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1、全 面 激激 活，掌掌 控 商商 机某某大厦全全赢商务平平台运作模模式策划案案1. 前言策划目标标篇2. 市场研究篇篇普陀区办公公楼市场调调查长寿路沿线线公寓房调调查3. 策划推广篇篇项目概况位置分析市场定位客户定位具体营销实实施战略4. 结束语本篇系敝敝司受贵方方之委托特特为某某大大厦项目而而编制，论论述了敝司司代理该项项目的总体体思路框架架和具体建建议。 本篇通过有针针对性的市市场研究，分分析本项目目这一特定定地域内物物业的供求求、价格水水平及客户户群体，使使本项目营营销更切合合目标客户户需求。本篇在客客观阐明了了本项目的的利弊因素素后，结合合当前市场场整体状况况，对项目目的目标客客户、产
2、品品定位、价价格定位以以及整体营营销推广策策略提出初初步之建议议和构思。本篇 为初初步报告，在在综合贵方方的想法及及配合本案案的定位调调整具体实实施过程，本本司将再提提供相关可可行性报告告。策 划 目目 标 篇篇委托标的：半年内去去化1.44万方委托托销售住宅宅、办公楼楼。均价不不低于58800元/平方米。总体抗性分分析：1、 交易价格市市场的难以以控制和锁锁定-小业主主有可能借借本司策划划产生的市市场影响，同同时出售售售后用房。其其中交易价价格搀杂人人为因素。 22、市场推推广力度受受到限制-本案体量量较小，包包装费用总总额投入受受制，。 33、客户定定位不统一一-由由于办公层层面分散在在1
3、号楼、22号楼，办办公与居住住相混合，且且先期入住住了各类买买家。4、楼盘的的档次和品品质平平：仅体现产产品的原态态，其潜在在效力和价价值未经专专业包装而而突显。5、景观均均衡性欠佳佳：由于本本案楼层结结构八卦状状分布，朝朝向、景观观造成产品品层次不均均。总体优势分分析：1、 绝对位置、周周边环境、交交通配套成成熟。区域域高档住宅宅中的客户户群形成本本案的潜在在购买群。2、 本案价位处处于50000-60000元间间，是目前前市场需求求量最大的的价格区域域。 上海商品房房成交均价价变化情况况表时间2002年年一季度2002年年四季度2003年年一季度价格4738元元/平方米米5213元元/平方
4、米米5316元元/平方米米 市 场 研 究 篇一、 普 陀 区区 概 况况普陀区位于于上海的西西北部，总总面积544。83平平方公里，人人口83。449万，全全区辖100街道，33个镇，是是上海的中中心城区之之一。普陀区地理理位置优越越，交通便便利，是上上海的陆上上要津。新新客站紧邻邻东侧，铁铁路沪宁、沪沪杭线串连连石泉和太太平桥两大大货场：距距虹桥国际际机场122公里；华华东“黄金走廊廊”沪宁高速速公路的入入城段，以以“申城第一一路”的形象横横贯区内，沪沪嘉高速公公路与之南南北映衬；区内起点点的3122和2044国道可达达新疆和辽辽宁；高架架内环线、轻轻轨、地铁铁、连通市市内各区，上上海市内
5、运运输主线苏州河流流经14公公里，水运运便利。普陀将重点点建设中山山北路、长长寿路、曹曹杨路三条条商业街，开开发建设真真如、武宁宁两个商业业文化娱乐乐中心城；开发建设设宜川、真真光等社区区中心；高高起点建设设以“九路七桥桥一轻轨”为主干的的交通网络络。全面展展示上海“西大堂”的风貌。二、长寿路路区域分析析：本案所属的的长寿路区域域是普陀区今或几年规划划建设发展展的重点区区域之一。长长寿地区的的功能定位位为“双双龙嬉珠”即进一步完善和这里是普陀区距市中心最近的区域，到南京西路商务区、到上海火车站、到地铁号线、号线都只有分钟左右的车程，又有轨道明珠线两个站点，无论远近，出行都很便捷。以“商住第一街
6、”闻名的长寿路，经多年培育已颇具商业气氛，亚新生活广场闻名遐迩，许多一流品牌专卖已纷纷入驻；家乐福、乐购、麦德龙、农工商、好美家等大卖场的引进，更使这里的生活极为便利。早在年代中期，这里就诞生了当时沪上著名的高价楼盘世纪之门，前两年，该楼盘推出“”小户型住宅，成为最早的白领服务公寓。随后上海知音以板式小高层登场，连接万平方米河滨公园，设有亲水休闲码头，价格却比马路对面的静安达安花园低了近元，从而引起年轻白领更广泛的关注。恒隆广广场、中信信泰富等南南京西路商商务楼群崛崛起后，一一些跨国公公司、全球球强强企业纷纷纷入驻，引引来了旺盛盛的白领购购房需求。如如果家离公公司太近，出出门随时可可能遇见同同
7、事，私密密性较差，一一个起步价价车程距离离才刚刚好好。长寿路路苏州河河这片有绿绿地、有水水岸的都市市公寓社区区，正好符符合他们的的需求。而日益益浓郁的白白领聚居气气氛，又激激活了长寿寿路上的商商务楼。这这些新楼在在智能化、办办公环境方方面均达到到较高标准准，因不属属于中央商商务区而相相对价格较较低，正好好成为中、小小企业及投投资者的追追捧对象。这这又带来了了新的购房房、租房需需求。这些些白领“就业中心心”，就是这这片白领聚聚居区最好好的支撑。三、普陀区区办公楼市市场调查案 名地 址租/售价格格（元/平平方米/天天）音乐广场长寿路江宁宁路0.9申汉大厦金沙江路11060号号11昆仑商城长寿路39
8、93号14长久大厦胶洲路9441号142中环商务大大厦长寿路亚新新广场边147-15中期大厦中山北路22000号号15-117中友大厦曹杨路10040弄11号16亚新生活广广场长寿路胶洲洲路16丽晶亚洲企企业中心长寿路武宁宁路18-119富丽大厦普陀路江宁宁路口2.0含物物业费84400-88800元元/平方米米恒达广场长寿路2885号2-222.0SOHO时时代（小户户型商务楼楼）中山北路33058号号6000-65000元/平方方米长寿苑锦海海大厦（商住楼现现房）长寿路4333弄7000元元/平方米米，物业11.76绿地科创大大厦宁夏路2001号18-22.0/1100000元/平方方米办
9、公楼租赁赁情况综述述：1、 周边总体租租赁价格分分析：普陀区长寿寿路区域凭凭借其规划划的不断推推进已初步步形成高档档住宅、中中高档商务务的市场氛氛围。特别别是该区的的东南部由由轻轨、地地铁、苏州州河围合成成的区域，集集中了普陀陀大部分的的办公楼和和高档住宅宅区。其中中以绿地科科创大厦、亚亚新生活广广场、恒达达广场、中中期大厦等等为标志。其其租赁价格格平均价位位在1.66元/平方方米/天，物物业管理费费在4.55元-6.5元/平平方米/月月，平均价价为5.55元/平方方米/月。该区域办公公楼较分散散，商务办办公的氛围围相对较弱弱。档次不不高，规模模不大，一一般为商住住楼较多，或或乙级写字字楼。由
10、于于没能形成成诸如徐家家汇、淮海海路、陆家家嘴、南京京路CBDD中心，所所以其的办办公楼租赁赁价格总体体受地段影影响不大，决决定其价格格上下起伏伏的主要因因素是该办办公楼的自自身周边小小环境（如如汽车进出出道路方便便否）及装装璜、房型型、楼盘外外立面等等等品质内涵涵。商务楼楼租客定位位是国营、民民营、个体体等中小型型企业，且且多为区域域客户。2、 本案情况分分析：（以以相距仅百百米的富富丽大厦为参照系系数）项目 案名富丽大厦 某某某大厦景观因素处于两条道道路交界点点，无特殊殊景观。西侧可观赏赏长寿公园园。外出动线江宁路入口口交通便利利。普陀路、澳澳门路两处处入口，有有效分流。抵抵消道路狭狭窄抗
11、性。产品性质商住两用楼楼，13-20住宅宅楼不可注注册，1-6群房为为卖场，66-12为为办公楼1-4层酒酒店、健身身房等，55-19层层办公楼，220-255层酒店式式服务公寓寓大堂挑高5米，大大理石面装装潢，其他他层高3米米，人员配配备到位无挑高，视视觉不开阔阔。基本为为裸房，楼楼道无灯光光，层高低低，人员（保保安、销售售）没配备备。其他配置智能办公控控制系统、高高速网络系系统、244小时电信信业务、共共享IT服服务。酒店式服务务公寓有顶顶层会所、小小型集中空空调、每户户独享净水水系统。基本物业服服务。办公公区三部电电梯直达。主主宅区独立立入口两部部电梯专用用。1号楼楼已入驻公公司仅用油油
12、漆简单刷刷饰电梯，降降低品质。面积99-9339平方米米，可自由由分割125-8800平方方米可自由由分割租金及售价价1. 7元/平方方米/月 84000-88800元/平方米低楼层送装装修。11-11.2元/平方米/月 57000元/平方方米（1号号楼）物业费用6.5元/平方米/月5元/平方方米/月结论：本区域租赁赁市场相对对较便宜，而而出售价格格较高。如如富丽大大厦租金金1.7元元/平方米米/月，以以8%年回回报计算，其其价格定位位应为：售售价= 租租金3658%=11.73650.088=77556元/平平方米。而而其目前定定价为84400-88800元元/平方米米。本案按按目前租金金额
13、，其售售价=1.23650.088=54775元/平平方米，也也低于我们们的预期均均价。因此我司认认为，本案案如将大堂堂及入口、通通道布置完完成、保安安、售楼人人员配备到到位后，再再以新盘的的形象推向向市场进行行出售或租租赁，将大大大提高本本案的市场场价格，达达到甚至超超过贵斯的的委托标的的目标。三、长寿路路沿线公寓寓房调查：案 名售价地 址销售动态其他苏堤江宁苑苑5037-64966元安远路122号总建筑面积积16万两两栋高层（224、277）两梯五五户5/226开盘推推出1300户绿化30%得房率778%秋月枫舍（二二期）均价68000元中山北路、镇镇平路路口口建筑面积110万方77栋高层
14、、11栋多层、一一栋联体别别墅。三月开盘，销销售基本售售磬上海知音7000-85000元长寿路10012号近近武宁路建筑面积117万平方方米三房1130-1147M，复复式1066-1200M基本售完中远两湾城城三期（晶晶彩视界）7238-87088元中山北路11878号号16万方四四期开发，一一房85MM两房1155M三房1130-1150M目目前多剩三三房、四房房都是高层层三梯六户户绿化49%得房率777%-778%正对对活水公园园秋水云庐（二二期）6580-90800元长寿路288弄（昌化化路口）销售率855% 目前前推保留房房104两两房1388三房，总总建面100万方绿化51%得房率
15、778%高层层79%小小高层河滨围城7300-93000元澳门路2880号销售过800%总建面面12万高高层一梯三三户绿化率455%得房率率78%圣天地均价100000元精精装修代家家电长寿路江宁宁路11339号六月开盘，小小户型首推推500套套酒店式公公寓30-50M一栋25层层一栋233 室内泳泳池光明城市公公寓9000-120000元澳门路6771号2栋32层层建筑面积积8。8万万M剩155套两房1116M三三房1433M，156MM 今年四月已已交房两梯梯三户，得得房率777%只剩114楼1443-1552M 两两套音乐广场（三三期）未定江宁路12220号7、8月开开盘建筑面面积11万
16、万方、7栋栋高层222-28层层两房最小小110MM四房1688M绿化44%得房率777%-799%住宅楼综述述：近年来，普普陀区政府府出巨资兴兴建大型公公共绿地，使使整个区域域成为名副副其实的绿色家园园。毗邻邻4万平方方米长寿绿绿地的光明明城市公寓寓、连接11万平方米米河滨公园园绿地的上上海知音等等楼盘一路路热销。规规划总建筑筑面积约1160万平平方米的中中远两湾城城，苏州河河沿线的“活水公园园小区”的概念和和绿化面积积超过西郊郊公园等因因素，吸引引了众多的的买房人。 该区域总体体价格在88000元元/平方米米以上，而而本案旁边边的光明明城市则则售价高达达90000-120000元/平方米，
17、且且基本售磬磬。但由于于本案小区区规模不大大，商住都都有，绿化化低，社区区氛围不浓浓，大大减减低了本案案的市场价价格。而一一号楼售价价57000元/平方方米，还是是很实惠的的。结论：本公司认为为由于该区区域住宅楼楼的售价明明显高于办办公楼价格格。本案住住宅区域和和公用形象象抑制了房房价的走势势。在以往往的销售中中，仅从单单位数量上上考虑，未未有周边整整体策划谋谋略，（如如未充分利利用高档盘盘光明城城市及长长寿公园的的优势宣传传）。同时，敝司司建议采用用住宅与办办公楼联动动租售，迅迅速去化，加加快资金回回笼率。策 划 推推 广 篇篇1项目概概况性 质：20层点点状高层功 能：一楼为大大堂1-12
18、层层为纯办公公楼，每层层为10000平方米米13-200层为住宅宅楼（不可可注册公司司）结 构：三梯八户户，八卦型型围合式结结构分布。销售情况：1号楼处处于现房销销售阶段，基基本售磬。2位置分分析l 项目位于澳澳门路，陕陕西南路、普普陀路之间间，属于长长寿路商圈圈，大楼开开有华联吉吉百盛，与与长寿公园园一街之隔隔，人流较较多，商机机繁荣。但但同时因为为滞留多年年，未推广广，知名度度较弱。l 虽接近西康康路、长寿寿路等，但但具体开门门杂普陀路路、澳门路路都是小路路。居家较较理想，但但办公形象象打折。l 可依托长寿寿公园4万万平方米绿绿化景观。3市场定定位l 公寓式办公公楼（商住住两用）l 毛坯交
19、房。4.客户户定位l 具有一定经经济实力的的国营、民民营中小型型公司。l 部分个体投投资老板商商住。l 以长寿路商商圈为主营营市场的区区域投资客客户。l 消费能力和和个性品位位处于中档档水平，月月租金承受受能力在44000-50000元的企业业。5、 营销实施1、销售道道具准备售 楼 处处：建议与发发展商联手手协作，在在底楼大堂堂统一设售售楼处，防防止客户产产生疑惑。同同时售楼处处必须做简简单装饰，提提高该项目目形象，给给客户良好好的第一感感觉与信任任度。单 页：重新新设计印刷刷，强调其其商住特性性，以简洁洁明了为风风格。道 旗：营造造新盘热销销盛况。样 板 房房：拟装修两套套样板房，以办公楼
20、用途为主，给客户直观感受。 提供样板装修展示，提供菜单式买房装修服务。2、营销主主题：（选选择其中一一条）产品定位：办公楼： “长寿路商圈，成长型企业全赢商务平台”住宅楼： “长寿公园旁，稀有成熟高层景观宅”推广案名：A、白金金领地 说明明：“白金”-暗示财富富的丰盛，及及白领与金金领的转换换的升级商商业平台。“领地”指明专署性。 B、某某某*新视界界 说明：某某：保留原案案名，强调调1号楼22号楼的联联系。“新视界”即暗示本本案的重新新包装新盘盘亮相，同同时也符合合本案的群体创业打打开事业新新局面的口口彩。精神标语： A、 决胜新视视界，创创造新未来来！B、 创业固定资资产，让睿睿智为财富富
21、保险。C、事业与与家，联袂袂演出。3、营销周周期控制本案为现房房销售，各各方面条件件已成熟。以以尽快去化化房源为目目标，拟订订以下销售售进程：进场准备期期将一层面取取样分割，测测绘（预计计1.5个个月）。期间2周时时间单片设设计印刷，售售楼处布置置，户外广广告准备。公公寓房先行行销售。强销期4个月 现场销销售专员四四名，策划划人员配合合。续销期2个月 外围配配合，现场场强攻清盘盘。（资金回笼笼时间为续续销期后再再延长1个个月）4、营销推推广手段综合测评本本案，广告告投入不宜宜过大。推推广计划上上力求以户户外广告为为主，兼有有针对性SSP活动，吸吸引目标客客户群。l 户外广告张拉横幅：在长寿路路
22、、西康路路、中山北北路，长寿寿公园门口口、大卖场场等拉横幅幅宣传。楼体广告： 在本本案楼上挂挂巨副宣传传横幅。5、 营销推广费费用本项目推广广费用：l 市场推广费费用l 总代理顾问问费市场推广费费用=销售售总收入的的1.0%总代理顾问问费（含策策划费）=销售总收收入的2.5%。具体收取比比例：在半年内完完成90%销售，收收取销售总总收入的22.5%；在半年内完完成80%销售，收收取销售总总收入的22%；在半年内完完成70%销售，收收取销售总总收入的11.8%；在半年内完完成60%销售，收收取销售总总收入的11.5%。在半年内完完成60%销售以下下，收取销销售总收入入的1.22%。结 束 语在本建议书书得到确认认后，敝行行将提供具具体的实施施计划 ，并并在实施过过程中根据据营销进程程作相应调调整，以期期达到预期所设设定的营销销目标。敝敝行坚信，在在双方共同同努力和相相互配合的的基础上，结结合敝行房房地产营销销的专业优优势和全球球客户资源源系统，能能够取得良良好的推广广业绩，加加快资金回回笼。敝行行本着同舟舟共济的宗宗旨，与贵贵方共担风风险、共享享成功。