物业项目技术标(一)gwuo.docx

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1、第一章 、组织架架构设置置及人员员配置一、物业业管理服服务整体体设想及及策划 本项目目属政府府物业,办办理对外外业务,特特别是行政办公公业务用用房,更更是群众众经常来来往之地地,维护护好内外外环境和和外观,树树立良好好的形象象,对政政府单位位的形象象很重要要。能够够服务这这样的物物业,对对物业公公司是莫莫大的荣荣幸,也也对物业业公司形形象有良良好的帮帮助,我我们已有有服务政政府物业业的经验验,深知知做好政政府单位位服务的的意义重重大,也也有信心心做好本本项目,经经实地考考察后,根根据办公公类公共共类物业业的特点点,提供供个性化化环境和和安防服服务,做做好办公公区域的的环境卫卫生工作作,维持持良

2、好的的政府形形象。对对将来服服务工作作开展有有如下设设想:1、安全全防范方方面白天主楼楼大厅至至少两名名保安员员、东附附楼至少少一名,固固定244小时轮轮值外,晚晚班两人人在岗,其其中消控控中心必必须一名名通宵,一一是加强强对治安安的管理理,二是是 可以以保证随随时检查查卫生情情况,发发生卫生生情况不不理想及及时通保保洁进行行清洁,三三是对公公共设施施完损情情况进行行巡查,发发生损坏坏及时报报修。2、清洁洁卫生方方面由于政府府大院和和行政楼楼及配套套用房是是政府职职能部门门,也是是窗口部部门,环环境很重重要,我我公司会会根据贵贵单位上上班特点点,合理理安排清清洁工作作,尽量量不对正正常办公公产

3、生影影响,例例如会安安排清洁洁工在77:300分在贵贵单位上上班前将将楼宇外外围清扫扫干净,楼楼梯等公公共通道道扫一次次拖一次次,上班班后立即即清洁办办公室内内卫生。下下午上班班前再将将楼梯等等拖一次次。平时时时间安安排一人人巡逻保保洁,保保证外围围及院内内各公共共场地清清洁,并并不定时时清洁卫卫生间,保保持卫生生间清洁洁无污物物、无异异味,待待下午下下班后,再再进行一一次清洁洁。至于于如需地地板打磨磨抛光等等复杂工工作,会会安排在在晚上进进行。3、外围围保洁做好日常常外围保保洁的情情况下,做做出具体体书面计计划,定定期对院院内广场场和大门门进行清清洁;合合理安排排对建筑筑物外墙墙进行冲冲洗,

4、保保持外观观整洁如如新;每每月对下下水渠排排水口进进行一次次清理,防防止杂物物堵塞;及时清清理杂草草、杂物物,确保保外围整整洁。4、灭四四害工作作协助市政政办做好好除“四害”工作。根根据实际际需要,及及时提醒醒市政办办进行更更有效的的除“四害”工作。如如将队四四害工作作交由社社会化管管理时,我我们随时时做好交交接准备备,并按按照规定定有步骤骤开展消消杀工作作。关于于清理化化粪池工工作,我我们坚决决按照要要求落实实。5、日常常修缮工工作做到工程程人员每每日巡查查楼宇一一次,并并做书面面的巡查查记录,对对需修缮缮的项目目做详细细的登记记,根据据情况按按规定进进行修复复或告知知。7、职工工培训将为贵

5、行行政单位位提供规规范服务务,我们们必须对对职工进进行更严严格的培培训,学学习政府府形象的的重要性性,掌握握各项工工作程序序,严格格落实工工作纪律律,进行行相关应应急预案案演练,礼礼仪要求求统一规规范。 结合政政府的宗宗旨高标标准严要要求开展展各项物物服工作作。 以上是是对贵单单位楼宇宇初步构构想,我我公司会会根据贵贵单位的的要求和和对建设设物进一一步了解解制定出出更细化化的方案案满足贵贵单位的的要求。 8、物物业管理理概况及及内容 湾沚镇镇公共服服务大楼楼总面积积约1550000平方米米。其中中主楼88层,地地下一层层,约1114000平方方米,东东辅楼共共三层,约约18000平方方米;西西

6、辅楼共共三层约约18000平方方米。(清清扫范围围不含西西辅楼)院内绿化化总面积积177788平平方米,其其中草坪坪170045平平方米,小小苗7443平方方米。各各类树苗苗共6005棵。本项目服服务期限限为两年年,质量量要求合合格(符符合物业业管理规规定及以以本项目目物业管管理的要要求和标标准)二、管理理处组织织架构及及部门设设置2、管理理处运作作方式及及各部门门职责1、管理理处运作作方式管理处实实行管理理处经理理负责制制的直线线制领导导形式,下下设业户户服务部部、设备备管理部部、保安安服务部部、保洁洁绿化部部四个部部门,实实施管辖辖区域内统统一的物物业管理理。项目经理设备部保洁绿化部服务部

7、保安部保洁绿化主管设备主管服务主管保安主管保洁工绿化工保安领班巡岗房屋维修工给排水管道工门岗监控电工服务员机动管理处经经理集指指挥与职职能于一一身,全全面掌握握日常工工作及人人员状况况,减少少失控。各各项工作作的安排排及临时时任务的的下达,均均由管理理处经理理直接安安排,各各部门主主管下属属职工直直接向其其主管负负责,各各部门主主管直接接向管理理处经理理负责。2、部门门职责业户服服务部 业户服务务部主要要负责日日常与业业户之间间的联系系,处理理包括入入伙服务务、业户户接待、权权籍管理理、收费费管理、维维修资金金管理、装装修管理理、档案案管理、投投诉、报报修等事事宜,协协调各部部门工作作。保安服

8、服务部保安部负负责楼宇宇治安,交通与与消防管管理工作作,包括括门岗服服务、巡巡视管理理服务、车车辆管理理服务、监监控管理理服务、治治安管理理服务。设备管管理部设备管理理部负责责整个项项目的设设备维修修养护服服务,包包括电梯梯设备、房房屋、给给排水、供供配电、弱弱电系统统、消防防系统、智智能化系系统等公公共设备备设施的的维保服服务。保洁绿绿化部清洁管理理部负责责环保管管理及楼楼宇公共共区域卫卫生和绿绿化服务务。此外采购购、人事事、培训训等事务务将由物物业人事事部、物物流中心心、培训训中心与与管理处处经理负负责。3、人员员配备1、管理理处各岗岗位职工工的任职职要求。项目经经理中专及中中专以上上学历

9、,具具有5年年以上物物业管理理经验。熟熟悉物业业管理的的相关政政策与法法规,对对工程设设施有一一定的了了解和管管理能力力。外表表端庄,思思路敏捷捷,有良良好的团团队精神神和沟通通技巧,有有良好的的指挥能能力、语语言交流流能力和和文字表表达能力力。 管理理人员初中学历历,具备备专业岗岗位资格格证书;有良好的的协调能能力、语语言交流流能力和和文字表表达能力力。保安服服务初中以上上学历,年年龄555周岁以以下,其其中500周岁以以下不少少于3人人,五官官端正,具具有较强强的敬业业精神,作作风正派派、无前前科、身身体健康康、站立立挺拔、无无明显外外观缺陷陷,能吃吃苦耐劳劳承受工工作压力力,通过过物业培

10、培训中心心专业培培训。维修养养护具有工程程维修及及保养工工作经验验,具有有较强的的敬业精精神和吃吃苦耐劳劳精神。保洁保保绿年龄500周岁以以下,熟熟悉保洁洁保绿工工作,形形象健康康细心、认认真,能能刻苦耐耐劳及承承受工作作压力。2、管理理处各部部门岗位位人员配配备及岗岗位职责责和工作作范围人员配配备序号项目人数(人人)工作要点点概述备 注 1项目经理理1固定在服服务单位位办公,负负责日常管理及及甲方联联系 2管理人员员1负责管理理事务兼兼值班 3日常维修修人员1负责日常常维修4安保员424小时时值班 5保洁员6负责日常常保洁清清洁及绿绿化养护护等6水电工1负责水电电安装及及维修等等合 计14岗

11、位职职责和工工作范围围1、项目目经理在公司的的领导下下,全面面负责管管理处内内部管理理、业户户服务、房房屋设备备设施运运行与维维护保养养、保安安服务、保保洁服务务、应急急处理及及特约服服务等工工作。组组织拟制制、审核核和贯彻彻管理服服务的工工作计划划和作业业文件。负负责管理理服务的的质量控控制和费费用控制制。负责责协调与与业委会会、发展展商、物物业行政政主管部部门、地地方有关关管理部部门及有有关专业业公司之之间的关关系。负负责初审审分承包包方、分分供方,审审批楼宇宇管理服服务公开开文件和和管理处处作业文文件的发发放。完完成公司司交办的的其他任任务。2、管理理人员在管理处处经理的的领导下下,负责

12、责业户服服务的接接待工作作。拟制楼宇宇的业户户服务计计划、费费用预算算,负责责业户服服务的质质量控制制。负责编制制每日的的工作作日报,并并向公司司上报。负责接待待业户办办理入伙伙、房屋屋和车位位租售、装装修手续续;负责责协调处处理业户户投诉、报报修事宜宜。负责建立立业户档档案,登登记产权权清册与与租赁清清册、权权籍资料料,对业业户档案案实现动动态管理理。负责代收收公用事事业费、有有线电视视费;代代订境外外报刊杂杂志及代代购纯水水、订购购职工盒盒饭等事事宜。负责收集集编排:管理信信息、业业户服务务征询单单,及时时张贴和和收回,对对反馈的的业户见见议和意意见进行行分析、落落实和安安排处理理,保持持

13、与业户户的沟通通。负责管理理处计算算机应用用和办公公设备的的维护保保养工作作具体组织织社区公公益性活活动。完成经理理交办的的其他工工作。3、设备备管理部部主管在管理处处经理的的领导下下,负责责房屋设设备、设设施的正正常运行行与维保保服务,包包括房屋屋设备设设施运行行的应急急处理工工作。负责对设设备部的的日常管管理,检检查每日日运行日日志,了了解设备备工作状状况合理理安排每每日工作作。负责房屋屋设备、设设施运行行与维保保的质量量控制,拟拟制维保保服务过过程中的的费用预预算、作作业文件件,并负负责实施施。负责计划划和购置置维保材材料及工工器具。负责公共共设施能能耗管理理与节能能工作。编制(设设备)

14、突突发事故故的应急急处理预预案,并并适时组组织预演演。负责对房房屋设备备(设施施)维修修、保养养工作的的计划实实施和记记录备案案,对一一些隐蔽蔽工程中中的更改改要详细细记录备备案,记记录文件件长期保保存。完成经理理交办的的其他工工作。4、保安安服务部部主管在管理处处经理的的领导下下,对所所管辖区区内的治治安、消消防负责责。负责对当当值保安安进行岗岗位督导导,发现现不合格格操作当当场予以以纠正,对对各班保保安质量量记录进进行初审审。负责对突突发事故故应急处处理的现现场协调调。负责对消消防设施施及保安安器材、公公用物品品的检查查和管理理。负责职工工的消防防培训及及消防安安全知识识宣传。负责对队队员

15、考勤勤和请假假审批及及工作考考核。负责对装装修施工工队介绍绍装修修管理规规定并并对现场场进行安安全监督督和现场场管理。协助完成成管理处处布置的的业主特特约服务务。5、保洁洁绿化部部主管服从管理理处经理理的领导导,对楼楼宇的清清洁绿化化负责。负责对当当班保洁洁工操作作的检查查,对各各班保洁洁工作质质量记录录进行初初审。负责对绿绿化区的的规划和和养护工工作的督督导、监监管。负责安排排人员完完成业主主提出的的特约服服务。负责对职职工考勤勤和请假假审批及及工作考考核。负责计划划和购置置保洁材材料及工工器具。负责与绿绿化养护护的业务务联络。完成管理理处经理理交给的的其他工工作任务务。6、门岗岗保安对主管

16、负负责,服服从上级级命令;在指定位位置,指指定面向向立岗,严严禁脱岗岗;验证物物品出门门证,施施工人员员临时时出入证证后放放行;发现责任任区域公公物损坏坏向上级级报告;负责外来来人员的的登记,备备用钥匙匙管理;协助主管管进行紧紧急服务务处理。7、巡岗岗保安对保安主主管负责责,服从从上级命命令;巡逻中遇遇业主要要求应及及时提供供服务;巡逻中发发现可疑疑人员应应进行询询问、验验证;检查机动动车辆、非非机动车车辆停放放情况。8、保洁洁工对保洁主主管负责责,认真真执行各各项管理理制度;认真做好好承包区区域的环环境保洁洁;在主管带带领下,认认真完成成本职工工作和其其他交办办任务。9、设备备工(值值班水电

17、电工)对设备主主管负责责,执行行管理处处各项规规定和制制度;负责变配配电系统统的运行行管理和和维修保保养;负责高、低低压配电电设备,变变压器,机机房配电电及控制制设备,公公共区域域电气设设备的维维修保养养及故障障检修;负责给排排水、消消防设备备动力电电源的正正常供给给;认真钻研研技术,熟熟练掌握握电气设设备的原原理及实实际操作作与维修修技术,做做到判断断故障快快捷准确确,处理理迅速及及时;按时按质质保量完完成设备备检修工工作;定期巡视视电气设设备,密密切注意意其运行行情况,正正确抄录录各项数数据,并并填写好好巡视、运运行、维维修、保保养记录录;做好给排排水设备备(设施施)的运运行操作作和维修修

18、保养工工作;发生事故故时,保保持头脑脑冷静,严严格按操操作规程程及时排排除故障障,重大大事故及及时上报报,并与与下一班班当班职职工共同同排除故故障;负责责任任区域的的机房设设备的保保洁工作作。10、设设备工(维维修工)对设备主主管负责责,执行行管理处处的各项项规定和和制度;负责房屋屋、设施施的使用用管理和和维修保保养工作作;负责房屋屋建筑装装饰、公公共设施施的定期期巡查、日日常维修修及查抢抢险工作作;努力钻研研技术,熟熟练掌握握房屋建建筑、设设施的原原理及实实际操作作与维修修技术,做做到判断断故障快快捷准确确,处理理迅速及及时;发生事故故时,应应确保头头脑冷静静,严格格按操作作规程及及时排除除

19、故障。事事故未排排除不进进行交接接班,并并与下一一班当班班职工共共同排除除故障。第二章 、内部管管理方案案完善的规规章制度度和科学学化、规规范化的的档案管管理是提提供专业业化物业业管理服服务的重重要基础础,能有有效地为为物业及及公用设设施的使使用、维维修以及及各项物物业管理理服务工工作提供供引导和和服务。我我公司物物业将以以ISOO90001:220000管理体体系为基基础,结结合本项项目的特特点,根根据全全国物业业管理示示范大厦厦标准和和国家、省省、市有有关物业业管理法法规,提提炼形成成本项目目物业管管理规章章制度体体系。使使各管理理项目有有章可循循,有规规可依,有有据可查查,保证证各项工工

20、作的顺顺利进行行,确保保工作目目标的全全面实现现。一、本项项目管理理处制度度的建立立1、本项项目物业业管理处处管理制制度的建建立符合合相关的的法律法法规。所所有管理理制度的的建立,均均以法律律法规及及物业管管理服务务合同为为基础,保保证物业业管理服服务合同同的顺利利实施。2、在建建立本项项目物业业管理内内部管理理制度时时,以公公共事务务管理制制度、行行政管理理制度、IISO990011:20000三三个管理理体系为为基础,结结合本项项目物业业管理的的具体特特点和要要求,对对整个规规章制度度体系作作适当的的修订,使使整套规规章制度度体系更更切合实实际、操操作性更更强。3、制度度注重服服务、管管理

21、、技技术责任任、经济济责任的的统一性性。每一一项制度度都是责责任者、执执行者对对所承担担的管理理、服务务各项责责任的集集中反映映。4、注重重定性要要求与定定量要求求的结合合,既能能使检查查考核具具有标准准尺度和和依据,又又能使检检查考核核正确定定位。5、注重重管理处处各部门门人员职职责范围围和工作作关系的的衔接,对对物业管管理错综综复杂的的各个管管理环节节,用不不同的制制度使其其有序规规范地运运作,既既有分工工,又有有合作,协协调一致致。6、制度度文字条条款简明明扼要,便便于员工工理解、记记忆、接接受、执执行,也也便于适适时进行行修改、调调整、补补充。本项目管管理制度度设置为为公共管管理制度度

22、、内部部管理制制度、质质量/环环境/职职业安全全健康管管理体系系文件三三大类,共共分为以以下五个个层次:第一层:质量/环境/职业安安全健康康管理手手册第二层:程序文文件(包包括通用用程序文文件、质质量管理理程序文文件、环环境管理理程序文文件、职职业安全全健康管管理程序序文件);第三层:作业指指导书(安安全、消消防、机机电,清清洁、绿绿化等);第四层:质量记记录及表表格;第五层:相关法法律、法法规、国国家标准准、行业业标准、工工程图纸纸图样、技技术资料料等。二、管理理制度架架构图:管理制度管理处公共管理制度内部管理制度质量/环境/职业安全健康管理体系文件三、管理理制度摘摘要(略略)四、执行行本项

23、目管管理处各各项规章章制度建建立以后后,使管管理处各各项工作作都有章章可循,各各项制度度将严格格层层落落实。主主要从以以下三个个方面来来执行与与监督:1、由管管理处行行政人员员严格落落实各项项规章制制度,并并加强与与各部门门的联系系,使管管理处每每一名员员工都能能够按章章办事,同同时积极极听取各各部门的的可行性性建议;2、管理理处主任任直接负负责监督督落实情情况,对对各员工工的规章章执行进进行综合合考核,对对不按规规章制度度办事的的及时予予以指正正;3、公司司管理部部定期与与不定期期对管理理处的运运行落实实情况进进行检查查,通过过检查发发现问题题并及时时进行指指导。二、职工工的培训训随着国民民

24、生活水水平的不不断提高高,客户户/业主主对物业业管理服服务的要要求也不不断提高高,要求求物业管管理公司司必须具具备一支支过硬的的职工队队伍。我我公司除除招聘引引进优秀秀的管理理专业人人才外,更更注重对对企业职职工的内内部培训训,把管管理人员员培训再再教育作作为公司司的发展展战略。1、 培训系统统构成图图目标计划划岗位应用用 组织织安排 考核评价价2、培训训目标通过培训训提高职职工的文文化素质质、业务务技能和和管理服服务水平平,为项项目培养养一支品品质优良良、专业业过硬的的物业管管理队伍伍,使物物业管理理水平更更上一台台阶。3、培训训内容(1)入入职培训训1)所有有新入职职本公司司的职工工在入职

25、职的第一一周内都都应该接接受培训训及考核核。2)培训训时间不不得少于于两个工工作日(其其中最后后半个工工作日为为考核时时间)3)对新新职工的的培训主主要包括括以下内内容:a.公司司基本情情况、组组织机构构及主要要领导成成员;b.公司司的质量量方针、目目标、企企业精神神及物业业管理工工作基本本知识;c.职职工手册册、职职业道德德及质量量意识教教育;d.对职职工的期期望及要要求。4)新职职工入职职培训资资料保存存记录。(2)上上岗培训训:1) 职职工入职职培训合合格或转转换工种种需经上上岗培训训,培训训时间不不得少于于1周时时间。2) 上上岗培训训主要内内容包括括:a.应知知部分:如岗位位的基本本

26、情况(岗岗位的职职责、人人员配置置及设备备、设施施的分布布等);b.应会会部分:岗位工工作操作作规程,异异常状况况时的特特殊处理理程序等等。3) 上上岗培训训由各部部门负责责组织,并并指定专专业人员员进行。培培训记录录由各部部门保存存。(3)在在职培训训1) 特特种作业业人员,由由所在部部门或公公司组织织参加培培训。2) 公公司定期期或不定定期组织织有关职职工参加加物业管管理基础础知识、消消防安全全知识等等方面的的培训。3) 根根据岗位位工作要要求或政政府部门门的要求求,公司司组织相相关岗位位人员接接受外部部培训,以以更新知知识和丰丰富技能能。4) 培培训记录录由组织织的部门门负责保保存。(4

27、) 外部培培训1) 在在职进修修:主要要形式有有专题讨讨论、模模拟实践践演练;2) 脱脱产进修修:参观观学习、参参加建设设部主办办的物业业管理上上岗培训训、外送送专职培培训;3) 自自我培训训:提倡倡在职自自学。4、培训训后的跟跟查及评评核工作作1)职工工经过培培训后,组组织培训训的人员员要进行行跟进,即即在职工工的实际际工作中中接管检检查,该该职工是是否按培培训要求求和标准准进行工工作,对对不按要要求做的的职工进进行督导导和指正正。2)培训训结束后后需进行行现场考考核及评评核工作作,现场场考核分分为实操操和书面面考核两两种形式式;评核核工作是是在职工工工作一一段时间间后,由由培训组组织者检检

28、查职工工受训前前与受训训后的工工作状况况,并做做好记录录,以便便职工直直接上司司、服务务中心经经理或公公司领导导及时了了解和掌掌握职工工工作或或思想情情况,并并作为评评核培训训成绩的的依据。二、人员员的管理理职工是我我们最宝宝贵的资资源,我我们强调调人力资资本增值值目标优优先于财财务资本本增值的的目标。我我们认为为,单位位只有管管好人,才才能管好好事。为为了有效效地提高高职工的的积极性性和创造造性,让让职工努努力为客客户服务务。我们们制定了了相应的的职工培培训和考考核措施施:1、确定定标准、严严格招聘聘我司在物物业管理理工作实实践中形形成了自自己的用用人标准准,比较较突出的的做法是是:重品品德

29、修养养,热爱爱物业管管理事业业,讲奉奉献、能能吃苦;重工作作能力,要要求职工工一专多多能;管管理队伍伍年龄结结构要求求因岗而而异,合合理优化化,既稳稳健经营营,同时时又充满满朝气。 根据上上述用人人标准,确确定了以以下几项项指标:(1)知知识层次次:为了了符合高高品质物物业管理理的要求求,管理理层均要要求持物物业管理理资格证证;操作作层人员员全部要要求高中中以上文文化;保保安队伍伍要求以以退伍军军人为主主,以保保证队伍伍素质;维修工工岗位要要求全部部持证上上岗。(2)录录用考核核:所有有管理层层人员,除除经过正正常的笔笔试、面面试、心心理测试试等录用用考核外外,必须须通过基基本知识识的考核核成

30、绩合合格者方方可录用用;操作作层人员员要通过过技能考考试;保保安人员员经过政政审合格格。(3)人人员配置置:逐步步加大管管理人员员配置比比率,符符合高科科技、高高智能化化物业管管理的要要求,使使物业管管理队伍伍实现由由劳动密密集型向向知识密密集型转转变。(4)工工作经验验:所有有管理层层职工必必须具有有物业管管理经验验外,还还需有其其他相关关管理工工作经历历。2、量才才适用、合合理配置置为最大限限度地发发挥人员员的主动动性积极极性,充充分挖掘掘他们的的潜能,我我们对企企业的人人力资源源进行有有效的配配置,合合理设计计各工作作岗位的的工作内内容和职职责范围围,目的的是使人人适合于于职务,适适合于

31、人人,充分分体现“会用人人、用好好人”的思路路。我们们规定新新职工录录用后,须须由有经经验的管管理人员员带领,到到基层试试用实习习,并在在实习过过程中,全全面测定定和验证证新职工工的个人人工作能能力对不不合岗位位要求的的而又有有其他专专长的,实实行调岗岗安排使使用,充充分发挥挥个人专专长。3、规范范管理、分分层实施施(1)组组织落实实,制度度规范:我们的的人员组组织管理理靠的是是可见的的、具体体的企业业规范,如如制订管管理规章章制度,明明确各级级人员的的岗位职职责和权权务;建建立一套套合理公公正的奖奖励制度度;依据据工作表表现确立立不同的的报酬工工资福利利系统。通通过规范范企业运运作,约约束职

32、工工行为。(2)分分工协作作,层级级管理:在物业业管理中中,存在在着许多多不确定定因素,所所以在管管理中我我们对管管理层及及操作层层职工采采取不同同的管理理方法。对对管理层层职工实实施授权权管理,即即在一定定的范围围内让他他们自己己管理自自己,增增强管理理人员的的责任意意识。(3)规规范言行行、注重重仪表,实实施形象象战略。行行为规范范是形象象战略的的重要组组成部分分,我们们将职工工的言行行举止、仪仪容、仪仪表等软软性因素素纳入规规范化管管理范畴畴,制订订详细的的职工守守则,让让职工熟熟记于心心,自我我约束,自自我控制制,参照照对比,严严格执行行,全面面提高企企业美誉誉度。4、素质质评价,绩绩

33、效考核核(1)量量化考核核,客观观评价:人员管管理中的的绩效考考核是充充分发挥挥人员素素质效能能的内在在保障。通通过实践践我们总总结出考考核评鉴鉴、行为为测评、专专项考试试三种管管理人员员素质评评价系统统,对职职工的“德、能能、勤、绩绩”进行全全面客观观的评鉴鉴。制订订科学合合理的工工作服务务标准和和量化考考核标准准,并推推出一整整套实行行绩效与与综合测测评相结结合的考考核实施施方案。各各级人员员均有详详细的绩绩效考核核指标,业业绩的好好坏、绩绩效的高高低、综综合素质质的优劣劣可通过过量化反反映出来来。使考考核起到到奖励先先进、鞭鞭策后进进的作用用,同时时也使职职工有了了压力感感、责任任感和紧

34、紧迫感。(2)末末位淘汰汰、吐故故纳新:为使文文华花园园管理队队伍更有有战斗力力和生命命力,在在保持队队伍相对对稳定的的同时,根根据情况况进行优优化队伍伍结构,结结合考核核,实行行末位淘淘汰机制制,这样样做既留留住了企企业所需需的人才才,同时时又吸纳纳了新生生力量。5、激励励驱动,留留住人才才近几年,物物业管理理行业人人才流失失现象严严重。实实践证明明,企业业要想保保持长久久的活力力,就要要有良好好的激励励机制和和文化机机制,鼓鼓励职工工奋发向向上、努努力工作作;通过过企业文文化活动动的形式式,培养养集体主主义精神神,加强强团队意意识和群群体的凝凝聚力。我我们的管管理是建建立在“人性”的基础础

35、上,对对知识、对对人格、对对价值给给予高度度尊重。企企业文化化的建设设,不仅仅为我们们赢得了了奋斗的的成果,也也为公司司赢得人人才人心心。(1)树树立职工工也是公公司的主主人管理理理念:公司不不仅给职职工提供供工作场场所,更更要给职职工营造造精神家家园。通通过充分分沟通,实实现人格格平等,关关注职工工自我价价值的实实现,使使职工与与企业共共同成长长。我们们强调规规范管理理中的人人性化因因素,在在严格的的制度管管理中,关关心职工工,尊重重职工,使使企业在在规范公公平的基基础上更更富有人人情味。(2)给给人才创创造机会会,让机机会造就就人才。我我们讲精精神、讲讲奉献,鼓鼓励职工工成才。我我们的人人

36、员管理理中有一一条原则则:善待待我们的的内部顾顾客职工,鼓鼓励每一一个人都都成为各各自岗位位上的行行家里手手,我们们倡导竞竞争上岗岗,让一一线的优优秀职工工能有机机会脱颖颖而出。最最终形成成职工能能上能下下,职位位能升能能降、待待遇能高高能低的的人员管管理的良良性机制制,直正正盘活人人力资源源。(3)创创造宽松松的环境境,发现现人才,重重视人才才。我们们在用人人问题上上坚持唯唯才是举举、任人人唯贤的的原则。管管理人员员能上能能下、不不拘一格格,只要要是人才才,我们们就毫不不犹豫地地让其发发挥最大大作用。我我们重表表现、重重能力,决决不以偏偏概全,埋埋没人才才。为此此,我们们坚持职职工建议议制度

37、,在在广大职职工中,定定期开展展调查活活动,认认真听取取、分析析、处理理职工反反映的意意见和建建议。(4)物物质奖励励、精神神奖励双双管齐下下,形成成人才的的归属感感。尊重重人才、关关怀人才才,形成成以人才才为楷模模的企业业风格。为为此,我我们除了了人才委委以重任任之外,还还给予人人才物质质和精神神的双重重奖励。(5)营营造文化化氛围,促促进交流流沟通。我我们提倡倡“尊重每每一位职职工”,坚持持以人为为本,致致力开展展企业文文化建设设,加强强上下级级之间、同同事之间间的沟通通与交流流,增强强职工的的集体协协作精神神。同时时也让企企业人才才更加重重视集体体,珍视视在的职职位。二、档案案资料的的建

38、立与与管理物业档案案资料的的建立与与管理是是物业管管理工作作的重要要组成部部分,科科学、规规范的档档案管理理可以为为专业的的物业管管理提供供有力的的支持。针针对本项项目实际际情况,我我们拟采采取系统统化、电电脑化的的管理手手段,对对机关新新大院物物业管理理档案进进行全面面的收集集和管理理。(一)档档案资料料的建立立及分类类1档案案资料的的建立。(1)采取系统化、科学化、电脑化的先进手段收集储存资料;(2)将收集到的资料进行细分,分类标准严格按照建设部标准及有关考评验收工作的通知发布后的新标准执行,做到条理清晰,分类合理,便于查阅。(3)按照资料载体的类型采用恰当安全的保存方式。(4)所有资料档

39、案实行“双档“(电脑档案、文本档案)管理。类别资料内容容保安及车车辆管理理保安管理理资料A:日常常巡查记记录、交交接班记记录、值值班记录录B:保保安训练练计划和和考核记记录C:大院及及大楼安安全防范范措施DD:查岗岗记录、闭闭路电视视监控系系统录像像带E:物资搬搬运放行行记录、紧紧急事件件处理记记录车辆及停停车场管管理资料料A:停车车场出入入登记记记录B:交通疏疏导图CC:停车车场安全全防范措措施及设设施记录录D:车车辆管理理记录、车车辆详细细资料环境卫生生管理环卫设施施资料A:环卫卫设备、工工具统计计表B:环卫设设备、工工具更换换记录清洁卫生生管理资资料A:清洁洁卫生检检查标准准及记录录B:

40、国家家环保标标准:排排烟、排排法、噪噪音C:处理污污染事件件记录DD:消杀杀及垃圾圾清运记记录绿化管理理绿化资料料A:绿化化规划图图低B:绿化设设施统计计表C:绿化保保养计划划及记录录D:绿绿化检查查标准及及记录精神文明明建设社区文化化资料A:活动动计划实实施方案案、总结结记录BB:社区区文化活活动图片片及录像像记录CC:传媒媒报导DD:文化化活动场场所等设设施使用用情况管理效益益经济效益益A:物业业管理费费用收缴缴统计表表B:有有偿经营营服务统统计表CC:物业业管理整整体项目目经营统统计表社会效益益A:本物物业管理理项目所所获取的的荣誉称称号B:舆论相相关报导导(二)物物业档案案资料的的管理

41、11、档案案资料管管理运作作流程:管理处处重要资资料(如如市机关关事务管管理局提提供的资资料)接接收必须须经过管管理处主主任或指指定负责责人验收收,完善善交接手手续后立立卷归档档,管理理处日常常管理文文件(如如管理处处通知、通通报等)按按照CPPM制定定的文件件管理程程序发放放及接收收手续,并并立卷归归档。2、档案案资料管管理要求求:(11)综合部部设档案案管理员员;(22)档案资资料由管管理处综综合部统统一管理理。(33)明确收收集、整整理、分分类、编编号、登登记、录录入电脑脑、入柜柜、借用用、检查查、销毁毁等各项项管理流流程。(44)采用多多种形式式的文档档储存方方式(如如电脑磁磁盘、录录

42、像带、录录音带、照照片、图图表等),并并采取相相应的储储存、保保管方法法。(55)对原始始文件、合合同等重重要资料料必须严严格管理理,借阅阅、复印印等必须须经管理理处主任任审批。(6)管理处主任负责审批档案保存数量、保存期限以及是否有效和作废。(7)注重档案管理信息开发,根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资料。(8)综合部每季度对档案资料管理情况进行检查。(9)要求全体职工树立档案意识、保密意识、严格执行档案管理制度。第三章、物物业管理理方案一、清扫扫保洁1、保洁洁管理重重点和模模式环境保洁洁管理追追求是始始终如一一保洁环环境,管管理的重重点在于于整洁环环境的保保持,在在本项目目,我们们对

43、环境境管理提提出一个个重要理理念:(一)“无干扰扰”服务我们对保保洁人员员的工作作时间进进行了硬硬性规定定:一切切保洁工工作尽量量不在客客户上下下班高峰峰时间进进行。这这种“保洁无无干扰”的环境境管理服服务方式式,让客客户在愉愉悦中享享受清新新的环境境,是“人性化化”服务理理念的真真实体现现。二、垃圾圾桶设置置(一)垃垃圾桶设设置垃圾桶是是保洁管管理必不不可少的的一项设设施,垃垃圾桶的的制作要要与整体体环境相相协调,既既要注意意摆放位位置的美美观,又又要方便便客户的的生活习习惯。公公共区域域视需要要设置垃垃圾桶,在在确定垃垃圾桶的的具体位位置时考考虑美观观、实用用与环境境协调一一致。(二)保保

44、洁作业业工作内内容、工工作范围围保洁管理理必须按按日常、定定期或特特殊作业业制定出出作业项项目执行行计划,也也只有通通过这样样的作业业计划书书,方能能确保保保洁管理理无盲点点,便于于管理工工作的实实施检查查与考核核。1、公共共区域的的保洁保保养服务务(包括括楼内的的电梯、过过道、走走火通道道等公共共场所):序号日常保洁洁工作范范围1所有过道道、楼梯梯地面每每天循环环清扫,每每周一次次清洗,保保持地面面无垃圾圾、纸屑屑、烟头头、无积积水,并并每天拖拖地二次次,干旱旱发现污污渍、垃垃圾及进进处理,保保持光洁洁明亮。2擦净电梯梯门、走走火通道道门,发发现手印印、污渍渍及时清清理干净净。3擦净所有有垃

45、圾筒筒,及时时清理垃垃圾,保保持垃圾圾不超过过筒身11/2处处,电梯梯间烟灰灰筒保持持每日清清洗三次次以上。4电梯地面面保持平平整无尘尘,平时时经常打打扫,每每天吸尘尘两次保保持无垃垃圾,电电梯内壁壁不锈钢钢每天擦擦净,保保持无手手印、污污渍、灰灰尘,每每周用不不锈钢保保养剂进进行保养养,减少少氧化、锈锈蚀的程程度,保保持光亮亮、洁净净。5每日清扫扫走火通通道,抹抹净扶手手栏杆,地地角线上上面灰尘尘,地面面梯阶每每天拖二二遍,发发现口香香糖、痰痰渍等及及时清除除,每周周清洗一一洗。2、室外外部分日日常保洁洁保养序号日常保洁洁工作范范围(早早晨7:30前前全部清清扫完毕毕)1每天清扫扫道路地地面

46、垃圾圾杂物及及污水迹迹,不停停巡视,发发现脏物物废物品品及时处处理。保保持外围围干净,整整洁。 2停车场地地面每天天清扫垃垃圾杂物物,使行行人有一一个整洁洁舒适环环境,根根据地面面地砖的的程度和和季节变变化进行行冲洗。3局部地面面每月根根据地面面情况进进行彻底底冲洗。4对绿化带带进行重重点巡查查,及时时清扫果果皮、废废纸等杂杂物,垃垃圾、使使休息者者居坐而而安。5及时收集集垃圾,将将垃圾放放在指定定地点。清清扫时密密封装置置,确保保无飘洒洒和滴水水现象,及及时清洗洗垃圾筒筒外表及及内面,保保持干净净,无异异味、无无滿溢。6抹净路牌牌、标识识、消防防箱、电电表箱、水水表箱处处外灯柱柱表面上上的灰尘尘。及时时处理违违章乱贴贴的海报报、小广广告及污污迹。7每月清除除一次卫卫生死角角,如雨雨水管处处、下水水道口等等,雨季季加强力力度清理理,以防堵塞塞,同时时防止孳孳和蚊蝇蝇,每月月清理一一次沙井井、排水水沟、水水池雨水水槽内、阴阴沟、排排洪沟、污污水井杂杂物,确确保其内内无杂物物。如发发现堵塞塞,及疏疏通。8外墙2米米以下随随时保洁洁,保持持无污渍渍。外幕幕墙每年年清洗22次9协助保安安搞好治治安工作

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