已经回到008年初水水平，开始始上行的态态势。图2-255：郫县一一季度各月月住宅成交交状况