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1、文件名称称重庆公司司研发部部商业规规划及建建筑设计计导则版号：220077年版编 制邓滨审 核曹海瑛、黄黄世轩批准人周德康生效日期期20077年4月月15日日页数共 422 页商业规划划及建筑筑规划设设计导则则重庆龙湖湖地产发发展有限限公司商商业经营营管理分分公司二零零五五年八月月编制重庆公司司研发部部20007年修修订目录一、商业业类型4购物中心心4百货公司司4大型生活活超市55建材超市市5酒店5社区商业业5其它5二、各种种类型商商业物业业选址要要点5购物中心心选址要要点5生活超市市选址要要点6建材超市市选址要要点6社区商业业选址要要点6酒店选址址要点66其它选址址要点77三、各种种类型商商
2、业物业业建设规规模指引引7购物中心心7生活超市市7建材超市市8社区商业业8酒店8百货公司司8其它9四、地产产商投资资收益分分析9购物中心心9百货公司司9生活超市市9建材超市市10酒店100社区商业业10其它100概述100规划设计计11购物中心心设计概概要111主力百货货设计概概要177生活超市市设计概概要188建材超市市设计概概要199主体餐厅厅设计概概要199电影院设设计概要要19移交标准准及施工工准则221六、各种种类型商商业物业业合作商商家要求求22主力百货货22生活超市市25建材超市市30主体餐厅厅36其它400七、经验验积累440八、优秀秀项目资资料422九、专家家、顾问问意见44
3、2一、商业业类型购物中心心购物中心心指在一一个大型型建筑物物中，许许多商店店和餐馆馆及其他他功能组组成的大大型零售售和服务务综合体体。购物物中心必必须有停停车场设设备。购购物中心心无论是是在立地地、规模模或结构构上，都都肩负有有改善都都市机能能的任务务，其目目的是，为为消费者者提供多多元化及及便利性性，舒适适性及娱娱乐性的的娱乐场场所。购购物中心心既是对对传统综综合百货货的集成成和包容容，与传传统百货货又是相相互补充充的关系系。购物物中心是是时代的的需要，是是国民经经济发展展的产物物。百货公司司传统商业业零售领领域的代代表，规规模2万万平方米米左右的的建筑内内，以服服装、箱箱包、鞋鞋、化妆妆品
4、、日日常寝居居家用等等消费品品为交易易核心的的零售场场所。大型生活活超市新兴的零零售模式式，规模模1-22万平方方米的建建筑内，以以生鲜、粮粮油、菜菜蔬、瓜瓜果、小小食品、日日化、日日杂等家家庭日常常消耗品品为交易易核心的的零售场场所。建材超市市新兴的零零售模式式，规模模1-22万平方方米的建建筑内，以以建筑装装饰材料料、洁具具、厨具具、园艺艺用品、修修理工具具等为交交易核心心的零售售场所。酒店社区商业业依附于住住宅区，以以餐饮、美美容、美美发、医医疗、洗洗衣、教教育、休休闲、便便利店等等为主要要服务内内容的商商业场所所。其它二、各种种类型商商业物业业选址要要点购物中心心选址要要点1) 国外发
5、达达国家（美美国、日日本）购购物中心心选址便便交通发发达的郊郊区，辐辐射距离离一般在30公公里左右右，最远远距离为为1000公里（如如日本日日本大阪阪的迈凯凯乐购物物中心，其其基础商商圈已从从当初的的周边550公里里，扩大大到1000公里里）。2) 国内超级级城市（北北京、上上海）购购物中心心选址可可偏离主主商圈，但但是一般般紧临城城市圈。3) 国内其他他城市的的购物中中心选址址一般适适合在核核心商圈圈里面。生活超市市选址要要点1) 国外发达达国家生生活超市市一般依依附在大大型购物物中心或或者开设设在郊区区交通发发达的区区域。2) 国内发达达区域（北北京、长长三角、珠珠三角区区域）生生活超市市
6、已经可可以开设设在密集集的住宅区，购购买力已已经能支支持经营营。3) 重庆地区区目前生生活超市市选址开开设在密密集的住住宅区域域是一个个发展方方向，但但尚需要要5年左右的的时期进进行市场场消费习习惯的培培育，辐辐射区域域方可支支持单店店经营。建材超市市选址要要点1) 国外发达达国家建建材超市市选址一一般在郊郊区交通通发达的的区域。2) 国内建材材超市的的选址一一般在主主城区交交通主干干道旁边边。社区商业业选址要要点1) 国内住区区商业一一般没有有明确的的选址要要求，几几乎都是是建设在在住宅区区周边，但但是建设形式在在发达地地区已经经由底商商向集中中邻里中中心发展展，以减减少对居居住的影影响。酒
7、店选址址要点1) 在交通发发达便利利的城市市，旧点点的选址址主要考考虑的是是环境。2) 在重庆因因为受交交通的制制约，商商务型酒酒店适合合建设在在城市中中心区域域，如商商圈中心心或商务中中心。1. 百货公司司选址要要点1) 传统的百百货一般般选址在在核心商商圈里面面。2) 国内发达达地区的的高档百百货选址址在购物物中心里里面或者者是偏离离核心商商圈的中中央商务务区。其它选址址要点三、各种种类型商商业物业业建设规规模指引引购物中心心1) 一般位于于城市核核心商圈圈的购物物中心的的规模在在10万万平方米米左右，主主要以专专卖店、餐饮、休休闲娱乐乐为主。2) 位于城市市边缘的的购物中中心规模模一般较
8、较大，规规模可达达20-30万万平方米米，集合合了各种类型主主力超市市，专业业市场（如如：家具具市场等等）。3) 超大规模模购物中中心的发发展在中中国应该该非常谨谨慎，在在重庆等等欠发达达地区更更甚。生活超市市1) 规模一般般在1.5-22万平方方米左右右，根据据合作方方的经营营定位有有关，建建议重视视合作方的规模模意见。2) 应该警惕惕合作方方里面“二房东东”的倾向向，作好好规模控控制，例例如家乐乐福在一一些区域超过自自身经营营规模提提出建设设要求，实实质是拿拿去进行行转租，并并非本身身经营需需要。建材超市市1) 之前建材材超市在在国内的的建设规规模一般般在1-2.55万平方方米左右右，但是
9、是国内品品牌有作到4万万平方米米的规模模的（例例如：东东方家园园）。2) 按照目前前市场越越来越细细分的发发展趋势势，成功功的建材材超市规规模在11万平方方米左右右。社区商业业1) 社区商业业规模不不宜超过过人均22-2.5平方方米（根根据目前前龙湖已已经入驻驻项目经经验数据）。2) 根据社区区规模的的大小规规划的学学校另外外计算。酒店1) 五星级酒酒店规模模：客房房在4000-5500个个左右，建建筑面积积在5000000平方米米左右。2) 四星级酒酒店规模模：客房房在3000个左左右，建建筑面积积在3000000平方米米左右。3) 小型商务务酒店规规模：客客房在1100-1200个左右右，
10、建筑筑面积在在120000平方米米左右。百货公司司1) 传统百货货的规模模一般在在2万平平方米左左右。2) 精品高档档百货（例例如：SSEIBBU）的的规模一一般在11万平方方米左右右。3) 如果传统统百货附附带超市市则规模模一般在在2.55-3.0万平平方米。4) 目前以前前开传统统百货的的经营商商家在向向购物中中心转型型的过程程中提供供给合作作方的规规模一般达达到4-5万平平方米（例例如：王王府井百百货、北北京华联联）。其它四、地产产商投资资收益分分析购物中心心1) 购物中心心主力店店的租金金水见22、3、44条。2) 重庆大都都会购物物中心专专卖店平平均租金金水平在在1500-2000元
11、/月.平平方米，主主力店太太平洋百货货的租金金水平在在60-70元元/平方方米.月月左右。3) 北京东方方广场目目前专卖卖店的租租金水平平平均在在50美美金/月月.平方方米左右右，精品品服装专卖店的的租金水水平目前前在1550美金金/平方方米.月月左右。百货公司司1) 目前国内内发达地地区（如如北京、上上海）的的市场百百货公司司经营商商能够接接受的合合作条件一般是是60-80元元/平方方米.月月的租赁赁条件。2) 目前重庆庆的市场场百货公公司经营营商能够够接受的的合作条条件一般般是455元/平平方米.月的租赁条件件，有一一个每33-5年年递增55-8%的涨幅幅。生活超市市1) 目前国内内发达地
12、地区（如如北京、上上海）的的市场生生活超市市经营商商能够接接受的最最高合作条件是是60元元/平方方米.月月的租赁赁条件。2) 目前重庆庆的市场场生活超超市经营营商能够够接受的的合作条条件一般般是300元/平平方米.月以下的租赁赁条件。建材超市市1) 目前国内内发达地地区（如如北京、上上海）的的市场建建材超市市经营商商能够接接受的最最高合作条件是是60元元/平方方米.月月的租赁赁条件。2) 目前重庆庆的市场场建材超超市经营营商能够够接受的的合作条条件一般般是300元/平平方米.月左右的租赁赁条件。酒店社区商业业1) 目前重庆庆社区商商业的销销售价格格在40000-100000元元/平方方米。2)
13、 目前重庆庆社区商商业的租租赁价格格平均在在30元元/平方方米左右右。其它五、各种种类型商商业物业业设计要要点概述1) 商业建筑筑应该符符合商业业营运的的特点：首先，“以人为为本”的思想想应贯穿穿始终，如如建筑内内外交通通组织应应以顾客客购物过过程的方方便和易易达为原原则；其次，外外部环境境应具有有吸引顾顾客目光光的装饰饰风格、广广告和霓霓虹灯等等；最后，内内部规划划考虑“一站式式”服务，其其建筑平平面、机机电配置置、结构构荷载和和交通组组织应尽尽量满足足布置各各类业态态（百货货、专营营店、餐餐饮、娱娱乐、休休闲吧、美美容美发发、银行行以及停停车场，甚甚至电影影院等）在在不同时时期、不不同位置
14、置的调整整；2) 商业建筑筑配置标标准应尽尽量满足足各类租租赁业主主的特殊殊需求；规划设计计3) 交通便利利性：尽尽量创造造条件使使得临街街路为双双向性道道路，公公交车、小小车、摩摩托车自行车等等交通工工具来往往畅通（如如设置公公交车站站和出租租车站等等），使使得顾客客便利通通达； 4) 周边的地地下人行行道、地地下商场场和人行行天桥，甚甚至周边边商业建建筑、办办公楼等等应尽量通过地地下通道道、天桥桥等形式式，与新新建商业业建筑直直接连通通；5) 商业建筑筑应充分分考虑室室内外停停车场的的容量（大大约1个个停车位位/1000平方方米）、客客流通道、运运货通道道和收货货区的设设置(参参照大店店合
15、作要要求)；购物中心心设计概概要6) 购物中心心宜以多多层建筑筑形式为为主（可可以避免免设置防防排烟设设施、较较小防火火分区等等影响商业业装修效效果，避避免消防防疏散通通道的增增加、建建筑退距距等使得得商业面面积缩小小等）；7) 在方案阶阶段上汇汇前，应应及早划划分购物物中心内内的各类类业态的的商业规规划，再再根据业业态的分布布来考虑虑购物中中心的平平面布局局、建筑筑结构设设计和机机电设计计；8) 购物中心心内应设设置商业业管理办办公室、物物业管理理用房、咨咨询台、仓仓库（应应有防潮潮处理，且且与卖场场之间的的交通较较方便）、营营业员专专用盥洗洗间、营营业员专专用进餐餐区、拖拖布池和和垃圾收收
16、集站等等特殊用用房或辅辅助面积积；9) 购物中心心内部通通道应尽尽量避免免设置两两条内街街（次要要街道将将生意惨惨淡，不不利于租租赁）；10) 购物中心心的每一一层都应应通过扶扶梯贯通通，每组组扶梯都都应尽量量连通最最低层至至最高层层；对于大型型购物中中心，宜宜在顾客客目光可可及之处处设置首首组扶梯梯（宜为为剪刀梯梯）； 11) 购物中心心应利用用地形，尽尽可能多多地设置置出入口口；12) 购物中心心内必须须分别设设置客、货货电梯（位位置、品品牌、型型号、速速度均可可能不同同）不宜合用用，以达达到客货货分流和和提升商商场档次次的目的的；客梯梯的位置置应位于于主入口口较为明明显的地地方；13)
17、购物中心心大门口口应尽量量避免设设置任何何阻碍客客流的障障碍物（如如柱子、花花坛、座座椅等）；14) 装修后的的购物中中心的楼楼层净高高宜在33米以上上；15) 购物中心心的交通通组织应应遵循环环行设计计的原则则：保证证顾客的的每一种种购物路路线均为为环形，无无须走回回头路；16) 商业购物物中心的的主大门门应尽量量朝向客客流来向向，并且且不宜将将主力百百货设置置于商业业购物中心心的主大大门旁边边，否则则，主力力百货对对商业购购物中心心的客流流带动作作用将大大大减弱弱，而且且，整体体的商业业价值和和收益率率也将降降低；17) 商业购物物中心应应有作推推广促销销用的活活动场地地，如广广场、中中庭
18、等，并并应在中中庭周边设置观观光电梯梯或者扶扶梯；18) 商业购物物中心顾顾客卫生生间面积积约为440660平方方米，并并考虑残残疾人和和儿童专专用设施，男女女各自专专用的盥盥洗空间间；19) 商业购物物中心的的残疾人人专用设设施应按按照性别别区分，并并分别设设置在男男女卫生生间内，尽量不要要独立设设置残疾疾人卫生生间（不不便于营营业期间间的管理理）；20) 为营造商商业气氛氛和商业业利益，在在不破坏坏外立面面整体效效果的前前提下，商商业购物物中心外墙上上应尽量量多的设设置广告告位和光光彩照明明；21) 商业购物物中心商商铺内的的管道井井、风井井及强弱弱电井应应合理布布置或集集中布置置以利于于
19、商铺的有有效利用用、后期期改造（商商铺合并并或分隔隔）；22) 商业购物物中心内内特殊营营业时间间的业态态应集中中，然后后利用室室外观光光梯等特特别设置置的交通工工具以满满足非常常规时间间营业的的交通组组织；23) 商业购物物中心内内街与店店铺的地地坪面之之间不应应设置高高差，即即使因为为防止雨雨水进入入商铺而必必须有高高差，则则宜用斜斜坡连接接；当必必须使用用梯步时时，应集集中在合合适的位位置予以以消化以以及大色色差处理理措施；24) 商业购物物中心应应设置供供顾客免免费休息息的设施施；25) 商业购物物中心车车库内的的电扶梯梯出入口口应设置置缓冲地地带（大大厅或护护栏）；26) 商业购物物
20、中心车车库的车车道坡度度应小于于10%，收费费站的位位置（如如车库出出口处）应应便于车主取取车、缴缴费等，出出口挡车车杆决不不能设置置在斜坡坡上；车车库内必必须有明明显的参参照物（如如柱子的的编号）便便于车主主找到自自己的汽汽车；27) 商业购物物中心的的室外广广场与室室内连接接处地坪坪高度一一致时，交交接处应应尽量设设置雨水沟或大大坡度连连接，以以防止下下雨时雨雨水灌入入；28) 商业购物物中心建建筑楼面面均布活活荷载采采用的标标准值应应满足不不同业态态的需求求；29) 商业购物物中心内内的所有有吊顶的的强度都都应达到到维修人人员可进进入吊顶顶操作；30) 商业购物物中心外外墙较低低处的装装
21、饰材料料应尽量量使用耐耐久性较较高的刚刚性材料料，使用用铝塑板做做易于被被划伤；31) 商业购物物中心的的卫生间间内，应应设置空空调系统统、衣物物挂钩、手手纸、烘烘手器、门门吸、小便器隔隔断、婴婴儿换尿尿布平台台、穿衣衣镜等；32) 商业购物物中心广广场上的的各类检检查井井井盖与广广场砖的的铺贴应应配合到到位；33) 商业购物物中心内内街的地地面装饰饰材料应应采用不不易污染染的地砖砖；34) 商业购物物中心的的室内与与室外连连接处及及出入口口的地面面装饰材材料应使使用防滑滑材料；35) 商业购物物中心内内所有通通道的地地面上都都不应留留有超过过5毫米米的缝隙隙；36) 商业购物物中心的的外墙装
22、装饰材料料的颜色色宜避免免大面积积使用黑黑色；37) 商业购物物中心屋屋顶冷却却塔、管管道和水水泵必须须作减振振降噪处处理；38) 商业购物物中心内内电气线线路的末末端设计计应满足足：当停停止一家家店铺的的供电，而而不会影响其他他店铺的的正常营营业；39) 凡有可能能作餐饮饮、美容容美发厅厅和咖啡啡（水）吧吧的商铺铺必须有有给排水水、排油油烟、送风、排排风、天天然气管管道等特特殊功能能设置，各各类管道道都需要要敷设入入店铺内内，并预预留接口口；40) 商业购物物中心观观光电梯梯内外应应设置光光彩照明明；41) 商业购物物中心内内商铺外外走道设设置风口口以利于于商铺日日后的新新风和排排风使用用；
23、42) 商业购物物中心内内的空调调设备、各各类管道道、配电电箱的安安装位置置应利于于日后店店铺的使用不受受影响；43) 商业购物物中心各各类设备备房的排排水系统统都应尽尽量采取取重力排排水方式式，如果果无法作作到，也应应将提升升泵的各各类参数数（流量量、功率率、扬程程及数量量）尽可可能保守守地计算算和设置置；44) 商业购物物中心屋屋顶冷却却塔应考考虑设计计围护，以以防止水水雾四处处飘散，影影响商业业气氛和商场场形象；45) 商业购物物中心广广场上的的梯踏步步宜安装装灯带（提提醒性质质）或大大色差处处理措施施；46) 商业购物物中心各各类管道道的主控控制阀门门应采取取优质质质量产品品，否则则将
24、造成成后期维维护的困难难；47) 商业购物物中心电电扶梯上上宜设置置人性化化配置（如如保护顾顾客鞋子子和扶梯梯的刷子子）和节能配置置（无人人停梯或或放慢）；48) 商业购物物中心外外围的观观光电梯梯内宜设设置独立立的空调调系统；49) 商业购物物中心广广场上的的电气预预留预埋埋应保守守设置，以以避免后后期增设设灯具时时破坏广场；50) 商业购物物中心外外墙的光光彩工程程能够在在夜晚通通过视觉觉向顾客客传递信信息：购购物中心心，知名品牌牌，餐饮饮娱乐等等等；51) 商业购物物中心走走道上的的灯具的的照度则则不应超超过店铺铺内的灯灯光；52) 商业购物物中心内内安防系系统应能能完全满满足商业业的需
25、要要：安全全、证据据（没有有视线的的死角）；53) 商业购物物中心内内车库的的各类风风机应尽尽量安装装在屋顶顶，否则则应对风风机作降降噪处理理；54) 商业购物物中心内内各类电电梯机房房应作降降噪处理理；55) 商业购物物中心宜宜安装中中央空调调系统，商商场的购购物动线线应完全全处于中中央空调调系统的服务区区域内；56) 商业购物物中心内内的吊顶顶形式应应考虑以以下因素素：隔栅栅吊顶的的运行成成本太高高（清洁洁难度较大大）；石石膏板吊吊顶比较较容易裂裂缝，并并且修补补后的颜颜色与原原有吊顶顶差异很很大，铝铝扣板则则会避免免这些缺缺陷；57) 商业购物物中心内内的商铺铺一般为为清水房房交房，故故
26、在火灾灾自动报报警系统统容量、供供电负荷等方方面应预预留足够够的容量量；58) 商业购物物中心内内各业态态的电气气供电负负荷的设设计标准准：普通通餐饮（使使用天然然气）店铺应达达到2550W/M2以以上（不不含空调调用电-按按实计算算）；特特殊餐饮饮（使用用电磁炉炉等）店店铺应达达到5000W/M2以以上（不不含空调调用电-按按实计算算）；首首饰及钟钟表类店店铺应达达到4550W/M2以以上（不不含空调调用电-按按实计算算）；其其余业态态的店铺铺应达到到1200W/MM2以上上（不含含空调用用电-按实实计算）；59) 商业购物物中心的的水源应应考虑市市政水厂厂直供生生活水，并并应同时时考虑设设
27、置屋顶顶生活水箱（储储水功能能），以以保证市市政水厂厂停水时时，商业业购物中中心依然然能正常常营业；60) 商业购物物中心的的业态分分布应考考虑各类类业种之之间的相相互影响响（如营营业时间间、噪音音等）；61) 商业购物物中心应应在公共共区域充充分设置置插座和和配电箱箱，以解解决日后后花车和和推广活活动的用电电问题；62) 在商业购购物中心心内两公公里范围围内的各各主次干干道上宜宜设置道道路标牌牌，用以以指示商商场的方向向和位置置；63) 商业购物物中心的的楼层、出出入口、广广场、商商铺、楼楼梯间及及门的编编号或命命名应全全面、统一，并并具有易易辨别性性；64) 商业购物物中心内内的岔道道处，
28、电电、扶梯梯口等应应设置导导视系统统；65) 由于车行行速度及及车库灯灯光照度度较低等等原因，商商业购物物中心的的车库导导视系统统应更为密集，尺尺寸、色色彩应利利于迅速速识别；66) 商业购物物中心的的车库内内应设置置停车后后的定位位标示（如如柱子的的编号等等）；67) 在不破坏坏建筑立立面和装装饰效果果的条件件下，商商业购物物中心的的内外应应布置立立招或安安装预埋件件；招牌牌应独具具一格，使使人能清清晰识别别；68) 商业购物物中心的的高空广广告位的的设计应应使得广广告画面面的拆换换较为方方便；69) 商业购物物中心内内，专卖卖店形式式的商业业铺面的的大小应应以7001550m22为主，大大
29、品牌专专卖店的面面积一般般以1550m222000m2为为主（其其中包括括仓库面面积约占11/4至至1/33）；70) 商业购物物中心每每层（或或每个区区）的广广告灯箱箱贴纸形形式应统统一；71) 商业购物物中心外外广场及及有可能能作活动动的位置置应多设设置插座座和地插插，为推推广活动动提供方便便和照明明；72) 商业购物物中心外外广场砖砖的铺贴贴应适当当预留伸伸缩缝，结结构伸缩缩缝的装装饰不锈锈钢条应能满足足频繁踩踩踏的刚刚性需求求；73) 但凡商业业购物中中心的出出入口都都应有特特殊、明明显的标标志；主力百货货设计概概要74) 主力百货货的平面面应规则则，基本本呈方形形布置（避避免出现现三
30、角形形或菱形形等不规规则平面），避避免出现现死角，长长宽比在在1：22左右，宽宽度大致致为500米（正正好布置置两圈动动线），临临街展示示面应较较长；75) 主力百货货的空调调机房等等设备房房应分散散布置在在主力百百货四周周（靠近近外 墙墙），中中间卖场部部分应尽尽量通透透；76) 主力百货货大门口口应尽量量避免设设置任何何阻碍客客流的障障碍物（如如柱子、花花坛、座座椅等）；77) 主力百货货的电扶扶梯应以以交叉梯梯形式为为主；78) 主力百货货的地面面以上楼楼层宜在在366层；79) 主力百货货地上单单层面积积五千平平方米为为宜（可可以避免免设置防防火卷帘帘等设施施对货柜柜布置的影影响）；8
31、0) 主力百货货的垂直直梯应布布置在主主要出入入口附近近，并靠靠近外墙墙，电梯梯的筒体体绝不能能位于卖场场中央区区域；81) 主力百货货主要出出入口宜宜布置在在其建筑筑长边的的中部；结构柱柱网宜大大于8米米*8米；82) 主力百货货选址要要求在城城市的商商业中心心，规划划中大型型商业地地块，参参照物主主要有大大中型超市市、购物物中心、大大卖场、专专卖店、银银行、农农贸市场场、干洗洗店、冲冲印店等等服务设设施，凡凡上述类类型的设设施集中中的地段段可作为为考虑的的备选点点。83) 主力百货货目前大大多要求求250000平方方米以上上，首层层层高55米，以以上层高高4.55米以上；84) 主力百货货
32、要求的的配套设设施需要要扶梯、客客用电梯梯、货梯梯、中央央空调、卸卸货区、活活动用的广广场，以以及1000个以以上的停停车位；85) 主力百货货的用电电负荷应应达到1180WW/M22以上（含含空调用用电）；生活超市市设计概概要86) 生活超市市宜设置置两个出出入口，分分别布置置在建筑筑平面的的两侧，以以利于设设置入口口和收银区；其典型型的平面面布置如如附图11；87) 生活超市市的生活活备用水水箱、发发电机组组是保证证停水时时生鲜、熟熟食、卫卫生间、空空调系统正常常使用的的措施，必必须予以以重视；88) 大品牌生生活超市市要求灯灯下净高高应达到到4米左右右，以使使货架上上方可以以储存更更多的
33、货品（量量贩式超超市）、空空气流动动快、视视线好； 附图图1 建材超市市设计概概要89) 建材超市市的首层层层高不不应小于于8米或者者净高不不小于66米；90) 建材超市市正立面面应设置置出口、入入口以及及团购出出货口；主体餐厅厅设计概概要91) 主题餐厅厅的设计计主要依依据各目目标客户户的各自自不同道道的需求求；电影院设设计概要要92) 电影院的的设计应应以人为为本，放放映电影影的功能能十分明明确；93) 现代电影影院应采采取多厅厅模式，每每一个电电影厅均均为独立立封闭空空间，相相互间由由隔墙分隔，由由走廊连连接，并并有公共共空间门厅或或休息厅厅等。影影厅可设设置为大大、中、小小厅三种种类型
34、，大大厅可控控制在5500座座左右，小小厅以1100座座左右为为宜，易易于控制制观众流流量，始始终保持持影院内内有多部部电影放放映，保保持足够够的上座座率。94) 画面与声声源固定定，功能能设计目目的十分分明确；95) 座位的舒舒适性与与观赏效效果要好好，关键键在电影影院工艺艺设计；96) 电影还音音应以直直达声为为主，还还音声性性能受建建筑环境境声学条条件影响响甚大，须须注重声学设计计；97) 观众厅外外，应有有宽敞的的休息场场所、购购票、购购物十分分便利，影影厅分布布与各项项设施标识明确确；98) 多厅的放放映室应应集中在在一层或或一个大大室内；99) 售票处、小小卖部等等，以方方便观众众
35、为原则则，处于于突出显显要位置置；100) 观众席应应有足够够的地面面提升坡坡度，实实现无遮遮挡视线线设计， 标准准规定视线超高高值应大大于122cm；根据银银幕的最最低视点点高度值值来确定定理想的的视线超超高值，建建筑条件件许可下下，观众众席的平平均视线线超高值值宜有所所增大，并并可设计计为从前前排至后后排呈逐逐级升高高趋势的的台阶式式地面；101) 电影厅内内人流密密集，入入场与疏疏散时间间相对集集中，观观众不仅仅要求观观看电影影舒适，也要求有有必要的的行走方方便，疏疏散快速速等安全全措施；102) 电影厅宜宜采用优优质低噪噪声风机机与风机机旁管；增强影影厅风口口散流器器与百叶叶窗的刚度，
36、风风管作减减振处理理与柔性性连接，以以减少固固体噪声声；精细细计算空空调的空空气流量量，设计计合适管管道截面面积，控控制出口口风速，设设置消声声器，避避免因风风速过大大而引出出的风流流噪声。在在多厅电电影院内内，各厅厅宜采用用独立的的风道系系统，可可从根本本上杜绝绝串音现现象。条条件不允允许时，各各厅间空空调风道道应折弯弯连接，控控制声音音的直接接传输；103) 影厅的建建筑高度度不宜小小于9米米；移交标准准及施工工准则104) 工程竣工工移交时时，应将将各类管管道（给给水管、排排污管、雨雨水管、冷冷冻水管管、冷却却水管等等等）、风风道（火火烟道、油油烟道、排排风道、送送风道、消消防排烟烟道等
37、等等）和桥桥架等分分别在实实物、图图纸上注注明区分分，以利利于日后后的使用用； 105) 合同附图图的尺寸寸应严格格审查（与与实际尺尺寸相吻吻合）；106) 竣工图纸纸应有电电子文档档，以利利于日后后租赁时时提供给给商家消消防报送送、装修修设计等等使用；107) 社区商业业：A. 在餐饮商商铺设计计施工中中，拟订订为厨房房区域的的围护墙墙不予施施工，喷喷淋施工工按照普通商场场进行；B. 商铺空调调系统按按照“仅设计计不施工工”的原则则进行，但但是必须须考虑到到日后空空调施工中管管路安装装、设备备吊装所所需要的的条件；C. 商铺电气气系统仅仅施工至至商铺配配电房（井井）内；D. 商铺天然然气管道
38、道安装至至商铺内内，阀门门截至；E. 排烟井道道需在各各层预留留接驳口口并进行行临时封封堵；F. 商铺给排排水系统统尽可能能多的预预留接口口；G. 以上情况况均指除除量身定定做店铺铺以外的的情况；108) 购物中心心A. 在餐饮店店铺设计计施工中中，拟订订为厨房房区域的的围护墙墙不予施施工，喷喷淋施工工按照普通商场场进行；B. 空调系统统全部安安装到位位；C. 电气系统统仅施工工至商铺铺配电箱箱；D. 天然气管管道安装装至店铺铺内，阀阀门截至至；E. 排烟井道道需在各各层预留留接驳口口并进行行临时封封堵；F. 有条件的的商铺尽尽可能地地预留给给排水接接口；G. 以上情况况均指除除量身定定做的店
39、店铺外的的情况；六、各种种类型商商业物业业合作商商家要求求主力百货货1）日本本伊藤洋洋华堂基基本工程程条件：A. 建店基本本要求a) 建筑物：建筑物物状以方方形或矩矩形为宜宜，长宽宽比一般般不小于于10比比7；建建筑面积300000平平方米左左右，以以3-44层为宜宜；柱距距8.55米左右右；卖场场净高不不小于55米；客客流货流流分开，设设独立的的卸货区区和员工工专用通通道。b) 停车面积积：顾客客机动车车停车位位8000-10000个个以上，顾顾客非机机动车车车位5000个以上，员员工非机机动车车车位12200个个以上。c) 电气：有有来自两两不同1100/10KKV级变变电站的的两路110
40、KVV专用线线路，另另需配备备柴油发电机机以备急急用；IIY专用用及双方方共用部部分分别别设置独独立峰谷谷总表表表计量，所所有用电电设备器器具需考考虑节能能型。d) 水：IYY专用及及双方共共用部分分分别设设立独立立水表计计量。e) 空调通风风：卖场场采用节节能型中中央空调调，生鲜鲜作业间间采用单单独的通通风排烟烟系统；后场办公公室采用用分体式式空调机机。f) 消防：符符合国家家及当地地有关标标准，并并能最终终通过相相关部门门验收。g) 环保：广广告招牌牌设置符符合国家家及当地地有关标标准，并并能最终终通过相相关部门门验收；废水、废废气、固固体废弃弃物等有有相应的的环境保保护措施施，达到到排放
41、标标准，并并能最终终通过相相关部门门验收。B. 建筑工程程划分（业业主完成成内容）a) 全部室外外工程：客用出出入口采采用防滑滑处理的的天然石石材地面面；地面面停车场场采用防滑处理理的天然然石材地地面，地地面划车车位分隔隔线及指指示标识识。b) 全部土建建工程c) 全部外装装工程：客用出出入口设设门斗，门门中间为为钢化玻玻璃自动动门，客客用出入入口、员工通道道口、卸卸货区设设电动管管理钢卷卷帘门；首层不不设橱窗窗，卖场场尽量减减少外窗窗；外墙墙面的装装饰应双双方协商商确定。d) 内装工程程：天、地地、墙根根据不同同用途进进行装饰饰、装修修。C. 给排水燃燃气工程程划分（业业主完成成内容）a)
42、给排水：给排水水系统、卫卫生器具具、热水水系统产产品采用用进口或或合资品品牌；生生鲜作业间及及厨房设设备的给给排水管管理线预预留；食食品卖场场排水为为单独系系统。b) 雨水系统统c) 燃气系统统：采用用政府主主管部门门认定的的国内产产品，并并就IYY专用部部分设置置单独燃气总表表计量。d) 消防系统统：采用用进口或或合资产产品；消消火栓箱箱门采用用白色不不宜破损损材料；电话机房、PPOS机机房应采采用气体体灭火设设备。D. 暖通空调调工程划划分（业业主完成成内容）a) 空调系统统：采用用进口或或合资产产品；卖卖场温湿湿度应保保持在以以下状态态：夏季季温度2622、湿度度6010%，冬季季温度2
43、202、湿度度4010%。b) 通风系统统：风机机采用合合资产品品；生鲜鲜作业间间、厨房房的排气气采用不不锈钢产产品且应设置除除油装置置；冷冻冻机械室室需设排排风。c) 防排烟d) 空调自动动控制与与调节装装置：采采用进口口产品。E. 电气工程程划分（业业主完成成内容）a) 强电系统统：紧急急发电机机、干线线与动力力配电采采用政府府主管部部门认定定的车内内优质产品；蓄蓄电池、基基本照明明设备与与插座采采用合资资品牌；照度要要求为食食品卖场场12000LXX，其余余卖场8800LLX，生生鲜加工工间8000LXX，办公公室5000LXX，后场场通道3300LLX；卖卖场、后后场用电电分开，照照明
44、和其其他用电电分开，所所有照明明于保安安室集中中控制。b) 弱电系统统：广播播音响系系统、自自动火灾灾报警系系统、防防雷与接接地、共共用天线线电视系统等采采用合资资产品；广播设设置火灾灾事故广广播与业业务性广广播，广广播控制制卖场与与后场分分开、卖卖场各层层分开，话话筒有语语音提示示功能。F. 电梯、自自动扶梯梯工程划划分（业业主完成成内容）a) 客用电梯梯：采用用进口或或合资产产品，每每部载人人数244人，速速度900米/分分，电梯梯门开启宽宽度不小小于14400mmm，自自动联控控。b) 货用电梯梯：采用用进口或或合资产产品，载载重量不不小于22吨，速速度600米/分分，电梯梯门开启宽宽度
45、不小小于17700mmm。c) 自动扶梯梯：采用用进口或或合资产产品，每每部标准准宽度112000mm，速速度300米/分分，倾斜度330度；每层扶扶梯竖向向交叉布布置，设设栏板照照明和下下背部照照明，楼楼板开口口及楼梯梯出入口口处设不不锈钢护护栏。2）铜锣锣湾百货货基本工工程条件件：A. 商圈基本本要求：a) 城市的商商业中心心，规划划中大型型商业地地块，参参照物主主要有大大中型超超市、购购物中心=大卖卖场、专专卖店、银银行、农农贸市场场、干洗洗店、冲冲印店等等服务设设施，凡凡上述类类型的设设施集中中的地段段可作为为考虑的的备选点点。b) 交通便利利性：临临近十字字路口或或丁字路路口，临临街
46、路为为双向性性道路，公公交车、小小车、摩托托车、自自行车等等交通工工具来往往是否畅畅通，使使得顾客客便利通通达店址址。c) 城市人口口：400万以上上。B. 物业基本本要求：a) 项目建筑筑面积：单层店店面积1150000平方方米以上上（首层层）多层层店面积积：2000000300000平平方米（单单层面积积30000平方方米以上上）b) 楼高三层层以上，首首层层高高5米，以以上层高高4.55米以上上。c) 楼板承重重：4550公斤斤/平方方米。d) 柱距：88米*8米。e) 配套设施施：扶梯梯、货梯梯、中央央空调、消消防分区区、卸货货区。f) 广场面积积：门前前广场面面积至少少10000平方方米。g) 中庭面积积：中庭庭面积（包包含电梯梯井）至至少5000平方方米。h) 停车位：1000个以上上。生活超市市1）百佳佳超市租租