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1、碧 泉 花花 园项目建议书书及可行性性分析花卉西西路预制场场地块重庆XX房房地产经纪纪有限公司司第一章 项目概况况 一一、地理位位置位于龙溪镇镇花卉西路路，东临欧欧鹏花园住住宅小区，西西靠黄金堡堡高级住宅宅小区，南南依鸿恩寺寺森林公园园，北接金金岛花园立立交桥。 二二、地块状状况现为一片农农田洼地，地地势较低，与与周边地块块最大高差差为5米左左右。 三三、项目建建筑指标 用地面积积：180009 mm2 总建筑面面积：500800 m2 容积率：2.822 绿化率：33% 住宅建筑筑面积：4429400 m2 商业建筑筑面积：77500 m2 办公建筑筑面积：3360 mm2第二章 项目定位位
2、建议 以以市场调查查为基础，结结合地块实实际情况，我我们将该项项目定位为为“年轻家庭庭实用型型白领居住住小区”。 理理由分析： 一一、本项目目占地面积积180009m2，相对具具备了“小区”的规模。 二二、项目位位于花卉园园西路里侧侧，鸿恩寺寺森林公园园山脚下，地地理位置较较为偏远，不不具备完全全商业用房房的区位优优势。 三三、本项目目地势较平平坦、集中中，小区入入口、区内内道路宽敞敞，有天然然泉水贯穿穿其中，符符合居家风风水要求，具具备了中档档住宅小区区的“规模效应应”和“基础设施施条件”。 四四、项目周周边多为普普遍民用住住宅，居家家氛围浓厚厚，生活配配套设施较较为完善。 五五、住宅的的市
3、场需求求量远远高高于商业用用房，据统统计，住宅宅的市场需需求量占总总商品房市市场需求的的85%，而而商业用房房仅为100%。六、“中档档住宅小区区”为龙溪镇镇片区房地地产项目的的市场供应应空白点。花卉片区以以花卉园为为中心，分分为东西两两路。东路路楼盘以中中高档住宅宅为主，如如：坡月山山庄、爱丁丁堡、黄金金堡高级住住宅小区等等；西路以以中低档楼楼盘为主，且且大多为单单体建筑，暂暂无成型的的住宅小区区。七、重庆房房地产市场场对中档物物业的需求求走势良好好。据统计，999年本市市商品房平平均价格在在13000元/m22以下，其其销售量占占30%左左右，平均均售价在1130020000元/m22之间
4、的商商品房销售售量呈上升升趋势，约约占50%以上，而而价格在22000元元/m2以上的商商品房销售售量不足220%。第三章 项目规划划建议 我我们通过市市调分析、研研究，结合合市场定位位及地块本本身的特点点，对项目目规划设计计作如下建建议：一、规划定定位原则中档定位适用且且舒适的生生活格调。 二、规划划依据 以甲方提提供的前期期基础方案案为依据。 三、小区区环境 1、出入入口：主入入口考虑人人车分流。 2、人行行道、车道道：人行道道宽3米左左右，地面面铺设美观观的广场砖砖；车道宽宽6米左右右，为减速速、降噪地地面。 3、中央央广场：中中央绿化带带及休闲广广场有机结结合（天然然泉水小溪溪穿越其中
5、中），形成成该小区的的独特生命命线。 4、绿化化：在庭院院中央、道道路两旁及及住宅楼四四周添设草草坪、花卉卉、植物、假假山、休闲闲椅、垃圾圾箱、庭院院路灯、观观景水池等等，力求小小区环境细细致、适用用、舒适。 5、天然然泉水小溪溪：明敷设设，贯穿小小区的“生命线”，注意特特色层次，特特别注意解解决污染和和安全问题题。 6、公建建配套：车车库、露天天停车位、游游泳池、儿儿童戏水池池、羽毛球球场和篮球球场、幼儿儿园、物业业办公用房房、保安亭亭等。 7、社区区配套中心心：迷你超超市、网吧吧、阅览室室、健身房房、桌球室室、快餐厅厅、洗衣房房等。 四四、建筑设设计1、住宅楼楼：（1）风格格及色彩：采用简
6、洁洁、明快的的建筑风格格，以天然然泉水小溪溪贯穿其中中，中式景景观和符合合现代白领领家庭的现现代建筑风风格相结合合；住宅楼楼分区设计计，大致分分为中高级级、中低两两个档次，顶顶层为跃层层结构，顶顶层以下为为错层结构构，整个小小区内住宅宅楼楼顶形形成统一识识别特色。（2）给排排水及管网网：排污水水管不进户户，统一安安装在外墙墙建筑阴角角内。（3）采用用雨水、空空调水集中中处理系统统。（4）首层层住宅地面面高于室外外300400mmm，窗及及阳台外设设置优雅小小花园。（5）尽量量采用大窗窗和外凸窗窗的形式，增增加窗内有有效使用面面积。（6）在外外立面处理理上考虑遮遮雨遮阳功功能、空调调及放置位位置
7、，避免免业主入住住后再安装装雨蓬，破破坏外观。2、商业用用房：（1）位置置：在小区区的主、次次入口之间间的临街面面修建23层高的的商业用房房，平台上上的商住楼楼向后（小小区内）靠靠，临街面面形成花园园平台。（2）结构构：全框架架结构，便便于业主灵灵活分隔。（3）功能能布置：一一楼为商业业门面，单单套面积330m2左右；二二层为商业业用房，三三层为社区区配套服务务用房；商商业用房顶顶层屋面布布置靠街住住户的平台台花园。第四章 项目户型型设计建议议除地理位置置和价格外外，户型的的结构及其其功能完善善与否皆是是影响消费费购房导向向的重要因因素。我们们通过对北北部新城住住宅供应情情况和购房房者对户型型
8、需求情况况的调查，结结合本项目目的市场定定位“年轻家庭庭实用型型白领居住住小区”，对户型型设计作如如下建议：一、户型比比例本小区主推推户型为三三室二厅双双卫，9001100m2/户，占占总户型的的50%；二室二厅厅双卫为880900m2/户，占占总量的330%；二二室一厅单单卫为70080mm2/户，占占总量量的的20%。二、户型形形式所有户型尽尽量设计成成错层，顶顶层为跃层层。三、户型结结构、功能能1、客厅在在20330m2之间为宜宜；2、每户保保证有生活活阳台；3、双卫的的户型设计计尽量保证证盥洗与卫卫生间分开开；4、卧室有有壁柜为好好；5、厨卫保保证通风、采采光；6、阳台不不可封闭式式，
9、真正做做到阳光阳阳台。7、室外景景观不可少少客厅、餐厅厅、厨房、阳阳台为居室室的主要活活动空间，尽尽量使其布布置在靠小小区中庭侧侧，让小区区绿化时时时体现在业业主眼前，另另阳台风格格为欧式景景观阳台（铁铁花栏杆围围护）。8、进户门门加大。第五章 项目物业业管理建议议 一一、由物业业管理公司司对小区实实行规范化化物业管理理。 二二、保安设设施：封闭闭式管理，保保安24小小时巡逻服服务，小区区入口及单单元入口设设置可视对对讲系统。 三三、水、电电、气出户户计量及代代收水、电电、气费。 四四、公共区区域绿化服服务和清洁洁保洁服务务。 五五、物业管管理公司设设置维修部部，负责公公共设施维维护和保养养，
10、并为业业主提供高高质高效的的上门服务务。六、建立一一套科学、完完善的物业业管理制度度。七、建立小小区公共服服务部，提提供全方位位的家庭服服务。八、物业管管理费用建议价格：0.50.8元元/ m22之间第六章 项目价格格建议一、通过与与周边物业业的综合比比较，结合合项目本身身特点，建建议本小区区住宅均价价为1400015500元/ m2。花卉园片区区部分住宅宅售价情况况表项目名称地 址址户型面积（mm2）售 价（元/m22）备 注注爱丁堡花卉东路跃 层：11353355均价30000住宅小区，现房黄金堡城市市花园花卉东路跃 层：22102240均价24000住宅小区，现房欧鹏花园红石路2339#
11、三室二厅双双卫：1227二室一厅：681300住宅小区，现房龙城苑花卉西路99#二室一厅：76、778三室一厅：90、1110起价12880单体住宅楼楼，现房勇智苑花卉东路445#二室二厅：104四室二厅：150、1160均价15220单体电梯公公寓，现房房二、花卉园园片区商业业用房供应应量相对较较少，目前前售出率达达100%。我们结结合本地块块位置特点点，建议门门面售价4400060000元/ mm2。三、可行性性价格成本本分析（详详见第七章章）商品房销售售价额=首首期开发费费（土地费费）+斟察察设计费+房屋建筑筑安 装工工程费+小小区配套费费+公建市市政配套费费+人防费费+ 其它它费用+管
12、管理费+贷贷款利息+利润+税税金+不可可预 见费费第七章 项目可行行性研究分分析 一一、项目规规模 11、占地面面积：188009平平方米 22、总建筑筑面积：5508000平方米 其其中：门面面75000平方米 办公建筑筑面积3660平方米米 住宅422940平平方米 33、容积率率：2.8824、绿化率率：33% 二二、投资估估算与资金金筹措 11、直接工工程费 （11）土石方方：1055万元 （22）建筑工工程（含水水电电梯外外装）：33109.6万元 （33）变配电电工程费用用：1200万元 （44）道路及及广告：660万元 （55）给排水水工程：1170万元元 （66）通讯及及电视：
13、773万元 （77）绿化：55万元元 （88）天然气气：1100万元 以以上合计：37911万元 22、其他费费用 （11）土地费费用（市价价）：10080万元 （22）建设单单位管理费费：68万万元 （33）勘测设设计费：445万元 （44）城建配配套费：2225万元元 以以上合计：52099万元 （55）预备费费：3133万元 （66）销售费费用：5116万元 以以上合计：60388万元 33、资金筹筹措 （11）自筹：16988万元 （22）贷款：16988万元 （33）建设期期利息：1199万元元其余投资费费用可全部部来自于项项目开发运运作的滚动动投入收益益。投 资 估估 算 表表 单
14、位：万万元序号项目及费用用名称估 算 依依 据估算值一直接工程费费1土石方1052建筑工程(含水电电电梯外装)0.061125080003109.63变配电工程程费用略1704道路及广场场605给排水工程程1086通讯及电视视737绿化558天然气110合计3791二其他费用9土地费用108010建设单位管管理费（一）11.8%6811勘测设计费费（一）11.2%4512城建配套费费50800044.228100000225以上合计5209三预备费(一+二)6313四销售费用516以上合计6038五建设期利息息199六总成本(一)+(二)+(三)+(四)+(五)6237 三三、销售收收入估算
15、（一一）销售价价格预测（保保守估算值值） 项目价格门 面写字间住 宅销售价格（元元平方米米）550027001420 （二二）销售收收入估算 11、写字间间销售收入入：36002700977万元 22、门面销销售收入：75000550041125万元元 3、住宅宅销售收入入：4299401420060997万元利 润 表表 单位：万元序号 年份份项目合 计0.51.52.5一销售收入10319982552064二营业税金594475119三总成本6237四利润总额3488五所得税1151六税后利润2337 投投资利润率率37 投投资利税率率56 四、项目目投资计划划资 金 计计 划 表表 单位
16、：万元序号 年年份项目合 计0.51.52.51开发投入552233962071552销售费用5164131033销售收入103199825520644自筹资金16985银行贷款16986贷款利息199 五五、财务评评价现对项目进进行财务评评价：财务现金流流量表 单单位：万元元序号 年份份项目合 计0.51.52.5一现金流入销售收入10319982552064二现金流出经营成本623733962683158营业税金及及附加594475119所得税1151561590三所得税后净净现金流量量-3396645361197四折现税后净净现金流量量-323883932943I60%-268552241370I50%-277332469434 税税后内部收收益率556 税税后净现值值16337万元 六六、总 结结项目风险主主要来源于于投资成本本增长和销销售收入减减少两方面面，由上该该项目抗风风险能力强强，在销售售收入取值值偏低及土土地成本参参考市价的的情况下，仍仍有37%的投资利利润率，则则从经济角角度上来说说，该项目目是具有可可行性的。 七七、说 明明以上可行性性分析是根根据市场行行情成本行行情及较为为保守的销销售价格进进行测算分分析的。 重重庆XX房房地产经纪纪有限公司司