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1、北京商商业项目目全程策划建建议书（上篇）北京金力天天房地产产咨询顾顾问公司司20060114目 录第一部分：市场研研究6一、边贸宏宏观经济济研究7（一）边贸贸市场发发展背景景及历史史渊源7（二）重点点边贸省省市简介介8（三）市场分分析9二、区区域市场场分析12（一）核心心商圈主主流商业业大厦简简述12（二）区域域内重点点商业大大厦分析析15（三）核心心商圈商商铺现状状分析17（四）区域域内服务务业态调调研分析析（详细细资料见见附件报报告）22（五）核心心商圈物物流状况况分析（详详细资料料见附件件报告）23（六）辐辐射商圈圈分析（详详细资料料见附件件报告）24（七）区区域竞争争分析26（八）商户
2、户调研见见附件报报告五31（九）消费费者调研研见附件件报告六六31第二部分：本项目目分析32一项目基基本情况况简述33（一）开发发背景33（二）目前前状况：33（三）预期期规划：33二本项目目SWOOT分析析34（一）优势势34（二）劣势势34（三）威胁胁35（四）机会会35第三部分：本项目目定位分分析37一定量分分析业态38（一）区域域内业态态、数量量、标准准摊位面面积分析析38（二）定量量分析租金金44（三）定量量分析售价价49二定性分分析52（一）商户户访谈（问问卷及详详细结果果见附件件五）52（二）消费费者访谈谈 （问卷卷及详细细结果见见附件六六）55三项目竞竞争分析析雅宝宝城56（一
3、）对本本项目的的主要威威胁56（二）应对对方法：57四、典型性性分析：天雅大大厦58（一）可可借鉴点点58（二）机会会59五、十三参参数分析析60（一）时机机性：60（二）行业业进程性性：60（三）地段段性：分分为地缘缘属性和和商业属属性61（四）规模模性：62（五）布局局性：（规规格、布布局）62（六）人气气性：63（七）硬件件性：63（八）稳稳定性：63（九）资源源性：64（十）竞争争与兼容容性：64（十一）人人口：65（十二）商商圈：65（十三）人人性：65六、项目定定位结论论汇总66（一）主题题定位66（二）形象象定位66（三）理念念定位66（四）商户户定位66（五）消费费者定位位66
4、（六）产品品定位67第四部分、本本项目推推广媒体体和推广广手段建建议68一、核心商商圈目前前推广方方式及广广告数量量调研：69（一）户外外69（二）平面面69（三）新型型媒体69（四）网络络：69（五）数量量汇总70二现阶段段媒体建建议及内内容安排排70（一）推广广媒体建建议70（二）推广广时间70（三）推广广媒体选选择理由由71（四）推广广媒体的的应用说说明71（五）本项项目主要要卖点总总结73第一部分：市场研研究一、边贸宏宏观经济济研究（一）边贸贸市场发发展背景景及历史史渊源边贸是改革革开放的的产物，由由于中国国的轻纺纺产品比比较发达达，价格格便宜，对对于俄罗罗斯等轻轻工业比比较落后后的国
5、家家具有很很强的吸吸引力，随随着改革革开放的的深入，边边境贸易易逐渐发发展起来来。最早形成边边贸市场场的地区区都是边边境省份份，如新新疆、西西藏、广广西云南南、内蒙蒙古、黑黑龙江、辽辽宁等。边边贸市场场的发展展状况与与所在边边境城市市的开放放程度以以及与之之通商国国的经济济情况密密切相关关。边贸市场是是经济发发展的阶阶段性产产物，由由于边境境城市通通常气候候条件恶恶劣，生生活条件件较差，因因此整体体市场交交易开始始向条件件相对较较好的内内陆城市市发展，另另外，边边贸对于于物流和和通关渠渠道的通通畅性要要求较高高，而近近几年原原有的边边境城市市受客观观条件的的制约，也也在一定定程度上上阻碍了了边
6、境贸贸易的进进一步发发展，在在边境的的边贸市市场现在在已经开开始进入入衰退期期。作为一种特特殊的商商业形式式，边贸贸对于物物流、海海关政策策、产品品要求较较高，同同时，边边贸受国国际形势势、国际际政策等等影响较较大，如如汇率的的变动，金金融政策策的变动动以及战战争等。因因此在这这种情况况下，中中国的主主要边贸贸开始向向北京倾倾斜，经经过十几几年的发发展，北北京逐渐渐成为中中国边贸贸行业的的龙头。北京作为边边贸市场场，有其其无可替替代的独独特优势势，首先先，从地地理环境境来看，北北京四季季分明，气气候温和和，适合合发展商商业行为为；其次次，北京京作为中中国的首首都，国国际化都都市，集集中了世世界
7、各地地的商品品，生活活环境优优越，适适合休闲闲消费；第三，北北京聚集集了所有有国家的的使馆，对对于商户户和消费费者来说说，办理理相关手手续非常常便利；第四，北北京拥有有全国最最大的机机场、最最多的航航线，最最集中的的铁路线线路以及及最为发发达的公公路路网网，这些些都给对对物流依依赖性极极强的边边贸提供供了一定定的便利利；第五五，由于于北京特特殊的地地理位置置和特殊殊的城市市地位，在在北京集集中了全全国几乎乎所有的的商品种种类，高高中低档档一应俱俱全，是是全国商商品的集集中展示示地点，便便于客户户集中采采购，省省时、省省心、省省力；第第六，对对于商户户来说，选选择在北北京铺货货进行交交易，从从效
8、率和和经济成成本方面面也低于于到其他他边境城城市，因因此，随随着市场场的发展展，其他他的边境境市场已已经开始始萎缩，并并逐渐汇汇集在北北京，使使北京的的边贸交交易，呈呈逐渐上上升态势势。（二）重点点边贸省省市简介介1、新疆：边境口口岸主要要有霍尔尔果斯、伊伊宁、塔塔城、红红旗拉甫甫、都尔尔塔拉、阿阿拉山口口。最集集中的集集散中心心是乌鲁鲁木齐。随随着经济济的发展展，前66个市场场现在已已经开始始走向衰衰退。而而乌鲁木木齐由于于通商的的灵活性性和集中中性，日日渐成为为一个成成熟的、较较为规范范的市场场。其中中最为突突出的就是新疆疆的边疆宾馆馆商贸城城。它主主要针对对的国家家包括独独联体、俄俄罗斯
9、、巴巴基斯坦坦、阿富富汗、蒙蒙古等国国。主要要的货品品为低档档服装、革革鞋、革革包、小小百货、家家居等。2、黑龙江江：属于于对独联联体的贸贸易性质质，主要要针对单单一俄罗罗斯国家家的远东东城市，如如，海参参葳、共共青城等等。边境境口岸有有：黑河河、绥芬芬河、东东宁等。由由于通商商能力有有限，因因此市场场整体情情况一般般。以小小型零批批、零售售为主，产产品档次次中高。3、内蒙古古：主要要针对蒙蒙古和俄俄罗斯，由由于蒙古古共和国国的经济济发展缓缓慢，加加之边境境气候恶恶劣，在在客观上上制约了了商业的的发展，因因此二连连浩特生生意一直直不景气气。但东东部的满满洲里作作为首批批开展边边贸的城城市，目目
10、前市场场状况尚尚可。4、辽宁：主要针针对韩国国、日本本、俄罗罗斯，主主要城市市有：大大连、沈沈阳、丹丹东。沈沈阳的五五爱市场场也是早早期俄罗罗斯客商商拿货的的主要地地点。随随着边贸贸行业向向北京倾倾斜，辽辽宁已经经失去了了边贸的的影响力力。5、云南、广广西：临临近缅甸甸、越南南、老挝挝、泰国国等，其其有别于于对俄罗罗斯等地地的边贸贸市场。6、广州：由于很很多边贸贸产品的的产地都都是广州州，加之之广州的的交通比比较便利利，信息息渠道发发达，产产品质量量较好，因因此现在在许多边边贸消费费者也会会选择直直接到广广州进货货。目前前已经形形成初级级的边贸贸市场。货货品以服服装、鞋鞋、电器器等为主主。 7
11、、浙浙江义乌乌：主要要针对中中东、日日、韩为为主，常常驻义乌乌的外国国客商约约2万人人，边贸贸性质类类似于广广州，但但起源要要早于广广州。货货品主要要以小百百货、小小电器、化化妆品为为主。8、福建：是运动动鞋、运运动服装装的加工工基地，性性质等同同于广州州、义乌乌，但规规模小于于这两个个城市。主主要的加加工城市市为石狮狮和晋江江。产自自福建的的运动鞋鞋几乎垄垄断了全全球800%的市市场。9、成都：由于该该地区劳劳动力便便宜，因因此不少少厂家在在成都设设立工厂厂，因此此在20001年年后，中中低档皮皮鞋和革革鞋生产产加工开开始兴起起，主要要针对俄俄罗斯。（三）市场分分析1、过去1) 形成原因的形
12、成成同秀水水街有着着密不可可分的关关系。由由于秀水水临近使使馆区的的得天独独厚的位位置，吸吸引了大大批外国国人，最最初仅是是以商品品零售为为主，随随着市场场需求的的不断增增加以及及对商品品数量需需求的增增大，一一些头脑脑灵活的的中国人人开始做做批发。最初的批发发商主要要集中在在日坛宾宾馆、日日坛南楼楼、北楼楼、国泰泰大厦及及雅宝路路和日坛坛路道路路两侧，在在小铁皮皮房或以以宾馆包包房内，进进行现货货交易。而雅宝路的的最终形形成同边边贸市场场逐渐向向内陆城城市倾斜斜，以及及北京自自身的条条件密不不可分。北京各种商商业信息息发达，虽虽然市场的的整体商商业是一一种不规规范的市市场行为为，但庞庞大的年
13、年交易额额以及由由此形成成的上、下下游众多多的产业业链条，带带动了多多种行业业的发展展，因此此得以立立足。随随着市场场的发展展，各种种相关设设施开始始设立，无无论是发发往各地地的打包包站，提提供从货货物包装装到海运运、陆运运、空运运等各种种运输方方式的运运输公司司、清关关公司，为为客商提提供住宿宿的宾馆馆、酒店店，还是是专为俄俄罗斯客客商提供供正宗俄俄式饮食食的餐厅厅、酒吧吧都一应应俱全。而而运输条条件的便便利和商商品的极极大丰富富，也促促进了市市场的不不断发展展和壮大大。另外外，俄罗罗斯市场场近几年年经济水水平的不不断提高高和消费费力的增增强，也也在一定定程度上上促进了了市场的的发展。2)
14、市场状况 产品供应：最初产品主主要是产产品质量量比较低低劣、价价格极其其便宜的的轻纺工工业品以以及国内内一些销销售不好好的库存存产品。商商品种类类繁杂，但但每种商商品款式式单一，样样式落伍伍，包装装粗糙，而而且没有有售后保保障。 商户构成：最早主要以以本土北北京人为为主，随随着浙江江、福建建商品的的涌入，浙浙江人、福福建人、广广东人等等外地商商户逐渐渐成为市市场的主主流。 消费者：最初的消费费者主要要来自于于俄罗斯斯、原独独联体及及东欧一一些国家家。 经营模式： 最初的的经营模模式主要要在临街街的铁皮皮简易房房内和宾宾馆包租租的房间间内进行行现货贸贸易。2、现在随着市场的的不断发发展及市市场秩
15、序序的逐渐渐规范，市场出现了一些新的特点。地摊形式逐渐被配套齐全，硬件设施完善的商业大厦取代，最早开始改造的雅宝大厦，从办公改为商业，其次兴建了北斗星大厦。在靠近儿研所附近的铁皮摊位被拆迁后，兴建了吉利大厦。近两年才出现了天雅大厦，目前已经形成了吉利大厦、雅宝大厦和天雅大厦三足鼎立的局面。但随着区域内一些新项目的开发，区域竞争加剧，这个局面正在被打破。1)产品：客户对对于产品品的品质质、款式式的要求求不断提提升，促促使市场场内产品品进一步步细分，原原有的一一些低档档产品退退出，中中高档产产品开始始占据主主流，在在商业大大厦中，以以经营各各自独立立品牌产产品的商商户成为为市场中中的主要要商户。产
16、产品同国国际接轨轨，具备备各自品品牌的特特征，注注重在各各方面对对自身进进行宣传传，增加加了售后后服务，如如鞋类开开始有保保修和退退换货服服务。2)商户：来自全全国各地地，没有有明显的的区域化化特征。商商户开始始制定长长期发展展目标，由由广泛经经营转变变为单一一经营，专专业化程程度提高高，同时时对于各各类供求求信息和和国际商商情关注注度上升升，很多多商户聘聘请专业业的管理理及设计计人员对对产品进进行全方方位的包包装和推推广，同同时自主主开发能能力逐渐渐提升。经经过市场场的自然然淘汰，留留存的商商户都是是比较有有经济实实力和经经商能力力的成熟熟型商户户。3)消费者者：除原原有前独独联体及及东欧消
17、消费者外外，中亚亚、北非非及中东东也开始始成为重重要的消消费群体体，如黑黑人客商商。现有有客户吞吞吐能力力大，拿拿货数量量较以前前有大幅幅度提高高。4)营销模模式：期期货（订订货）交交易为主主。摆脱脱原有现现货交易易模式，而而代之以以更灵活活、先进进的期货货交易，消消费者不不满足于于厂商提提供的产产品样式式，会根根据自身身的需求求向厂家家定货。而而厂家在在同客户户的反复复接触中中，也了了解到了了最新的的产品信信息和客客户的喜喜好及流流行趋势势。3、未来发发展趋势势预期经过十十几年的的发展，在在边贸上上已经形形成垄断断地位。北北京在交交通运输输、手续续办理、商商品提供供等方面面的优势势使得仍将将
18、长期存存在并不不断发展展，最终终形成一一个国际际化的产产品批发发、交易易中心。通过研究的发发展过程程也能够够发现，市场的商品也是在不断发展和变化的。从最初的地摊货，劣质鞋、衣服，到中高档产品直至现今的品牌经营，都说明了这个市场是在不断成熟和完善的。1)产品：品牌营营销将成成为市场场主流。2)商户：将更趋趋于专业业化、理理性化，在在各业态态里比较较知名或或交易量量大的几几个商户户会占据据该业态态70%以上的的市场份份额，市市场越来来越趋向向于垄断断化和规规模化。他他们更注注重产品品的研发发，同国国际的接接轨。对对于商业业大厦的的要求也也越来越越高，特特别注重重硬件配配套和软软性服务务。另外外，由
19、于于在现在在的出现了了不少的的赊货贸贸易，因因此对于于经营商商户的要要求更高高了，只只有资金金雄厚，产产品过硬硬的商户户才能够够不断的的发展。这这样的要要求也进进一步提提高了进进入雅宝宝路区域域经营的的门槛，加加剧了区区域的封封闭性和和竞争性性。3)消费者者：从盲盲目进货货到根据据各自的的经营侧侧重寻求求不同的的产品类类型。他他们非常常注重商商家的信信誉，也也很在意意购物环环境是否否舒适完完善。总结：根据以上分分析可以以发现，经经过十几几年的发发展，已经经脱离了了单纯边边贸的市市场概念念，而代代之以一一个不断断走向国国际化、全全球化的的市场。在在雅宝路路，全球球贸易平平台雏形形开始显显现。而随
20、着贸易易领域的的不断扩扩大以及及市场的的不断规规范，未未来的将是是一个开开放的、全全球化的的大市场场，它将将真正成成为中国国轻纺产产品面向向国际进进行贸易易的窗口口和平台台。二、区域市市场分析析（一）核心心商圈主主流商业业大厦简简述（详细调研研资料参参见附件件报告一一）1、雅宝大大厦是区域内较较早的大大厦式商商业市场场，虽然然由于天天雅、吉吉利的兴兴起，生生意有所所影响，目目前经营营状况一一般。2、天雅市市场项目开业时时间较短短，但因因其舒适适的购物物环境得得到了商商户和消消费者的的青睐，是是区域内内目前经经营状况况最好的的商业大大厦。区区域内经经营状况况良好的的商户在在天雅都都有摊位位。3、
21、吉利市市场98年以前前，市场的的主要摊摊位都是是临时搭搭建的铁铁皮房，简简陋、档档次低。吉吉利率先先修建商商业大厦厦，从而而改变了了外贸贸临街的的形象，提提高了整整体商业业档次，一一时成为为的龙龙头市场场，但随随着天雅雅大厦的的后来居居上，如如今已被被天雅超超越。4、国星市市场最早是农业业银行办办公楼，后后来改造造为商铺铺，从经经营各种种服装逐逐步演变变为专做做童装的的市场。在在消费者者当中有有一定的的知名度度，客流流状况尚尚可，总总体规模模偏小。5、万邦市市场以前为写字字楼立项项，没有有配置商商业设施施。后来来由于商商业需求求，逐渐渐改变为为写字楼楼式的市市场。无无滚梯，通通道狭窄窄，楼太太
22、高，高高层空房房多，经经营状况况较差。6、东方圣圣元市场场整体布局较较差，半半回形分分布。主主营产品品属于中中低档产产品，虽虽然租金金便宜，但但生意萧萧条，整整体经营营情况一一般。7、华声国国际大厦厦以写字楼产产权立项项，最早早的招商商方式为为产权销销售，因因其位置置偏离主流流商圈，导导致整体体经营情情况欠佳佳。8、临街市市场最早以前的的临街市市场面积积非常大大，很多多地方都都是双排排格局，但但因为区区域内的的拆迁，目目前只剩剩下日坛坛路和雅雅宝路交交叉路口口东北侧侧及雅宝宝路北侧侧一部分分。原有有经营业业态较多多，但现现在只剩剩下百货货、裘皮皮和服装装几大类类。产权权单位众众多，导导致租金金
23、价格差差异大。9、汉鼎大大厦市场场写字楼格局局，属于于老牌裘裘皮集中中市场，发发展比较较成熟。裘皮街拆迁后，商户转移到这里经营。单层面积小，每层商户较少，是裘皮集中的专业市场，但由于经营年限长，消费者群体比较固定，因此整体经营状况较好。据悉，大厦所有人在2004年曾想将大楼整体转让。10、日坛坛南楼市市场曾经是最早的的商业市市场，在在边贸初初期，非非常兴旺旺。955年前后后，四层层的155平米房房间可以以租近22万元，是是整个商商圈内曾曾经最具具市场号号召力的的地方。但但随着吉吉利、天天雅等大大厦的兴兴起，南南楼逐渐渐走向没没落。现现在的商商户总体体经营商商品档次次较低，整整体经营营状况一一般
24、。11、日坛坛北楼市市场曾经是日坛坛宾馆的的配楼，后后改为市市场。是是内衣的的集中销销售地点点，整体体客流量量小，经经营状况况一般。12、奥特特利玛鞋鞋城市场场专业的鞋业业市场，但但大多是是小户经经营，主主要经营营仿皮、革革鞋，销销售量大大，价位位低，利利润较低低，经营营情况不不如天雅雅的六层层。13、老番番街市场场是涉外公寓寓怡景园园的底商商，最早早定位为为住宅的的服务商商业，招招商状况况较差，因因此不得得已改为为市场，主主要以零零售为主主，生意意冷清，但但随着雅雅宝路大大棚拆迁迁，部分分商户无无处经营营只能选选择在老老番街，生生意状况况开始有有所好转转，因此此商户也也开始将将主营业业务向批
25、批发转型型。14、朝外外门市场场朝外门市场场是指朝朝外门项项目的底底商，由由于其外外立面以以黑色为为主，比比较严肃肃，因此此整体形形象更倾倾向于办办公场所所。055年新开开业，定定位为外外贸市场场，招商商情况尚尚可，但但定位于于国内旅旅游购物物，与市市场状况况有所偏偏差，直直接导致致经营一一般。33层局部部有空置置。综述：目前商商圈内主主要商业业大厦和和市场共共计144个，经经营业态态涵盖服服装、鞋鞋、裘皮皮、箱包包、小百百货等几几大类。中有一一些专业业市场，专专营单一一业态。如如奥特利利玛专营营鞋类，汉汉鼎大厦厦专营裘裘皮，国国星专营营童装，日日坛北楼楼专营内内衣等。区域内目前前的综合合性商
26、业业大厦中中，首屈屈一指的的是雅宝宝、吉利利和天雅雅。 而而天雅由由于兴建建时间较较短，因因此无论论从软硬硬件设施施或经营营状况都都是区域域内最好好的。区域内的主主要商户户经营年年限较长长，属成成熟型商商户。目前区域内内的商业业大厦，由由于建设设时间较较长，因因此，无无论硬件件或软件件方面均均已无法法适应当当今的市市场需求求，区域域内迫切切需要能能够满足足现今商商业要求求的新型型商业大大厦。（二）区域域内重点点商业大大厦分析析为保证研究究结果的的可借鉴鉴性，我我们选择择了区域域内最具具代表性性的三个个大厦：吉利、雅雅宝、天天雅，分分别从业业态布局局、标准准摊位面面积、租租金、转转租金、转转让费
27、等等几个方方面做进进一步的的详细分分析。1重点商商业大厦厦基础资资料明细细楼层天 雅吉 利利雅 宝业态数量标准面积（）租金业态数量标准面积（）租金业态数量标准面积（）租金B1小百货2238660F1裘皮/服装6023/466660服装19523700（未未含税）服装/鞋4040600F2精品时装8823660服装18鞋2633500F3精品时装8823660服饰18服装/箱包5420500F4运动休闲8823660服装13018760（含含税）服装6420450F5毛衣8823660服装18服装5520450F6鞋/箱包8823660鞋6518750（含含税）鞋3155400F7鞋812366
28、0鞋2070400F8鞋2870-1110600F9品牌鞋28100500F10品牌鞋2860500备注：由于于这三个个大厦中中，有不不少铺位位都是由由标准摊摊位打通通，因此此，铺位位数量略略有差异异。2区域内内重点商商业大厦厦业态面面积租金金对比天雅大厦吉利大厦雅宝大厦业态布局业态规划较较为全面面，涵盖盖服装、鞋鞋、小百百货等几几大类，同同时，根根据不同同分业态态要求，又又按照毛毛衣、休休闲装等等进行了了细分。便便于商户户进行经经营。业态较单一一，只有有鞋类和和服装业态较多标准摊位面面积23平米18平米20平米租金5006660700，基基本是单单一租赁赁价格4006600，11层租赁赁价格
29、最最高，楼楼层越高高，租赁赁价格越越低转租金标准摊位22万元标准摊位11.5万万元转让费服装类标准准摊位44050万万，鞋类类50万万鞋类16万万总结：这三个大厦厦都是综综合性商商业大厦厦。在这这三个大大厦中，无无论从大大厦自身身软硬件件设施、大大厦规模模或商户户数量，天天雅大厦厦都是区区域内最最的 。从铺位面积积来看，天天雅的标标准摊位位面积最最大，在在23平平米左右右，同时时，大户户房间也也是最多多的，在在其8层层以上全全部为大大户房间间。吉利利的房间间面积最最小，只只有188平米左左右。从租金来看看，目前前单位租租金最高高的是吉吉利大厦厦。这三三个大厦厦的整体体租金水水平在区区域内是是最
30、高的的。他们们的租金金水平代代表了雅雅宝路区区域主流流租金的的走向。除天雅大厦厦的转租租转让费费用较高高外，其其他两个个大厦的的都比较较低。在这三个大大厦中，服服装类业业态占绝绝对优势势，鞋类类次之。118（三）核心心商圈商商铺现状状分析1、区域内内各商业业大厦业业态及数数量面积积明细大 厦名 称服装（含童童装、内内衣）鞋箱包裘皮小百货数 量合 计数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）雅宝大厦185444080408325500290吉利大厦4217893891602510天雅大厦3878901248993251152511502231784
31、888国星1172106117万邦1212001313003535001127200172东方圣元7811705751421097华声19200098147000117雅宝临街51306031802120683420251500149汉鼎60180060日坛南楼95142595日坛北楼527800052奥特利玛1362304136老番街20016003602880560朝外门43098905312198820243233230894合计20476222582659454137使用面积合合计44465520620021034413570096041117993备注： 各业态面积积均为使使用面积积
32、 区域内总商商铺量为为41337个，总总商业使使用面积积为1111，7793平平米。 在上述各商商业大厦厦中，朝朝外门主主要以零零售为主主，与区区域内整整体批发发业务不不符，因因此不计计算在内内。另外外，小百百货类需需要的楼楼层为首首层，且且单位面面积小，业业态整体体形象混混乱，且且同其他他业态的的兼容性性较差，所所以摒弃弃掉。 另外，在一一些大厦厦中，有有一定的的空置铺铺位未计计算在内内。因此，区域域内的有有效商业业业态数数量及有有效商业业面积明明细如下下：大 厦名 称服装（含童装、内内衣）鞋箱包裘皮数 量合 计数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）雅宝大厦
33、185444080408325500290吉利大厦4217893891602510天雅大厦387890124899325115251150665国星1172106117万邦1212001313003535001127200172东方圣元78117057583华声19200098147000117雅宝临街51306031802120683420124汉鼎60180060日坛南楼95142595日坛北楼527800052奥特利玛1362304136老番街2001600200合计16175691702652621面积合计3457551940111901001357008655662、各商业业大厦有有
34、效业态态数量及及业态面面积比例例大 厦名 称服装（含童装、内内衣）鞋箱包裘皮数量比（）面积比（）数量比（）面积比（）数量比（）面积比（）数量比（）面积比（）雅宝大厦11.412.814.12114.72.6吉利大厦26.222.815.68.3天雅大厦23.925.743.551.22.90.69.48.5国星7.26.1万邦0.73.42.26.720.618.442.353.1东方圣元4.83.42.90.4华声1.15.857.677.3雅宝临街3.28.90.50.91.20.625.725.2汉鼎22.613.3日坛南楼5.94.1日坛北楼3.22.300奥特利玛23.911.9老番
35、街12.44.63、各商业业大厦商商铺总数数量及商商业总面面积比例例大厦名称数量总数量比例例总商业使用用面积总面积比例例雅宝大厦29011.1902310.4吉利大厦51019.5949511天雅大厦66525.420098823.2国星1174.521062.4万邦1726.613200015.3东方圣元833.212451.4华声1174.516700019.2雅宝临街1244.767807.8汉鼎602.318001.8日坛南楼953.614252.1日坛北楼521.97800.9奥特利玛1365.223042.7老番街2007.616001.8合计26218655664、区域内内业态数
36、数量面积积比例汇汇总表业态服装鞋箱包裘皮合计数量个数16175691702652621比例（%）61.321.76.5101使用面积平米345755194011190100135700865566比例（%）4022.42215.7总结：区域内主要要业态按按数量多多少依次次为服装装、鞋、裘裘皮和箱箱包。但在其中，内内衣是比比较特殊殊的一类类业态，在许多零售的商业场所，通常将内衣归到小百货类，但在，内衣面向的也是批发经营，同一般小百货摊位式经营不一样，它同服装类业态一样，需要在房间中进行经营。因此，应将其从小百货中分离，和泳衣一并归入服装的范畴。无论从数量量或面积积方面计计算，业业态最多多的是服服
37、装类，数数量占区区域内总总体数量量的 661.33，面面积也可可以达到到总有效效面积的的的400。箱箱包类业业态的数数量虽然然少，仅仅占总量量的6.5%，但但商业总总面积较较大，占占总面积积的222，说说明商户户需求的的标准摊摊位面积积较大。从区域内各各商业大大厦的业业态总数数量和有有效商业业面积来来看，天天雅无论论从数量量或面积积在区域域内都是是最多的的，说明明区域内内商户对对于天雅雅的认同同度最高高。 5、核心商商圈租金金水平分分析区域内各商商业大厦厦租赁价价格明细细大厦名称业态（元/月/平平米使用用面积）备注服装鞋箱包裘皮雅宝大厦45066004005500500吉利大厦服服装标准准摊位
38、转转租金每每月约11.5万万元天雅大厦服服装类标标准摊位位转租金金每月约约2万元元，转让让费约44050万万元；鞋鞋类转让让费标准准房间约约50万万，位置置较好的的大户房房间可达达1000万元左左右。其他项目的的铺位转转让费或或转租费费较低或或没有。吉利大厦700700天雅大厦600666050066606606006660国星550万邦23022552302552554400东方圣元3504450450华声180180雅宝临街700880070088007008800老番街880朝外门4005500650650汉鼎4005500日坛南楼290日坛北楼北楼3304400200奥特利玛398总结
39、：核心商圈中中，万邦邦和华声声是由写写字楼改改建而成成的市场场，现有有商户多多为原北北斗星和和临街商商户，由由于拆迁迁改造时时，其他他商业大大厦无空空置铺位位，因此此不得已已选择了了万邦和和华声，因因此租金金不具备备参照性性，所以以摒弃。综合性商业业大厦中中，单位位租金最最高的是是老番街街，主要要是因为为它的铺铺位面积积非常小小，因此此导致相相对租金金较高，不不具备参参照性。在核心商圈圈主流的的几个商商业大厦厦中，租租金最高高的为7700元元/月/平米使使用面积积，最低低的4000元/月/平平米使用用面积，主主流租金金在6000元/月/平平米使用用面积左左右波动动。在核心心区内的的商业大大厦中，平平均租金金较高的的是吉利利大厦和和天雅大大厦，目目前已达达到66607000元/月月/平米米使用面面积的租租金水平平。转租金和转转让费现现象，在在区域内内除在天天雅大厦厦和吉利利大厦存存在外，在在其他商商业大厦厦较少，转转租或转转让价格格的高低低只和摊摊位所在在大厦的的整体经经营状况况相关，和和市场需需求关系系并不明明显。如如吉利刚刚开始经经营时，服服装类的的标准摊摊位转