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1、浅论房产合同纠纷中合同效力与无效合同的认定原则赖徽棠 刘显波一、合同效力及房地产合同效力的概述合同的效力力，又称合同同的法律效力力，是指法律律赋予依法成成立的合同具具有约束当事事人各方乃至至第三人的强强制力。那么么，怎样的才才能对当事人人或第三人产产生法律上的的约束力呢当事人订立立合同是一种种经过合意的的民事行为，如如果符合法律律规定的条件件，则是一种种民事法律行行为，在法律律上产生约束束力。民法法通则第五五十五条规定定：民事法律律行为应当具具备下列条件件：(一)行行为人具有相相应的民事行行为能力;(二)意思表表示真实;(三)不违反反法律或者社社会公共利益益。也就是说说订立合同的的行为如果符符
2、合上述条件件就是民事法法律行为，合合同在法律上上就产生了约约束有关当事事人和第三人人的效力，否否则不产生法法律效力。不产生法律律效力的合同同为无效合同同。原经济济合同法第第七条规定了了合同无效的的几个条件：(一)违反反法律和行政政法规的合同同;(二)采采取欺诈、胁胁迫等手段所所签订的合同同;(三)代代理人超越代代理权限签订订的合同或以以被代理人的的名义同自己己或者同自己己所代理的其其他人签订的的合同;(四四)违反国家家利益或社会会公共利益的的经济合同。经经济合同被确确认无效后，当当事人依据合合同所取得的的财产应返还还给对方，有有过错的一方方应赔偿对方方因此所受的的损失;如果果双方都有过过错，各
3、自承承担相应的责责任。19999年10月月1日起施行行的中华人人民共和国合合同法规定定合同无效的的条件是：(一)一方以以欺诈、胁迫迫的手段订立立合同，损害害国家利益;(二)恶意意串通，损害害国家、集体体或第三人利利益;(三)以合法形式式掩盖非法目目的;?(四四)?损害社社会公共利益益;(五)违违反法律、行行政法规的强强制性规定。因因无效合同所所取得的财产产，应当予以以返还;不能能返还或者没没有要返还的的，应当折价价补偿;有过过错的一方应应当赔偿对方方因此所受到到的损失，双双方都有过错错的，应当各各自承担相应应的责任。房地产合同同是众类合同同中性质较为为特殊的一类类合同，此类类合同的订立立不仅要
4、遵守守民法通则则，原经经济合同法、新新合同法等等的规定，所所订立的合同同还应当到有有关土地管理理部门、房产产管理部门办办理相关的批批准、登记等等手续，合同同方能产生法法律效力。作作为海南特区区来说也不例例外。但是前前些年海南房房地产由于盲盲目开发、缺缺乏预见和规规划，使房地地产市场发展展过热、过快快，加之当时时有关这方面面的法律法规规不健全，出出台滞后，造造成海南房地地产市场混乱乱，经济活动动无章可循，直直至19955年1月1日日中华人民民共和国房地地产管理法开开始施行，这这种现象才逐逐渐得以缓和和，海南房地地产市场也才才开始逐渐步步入正轨。二、房地产产合同纠纷的的处理原则尽管在955年后房地
5、产产开发经营活活动有了法律律的保障，但但是95年之之前因无法可可依和客观因因素的影响而而遗留下来的的房地产开发发经营活动方方面的纠纷却却不少;而且且即使是在995年之后，因因整个海南大大气候仍处于于转型、过流流阶段，一些些房地产开发发经营活动和和涉及房地产产方面的其他他活动仍然是是不甚规范，法法律法规在实实际适用中存存在冲突，如如此引起的纠纠纷亦很多。如如何解决，关关键在于如何何认定因房地地产开发经营营或涉及房地地产活动而订订立的合同的的效力。笔者者认为，对房房地产管理法法施行之前前和这之后当当事人订立的的合同，应当当根据特定的的经济环境和和现实状况，在在不违背立法法本意的前提提下，综合考考虑
6、，对合同同效力作出准准确、合法、合合理的认定，以以便更好地解解决现存的房房地产纠纷。在此，笔者者想首先介绍绍一个典型案案件来具体分分析房地产合合同的效力，即即原告海南省省工业厅被告告中华人民共共和国建设部部、中国房地地产开发海南南公司房屋买买卖纠纷案。该该案案情是：1991年年9月25日日，原告海南南省工业厅与与被告中国房房地产开发海海南公司、建建设部海南咨咨询服务中心心签订了一份份合同书，约约定：两被告告将位于海口口市美舍河开开发区白龙南南路的宿舍楼楼一幢转让给给原告，房屋屋为框架结构构64套，建建筑面积为66644平方方米，共计房房款为5655万元，房屋屋交付时间为为1992年年7月30日
7、日之前，付款款方式为自本本合同生效之之日起三天之之内，一次性性付定金人民民币100万万元，一个月月后再付1000万元，余余额在工程竣竣工验收交付付使用一个月月内付清。在在原告付清房房产转让款后后五日内，双双方到房产管管理部门办理理房屋产权过过户手续，费费用按国家有有关规定办理理。合同签订订后，原告依依约分五次给给建设部海南南咨询服务中中心支付共计计人民币5665万元，被被告中国房地地产开发海南南公司于19993年1月月10日将宿宿舍楼交付给给原告使用，之之后，原告以以房改方式将将房屋出售给给本单位的职职工，现均已已装修入户居居住使用达四四年，因两被被告一直未能能给原告办理理上述房产的的过户手续
8、，遂遂成讼。再查查：两被告出出售给原告的的房屋的土地地使用权属于于建设部海南南咨询服务中中心，系行政政划拨用地，尚尚未办理土地地出让手续，经经原海口市国国土局批准用用于建设综合合服务大楼，作作为城市规划划、建设技术术、房地产方方面咨询业务务场所。建设设部海南咨询询服务中心系系中华人民共共和国建设部部于19888年7月277日在海南设设立的，其经经营范围是开开展城市规划划、建设技术术、房地产方方面的咨询业业务;19992年该中心心因歇业被海海南省工商行行政管理局吊吊销。从上述案例例可见，原、被被告所订立的的合同及合同同内容有几个个方面是不合合法的，首先先主体上建设设部海南咨询询服务中心不不具备房
9、地产产开发经营资资格，无权订订立房屋预售售合同;第二二、该合同的的标的物所依依附的土地是是行政划拨用用地，建设部部海南咨询服服务中心未依依照划拨土土地使用权管管理暂行办法法的有关规规定，办理土土地使用权出出让手续并缴缴纳土地出让让金;第三，该该房屋所依附附的土地原批批准的用途是是建设综合服服务大楼，非非住宅商业用用地，而建设设部海南咨询询服务中心未未经批准即擅擅自更改土地地用途进行商商品房开发和和经营;第四四、合同在订订立时，所建建房屋也未达达到当时法律律法规规定的的预售条件。很很显然，原、被被告订立的合合同违反了民民法通则、经经济合同法有有关合同生效效的规定，以以及违反土地地使用权管理理的有
10、关办法法，完全符合合认定无效合合同的条件，本本应当认定为为是无效合同同，按无效的的合同来处理理。但是在此此案中，有一一个特殊的情情节，即原告告已将取得的的房屋以房改改的方式出售售给本单位职职工，职工们们均已装修入入户居住达四四年之久，如如按无效合同同来处理返还房产给给两被告，那那么无辜职工工们的利益将将受到严重的的损害，而且且也将严重影影响生活和工工作，而且事事实上在全案案的审理过程程中，职工们们的反响是最最强烈的。另另外，在合同同的订立过程程中，原告及及两被告均存存在不同程度度的过错。最最终该案以认认定合同有效效来判决，并并经终审维护护结案，笔者者认为这样处处理是完全符符合立法本意意的，也达
11、到到了应有的社社会效果。上述案例是是众多案例中中的一个，但但是具有代表表性和典型性性。它突出反反映了房地产产开发经营案案件中存在的的连锁关系，它它让我们清楚楚地看到审理理此类案件不不仅仅只是处处理开发商与与第一手买受受方之间的关关系，而且还还要充分考虑虑以标的物为为焦点的一连连串的合同关关系，因为以以买卖关系牵牵头的一连串串的合同关系系层层相扣的的，其中兼杂杂有抵押关系系、租赁关系系、合作关系系等等，若处处理不当，将将会引起恶性性循环。故结结合此典型案案例，笔者认认为在认定合合同效力时应应遵循以下几几个原则：(一)遵循循立法本意，维维护社会稳定定原则我国制定的的原经济合合同法第一一条规定：为为
12、保障社会主主义市场经济济的健康发展展，保护经济济合同当事人人的合法权益益，维护社会会经济秩序，促促进社会主义义现代化建设设，制定本法法。19999年制定的统统一合同法法的第一条条规定：为了了保护合同当当事人的合法法权益，维护护社会经济秩秩序，促进社社会主义现代代化建设，制制定本法。“从从上述法律规规定我们可看看出，无论是是以前的经经济合同法还还是现在的合合同法，它它制定的根本本目的就是为为了保护当事事人的合法权权益，维护社社会经济秩序序，最终促进进社会主义现现代化建设。法法律是发展和和进步的保障障，而稳定是是一切社会发发展和进步的的前提，两者者相辅相承，共共同推动社会会进一步向前前发展共同促促
13、进社会主义义现代化建设设。作为执法法机关，我们们的目的也就就是为社会发发展和进步扫扫清障碍，我我们的任务是是化解社会的的矛盾，调和和不利因素，所所以执法机关关审案判案应应该通透法律律的立法本意意，以稳定大大局为本。当前我国社社会经济发展展的速度较快快，各类经济济关系也纷呈呈复杂，最近近中国又面临临加入WTOO，经验的不不足和客观形形势的影响使使我国法律法法规存在不甚甚完善和出台台滞后的现象象，使法律本本身和现实状状况存在差异异和予盾，这这是不可避免免的。比如前前述的案例，如如果从绝对的的法律角度说说，合同确订订无效是无疑疑的，但是一一旦确认合同同无效，矛盾盾就会激化，这这就是冲突所所在。具体来
14、说笔笔者认为第一一、诸如此类类涉及到众多多的散户的利利益或内部集集体的利益、买买断产权的、具具有连锁关系系的房地产开开发经营方面面的纠纷，如如果仅仅是因因为土地转让让、报建、规规划方面的手手续欠缺或不不全，而依据据省政府、市市政府的根据据经济状况制制定的规定，可可以补办、补补全这些手续续的，有关的的合同应该认认定有效，按按有效合同来来处理，依据据各方过错，承承担相应的违违约责任。在在这里笔者还还想说明一点点，依照法律律规定，承担担违约责任的的方式是采取取补救措施或或赔偿损失、支支付违约金等等等。结合上上述案例，被被告没有为原原告方办妥房房产证，违反反了合同约定定，补办手续续就是采取违违约责任中
15、规规定的补救措措施的一个内内容，这就可可以反过来说说明手续的欠欠缺并不必然然导致合同的的无效，因为为法律在作强强制性规定的的同时，是允允许采取补救救措施的。第二、对于于不涉及众多多散户或内部部职工利益的的案件，如前前，假设原、被被告在订立合合同后，原告告海南省工业业厅并未将房房屋以房改方方式出售给职职工，只是闲闲置着，或租租赁予他人、或或抵押予他人人而他人尚未未押断产权的的情况，笔者者认为可以认认定合同无效效。因为不论论是房屋被闲闲置着，或出出租、抵押予予他人，均不不影响房屋所所有权人行使使所有权，承承租人依法可可以继续承租租，抵押也只只是担保的一一种方式，并并不必然导致致抵押物的产产权转移，
16、而而且抵押权人人的真正目的的也不在于此此，最主要的的是这些情况况都不尽然引引起社会大面面积的负面影影响，而且作作无效无理，在在返还财产上上也是实际可可行的。(二)保护护善意相对人人、善意第三三人的合法权权益原则我国的法律律、行政法规规在立法上除除了规定制订订法规的目的的是维护社会会经济秩序外外，还着重强强调了要保护护当事人的合合法权益，这这在过去的经经济合同法、新新的合同法法里都有所所体现，比如如新的合同同法的第四四十九条就规规定：行为人人没有代理权权、超越代理理权或代理权权终止后以被被代理名义订订立合同，相相对人有理由由相信行为人人有代理权的的，该代理行行为有效;第第五十条也规规定：法人或或
17、其他组织的的法定代表人人、负责人超超越权限订立立的合同，除除相对人知道道或应当知道道其超越权限限的以外，该该代表行为有有效。故笔者者认为在处理理房地产开发发经济纠纷时时应与立法原原则一致，也也应该充分考考虑保护善意意相对人甚至至善意第三人人的利益，准准确认定合同同效力。下面面笔者从房地地产纠纷的几几个类型来具具体阐述。第一、房地地产转让纠纷纷房地产转让让纠纷是房地地产纠纷中所所占比例最大大的一部分，通通常致使合同同无效的事由由是：商品房房预售时，或或者未领取预预售许可证，或或者未按规定定投入工程开开发建设总投投资的百分之之二十五以上上，或者根本本未领取土地地使用权证等等等。一般来来说如果买方方
18、已经入住，并并已支付大部部分房款，有有关欠缺的手手续可以补办办的，应维护护买方的利益益，除非是买买方主张合同同无效，否则则应认定合同同有效，按有有效合同处理理。如果预售售的房屋尚未未交付，或工工程尚未完工工、不可能完完工、工程欠欠缺有关手续续、发展商亦亦不愿意承担担责任等情况况，可按无效效合同来处理理。其次，由于于行政机关或或发展商的原原因未能及时时办理房产证证，第一方买买受人在未取取得房产证之之前又再次转转让的情况;假如第一手手卖受人已明明示或此后买买受人已明知知这一情况以以该理由主张张合同无效的的，不应当支支持。因为作作为第一手买买受人并无欺欺瞒的意思表表示，而此后后的买受人已已明知或应当
19、当知道房屋状状况而仍愿意意购买，并非非不知情，不不属善意的范范畴。而且对对于第一手买买受人来说，未未能取得产权权证并非其个个人原因所致致，其已付足足房款，可视视为其已实际际上取得产权权，其利益应应该受到保护护。如果此后的的买受人确不不知情，而房房款已支付，也也已经入住，开开发商有能力力办理房产证证的，合同可可确认有效;如开发商无无能力办理房房产证的，则则确认合同无无效，按无效效合同处理。当当然在确认合合同无效时，对对占用房屋居居住的损失要要依公平原则则合理分担。第二、房屋屋租赁纠纷在海南经济济特区，流动动人口众多，房房屋租赁行为为也是比较活活跃。在这一一块纠纷中，合合同效力的认认定主要争议议在
20、出租方和和承租方是否否到房产管理理部门就房屋屋租赁办理登登记备案手续续。19955年建设部发发布城市房房屋租赁管理理办法第113条规定：“房屋租赁赁实行登记备备案制度。”第第17条规定定：“房屋屋租赁证是是租赁行为合合法有效的赁赁证。”在该该办法发布之之前，房屋租租赁行为没有有登记备案的的要求，这之之后也不甚规规范，许多租租赁行为并没没有办理房房屋租赁证。笔笔者认为在办办法发布之之前房屋租赁赁行为未办理理备案登记的的，如果此租租赁行为一直直延续至办办法发布后后，而依照省省内的规定可可以补办的，依依此订立的合合同应认定有有效，以保护护各方的利益益，但应责令令及时补办。而而办法发发布之后的租租赁行
21、为原则则上应依法办办理备案登记记。但是不可可否认，在海海南本地，租租赁行为的随随意性很大，而而且租赁本身身有其特殊性性，即承租人人只要使用了了出租的房屋屋，即使没有有有效的租赁赁证明，出租租人和承租人人在客观上仍仍然存在债的的关系。所以以对未办理备备案登记的租租赁行为，如如双方当事人人均认可，对对租赁行为本本身未持有异异议，只是对对租金的支付付持有异议，一一般应认定合合同有效，以以保证出租人人能合理地获获取租金，但但也应责令补补办手续。对于一方提提出异议，另另一方确有过过错或双方均均存在过错的的情况可认定定合同无效。需需要说明的是是，法律上对对无效合同的的处理主要是是针对当事人人因无效合同同而
22、提出的违违约金、利息息部分不予保保护，对于出出租人实际产产生的损失可可视为承租人人占用所造成成的损失，是是可以补偿的的，这样就可可避免一方当当事人借主张张合同无效而而逃避租金的的给付。第三、房屋屋抵押纠纷房屋抵押与与房屋租赁一一样，依法应应办理抵押登登记手续。在在审理案件的的过程中，比比较常见的矛矛盾发生于“先先已预售，后后又抵押”或或“先已抵押押，后又预售售、转售”的的情况。一般般认为如果抵抵押已办理了了他项权利登登记而预售未未预售登记，买买受方没有支支付大部分房房款未入住等等情况，应保保护抵押权人人的权利，认认定抵押合同同有效;如果果抵押已办理理了他项权利利登记，但是是预购方已基基本付清房
23、款款入住、或购购房者众多、房房屋已被多次次转售且也基基本付清房款款的，应认定定买卖合同的的有效性。因因为作为购房房者来说，在在审查房屋的的实际状况方方面是处于被被动的位置，其其没有合理审审查实物状况况的能力和责责任，且如认认定合同无效效，在返还财财产上也难以以执行，所以以在这种情况况下，应着重重保护购房者者的利益，而而且这种做法法与前述维护护社会稳定的的原则是一致致的。第四、房屋屋建筑质量纠纠纷房屋建筑质质量纠纷近年年有上升的趋趋势，笔者认认为有关房屋屋质量问题并并不能影响合合同效力的认认定，一般认认为此问题产产生于有效合合同基础上，只只是影响到合合同的继续履履行或解除。在在这方面，保保证交付
24、房屋屋的质量是出出售方的义务务，买受方通通常没有审查查房屋质量的的能力和责任任，故此类纠纠纷着重保护护买受方的利利益。但是不排除除房屋出售方方在出售房屋屋时故意隐瞒瞒房屋存在瑕瑕疵的真实情情况，侵害买买受方的利益益致使合同无无效的情况。当当然所谓房屋屋质量上的瑕瑕疵应有合理理的解释范围围，如果在合合理范围内的的瑕疵，法律律允许采取补补救措施，也也就不必然导导致合同的无无效。三、无效合合同的处理原经济合合同法第77条第2款规规定：“无效效的经济合同同，从订立的的时候起，就就没有法律约约束力”第第十六条第一一款规定：“经经济合同被确确认无效后，当当事人依据该该合同所取得得的财产，应应返还给对方方，
25、有过错的的一方应赔偿偿对方因此所所受的损失;如果双方都都有过错，各各自承担相应应的责任。”统统一的合同同法第566条规定：“无无效的合同或或被撤销的合合同自始没有有法律拘束力力。”第588条规定：“合合同无效或者者被撤销后，因因该合同取得得的财产，应应当予以返还还;不能返还还或者没有必必要返还的，应应当折价被偿偿。有过错的的一方应当赔赔偿对方因此此所受到的损损失，双方都都有过错的，应应当各自承担担相应的责任任。”以上是法律律对无效合同同处理的规定定，无效的房房地产开发经经营合同也应应按上述规定定来处理。概概括起来，法法律对无效合合同的处理主主要是?一?返还财产或或折价赔偿;?二?赔偿偿损失，这
26、些些主要是针对对过错方而言言的，对于非非过错方也并并非不需承担担法律后果，具具体处理上，笔笔者认为在上上述前提下，也也应遵循几点点。(一)公平平原则房地产开发发经营活动是是一种民事活活动，中华华人民共和国国民法通则第第四条规定：民事活动应应当遵循自愿愿、公平、等等价有偿、诚诚实信用的原原则。在对房房地产开发经经营的无效合合同的处理中中，也应贯彻彻这一原则。比比如因未办理理房屋租赁许许可证而引致致的租赁合同同无效的情况况，按规定，租租赁关系无效效，承租方将将房屋交还出出租方，并且且有过错的出出租方仍应赔赔偿承租方的的损失。但是是这里有一个个不可忽略的的情节就是，承承租方既便没没有过错，但但其确实
27、也是是使用了出租租方的房屋，属属实际受益人人，出租方也也是遭受了没没有实际使用用房屋的损失失。从这一点点来说，笔者者认为像有类类似的情况，仍仍应考虑让没没有过错的承承租人支付实实际使用房屋屋的租金，才才比较公平合合理?租金的的确定可通过过估价部门进进行评估?。因因建筑质量引引起的纠纷也也有类似的情情况，即在合合同因此而确确认无效后，出出售方应赔偿偿买受方的损损失，但同时时也应考虑买买受方已实际际使用了房屋屋，也有一定定的受益，故故可参照租赁赁的确认方式式给予合理的的使用补偿。(二)避免免累讼原则房地产开发发经营案件中中往往存在多多种法律关系系，对一种法法律关系认定定无效后，经经常会影响到到其他
28、的法律律关系，因此此，在无效处处理上可以考考虑尽可能全全面协调，减减少诉讼程序序。比如在确确权案件中同同时存在房屋屋抵押关系和和房屋买卖关关系，如认定定买卖关系有有效，抵押关关系无效，这这种无效处理理如不存在返返还房屋或赔赔偿损失的问问题，应责令令有关当事人人中止他项权权利登记备案案，以保证买买卖关系的确确认。当前我国的的法律法规日日臻完善，过过去由于对房房地产活动预预见不够，普普法不得力，引引致许多遗留留问题，应实实事求是地看看待。只要遵遵循立法原则则，以维护社社会稳定为本本，灵活执法法，就能够妥妥善处理好这这一类纠纷。当当然，这只是是针对海南特特区特殊的过过渡时期所产产生的纠纷采采取的一些特特殊的合理、灵灵活的处理方方式，在房地地产市场步入入正轨，相关关法律法规普普及广泛之后后，应该严格格的依法处理理案件。