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1、 目录前言哈尔滨市宏宏观经济济形式分分析2003年年哈市房房地产市市场概况况 项目SWOOT分析析项目目标消消费群的的提纯产品力、形形象力的的提纯媒体选择原原则销售力提纯纯前言别墅，至上上品质的的尊贵府府邸，它它是辉煌煌贵族的的注脚，它它是皇家家豪华的的诠释。别墅生活，艺艺术人生生，只为为巅峰成成功人士士量身订订做的生生活情趣趣，一种种超越奢奢华的生生活方式式一、哈尔滨滨市宏观观经济形形式分析析 市统计计局最新新发布的的统计数数据表明明,1至至4月份份,哈尔尔滨国民民经济呈呈现稳定定快速增增长态势势,全市市实现国国内生产产总值3321.6亿元元,同比比增长113.88%,增增幅比上上年同期期提
2、高22.7个百百分点,为19997年年以来同同期经济济发展最最好时期期. 据统计计,今年年前4个个月,我我市第一一产业平平稳发展展,实现现增加值值24亿亿元,同同比增长长4.11%；第第二产业业增势强强劲，实实现增加加值1119.66亿元，同同比增长长17.5%；第三产产业持续续发展，实实现增加加值1778.11亿元，同同比增长速度最最快，同同比增长长24.6%，交交通运输输邮电业业、批发发零售贸贸易餐饮饮业、金金融保险险业、其其他服务务业分别别增长88.3%、13.2%、99%、113%。二、20003年哈哈市房地地产市场场概况 （一）城市市发展未未来走向向：国务院在关关于哈市市城市的的总体
3、规规划的批批复中中指出：到20005年年，哈市市城市实实际居住住人口要要控制在在3066万人以以内；到到20110年，哈哈市城市市居住人人口要控控制在3326万万人以内内。如按按5年内内市区人人口增加加20万万人计算算，一年年城市增增加人口口为4万万人，按按20000年底哈市人人均居住住面积99.1平方方米，建建筑面积积14平平方米计计算，需需为新增增人口建建设住房房56万万平方米米。 （二）商品品房销售售价格保保持平稳稳：2001年年，我国国房地产产住宅价价格出现现了小幅幅攀升。国国家计委委统计局局计算，房房屋销售售价格上上涨了11.2%，土土地交易易价格上上涨0.5%，持持续走热热的房地地
4、产市场场也把我我市商品品房每平平方米价价格拉升升了将近近1000元。步入20002年，商商品房的的购买主主体将以以个体购购买为主主，二级级市场日日趋成熟熟并进一一步开放放，旧房房和转售售房上市市增多，加加之目前前全国商商品房的的空置面面积约9000万万平方米米，商品品房市场场出现较较为明显显的买方方市场。但由由于开发发部门在在宏观上上限制开开发量、防防止过热热开发以以及决定定房价的的建筑成成本和土土地转让让费（包包括税金金）已无无下降空空间，因因此，今今后几年年我市商商品房价价将保持持平稳或或稳中有有升。（三）经济济适用房房前景看看好中高高档楼盘盘市场低低靡：今年我市计计划经济济适用房房开发量
5、量为2660多万万平方米米，约占占全市开开发总面面积的550%，售售价约为为15000元/平方米米20000元元/平方方米。由于政府的的大力扶扶持，经经济适用用房表现现出很大大的“经济性性”。如果果经济适适用房质质量、面面积、户户型与中高档商品品房相差差无几，并并位于同同一地段段，价格格又相差差悬殊，那那么商品品房在竞竞争中将将处于劣劣势，势势必给商商品房市市场造成成一定的的冲击。（四）高档档楼盘供供大于求求销售进进度缓慢慢：从调查数据据中显示示，高档档楼盘（特特别是高高层住宅宅）的销销售率普普遍在440%左左右，随随着个体体消费占占领房地地产市场场的主流流，价格格对购房房者来说说成为首首要考
6、虑虑的因素素，福利利分房末末班车的的开走也也使高档档楼盘失失去了大量客客户。但但高档楼楼盘的供供应量却却从未下下降。据据统计，高高档楼盘盘的建筑筑规模、户户型设计计、销售售价格等消费者者关心的的主要购购房因素素相似，同同质化的的项目导致了各各楼盘在在销售上上均处在在“高处不不胜寒”的尴尬尬境地。（五）建设设部目前前正加紧紧制定经经济适用用房管理理办法，以以后将不不再敞开开供应面面积在1120以上的的经济适适用房。经济适用房房管理办办法将对对供应对对象和供供应面积积做出明明确规定定。具体体内容要要根据各各地经济济发展水水平、居居民住房房情况和和财政可可承受能能力，因因地制宜宜地确定定中低收收入标
7、准准，明确确供应对对象的范范围，不再实行敞敞开供应应。界定定范围的的标准将将从严从从小，以以保障而而不是改改善中低低收入家家庭住房房为主。豪豪华型、复复式住宅宅将被严严格禁止止。这表表明我市市经济适适用房市市场将逐逐步走向向规范，经经济适用用房也将将与其他他住宅项项目形成成明显的的区隔。这这一举措措的出台台对中、高高档楼盘盘市场的的发展将将起到一一定的推推动作用用。 三、影响本本项目推推广的因因素分析析（一）我司司经过深深入研究究，项目目销售均均价在33000045000元/的项项目多集集中在南南岗区马马家沟沿沿岸一带带；开发发区一带带；道里里中央大大街一带带及松花花江沿线线一带。以以上品类类
8、项目多多以高层层住宅为为主，板板式项目目和带有有园林景景观的项项目渐成成主流，点点式项目目和部分分单体项项目将淡淡出市场场。（二）行业业政策的的陆续出出台：1、国土资资源部下下发了关关于“停止别别墅类用用地”的批文，该政策策的颁布布为本项项目的顺顺利发展展提供保保证。2、20003年哈哈市将全全面限制制高档住住宅项目目的审批批，首次次实行了了土地拍拍卖制度度。并将将重点建建设的方方向转向向两方面面：一是是盘活二二手房市市场，拉拉动一手手房存货货的消化化；二是是加大力力度改善善老、城城区的面面貌，以以配合哈哈市生态态园林城城市的整整体形象象。 以以上政策策的出台台和实施施将大幅幅度降低低市场的的
9、竞争强强度，有有利于项项目稳步步、持续续发展。l 市场走势预预测：1、未来几几年高档档楼盘在在营造高高质的同同时，主主要卖点将会由由前阶段段的智能能为主转转向通过过提高服服务水平平与增加加项目各各种附加加值。2、中、高高档项目目在追求求大型化化，提供供优质环环境、概概念的同同时，亦亦会向精精品盘方方向发展展，35500元元40000元元/的的中、高高档项目目将成为为今后的的市场主主角。3、由于资资源的稀稀缺和不不可再生生性，拥拥有江景景、生态态环境及及其它自自然景观观的楼盘盘将继续续以其强强劲的竞争力，成成为房地地产市场场的热点点。4、楼盘大大型化、规规模化、品品牌化已已渐成趋趋势。5、随着哈
10、哈尔滨大大都市城城镇规划划体系的的进一步步完善，整整个江北北地区将将成为一一个新的的发展亮亮点，同同时，也也为中、高高档房地地产项目目提供了了新的细细分市场场。l 项目地块综综合评估估：由于资源的的不可再再生性和和城市南南抑北拓拓的发展展趋势，为为本项目目提供了了升值空空间。11、在居居住环境境方面，生生态和景景观的可可塑性是是其最大卖点。视视野开阔阔、通风风、采光光较好。2、随着未未来市场场规划的的进一步步完善可可使本项项目的可观性大为为增加。3、本项目目所在区区域周边边太阳岛岛风景区区的改造造，冰雪雪大世界界等景观观也为项项目带来来了两道道亮点。有江、有岛岛、有园园，加之之各种可可塑性景景
11、观形成成项目不不可复制制的开发发优势。 l 地块发展的的价值预预测1、利民开开发区产产业经济济圈的形形成为本本项目的的持续发发展提供供了根本本保证。2、城市北北扩的进进一步推推进，利利民开发发区大学学城众逾十万的师师生消费费力量与与商业、生生活氛围围的形成成有利本项目目的健康康发展。3、“假日日经济”风潮的的形成为为本项目目带来了了“人气与与商机”。4、目所在在地块交交通便利利、物流流汇聚，背背靠哈尔尔滨并辐辐射呼兰兰等县区区，能够够很好地地实现地地块的开开发价值值。三、项目优优劣分析析（一）优势势：1、朝阳地地块。项项目地处处利民开开发区心心腹地带带大都市市城镇规规划体系系的重点点开发地地区
12、。2、明显的的市场需需求。本本项目作作为哈市市首个真真正意义义上的别别墅项目目，市场场鲜有竞竞争对手手，较低低的市场场壁叠为为项目的的成功提提供了一一份保障障。3、完美的的交通体体系。城城市三环环、四环环、哈大大高速公公路等快快速干道道围绕周周身，出出行快捷捷方便。4、品质由由实力见见证。发发展商为为国际知知名品牌牌具有雄雄厚的开发实实力和品品牌基础础，市场场运作经经验丰富富。5、高素质质决胜一一切。项项目自立立项规划划之初，就就有超前前的远见见卓识，无无论在规规划设计计、景观观营造，配配套建设设、户型型优选以以及物业业服务等等方面均均体现较较高素质质。6、诸多行行业新政政策的出出台，均均对本
13、项项目的投投资建设设具有积积极的推推动作用用。（二）劣势势：1、本地块块处于江江北地区区，地点点较偏远远，出入入不便。2、目前项项目周边边林木少少，风沙沙较大，与与项目渲渲染的生活情境相相差较大大，项目目景观形形成需加加以时日日，难以以使目标标消费群群产生相相应联想想。3、本项目目一期工工程可塑塑造成傍傍水依林林的生态态别墅项项目，但但项目二二、三期期工程将将面临景景观溃乏乏的不利利局面。4、前项目目周边生生活配套套尚未形形成或档档次较低低，与项项目市场场定位及及目标客客户身份份不相符符。建议采用如如下方法法回避和和解决：l 社区内规划划相应的的高品位位生活配配套设施施，使项项目业主主的生活活
14、、休闲闲、娱乐乐等不假假外求。l 在项目开发发过程中中从规划划着手，营营造社区区、高尚尚、优越越、高品品质的形形象，并并通过强强有力的的形象包包装，树树立项目目良好形形象。l 对于交通不不便等问问题，可可由本项项目设置置专属穿穿梭巴士士，使业业户感到到就近服服务的便便利。项目品牌发发展运作作思路市场营销要要求每个个项目的的运作伊伊始必须须先有品品牌，后后有企业业产品。对对于本项项目开发发商来讲讲，品牌牌资源较较充足，具具有雄厚厚的资本本，但本本项目属属于相对对独立的的新的细细分产品品，因此此创造本本项目品品牌是一一项创意性的专专业工作作。我司根据对对本项目目的充分分理解、把把握结合合市场环环境
15、，通通过融品品牌文化化与品牌牌形象于于一体的的传播活活动，完完成本项项目的品品牌定位位，并通通过营销销与广告告的跟进进促进销销售。五位一体模模式 我司认为未未来居住住模式必必将是“家居、环环境、文文化、配配套、会会所”这“五维空空间”的高度度统一和和有机搭搭配。幽雅舒适的居所功能规划和谐融合的文化方便完善的配套优美怡人的环境配置完美的会所总体营销推推广思路路1、推出项项目第一一期“VILLLAGGETOWWN新庭庭院主义义风格”的风情情别墅群群，强力力树立项项目自身身品牌，并并突出本本项目由由新湖地地产鼎力力打造。 2、以项目目一期“VILLLAGGETOWWN新庭庭院主义义”风格风风情别墅墅
16、群作为为样板，积积累客户户资源，收收集和反反馈意向向客户信信息，为为项目二二、三期期别墅组组群提供供产品设设计依据据和规划划建议，实实现有效效需求的的准确对对接。3、强力塑塑造并提提升项目目及开发发商品牌牌的品牌牌影响力力，形成成优越生生活的典典范，充充分提升升项目在在消费者者心中的的心理价价位，形形成“尊贵、超超前、高高尚”的项目目形象，以以低于消消费者心心理价位位的价格格公开，强强势促进进项目销销售。4、在众多多利好外外部环境境影响下下，抓住住契机，引引导消费费者购买买心理取取向，引引爆核心心消费群群的购买买行为。5、通过有有效的营营销推广广，在树树立品牌牌的同时时，积极极开拓多多种营销销
17、渠道，联联合销售售。6、严格执执行各营营销推广广分期，实实现资金金良性循循环和开发利润的的最大化化。总体营销推推广手段段1、运用市市场渗透透策略，抓抓准核心心目标客客户群，开开辟第二二、第三三营销渠渠道，整整体塑造造和推进进项目及及开发商商品牌。2、合理利利用项目目广告投投放，在在媒体选选择方面面秉承“抓住主主要的、兼兼顾次要要的、锁锁定有效效的”为原则则。即：以平面面广告为为主导，电电视广告告配合树树立品牌牌，一对对一直销销贯穿销销售活动动始终。鉴于本项目目为高品品质别墅墅项目，建建议成立立一支高素质的大大客户服服务队，与与目标消消费群进进行一对对一直销，同时时建立消消费者资资料库。为为项目
18、销销售打下下坚实基基础。3、在本项项目的推推广过程程中，新新闻媒体体的支持持效应对对项目推推广起着着举足轻轻重的作作用。新新闻具有有权威性性、公正正性，其其影响是是广告无无法实现现的。本本项目堪堪称哈市市别墅旗旗舰品牌牌，具有有众多新新闻点可可予以报报道。多年来，我我司与哈哈市各媒媒体始终终保持着着紧密的的合作关关系，在在与媒体体的充分分沟通、协协调下，本本项目各各个推广广阶段的的销售盛盛况皆可可得到各各大媒体体及时、大大量的有有效报道道。同时时开发商商的实力力无形中中得到有有效增强。分阶段部署署推广策策略，采采用软性性成长方方式介入入市场，引引导消费费居住理理念，潜潜意识同同化消费费者心理理
19、观念。待待试销与与开盘期期适当加加大推广广力度，持持续期项项目营销销推广采采用平稳稳、有序序的媒体体整合，充充分体现现品牌张张力。主主要依靠靠一对一一直销与与关系营营销具体体实现。4、适当运运用销售售促进，降降低促销销密度提提高促销销质量与与水平，给给予促销销活动一一个短暂暂的借口口，争取取短期完完成消费费者注意意力之战战，长期期完成品品牌价值值形成。5、善于利利用局部部集中的的软性炒炒做，硬硬性炒做做要大力力度压缩缩，注重重效果评评价。6、项目整整合包装装中的软软性包装装要充分分体现整整体价值值内涵，特特别在同同理度与与家庭度度上突出出人性化化显著特特征。四、项目目目标消费费群的提提纯（一）
20、客户户置业动动机1、改善居居住条件件，用于于长期居居住2、用于休休闲、度度假3、事业有有成后，提提高身份份4、保值或或升值5、投资炒炒作6、办公场场所7、用于招招待生意意友人洽洽谈商务务或娱乐乐休闲目标客户特特征描述述： 目标标客户群群构成类别顶级财富阶阶层次级财富阶阶层政府型财富富阶层所占比例20%60%20%社会阶层特特征拥有雄厚的的经济实实力，超超凡的社社会地位位，通常常拥有第第二居所所。为子子女安排排最理想想的学习习环境在事业的某某个领域域有突出出贡献或或某方面面业务能能力比较较突出而而积累了了较丰厚厚的财富富身居要职、高高官厚禄禄，多以以企业或或亲朋名名义置业业职业划分身价在5000
21、万以以上公司司总载、私私企老板板、公司司股东等等城市财财富精英英。身价价在10000万万以上亦亦有一定定比例从事收入较较高的职职业如金金融、证证券、保保险、汽汽车、普普通运动动员等自自由职业业者政府高官意向偏好对建筑的外外型、配配套、安安全性、景景观设置置等较为为关注对项目的外外观设计计、档次次、质感感较为敏敏感，其其次是价价格因素素。对项目的建建筑外立立面，和和项目的的安全性性与私密密性年龄划分年龄介于33550岁岁之间35455岁年龄介于44555岁岁个性表现追求完美、舒舒适自然然华丽尊贵与众不同不喜欢张扬扬，决策策极谨慎慎置业动机用于休闲闲渡假保值或升升值用于招待待生意友友人洽谈谈商务或
22、或娱乐休休闲改善居住住条件用于长期居居住事业有成成后，提提高身份份保值或升升值（二）需求求特征分分析景观：林林木多、绿绿化好、容容积率低低；建筑筑覆盖率率低、间间距大，有有一定的的园艺景景观，位位置可稍稍偏，但但不要太太远。风格：欧欧美式风风格；乡乡村情调调式；地地中海式式或澳式式、加拿拿大庭院院风格；岭南风风格或新新、马、泰泰风格价格：多多数人着着重品质质重于价价格，表表示价格格不是大大问题，但但由于哈哈尔滨的的经济、地地域特点点，单价价在3000050000元/可以以接受的的人占770%以以上。五、产品力力、形象象力的提提纯（一）项目目配置初初步建议议：产品力与形形象力产品规划方方向阐 释
23、产品规格户型面积22005000之间间，以22803500为主主打户型型，主打打户型比比例为660%独立水、电电、气全全部入墙墙暗线。安安全插座座、集中中供暖，还还可选择择地热与与电采暖暖社区景观初步设想每幢别墅都都设有独独立小花花园，种种草木，并并有护墙墙。优美美的半弧弧型中心心广场。用用鲜花、叠叠泉和音音乐完成成的流动动雕塑，使使业主未未到家便便开始酝酝酿浪漫漫休闲的的情致。铺铺设星光光主题大大道、散散步式街街心花园园等，营营造绿意意环绕，雕雕塑相间间的生活活氛围。赠送私家花花园与独独立小院院，营造造浓浓庭庭院风格格，社区区中心广广场，雕雕塑、星星光大道道、街心心花园联联合营造造浓郁的的自
24、然生生活氛围围会所与俱乐乐部开阔大堂、顶顶部设有有瑞士花花园景致致。连接接室内、外外的全天天候泳池池，冬季季启动玻玻璃墙，可可把室内内、外泳泳池分开开。除此此之外，将将安排各各项设施施。会所还将安安排小型型音乐厅厅，名酒酒鉴赏室室、智能能游乐室室、日光光露台。专专享阅览览室、健健身中心心、康体体中心等等。小区VI部部分小区路向指指示牌，景景观说明明牌，公公告牌、警警示牌、小小区标志志牌、小小区名牌牌、小区区平面图图物业高素质项目目当然由由高品位位的物业业服务相相配合。注注重业主主的生活活情调与与品味，为为关注业业主的安安全性与与私密性性住客智能卡卡出入，访访客必须须经过正正门入口口的保安安审查
25、。特特设专业业来往大大型商场场及各种种公共场场所。社社区电子子巡更、紧紧急呼叫叫、可视视门禁、门门窗磁及及破坏报报警、智智能电子子监控等等。其它小型高尔夫夫打习场场、网球球场、小小型赛马马场、多多功能运运动场等等。（二）项目目主体形形象定位位：首席国际化化生态别别墅群，都都市第二二休息区区l 理由：利民民开发区区大学城城经济图图的形成成，新太太阳岛风风景区的的规划建建设，自自身规模模化优势势，整合合打造哈哈市首席席国际化化生态别别墅群。（三）推广广主题：尊贵/超前前/自然然/休闲闲/阳光光/绿意意/人文文/品牌牌/国际际根据项目所所处地位位特点和和各种具具体的软软硬优势势，在整整合推广广中可从
26、从以下几几个方面面进行突突出：l 发展商品牌牌“新新湖”为房地地产知名名品牌，享享誉世界界。l 区位优势哈市市大都市市城镇规规划体系系的重点点发展区区域，世世纪亮点点之一。l 交通便利性性200分钟车车程直达达市区，并并备有专属班车车。l 规模化优势势2000万的巨幅幅生活景景观，哈哈市史无无前例。l 景观规划的的不可复复制性打造造哈尔滨滨市超级级生态别别墅区，优优势不可可复制。l 区域人文十余余所高校校环伺而而邻，人人文底蕴蕴油然而而生。l 居住的舒适适性高绿化化率、低低容积率率、顶级级物业服服务，营营造无可可比拟的的舒适性性。l 居住环境的的主题性性人文文、生态态、休闲闲性兼备备。l 身份
27、的趋同同性尊贵、高高雅、舒舒适、品品位。l 建材及配套套的升级级环保保、智能能、尊贵贵、领先先。（四）广告告基调：品味尊贵贵写意成熟营造高尚的的生活情情调，渲渲染浓郁郁的贵族族气息；以高品品位的广广告基调调提升项项目附加加值，并并极力强强调项目目的稀缺缺性。使使目标消消费群形形成心理理趋同。（五）案名名建议：主推案名：新湖卧龙龙湾品牌系列：新湖卧龙龙湾汇聚财财富精英英，传承承龙之血血脉新湖城中中城取天地地灵秀，集集城市精精英新湖绿洲洲豪宅宅、丽景景，绿由由心生阐释：新湖湖集团地地产系，业业界翘楚楚之旗舰舰品牌项目命名与与品牌紧紧密结合合，整合合打造哈哈尔滨别别墅旗舰舰。内涵系列：领秀硅谷谷依傍
28、傍太阳岛岛，豪门门精英地地豪绅庄园传世世宝邸，尊尊贵超然然富甲天下天下下财富，惟惟我独尊尊锦绣中华华承袭袭两方别别墅风情情，典藏藏东方园园林神韵韵。金爵世家华庭庭璀璨，演演绎人生生其它：领秀精英英城龙翔庄园锦秀皇都都城江天一郡阐释：融欧欧亚之经经典，汇汇古今之之雅韵，仿仿佛置身身异域，此此番心境境，无以以言表。（六）卖点点提炼：1、品牌新湖地产，行业旗旗舰引领时尚居居住之风风范，打打造灵性性生活空空间，无无数传世世美宅，源源自新湖湖的精彩彩创造，新新湖卧龙湾湾，哈尔尔滨别墅墅旗舰。2、尊贵性性、稀有有性聚天地灵秀秀，集国国际精英英，尊贵贵地位无无庸质疑疑。新湖汇龙龙苑，2200万万独立立尊邸。
29、刻刻求尽善善尽美，超超凡演绎绎。世纪骄子的的终极之之选，只只为极少少数人精精心准备备。3、园林品品味“新庭院主主义“，源自自心底的的优雅写写意贵族式迎宾宾桥新桥PPONTT，在欧欧洲上流流社会的的造屋哲哲学中一一直是贵贵族身份份的象征征。穿过过明朗的的星光大大道，无论步行还还是驾车车，都会会不由自自主地慢慢半拍，好好在这短短短的为为程中有有音乐喷喷泉的轻轻声唱合合为伴，随随着优雅雅的律动动音符，将将美好的的心情渡渡向了回回家的宁宁静。4、生态阳光浮云云绿地花园城市生态别别墅，都都市第二二休息区区。江北地区，人人杰地灵灵，随着着开发节节奏的进进一步推推进，功功能齐备备的配套套公建即即将形成成，太
30、阳阳岛风景景区，冰冰雪大世世界，全全生态景景观园林林构成了了一幅哈哈尔滨多多级原生生态图谱谱。生命里，每每天都有有阳光的的抚慰，碧碧水的润润色，绿绿意的浸浸染，这这一只有有在世外外桃源才才能得见见的一切切，在新新湖卧龙湾湾得到了了完善的的诠释。蜿蜿蜒的清清澈活水水，自然然纯净，水水中潜游游着鱼儿儿，蜿蜒蜒穿越社社区。推推开窗，阳阳光迫不不及待地地洒满整整个房间间；繁花花绿草偷偷偷地诉诉说着成成长的快快乐；这这一切使使您的生生命也因因此而充充盈。5、建筑现代在古典典中崛起起。VILLAAGE-TOWWN 都市庭庭院生活活新自然主义义生活态态度，都都市人理理想的居居住方式式。别墅怎能没没有自己己的
31、庭院院；爱车车怎能不不停在门门前；新湖汇龙龙苑连中中央大街街也羡慕慕的异域域风情。坐坐享稀缺缺的自然然资源，感感受这份份异域文文化的积积淀。6、生态生活，在新新湖汇龙苑苑盛开着着。在灵秀的江江北地区区，我们们培育了了一片园园林，每每年农历历立春雨雨水过后后，那汲汲足了大大地精华华和自然然之灵气气绿色便便悄悄布布满了地地面，树树梢，这这里有繁繁花、绿绿树、活活水、鲜鲜氧、唯唯独没有有城市的的喧嚣和和生活的的压力7、生态极品生活总总能挥霍霍得起阳阳光、鲜鲜氧、绿绿色和时时间。那里是天造造地设的的生活宝宝地，每每天领略略浓郁的的自然情情趣。比比日本的的樱花更更诱人，比比纽约的的中央公公园更实实际，比
32、比塞纳河河畔的美美景更加加精致，您您坐在车车里来不不及打盹盹就已到到家，这这时候真真正的高高尚生活活才刚刚刚开始。8、交通有了完美的的交通，美美好的生生活便会会一路飞飞翔。30分钟串串起中央央大街西大大直街开发发区。事事业&生生活灵动动30分分，一张张一弛，优优雅有度度。城市三环、四四环、哈哈大公路路三条快快速干道道从门前前经过，没没事儿兜兜兜风、飙飙飙车，欧欧美生活活不过如如此。9、生活品品质一个人的高高尔夫，没没有输赢赢，对手手是你自自己！作为城市财财富阶层层，每天天都不断断为社会会创造财财富，事事业虽有有瓶颈，但但回到家家中，心心情却一一如既往往的辽阔阔。10、园林林每天回家都都有200
33、00棵棵绿树、万万米绿草草的盛妆妆相迎。城市自然然，双栖栖生活新湖汇龙龙苑以人人为本，以以业主为为尊，将将中外园园林设计计之经典典引入社社区，使使业主享享受更多多的阳光光、更我我的鲜氧氧、更多多的风景景，更贴贴近自然然，更贴贴近生活活的本真真。11、会所所名酒鉴赏室室、浓缩缩各国生生活原味味。全功能会所所，都市市里最具具品味的的生活方方式。l 名酒鉴赏室室，浓缩缩各国生生活原味味。l 高尔夫打习习场，一一个人的的高尔夫夫，没有有输赢，对对手是你你自己。l 小型赛马场场，体味味浓郁的的英伦风风情新湖豪华会会所，每每天都有有假日般般的生活活，让您您尽情舒舒展活力力，放松松身心。业主中心：室内外两用
34、用温水泳泳池 世界风风情浴场场 健健身中心心 标准准SPAA标准网球场场 名名酒鉴赏赏室 运动指导中中心 健健康护理理中心 室内内运动中中心餐厅、娱乐乐：宴会厅 中餐厅厅 日日本料理理区 西餐厅厅 烧烧烤厅 左左岸风情情咖啡馆馆专题俱乐部部：小型赛马俱俱乐部 高尔尔夫俱乐乐部 网球俱俱乐部商务中心：会议厅 接待待室 研习教教室 多媒体体室室外运动作作用区：儿童游乐公公园 小小型赛马马场 高尔夫夫打习场场 网球场场 排球球场六、媒体选选择原则则l 以常规媒全全投放为为主，即即以项目目系列宣宣传册，报报纸广告告、电视视广告为为主。l 电台及户外外广告为为辅。l 以各种媒体体的硬广广告为主主，软性性
35、新闻炒炒作为辅辅，SPP及PRR活动贯贯穿推广广全程。l 各种媒体合合理化组组合形成成复合媒媒体效应应，以达达到最高高的到达达率。七、销售力力提纯（一）价格格定位：通过我司对对市场的的定量调调研结合合项目所所处的市市场地位位特点，我我们认为为本项目目一期工工程：可实现均价价为：333000元/。本项目的成成本价应应该控制制在22200元元/左左右。支持理由：1、 着哈尔滨大大都市城城镇规划划体系的的进一步步推进，该该区域将将成为新新世纪的的发展亮亮点，具具有长远的投资资价值。2、利民开开发区的的日新月月异，太太阳岛风风景区的的改造升升级，为为本项目目的发展展提供了了良好的的拓展空空间。3、同区
36、域域的直接接与间接接竞争项项目的均均价。4、哈尔尔滨市的的经济发发展状况况及地域域特点。（二）价格格走势策策略总述述：价格原则：项目处处于不同同的销售售阶段时时，销售售单价也也处在不不断变动动之中，根根据市场场反馈的的各种信信息，来来调整市市场价格格。这种种价格变变动特征征与市场场价格的的合理变变换相一一致。在在市场相相对热销销的前提提下进行行调价才才是可行行的。我司建议：项目价价格确定定后，应应秉承低开高走走的价格格策略，在在项目不不同的销销售阶段段，结合合考虑户户型、景景观、空空间布置置等因素素调节价价格，房房价随着着项目的的进度与与广告投投放量的的增长而而灵活提提价。 （三）总体体销售分
37、分期：销售前夕夕：通过过前期常常规媒体体宣传与与公关活活动积聚聚市场人人气，初初步建立立品牌知知名度， 预告本本项目的的特点，提提醒消费费者注意意，全面面介绍关关于本项项目的各各种信息息，暂缓缓消费者者的购买买行为，吸吸引其等等待项目目的推出出。引导期：全方位位介绍本本项目，以以项目各各种卖点点打动消消费者，激激发购买买欲望。强销期：综合项项目各种种优势，以以强势的的媒介推推广和一一系列的的公关、促促销活动动相结合合，令消消费者产产生购买动机。同时注重现场销售气氛的维持，树立品牌形象。持续期：各种推推广措施施组合刺刺激市场场，丰富富品牌内内涵，多多种销售售渠道并并用，对对目标市市场发动动持续的
38、的宣传攻攻势。第二销售售高潮期期：各种种具体的的销售措措施联合合运用，全全方位演演绎产品品概念，最最大限度度吸引人人潮。尾盘期：调整策策略，多多种推广广与销售售渠道组组合运用用，为下下一阶段段产品的的推广做做好准备备。推广分期表表销售阶段时间统计施工及营销销进度预预计销售率 %销售前夕03.7初初03.8初销售前期各各项准备备工作就就绪引导期03.8.703.9.11一期准现房房呈现,内部认认购公开发售期期03.9.403.9.115开盘发售15%持续期03.9.1703.12中中维持平稳的的销售势势头65%促销期03.122末04.5调整策略，再再掀高潮潮一期95%二期15%尾盘期04.5中
39、中04.7尾盘促销（四）项目目施工现现场氛围围营造与与售楼处处设置建建议：1、通过各各种装饰饰手法的的综合运运用，将将本项目目售楼处处包装成成与项目目整体定定位相匹匹配的现现代风格格售楼中中心。l 项目施工现现场包装装与管理理： 工地地形象是是整个项项目形象象的重要要组成部部分，在在保持项项目自身身特色的的前提下下，维持持良好的的工地形形象能有有效的促促成交易易，使业业主对项项目产生生好感，增增添信心心，本项项目应完完善以下下工作：（1） 工地围墙整整齐，格格调统一一，围墙墙书写标语。（2） 在围墙显著著位置设设置广告告牌，介介绍项目目信息，此此广告牌牌是消费费者对项项目产生生认知的的有效窗窗
40、口。（3） 工地内指示示牌完整整、明晰晰。（4） 建材堆放有有序、集集中，新新旧建材材分离。（5） 时刻保持工工地繁忙忙、紧张张的工作作氛围。2、 售楼处设置置：（1） 建造项目售售楼处，面面积4000以以上。（2） 售楼部装饰饰：本项目售楼楼部无论论从外观观、内部部装修、摆摆设都应应体现国国际感、现现代感。格格调清新新、华丽丽，建筑筑风格统统一，使使前来洽洽谈的客客户感到到那种尊尊崇、幽幽雅的氛氛围和感感受。室内设置：办公室室六间 项项目形象象墙整体沙盘一一座 单单体模型型4座销售控制台台 谈谈判桌若若干套布艺沙发发四套音响（播放放柔和的的音乐）绿色植物装装饰展板若干块块（包括括整体平平面图
41、、单单元户型型图、社社区鸟瞰瞰图、景景观说明明图等）（五）其它它销售现现场设置置建议：由于项目目现场离离市中心心的绝对对距离为为15公公里左右右，且目目标客源源定位为为对生活活品质有有一定要要求的城城市财富富阶层，因因此其他他销售现现场的开开辟就应应选在此此类客户户经常活活动的地地方，我我方建议议：1、 在南岗区松松雷商厦厦开辟售售楼专区区，以积积聚较强强的人气气，达到到较好的的宣传效效果。运运用此方方式主要是配合项项目知名名度的树树立。最最坏设想想，即使使没有达达成销售售，也能能有效为为项目积积聚人气气。2、 开发区昆仑仑商城一一带设立立第三销销售处。（六）、样样板房装装修：项目设置样样板间
42、是是达成销销售有利利的辅助助手段，在在本项目目处于期期房时期期，它能能为买主主提供一一个所购购住房的的大体概概况，指指导买家家如何扬扬长避短短，合理理有效的的利用空空间资源源。样板间的装装修应力力求舒适适、自然然、大方方、有档档次，以以此增加加消费者者的感性性诱惑力力。建议本项目目设置几几间主推推户型的的样板间间以供参参观。（七）开盘盘日期确确定： 鉴于项项目操作作的时间间性，我我们建议议于20003年年8月228日正正式开盘盘，并进进行系列列宣传和和促销活活动。主主要考虑虑如下因因素：项目开盘盘后立即即形成销销售旺势势，并在在年末购购房高峰峰期形成成强势的的整合推推广效应应；项目需要要充足的
43、的时间来来完善各各项工作作，待到到上述开盘之日时时项目已已形成一一定规模模，有利利于各项项工作的的稳步开开展。（八）内部部认购实实施：在项目开盘盘前夕，应应举行一一次内部部认购活活动，一一方面为为项目开开盘和后后续销售售提供客客户资源源和销售售气势；另一方方面也为为项目的的同期炒炒作提供供支持。支持依据据：1、 通过内部认认购可以以清楚地地掌握客客户的购购房意向向及市场场需求；2、 本案处于期期房阶段段，现房房尚未形形成。通通过内部部认购、媒媒体造势势等营销销活动，让让目标客客源认识识项目，从从而达到到扩展品品牌知名名度，吸吸引客源源的目的的；3、 给予内部认认购客户户以适当当优惠，使使第一批批客户以以尊荣感感，能有有效坚定定业主信信心。同同时对其其它营销销渠道的的建立和和加强推推广深度度有重要要的促进进作用。4、 内部认购除除了能在在正式公公开前早早早笼络络住一批批客户之之外，最最主要目目的还在在于烘托托气氛，给给后来的的客户紧紧张感和和热销的的大好印印象。操作流程：内部认购活活动的客客户积累累必须从从引导期期的初期期就进行行，估计计离开盘盘须有22个月时时间，否否则积累累的客户户将不足足以支撑撑开盘；为了吸吸引客户户可预先先派发内内部认购购证。内部认购证证的说明明：客户凭此此证可免免费享受受置业顾顾问的服服务；客户凭借借证购买买本项目目时拥有有优先选选择权；客户