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1、碧 泉 花 园项目建议书书及可行行性分析析花卉西西路预制制场地块块重庆XX房房地产经经纪有限限公司第一章 项目概概况 一一、地理理位置位于龙溪镇镇花卉西西路，东东临欧鹏鹏花园住住宅小区区，西靠靠黄金堡堡高级住住宅小区区，南依依鸿恩寺寺森林公公园，北北接金岛岛花园立立交桥。 二二、地块块状况现为一片农农田洼地地，地势势较低，与与周边地地块最大大高差为为5米左左右。 三三、项目目建筑指指标 用地面面积：1180009 mm2 总建筑筑面积：508800 m2 容积率率：2.82 绿化率率：333% 住宅建建筑面积积：4229400 m22 商业建建筑面积积：75500 m2 办公建建筑面积积：36
2、60 mm2第二章 项目定定位建议议 以以市场调调查为基基础，结结合地块块实际情情况，我我们将该该项目定定位为“年轻家家庭实用型型白领居居住小区区”。 理理由分析析： 一一、本项项目占地地面积1180009m22，相对对具备了了“小区”的规模模。 二二、项目目位于花花卉园西西路里侧侧，鸿恩恩寺森林林公园山山脚下，地地理位置置较为偏偏远，不不具备完完全商业业用房的的区位优优势。 三三、本项项目地势势较平坦坦、集中中，小区区入口、区区内道路路宽敞，有有天然泉泉水贯穿穿其中，符符合居家家风水要要求，具具备了中中档住宅宅小区的的“规模效效应”和“基础设设施条件件”。 四四、项目目周边多多为普遍遍民用住
3、住宅，居居家氛围围浓厚，生生活配套套设施较较为完善善。 五五、住宅宅的市场场需求量量远远高高于商业业用房，据据统计，住住宅的市市场需求求量占总总商品房房市场需需求的885%，而而商业用用房仅为为10%。六、“中档档住宅小小区”为龙溪溪镇片区区房地产产项目的的市场供供应空白白点。花卉片区以以花卉园园为中心心，分为为东西两两路。东东路楼盘盘以中高高档住宅宅为主，如如：坡月月山庄、爱爱丁堡、黄黄金堡高高级住宅宅小区等等；西路路以中低低档楼盘盘为主，且且大多为为单体建建筑，暂暂无成型型的住宅宅小区。七、重庆房房地产市市场对中中档物业业的需求求走势良良好。据统计，999年本本市商品品房平均均价格在在13
4、000元/m2以下，其其销售量量占300%左右右，平均均售价在在13000220000元/mm2之间的的商品房房销售量量呈上升升趋势，约约占500%以上上，而价价格在220000元/mm2以上的的商品房房销售量量不足220%。第三章 项目规规划建议议 我我们通过过市调分分析、研研究，结结合市场场定位及及地块本本身的特特点，对对项目规规划设计计作如下下建议：一、规划定定位原则则中档定位适用用且舒适适的生活活格调。 二、规划划依据 以甲方提提供的前前期基础础方案为为依据。 三、小区区环境 1、出入入口：主主入口考考虑人车车分流。 2、人行行道、车车道：人人行道宽宽3米左左右，地地面铺设设美观的的广
5、场砖砖；车道道宽6米米左右，为为减速、降降噪地面面。 3、中央央广场：中央绿绿化带及及休闲广广场有机机结合（天天然泉水水小溪穿穿越其中中），形形成该小小区的独独特生命命线。 4、绿化化：在庭庭院中央央、道路路两旁及及住宅楼楼四周添添设草坪坪、花卉卉、植物物、假山山、休闲闲椅、垃垃圾箱、庭庭院路灯灯、观景景水池等等，力求求小区环环境细致致、适用用、舒适适。 5、天然然泉水小小溪：明明敷设，贯贯穿小区区的“生命线线”，注意意特色层层次，特特别注意意解决污污染和安安全问题题。 6、公建建配套：车库、露露天停车车位、游游泳池、儿儿童戏水水池、羽羽毛球场场和篮球球场、幼幼儿园、物物业办公公用房、保保安亭
6、等等。 7、社区区配套中中心：迷迷你超市市、网吧吧、阅览览室、健健身房、桌桌球室、快快餐厅、洗洗衣房等等。 四四、建筑筑设计1、住宅楼楼：（1）风格格及色彩彩：采用用简洁、明明快的建建筑风格格，以天天然泉水水小溪贯贯穿其中中，中式式景观和和符合现现代白领领家庭的的现代建建筑风格格相结合合；住宅宅楼分区区设计，大大致分为为中高级级、中低低两个档档次，顶顶层为跃跃层结构构，顶层层以下为为错层结结构，整整个小区区内住宅宅楼楼顶顶形成统统一识别别特色。（2）给排排水及管管网：排排污水管管不进户户，统一一安装在在外墙建建筑阴角角内。（3）采用用雨水、空空调水集集中处理理系统。（4）首层层住宅地地面高于于
7、室外33004000mm，窗窗及阳台台外设置置优雅小小花园。（5）尽量量采用大大窗和外外凸窗的的形式，增增加窗内内有效使使用面积积。（6）在外外立面处处理上考考虑遮雨雨遮阳功功能、空空调及放放置位置置，避免免业主入入住后再再安装雨雨蓬，破破坏外观观。2、商业用用房：（1）位置置：在小小区的主主、次入入口之间间的临街街面修建建233层高的的商业用用房，平平台上的的商住楼楼向后（小小区内）靠靠，临街街面形成成花园平平台。（2）结构构：全框框架结构构，便于于业主灵灵活分隔隔。（3）功能能布置：一楼为为商业门门面，单单套面积积30mm2左右；二层为为商业用用房，三三层为社社区配套套服务用用房；商商业用
8、房房顶层屋屋面布置置靠街住住户的平平台花园园。第四章 项目户户型设计计建议除地理位置置和价格格外，户户型的结结构及其其功能完完善与否否皆是影影响消费费购房导导向的重重要因素素。我们们通过对对北部新新城住宅宅供应情情况和购购房者对对户型需需求情况况的调查查，结合合本项目目的市场场定位“年轻家家庭实用型型白领居居住小区区”，对户户型设计计作如下下建议：一、户型比比例本小区主推推户型为为三室二二厅双卫卫，9001110m22/户，占占总户型型的500%；二二室二厅厅双卫为为8090mm2/户，占占总量的的30%；二室室一厅单单卫为770880m22/户，占占总量量量的200%。二、户型形形式所有户型
9、尽尽量设计计成错层层，顶层层为跃层层。三、户型结结构、功功能1、客厅在在2030mm2之间为为宜；2、每户保保证有生生活阳台台；3、双卫的的户型设设计尽量量保证盥盥洗与卫卫生间分分开；4、卧室有有壁柜为为好；5、厨卫保保证通风风、采光光；6、阳台不不可封闭闭式，真真正做到到阳光阳阳台。7、室外景景观不可可少客厅、餐厅厅、厨房房、阳台台为居室室的主要要活动空空间，尽尽量使其其布置在在靠小区区中庭侧侧，让小小区绿化化时时体体现在业业主眼前前，另阳阳台风格格为欧式式景观阳阳台（铁铁花栏杆杆围护）。8、进户门门加大。第五章 项目物物业管理理建议 一一、由物物业管理理公司对对小区实实行规范范化物业业管理
10、。 二二、保安安设施：封闭式式管理，保保安244小时巡巡逻服务务，小区区入口及及单元入入口设置置可视对对讲系统统。 三三、水、电电、气出出户计量量及代收收水、电电、气费费。 四四、公共共区域绿绿化服务务和清洁洁保洁服服务。 五五、物业业管理公公司设置置维修部部，负责责公共设设施维护护和保养养，并为为业主提提供高质质高效的的上门服服务。六、建立一一套科学学、完善善的物业业管理制制度。七、建立小小区公共共服务部部，提供供全方位位的家庭庭服务。八、物业管管理费用用建议价格：0.550.8元/ m22之间第六章 项目价价格建议议一、通过与与周边物物业的综综合比较较，结合合项目本本身特点点，建议议本小区
11、区住宅均均价为11400015500元元/ mm2。花卉园片区区部分住住宅售价价情况表表项目名称地 址址户型面积（mm2）售 价（元/m22）备 注注爱丁堡花卉东路跃 层：11353555均价30000住宅小区，现房黄金堡城市市花园花卉东路跃 层：22102400均价24000住宅小区，现房欧鹏花园红石路2339#三室二厅双双卫：1127二室一厅：681300住宅小区，现房龙城苑花卉西路99#二室一厅：76、778三室一厅：90、1110起价12880单体住宅楼楼，现房房勇智苑花卉东路445#二室二厅：1044四室二厅：1500、1660均价15220单体电梯公公寓，现现房二、花卉园园片区商商
12、业用房房供应量量相对较较少，目目前售出出率达1100%。我们们结合本本地块位位置特点点，建议议门面售售价4000060000元/ m22。三、可行性性价格成成本分析析（详见见第七章章）商品房销售售价额=首期开开发费（土土地费）+斟察设设计费+房屋建建筑安 装工工程费+小区配配套费+公建市市政配套套费+人人防费+ 其它它费用+管理费费+贷款款利息+利润+税金+不可预预 见费费第七章 项目可可行性研研究分析析 一一、项目目规模 11、占地地面积：180009平平方米 22、总建建筑面积积：5008000平方米米 其其中：门门面75500平平方米 办公建建筑面积积3600平方米米 住宅4429440
13、平方方米 33、容积积率：22.8224、绿化率率：333% 二二、投资资估算与与资金筹筹措 11、直接接工程费费 （11）土石石方：1105万万元 （22）建筑筑工程（含含水电电电梯外装装）：331099.6万万元 （33）变配配电工程程费用：1200万元 （44）道路路及广告告：600万元 （55）给排排水工程程：1770万元元 （66）通讯讯及电视视：733万元 （77）绿化化：555万元 （88）天然然气：1110万万元 以以上合计计：37791万万元 22、其他他费用 （11）土地地费用（市市价）：10880万元 （22）建设设单位管管理费：68万万元 （33）勘测测设计费费：455
14、万元 （44）城建建配套费费：2225万元元 以以上合计计：52209万万元 （55）预备备费：3313万万元 （66）销售售费用：5166万元 以以上合计计：60038万万元 33、资金金筹措 （11）自筹筹：16698万万元 （22）贷款款：16698万万元 （33）建设设期利息息：1999万元元其余投资费费用可全全部来自自于项目目开发运运作的滚滚动投入入收益。投 资 估估 算 表 单位：万元序号项目及费用用名称估 算 依依 据估算值一直接工程费费1土石方1052建筑工程(含水电电电梯外外装)0.061125088003109.63变配电工程程费用略1704道路及广场场605给排水工程程1
15、086通讯及电视视737绿化558天然气110合计3791二其他费用9土地费用108010建设单位管管理费（一）11.8%6811勘测设计费费（一）11.2%4512城建配套费费50800044.28100000225以上合计5209三预备费(一+二)6313四销售费用516以上合计6038五建设期利息息199六总成本(一)+(二)+(三)+(四)+(五)6237 三三、销售售收入估估算 （一一）销售售价格预预测（保保守估算算值） 项目目价格门 面写字间住 宅销售价格（元元平方方米）550027001420 （二二）销售售收入估估算 11、写字字间销售售收入：360027000977万元 22
16、、门面面销售收收入：7750005500041125万万元 3、住宅宅销售收收入：442944014220660977万元利 润 表表 单位位：万元元序号 年份份项目合 计0.51.52.5一销售收入10319982552064二营业税金594475119三总成本6237四利润总额3488五所得税1151六税后利润2337 投投资利润润率337 投投资利税税率556 四、项项目投资资计划资 金 计计 划 表 单位位：万元元序号 年年份项目合 计0.51.52.51开发投入552233962071552销售费用5164131033销售收入103199825520644自筹资金16985银行贷款1
17、6986贷款利息199 五五、财务务评价现对项目进进行财务务评价：财务现金流流量表 单位：万元序号 年份份项目合 计0.51.52.5一现金流入销售收入10319982552064二现金流出经营成本623733962683158营业税金及及附加594475119所得税1151561590三所得税后净净现金流流量-3396645361197四折现税后净净现金流流量-323883932943I60%-268552241370I50%-277332469434 税税后内部部收益率率566 税税后净现现值116377万元 六六、总 结项目风险主主要来源源于投资资成本增增长和销销售收入入减少两两方面，由由上该项项目抗风风险能力力强，在在销售收收入取值值偏低及及土地成成本参考考市价的的情况下下，仍有有37%的投资资利润率率，则从从经济角角度上来来说，该该项目是是具有可可行性的的。 七七、说 明以上可行性性分析是是根据市市场行情情成本行行情及较较为保守守的销售售价格进进行测算算分析的的。 重庆XXX房地地产经纪纪有限公公司