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1、深圳市 立项可行性性研究报报告目 录1项目总总论31.1项项目背景景31.1.11项目名名称31.1.22开发公公司简介介31.1.33承担可可行性研研究公司司31.1.44研究工工作依据据31.1.55项目建建设规划划内容41.1.66项目开开发手续续41.2可可行性研研究结果果51.2.11市场预预测51.2.22项目建建设进度度51.2.33投资估估算和资资金筹措措51.2.44项目综综合评价价结论72项目投投资环境境和市场场研究92.1市市场宏观观背景92.1.11全国投投资环境境92.1.22深圳市市投资宏宏观背景景112.1.33区域发发展及前前景预测测142.1.44宏观市市场与
2、本本项目发发展借鉴鉴142.2区区域市场场分析152.2.11区域市市场界定定152.2.22供给分分析152.2.33需求分分析162.2.44竞争分分析162.2.55片区房房地产市市场分析析结论173项目分分析与评评价183.1地地块解析析183.1.11项目地地理位置置183.1.22地形、地地势183.1.33规划限限制条件件183.2项项目SWWOT分分析193.3项项目评价价194市场定定位及项项目评估估204.1项项目定位位204.2方方案建议议215项目开开发建设设进度安安排225.1有有关工程程计划说说明225.2施施工横道道图226投资估估算与资资金筹措措236.1项项目
3、总投投资估算算236.2资资金筹措措256.3投投资使用用计划257销售及及经营收收入测定定267.1物物业销售售收入估估算267.2资资金来源源与运用用分析277.3销销售利润润278财务与与敏感性性分析288.1项项目盈利利能力分分析288.2项项目不确确定性分分析288.3社社会效益益和影响响分析299可行性性研究结结论与建建议309.1拟拟建项目目的结论论性意见见309.2项项目主要要问题的的解决办办法和建建议319.2.11项目的的主要问问题319.2.22建议319.3项项目风险险及防范范建议3110附表表32A. 项目总论项目背景项目名称项目名称暂暂定为“ ”。开发公司简简介承担
4、可行性性研究公公司研究工作依依据（1）关关于规范范深圳市市房地产产项目计计划立项项可行性性研究报报告编制制的通知知（深圳市发发展计划划局：深深计2200335990号）（2）房房地产开开发项目目经济评评价方法法（建设部：建标200002205号号）（3）建建设项目目经济评评价方法法与参数数(国家计委委、建设设部：计计投资199935530号号）（4）关关于印发发经济评评估方法法的通知知及附附件（中国国际际工程咨咨询公司司：咨经经1999811号号）（5）深深圳建设设工程价价格信息息（220033）（6）企业业提供的的相关资资料项目建设规规划内容容 根据委托方方提供的的深圳圳建设用用地规划划许可
5、证证、方方案设计计等相相关资料料，项目目经济技技术指标标如下表表：表1：项目目经济技技术指标标项目名称整个项目地块编号2001补补-055总用地面积积（m22）4,48111.44建设用地面面积（mm2）4,48111.44道路用地面面积（mm2）0容积率2.22覆盖率30%计容积率面面积（mm2）99,6000其中：住宅宅公寓（mm2）92,2000 商业业（m22）4,0000可出售住宅宅（m22）92,2000可出售商业业（m22）4,0000建设配套幼儿园30000 m2 ，居居委会1100mm2 ，水水电房和和管理房房3000m2总建筑面积积（m22）99,6000项目开发手手续1、
6、 项目已取得得土地使使用权项目已取得得土地使使用权，并并已补交交地价款款。2、 项目开发合合法性手手续表2：项目目开发合合法性手手续开发条件取得文件证证号企业法人营营业执照照建筑业企业业资质证证书3、 结论项目用地的的土地地使用权权出让合合同书已已签订，开开发、建建设手续续正在办办理。可行性研究究结果 市场预预测项目建设进进度项目计划于于20004年下下半年动动工，在在资金及及时到位位的情况况下，预预计20006年年三季度度竣工，其其开发建建设期为为2年22个月。投资估算和和资金筹筹措1、 投资估算根据测算，项项目的总总投资为为43,2555.711万元（含含地价），详详见下表表：表3：项目目
7、总投资资估算表表项目投资的的资金来来源包括括自有资资金、银银行融资资和销售售回款。项目总投资资约433,2555.771万元元，经测测算需投投入资金金包括自自筹资金金、银行行融资、销销售收入入，其中中自有资资金166,3118.992万元元，银行行借款88,0000.000万元元，销售售收入118,9936.79万万元。表4：项目目资金来来源表注：自有资资金为项项目土地地成本(按深圳圳市规划划与国土土资源局局公告的的市场地地价测算算)。项目综合评评价结论论1、 项目建设手手续正在在办理之之中 项目属属房地产产住宅开开发项目目，符合合国家城城镇住宅宅开发建建设产业业政策，并并已取得得项目土土地使
8、用用权。2、 项目建设后后续资金金保证项目建设资资金来源源于自筹筹资金、银银行贷款款和销售售回款。3、 项目具有良良好的社社会效益益项目的建设设有利于于改善区区域环境境，改善善城市功功能，增增加财政政税收，创创作就业业机会。4、 经测算经济济效益良良好经测算主要要经济技技术指标标如下表表所示：表5：项目目主要经经济技术术指标注：上表指指标按住住宅销售售率为995和和商业销销售率为为1000%的情情况下预预测的经经济效益益指标。综上所述，该该项目社社会效益益和经济济效益良良好，我我司认为为本项目目可行。B. 项目投资环环境和市市场研究究市场宏观背背景 全国投投资环境境1、 2003年年国民经经济
9、发展展势头良良好2003年年中国国国内生产产总值11166694亿亿元，比比上年增增长9.1%，人人均GDDP达到到10990美元元,首次次突破110000美元大大关。是是19997年以以来增长长最快的的年份。规规模以上上工业实实现增加加值4110455亿元，同同比增长长17%；全社社会固定定资产投投资5551188亿元，增增长266.7%；社会会消费品品零售总总额4558422亿元，增增长9.1%；居民消消费价格格指数增增长1.2%。中国加入WWTO后后，开始始融入全全球经济济一体化化大潮，经经贸合作作将进一一步扩展展。20003年年1-112月全全国进出出口总值值为85512.1亿美美元，
10、同同比增长长37.1%，其其中：出出口43383.7亿美美元，同同比增长长34.6%；进口441288.4亿亿美元，同同比增长长39.9%。随随着中国国融入世世界经济济大潮，中中国将面面临更加加激烈的的国际竞竞争。权威资料显显示，从从20001年开开始居民民消费结结构已显显示升级级势头，新新一轮以以住宅、汽汽车、通通讯等为为代表的的消费市市场持续续升温，拉拉动了我我国相关关产业生生产和投投资的不不断发展展。20003年年上半年年我国商商品房销销售增长长四成以以上，轿轿车销售售增长七七成以上上。我国国社会消消费结构构正朝着着发展型型、享受受型升级级，汽车车、电脑脑、高档档电器将将加速进进入家庭庭
11、，人们们对于住住房条件件改善的的需求也也将不断断增长。 我国经济进入重化工业阶段，高新技术产业发展和产业结构调整加速，正迎来一个新的发展起点。2003年重工业增长明显快于轻工业。2、 全国房地产产市场状状况房地产市场场继续保保持增长长势头2003年年，我国国经济持持续快速速发展、城城市化进进程加快快、居民民收入水水平提高高及政府府启动内内需的政政策，都都为房地地产业的的发展注注入了新新的动力力，在诸诸多利好好因素的的驱动下下，房地地产市场场继续保保持在高高位运行行状态。房地产投资资继续增增长，但但增幅会会逐渐回回落2004年年房地产产投资增增长将明明显放慢慢；房地地产企业业效益降降幅可能能较小
12、，但但企业间间的差异异将很大大；产品品结构调调整步伐伐加快，新新兴建材材和高科科技广泛泛应用；外资进进入加速速，房地地产企业业将加强强联盟，在在海外资资金加速速进入的的同时，国国内房地地产企业业也将会会加强联联盟，以以适应发发展要求求和应对对来自各各方面的的挑战。房价地域分分化明显显，价格格走势温温和回落落有国家计委委经济研研究所与与北京新新华在线线联合推推出的中中国行业业景气分分析报告告指出出，20004年年房价将将呈温和和回落态态势，房房地产业业今明两两年将进进入回落落盘整阶阶段；房房改以及及相关的的政策效效应经过过前几年年的相对对充分释释放后，正正趋于明明显递减减；个人人购买继继续成为为
13、市场主主流。因因区域发发展的不不平衡，房房价发展展趋势呈呈现较大大的差异异性，高高速发展展的中西西部地区区价格将将保持增增长势头头，发展展成熟的的东部沿沿海地区区房价则则出现调调整回落落。品牌化将成成时尚，行行业竞争争走向深深入以品牌为核核心来重重组企业业和配置置资源的的重要机机制在房房地产开开发市场场中初露露端倪，并并出现了了一批像像万科这这样营造造品牌比比较成功功的企业业，受到到市场的的追捧。220044年，房房地产业业将秉承承品牌化化发展趋趋势，个个性化、品品牌化继继续成为为时尚，成成为各个个房地产产企业在在竞争中中的重要要策略。中国人民银银行关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的
14、的通知（银银发2200331221号），其其要点如如下：1、 加强房地产产开发贷贷款管理理、引导导规范贷贷款投向向；2、 严格控制土土地储备备贷款的的发放；3、 规范建筑施施工企业业流动资资金贷款款用途；4、 加强个人住住房贷款款管理，重重点支持持中低收收入家庭庭购买住住房的需需要；5、 强化个人商商业用房房6、 贷款管理；7、 充分发挥利利率杠杆杆对个人人住房贷贷款需求求的调节节作用；8、 加强个人住住房公积积金委托托贷款业业务的管管理。；9、 切实加强房房地产信信贷业务务的管理理。国务院关关于促进进房地产产市场持持续健康康发展的的通知（国国发220033188号），积积极鼓励励房地产产市场
15、发发展。1、 房地产业已已经成为为国民经经济的支支柱产业业，充分分认识房房地产市市场持续续健康发发展的重重要意义义；2、 完善供应政政策，调调整供应应结构（增增加普通通商品住住房供应应、控制制高档商商品房建建设、加加强经济济适用住住房的建建设和管管理等）；3、 改革住房制制度，健健全市场场体系（搞搞活住房房二级市市场、继继续推进进现有公公房出售售、规范范发展市市场服务务）；4、 发展住房信信贷，强强化管理理服务（加加大住房房公积金金归集和和贷款发发放力度度、完善善个人住住房贷款款担保机机制、加加强房地地产贷款款监管）；5、 改进规划管管理，调调控土地地供应；6、 加强市场监监管，整整顿市场场秩
16、序。 深圳市市投资宏宏观背景景深圳是一座座充满活活力的外外向型海海滨城市市，得天天独厚的的区位优优势、体体制优势势以及智智力优势势使深圳圳在短短短20多多年的时时间，迅迅速发展展成为中中国综合合实力最最强的特特大城市市之一，在在世界史史上成就就了经济济快速成成长的奇奇迹；同同时深圳圳也是一一座不断断发展、不不断完善善中的城城市，深深圳中心心区、地地铁1号号线、大大学城、 “9+2”高高新产业业带等项项目均在在快速建建设中，预预计20004年年中心区区六大工工程及地地铁1号号线将陆陆续投入入使用，220055年全面面启动建建设深港港西部跨跨海通道道，这些些重大举举措将进进一步美美化城市市形象，改
17、改善投资资环境，使使深圳的的综合实实力更强强，吸引引力更大大。政策目标：深圳市委、市市政府明明确指出出：深圳圳市将围围绕建设设国际性性城市、现现代化中中心城市市的目标标定位，努努力把深深圳建设设成为高高科技城城市、现现代物流流枢纽城城市、区区域性金金融中心心城市、美美丽的海海滨旅游游城市、高高品位的的文化和和生态城城市，争争取在220100年基本本实现现现代化。正式签署出出台的深深圳市近近期建设设规划(20003-220055)指指出，到到20005年，深深圳市年年度国内内生产总总值将达达30000亿元元人民币币；第三三产业增增加值占占GDPP比重大大于500%；总总人口6600万万6110万
18、，220100年和220200年规划划人口规规模分别别控制在在7500万人和和9000万人以以内。城城市建设设用地规规模控制制为5770平方方公里；人均居居住面积积25平平方米；绿化覆覆盖率448%；港口吞吞吐量11.2亿亿吨；城城市污水水处理率率60%。 规划确确定了以以下五大大目标：1、区域协协调发展展：深化化深港合合作关系系，重点点加强跨跨境大型型基础设设施项目目建设、口口岸通关关及环境境保护等等方面的的合作；促进“珠珠三角”城城市群协协调发展展，增强强城市间间的城际际快速交交通联系系，提高高大型公公共服务务设施及及市政公公用设施施的资源源共享水水平，推推动区域域内生态态环境保保护的合合
19、作。进进一步提提升深圳圳在珠三三角城市市群的中中心地位位。2、可持续续发展：近期建建设用地地范围5570平平方公里里，基本本生态用用地控制制范围111000平方公公里。建建立六类类生态系系统，构构筑全市市基本生生态体系系。3、城市空空间发展展：构造造一个“中中心”、八八大组团团的组团团式网状状空间结结构，推推进特区区内外城城市的一一体化发发展，提提升城市市整体标标准与质质量。4、支柱产产业发展展：有计计划、有有重点地地建设“992”高高新技术术产业带带，促进进工业的的集群化化和现代代农业的的产业化化。完善善六大物物流园区区基础设设施，重重点推进进前海区区域性物物流中心心的建设设。建设设市中心心
20、区金融融商贸区区，加强强区(组组团)级级商贸中中心的建建设，推推动东部部旅游资资源的保保护性开开发。5、交通运运输发展展：初步步建立以以轨道交交通为骨骨干、常常规公共共交通为为主体的的新型公公共交通通服务体体系；调调整和完完善高速速公路网网，有效效分离过过境交通通与城市市交通；加快快快速路系系统的建建设；加加强主干干道和微微循环道道路的建建设，完完善城市市道路系系统的网网络结构构；重点点推动城城际铁路路及站场场的建设设。经济指标：表6：深圳圳市主要要经济发发展指标标项目指标1979年年1999年年2001年年2002年年2003年年国内生产总总值（亿元）1.961,4366.0331,9088
21、.1552,2399.4112,8600.511工业总产值值（亿元）0.712,1633.3993,2044.4773,5711.2665,0733.777地方预算内内财政（亿元）0.17183.779265.665304.334进出口总额额（亿美元）0.17504.228686.111872.3311,1733.999出口总额（亿美元）0.09282.008374.88465.557629.662社会消费品品零售总总额（亿元）1.13467.445609.226689.559801.777全社会固定定资产投投资（亿元）0.59569.559673.337747.115946.449实际利用外
22、外资（亿美元）0.1527.54436.03349.02250.422金融机构存存款（亿元）1.012,5588.9994,0922.5774,9522.733人均国内生生产总值值（元）60635,899642,322346,0330职工年均货货币工资资（元）76920,711425,944128,0887年末常住人人口（万人）31.411405.113468.776504.225年末户籍人人口（万人）31.266383.44422.44422.44 交通地理：深圳是连接接中国和和世界大大市场的的主要门门户，也也是中国国内地特特别是华华南地区区人流、物物流和经经贸往来来的主要要通道。深深圳公路
23、路、高速速公路、铁铁路、高高速铁路路四通八八达，京京广、京京九铁路路大动脉脉在深圳圳交汇。现现有8个个港口、112个货货运码头头。深圳圳是目前前中国内内陆唯一一拥有海海陆空口口岸的城城市。 区域发发展及前前景预测测1、 地理位置竹子林片区区位于深深圳市福福田中心心区西侧侧，在广广义上可可定为香香蜜湖以以西、华华侨城以以东、深深南路以以北、侨侨香路以以南这个个区域。2、 总体规划中中的竹子子林及预预测根据深圳圳市城市市总体规规划（119966-20010）（送送审稿）和和深圳圳市福田田分区规规划（119988-20010）（送送审稿），其其对本片片区的功功能定位位是：以以组团绿绿化隔离离带为主主
24、，同时时合理安安排教育育、居住住及相应应配套设设施的综综合区。该片区主要要是市二二建、 等建建筑公司司的后勤勤基地，分分布有厂厂房、公公寓、宿宿舍等，大大多比较较陈旧，生生活配套套设施较较全但档档次不够够，片区区规划使使居住氛氛围、配配套等有有一定提提高。 宏观市市场与本本项目发发展借鉴鉴1、 中国人民银银行新近近出台的的1211文件通通知指出出要严格格控制房房地产信信贷管理理，给部部分开发发商带来来资金动动作上的的压力；2、 国务院发表表关于于促进房房地产市市场持续续健康发发展的通通知，通通知明确确指出全全国房地地产市场场是健康康发展，并并明确提提出“房地产产业已经经成为国国民经济济的支柱柱
25、产业”。对房房地产市市场是一一个重大大利好；3、 深圳市房地地产市场场已进入入快速发发展阶段段，供需需压力仍仍然较大大，未来来竞争将将十分激激烈；4、 市场竞争体体现为产产品、品品牌的竞竞争，对对市场细细分与产产品附加加值亦提提出更高高的要求求，这对对发展商商的开发发、经营营带来一一定压力力。 区域市市场分析析 区域市市场界定定竹子林片区区位于深深圳市福福田中心心区西侧侧，在广广义上可可定为香香蜜湖以以西、华华侨城以以东、深深南路以以北、侨侨香路以以南这个个区域。 供给分分析据调查，周周边竞争争项目一一览表如如下表 表7：周边边竞争项项目一览览表开发项目宗地位置开发规模均价（元/m2）风临左岸
26、农林路占地面积：150000.6m2 建建筑面积积：5440000.933 m2容积率：33 绿化化率：449%住宅楼楼高高：188层/224层 总总户数：4244户6200香荔绿洲红荔西路与与香蜜湖湖路交汇汇处占地面积：150000 m2 建筑面面积：5525000 mm2容积率：33.5 绿化化率：660%住宅楼楼高高：177-199层 总套套数： 2000多套 8000俊安苑农轩路占地面积：145500 m2 建筑筑面积：349900 m2容积率：22.4 绿绿化率：35%7800翠海花园二二期莲花西路与与农园路路交汇处处占地面积：208882mm2 建筑筑面积：900000mm2容积率
27、：44.311 绿化化率：550 %住宅楼楼高高：31132层层 总总套数：5688套7500竹子林片区区早年开开发的商商品房项项目较少少，主要要是市二二建、 公司司自身的的住宅项项目，竹竹子林靠靠近香蜜蜜湖的边边缘地带带由于有有香蜜湖湖这个绝绝无仅有有的市内内天然资资源，楼楼盘开发发非常火火爆，如如深圳的的顶级楼楼盘东海海花园、亚亚洲唯一一的“金块奖奖”得主香香榭里花花园、翠翠海花园园、俊安安苑等，这这些楼盘盘构成了了一道豪豪宅风景景线，极极大的提提升了片片区的形形象，促促进了片片区的楼楼市发展展，带动动了整个个片区甚甚至整个个深圳市市楼市的的发展。竹竹子林片片区的楼楼盘主要要有采曦曦庭、鑫
28、鑫竹苑等等低价位位楼盘满满足片区区的需求求。随着着世贸中中心的落落成，成成为片区区的标志志性物业业，以及及喜年中中心、中中国有色色大厦的的即将落落成、泰泰然金谷谷的酝酿酿开发，新新的世贸贸商圈正正在逐渐渐形成，这这将为片片区带来来巨大的的商机，也也必将极极大的带带动片区区房地产产的发展展。未来来几年内内，片区区的房地地产将有有一定的的上涨空空间。 需求分分析区域市场需需求分析析据我司市场场调研部部在竹子子林、车车公庙一一带的定定点定量量问卷调调查显示示，800%的人人打算购购置新房房，而购购房的人人大多为为自住，计计划最近近购房的的人占447%，一一年后购购房的人人占177%，市市场的潜潜在需
29、求求比较旺旺盛。在在位置选选择上，福福田区是是首选，中中意小高高层的人人最多。在在户型选选择上，选选择两房房、三房房的最多多，其次次为一房房、四房房。购房房者家庭庭年收入入一般在在12万万元以上上，以两两人世界界、三口口之家的的比例较较大，最最希望的的生活配配套设施施依次为为：超市市、学校校、医院院。片区的主流流置业群群体为都都市年轻轻白领，本本地二次次置业换换房者、私私企小老老板，追追求舒适适便捷，注注重教育育、配套套、关注注环境、品品质与生生活配套套，对开开发商实实力、物物业管理理有相当当要求。年年龄介于于2838岁岁之间，付付款方式式以按揭揭为主，月月供多选选择在115000元-2550
30、0元元之间。这部分置业业者对楼楼盘因素素的关注注度从高高到低依依次为：位置、价价格、环环境、户户型、配配套、交交通、质质量、发发展商信信誉、物物业管理理、智能能化。位位置依然然是影响响购房的的主要因因素，尤尤其是首首次置业业的年轻轻业主，暂暂未购置置私家车车，对位位置与相相应的交交通状况况要求较较高。同同时也有有相当一一部分置置业者对对小区周周边的环环境及小小区的环环境非常常重视，甚甚至将其其排在首首位。置业者对于于户型结结构、厅厅室布局局的设计计非常重重视，喜喜欢方正正、客厅厅宽大、明明亮、功功能分区区明确合合理的布布局设计计。置业业者最担担心的问问题是：楼盘烂烂尾、面面积缩水水、房产产证以
31、及及工程质质量问题题。 竞争分分析区内近二至至三年内内，住宅宅及商业业物业供供应量较较小，主主要来源源开发商商的存量量土地，区区内竞争争压力较较小。 片区房地地产市场场分析结结论通过上述220033年的总总体情况况以及各各物业的的调查情情况，可可得出以以下结论论及市场场预测：1、20003年房房地产经经济发展展应进入入缓冲期期，2000020002年年上半年年是高速速增长期期，20002年年下半年年已略显显疲态。尽尽管房地地产已经经供大于于求，但但由于特特区内的的土地资资源已呈呈稀缺状状态，这这将在一一定程度度上缓解解供求不不平衡； 2、如果220044年撤二二线关口口成为事事实，关关外房地地
32、产将会会得到极极大的发发展，尤尤其是梅梅林关和和宝安关关，这将将对关内内物业产产生一定定的冲击击。但由由于交通通问题短短时间内内还无法法解决，关关外的整整体环境境及配套套与关内内比还有有不小差差距，因因此冲击击尚需一一段时间间；3、主体依依然是新新移民，未未来几年年内，深深圳的购购房主体体依然是是首次置置业的新新移民，而而非二、三三次主力力置业群群；4、中小户户型依然然是主流流，深圳圳是个很很纯粹的的移民城城市，所所以对于于移民而而言，面面积600-1000m2之间的中中小户型型依然是是“大众情情人”。5、城市中中心、重重心将全全面西移移，以中中心区为为首的，包包括香蜜蜜湖、车车公庙、竹竹子林
33、、华华侨城、前前海、后后海等各各小片区区将成为为未来几几年深圳圳房地产产发展的的主力市市场。6、竹子林林片区毗毗邻香蜜蜜湖、华华侨城，南南有强大大的正蓬蓬勃发展展的世贸贸商圈的的支持，位位置承东东启西，交交通便利利并拥有有一定的的景观资资源，东东海花园园、香谢谢里花园园等豪宅宅开发极极大的提提升了片片区的形形象，促促进了片片区的配配套成熟熟，为新新楼盘的的开发奠奠定了较较好的基基础。与香蜜湖片片区、华华侨城片片区相比比，竹子子林片区区的自身身形象还还较差，配配套设施施、生活活氛围及及环境都都较差，本本片区更更适合开开发面向向中青年年白领精精英一族族的首次次置业楼楼盘。C. 项目分析与与评价地块
34、解析项目地理位位置项目位于福福田区农农林路西西。地块块编号220011补05。东东向为 公司司自有宿宿舍楼及及住宅，西西向为建建业集团团宿舍楼楼及住宅宅，南临临建三路路、建业业集团办办公楼，北北向为“风临左左岸”。地形、地势势地块形状呈呈四边形形（梯形形），场场地内已已平整，地地势平坦坦。规划限制条条件宗地内包含含幼儿园园独立用用地31199平平方米，集集中绿地地25886平方方米，社社会停车车场12281平平方米。建筑退红线线要求：AB112米（含含小区路路），BBC100.5米米（含小小区路一一半路幅幅路6.5米），CCD9米米，DEE 6米米，EFF36米米（含红红荔西路路一半路路幅30
35、0米），FFA144米（含含小区路路一半路路幅6.5米）。建筑高度或或层数65米米。项目SWOOT分析析表8：项目目SWOOT分析析S（STRRENGGTH优优势）W（WEAAKNEESS劣劣势）1）交通较较为方便便，；2）投资前前景看好好；3）项目规规模较大大；4）靠近地地铁出口口；5）当地人人的居住住情结；6）具备一一定景观观资源；7）客户资资源较多多8）容积率率适中。1）片区内内人流密密度大，人人员较杂杂；2）靠近农农林路，有有噪音污污染；3）西面被被民房及及工业宿宿舍包围围4）北面安安托山景景被风临临左岸遮遮挡，空空间不开开扬，采采光、通通风受影影响；5）楼盘周周围没有有商圈，无无商业
36、氛氛围；6）配套相相对较弱弱7）居家氛氛围尚未未完全形形成。O（OPPPORTTUNIITY机机会）T（THRREATT威胁）1）房改政政策影响响深远；2）价格定定位走中中档策略略，能吸吸引更广广层面的的客户群群；3）准确的的定位、有有效的营营销策略略可降低低经营风风险。1）南山、福福田在售售竞争物物业较多多，分流流有效客客户；2）房地产产总体市市场竞争争激烈项目评价本项目属于于竹子林林片区，片片区的环环境及形形象较差差，人文文环境及及自然环环境均较较差，但但同时，本本片区介介于香蜜蜜湖片区区和华侨侨城片区区之间，片片区北面面为安托托山及占占地155万平米米的郊野野公园，在在一定程程度上拥拥有
37、香蜜蜜湖美景景及葱郁郁的安托托山山景景，主要要是项目目东侧、北北侧高层层单位将将会有较较好景观观，南侧侧高层可可远眺深深圳湾，低低层都将将受到已已建项目目的遮挡挡。由于于本片区区恰好是是政府规规划的国国际人文文生态大大社区和和农科中中心高尚尚生活片片区的边边缘地带带，从长长远来看看，环境境将会逐逐渐得到到改善。项项目成功功的营销销策划操操作，可可使项目目具有良良好的前前景。 D. 市场定位及及项目评评估项目定位针对本项目目我们通通过对市市场供应应和市场场需求的的对比分分析，确确定项目目的市场场定位。同同时根据据开发商商或项目目的自身身优势、市市场需求求以及竞竞争形势势制订并并实施相相应的营营销
38、策略略，从而而影响公公众及客客户的认认知和态态度，推推动开发发商及项项目的销销售市场场并提高高销量。市场定位就就是要选选准买家家。并对对这些将将买房的的顾客进进行全面面化研究究和分析析，在销销售推广广时才容容易把握握市场。建议本项目目定位为为：深圳圳重返自自然生活活楼盘，纯纯正健康康，富含含生活气气息而又又有格调调品位，树树立竹子子林片区区风尚住住宅的崭崭新形象象，成为为福田乃乃至整个个深圳白白领人士士所追求求的生活活典范。1、 产品定位商业定位：街铺+专业市市场（整整体包装装推广）；住宅定位：中档纯纯住宅，主主力户型型宜以33房2厅厅2卫11工（11151200m2）、3房房2厅11卫（或或
39、2卫）（90105 m2）为主，以2房2厅1卫（6575 m2）为辅。2、 客户定位商业定位：主要为本地地原居民民、投资资客、个个体经商商户、福福田区白白领；住宅定位：（1）白领领精英、高高级经理理人。主主要在车车公庙片片区工作作，其次次为中心心区，包包括上海海宾馆、地地王大厦厦、国贸贸大厦等等区域；（2）在本本区域已已经首次次置业、熟熟悉本区区域，意意欲在本本片区二二次置业业者；（3）竹子子林、车车工庙，包包括上沙沙、下沙沙一带的的原住民民。3、 价格定位考虑项目的的推出时时机，结结合项目目具体情情况，商商业价值值较为有有限，在在成功策策划包装装推广情情况，预预测价格格如下（其其商业价价格为
40、较较理想乐乐观的价价格）：住宅均价：5,5500元元/ mm2；商业均价：1,550000元/ m2；方案建议1、方案整整体设计计总体布局应应该符合合生态景景观住宅宅的特征征，结合合周边自自然景观观，加大大平台花花园的设设计，提提升项目目的整体体品质。2、商业设设计在充分挖掘掘临街商商业价值值的情况况下，对对项目商商业部分分应整体体规划成成为专业业市场或或者其他他类型商商业形态态。3、住宅户户型设计计住宅户型有有2房、33房为主主，面积积在655755 m22、9001115 mm2之间；2房套套数约占占总套数数30%左右，33房套数数约占总总套数770%左左右。E. 项目开发建建设进度度安排
41、有关工程计计划说明明根据项目的的开发规规模、竹竹子林房房地产市市场的发发展情况况、市场场承接力力、委托托方预计计的开工工时间等等综合分分析，我我们确定定本项目目施工总总进度计计划如下下：计划于20004年年6月动动工，在在资金及及时到位位的情况况下，预预计20006年年7月竣竣工，其其开发建建设期为为2年22个月（从从20004年第第2季度度至20006年年第3季季度）。施工横道图图详见附表110.11项目工工程计划划横道图图。F. 投资估算与与资金筹筹措项目总投资资估算根据测算，项项目的总总投资为为43,2555.711万元（含含土地转转让费）详详细见下下表：表9：项目目总投资资估算表表注：
42、单价为为按建筑筑总面积积分摊计计算的单单价,包包括地下下室面积积。总投资估算算说明1、土地成成本土地成本根根据深圳圳市规划划与国土土资源局局公告的的市场地地价测算算，项目目土地成成本为116,3318.92万万元。2、前期工工程费前期工程费费主要包包括项目目前期规规划、设设计、勘勘察等费费用，费费用确定定主要参参考近期期深圳圳市建筑筑工程价价格信息息及同同类房地地产开项项目的实实际情况况。项目前期费费用为7747.00万万元。3、建安工工程费包括基础、主主体、安安装工程程费（电电梯费用用按每栋栋3部电电梯，每每部电梯梯45万万计算）、室室外配套套等，此此项费用用根据项项目开发发情况，结结合工程
43、程施工进进度计划划投入。项目建安工工程费为为21,1255.16万万元。4、管理费费用管理费用是是指房地地产开发发企业的的管理部部门为组组织和管管理房地地产开发发项目的的开发经经营活动动而发生生的各项项费用，如如管理人人员工资资、职工工福利费费、办公公费、差差旅费、咨咨询费等等、房地地产税等等。按深深圳市同同类房地地产开发发项目的的水平和和本项目目的具体体情况，本本项目管管理费按按前述三三项之和和的2%记取。项目管理费费为7663.82万万元。5、不可预预见费由于项目地地块地势势良好，项项目本身身为大众众化产品品，同时时开发商商控制项项目成本本较强，不不可预见见费按前前述3项项之和的的2%记记
44、取较为为合理。项目不可预预见费为为7633.82万万元。6、其他费费用主要指工程程监理费费，工程程咨询费费、与报报建费等等的费用用。项目的其他他费用为为5277.88万万元。7、财务费费用指为开发项项目融资资而发生生的各项项费用，主主要为借借款利息息。根据项目建建设投资资资金需需要，结结合自有有资金情情况，经经测算项项目需贷贷款额为为8,0000万万元，贷贷款期限限为2年年，年利利率按66%测算算，总贷贷款利息息为6115万元元。8、销售费费用包括广告及及代理费费用，参参考深圳圳市一般般房地产产开发项项目的水水平及项项目的实实际情况况，取销销售费用用为销售售额的33.5%。项目的销售售费用为为1,8896.11万万元。9、公共设设施专用用基金根据深圳圳市住宅宅公共设设施专用用基金管管理规定定中规规定：“公用设设施专用用基金由由建设单单位在住住宅移交交时按住住宅区除除地价外外的建设设投资的的2%的的比例，一一次性向向业委会会划拨”。经估估算为4498万万元。资金筹措项目投资的的资金来来源包括括自有资资金，银银行融资资及销售售回款。项目总投资资为433,2555.771万元元，项目目所需投投入的自自有资金金、银行行借款、销销售回款款详见下下表：表10：项项目资金金来源表表注：自有资资金为项项目土地地成本。投资使用计计划