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1、海上名门小小区物业管管理投标书书目 录第一节 概述 2第二节 物业管理理总体设想想 4第三节 拟采取取的管理方方式及工作作计划 55第四节 管理人员员的配备及及培训 100第五节 管理规规章制度的的建立 111第六节 物业管管理报价书书及经费收收支测算 199第七节 住宅区区档案的建建立和管理理 27第八节 各类经营营管理服务务指标的承承诺 330第九节 保安、设设施设备、保保洁服务实实施方案 366第十节 便民服服务及特约约服务 558第十一节 社区区文化 661第一节 概 述一、海上名名门项目：海上名门总总建筑面积积1537706.555平方米米，其中商商业面积1145144.4平方方米，
2、会所所面积25575.996平方米米，住宅面面积1144226.97平方方米，地下下207887.011平方米，共共建有300幢楼。绿绿化率达550.544%。二、公司概概况物业业管理有限限公司主要要从事住宅宅、大厦物物业管理和和服务以及及装饰装潢潢和商品经经营。公司司在物业管管理服务上上建立了一一整套科学学化、标准准化、规范范化的管理理和经营体体系。公司司以品牌发发展为起点点，不断探探索经营管管理新路子子，崇尚业业绩、注重重工作改进进的考核激励制度度，使公司司全体员工工始终以积积极的心态态和专业化化的服务技技能，为客客户提供价价格比的高高品质、专专业化服务务。公司制定了了完善的管管理规章制制
3、度，并严严格考核。从从作息时间间到工作实实绩，从保保洁、保安安、维修工工到收费员员，做到任任务明确，奖奖惩分明。为业主提供供全方位高高质量的服服务是我们们的宗旨，使使业主的生生活无后顾顾之忧是我我们努力的的目标。公公司除开展展日常的保保安、保洁洁、保绿、公公共部位的的维修业务务外，还提提供各种特特约便民服服务，开设设房屋装修修、维修、代代叫出租车车、代缴水水电费、代代购物品等等服务。数年来，我我公司以其其规范的管管理、优质质的服务、精精湛的智能能化管理技技术，赢得得了上海市市房地产业业内人士的的赞誉和关关注。三、公司优优势 11、具有一一支高素质质的管理及及运行队伍伍。经过不断地开拓创新新、兢
4、兢业业业，塑造了了一批高素素质的物业人人员。人员员业务素质质高，动手手能力强，一一专多能，一一职多能，队队伍精干，完全能满足海上名门的管理需要。2、形成了了一套完整整科学管理理运作模式和质量量管理体系系。该模式式涵盖物业业管理的有有关设备维护护保养、房房管、客户户服务，保保安、清洁洁、车辆管管理、消防防管理、社社区文化等等各个环节节，凝聚了了物业业人多年的的心血，吸吸收了南通通市同行的的先进经验验，管理运运作的标准准化、规范范化程度达达到南通市市先进水平平，是我们们对事业执执着追求的的结晶。3、高级物物业管理人人才优势。公公司中高层层管理人员员均获全国物物业管理企企业经理上上岗证，有有着丰富的
5、的项目创优优经验，这这些经验必必将对管好好海上名门门、塑造物物业管理的的品牌形象象起到极大大的促进作作用。4、具有珍珍惜机会、全全情投入的的激情。我我公司是一一个正在发发展中的公公司，在激激烈的市场场竞争面前前，我们珍珍惜市场给给予的每一一次机会。海上名门是海门市的高尚住宅区，通过分析投标项目的物业管理特点和我公司的实力与优势，我们坚信我们完全有能力管理好该项目，完全有能力满足业主对该项目物业管理标准的期望。如果双方有机会合作，我们必将全情投入，派出精锐人员，付出百分百努力，塑造该项目的物业管理的崭新形象，实行双赢局面。第二节 物业管理理总体设想想根据住宅小小区的物业业管理的自自身运作规规律，
6、针对对海上名门门日前的实实际情况，我我们经过初初步综合分分析，认为为在对该物物业的管理理服务工作作中应着重重抓好如下下几项工作作：一、实施综综合治理，还原一个清洁的海上名门。物业接管海上名门以后，首先将对社区环境进行综合治理，具体方案是；1、对社区区的卫生综综合治理，把把公共场所所、场地的的卫生彻底底打扫干净净，重点清清理卫生死死角，全面面进行“灭四害”消杀、清清除所有垃垃圾杂物、泥泥沙等，还还社区一个个干净整洁洁的环境。2、对所有有沙井、沟沟渠进行疏疏通清淤工工作，保障障排水系统统畅通。3、对社区区的公共设设备、机房房、值班室室、宿舍等等公共设施施进行全面面检修维护护，使其恢恢复正常工工作状
7、态。二、健全、完完善保安系系统，把小小区安全工工作放在第第一位，安安全工作包包括治安和和消防安全全两大方面面。1、建立健健全适合海海上名门实实际的安全全管理规定定并严格执执行。2、对全体体保安人员员的聘用实实行严格把把关，严格格审查资历历、经历、确确认无不良良记录，并并实行担保保人制度。3、利用技技防与人防防相结合，不不留安全隐隐患与死角角，对保安安员实施半半军事化管管理，加强强培训，严严格管理。4、对消防防设备、设设施认真巡巡查，严格格管理，使使其随时保保持在良好好状态。5、加强对对业主、住住户的治安安消防意识识和知识的的宣传，做做到全民具具备防范能能力。确保保海上名门门安全万无无一失。三、
8、逐步改改进绿化环环境，建造造一个舒适适的优美小区。海上名门的的绿化环境境经过精心心设计，绿绿化面积比比重很大，绿绿化覆盖率率较高，花花草树木品品种繁多，我们接管后将发挥我们多年对东苑半岛等管理经验，结合小区的环境特点，对小区绿化进行改造，并精心管理，精心修造，把海上名门塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的高档社区。四、以人为为本，实施施人性化管管理，塑造海上名名门形象。为了管理好好海上名门门，在对社社区环境进进行综合治治理的同时时，最重要要的是塑造人气，尽尽最大努力力去调动业业主住户的的积极性。大大家的家园园大家关心心，我们将将坚持我公公司的“业主、住住户至上，服服务第一”的服务宗宗旨，实施施
9、“以人为本本，人性化化管理”，逐个走走访业主、住住户，广泛泛征求意见见和建议，集集思广益，事事事处处为为业主、住住户的利益益着想，以以诚待人，以以诚感人，与与全体业主主、住户及及业主委员员会一起共共同努力，完完善收费，竭竭诚服务，用用我们的双双手和智慧慧，塑造海上名名门的美好好形象，保保证物业的的保值与增增值。第三节 拟采取取的管理方方式及工作作计划第一部分 拟采采取的管理理方式一、管理体体制接管海上名名门物业管管理以后，形形成以业主主委员会为为主，居委委会、派出出所参与的的住宅共管管体制，管管理处在业业主委员会会和公司的的直接领导导下，根据据所签委托托管理合同同条款要求求，严格执执行物业业管
10、理条例例及其实实施细则，对对海上名门门实施综合合一体化物物业管理。管管理的指导导思想是：以社会效效益为主，经经济效益、环环境效益有有机结合，为为业主提供供一流服务务。（一）外部部管理体制制 政府主主管部门业主管理委员会物业业管理有限限公司海上名门管理处（二）海上上名门管理理处组织管管理架构物业业管理有限限公司根据据物业管理理服务合同同，设立海海上名门管管理处，财财务实行独独立核算。管管理处组织织架构图如如下：海上名门管管理处组织织架构图消防社区文化内勤检查客户服务收费房管维修运行清洁绿化 主 任 管 理 员管 理 员保安车辆管理保 安 队（三）海上上名门管理理处组织架架构说明1、管理处处内部采
11、取取直线职能能制的组织织形式，尽尽量减少管管理环节，提提高工作效效率和保证证信息渠道道畅通。2、在岗位位设置上，充充分考虑到到海上名门门规模偏小小，硬件设设施先进的的特点，岗岗位设置少少而精，减减少中间层层，满足海海上名门的的实际需求求，降低管管理成本。3、要求管管理处管理理维修人员员素质高，一一人多职，一一专多能，最最大限度地地压缩人员员定编数量量。二、监督约约束机制（一）海上上名门监督督约束机制制示意图康邸物业公司业主委员会政府主管部门业主意见调查ISO9001内审目标责任书工作会议、财务审查专项检查物业管理考评海上名门管理处业主意见调查员工双周检制度定期巡查回访员工监督栏公布有关投诉电话
12、服务承诺制员工定期考核业 主（二）海上上名门监督督约束机制制说明1、由政府府部门、业业主及业主主委员会、物物业管理公公司对管理理处实行全全方位监督督。2、管理处处内部运作作公开透明明，便于大大家监督。 33、强化物物业管理公公司及管理理处的检查查考核职能能，考核结结果与员工工工资待遇遇挂钩。三、激励机机制（一）激励励机制示意意图激励机制奖惩体系报酬体系培养提升体系沟通体系企业文化体系（二）激励励机制说明明1、公司激激励机制分分为两个层层次，第一一层次为员员工直接感感受的报酬酬及奖惩体体系。第二二层次为沟沟通、提升升、企业文文化体系，满满足员工的的精神需求求。2、通过合合理的报酬酬体系设计计，完
13、善的的绩效管理理与考评，严严格的奖惩惩体系，真真正做到奖奖惩分明，优优胜劣汰，保保护员工长长期的工作作热情及动动力。3、通过加加强沟通，加加强企业文文化建设，引引导员工形形成共同的的价值取向向和文化观观，确保员员工积极主主动愉快地地从事本职职工作。同同时对积极极上进，追追求自我提提升的员工工，给他们们提供培训训再教育的的机会，随随着企业的的发展，使使员工的自自身能力不不断提高，尽尽可能创造造条件满足足员工自我我价值实现现的愿望。四、管理工工作的控制制方式1、采用定定点检查方方式，通过过管理处受受理投诉，追追溯处理问问题的全过过程，检查查有无推拖拖、应付之之现象，发发现问题及及时纠正。 22、实
14、行“走访管理理、层层检检查”，主任、管管理员定期期、不定期期对各类人人员的工作作进行检查查、量化考考核奖优罚罚劣，从而而不断改善善工作质量量。3、实行动动态信息反反馈控制，定定期或不定定期走访住住户、街道道办及派出出所，听取取他们对管管理处的意意见和建议议，并在工工作中予以以改进。 第二部分 工作作计划依据管理方方式和管理理运作流程程，我们将将工作计划划分为接管管管理和常常规管理两两部分，按按照轻重有有序、科学学实效的原原则，拟定定如下管理理工作计划划。一、接管管管理工作计计划海上名门进进驻管理、对对于接管管管理工作尤尤为重要。一一方面要接接管原来开开发商所移移交的海上上名门建设设施工验收收的
15、各种图图纸资料，另另一方面还还要办理有有关业主的的各种入伙伙、交费资资料，以便便今后进行行完善的管管理服务，更更为了海上上名门业主主的切身利利益，所以以在接管时时我们将认认真进行接接收，严格格进行科学学分类、编编号、建档档、整理。做做好登记造造册，完善善交接签收收认可工作作，分清责责任，对于于各类设备备设施，结结合设备档档案，认真真核对，办办好接收手手续。序号项 目内 容时 间一档案接管1、 海上名门建建筑施工竣竣工全套资资料2、 业主资料档档案3、 历年业主交交费记录签订委托管管理合同后后一周内二设备接管1、 公共设备接接管2、 公共设备技技术、维修修档案三环境整治海上名门内内环境绿化化的整
16、治二、正常期期管理工作作计划序号项 目内 容时 间一机电设备的的维修养护1、 设备的基础础资料管理理2、 设备的运行行管理3、 设备的维修修管理4、 设备能源和和安全管理理2008年年5月起二保安管理1、 治安管理2、 交通、车辆辆管理3、 消防管理2008年年5月起三小区环境管管理1、 园林绿化管管理2、 清洁卫生管管理2008年年5月起四财务管理1、 费用收取2、财务记记帐2008年年5月起五社区文化活动开展1、 社区宣传2、 举办社区活活动2008年年5月起六便民服务和和完善配套为住户提供供便民服务务2008年年5月起第四节 管理人员员的配备及及培训一、管理服服务人员的的配备（一）海上上
17、名门管理理处人员配配备方案主任 1人炊 事 员1人清洁绿化清洁工16人保 安 队队长1人保安员21人维 修 工6人管 理 员6人人员配备说说明：海上名门管管理处拟配配备各类人人员52人人，其中管管理人员77人，技工工6人，一一般层员工工39人。在在管理人员员中，大专专以上学历历3人。（二）人员员素质要求求岗位性别要求年龄要求文化程度要 求求工作技能及及工作经验验要求人员素质主任男50岁以下大专以上1、经管专专业或机电电专业2、五年以以上工作经经验3、具物业业管理经历历4、有较强强沟通及协协调能力内部选派管理员不限35岁以下大专1、物管或或经营专业业2、三年以以上工作经经验3、熟练使使用电脑4、
18、熟悉会会计业务内部选派与与外聘相结合合管理员男35岁以下大专以上1、建筑或或机电专业业2、三年以以上物业管管理经验3、熟悉物物业管理法法律法规，具具物业管理理上岗证内部选派维修工男40岁以下中专以上1、有中级级电工及弱弱电以上操操作证2、 三年以上专专业工作经经验3、具土木木维修经验验内部选派与与外聘相结结合清洁工不限40岁以下初中以上1、男性11.68mm以上，女女性1.555m以上2、五官端端正，动作作麻利3、有专业业经验优先先4、会使用用清洁设备备优先班长内部选选派，卫生生员外聘保安员车管员男20266岁高中1、退伍军军人，党员员优先2、身体健健康，仪容容形象好3、身高11.75-1.8
19、22米4、有物业业管理经历历者优先内部选派与与外聘相结合合二、管理服服务人员的的培训（一）培训训工作原则则理论联系实实际，学用用一致，按按需施教，讲讲求实效。（二）培训训系统的实实施运作1、培训系系统图 培训计划 修修正 执行 岗位应用 培训组织 培训考核 反馈 评价系统图说明明：（1）针对对海上名门门的管理特特点来设置置培训目标标并拟订实实施计划。（2）有效效运用各种种培训形式式和方法，确确保培训达达到预期效效果。（3）通过过对员工进进行考核，以以了解培训训的有效性性及员工的的接受程度度。（4）根据据对考核结结果的评估估和反馈，及及时调整培培训思路并并确定未来来培训重点点。强调将将理论应用用
20、到实践工工作中。2、培训的的组织方式式（1）培训训职责 管理处处负责员工工日常培训训计划、协协调、组织织、考核等等工作。 主管级级以上的管管理人员根根据公司提提出的培训训计划进行行逐级培训训，并对培培训实施评评估和反馈馈。（2）培训训形式实行公司与与管理处两两级的培训训，根据培培训要求，采采取多种形形式对员工工进行岗前前培训和在在岗培训，其其中在岗培培训是培训训的主要形形式。（3）培训训实施流程程员工培训分分为三个阶阶段，即：岗前培训训岗位转转正培训在岗培培训。每位位新入职员员工必须接接受为期一一周的入职职培训，内内容详见新新员工公共共培训科目目。三个个月试用期期满后，经经考核合格格后方可转转
21、正。转正正以后员工工将接受长长期连续的的在岗培训训，内容详详见多工工种培训科科目表。所所有培训课课程结束后后均进行考考核、评价价，并归档档管理。（三）培训训内容及目目标1、新员工工公共培训训科目序号公共科目名名称具体内内容一礼仪知识：1、常用礼礼仪知识 2、物业管理公司仪表、仪态、行为规范二服务意识：1、职业道道德教育 2、如如何处理业业主与住户户投诉 3、与业业主住户的的沟通技巧巧三企业文化：1、公司发发展史及基基本情况介介绍 2、公司司经营理念念 33、员工工手册4、内部管管理规章制制度四海上名门基基本情况介介绍及二次次装修管理理要点五行业法规：建设部及南南通市物业业管理方面面的法规条条例
22、六物业管理基基础知识七安全知识及及消防知识识2、保安员员及车管员员培训科目目序号培训内容培训频率培训目标一1、 单兵队列动动作 2、三大步步法3、体能训训练逢周一至周周五每天训练一一小时培养组织纪纪律性练就扎实基基本功二1、 擒拿格斗基基本功 2、捕俘拳拳3、防卫术术逢周六、周周日熟练掌握擒擒敌及防卫技能能三内务管理每周一次检检查评比保持宿舍干干净整洁四工作例会（政政治思想及及职业道德德教育，工工作讲评及及分析）每周一次提高思想觉觉悟总结自自身存在不不足五保安服务务工作手册册每月一次培培训考核熟练掌握保保安员岗位位职责、操操作规程、工工作标准六保安服务的的规章制度度及相关法法规政策每月一次培培
23、训考核熟悉相关法法律常识，提提升理论水水平七消防管理理工作手册册每月一次培培训考核了解消防的的基础知识识，救火的的基本程序序及各自职职责八突发事件的的应急处理理，紧急集集合演练每季度一次次提高突发事事件处理能能力九消防实战演演习，伤员员救护知识识每半年一次次提高消防实实战能力3、清洁工工（绿化工工）培训科科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政政治思想及及职业道德德教育，工工作讲评及及分析）每周一次提高思想觉觉悟，总结结自身存在在不足二内务管理每月一次检检查保持宿舍干干净整洁三清洁服务务工作手册册绿化服务务工作手册册每月一次培培训及考核核熟练掌握清清洁工（绿绿化工）岗岗位职责、操操作规程
24、、工工作标准四清洁设备操操作和保养养；清洁用用品的使用用；园艺机机械、设备备的操作保保养及农药药的使用每季度一次次培训和考考核提高工作技技能，保持持工作效率率五清洁环保方方面的管理理条例园艺方面的的管理条例例每季度一次次培训及考考核熟悉相关法法律常识，提提升理论水水平六四害消杀和和防治，植植物生长一一般常识每季度一次次熟练掌握消消杀程序；了解和掌掌握园林的的基础知识识七消防实战演演习(配合合保安队)每半年一次次提高消防实实战能力4、维修技技工培训科科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政政治思想及及职业道德德教育，工工作讲评及及技术交流流）每月召开一一次提高思想觉觉悟，总结结自身不足足，
25、提高技技术水平二内务管理每月一次检检查保持宿舍干干净整洁三维修服务务工作手册册设备管理理工作手册册消防管理理工作手册册每月一次培培训考核熟悉技工的的岗位职责责、操作规规程、工作作标准，掌掌握消防知知识和设备备管理知识识四房屋维修方方面的管理理条例，房房屋修缮标标准每季度一次次培训考核核熟悉相关法法律常识，提提升理论水水平五小区内水、电电、消防管管道走向，设设备设施特特点，维修修服务范围围每季度一次次培训考核核了解和熟悉悉小区状况况，提高工工作效率六土建、机电电、给排水水等相关专专业的基础础管理知识识每半年一次次培训考核核提升技工综综合能力及及素质七设备及机具具的操作演演练和保养养规程每半年一次
26、次培训和考考核检验技工实实际操作能能力八技术大比武武每年一次综合评比，提提高技能九消防实战演演习(配合合保安队)每半年一次次提高消防实实战能力第五节 管理规规章制度的的建立“没有规矩矩，不成方方圆”。健全、规规范的管理理规章制度度是我们实实施科学管管理、提供供优质服务务的依据，也也是我们塑塑造物业管管理品牌的的保证。我我们将严格格按照ISSO90001质量保保证体系的的要求，对对海上名门门实施专业业化、规范范化的管理理。同时，根据海上名门的实际情况，我们制订了完善的管理规章制度。限于篇幅，我我们仅将海海上名门管管理规章制制度的目录录摘录如下下：一、公众制制度1、海上名名门精神文文明建设公公约2
27、、海上名名门楼宇使使用及维护护管理规定定3、海上名名门装修管管理规定4、海上名名门装修管管理公约5、海上名名门装修人人员管理规规定6、海上名名门物品搬搬进（出）管管理规定7、海上名名门治安管管理规定8、海上名名门清洁卫卫生管理规规定9、海上名名门园林绿绿化管理规规定10、海上上名门消防防管理规定定11、海上上名门交通通车辆、停停车场管理理规定12、海上上名门环境境保护管理理规定13、海上上名门供水水、供电、供供气管理规规定14、海上上名门临时时用电管理理规定二、内部岗岗位职责1、管理处处主任岗位位职责描述述2、保安队队长岗位职职责描述3、管理员员岗位职责责描述4、保安员员岗位职责责描述5、车管
28、员员岗位职责责描述6、清洁员员岗位职责责描述7、维修工工岗位职责责描述8、绿化工工岗位职责责描述9、炊事员员岗位职责责描述三、内部行行政管理制制度1、员工守守则2、员工培培训制度3、员工录录用制度4、劳动合合同管理规规定5、请销假假制度6、岗位考考勤制度7、工作制制度8、员工考考核制度9、奖惩制制度10、办公公用品管理理制度11、员工工宿舍管理理规定12、员工工食堂管理理规定13、管理理处回访制制度14、接待待来访投诉诉工作制度度15、档案案管理制度度16、电脑脑管理制度度17、安全全操作制度度18、防火火安全检查查制度四、工作流流程1、海上名名门管理处处整体运作作流程2、社区文文化活动实实施
29、流程3、业主投投诉处理流流程4、物业接接管验收流流程5、业主入入住流程6、二次装装修管理流流程7、档案建建立与管理理流程8、服务质质量评价及及不合格服服务控制服服务9、物料控控制流程10、设备备设施维修修养护工作作流程11、业主主室内维修修工作流程程12、治安安事件处理理工作流程程13、环境境管理工作作流程14、消防防应急处理理流程15、培训训工作流程程五、员工工工作岗位考考核及奖惩惩1、奖励办办法2、公司考考核制度第六节 物业管管理报价书书及经费收收支测算一、投标报报价 书项目名称海上名门物业所在地地海门市物业总建筑筑面积1537006.555物业管理费报价1、物业管管理费标准准：小高层物业
30、业管理费：4.500元/月.平方米多层物业管管理费：33.00元元/月.平平方米别墅物业管管理费：55.00元元/月.平平方米商业物业管管理费：55.00元元/月.平平方米2、会所年年物业管理理费：800万元/年年3、前期开开办费： 开办办费总额66023002元二、物业管管理经费收收支的基本本原则1、“以收收定支”原则海上名门在在制订物业业管理收费费时考虑到到业主的承承受能力，收收费标准均均照南通市市的收费指指导，并在在此基础上上精打细算算，计划使使用，合理理开支。2、“透明明管理”原则编制费用开开支计划，物物业公司仅仅收取合理理的管理佣佣金，其余余收入均投投入到管理理中，费用用开支的预预决
31、算通过过业主委员员会的审查查确认，并并按规定定定期公布账账目。三、日常物物业管理费费及开办费费测算（一）测算算依据1、南通市市物业管理理收费的相相关法律收收费指导标标准及文件件；2、我公司司多年物业业管理的经经验数据，并并参照现行行市场行情情及行业测测算惯例；（二）海上上名门物业业管理公共共服务费测测算（见附附表一）。（三）海上上名门前期期开办物资资（见附表表二）。四、“两金金”的管理与与使用海上名门公公用设施专专用基金、房房屋本体维维修基金的的管理与使使用按物物业管理条条例、南南通市住宅宅区公用设设施专用基基金管理试试行规定、南通市房房屋本体维维修基金管管理规定执执行。海上名门物物业公共服服
32、务费测算算表(附表表一)序号项目测算依据测算式测算结果（年年总支出）一人工费(1)+(6)25038800 （1）管理人员工工资管理人员88人（一正正两副），工工资标准按按人均50000元/人月测算月工资标准准人数500008124800000 （2）安全护卫人人员工资安全护卫人人员22人，三三班两运转转，每班77人，设队队长1名，工资资标准按人人均22000元/人月计月工资标准准人数22000222125808000 （3）保洁人员工工资保洁人员116人，设设保洁主管管一名，工工资标准按按人均10000元/人月计月工资标准准人数10000166121920000 （4）水电、智能能化、机电电
33、设备技术术人员工资资技术人员66人，工资资标准按人人均40000元/人月计月工资标准准人数400006122880000 （5）社会保险费费工资的455%（医疗疗10%，工工伤4%，养老老28%，失失业3%）（1）+（2）+（3）+（4）45%6933660 （6）福利费、培培训教育费费工会费工资的177.5%（福福利14%，培训教教育1.55%，工会会费2%）（1）+（2）+（3）+（4）17.55%2696440 二行政办公费费用（1）+（2）+（3）+（4）3770440 （1）办公用低值值易耗品、办办公设备保保养综合测算每每月支出2200000元年消耗200000122400000 （
34、2）办公用水、用用电费用水：5000方/月用电：80000度/月（智能能监控用电电）水费：1.800元/方电费：0.79元/度（用水方数数水费单价价+用电度数数电度单价价）（50002.20+880000.799）12890400 （3）宣传费、书书报费综合测算按按20000元/月200012240000 （4）通讯费、邮邮电费3部电话，管管理处、值值班室、报报警监控接接警用，月月支出20000元200012240000 三公共设施设设备日常维维护费用1.住宅建建筑成本为为25000元/平方米；2.公用设设施建造成成本按住宅宅建筑成本本的40%；3.折旧年年限为700年；4.维修养养护费按月月
35、折旧费的的50%计2500元元/平方米40%70年50%1537706.555平方米米10979904 四环境管理费费用（1）+（2）680000 （1）保洁工具、损损耗、清洁洁用品消耗耗按40000元 /人年计，保保洁14人4000元元/年14560000 （2）除四害消杀杀费用综合测算月月支出10000元1000120000 五公共秩序管管理费用（1）440000 （1）保安装备、损损耗保安用用品消耗按20000元/人年计算，保保安22人2000元元/人年22440000 六绿化维护费费用绿化面积为为436992.155；全部外外包每平方米年年费用200元8738443 七税收一+六六项的
36、9.05%计计一+六9.055%4492995 八公司利润一+七七项的255%计一+七20%10827776 九总计64966658 十建筑面积为为1287741.337；计算算每平方米米每月平均均物业管理理费4.21 注：上述测测算不包括括公共能耗耗，如：电电梯电费、二二次供水电电费、景观观灯、公共共用水等，该该项费用由由我公司向向业主每年年预收15500元/户的公用用水、电费费，按实分分摊。海上名门物物业公共服服务费收费费标准序号项目收费标准备注1小高层物业业费4.50元元/平方米米.月2多层物业费费3.00元元/平方米米.月3别墅物业费费5.00元元/平方米米.月4商业物业费费5.00元
37、元/平方米米.月5会所物业费费80万元/年海上名门前前期开办物物资清单(附表二)序号物品名称单位数量单价（元）金额（元）备注一办公用品类类1电脑台960005400002爱普生16600K33针式打印印机台135003500财务专用3爱普生喷墨墨打印机台2300060004复印机台11200001200005传真机台2100020006科密考勤机机台1270027007塑封机台18008008安装电话部33009009数码相机部13000300010验钞机台13000300011128兆优优盘个4100400121.5匹空空调（挂机机）台42500100000经理、财务务、会议室室、工程维维修
38、、客服服接待、值值班室133匹空调（柜柜机）台2800016000014饮水机套330090015电话机部105050016宽带接入项128028017办公桌椅套12600720018接待台套14000400019沙发套23000600020茶几张230060021文件柜个15150022500022住户资料柜柜个4080032000023会议桌张18000800024会议椅把20200400025保险柜台24000800026书报架套230060027白板套211022028员工工号牌牌批11500150029员工服装套10480083200030对讲机含电电池部36100036000031
39、入伙资料批1200000200000入伙时用32电话程控交交换系统套150005000用于办公室室小计3548000二安全、消防防管理1警棍根1715025502隔离带卷51206003反光锥个3012036004太阳伞把41506005岗台个350015006白板块21102207可充式电筒筒个912010808多用插座个6301809雨衣套14150210010雨鞋双144056011自行车辆9300270012告示牌块525125133kg干粉粉灭火器瓶2075150014消防腰斧把44518015消防大平斧斧把44518016消防扳手把4187217安全绳卷47530018水袋接口个4208019消防枪头个43012020防毒面具个4150600