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1、浅房产合同纠纷中合同效力与无效合同的认定原那么赖徽棠 刘显波一、合同效力及房地产合同效力的概述合同的效力又称合同的法律效力是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强迫力。那么怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢当事人订立合同是一种经过合意的民事行为假如符合法律规定的条件那么是一种民事法律行为在法律上产生约束力。?民法通那么?第五十五条规定：民事法律行为应当具备以下条件：(一)行为人具有相应的民事行为才能;(二)意思表示;(三)不违背法律或者社会公共利益。也就是说订立合同的行为假如符合上述条件就是民事法律行为合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力否那么不产生法
2、律效力。不产生法律效力的合同为无效合同。原?经济合同法?第七条规定了合同无效的几个条件：(一)违背法律和行政法规的合同;(二)采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同;(三)代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其别人签订的合同;(四)违背利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后当事人根据合同所获得的财产应返还给对方有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失;假如双方都有过错各自承当相应的责任。1999年10月1日起施行的?合同法?规定合同无效的条件是：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害利益;(二)恶意串通损害、集体或第三人利益;(三)以合法形式掩盖目的;?(
3、四)?损害社会公共利益;(五)违背法律、行政法规的强迫性规定。因无效合同所获得的财产应当予以返还;不能返还或者没有要返还的应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的应当各自承当相应的责任。房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同此类合同的订立不仅要遵守?民法通那么?原?经济合同法?、新?合同法?等的规定所订立的合同还应当到有关土地理部门、房产理部门相关的批准、登记等手续合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划使房地产开展过热、过快加之当时有关这方面的法律法规不健全出台滞后造成海南房地产混乱经济活动无章可循直至
4、1995年1月1日?房地产理法?开场施行这种现象才逐渐得以缓和海南房地产也才开场逐渐步入正轨。二、房地产合同纠纷的处理原那么尽在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少;而且即使是在95年之后因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚标准法律法规在实际适用中存在冲突如此引起的纠纷亦很多。如何解决关键在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为对?房地产理法?施行之前和这之后当事人订立的合同应当根据特定的经济环境和现实状况在不违犯立
5、法本意的前提下综合考虑对合同效力作出准确、合法、合理的认定以便更好地解决现存的房地产纠纷。在此笔者想首先介绍一个典型案件来详细分析房地产合同的效力即原告海南工业被告建立部、中国房地产开发海南房屋买卖纠纷案。该案案情是：1991年9月25日原告海南工业与被告中国房地产开发海南、建立部海南咨询效劳中心签订了一份?合同书?约定：两被告将位于海口美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告房屋为框架构造套建筑面积为64平方米共计房款为565万元房屋交付时间为1992年7月30日之前付款方式为自本合同生效之日起三天之内一次性付定金人民币100万元一个月后再付100万元余额在工程开工验收交付使用一个月内付清
6、。在原告付清房产转让款后内双方到房产理部门房屋产权过户手续费用按有关规定。合同签订后原告依约分五次给建立部海南咨询效劳中心支付共计人民币565万元被告中国房地产开发海南于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告使用之后原告以房改方式将房屋给本的职工现均已装修入户居住使用达四年因两被告一直未能给原告上述房产的过户手续遂成讼。再查：两被告给原告的房屋的土地使用权属于建立部海南咨询效劳中心系行政划拨用地尚未土地出让手续经原海口国土批准用于建立综合效劳大楼作为城规划、建立技术、房地产方面咨询业务场所。建立部海南咨询效劳中心系建立部于1988年7月27日在海南设立的其经营范围是开展城规划、建立技术、房地产
7、方面的咨询业务;1992年该中心因歇业被海南工商行政理撤消。从上述案例可见原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的首先主体上建立部海南咨询效劳中心不具备房地产开发经营资格无权订立房屋预售合同;第二、该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地建立部海南咨询效劳中心未按照?划拨土地使用权理暂行方法?的有关规定土地使用权出让手续并缴纳土地出让金;第三该房屋所依附的土地原批准的用处是建立综合效劳大楼非住宅商业用地而建立部海南咨询效劳中心未经批准即擅自更改土地用处进展商品房开发和经营;第四、合同在订立时所建房屋也未到达当时法律法规规定的预售条件。很显然原、被告订立的合同违背了?民法通那么?、?经
8、济合同法?有关合同生效的规定以及违背土地使用权理的有关方法完全符合认定无效合同的条件本应当认定为是无效合同按无效的合同来处理。但是在此案中有一个特殊的情节即原告已将获得的房屋以房改的方式给本职工职工们均已装修入户居住达四年之久如按无效合同来处理返还房产给两被告那么无辜职工们的利益将受到严重的损害而且也将严重影响生活和工作而且上在全案的审理过程中职工们的反响是烈的。另外在合同的订立过程中原告及两被告均存在不同程度的过错。最终该案以认定合同有效来判决并经终审维护结案笔者认为这样处理是完全符合立法本意的也到达了应有的社会效果。上述案例是众多案例中的一个但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地产开发经
9、营案件中存在的关系它让我们清楚地看到审理此类案件不仅仅只是处理开发商与第一手买受方之间的关系而且还要充分考虑以标的物为焦点的一连串的合同关系因为以买卖关系牵头的一连串的合同关系层层相扣的其中兼杂有抵押关系、租赁关系、合作关系等等假设处理不当将会引起恶性循环。故结合此典型案例笔者认为在认定合同效力时应遵循以下几个原那么：(一)遵循立法本意维护社会稳定原那么我国制定的原?经济合同法?第一条规定：为保障经济的安康开展保护经济合同当事人的合法权益维护社会经济秩序促进现代化建立制定本法。1999年制定的统一?合同法?的第一条规定：为了保护合同当事人的合法权益维护社会经济秩序促进现代化建立制定本法。“从上
10、述法律规定我们可看出无是以前的?经济合同法?还是如今的?合同法?它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益维护社会经济秩序最终促进现代化建立。法律是开展和进步的保障而稳定是一切社会开展和进步的前提两者相辅相承共同推动社会进一步向前开展共同促进现代化建立。作为执法我们的目的也就是为社会开展和进步扫清障碍我们的任务是化解社会的矛盾调和不利因素所以执法审案判案应该通透法律的立法本意以稳定大为本。当前我国社会经济开展的速度较快各类经济关系也纷呈复杂最近中国又面临参加WTO经历的缺乏和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象使法律本身和现实状况存在差异和予盾这是不可防止的。比方前述的案
11、例假如从绝对的法律角度说合同确订无效是无疑的但是一旦确认合同无效矛盾就会激化这就是冲突所在。详细来说笔者认为第一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或集体的利益、买断产权的、具有关系的房地产开发经营方面的纠纷假如仅仅是因为土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全而根据、的根据经济状况制定的规定可以补办、补全这些手续的有关的合同应该认定有效按有效合同来处理根据各方过错承当相应的违约责任。在这里笔者还想说明一点按照法律规定承当违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。结合上述案例被告没有为原告方办妥房产证违背了合同约定补办手续就是采取违约责任中规定的补救措施的一个内容这就可以反过来说明手
12、续的欠缺并不必然导致合同的无效因为法律在作强迫性规定的同时是允许采取补救措施的。第二、对于不涉及众多散户或职工利益的案件如前假设原、被告在订立合同后原告海南工业并未将房屋以房改方式给职工只是闲置着或租赁予别人、或抵押予别人而别人尚未押断产权的情况笔者认为可以认定合同无效。因为不是房屋被闲置着或出租、抵押予别人均不影响房屋所有权人行使所有权承租人依法可以继续承租抵押也只是担保的一种方式并不必然导致抵押物的产权转移而且抵押权人的真正目的也不在于此最主要的是这些情况都不尽然引起社会大面积的负面影响而且作无效无理在返还财产上也是实际可行的。(二)保护好心相对人、好心第三人的合法权益原那么我国的法律、行
13、政法规在立法上除了规定制订法规的目的是维护社会经济秩序外还着重强调了要保护当事人的合法权益这在过去的?经济合同法?、新的?合同法?里都有所表达比方新的?合同法?的第四十九条就规定：行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理名义订立合同相对人有理由相信行为人有代理权的该代理行为有效;第五十条也规定：法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同除相对人知道或应当知道其超越权限的以外该代表行为有效。故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原那么一致也应该充分考虑保护好心相对人甚至好心第三人的利益准确认定合同效力。下面笔者从房地产纠纷的几个类型来详细阐述。第一、房地产转让纠纷房地产
14、转让纠纷是房地产纠纷中所占比例的一部通常致使合同无效的事由是：商品房预售时或者未领取预售答应证或者未按规定投入工程开发建立总的百分之二十五以上或者根本未领取土地使用权证等等。一般来说假如买方已经入住并已支付大部房款有关欠缺的手续可以补办的应维护买方的利益除非是买方主张合同无效否那么应认定合同有效按有效合同处理。假如预售的房屋尚未交付或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、开展商亦不愿意承当责任等情况可按无效合同来处理。其次由于行政或开展商的原因未能及时房产证第一方买受人在未获得房产证之前又再次转让的情况;假设第一手卖受人已明示或此后买受人已明知这一情况以该理由主张合同无效的不应当支持。因
15、为作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示而此后的买受人已明知或应当知道房屋状况而仍愿意购置并非不知情不属好心的范畴。而且对于第一手买受人来说未能获得产权证并非其个人原因所致其已付足房款可视为其已实际上获得产权其利益应该受到保护。假如此后的买受人确不知情而房款已支付也已经入住开发商有才能房产证的合同可确认有效;如开发商无才能房产证的那么确认合同无效按无效合同处理。当然在确认合同无效时对占用房屋居住的损失要依公平原那么合理分担。第二、房屋租赁纠纷在海南经济特区流动人口众多房屋租赁行为也是比拟活泼。在这一块纠纷中合同效力的认定主要争议在出租方和承租方是否到房产理部门就房屋租赁登记备案手续。1995年建立
16、部发布?城房屋租赁理方法?3条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。7条规定：“?房屋租赁证?是租赁行为合法有效的赁证。在该方法发布之前房屋租赁行为没有登记备案的要求这之后也不甚标准许多租赁行为并没有?房屋租赁证?。笔者认为在?方法?发布之前房屋租赁行为未备案登记的假如此租赁行为一直延续至?方法?发布后而按照内的规定可以补办的依此订立的合同应认定有效以保护各方的利益但应责及时补办。而?方法?发布之后的租赁行为原那么上应依法备案登记。但是不可否认在海南本地租赁行为的随意性很大而且租赁本身有其特殊性即承租人只要使用了出租的房屋即使没有有效的租赁证明出租人和承租人在客观上仍然存在债的关系。所以对未备案登
17、记的租赁行为如双方当事人均认可对租赁行为本身未持有异议只是对租金的支付持有异议一般应认定合同有效以保证出租人能合理地获取租金但也应责补办手续。对于一方提出异议另一方确有过错或双方均存在过错的情况可认定合同无效。需要说明的是法律上对无效合同的处理主要是针对当事人因无效合同而提出的违约金、利息部不予保护对于出租人实际产生的损失可视为承租人占用所造成的损失是可以补偿的这样就可防止一方当事人借主张合同无效而逃避租金的给付。第三、房屋抵押纠纷房屋抵押与房屋租赁一样依法应抵押登记手续。在审理案件的过程中比拟常见的矛盾发生于“先已预售后又抵押或“先已抵押后又预售、转售的情况。一般认为假如抵押已了他项权利登记
18、而预售未预售登记买受方没有支付大部房款未入住等情况应保护抵押权人的权利认定抵押合同有效;假如抵押已了他项权利登记但是预购方已根本付清房款入住、或购房者众多、房屋已被屡次转售且也根本付清房款的应认定买卖合同的有效性。因为作为购房者来说在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置其没有合理审查实物状况的才能和责任且如认定合同无效在返还财产上也难以执行所以在这种情况下应着重保护购房者的利益而且这种做法与前述维护社会稳定的原那么是一致的。第四、房屋建筑质量纠纷房屋建筑质量纠纷近年有上升的笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定一般认为此问题产生于有效合同根底上只是影响到合同的继续履行或解除。在这方
19、面保证交付房屋的质量是方的义务买受方通常没有审查房屋质量的才能和责任故此类纠纷着重保护买受方的利益。但是不排除房屋方在房屋时成心隐瞒房屋存在瑕疵的情况损害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围假如在合理范围内的瑕疵法律允许采取补救措施也就不必然导致合同的无效。三、无效合同的处理原?经济合同法?第7条第2款规定：“无效的经济合同从订立的时候起就没有法律约束力第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后当事人根据该合同所获得的财产应返还给对方有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失;假如双方都有过错各自承当相应的责任。统一的?合同法?第56条规定：“无效的合同或被撤销
20、的合同自始没有法律拘谨力。第58条规定：“合同无效或者被撤销后因该合同获得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的应当各自承当相应的责任。以上是法律对无效合同处理的规定无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来法律对无效合同的处理主要是?一?返还财产或折价赔偿;?二?赔偿损失这些主要是针对过错方而言的对于非过错方也并非不需承当法律后果详细处理上笔者认为在上述前提下也应遵循几点。(一)公平原那么房地产开发经营活动是一种民事活动?民法通那么?第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、老实信誉的原那么。在对
21、房地产开发经营的无效合同的处理中也应贯彻这一原那么。比方因未房屋租赁答应证而引致的租赁合同无效的情况按规定租赁关系无效承租方将房屋交还出租方并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节就是承租方既便没有过错但其确实也是使用了出租方的房屋属实际受益人出租方也是遭受了没有实际使用房屋的损失。从这一点来说笔者认为像有类似的情况仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金才比拟公平合理?租金确实定可通过估价部门进展评估?。因建筑质量引起的纠纷也有类似的情况即在合同因此而确认无效后方应赔偿买受方的损失但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋也有一定的受益故可参照租赁确实认方式给予
22、合理的使用补偿。(二)防止累讼原那么房地产开发经营案件中往往存在多种法律关系对一种法律关系认定无效后经常会影响到其他的法律关系因此在无效处理上可以考虑尽可能全面协调减少诉讼程序。比方在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系如认定买卖关系有效抵押关系无效这种无效处理如不存在返还房屋或赔偿损失的问题应责有关当事人中止他项权利登记备案以保证买卖关系确实认。当前我国的法律法规日臻完善过去由于对房地产活动预见不够普法不得力引致许多遗留问题应实事求是地对待。只要遵循立法原那么以维护社会稳定为本灵敏执法就可以妥善处理好这一类纠纷。当然这只是针对海南特区特殊的过渡时所产生的纠纷采取的一些特殊的合理、灵敏的处理方式在房地产步入正轨相关法律法规普及广泛之后应该严格的依法处理案件。