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1、北京商商业项目全程策划建建议书（上篇）北京金力天天房地产咨咨询顾问公公司200601114目 录第一部分：市场研究究6一、边贸宏宏观经济研研究7（一）边贸贸市场发展展背景及历历史渊源7（二）重点点边贸省市市简介8（三）市场分析析9二、区区域市场分分析12（一）核心心商圈主流流商业大厦厦简述12（二）区域域内重点商商业大厦分分析15（三）核心心商圈商铺铺现状分析析17（四）区域域内服务业业态调研分分析（详细细资料见附附件报告）22（五）核心心商圈物流流状况分析析（详细资资料见附件件报告）23（六）辐辐射商圈分分析（详细细资料见附附件报告）24（七）区区域竞争分分析26（八）商户户调研见附附件报告
2、五五31（九）消费费者调研见见附件报告告六31第二部分：本项目分分析32一项目基基本情况简简述33（一）开发发背景33（二）目前前状况：33（三）预期期规划：33二本项目目SWOTT分析34（一）优势势34（二）劣势势34（三）威胁胁35（四）机会会35第三部分：本项目定定位分析37一定量分分析业态38（一）区域域内业态、数数量、标准准摊位面积积分析38（二）定量量分析租金44（三）定量量分析售价49二定性分分析52（一）商户户访谈（问问卷及详细细结果见附附件五）52（二）消费费者访谈 （问卷及及详细结果果见附件六六）55三项目竞竞争分析雅宝城城56（一）对本本项目的主主要威胁56（二）应对对
3、方法：57四、典型性性分析：天天雅大厦58（一）可可借鉴点58（二）机会会59五、十三参参数分析60（一）时机机性：60（二）行业业进程性：60（三）地段段性：分为为地缘属性性和商业属属性61（四）规模模性：62（五）布局局性：（规规格、布局局）62（六）人气气性：63（七）硬件件性：63（八）稳稳定性：63（九）资源源性：64（十）竞争争与兼容性性：64（十一）人人口：65（十二）商商圈：65（十三）人人性：65六、项目定定位结论汇汇总66（一）主题题定位66（二）形象象定位66（三）理念念定位66（四）商户户定位66（五）消费费者定位66（六）产品品定位67第四部分、本本项目推广广媒体和推
4、推广手段建建议68一、核心商商圈目前推推广方式及及广告数量量调研：69（一）户外外69（二）平面面69（三）新型型媒体69（四）网络络：69（五）数量量汇总70二现阶段段媒体建议议及内容安安排70（一）推广广媒体建议议70（二）推广广时间70（三）推广广媒体选择择理由71（四）推广广媒体的应应用说明71（五）本项项目主要卖卖点总结73第一部分：市场研究究一、边贸宏宏观经济研研究（一）边贸贸市场发展展背景及历历史渊源边贸是改革革开放的产产物，由于于中国的轻轻纺产品比比较发达，价价格便宜，对对于俄罗斯斯等轻工业业比较落后后的国家具具有很强的的吸引力，随随着改革开开放的深入入，边境贸贸易逐渐发发展起
5、来。最早形成边边贸市场的的地区都是是边境省份份，如新疆疆、西藏、广广西云南、内内蒙古、黑黑龙江、辽辽宁等。边边贸市场的的发展状况况与所在边边境城市的的开放程度度以及与之之通商国的的经济情况况密切相关关。边贸市场是是经济发展展的阶段性性产物，由由于边境城城市通常气气候条件恶恶劣，生活活条件较差差，因此整整体市场交交易开始向向条件相对对较好的内内陆城市发发展，另外外，边贸对对于物流和和通关渠道道的通畅性性要求较高高，而近几几年原有的的边境城市市受客观条条件的制约约，也在一一定程度上上阻碍了边边境贸易的的进一步发发展，在边边境的边贸贸市场现在在已经开始始进入衰退退期。作为一种特特殊的商业业形式，边边
6、贸对于物物流、海关关政策、产产品要求较较高，同时时，边贸受受国际形势势、国际政政策等影响响较大，如如汇率的变变动，金融融政策的变变动以及战战争等。因因此在这种种情况下，中中国的主要要边贸开始始向北京倾倾斜，经过过十几年的的发展，北北京逐渐成成为中国边边贸行业的的龙头。北京作为边边贸市场，有有其无可替替代的独特特优势，首首先，从地地理环境来来看，北京京四季分明明，气候温温和，适合合发展商业业行为；其其次，北京京作为中国国的首都，国国际化都市市，集中了了世界各地地的商品，生生活环境优优越，适合合休闲消费费；第三，北北京聚集了了所有国家家的使馆，对对于商户和和消费者来来说，办理理相关手续续非常便利利
7、；第四，北北京拥有全全国最大的的机场、最最多的航线线，最集中中的铁路线线路以及最最为发达的的公路路网网，这些都都给对物流流依赖性极极强的边贸贸提供了一一定的便利利；第五，由由于北京特特殊的地理理位置和特特殊的城市市地位，在在北京集中中了全国几几乎所有的的商品种类类，高中低低档一应俱俱全，是全全国商品的的集中展示示地点，便便于客户集集中采购，省省时、省心心、省力；第六，对对于商户来来说，选择择在北京铺铺货进行交交易，从效效率和经济济成本方面面也低于到到其他边境境城市，因因此，随着着市场的发发展，其他他的边境市市场已经开开始萎缩，并并逐渐汇集集在北京，使使北京的边边贸交易，呈呈逐渐上升升态势。（二
8、）重点点边贸省市市简介1、新疆：边境口岸岸主要有霍霍尔果斯、伊伊宁、塔城城、红旗拉拉甫、都尔尔塔拉、阿阿拉山口。最最集中的集集散中心是是乌鲁木齐齐。随着经经济的发展展，前6个个市场现在在已经开始始走向衰退退。而乌鲁鲁木齐由于于通商的灵灵活性和集集中性，日日渐成为一一个成熟的的、较为规规范的市场场。其中最最为突出的的就是新疆的边疆宾馆商贸城城。它主要要针对的国国家包括独独联体、俄俄罗斯、巴巴基斯坦、阿阿富汗、蒙蒙古等国。主主要的货品品为低档服服装、革鞋鞋、革包、小小百货、家家居等。2、黑龙江江：属于对对独联体的的贸易性质质，主要针针对单一俄俄罗斯国家家的远东城城市，如，海海参葳、共共青城等。边边
9、境口岸有有：黑河、绥绥芬河、东东宁等。由由于通商能能力有限，因因此市场整整体情况一一般。以小小型零批、零零售为主，产产品档次中中高。3、内蒙古古：主要针针对蒙古和和俄罗斯，由由于蒙古共共和国的经经济发展缓缓慢，加之之边境气候候恶劣，在在客观上制制约了商业业的发展，因因此二连浩浩特生意一一直不景气气。但东部部的满洲里里作为首批批开展边贸贸的城市，目目前市场状状况尚可。4、辽宁：主要针对对韩国、日日本、俄罗罗斯，主要要城市有：大连、沈沈阳、丹东东。沈阳的的五爱市场场也是早期期俄罗斯客客商拿货的的主要地点点。随着边边贸行业向向北京倾斜斜，辽宁已已经失去了了边贸的影影响力。5、云南、广广西：临近近缅甸
10、、越越南、老挝挝、泰国等等，其有别别于对俄罗罗斯等地的的边贸市场场。6、广州：由于很多多边贸产品品的产地都都是广州，加加之广州的的交通比较较便利，信信息渠道发发达，产品品质量较好好，因此现现在许多边边贸消费者者也会选择择直接到广广州进货。目目前已经形形成初级的的边贸市场场。货品以以服装、鞋鞋、电器等等为主。 7、浙浙江义乌：主要针对对中东、日日、韩为主主，常驻义义乌的外国国客商约22万人，边边贸性质类类似于广州州，但起源源要早于广广州。货品品主要以小小百货、小小电器、化化妆品为主主。8、福建：是运动鞋鞋、运动服服装的加工工基地，性性质等同于于广州、义义乌，但规规模小于这这两个城市市。主要的的加
11、工城市市为石狮和和晋江。产产自福建的的运动鞋几几乎垄断了了全球800%的市场场。9、成都：由于该地地区劳动力力便宜，因因此不少厂厂家在成都都设立工厂厂，因此在在20011年后，中中低档皮鞋鞋和革鞋生生产加工开开始兴起，主主要针对俄俄罗斯。（三）市场分析析1、过去1) 形成原因的形成成同秀水街街有着密不不可分的关关系。由于于秀水临近近使馆区的的得天独厚厚的位置，吸吸引了大批批外国人，最最初仅是以以商品零售售为主，随随着市场需需求的不断断增加以及及对商品数数量需求的的增大，一一些头脑灵灵活的中国国人开始做做批发。最初的批发发商主要集集中在日坛坛宾馆、日日坛南楼、北北楼、国泰泰大厦及雅雅宝路和日日坛
12、路道路路两侧，在在小铁皮房房或以宾馆馆包房内，进进行现货交交易。而雅宝路的的最终形成成同边贸市市场逐渐向向内陆城市市倾斜，以以及北京自自身的条件件密不可分分。北京各种商商业信息发发达，虽然然市场的的整体商业业是一种不不规范的市市场行为，但但庞大的年年交易额以以及由此形形成的上、下下游众多的的产业链条条，带动了了多种行业业的发展，因因此得以立立足。随着着市场的发发展，各种种相关设施施开始设立立，无论是是发往各地地的打包站站，提供从从货物包装装到海运、陆陆运、空运运等各种运运输方式的的运输公司司、清关公公司，为客客商提供住住宿的宾馆馆、酒店，还还是专为俄俄罗斯客商商提供正宗宗俄式饮食食的餐厅、酒酒
13、吧都一应应俱全。而而运输条件件的便利和和商品的极极大丰富，也也促进了市市场的不断断发展和壮壮大。另外外，俄罗斯斯市场近几几年经济水水平的不断断提高和消消费力的增增强，也在在一定程度度上促进了了市场的发发展。2) 市场状况 产品供应：最初产品主主要是产品品质量比较较低劣、价价格极其便便宜的轻纺纺工业品以以及国内一一些销售不不好的库存存产品。商商品种类繁繁杂，但每每种商品款款式单一，样样式落伍，包包装粗糙，而而且没有售售后保障。 商户构成：最早主要以以本土北京京人为主，随随着浙江、福福建商品的的涌入，浙浙江人、福福建人、广广东人等外外地商户逐逐渐成为市市场的主流流。 消费者：最初的消费费者主要来来
14、自于俄罗罗斯、原独独联体及东东欧一些国国家。 经营模式： 最初初的经营模模式主要在在临街的铁铁皮简易房房内和宾馆馆包租的房房间内进行行现货贸易易。2、现在随着市场的的不断发展展及市场秩秩序的逐渐渐规范，市场出出现了一些些新的特点点。地摊形形式逐渐被被配套齐全全，硬件设设施完善的的商业大厦厦取代，最最早开始改改造的雅宝宝大厦，从从办公改为为商业，其其次兴建了了北斗星大大厦。在靠靠近儿研所所附近的铁铁皮摊位被被拆迁后，兴兴建了吉利利大厦。近近两年才出出现了天雅雅大厦，目目前已经形形成了吉利利大厦、雅雅宝大厦和和天雅大厦厦三足鼎立立的局面。但但随着区域域内一些新新项目的开开发，区域域竞争加剧剧，这个
15、局局面正在被被打破。1)产品：客户对于于产品的品品质、款式式的要求不不断提升，促促使市场内内产品进一一步细分，原原有的一些些低档产品品退出，中中高档产品品开始占据据主流，在在商业大厦厦中，以经经营各自独独立品牌产产品的商户户成为市场场中的主要要商户。产产品同国际际接轨，具具备各自品品牌的特征征，注重在在各方面对对自身进行行宣传，增增加了售后后服务，如如鞋类开始始有保修和和退换货服服务。2)商户：来自全国国各地，没没有明显的的区域化特特征。商户户开始制定定长期发展展目标，由由广泛经营营转变为单单一经营，专专业化程度度提高，同同时对于各各类供求信信息和国际际商情关注注度上升，很很多商户聘聘请专业的
16、的管理及设设计人员对对产品进行行全方位的的包装和推推广，同时时自主开发发能力逐渐渐提升。经经过市场的的自然淘汰汰，留存的的商户都是是比较有经经济实力和和经商能力力的成熟型型商户。3)消费者者：除原有有前独联体体及东欧消消费者外，中中亚、北非非及中东也也开始成为为重要的消消费群体，如如黑人客商商。现有客客户吞吐能能力大，拿拿货数量较较以前有大大幅度提高高。4)营销模模式：期货货（订货）交交易为主。摆摆脱原有现现货交易模模式，而代代之以更灵灵活、先进进的期货交交易，消费费者不满足足于厂商提提供的产品品样式，会会根据自身身的需求向向厂家定货货。而厂家家在同客户户的反复接接触中，也也了解到了了最新的产
17、产品信息和和客户的喜喜好及流行行趋势。3、未来发发展趋势预预期经过十十几年的发发展，在边边贸上已经经形成垄断断地位。北北京在交通通运输、手手续办理、商商品提供等等方面的优优势使得仍将长长期存在并并不断发展展，最终形形成一个国国际化的产产品批发、交交易中心。通过研究的发展展过程也能能够发现，市场的商品也是在不断发展和变化的。从最初的地摊货，劣质鞋、衣服，到中高档产品直至现今的品牌经营，都说明了这个市场是在不断成熟和完善的。1)产品：品牌营销销将成为市市场主流。2)商户：将更趋于于专业化、理理性化，在在各业态里里比较知名名或交易量量大的几个个商户会占占据该业态态70%以以上的市场场份额，市市场越来
18、越越趋向于垄垄断化和规规模化。他他们更注重重产品的研研发，同国国际的接轨轨。对于商商业大厦的的要求也越越来越高，特特别注重硬硬件配套和和软性服务务。另外，由由于在现在在的出现了了不少的赊赊货贸易，因因此对于经经营商户的的要求更高高了，只有有资金雄厚厚，产品过过硬的商户户才能够不不断的发展展。这样的的要求也进进一步提高高了进入雅雅宝路区域域经营的门门槛，加剧剧了区域的的封闭性和和竞争性。3)消费者者：从盲目目进货到根根据各自的的经营侧重重寻求不同同的产品类类型。他们们非常注重重商家的信信誉，也很很在意购物物环境是否否舒适完善善。总结：根据以上分分析可以发发现，经过过十几年的的发展，已经脱脱离了单
19、纯纯边贸的市市场概念，而而代之以一一个不断走走向国际化化、全球化化的市场。在在雅宝路，全全球贸易平平台雏形开开始显现。而随着贸易易领域的不不断扩大以以及市场的的不断规范范，未来的的将是一一个开放的的、全球化化的大市场场，它将真真正成为中中国轻纺产产品面向国国际进行贸贸易的窗口口和平台。二、区域市市场分析（一）核心心商圈主流流商业大厦厦简述（详细调研研资料参见见附件报告告一）1、雅宝大大厦是区域内较较早的大厦厦式商业市市场，虽然然由于天雅雅、吉利的的兴起，生生意有所影影响，目前前经营状况况一般。2、天雅市市场项目开业时时间较短，但但因其舒适适的购物环环境得到了了商户和消消费者的青青睐，是区区域内
20、目前前经营状况况最好的商商业大厦。区区域内经营营状况良好好的商户在在天雅都有有摊位。3、吉利市市场98年以前前，市场的的主要摊位位都是临时时搭建的铁铁皮房，简简陋、档次次低。吉利利率先修建建商业大厦厦，从而改改变了外贸临街街的形象，提提高了整体体商业档次次，一时成成为的龙头头市场，但但随着天雅雅大厦的后后来居上，如如今已被天天雅超越。4、国星市市场最早是农业业银行办公公楼，后来来改造为商商铺，从经经营各种服服装逐步演演变为专做做童装的市市场。在消消费者当中中有一定的的知名度，客客流状况尚尚可，总体体规模偏小小。5、万邦市市场以前为写字字楼立项，没没有配置商商业设施。后后来由于商商业需求，逐逐渐
21、改变为为写字楼式式的市场。无滚梯，通道狭窄，楼太高，高层空房多，经营状况较差。6、东方圣圣元市场整体布局较较差，半回回形分布。主营产品属于中低档产品，虽然租金便宜，但生意萧条，整体经营情况一般。7、华声国国际大厦以写字楼产产权立项，最最早的招商商方式为产产权销售，因因其位置偏偏离主流商商圈，导致致整体经营营情况欠佳佳。8、临街市市场最早以前的的临街市场场面积非常常大，很多多地方都是是双排格局局，但因为为区域内的的拆迁，目目前只剩下下日坛路和和雅宝路交交叉路口东东北侧及雅雅宝路北侧侧一部分。原原有经营业业态较多，但但现在只剩剩下百货、裘裘皮和服装装几大类。产产权单位众众多，导致致租金价格格差异大
22、。9、汉鼎大大厦市场写字楼格局局，属于老老牌裘皮集集中市场，发发展比较成成熟。裘皮皮街拆迁后后，商户转转移到这里里经营。单单层面积小小，每层商商户较少，是是裘皮集中中的专业市市场，但由由于经营年年限长，消消费者群体体比较固定定，因此整整体经营状状况较好。据据悉，大厦厦所有人在在20044年曾想将将大楼整体体转让。10、日坛坛南楼市场场曾经是最早的商商业市场，在在边贸初期期，非常兴兴旺。955年前后，四四层的155平米房间间可以租近近2万元，是是整个商圈圈内曾经最最具市场号号召力的地地方。但随随着吉利、天天雅等大厦厦的兴起，南南楼逐渐走走向没落。现现在的商户户总体经营营商品档次次较低，整整体经营
23、状状况一般。11、日坛坛北楼市场场曾经是日坛坛宾馆的配配楼，后改改为市场。是是内衣的集集中销售地地点，整体体客流量小小，经营状状况一般。12、奥特特利玛鞋城城市场专业的鞋业业市场，但但大多是小小户经营，主主要经营仿仿皮、革鞋鞋，销售量量大，价位位低，利润润较低，经经营情况不不如天雅的的六层。13、老番番街市场是涉外公寓寓怡景园的的底商，最最早定位为为住宅的服服务商业，招招商状况较较差，因此此不得已改改为市场，主主要以零售售为主，生生意冷清，但但随着雅宝宝路大棚拆拆迁，部分分商户无处处经营只能能选择在老老番街，生生意状况开开始有所好好转，因此此商户也开开始将主营营业务向批批发转型。14、朝外外门
24、市场朝外门市场场是指朝外外门项目的的底商，由由于其外立立面以黑色色为主，比比较严肃，因因此整体形形象更倾向向于办公场场所。055年新开业业，定位为为外贸市场场，招商情情况尚可，但但定位于国国内旅游购购物，与市市场状况有有所偏差，直直接导致经经营一般。33层局部有有空置。综述：目前商商圈内主要要商业大厦厦和市场共共计14个个，经营业业态涵盖服服装、鞋、裘裘皮、箱包包、小百货货等几大类类。中有一一些专业市市场，专营营单一业态态。如奥特特利玛专营营鞋类，汉汉鼎大厦专专营裘皮，国国星专营童童装，日坛坛北楼专营营内衣等。区域内目前前的综合性性商业大厦厦中，首屈屈一指的是是雅宝、吉吉利和天雅雅。 而天天雅
25、由于兴兴建时间较较短，因此此无论从软软硬件设施施或经营状状况都是区区域内最好好的。区域内的主主要商户经经营年限较较长，属成成熟型商户户。目前区域内内的商业大大厦，由于于建设时间间较长，因因此，无论论硬件或软软件方面均均已无法适适应当今的的市场需求求，区域内内迫切需要要能够满足足现今商业业要求的新新型商业大大厦。（二）区域域内重点商商业大厦分分析为保证研究究结果的可可借鉴性，我我们选择了了区域内最最具代表性性的三个大大厦：吉利利、雅宝、天天雅，分别别从业态布布局、标准准摊位面积积、租金、转转租金、转转让费等几几个方面做做进一步的的详细分析析。1重点商商业大厦基基础资料明明细楼层天 雅吉 利利雅
26、宝业态数量标准面积（）租金业态数量标准面积（）租金业态数量标准面积（）租金B1小百货2238660F1裘皮/服装6023/466660服装19523700（未未含税）服装/鞋4040600F2精品时装8823660服装18鞋2633500F3精品时装8823660服饰18服装/箱包5420500F4运动休闲8823660服装13018760（含含税）服装6420450F5毛衣8823660服装18服装5520450F6鞋/箱包8823660鞋6518750（含含税）鞋3155400F7鞋8123660鞋2070400F8鞋2870-1110600F9品牌鞋28100500F10品牌鞋28605
27、00备注：由于于这三个大大厦中，有有不少铺位位都是由标标准摊位打打通，因此此，铺位数数量略有差差异。2区域内内重点商业业大厦业态态面积租金金对比天雅大厦吉利大厦雅宝大厦业态布局业态规划较较为全面，涵涵盖服装、鞋鞋、小百货货等几大类类，同时，根根据不同分分业态要求求，又按照照毛衣、休休闲装等进进行了细分分。便于商商户进行经经营。业态较单一一，只有鞋鞋类和服装装业态较多标准摊位面面积23平米18平米20平米租金5006660700，基基本是单一一租赁价格格4006600，11层租赁价价格最高，楼楼层越高，租租赁价格越越低转租金标准摊位22万元标准摊位11.5万元元转让费服装类标准准摊位40050万
28、，鞋鞋类50万万鞋类16万万总结：这三个大厦厦都是综合合性商业大大厦。在这这三个大厦厦中，无论论从大厦自自身软硬件件设施、大大厦规模或或商户数量量，天雅大大厦都是区区域内最的的 。从铺位面积积来看，天天雅的标准准摊位面积积最大，在在23平米米左右，同同时，大户户房间也是是最多的，在在其8层以以上全部为为大户房间间。吉利的的房间面积积最小，只只有18平平米左右。从租金来看看，目前单单位租金最最高的是吉吉利大厦。这这三个大厦厦的整体租租金水平在在区域内是是最高的。他他们的租金金水平代表表了雅宝路路区域主流流租金的走走向。除天雅大厦厦的转租转转让费用较较高外，其其他两个大大厦的都比比较低。在这三个大
29、大厦中，服服装类业态态占绝对优优势，鞋类类次之。90（三）核心心商圈商铺铺现状分析析1、区域内内各商业大大厦业态及及数量面积积明细大 厦名 称服装（含童童装、内衣衣）鞋箱包裘皮小百货数 量合 计数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）雅宝大厦185444080408325500290吉利大厦4217893891602510天雅大厦3878901248993251152511502231784888国星1172106117万邦1212001313003535001127200172东方圣元7811705751421097华声19200098147
30、000117雅宝临街51306031802120683420251500149汉鼎60180060日坛南楼95142595日坛北楼527800052奥特利玛1362304136老番街20016003602880560朝外门43098905312198820243233230894合计20476222582659454137使用面积合合计44465520620021034413570096041117993备注： 各业态面积积均为使用用面积 区域内总商商铺量为44137个个，总商业业使用面积积为1111，7933平米。 在上述各商商业大厦中中，朝外门门主要以零零售为主，与与区域内整整体批发业业务
31、不符，因因此不计算算在内。另另外，小百百货类需要要的楼层为为首层，且且单位面积积小，业态态整体形象象混乱，且且同其他业业态的兼容容性较差，所所以摒弃掉掉。 另外，在一一些大厦中中，有一定定的空置铺铺位未计算算在内。因此，区域域内的有效效商业业态态数量及有有效商业面面积明细如如下：大 厦名 称服装（含童装、内内衣）鞋箱包裘皮数 量合 计数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）雅宝大厦185444080408325500290吉利大厦4217893891602510天雅大厦387890124899325115251150665国星1172106117万邦121200
32、1313003535001127200172东方圣元78117057583华声19200098147000117雅宝临街51306031802120683420124汉鼎60180060日坛南楼95142595日坛北楼527800052奥特利玛1362304136老番街2001600200合计16175691702652621面积合计3457551940111901001357008655662、各商业业大厦有效效业态数量量及业态面面积比例大 厦名 称服装（含童装、内内衣）鞋箱包裘皮数量比（）面积比（）数量比（）面积比（）数量比（）面积比（）数量比（）面积比（）雅宝大厦11.412.814.1
33、2114.72.6吉利大厦26.222.815.68.3天雅大厦23.925.743.551.22.90.69.48.5国星7.26.1万邦0.73.42.26.720.618.442.353.1东方圣元4.83.42.90.4华声1.15.857.677.3雅宝临街3.28.90.50.91.20.625.725.2汉鼎22.613.3日坛南楼5.94.1日坛北楼3.22.300奥特利玛23.911.9老番街12.44.63、各商业业大厦商铺铺总数量及及商业总面面积比例大厦名称数量总数量比例例总商业使用用面积总面积比例例雅宝大厦29011.1902310.4吉利大厦51019.5949511
34、天雅大厦66525.420098823.2国星1174.521062.4万邦1726.613200015.3东方圣元833.212451.4华声1174.516700019.2雅宝临街1244.767807.8汉鼎602.318001.8日坛南楼953.614252.1日坛北楼521.97800.9奥特利玛1365.223042.7老番街2007.616001.8合计26218655664、区域内内业态数量量面积比例例汇总表业态服装鞋箱包裘皮合计数量个数16175691702652621比例（%）61.321.76.5101使用面积平米34575519401119010013570086556
35、6比例（%）4022.42215.7总结：区域内主要要业态按数数量多少依依次为服装装、鞋、裘裘皮和箱包包。但在其中，内内衣是比较较特殊的一一类业态，在许多零售的商业场所，通常将内衣归到小百货类，但在，内衣面向的也是批发经营，同一般小百货摊位式经营不一样，它同服装类业态一样，需要在房间中进行经营。因此，应将其从小百货中分离，和泳衣一并归入服装的范畴。无论从数量量或面积方方面计算，业业态最多的的是服装类类，数量占占区域内总总体数量的的 61.3，面面积也可以以达到总有有效面积的的的40。箱包类类业态的数数量虽然少少，仅占总总量的6.5%，但但商业总面面积较大，占占总面积的的22，说说明商户需需求的
36、标准准摊位面积积较大。从区域内各各商业大厦厦的业态总总数量和有有效商业面面积来看，天天雅无论从从数量或面面积在区域域内都是最最多的，说说明区域内内商户对于于天雅的认认同度最高高。 5、核心商商圈租金水水平分析区域内各商商业大厦租租赁价格明明细大厦名称业态（元/月/平米米使用面积积）备注服装鞋箱包裘皮雅宝大厦45066004005500500吉利大厦服服装标准摊摊位转租金金每月约11.5万元元天雅大厦服服装类标准准摊位转租租金每月约约2万元，转转让费约44050万元元；鞋类转转让费标准准房间约550万，位位置较好的的大户房间间可达1000万元左左右。其他项目的的铺位转让让费或转租租费较低或或没有
37、。吉利大厦700700天雅大厦600666050066606606006660国星550万邦23022552302552554400东方圣元3504450450华声180180雅宝临街700880070088007008800老番街880朝外门4005500650650汉鼎4005500日坛南楼290日坛北楼北楼3304400200奥特利玛398总结：核心商圈中中，万邦和和华声是由由写字楼改改建而成的的市场，现现有商户多多为原北斗斗星和临街街商户，由由于拆迁改改造时，其其他商业大大厦无空置置铺位，因因此不得已已选择了万万邦和华声声，因此租租金不具备备参照性，所所以摒弃。综合性商业业大厦中，单单
38、位租金最最高的是老老番街，主主要是因为为它的铺位位面积非常常小，因此此导致相对对租金较高高，不具备备参照性。在核心商圈圈主流的几几个商业大大厦中，租租金最高的的为7000元/月/平米使用用面积，最最低的4000元/月月/平米使使用面积，主主流租金在在600元元/月/平平米使用面面积左右波波动。在核心心区内的商商业大厦中中，平均租租金较高的的是吉利大大厦和天雅雅大厦，目目前已达到到660700元元/月/平平米使用面面积的租金金水平。转租金和转转让费现象象，在区域域内除在天天雅大厦和和吉利大厦厦存在外，在在其他商业业大厦较少少，转租或或转让价格格的高低只只和摊位所所在大厦的的整体经营营状况相关关，
39、和市场场需求关系系并不明显显。如吉利利刚开始经经营时，服服装类的标标准摊位转转让费曾经经高达700万元，但但天雅建成成招商后，转转让费降低低，鞋类标标准铺位的的转让费约约15万左左右。 （四）区域域内服务业业态调研分分析（详细细资料见附附件报告）1. 区域内各商商业大厦的的主要服务务业态集中中在银行、中中西餐厅、物物流服务公公司、商务务中心和多多功能厅，主主要用于满满足大厦内内商户和消消费者需求求，属于大大厦配套的的一部分。2. 吉利大厦在在7层以上上规划了酒酒店，满足足了消费者者住宿要求求。3. 随着经济的的不断发展展，区域内内现有服务务业态的数数量已经无无法满足雅雅宝商圈内内上万商户户、消费者者的需求，现现在雅宝商商圈内的不不少消费者者已经扩散散到临近区区域消费，如如蓝岛等地地。4. 区域内大中中型餐厅每每到用餐时时，全部人人满为患，而而区域内零零星分布的的小吃排挡挡虽然卫生生情况不尽尽如人意，但但用餐时人人也非常多多，符合商商户或消费费者需求的的，干净、卫卫生的快餐餐排挡欠缺缺。5. 虽然朝外门门商圈的服服务业态比比较齐备，但但它面向的的主要是全全北京的消消费者，因因此不作