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1、深圳市 立项可行性性研究报告告目 录1项目总总论31.1项项目背景31.1.11项目名称称31.1.22开发公司司简介31.1.33承担可行行性研究公公司31.1.44研究工作作依据31.1.55项目建设设规划内容容41.1.66项目开发发手续41.2可可行性研究究结果51.2.11市场预测测51.2.22项目建设设进度51.2.33投资估算算和资金筹筹措51.2.44项目综合合评价结论论72项目投投资环境和和市场研究究92.1市市场宏观背背景92.1.11全国投资资环境92.1.22深圳市投投资宏观背背景112.1.33区域发展展及前景预预测142.1.44宏观市场场与本项目目发展借鉴鉴14
2、2.2区区域市场分分析152.2.11区域市场场界定152.2.22供给分析析152.2.33需求分析析162.2.44竞争分析析162.2.55片区房地地产市场分分析结论173项目分分析与评价价183.1地地块解析183.1.11项目地理理位置183.1.22地形、地地势183.1.33规划限制制条件183.2项项目SWOOT分析193.3项项目评价194市场定定位及项目目评估204.1项项目定位204.2方方案建议215项目开开发建设进进度安排225.1有有关工程计计划说明225.2施施工横道图图226投资估估算与资金金筹措236.1项项目总投资资估算236.2资资金筹措256.3投投资使
3、用计计划257销售及及经营收入入测定267.1物物业销售收收入估算267.2资资金来源与与运用分析析277.3销销售利润278财务与与敏感性分分析288.1项项目盈利能能力分析288.2项项目不确定定性分析288.3社社会效益和和影响分析析299可行性性研究结论论与建议309.1拟拟建项目的的结论性意意见309.2项项目主要问问题的解决决办法和建建议319.2.11项目的主主要问题319.2.22建议319.3项项目风险及及防范建议议3110附表表32A. 项目总论项目背景项目名称项目名称暂暂定为“ ”。开发公司简简介承担可行性性研究公司司研究工作依依据（1）关关于规范深深圳市房地地产项目计计
4、划立项可可行性研究究报告编制制的通知（深圳市发发展计划局局：深计200335900号）（2）房房地产开发发项目经济济评价方法法（建设部：建标22000205号号）（3）建建设项目经经济评价方方法与参数数(国家计委委、建设部部：计投资资199935330号）（4）关关于印发经经济评估方方法的通知知及附件件（中国国际际工程咨询询公司：咨咨经19998111号）（5）深深圳建设工工程价格信信息（22003）（6）企业业提供的相相关资料项目建设规规划内容 根据委托方方提供的深深圳建设用用地规划许许可证、方方案设计等等相关资料料，项目经经济技术指指标如下表表：表1：项目目经济技术术指标项目名称整个项目地
5、块编号2001补补-05总用地面积积（m2）4,48111.4建设用地面面积（m22）4,48111.4道路用地面面积（m22）0容积率2.22覆盖率30%计容积率面面积（m22）99,6000其中：住宅宅公寓（mm2）92,2000 商业（mm2）4,0000可出售住宅宅（m2）92,2000可出售商业业（m2）4,0000建设配套幼儿园30000 mm2 ，居委委会1000m2 ，水电电房和管理理房3000m2总建筑面积积（m2）99,6000项目开发手手续1、 项目已取得得土地使用用权项目已取得得土地使用用权，并已已补交地价价款。2、 项目开发合合法性手续续表2：项目目开发合法法性手续开
6、发条件取得文件证证号企业法人营营业执照建筑业企业业资质证书书3、 结论项目用地的的土地使使用权出让让合同书已已签订，开开发、建设设手续正在在办理。可行性研究究结果 市场预预测项目建设进进度项目计划于于20044年下半年年动工，在在资金及时时到位的情情况下，预预计20006年三季季度竣工，其其开发建设设期为2年年2个月。投资估算和和资金筹措措1、 投资估算根据测算，项项目的总投投资为433,2555.71万万元（含地地价），详详见下表：表3：项目目总投资估估算表项目投资的的资金来源源包括自有有资金、银银行融资和和销售回款款。项目总投资资约43,255.71万元元，经测算算需投入资资金包括自自筹资
7、金、银银行融资、销销售收入，其其中自有资资金16,318.92万元元，银行借借款8,0000.000万元，销销售收入118,9336.79万元元。表4：项目目资金来源源表注：自有资资金为项目目土地成本本(按深圳圳市规划与与国土资源源局公告的的市场地价价测算)。项目综合评评价结论1、 项目建设手手续正在办办理之中 项目属属房地产住住宅开发项项目，符合合国家城镇镇住宅开发发建设产业业政策，并并已取得项项目土地使使用权。2、 项目建设后后续资金保保证项目建设资资金来源于于自筹资金金、银行贷贷款和销售售回款。3、 项目具有良良好的社会会效益项目的建设设有利于改改善区域环环境，改善善城市功能能，增加财财
8、政税收，创创作就业机机会。4、 经测算经济济效益良好好经测算主要要经济技术术指标如下下表所示：表5：项目目主要经济济技术指标标注：上表指指标按住宅宅销售率为为95和和商业销售售率为1000%的情情况下预测测的经济效效益指标。综上所述，该该项目社会会效益和经经济效益良良好，我司司认为本项项目可行。B. 项目投资环环境和市场场研究市场宏观背背景 全国投投资环境1、 2003年年国民经济济发展势头头良好2003年年中国国内内生产总值值1166694亿元元，比上年年增长9.1%，人人均GDPP达到10090美元元,首次突突破10000美元大大关。是11997年年以来增长长最快的年年份。规模模以上工业业
9、实现增加加值410045亿元元，同比增增长17%；全社会会固定资产产投资555118亿亿元，增长长26.77%；社会会消费品零零售总额4458422亿元，增增长9.11%；居民民消费价格格指数增长长1.2%。中国加入WWTO后，开开始融入全全球经济一一体化大潮潮，经贸合合作将进一一步扩展。22003年年1-122月全国进进出口总值值为85112.1亿亿美元，同同比增长337.1%，其中：出口43383.77亿美元，同同比增长334.6%；进口44128.4亿美元元，同比增增长39.9%。随随着中国融融入世界经经济大潮，中中国将面临临更加激烈烈的国际竞竞争。权威资料显显示，从22001年年开始居
10、民民消费结构构已显示升升级势头，新新一轮以住住宅、汽车车、通讯等等为代表的的消费市场场持续升温温，拉动了了我国相关关产业生产产和投资的的不断发展展。20003年上半半年我国商商品房销售售增长四成成以上，轿轿车销售增增长七成以以上。我国国社会消费费结构正朝朝着发展型型、享受型型升级，汽汽车、电脑脑、高档电电器将加速速进入家庭庭，人们对对于住房条条件改善的的需求也将将不断增长长。 我国经经济进入重重化工业阶阶段，高新新技术产业业发展和产产业结构调调整加速，正正迎来一个个新的发展展起点。22003年年重工业增增长明显快快于轻工业业。2、 全国房地产产市场状况况房地产市场场继续保持持增长势头头2003
11、年年，我国经经济持续快快速发展、城城市化进程程加快、居居民收入水水平提高及及政府启动动内需的政政策，都为为房地产业业的发展注注入了新的的动力，在在诸多利好好因素的驱驱动下，房房地产市场场继续保持持在高位运运行状态。房地产投资资继续增长长，但增幅幅会逐渐回回落2004年年房地产投投资增长将将明显放慢慢；房地产产企业效益益降幅可能能较小，但但企业间的的差异将很很大；产品品结构调整整步伐加快快，新兴建建材和高科科技广泛应应用；外资资进入加速速，房地产产企业将加加强联盟，在在海外资金金加速进入入的同时，国国内房地产产企业也将将会加强联联盟，以适适应发展要要求和应对对来自各方方面的挑战战。房价地域分分化
12、明显，价价格走势温温和回落有国家计委委经济研究究所与北京京新华在线线联合推出出的中国国行业景气气分析报告告指出，22004年年房价将呈呈温和回落落态势，房房地产业今今明两年将将进入回落落盘整阶段段；房改以以及相关的的政策效应应经过前几几年的相对对充分释放放后，正趋趋于明显递递减；个人人购买继续续成为市场场主流。因因区域发展展的不平衡衡，房价发发展趋势呈呈现较大的的差异性，高高速发展的的中西部地地区价格将将保持增长长势头，发发展成熟的的东部沿海海地区房价价则出现调调整回落。品牌化将成成时尚，行行业竞争走走向深入以品牌为核核心来重组组企业和配配置资源的的重要机制制在房地产产开发市场场中初露端端倪，
13、并出出现了一批批像万科这这样营造品品牌比较成成功的企业业，受到市市场的追捧捧。20004年，房房地产业将将秉承品牌牌化发展趋趋势，个性性化、品牌牌化继续成成为时尚，成成为各个房房地产企业业在竞争中中的重要策策略。中国人民银银行关于进进一步加强强房地产信信贷业务管管理的通知知（银发200331211号），其其要点如下下：1、 加强房地产产开发贷款款管理、引引导规范贷贷款投向；2、 严格控制土土地储备贷贷款的发放放；3、 规范建筑施施工企业流流动资金贷贷款用途；4、 加强个人住住房贷款管管理，重点点支持中低低收入家庭庭购买住房房的需要；5、 强化个人商商业用房6、 贷款管理；7、 充分发挥利利率杠
14、杆对对个人住房房贷款需求求的调节作作用；8、 加强个人住住房公积金金委托贷款款业务的管管理。；9、 切实加强房房地产信贷贷业务的管管理。国务院关关于促进房房地产市场场持续健康康发展的通通知（国国发20003118号），积积极鼓励房房地产市场场发展。1、 房地产业已已经成为国国民经济的的支柱产业业，充分认认识房地产产市场持续续健康发展展的重要意意义；2、 完善供应政政策，调整整供应结构构（增加普普通商品住住房供应、控控制高档商商品房建设设、加强经经济适用住住房的建设设和管理等等）；3、 改革住房制制度，健全全市场体系系（搞活住住房二级市市场、继续续推进现有有公房出售售、规范发发展市场服服务）；4
15、、 发展住房信信贷，强化化管理服务务（加大住住房公积金金归集和贷贷款发放力力度、完善善个人住房房贷款担保保机制、加加强房地产产贷款监管管）；5、 改进规划管管理，调控控土地供应应；6、 加强市场监监管，整顿顿市场秩序序。 深圳市市投资宏观观背景深圳是一座座充满活力力的外向型型海滨城市市，得天独独厚的区位位优势、体体制优势以以及智力优优势使深圳圳在短短220多年的的时间，迅迅速发展成成为中国综综合实力最最强的特大大城市之一一，在世界界史上成就就了经济快快速成长的的奇迹；同同时深圳也也是一座不不断发展、不不断完善中中的城市，深深圳中心区区、地铁11号线、大大学城、 “9+22”高新产产业带等项项目
16、均在快快速建设中中，预计22004年年中心区六六大工程及及地铁1号号线将陆续续投入使用用，20005年全面面启动建设设深港西部部跨海通道道，这些重重大举措将将进一步美美化城市形形象，改善善投资环境境，使深圳圳的综合实实力更强，吸吸引力更大大。政策目标：深圳市委、市市政府明确确指出：深深圳市将围围绕建设国国际性城市市、现代化化中心城市市的目标定定位，努力力把深圳建建设成为高高科技城市市、现代物物流枢纽城城市、区域域性金融中中心城市、美美丽的海滨滨旅游城市市、高品位位的文化和和生态城市市，争取在在20100年基本实实现现代化化。正式签署出出台的深深圳市近期期建设规划划(20003-20005)指指
17、出，到22005年年，深圳市市年度国内内生产总值值将达30000亿元元人民币；第三产业业增加值占占GDP比比重大于550%；总总人口6000万6610万，22010年年和20220年规划划人口规模模分别控制制在7500万人和9900万人人以内。城城市建设用用地规模控控制为5770平方公公里；人均均居住面积积25平方方米；绿化化覆盖率448%；港港口吞吐量量1.2亿亿吨；城市市污水处理理率60%。 规划确确定了以下下五大目标标：1、区域协协调发展：深化深港港合作关系系，重点加加强跨境大大型基础设设施项目建建设、口岸岸通关及环环境保护等等方面的合合作；促进进“珠三角角”城市群群协调发展展，增强城城
18、市间的城城际快速交交通联系，提提高大型公公共服务设设施及市政政公用设施施的资源共共享水平，推推动区域内内生态环境境保护的合合作。进一一步提升深深圳在珠三三角城市群群的中心地地位。2、可持续续发展：近近期建设用用地范围5570平方方公里，基基本生态用用地控制范范围11000平方公公里。建立立六类生态态系统，构构筑全市基基本生态体体系。3、城市空空间发展：构造一个个“中心”、八八大组团的的组团式网网状空间结结构，推进进特区内外外城市的一一体化发展展，提升城城市整体标标准与质量量。4、支柱产产业发展：有计划、有有重点地建建设“92”高新新技术产业业带，促进进工业的集集群化和现现代农业的的产业化。完完
19、善六大物物流园区基基础设施，重重点推进前前海区域性性物流中心心的建设。建建设市中心心区金融商商贸区，加加强区(组组团)级商商贸中心的的建设，推推动东部旅旅游资源的的保护性开开发。5、交通运运输发展：初步建立立以轨道交交通为骨干干、常规公公共交通为为主体的新新型公共交交通服务体体系；调整整和完善高高速公路网网，有效分分离过境交交通与城市市交通；加加快快速路路系统的建建设；加强强主干道和和微循环道道路的建设设，完善城城市道路系系统的网络络结构；重重点推动城城际铁路及及站场的建建设。经济指标：表6：深圳圳市主要经经济发展指指标项目指标1979年年1999年年2001年年2002年年2003年年国内生
20、产总总值（亿元）1.961,4366.031,9088.152,2399.412,8600.51工业总产值值（亿元）0.712,1633.393,2044.473,5711.265,0733.77地方预算内内财政（亿元）0.17183.779265.665304.334进出口总额额（亿美元）0.17504.228686.111872.3311,1733.99出口总额（亿美元）0.09282.008374.88465.557629.662社会消费品品零售总额额（亿元）1.13467.445609.226689.559801.777全社会固定定资产投资资（亿元）0.59569.559673.337
21、747.115946.449实际利用外外资（亿美元）0.1527.54436.03349.02250.422金融机构存存款（亿元）1.012,5588.994,0922.574,9522.73人均国内生生产总值（元）60635,899642,322346,0330职工年均货货币工资（元）76920,711425,944128,0887年末常住人人口（万人）31.411405.113468.776504.225年末户籍人人口（万人）31.266383.44422.44422.44 交通地理：深圳是连接接中国和世世界大市场场的主要门门户，也是是中国内地地特别是华华南地区人人流、物流流和经贸往往来的
22、主要要通道。深深圳公路、高高速公路、铁铁路、高速速铁路四通通八达，京京广、京九九铁路大动动脉在深圳圳交汇。现现有8个港港口、122个货运码码头。深圳圳是目前中中国内陆唯唯一拥有海海陆空口岸岸的城市。 区域发发展及前景景预测1、 地理位置竹子林片区区位于深圳圳市福田中中心区西侧侧，在广义义上可定为为香蜜湖以以西、华侨侨城以东、深深南路以北北、侨香路路以南这个个区域。2、 总体规划中中的竹子林林及预测根据深圳圳市城市总总体规划（1996-2010）（送审稿）和深圳市福田分区规划（1998-2010）（送审稿），其对本片区的功能定位是：以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育、居住及相应配套设施的综合
23、区。该片区主要要是市二建建、 等等建筑公司司的后勤基基地，分布布有厂房、公公寓、宿舍舍等，大多多比较陈旧旧，生活配配套设施较较全但档次次不够，片片区规划使使居住氛围围、配套等等有一定提提高。 宏观市市场与本项项目发展借借鉴1、 中国人民银银行新近出出台的1221文件通通知指出要要严格控制制房地产信信贷管理，给给部分开发发商带来资资金动作上上的压力；2、 国务院发表表关于促促进房地产产市场持续续健康发展展的通知，通通知明确指指出全国房房地产市场场是健康发发展，并明明确提出“房地产业业已经成为为国民经济济的支柱产产业”。对房地地产市场是是一个重大大利好；3、 深圳市房地地产市场已已进入快速速发展阶
24、段段，供需压压力仍然较较大，未来来竞争将十十分激烈；4、 市场竞争体体现为产品品、品牌的的竞争，对对市场细分分与产品附附加值亦提提出更高的的要求，这这对发展商商的开发、经经营带来一一定压力。 区域市市场分析 区域市市场界定竹子林片区区位于深圳圳市福田中中心区西侧侧，在广义义上可定为为香蜜湖以以西、华侨侨城以东、深深南路以北北、侨香路路以南这个个区域。 供给分分析据调查，周周边竞争项项目一览表表如下表 表7：周边边竞争项目目一览表开发项目宗地位置开发规模均价（元/m2）风临左岸农林路占地面积：150000.6mm2 建筑面面积：544000.93 mm2容积率：33 绿化率：49%住宅楼楼高高：
25、18层层/24层层 总总户数：4424户6200香荔绿洲红荔西路与与香蜜湖路路交汇处占地面积：150000 m22 建筑筑面积：5525000 m2容积率：33.5 绿化率：60%住宅楼楼高高：17-19层 总套数数： 2000多套 8000俊安苑农轩路占地面积：145000 m2 建建筑面积：349000 m2容积率：22.4 绿化率率：35%7800翠海花园二二期莲花西路与与农园路交交汇处占地面积：208882m2 建建筑面积：900000m2容积率：44.31 绿化率：50 %住宅楼楼高高：3132层 总套数：568套套7500竹子林片区区早年开发发的商品房房项目较少少，主要是是市二建、
26、 公司自自身的住宅宅项目，竹竹子林靠近近香蜜湖的的边缘地带带由于有香香蜜湖这个个绝无仅有有的市内天天然资源，楼楼盘开发非非常火爆，如如深圳的顶顶级楼盘东东海花园、亚亚洲唯一的的“金块奖”得主香榭榭里花园、翠翠海花园、俊俊安苑等，这这些楼盘构构成了一道道豪宅风景景线，极大大的提升了了片区的形形象，促进进了片区的的楼市发展展，带动了了整个片区区甚至整个个深圳市楼楼市的发展展。竹子林林片区的楼楼盘主要有有采曦庭、鑫鑫竹苑等低低价位楼盘盘满足片区区的需求。随随着世贸中中心的落成成，成为片片区的标志志性物业，以以及喜年中中心、中国国有色大厦厦的即将落落成、泰然然金谷的酝酝酿开发，新新的世贸商商圈正在逐逐
27、渐形成，这这将为片区区带来巨大大的商机，也也必将极大大的带动片片区房地产产的发展。未未来几年内内，片区的的房地产将将有一定的的上涨空间间。 需求分分析区域市场需需求分析据我司市场场调研部在在竹子林、车车公庙一带带的定点定定量问卷调调查显示，880%的人人打算购置置新房，而而购房的人人大多为自自住，计划划最近购房房的人占447%，一一年后购房房的人占117%，市市场的潜在在需求比较较旺盛。在在位置选择择上，福田田区是首选选，中意小小高层的人人最多。在在户型选择择上，选择择两房、三三房的最多多，其次为为一房、四四房。购房房者家庭年年收入一般般在12万万元以上，以以两人世界界、三口之之家的比例例较大
28、，最最希望的生生活配套设设施依次为为：超市、学学校、医院院。片区的主流流置业群体体为都市年年轻白领，本本地二次置置业换房者者、私企小小老板，追追求舒适便便捷，注重重教育、配配套、关注注环境、品品质与生活活配套，对对开发商实实力、物业业管理有相相当要求。年年龄介于22838岁之之间，付款款方式以按按揭为主，月月供多选择择在15000元-25000元之间间。这部分置业业者对楼盘盘因素的关关注度从高高到低依次次为：位置置、价格、环环境、户型型、配套、交交通、质量量、发展商商信誉、物物业管理、智智能化。位位置依然是是影响购房房的主要因因素，尤其其是首次置置业的年轻轻业主，暂暂未购置私私家车，对对位置与
29、相相应的交通通状况要求求较高。同同时也有相相当一部分分置业者对对小区周边边的环境及及小区的环环境非常重重视，甚至至将其排在在首位。置业者对于于户型结构构、厅室布布局的设计计非常重视视，喜欢方方正、客厅厅宽大、明明亮、功能能分区明确确合理的布布局设计。置置业者最担担心的问题题是：楼盘盘烂尾、面面积缩水、房房产证以及及工程质量量问题。 竞争分分析区内近二至至三年内，住住宅及商业业物业供应应量较小，主主要来源开开发商的存存量土地，区区内竞争压压力较小。 片区房地地产市场分分析结论通过上述22003年年的总体情情况以及各各物业的调调查情况，可可得出以下下结论及市市场预测：1、20003年房地地产经济发
30、发展应进入入缓冲期，2200020002年上半半年是高速速增长期，22002年年下半年已已略显疲态态。尽管房房地产已经经供大于求求，但由于于特区内的的土地资源源已呈稀缺缺状态，这这将在一定定程度上缓缓解供求不不平衡； 2、如果22004年年撤二线关关口成为事事实，关外外房地产将将会得到极极大的发展展，尤其是是梅林关和和宝安关，这这将对关内内物业产生生一定的冲冲击。但由由于交通问问题短时间间内还无法法解决，关关外的整体体环境及配配套与关内内比还有不不小差距，因因此冲击尚尚需一段时时间；3、主体依依然是新移移民，未来来几年内，深深圳的购房房主体依然然是首次置置业的新移移民，而非非二、三次次主力置业
31、业群；4、中小户户型依然是是主流，深深圳是个很很纯粹的移移民城市，所所以对于移移民而言，面面积60-1000m2之间的中小小户型依然然是“大众情人人”。5、城市中中心、重心心将全面西西移，以中中心区为首首的，包括括香蜜湖、车车公庙、竹竹子林、华华侨城、前前海、后海海等各小片片区将成为为未来几年年深圳房地地产发展的的主力市场场。6、竹子林林片区毗邻邻香蜜湖、华华侨城，南南有强大的的正蓬勃发发展的世贸贸商圈的支支持，位置置承东启西西，交通便便利并拥有有一定的景景观资源，东东海花园、香香谢里花园园等豪宅开开发极大的的提升了片片区的形象象，促进了了片区的配配套成熟，为为新楼盘的的开发奠定定了较好的的基
32、础。与香蜜湖片片区、华侨侨城片区相相比，竹子子林片区的的自身形象象还较差，配配套设施、生生活氛围及及环境都较较差，本片片区更适合合开发面向向中青年白白领精英一一族的首次次置业楼盘盘。C. 项目分析与与评价地块解析项目地理位位置项目位于福福田区农林林路西。地地块编号22001补补05。东东向为 公司自有有宿舍楼及及住宅，西西向为建业业集团宿舍舍楼及住宅宅，南临建建三路、建建业集团办办公楼，北北向为“风临左岸岸”。地形、地势势地块形状呈呈四边形（梯梯形），场场地内已平平整，地势势平坦。规划限制条条件宗地内包含含幼儿园独独立用地33199平平方米，集集中绿地22586平平方米，社社会停车场场1281
33、1平方米。建筑退红线线要求：AAB12米米（含小区区路），BBC10.5米（含含小区路一一半路幅路路6.5米米），CDD9米，DDE 6米米，EF336米（含含红荔西路路一半路幅幅30米），FFA14米米（含小区区路一半路路幅6.55米）。建筑高度或或层数65米。项目SWOOT分析表8：项目目SWOTT分析S（STRRENGTTH优势）W（WEAAKNESSS劣势）1）交通较较为方便，；2）投资前前景看好；3）项目规规模较大；4）靠近地地铁出口；5）当地人人的居住情情结；6）具备一一定景观资资源；7）客户资资源较多8）容积率率适中。1）片区内内人流密度度大，人员员较杂；2）靠近农农林路，有有噪
34、音污染染；3）西面被被民房及工工业宿舍包包围4）北面安安托山景被被风临左岸岸遮挡，空空间不开扬扬，采光、通通风受影响响；5）楼盘周周围没有商商圈，无商商业氛围；6）配套相相对较弱7）居家氛氛围尚未完完全形成。O（OPPPORTUUNITYY机会）T（THRREAT威威胁）1）房改政政策影响深深远；2）价格定定位走中档档策略，能能吸引更广广层面的客客户群；3）准确的的定位、有有效的营销销策略可降降低经营风风险。1）南山、福福田在售竞竞争物业较较多，分流流有效客户户；2）房地产产总体市场场竞争激烈烈项目评价本项目属于于竹子林片片区，片区区的环境及及形象较差差，人文环环境及自然然环境均较较差，但同同
35、时，本片片区介于香香蜜湖片区区和华侨城城片区之间间，片区北北面为安托托山及占地地15万平平米的郊野野公园，在在一定程度度上拥有香香蜜湖美景景及葱郁的的安托山山山景，主要要是项目东东侧、北侧侧高层单位位将会有较较好景观，南南侧高层可可远眺深圳圳湾，低层层都将受到到已建项目目的遮挡。由由于本片区区恰好是政政府规划的的国际人文文生态大社社区和农科科中心高尚尚生活片区区的边缘地地带，从长长远来看，环环境将会逐逐渐得到改改善。项目目成功的营营销策划操操作，可使使项目具有有良好的前前景。 D. 市场定位及及项目评估估项目定位针对本项目目我们通过过对市场供供应和市场场需求的对对比分析，确确定项目的的市场定位
36、位。同时根据据开发商或或项目的自自身优势、市市场需求以以及竞争形形势制订并并实施相应应的营销策策略，从而而影响公众众及客户的的认知和态态度，推动动开发商及及项目的销销售市场并并提高销量量。市场定位就就是要选准准买家。并并对这些将将买房的顾顾客进行全全面化研究究和分析，在在销售推广广时才容易易把握市场场。建议本项目目定位为：深圳重返返自然生活活楼盘，纯纯正健康，富富含生活气气息而又有有格调品位位，树立竹竹子林片区区风尚住宅宅的崭新形形象，成为为福田乃至至整个深圳圳白领人士士所追求的的生活典范范。1、 产品定位商业定位：街铺+专专业市场（整整体包装推推广）；住宅定位：中档纯住住宅，主力力户型宜以以
37、3房2厅厅2卫1工工（11551200m2）、3房22厅1卫（或或2卫）（9901005 m22）为主，以以2房2厅厅1卫（665755 m2）为辅。2、 客户定位商业定位：主要为本地地原居民、投投资客、个个体经商户户、福田区区白领；住宅定位：（1）白领领精英、高高级经理人人。主要在在车公庙片片区工作，其其次为中心心区，包括括上海宾馆馆、地王大大厦、国贸贸大厦等区区域；（2）在本本区域已经经首次置业业、熟悉本本区域，意意欲在本片片区二次置置业者；（3）竹子子林、车工工庙，包括括上沙、下下沙一带的的原住民。3、 价格定位考虑项目的的推出时机机，结合项项目具体情情况，商业业价值较为为有限，在在成功
38、策划划包装推广广情况，预预测价格如如下（其商商业价格为为较理想乐乐观的价格格）：住宅均价：5,5000元/ m2；商业均价：1,50000元/ m2；方案建议1、方案整整体设计总体布局应应该符合生生态景观住住宅的特征征，结合周周边自然景景观，加大大平台花园园的设计，提提升项目的的整体品质质。2、商业设设计在充分挖掘掘临街商业业价值的情情况下，对对项目商业业部分应整整体规划成成为专业市市场或者其其他类型商商业形态。3、住宅户户型设计住宅户型有有2房、33房为主，面面积在65575 m2、90115 m2之间；22房套数约约占总套数数30%左左右，3房房套数约占占总套数770%左右右。E. 项目开
39、发建建设进度安安排有关工程计计划说明根据项目的的开发规模模、竹子林林房地产市市场的发展展情况、市市场承接力力、委托方方预计的开开工时间等等综合分析析，我们确确定本项目目施工总进进度计划如如下：计划于20004年66月动工，在在资金及时时到位的情情况下，预预计20006年7月月竣工，其其开发建设设期为2年年2个月（从从20044年第2季季度至20006年第第3季度）。施工横道图图详见附表110.1项项目工程计计划横道图图。F. 投资估算与与资金筹措措项目总投资资估算根据测算，项项目的总投投资为433,2555.71万万元（含土土地转让费费）详细见见下表：表9：项目目总投资估估算表注：单价为为按建
40、筑总总面积分摊摊计算的单单价,包括括地下室面面积。总投资估算算说明1、土地成成本土地成本根根据深圳市市规划与国国土资源局局公告的市市场地价测测算，项目目土地成本本为16,318.92万元元。2、前期工工程费前期工程费费主要包括括项目前期期规划、设设计、勘察察等费用，费费用确定主主要参考近近期深圳圳市建筑工工程价格信信息及同同类房地产产开项目的的实际情况况。项目前期费费用为7447.00万元元。3、建安工工程费包括基础、主主体、安装装工程费（电电梯费用按按每栋3部部电梯，每每部电梯445万计算算）、室外外配套等，此此项费用根根据项目开开发情况，结结合工程施施工进度计计划投入。项目建安工工程费为2
41、21,1225.16万元元。4、管理费费用管理费用是是指房地产产开发企业业的管理部部门为组织织和管理房房地产开发发项目的开开发经营活活动而发生生的各项费费用，如管管理人员工工资、职工工福利费、办办公费、差差旅费、咨咨询费等、房房地产税等等。按深圳圳市同类房房地产开发发项目的水水平和本项项目的具体体情况，本本项目管理理费按前述述三项之和和的2%记记取。项目管理费费为7633.82万元元。5、不可预预见费由于项目地地块地势良良好，项目目本身为大大众化产品品，同时开开发商控制制项目成本本较强，不不可预见费费按前述33项之和的的2%记取取较为合理理。项目不可预预见费为7763.82万元元。6、其他费费
42、用主要指工程程监理费，工工程咨询费费、与报建建费等的费费用。项目的其他他费用为5527.88万元元。7、财务费费用指为开发项项目融资而而发生的各各项费用，主主要为借款款利息。根据项目建建设投资资资金需要，结结合自有资资金情况，经经测算项目目需贷款额额为8,0000万元元，贷款期期限为2年年，年利率率按6%测测算，总贷贷款利息为为615万万元。8、销售费费用包括广告及及代理费用用，参考深深圳市一般般房地产开开发项目的的水平及项项目的实际际情况，取取销售费用用为销售额额的3.55%。项目的销售售费用为11,8966.11万元元。9、公共设设施专用基基金根据深圳圳市住宅公公共设施专专用基金管管理规定
43、中中规定：“公用设施施专用基金金由建设单单位在住宅宅移交时按按住宅区除除地价外的的建设投资资的2%的的比例，一一次性向业业委会划拨拨”。经估算算为4988万元。资金筹措项目投资的的资金来源源包括自有有资金，银银行融资及及销售回款款。项目总投资资为43,255.71万元元，项目所所需投入的的自有资金金、银行借借款、销售售回款详见见下表：表10：项项目资金来来源表注：自有资资金为项目目土地成本本。投资使用计计划根据企业提提供的资料料，结合项项目开发实实际付款情情况和工程程进度合理理计划投入入量测算，具具体见附表表10.44项目建建筑成本投投资计划表表经济测算时时，根据项项目的实际际情况、计计算期从
44、22004年年上半年开开始项目资资金正式开开始投入，22006年年下半年竣竣工验收。22005年年下半年进进入销售期期，销售期期至20007上半年年止，对项项目的经济济测算从22004年年6月至22007年年6月，共共计三年，建建设周期22年零2个个月。G. 销售及经营营收入测定定物业销售收收入估算1、项目销销售收入测测算销售收入：根据项目目规划方案案及市场分分析，从稳稳健原则出出发，项目目可售的建建筑面积为为962000m2，其中住住宅922200m2，销售均均价5,5500元/ m2，销售率率按95%计；商业业4,0000 m22，均价115,0000元/ m2，销售率率按1000%计，其其余部分用用于自营或或出租，暂暂不考虑其其收入。表11：项项目销售收收入测算表表项目可售面积（mm2）销售单价 （元元/ m22）销售率销售收入（万万元）住宅92,20005,500095%48,1774.500商业4,000015,0000100%6,0000合计96,2000-54,1774.5002、销售税税金及附加加测算销售税金及及附加：按按规定，深深圳市房地地产二级市市场转让税税费主要是是营业税（销销售额的55.0