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1、全 面 激 活，掌 控 商 机某某大厦全全赢商务务平台运运作模式式策划案案1. 前言策划目标标篇2. 市场研究篇篇普陀区办公公楼市场场调查长寿路沿线线公寓房房调查3. 策划推广篇篇项目概况位置分析市场定位客户定位具体营销实实施战略略4. 结束语本篇系敝敝司受贵贵方之委委托特为为某某大大厦项目目而编制制，论述述了敝司司代理该该项目的的总体思思路框架架和具体体建议。 本篇通过有有针对性性的市场场研究，分分析本项项目这一一特定地地域内物物业的供供求、价价格水平平及客户户群体，使使本项目目营销更更切合目目标客户户需求。本篇在客客观阐明明了本项项目的利利弊因素素后，结结合当前前市场整整体状况况，对项项目
2、的目目标客户户、产品品定位、价价格定位位以及整整体营销销推广策策略提出出初步之之建议和和构思。本篇 为为初步报报告，在在综合贵贵方的想想法及配配合本案案的定位位调整具具体实施施过程，本本司将再再提供相相关可行行性报告告。策 划 目目 标 篇委托标的：半年内内去化11.4万万方委托托销售住住宅、办办公楼。均均价不低低于58800元元/平方方米。总体抗性分分析：1、 交易价格市市场的难难以控制制和锁定定-小业业主有可可能借本本司策划划产生的的市场影影响，同同时出售售售后用用房。其其中交易易价格搀搀杂人为为因素。 22、市场场推广力力度受到到限制-本案案体量较较小，包包装费用用总额投投入受制制，。
3、33、客户户定位不不统一-由由于办公公层面分分散在11号楼、22号楼，办办公与居居住相混混合，且且先期入入住了各各类买家家。4、楼盘的的档次和和品质平平平：仅仅体现产产品的原原态，其其潜在效效力和价价值未经经专业包包装而突突显。5、景观均均衡性欠欠佳：由由于本案案楼层结结构八卦卦状分布布，朝向向、景观观造成产产品层次次不均。总体优势分分析：1、 绝对位置、周周边环境境、交通通配套成成熟。区区域高档档住宅中中的客户户群形成成本案的的潜在购购买群。2、 本案价位处处于50000-60000元间间，是目目前市场场需求量量最大的的价格区区域。 上海商品房房成交均均价变化化情况表表时间2002年年一季度
4、度2002年年四季度度2003年年一季度度价格4738元元/平方方米5213元元/平方方米5316元元/平方方米 市 场 研研 究 篇一、 普 陀 区区 概 况普陀区位于于上海的的西北部部，总面面积544。833平方公公里，人人口833。499万，全全区辖110街道道，3个个镇，是是上海的的中心城城区之一一。普陀区地理理位置优优越，交交通便利利，是上上海的陆陆上要津津。新客客站紧邻邻东侧，铁铁路沪宁宁、沪杭杭线串连连石泉和和太平桥桥两大货货场：距距虹桥国国际机场场12公公里；华华东“黄金走走廊”沪宁高高速公路路的入城城段，以以“申城第第一路”的形象象横贯区区内，沪沪嘉高速速公路与与之南北北映衬
5、；区内起起点的3312和和2044国道可可达新疆疆和辽宁宁；高架架内环线线、轻轨轨、地铁铁、连通通市内各各区，上上海市内内运输主主线苏州河河流经114公里里，水运运便利。普陀将重点点建设中中山北路路、长寿寿路、曹曹杨路三三条商业业街，开开发建设设真如、武武宁两个个商业文文化娱乐乐中心城城；开发发建设宜宜川、真真光等社社区中心心；高起起点建设设以“九路七七桥一轻轻轨”为主干干的交通通网络。全全面展示示上海“西大堂堂”的风貌貌。二、长寿路路区域分分析：本案所属的的长寿路路区域是普陀区今今或几年规规划建设设发展的的重点区区域之一一。长寿寿地区的的功能定定位为“双双龙嬉珠珠”即进一步步完善和和这里是是
6、普陀区区距市中中心最近近的区域域，到南南京西路路商务区区、到上上海火车车站、到到地铁号线、号线都都只有分钟钟左右的的车程，又又有轨道道明珠线线两个站站点，无无论远近近，出行行都很便便捷。以以“商住第第一街”闻名的的长寿路路，经多多年培育育已颇具具商业气气氛，亚亚新生活活广场闻闻名遐迩迩，许多多一流品品牌专卖卖已纷纷纷入驻；家乐福福、乐购购、麦德德龙、农农工商、好好美家等等大卖场场的引进进，更使使这里的的生活极极为便利利。早在年代代中期，这这里就诞诞生了当当时沪上上著名的的高价楼楼盘世纪纪之门，前前两年，该该楼盘推推出“”小户型型住宅，成成为最早早的白领领服务公公寓。随随后上海海知音以以板式小小
7、高层登登场，连连接万万平方米米河滨公公园，设设有亲水水休闲码码头，价价格却比比马路对对面的静静安达安安花园低低了近元，从从而引起起年轻白白领更广广泛的关关注。恒隆广广场、中中信泰富富等南京京西路商商务楼群群崛起后后，一些些跨国公公司、全全球强企企业纷纷纷入驻，引引来了旺旺盛的白白领购房房需求。如如果家离离公司太太近，出出门随时时可能遇遇见同事事，私密密性较差差，一个个起步价价车程距距离才刚刚刚好。长长寿路苏州河河这片有有绿地、有有水岸的的都市公公寓社区区，正好好符合他他们的需需求。而日益益浓郁的的白领聚聚居气氛氛，又激激活了长长寿路上上的商务务楼。这这些新楼楼在智能能化、办办公环境境方面均均达
8、到较较高标准准，因不不属于中中央商务务区而相相对价格格较低，正正好成为为中、小小企业及及投资者者的追捧捧对象。这这又带来来了新的的购房、租租房需求求。这些些白领“就业中中心”，就是是这片白白领聚居居区最好好的支撑撑。三、普陀区区办公楼楼市场调调查案 名地 址租/售价格格（元/平方米米/天）音乐广场长寿路江宁宁路0.9申汉大厦金沙江路110600号11昆仑商城长寿路3993号14长久大厦胶洲路9441号142中环商务大大厦长寿路亚新新广场边边147-155中期大厦中山北路220000号15-117中友大厦曹杨路10040弄弄1号16亚新生活广广场长寿路胶洲洲路16丽晶亚洲企企业中心心长寿路武宁宁
9、路18-119富丽大厦普陀路江宁宁路口2.0含物物业费884000-88800元元/平方方米恒达广场长寿路2885号2-222.0SOHO时时代（小小户型商商务楼）中山北路330588号6000-65000元/平方米米长寿苑锦海海大厦（商住楼现现房）长寿路4333弄7000元元/平方方米，物物业1.76绿地科创大大厦宁夏路2001号18-22.0/100000元元/平方方米办公楼租赁赁情况综综述：1、 周边总体租租赁价格格分析：普陀区长寿寿路区域域凭借其其规划的的不断推推进已初初步形成成高档住住宅、中中高档商商务的市市场氛围围。特别别是该区区的东南南部由轻轻轨、地地铁、苏苏州河围围合成的的区域
10、，集集中了普普陀大部部分的办办公楼和和高档住住宅区。其其中以绿绿地科创创大厦、亚亚新生活活广场、恒恒达广场场、中期期大厦等等为标志志。其租租赁价格格平均价价位在11.6元元/平方方米/天天，物业业管理费费在4.5元-6.55元/平平方米/月，平平均价为为5.55元/平平方米/月。该区域办公公楼较分分散，商商务办公公的氛围围相对较较弱。档档次不高高，规模模不大，一一般为商商住楼较较多，或或乙级写写字楼。由由于没能能形成诸诸如徐家家汇、淮淮海路、陆陆家嘴、南南京路CCBD中中心，所所以其的的办公楼楼租赁价价格总体体受地段段影响不不大，决决定其价价格上下下起伏的的主要因因素是该该办公楼楼的自身身周边
11、小小环境（如如汽车进进出道路路方便否否）及装装璜、房房型、楼楼盘外立立面等等等品质内内涵。商商务楼租租客定位位是国营营、民营营、个体体等中小小型企业业，且多多为区域域客户。2、 本案情况分分析：（以以相距仅仅百米的的富丽丽大厦为参照照系数）项目 案案名富丽大厦 某某某大厦景观因素处于两条道道路交界界点，无无特殊景景观。西侧可观赏赏长寿公公园。外出动线江宁路入口口交通便便利。普陀路、澳澳门路两两处入口口，有效效分流。抵抵消道路路狭窄抗抗性。产品性质商住两用楼楼，133-200住宅楼楼不可注注册，11-6群群房为卖卖场，66-122为办公公楼1-4层酒酒店、健健身房等等，5-19层层办公楼楼，20
12、0-255层酒店店式服务务公寓大堂挑高5米，大大理石面面装潢，其其他层高高3米，人人员配备备到位无挑高，视视觉不开开阔。基基本为裸裸房，楼楼道无灯灯光，层层高低，人人员（保保安、销销售）没没配备。其他配置智能办公控控制系统统、高速速网络系系统、224小时时电信业业务、共共享ITT服务。酒店式服务务公寓有有顶层会会所、小小型集中中空调、每每户独享享净水系系统。基本物业服服务。办办公区三三部电梯梯直达。主主宅区独独立入口口两部电电梯专用用。1号号楼已入入驻公司司仅用油油漆简单单刷饰电电梯，降降低品质质。面积99-9339平方方米，可可自由分分割125-8800平平方米可可自由分分割租金及售价价1.
13、 7元/平方方米/月月 884000-88800元元/平方方米低楼层送装装修。11-11.2元元/平方方米/月月 57000元/平方米米（1号号楼）物业费用6.5元/平方米米/月5元/平方方米/月月结论：本区域租赁赁市场相相对较便便宜，而而出售价价格较高高。如富丽大大厦租租金1.7元/平方米米/月，以以8%年年回报计计算，其其价格定定位应为为：售价价= 租租金36558%=1.7736550.008=777566元/平平方米。而而其目前前定价为为84000-888000元/平平方米。本本案按目目前租金金额，其其售价=1.2236550.008=554755元/平平方米，也也低于我我们的预预期均
14、价价。因此我司认认为，本本案如将将大堂及及入口、通通道布置置完成、保保安、售售楼人员员配备到到位后，再再以新盘盘的形象象推向市市场进行行出售或或租赁，将将大大提提高本案案的市场场价格，达达到甚至至超过贵贵斯的委委托标的的目标。三、长寿路路沿线公公寓房调调查：案 名售价地 址销售动态其他苏堤江宁苑苑5037-64996元安远路122号总建筑面积积16万万两栋高高层（224、227）两两梯五户户5/226开盘盘推出1130户户绿化30%得房率率78%秋月枫舍（二二期）均价68000元中山北路、镇镇平路路路口建筑面积110万方方7栋高高层、11栋多层层、一栋栋联体别别墅。三月开盘，销销售基本本售磬上
15、海知音7000-85000元长寿路10012号号近武宁宁路建筑面积117万平平方米三三房1330-1147MM，复式式1066-1220M基本售完中远两湾城城三期（晶晶彩视界界）7238-87008元中山北路118788号16万方四四期开发发，一房房85MM两房1115M三三房1330-1150MM目前多多剩三房房、四房房都是高高层三梯梯六户绿化49%得房率率77%-788%正对对活水公公园秋水云庐（二二期）6580-90880元长寿路288弄（昌昌化路口口）销售率855% 目目前推保保留房1104两两房1338三房房，总建建面100万方绿化51%得房率率78%高层779%小小高层河滨围城73
16、00-93000元澳门路2880号销售过800%总建建面122万高层层一梯三三户绿化率455%得房房率788%圣天地均价100000元元精装修修代家电电长寿路江宁宁路11139号号六月开盘，小小户型首首推5000套酒酒店式公公寓300-500M一栋25层层一栋223 室室内泳池池光明城市公公寓9000-120000元元澳门路6771号2栋32层层建筑面面积8。8万M剩15套两房116M三房143M，156M 今年四月已已交房两两梯三户户，得房房率777%只剩剩14楼楼1433-1552M 两套音乐广场（三三期）未定江宁路12220号号7、8月开开盘建筑筑面积111万方方、7栋栋高层222-22
17、8层两两房最小小1100M四房房1688M绿化44%得房率率77%-799%住宅楼综述述：近年来，普普陀区政政府出巨巨资兴建建大型公公共绿地地，使整整个区域域成为名名副其实实的绿绿色家园园。毗毗邻4万万平方米米长寿绿绿地的光光明城市市公寓、连连接1万万平方米米河滨公公园绿地地的上海海知音等等楼盘一一路热销销。规划划总建筑筑面积约约1600万平方方米的中中远两湾湾城，苏苏州河沿沿线的“活水公公园小区区”的概念念和绿化化面积超超过西郊郊公园等等因素，吸吸引了众众多的买买房人。 该区域总体体价格在在80000元/平方米米以上，而而本案旁旁边的光明城城市则则售价高高达90000-120000元元/平方
18、方米，且且基本售售磬。但但由于本本案小区区规模不不大，商商住都有有，绿化化低，社社区氛围围不浓，大大大减低低了本案案的市场场价格。而而一号楼楼售价557000元/平平方米，还还是很实实惠的。结论：本公司认为为由于该该区域住住宅楼的的售价明明显高于于办公楼楼价格。本本案住宅宅区域和和公用形形象抑制制了房价价的走势势。在以以往的销销售中，仅仅从单位位数量上上考虑，未未有周边边整体策策划谋略略，（如如未充分分利用高高档盘光明城城市及及长寿公公园的优优势宣传传）。同时，敝司司建议采采用住宅宅与办公公楼联动动租售，迅迅速去化化，加快快资金回回笼率。策 划 推推 广 篇1项目概概况性 质：20层层点状高高
19、层功 能：一楼为为大堂1-12层层为纯办办公楼，每每层为110000平方米米13-200层为住住宅楼（不不可注册册公司）结 构：三梯八八户，八八卦型围围合式结结构分布布。销售情况：1号楼楼处于现现房销售售阶段，基基本售磬磬。2位置分分析l 项目位于澳澳门路，陕陕西南路路、普陀陀路之间间，属于于长寿路路商圈，大大楼开有有华联吉吉百盛，与与长寿公公园一街街之隔，人人流较多多，商机机繁荣。但但同时因因为滞留留多年，未未推广，知知名度较较弱。l 虽接近西康康路、长长寿路等等，但具具体开门门杂普陀陀路、澳澳门路都都是小路路。居家家较理想想，但办办公形象象打折。l 可依托长寿寿公园44万平方方米绿化化景观
20、。3市场定定位l 公寓式办公公楼（商商住两用用）l 毛坯交房。4.客户户定位l 具有一定经经济实力力的国营营、民营营中小型型公司。l 部分个体投投资老板板商住。l 以长寿路商商圈为主主营市场场的区域域投资客客户。l 消费能力和和个性品品位处于于中档水水平，月月租金承承受能力力在40000-50000元的的企业。5、 营销实施1、销售道道具准备备售 楼 处处：建议与与发展商商联手协协作，在在底楼大大堂统一一设售楼楼处，防防止客户户产生疑疑惑。同同时售楼楼处必须须做简单单装饰，提提高该项项目形象象，给客客户良好好的第一一感觉与与信任度度。单 页：重重新设计计印刷，强强调其商商住特性性，以简简洁明了
21、了为风格格。道 旗：营营造新盘盘热销盛盛况。样 板 房房：拟装修两两套样板板房，以以办公楼楼用途为为主，给给客户直直观感受受。 提供样样板装修修展示，提提供菜单单式买房房装修服服务。2、营销主主题：（选选择其中中一条）产品定位：办公楼： “长寿路商圈，成长型企业全赢商务平台”住宅楼： “长寿公园旁，稀有成熟高层景观宅”推广案名：A、白金金领地 说明明：“白金”-暗示示财富的的丰盛，及及白领与与金领的的转换的的升级商商业平台台。“领地”指明专专署性。 B、某某某*新视视界 说明明：某某某：保留原原案名，强强调1号号楼2号号楼的联联系。“新视界界”即暗示示本案的的重新包包装新盘盘亮相，同同时也符符
22、合本案案的群体创业打打开事业业新局面面的口彩彩。精神标语： A、 决胜新视视界，创创造新未未来！B、 创业固定资资产，让让睿智为为财富保保险。C、事业与与家，联联袂演出出。3、营销周周期控制制本案为现房房销售，各各方面条条件已成成熟。以以尽快去去化房源源为目标标，拟订订以下销销售进程程：进场准备期期将一层面取取样分割割，测绘绘（预计计1.55个月）。期间2周时时间单片片设计印印刷，售售楼处布布置，户户外广告告准备。公公寓房先先行销售售。强销期4个月月 现现场销售售专员四四名，策策划人员员配合。续销期2个月月 外外围配合合，现场场强攻清清盘。（资金回笼笼时间为为续销期期后再延延长1个个月）4、营
23、销推推广手段段综合测评本本案，广广告投入入不宜过过大。推推广计划划上力求求以户外外广告为为主，兼兼有针对对性SPP活动，吸吸引目标标客户群群。l 户外广告张拉横幅：在长寿寿路、西西康路、中中山北路路，长寿寿公园门门口、大大卖场等等拉横幅幅宣传。楼体广告： 在在本案楼楼上挂巨巨副宣传传横幅。5、 营销推广费费用本项目推广广费用：l 市场推广费费用l 总代理顾问问费市场推广费费用=销销售总收收入的11.0%总代理顾问问费（含含策划费费）=销销售总收收入的22.5%。具体收取比比例：在半年内完完成900%销售售，收取取销售总总收入的的2.5%；在半年内完完成800%销售售，收取取销售总总收入的的2%；在半年内完完成700%销售售，收取取销售总总收入的的1.8%；在半年内完完成600%销售售，收取取销售总总收入的的1.5%。在半年内完完成600%销售售以下，收收取销售售总收入入的1.2%。结 束 语在本建议书书得到确确认后，敝敝行将提提供具体体的实施施计划 ，并在在实施过过程中根根据营销销进程作作相应调调整，以以期达到预期所设设定的营营销目标标。敝行行坚信，在在双方共共同努力力和相互互配合的的基础上上，结合合敝行房房地产营营销的专专业优势势和全球球客户资资源系统统，能够够取得良良好的推推广业绩绩，加快快资金回回笼。敝敝行本着着同舟共共济的宗宗旨，与与贵方共共担风险险、共享享成功。