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1、精品学习资源目录前言哈尔滨市宏观经济形式分析2003 年哈市房地产市场简况工程 SWOT分析工程目标消费群的提纯产品力、形象力的提纯媒体挑选原就销售力提纯前言别墅，至上品质的尊贵府邸，它是辉煌贵族的注脚，它是皇家豪华的诠释；别墅生活，艺术人生，只为巅峰胜利人士量身订做的生活乐趣，一种超越奢华的生活方式一、哈尔滨市宏观经济形式分析市统计局最新发布的统计数据说明 ,1 至 4 月份, 哈尔滨国民经济出现稳固快速增长态势 , 全市实现国内生产总值 321.6亿元, 同比增长 13.8%, 增幅比上年同期提高 2.7 个百分点 , 为 1997 年以来同期经济进展最好时期 .据统计, 今年前 4 个月
2、, 我市第一产业平稳进展 , 实现增加值 24 亿元, 同比增长 4.1%；其次产业增势强劲，实现增加值119.6 亿元，同比增长 17.5%；第欢迎下载精品学习资源三产业连续进展，实现增加值178.1 亿元，同比增长速度最快，同比增长24.6%，交通运输邮电业、批发零售贸易餐饮业、金融保险业、其他服务业分别增长8.3%、13.2%、9%、13%；二、2003 年哈市房地产市场简况一）城市进展将来走向：国务院在关于哈市城市的总体规划的批复中指出：到2005 年，哈市城市实际居住人口要掌握在306 万人以内；到 2021 年，哈市城市居住人口要掌握在 326 万人以内；如按 5 年内市区人口增加
3、20 万人运算，一年城市增加人口为 4 万人，按 2000年底哈市人均居住面积 9.1 平方 M，建筑面积 14 平方 M 运算，需为新增人口建设住房 56 万平方 M；二）商品房销售价格保持平稳：2001 年，我国房地产住宅价格显现了小幅攀升；国家计委统计局计欢迎下载精品学习资源算，房屋销售价格上涨了1.2%，土地交易价格上涨0.5%，连续走热的房地产市场也把我市商品房每平方 M价格拉升了将近 100 元；步入 2002 年，商品房的购买主体将以个体购买为主，二级市场日趋成熟并进一步开放，旧房和转售房上市增多，加之目前全国商品房的空置面积约9000 万平方 M，商品房市场显现较为明显的买方市
4、场；但由于开发部门在宏观上限制开发量、防止过热开发以及打算房价的建筑成本和土地转让费 包括税金）已无下降空间，因此，今后几年我市商品房价将保持平稳或稳中有升；三）经济适用房前景看好中高档楼盘市场低靡：今年我市方案经济适用房开发量为260 多万平方 M，约占全市开发总面积的 50%，售价约为 1500 元/ 平方 M 2000 元/ 平方 M；由于政府的大力扶持，经济适用房表现出很大的“经济性”；假如经济适用房质量、面积、户型与中高档商品房相差无几，并位于同一地段，价格又相差悬殊，那么商品房在竞争中将处于劣势，势必给商品房市场造成肯定的冲击；四）高档楼盘供大于求销售进度缓慢：从调查数据中显示，高
5、档楼盘特殊是高层住宅）的销售率普遍在40%左右，随着个体消费占据房地产市场的主流，价格对购房者来说成为首要考虑的因素，福利分房末班车的开走也使高档楼盘失去了大量客户；但高档楼盘的供应量却从未下降；据统计，高档楼盘的建欢迎下载精品学习资源筑规模、户型设计、销售价格等消费者关怀的主要购房因素相像，同质化的项目导致了各楼盘在销售上均处在“高处不胜寒”的尴尬境地；五）建设部目前正加紧制定经济适用房治理方法，以后将不再放开供应面积在 120 以上的经济适用房；经济适用房治理方法将对供应对象和供应面积做出明确规定；详细内容要依据各地经济进展水平、居民住房情形和财政可承担才能，因地制宜地确定中低收入标准，明
6、确供应对象的范畴，不再实行放开供应；界定范畴的标准将从严从小，以保证而不是改善中低收入家庭住房为主；豪华型、复式住宅将被严格禁止；这说明我市经济适用房市场将逐步走向规范，经济适用房也将与其他住宅工程形成明显的区隔；这一举措的出台对中、高档楼盘市场的进展将起到肯定的推动作用；三、影响本工程推广的因素分析一）我司经过深化讨论，工程销售均价在3000 4500 元/的工程多集中在南岗区马家沟沿岸一带；开发区一带；道里中心大街一带及松花江沿欢迎下载精品学习资源线一带；以上品类工程多以高层住宅为主，板式工程和带有园林景观的工程渐成主流，点式工程和部分单体工程将淡出市场；二）行业政策的间续出台：1、国土资
7、源部下发了关于“停止别墅类用地”的批文，该政策的颁布为本工程的顺当进展供应保证；2、2003 年哈市将全面限制高档住宅工程的审批，首次实行了土地拍卖制度；并将重点建设的方向转向两方面：一是盘活二手房市场，拉动一手房存货的消化；二是加大力度改善老、城区的面貌，以协作哈市生态园林城市的整体形象；以上政策的出台和实施将大幅度降低市场的竞争强度，有利于工程稳步、连续进展；市场走势猜测：1、将来几年高档楼盘在营造高质的同时，主要卖点将会由前阶段的智能为主转向通过提高服务水平与增加工程各种附加值；2、中、高档工程在追求大型化，供应优质环境、概念的同时，亦会向 精品盘方向进展， 3500 元4000 元/的
8、中、高档工程将成为今后的市场主角；3、由于资源的稀缺和不行再生性，拥有江景、生态环境及其它自然景观的楼盘将连续以其强劲的欢迎下载精品学习资源竞争力，成为房地产市场的热点；4、楼盘大型化、规模化、品牌化已渐成趋势；5、随着哈尔滨大都市城镇规划体系的进一步完善，整个江北地区将成为一个新的进展亮点，同时，也为中、高档房地产工程供应了新的细分市场；工程地块综合评估：由于资源的不行再生性和城市南抑北拓的进展趋势，为本工程供应了升值空间； 1、在居住环境方面，生态和景观的可塑性是其最大卖点；视野开阔、通风、采光较好；2、随着将来市场规划的进一步完善可使本工程的可观性大为增加；3、本工程所在区域周边太阳岛风
9、景区的改造，冰雪大世界等景观也为工程带来了两道亮点；有江、有岛、有园，加之各种可塑性景观形成工程不行复制的开发优势；地块进展的价值猜测1、利民开发区产业经济圈的形成为本工程的连续进展供应了根本保证；2、城市北扩的进一步推动，利民开发区高校城众逾十万的师生消费劲量与商业、生活氛围的形成欢迎下载精品学习资源有利本工程的健康进展；3、“假日经济”风潮的形成为本工程带来了“人气与商机”；4、目所在地块交通便利、物流汇聚，背靠哈尔滨并辐射呼兰等县区，能够很好地实现地块的开发价值；三、工程优劣分析一）优势：1、朝阳地块；工程地处利民开发区心腹地带大都市城镇规划体系的重点开发地区；2、明显的市场需求；本工程
10、作为哈市首个真正意义上的别墅工程，市场鲜有竞争对手，较低的市场壁叠为工程的胜利供应了一份保证；3、完善的交通体系；城市三环、四环、哈大高速大路等快速干道环绕周身，出行快捷便利；4、品质由实力见证；进展商为国际知名品牌具有雄厚的开发实力和品牌基础，市场运作体会丰富；5、高素养决胜一切；工程独立项规划之初，就有超前的远见卓识，无论在规划设计、景观营造，配套建设、户型优选以及物业服务等方面均表达较高素养；欢迎下载精品学习资源6、诸多行业新政策的出台，均对本工程的投资建设具有积极的推动作用；二）劣势：1、本地块处于江北地区，地点较偏远，出入不便；2、目前工程周边林木少，风沙较大，与工程渲染的生活情境相
11、差较大，工程景观形成需加以时日，难以使目标消费群产生相应联想；3、本工程一期工程可塑造成傍水依林的生态别墅工程，但工程二、三期工程将面临景观溃乏的不利局面；4、前工程周边生活配套尚未形成或档次较低，与工程市场定位及目标客户身份不相符；建议采纳如下方法回避和解决：社区内规划相应的高品位生活配套设施，使工程业主的生活、休闲、消遣等不假外求；在工程开发过程中从规划着手，营造社区、高尚、优越、高品质的形象，并通过强有力的形象包装，树立工程良好形象；对于交通不便等问题，可由本工程设置专属穿梭巴士，使业户感到就近服务的便利；工程品牌进展运作思路市场营销要求每个工程的运作伊始必需先有品牌，后有企业产品；对于
12、本工程开发商来讲，品牌资源较充分，具有雄厚的资本，但本工程属于相对独立的新的细分产品，因此制造本工程品牌是一项欢迎下载精品学习资源创意性的专业工作；我司依据对本工程的充分懂得、把握结合市场环境，通过融品牌文化与品牌形象于一体的传播活动，完成本工程的品牌定位，并通过营销与广告的跟进促进销售；五位一体模式我司认为将来居住模式必将是“家居、环境、文化、配套、会所”这“五维空间”的高度统一和有机搭配；幽雅舒服的居所便利完善的配套欢迎下载精品学习资源功能规划和谐融合的文化美丽怡人的环境配置完善的会所欢迎下载精品学习资源总体营销推广思路1、推出工程第一期“ VILLAGE TOWN新庭院主义风格”的风情别
13、墅群，强力树立工程自身品牌，并突出本工程由新湖地产鼎力打造；2、以工程一期“ VILLAGETOWN新庭院主义”风格风情别墅群作为样板，积存客户资源，收集和反馈意向客户信息，为工程二、三期别墅组群供应产品欢迎下载精品学习资源设计依据和规划建议，实现有效需求的精确对接；3、强力塑造并提升工程及开发商品牌的品牌影响力，形成优越生活的典范， 充分提升工程在消费者心中的心理价位，形成“尊贵、超前、高尚”的工程形象，以低于消费者心理价位的价格公开，强势促进工程销售；4、在众多利好外部环境影响下，抓住契机，引导消费者购买心理取向，引爆核心消费群的购买行为；5、通过有效的营销推广，在树立品牌的同时，积极开拓
14、多种营销渠道，联合销售；6、严格执行各营销推广分期，实现资金良性循环和开发利润的最大化；总体营销推广手段1、运用市场渗透策略，抓准核心目标客户群，开创其次、第三营销渠道，整体塑造和推动工程及开发商品牌；2、合理利用工程广告投放，在媒体挑选方面秉承“抓住主要的、兼顾次要的、锁定有效的”为原就；即：以平面广告为主导，电视广告协作树立品牌，一对始终销贯穿销售活动始终；鉴于本工程为高品质别墅工程，建议成立一支高素养的大客户服务队，与目标消费群进行一对一直销，同时建立消费者资料库；为工程销售打下坚实基础；3、在本工程的推广过程中，新闻媒体的支持效应对工程推广起着举足轻欢迎下载精品学习资源重的作用；新闻具
15、有权威性、公平性，其影响是广告无法实现的；本工程堪称哈市别墅旗舰品牌，具有众多新闻点可予以报道；多年来，我司与哈市各媒体始终保持着紧密的合作关系，在与媒体的充分沟通、和谐下，本工程各个推广阶段的销售盛况皆可得到各大媒体准时、大量的有效报道；同时开发商的实力无形中得到有效增强；分阶段部署推广策略，采纳软性成长方式介入市场，引导消费居住理念，潜意识同化消费者心理观念；待试销与开盘期适当加大推广力度，连续期工程营销推广采纳平稳、有序的媒体整合，充分表达品牌张力；主要依靠一对始终销与关系营销详细实现；4、适当运用销售促进，降低促销密度提高促销质量与水平，赐予促销活动一个短暂的借口，争取短期完成消费者留
16、意力之战，长期完成品牌价值形成；5、善于利用局部集中的软性炒做，硬性炒做要大力度压缩，留意成效评判；6、工程整合包装中的软性包装要充分表达整体价值内涵，特殊在同理度与家庭度上突出人性化显著特点；四、工程目标消费群的提纯一）客户置业动机1、改善居住条件，用于长期居住2、用于休闲、度假3、事业有成后，提高身份欢迎下载精品学习资源4、保值或升值5、投资炒作6、办公场所7、用于款待生意友人洽谈商务或消遣休闲目标客户特点描述：目标客户群构成类别顶级财宝阶层次级财宝阶层政府型财宝阶层所占比例20%60%20%拥 有 雄厚 的经 济实在事业的某个领域有力 ， 超凡 的社 会地突出奉献或某方面业身居 要 职、
17、 高官 厚位，通常拥有其次居务才能比较突出而积禄，多以企业或亲朋社会阶层特点所；为子女支配最理累了较丰厚的财宝名义置业想的学习环境身价在 500 万以上公从事收入较高的职业司总载、私企老板、如 金 融 、 证 券 、 保职业划分公司股东等城市财宝 精 英； 身价在 1000险、汽车、一般运动员等自由职业者政府高官万以上亦有肯定比例对 建 筑的 外型 、 配对工程的外观设计、对工 程 的建 筑外 立套、安全性、景观设档 次 、 质感 较 为 敏面，和工程的安全性意向偏好置等较为关注感 ， 其 次是 价 格 因与私密性素；年龄划分年龄介于 35 50 岁35 45 岁年龄介于 4555 岁之间个性
18、表现追求完善、舒服自然华丽尊贵不喜爱张扬，决策极与众不同谨慎用于休闲渡假改善居住条件保值或升值欢迎下载精品学习资源置业动机保值或升值用于款待生意友人洽谈商务或消遣休闲用于长期居住事业有成后，提高身份欢迎下载精品学习资源二）需求特点分析景观：林木多、绿化好、容积率低；建筑掩盖率低、间距大，有肯定的园艺景观，位置可稍偏，但不要太远；风格：欧美式风格；乡村情调式；地中海式或澳式、加拿大庭院风格；岭南风格或新、马、泰风格价格：多数人着重品质重于价格，表示价格不是大问题，但由于哈尔滨的经济、地域特点，单价在 30005000 元/ 可以接受的人占 70%以上；欢迎下载精品学习资源五、产品力、形象力的提纯
19、一）工程配置初步建议： 产品力与形象力产品规划方向阐 释欢迎下载精品学习资源产品规格社区景观初步设想户 型面 积 200500 之间 ， 以280350为主打户型，主打户型 比例为 60%每幢别墅都设有独立小花园，种草木，并有护墙；美丽的半弧型中心广场；用鲜花、叠泉和音乐完成的流淌雕塑，使业主未到家便开头酝酿浪漫休闲的情致；铺设星光主题大道、漫步式街心花园等，营造绿意环绕，雕塑相间的生活氛围；独立水、电、气全部 入 墙 暗 线 ； 安 全 插座、集中供暖，仍可 挑选地热与电采暖赠送私家花园与独立 小院，营造浓浓庭院 风 格 ， 社 区 中 心 广场 ， 雕 塑 、 星 光 大道、街心花园联合营
20、 造浓郁的自然生活氛 围欢迎下载精品学习资源会所与俱乐开阔大堂、 顶部 设有瑞士花园景 会所仍将支配小型音欢迎下载精品学习资源部 致；连接室内、外的全天候泳池， 冬季启动玻璃墙，可把室内、外泳池分开；除此之外，将支配各项设施；乐厅，名酒鉴赏室、 智能游乐室、日光露 台；专享阅览室、健 身 中 心 、 康 体 中 心等；欢迎下载精品学习资源小区 VI 部分物业小区路向指示牌，景观说明牌，公告牌、警示牌、小区标志牌、小区名牌、小区平面图高素养工程当然由高品位的物业服务相协作；留意业主的生活情调与品尝，为关注业主的安全性与私密性住客智能卡出入，访客必需经过正门入口的保安审查；特设专业来往大型商场及各
21、种公共场所；社区电子巡更、紧急呼叫、可视门禁、门窗磁及破坏报警、智能电子监控等；欢迎下载精品学习资源其它小型高尔夫打习场、网球场、小型赛马场、多功能运动场等；二）工程主体形象定位：首席国际化生态别墅群，都市其次休息区理由：利民开发区高校城经济图的形成，新太阳岛风景区的规划建设，自身规模化优势，整合打造哈市首席国际化生态别墅群；三）推广主题：尊贵 / 超前 / 自然 / 休闲 / 阳光 / 绿意 / 人文 / 品牌 / 国际欢迎下载精品学习资源依据工程所处位置特点和各种详细的软硬优势，在整合推广中可从以下几个方面进行突出：进展商品牌“新湖”为房地产知名品牌，享誉世界；区位优势哈市大都市城镇规划体
22、系的重点进展区域，世纪亮点之一；交通便利性 20 分钟车程直达市区，并备有专属班车；规模化优势 200 万的巨幅生活景观，哈市史无前例；景观规划的不行复制性打造哈尔滨市超级生态别墅区，优势不行复制；区域人文十余所高校环伺而邻，人文底蕴油然而生；居住的舒服性高绿化率、低容积率、顶级物业服务，营造无可比拟的舒服性；居住环境的主题性人文、生态、休闲性兼备；身份的趋同性尊贵、高雅、舒服、品位；建材及配套的升级环保、智能、尊贵、领先；四）广告基调：品尝尊贵写意成熟营造高尚的生活情调，渲染浓郁的贵族气息；以高品位的广告基调提升工程附加值，并极力强调工程的稀缺性；使目标消费群形成心理趋同；五）案名建议：欢迎
23、下载精品学习资源主推案名：新湖卧龙湾品牌系列：新湖卧龙湾 汇聚财宝精英，传承龙之血脉新湖城中城 取天地灵秀，集城市精英新湖绿洲 豪宅、丽景，绿由心生阐释：新湖集团地产系，业界翘楚之旗舰品牌工程命名与品牌紧密结合，整合打造哈尔滨别墅旗舰；内涵系列：领秀硅谷 依傍太阳岛，豪门精英地豪绅庄园 传世宝邸，尊贵超然富甲天下 天下财宝，惟我独尊锦绣中华 承袭两方别墅风情，典藏东方园林神韵；金爵世家 华庭璀烂，演绎人生其它：领秀精英城龙翔庄园锦秀皇都城江天一郡阐释：融欧亚之经典，汇古今之雅韵，似乎置身异域，此番心境，无以言表；欢迎下载精品学习资源六）卖点提炼： 1、品牌新湖地产，行业旗舰引领时尚居住之风范，
24、打造灵性生活空间，很多传世美宅，源自新湖的出色制造，新湖卧龙湾，哈尔滨别墅旗舰；2、尊贵性、稀有性聚天地灵秀，集国际精英，尊贵位置无庸质疑；新湖汇龙苑， 200 万独立尊邸；刻求尽善尽美，超凡演绎；世纪骄子的终极之选，只为极少数人细心预备；3、园林品尝“新庭院主义“，源自心底的文雅写意贵族式迎宾桥新桥PONT，在欧洲上流社会的造屋哲学中始终是贵族身份的象征；穿过明朗的星光大道，无论步行仍是驾车，都会情不自禁地慢半拍，好在这短短的为程中欢迎下载精品学习资源有音乐喷泉的轻声唱合为伴，随着文雅的律动音符，将美好的心情渡向了回家的安静；4、生态阳光浮云绿地花园城市生态别墅，都市其次休息区；江北地区，人
25、杰地灵，随着开发节奏的进一步推动，功能齐备的配套公建即将形成，太阳岛风景区，冰雪大世界，全生态景观园林构成了一幅哈尔滨多级原生态图谱；生命里，每天都有阳光的抚慰，碧水的润色，绿意的浸染，这一只有在世外桃源才能得见的一切，在新湖卧龙湾得到了完善的诠 释；曲折的清亮活水，自然纯洁，水中潜游着鱼儿，曲折穿越社 区；推开窗，阳光迫不及待地洒满整个房间；繁花绿草偷偷地诉说着成长的欢乐；这一切使您的生命也因此而充盈；5、建筑现代在古典中崛起；VILLAGE-TOWN都市庭院生活新自然主义生活态度，都市人抱负的居住方式；别墅怎能没有自己的庭院；爱车怎能不停在门前；新湖汇龙苑连中心大街也仰慕的异域风情；坐享稀
26、缺的自然资源，感受这份异域文化的积淀；欢迎下载精品学习资源6、生态生活，在新湖汇龙苑盛开着；在灵秀的江北地区，我们培养了一片园林，每年农历立春雨水过后，那汲足了大地精华和自然之灵气绿色便静静布满了地面，树梢，这里有繁花、绿树、活水、鲜氧、唯独没有城市的喧嚣和生活的压力7、生态极品生活总能挥霍得起阳光、鲜氧、绿色和时间；那里是天造地设的生活宝地，每天领会浓郁的自然乐趣；比日本的樱花更迷人，比纽约的中心公园更实际，比塞纳河畔的美景更加精致，您坐在车里来不及打盹就已到家，这时候真正的高尚生活才刚刚开头；8、交通有了完善的交通，美好的生活便会一路翱翔；30 分钟串起中心大街西大直街开发区；事业&生活灵
27、动30 分，一张一弛，文雅有度；城市三环、四环、哈大大路三条快速干道从门前经过，没事儿兜兜风、飙飙车，欧美生活不过如此；9、生活品质欢迎下载精品学习资源一个人的高尔夫，没有输赢，对手是你自己！作为城市财宝阶层，每天都不断为社会制造财宝，事业虽有瓶颈，但回到家中，心情却一如既往的广阔；欢迎下载精品学习资源10、园林每天回家都有 2000 棵绿树、万 M绿草的盛妆相迎；城市自然，双栖生活欢迎下载精品学习资源新湖汇龙苑以人为本，以业主为尊，将中外园林设计之经典引入社区，使业主享受更多的阳光、更我的鲜氧、更多的风景，更贴近自然，更贴近生活的本真；11、会所名酒鉴赏室、浓缩各国生活原味；全功能会所，都市
28、里最具品尝的生活方式；名酒鉴赏室，浓缩各国生活原味；高尔夫打习场，一个人的高尔夫，没有输赢，对手是你自己；小型赛马场，品尝浓郁的英伦风情新湖豪华会所，每天都有假日般的生活，让您纵情伸展活力，放松身心；欢迎下载精品学习资源业主中心：室 内 外 两 用 温 水泳 池世 界 风 情 浴 场健 身 中心标准 SPA标准网球场名酒鉴赏室运动指导中心健康护理中心室内运动中心餐厅、消遣：宴会厅中餐厅日本办理区西餐厅烧烤厅左岸风情咖啡馆专题俱乐部：小型赛马俱乐部高尔夫俱乐部网球俱乐部商务中心：会议厅接待室研习教室多媒体室室外运动作用区：儿童游乐公园小型赛马场高尔夫打习场网球场排球场六、媒体挑选原就以常规媒全投
29、放为主，即以工程系列宣扬册，报纸广告、电视广告为主；欢迎下载精品学习资源电台及户外广告为辅；以各种媒体的硬广告为主，软性新闻炒作为辅，SP 及 PR 活动贯穿推广全程；各种媒体合理化组合形成复合媒体效应，以达到最高的到达率；七、销售力提纯一）价格定位：通过我司对市场的定量调研结合工程所处的市场位置特点，我们认为本工程一期工程：可实现均价为： 3300 元/ ；本工程的成本价应当掌握在 2200 元/ 左右；支持理由：1、着哈尔滨大都市城镇规划体系的进一步推动，该区域将成为新世纪的进展亮点，具有长远的投资价值；2、利民开发区的日新月异，太阳岛风景区的改造升级，为本工程的进展供应了良好的拓展空间；
30、3、同区域的直接与间接竞争工程的均价；4、哈尔滨市的经济进展状况及地域特点；欢迎下载精品学习资源二）价格走势策略总述：价格原就：工程处于不同的销售阶段时，销售单价也处在不断变动之中，依据市场反馈的各种信息，来调整市场价格；这种价格变动特点与市场价格的合理变换相一样；在市场相对热销的前提下进行调价才是可行的；我司建议：工程价格确定后，应秉承低开高走的价格策略，在工程不同的销售阶段，结合考虑户型、景观、空间布置等因素调剂价格，房价随着工程的进度与广告投放量的增长而敏捷提价；欢迎下载精品学习资源三）总体销售分期：销售前夕：通过前期常规媒体宣扬与公关活动积聚市场人气，初步建立品牌知名度， 预报本工程的
31、特点，提示消费者留意，全面介绍关于本工程的各种信息，暂缓消费者的购买行为，吸引其等待工程的推出；引导期：全方位介绍本工程，以工程各种卖点打动消费者，激发购买欲望；强销期：综合工程各种优势，以强势的媒介推广和一系列的公关、促销活动相结合，令消费者产生购买动机；同时留意现场销售气氛的维护，树立品牌形象；连续期：各种推广措施组合刺激市场，丰富品牌内涵，多种销售渠道并用，对目标市场发动连续的宣扬攻势；其次销售高潮期：各种详细的销售措施联合运用，全方位演绎产品概念，最大限度吸引人潮；尾盘期：调整策略，多种推广与销售渠道组合运用，为下一阶段产品的推广做好预备；推广分期表销售阶段销售前夕时间统计03.7 初
32、 03.8 初施工及营销进度估量销售前期各项预备工作就绪销售率 %欢迎下载精品学习资源引导期03.8.7 03.9.1一期准现房出现 , 内部认购公开发售期03.9.4 03.9.15开盘发售15%连续期03.9.17 03.12中维护平稳的销售势头65%促销期03.12 末 04.5调整策略，再掀高潮一期 95%二期 15%尾盘期04.5 中 04.7尾盘促销四）工程施工现场氛围营造与售楼处设置建议：1、通过各种装饰手法的综合运用，将本工程售楼处包装成与工程整体定位相匹配的现代风格售楼中心；工程施工现场包装与治理：工地势象是整个工程形象的重要组成部分，在保持工程自身特色的前提下，维护良好的工
33、地势象能有效的促成交易，使业主对工程产生好感，增加信心，本工程应完善以下工作：（1） 工地围墙整齐，格调统一，围墙书写标语；（2） 在围墙显著位置设置广告牌，介绍工程信息，此广告牌是消费者对工程产生认知的有效窗口；（3） 工地内指示牌完整、明晰；（4） 建材堆放有序、集中，新旧建材分别；（5） 时刻保持工地繁忙、紧急的工作氛围；2、售楼处设置：欢迎下载精品学习资源（1） 建造工程售楼处，面积400 以上；（2） 售楼部装饰：本工程售楼部无论从外观、内部装修、摆设都应表达国际感、现代感；格调清爽、华丽，建筑风格统一，使前来洽谈的客户感到那种尊崇、幽雅的氛围和感受；室内设置：办公室六间工程形象墙
34、整体沙盘一座单体模型 4 座销售掌握台谈判桌如干套布艺沙发四套音响播放柔和的音乐）绿色植物装饰展板如干块 包括整体平面图、单元户型图、社区俯视图、景观说明图等）五）其它销售现场设置建议：由于工程现场离市中心的肯定距离为15 公里左右，且目标客源定位为对生活品质有肯定要求的城市财宝阶层，因此其他销售现场的开创就应选在此 类客户常常活动的地方，我方建议：1、在南岗区松雷商厦开创售楼专区，以积聚较强的人气，达到较好的宣扬成效；运用此方式主欢迎下载精品学习资源要是协作工程知名度的树立；最坏设想，即使没有达成销售，也能有效为工程积聚人气；2、开发区昆仑商城一带设立第三销售处；六）、样板房装修：工程设置样
35、板间是达成销售有利的帮助手段，在本工程处于期房时期，它能为买主供应一个所购住房的大体简况，指导买家如何扬长避短，合理有效的利用空间资源；样板间的装修应力求舒服、自然、大方、有档次，以此增加消费者的感性诱惑力；建议本工程设置几间主推户型的样板间以供参观；七）开盘日期确定：鉴于工程操作的时间性，我们建议于2003 年 8 月 28 日正式开盘， 并进行系列宣扬和促销活动；主要考虑如下因素：工程开盘后立刻形成销售旺势，并在年末购房高峰期形成强势的整合推广效应；工程需要充分的时间来完善各项工作，待到上述欢迎下载精品学习资源开盘之日时工程已形成肯定规模，有利于各项工作的稳步开展；八）内部认购实施：在工程
36、开盘前夕，应举办一次内部认购活动，一方面为工程开盘和后续销售供应客户资源和销售气概；另一方面也为工程的同期炒作供应支持；支持依据：1、通过内部认购可以清晰地把握客户的购房意向及市场需求；2、本案处于期房阶段，现房尚未形成；通过内部认购、媒体造势等营销活动，让目标客源熟悉工程，从而达到扩展品牌知名度，吸引客源的目的；3、赐予内部认购客户以适当优惠，使第一批客户以尊荣感，能有效坚决业主信心；同时对其它营销渠道的建立和加强推广深度有重要的促进作用；4、内部认购除了能在正式公开前早早笼络住一批客户之外，最主要目的仍在于烘托气氛，给后来的客户紧急感和热销的大好印象；操作流程：内部认购活动的客户积存必需从
37、引导期的初期就进行，估量离开盘须有2 个月时间，否就积存的客户将不足以支撑开盘；为了吸引客户可预先派发欢迎下载精品学习资源内部认购证；内部认购证的说明：客户凭此证可免费享受置业顾问的服务；客户凭借证购买本工程时拥有优先挑选权；客户凭此证在购房时可享受相应优惠或相应回馈礼品；每张认购证对应一套住宅；在派发此证时同时收取 300 元诚心金，假如客户购买意向有所变更，可凭此证办理全额退款；认购程序如下：A） 在开盘前半个月，全部已办理内部认购证的客户到现场进行意向性选房；B） 在距开盘前一周时公开工程价目表，持证客户进行购房初步挑选； C）在公开当天即 8 月 28 日开头内部签约，客户持内部认购证
38、现场办理签约手续并协作开盘仪式，并邀请其参与工程开盘大型名流酒会暨业主联谊会）；内 容预算售楼现场样板房设置2 间样板房70备 注以每间35 万的成本运算共5 座，工程整体沙盘1现场模型座，单体模型4 座一半外观，一半剖面）10分别放置在各个销售现场八、推 广 预 算实体部分：欢迎下载精品学习资源透视图市区售楼处标准样板环境大俯视 1 幅、工程全图1幅、会所渲染2 幅、景观图2 幅 、 房型单 体透视图 6幅、共计为 12 幅形象墙、标志牌、家具、销控台、园艺处理包含 园艺、 会 所、 星光 大道、湖景、新桥、流淌雕塑 等；550含设计费、制作费不含广告总预算内欢迎下载精品学习资源现场造势现场
39、看板、销控表、成效图、灯光布置不含广告总预算内欢迎下载精品学习资源高空广告户户外定点外刀旗、立市中心、哈大和哈黑高速大路收费站等据点80以实际价格为准00欢迎下载精品学习资源广旗工程邻近主干道及工程周边4共约 400 对告现场围墙现场基地围墙、建物外墙面5喷绘+建筑涂料其VI 系统邀请函、信封、信纸、名片1统一风格它看楼专车购买豪华巴士 1 辆15欢迎下载精品学习资源精装楼书销加礼品售100 元 200 份2向已购客户派赠欢迎下载精品学习资源简装楼书20 元 3000 份6发放意向客户道欢迎下载精品学习资源具 工程对开大单张4 元 5000 份4300 克铜板纸欢迎下载精品学习资源小计252
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