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1、十堰鄂西北北小商品品批发市市场整体体开发战战略报告告前 言中国只有一一个百里里车城十堰堰，十堰堰只有一一个小商商品批发发市场。 如果说十堰堰就是中中国汽车车工业的的基石之之一，那那么鄂西西北小商商品批发发市场将将成为百百里车城城的形象象与窗口口，它将将肩负重重振十堰堰鄂西北北商业重重镇辉煌煌的重担担，是十十堰扩大大自身商商业影响响力的重重要里程程碑。鄂西北小商商品批发发市场的的出现，已已经远远远超越了了作为十十堰经济济名片的的价值；它将是是一个积积极推动动十堰商商业经营营模式与与时俱进进，不断断发展、领领跑十堰堰商业批批发形态态的示范范工程。本策划案将将着眼于于项目整整体的发发展战略略，从项项
2、目发展展整体的的高度来来指导项项目进行行操作与与实施；对项目目的整体体定位与与核心竞竞争策略略进行详详尽的阐阐述。特别说明 鉴鉴于项项目整体体开发战战略报告告与项项目定位位与产品品策划报报告内内容多有有重复，且且现有项项目规划划设计都都已成形形，内部部商铺划划分及动动线规划划我司已已提交相相关报告告，因此此将此两两份报告告合并为为一份文文件进行行阐述。第一部分 项目整整体发展展原则整体策划目目标成就一个项项目将本项目建建设成为为鄂西北北首屈一一指的小小商品批批发专业业市场，储备一批客客户将入驻的众众多经营营商户成成为金叶叶公司的的“铁杆消消费群”，让客客户对金金叶公司司具有强强烈的心心理认同同
3、，为项项目的后后期开发发和开发发商的长长远发展展构筑坚坚实的平平台。搭建一个平平台通过完善、全全面的商商业运营营，为十十堰提供供一个商商业重振振的产业业平台，为为商户提提供一个个经营发发展的事事业平台台。打造一个品品牌良好的品牌牌就是事事业的保保证，成成功的品品牌就是是财富，通通过本项项目的运运作，将将金叶公公司打造造成为成成功的商商业运营营品牌。项目深度分分析本项目基本本情况及及市场格格局在十十堰鄂西西北小商商品批发发市场市市场调查查报告中中已有详详尽介绍绍，根据据市调情情况，我我们进一一步分析析：优势：市场对本项项目认同同度较高高：本项目目建于原原成熟批批发市场场原址，众众多商户户对项目目
4、的地段段与发展展潜力非非常认同同，大大大减少客客户对项项目的接接受难度度，降低低客户的的戒备心心理。建筑规划较较好的做做到了均均好性：好的产产品是整整个项目目发展的的基础，本本项目规规划设计计在几易易其稿之之后，整整体的动动线规划划、仓储储物流、铺铺位面积积等都已已做到精精益求精精，将能能贴合市市场的需需要，为为客户创创造良好好的经营营环境。铁路交通物物流优势势得天独独厚：本本项目具具有得天天独厚的的物流优优势，临临近铁路路，外来来物流便便利快捷捷，市内内众多公公交路线线起点站站，能覆覆盖市场场众多繁繁华区域域。先进的运营营理念减减少开发发风险：金叶公公司所具具有的长长远发展展战略、只只租不售
5、售的招商商策略较较好的处处理了大大部分商商业地产产所难以以处理的的招商与与招商之之间的矛矛盾，避避免了由由于过于于追求短短期收益益造成商商业地产产价格与与实际租租金脱节节的矛盾盾，有利利于以贴贴近市场场实际的的水平制制定招商商经营政政策。劣势市场潜力较较弱，商商业辐射射能力减减弱：十十堰市场场容量有有限，批批发商户户经营业业绩不理理想，同同时收到到襄樊等等新兴市市场的挤挤压，商商业辐射射能力更更行下降降，整体体商业营营业额在在近几年年未能有有较大提提升。商户数量与与整个批批发市场场商铺供供应量相相比较少少：之前前批发市市场商户户与商铺铺供应量量已基本本达到平平衡，在在本项目目如此大大体量的的进
6、入市市场后，商商户难以以满足市市场数量量的需要要。通往下级县县市的短短途客运运路线较较少：项项目所临临的南站站所发客客运路线线较少，辐辐射县市市数量少少于市中中心车站站，造成成今后入入驻商户户发往下下级地市市货物物物流不便便。机会城市转型完完成，发发展潜力力可期：十堰经经过近几几年的调调整改造造，已基基本消化化完成东东风总部部搬迁造造成的城城市支柱柱企业动动荡的不不利因素素，总体体经济状状况、产产业结构构、人均均可支配配收入、居居民存款款等经济济要素保保持了平平稳增长长，购买买能力和和购买潜潜力进一一步发展展，商业业开发潜潜力可期期；商业形态原原始低级级，不能能满足市市场需要要：就批批发商业业
7、而言，十十堰仍然然简单经经营阶段段，已不不能适应应市场发发展的需需要，在在硬件水水平、物物业服务务、整体体推广运运营等方方面都还还没有成成为市场场的必备备服务。商户完成原原始积累累，成为为产业升升级的原原生力量量：大部部分商户户经过近近十年的的发展，已已基本完完成了个个人的原原始积累累，在资资金、经经营经验验、招商商渠道等等方面都都已积累累了较为为完善的的资源，具具备了向向上发展展的动力力，成为为市场发发展推动动的原生生力量。威胁周边城市市市场发展展迅速，抢抢夺商户户下游客客户资源源：襄樊、宜宜昌等地地的小商商品批发发市场近近几年蓬蓬勃兴起起，依托托廉价的的商品，较较好的物物流配送送服务，吸吸
8、引了大大批十堰堰下级县县市的批批发商户户，造成成十堰批批发营业业额下降降。竞争风险，供供应量巨巨大将引引发各市市场之间间的恶性性竞争：由于商商户资源源有限，本本项目的的发展必必然带来来其他市市场，如如韩国小小商品城城、盛和和小商品品城商户户的流失失，因此此其他市市场必然然将采取取降低租租金、提提供优惠惠政策等等手段进进行应对对，有可可能引起起恶性竞竞争。商户风险，商商户有可可能抱团团结伙，以以争取优优惠政策策：商户户在各市市场的竞竞争中将将是最大大的受益益者，作作为各市市场争取取的焦点点，商户户有可能能互相抱抱团，以以较为紧紧密的利利益整体体以抗衡衡各市场场，从而而要求更更为优厚厚的政策策。项
9、目整体竞竞争策略略以全面领先先作为整整体竞争争策略选选择，主主要包括括：全面领先形象力领先组织力领先经营力领先发展力领先产品力领先产品力领先先以市场导向向、业态态消费和和发展眼眼光对待待商业产产品的规规划设计计，塑造造本项目目在整体体规划设设计、商商铺间隔隔、购物物空间、商商业环境境及配套套等方面面的领先先优势。形象力领先先建造个性独独特的形形象体系系，包括括个性化化的建筑筑形态，个个性化的的建筑视视野，个个性化的的推广策策略，实实施“造梦、造造势”推广体体系，形形成产品品在消费费者心目目中的形形象力优优势。组织力领先先在确定硬件件产品优优势的基基础上，针针对性的的组织业业态和高高质量的的业态
10、组组合及人人流组织织将为项项目极大大的发挥挥潜力。经营力领先先在产品、商商业资源源优势确确定之后后，商业业经营就就成为项项目运作作的指挥挥棒，对对吸引人人流、留留住客源源、把握握投资者者、经营营者起着着至关重重要的作作用，因因此，商商业经营营力是项项目确立立全面竞竞争优势势的不可可或缺的的一环。发展力领先先人气的充足足、区域域的成熟熟将影响响项目的的发展潜潜力，并并直接关关系到投投资者、经经营者对对项目的的信心度度。通过过目前项项目周边边的发展展情况和和开发进进度，提提出35年后后项目周周边环境境的发展展趋势，预预计项目目存在的的发展空空间，提提高项目目的竞争争优势。项目整体发发展原则则企业经
11、营原原则可行性原则则充分结合项项目的实实际情况况，从投投资、设设计、质质量、工工期、形形象、营营销推广广等多方方面考虑虑,注重重项目实实施过程程中的技技术性和和可操作作性。创新性原则则创新是事物物得以发发展的动动力，是是人类赖赖以生存存和发展展的主要要手段。本本项目在在激烈的的市场竞竞争中，必必须借鉴鉴国内外外成熟的的市场经经营、管管理经验验，从产产品定位位、市场场营销、效效益分析析、管理理模式等等诸多方方面进行行创新，方方能做到到人无我我有，人人有我优优的竞争争优势。价值性原则则必须从如何何给客户户、商户户带来价价值方面面进行考考虑，而而不是简简单的以以自身经经济需要要作为项项目发展展的出发
12、发点，通通过资产产、市场场、管理理等多方方面发挥挥各自内内在潜力力，给予予商户在在日常经经营、企企业发展展中带来来实实在在在的价价值，从从而达到到商户与与项目的的双赢。集中性原则则在战争中，集集中优势势兵力攻攻击对方方关键性性的部分分，成为为军事谋谋略的上上策。而而在经济济竞争中中，集中中优势资资源重点点突破也也是借此此达到胜胜利的关关键。因因此本项项目也应应针对项项目开发发成功与与否的两两个关键键问题，即即招商和和市场运运营进行行重点突突破。安全性原则则金叶公司正正处于高高速发展展的势态态，各项项事业发发展看好好，本项项目对于于项目企企业来讲讲，不但但可以促促进企业业成长，也也能实现现产业替
13、替代。本本着为投投资企业业负责的的态度，在在深化外外地成功功经验，并并结合本本地实际际的情况况下，在在充分考考虑项目目所需要要动用的的资金，充充分考虑虑项目价价值潜力力开发，充充分考虑虑项目借借助外力力与外界界合资合合作的基基础上，更更应该注注重项目目的投资资安全性性，以使使企业投投资风险险降到最最低限度度。市场推广原原则先声夺人，一一击即中中韩国小商品品城等市市场已经经较为成成熟，占占领了市市场先机机，项目目必须要要采取高高姿态的的形式亮亮相，在在市场上上形成轰轰动效应应，才能能在市场场上脱颖颖而出。招商大户先先行招商工作率率先启动动，从引引入具有有市场影影响力的的经营大大户入手手，一方方面
14、通过过良好的的招商造造势，另另一方面面借用大大户对广广大普通通商户的的影响力力，带动动商户入入驻，从从而达到到项目在在短时间间内招商商达到开开业要求求的目的的。突出优势主要竞争对对手“韩国小小商品城城”和“盛和小小商品城城”占据先先发优势势，市场场较为成成熟，已已抢占入入市先机机，因此此，需从从项目自自身挖掘掘核心竞竞争力，突突显项目目优势，抢抢占市场场份额。整合资源依据发展商商的社会会关系，争争取政府府的政策策支持或或相关优优惠，给给投资者者信心保保障、让让经营户户降低经经营成本本，激发发市场的的入驻热热情。同同时，与与相关强强势媒体体进行深深度合作作，利用用其广泛泛的传播播力与公公正性，提
15、提升项目目形象与与产品的的社会效效应。第二部分 项目整整体定位位及核心心竞争策策略项目整体定定位项目定位逻逻辑思路路定位目的定位目的：提升地地值，聚聚旺人气气，促进进销售，实实现回报报商业项目策策划最终终的目的的是提高高物业土土地价值值，实现现发展商商、投资资者、经经营者、消消费者多多赢的局局面，而而衡量土土地价值值的标准准在于人人气的聚聚集，因因此，对对本项目目进行准准确定位位，必须须从“聚客”、“滞客”、“悦客”三个角角度考虑虑。能否否聚集顾顾客，吸吸引最多多的目标标消费者者，是第第一个关关键，而而吸引消消费者进进场后，能能否最大大限度的的留住消消费者，进进一步引引导消费费者消费费，则是是
16、第二个个关键；更重要要的，是是顾客闲闲逛或消消费完后后，能否否给顾客客留下一一种美好好的回忆忆体验，最最大限度度的满足足顾客的的各种需需求，达达到第二二次体验验的目的的，即悦悦客。总体定位鄂西北首个个现代化化小商品品批零之之都关键词：鄂西北：强强调其地地域性，突突出地域域性优势势，以鄂鄂西北作作为当前前的主要要辐射区区域。首 个：强调其其创新性性，突出出唯一性性。现代化：强强调其硬硬件水平平、市场场管理服服务等方方面领先先的市场场优势。小商品：强强调其业业态特点点，并且且借用小小商品包包含广泛泛的特点点，尽可可能的扩扩大业态态范围，扩扩大商业业种类。批 零：批发、零零售之间间的界线线已越来来越
17、模糊糊，大多多数批发发商户兼兼做零售售，因此此适应市市场需要要。之 都：突出其其规模优优势与行行业地位位。定位支持点点：项目目标客客户定位位由于项目只只租不售售的经营营特点，本本项目的的目标客客户相对对单纯，主主要分为为：分类投资特征现有本地经经营商户户：注重资金的的充分利利用，对对资金占占用特别别敏感，不不愿意有有过多资资金被作作为押金金占用具有多年小小商品批批发经验验，积累累了上下下游渠道道基础，对对市场敏敏感度强强处于多年经经商的积积累，对对自身实实力较为为自信，同同时部分分大户则则有自大大倾向，认认为凭借借自身就就可获得得市场渠渠道，易易于固步步自封见多识广，对对市场现现有的不不足非常
18、常清楚，对对更好的的市场也也非常渴渴望，但但对租金金非常敏敏感，一一切以现现有租金金水平作作为评价价标准具有雄厚实实力的经经营者具有丰富的的经营管管理经验验和实力力，注重重项目整整体规划划定位，看看重一定定时间段段内区域域发展方方向，不不过分的的强调短短时间内内的经营营利润。往往往是一一些成熟熟品牌或或机构，新新进入一一个经营营场所有有比较苛苛刻的条条件，但但抗风险险能力强强，是一一个新生生商业项项目迅速速成熟的的有力促促进者。外地开拓十十堰市场场经销商商：对现有地区区市场情情况有一一定了解解，易于于听取他他人意见见对风险非常常敏感，特特别是新新开拓市市场，为为降低风风险一般般会选择择本地初次
19、经经营的创创业型商商户：初次经营，对对市场情情况不是是非常了了解有少量资金金，对价价格较为为敏感，但但成本意意识不是是非常强强风险承受能能力较强强，易于于接受新新鲜事物物，易于于收到鼓鼓动与引引导自信心不足足，对老老经营户户的意见见乐于接接受项目形象定定位鄂西北最大大、最全全、服务务最优的的小商品品采购基基地推广定位高起点，高高规格，高高调性项目核心竞竞争策略略的构建建招商核心策策略商家选择原原则统一主题本项目是一一种多业业态组合合的一站站式购物物中心，不不论是站站在招商商宣传还还是后期期经营的的角度，项项目都必必须拥有有明确的的经营主主题。招招商时须须有针对对性的引引进相应应业态的的商家，切
20、切合项目目的主题题定位，利利于项目目良好运运作和可可持续发发展。同业差异、异异业互补补不能盲目招招同一品品类的店店进驻，否否则将造造成商家家经营上上的激烈烈竞争，有有损项目目经营特特色。针针对消费费者购物物、休闲闲互动消消费的特特点，引引入多种种业态满满足人们们的一站站式购物物需求。主力商户优优先接洽洽主力商户的的进驻能能有效提提升市场场质量、吸吸引进货货客源，重重点引进进此类商商家对项项目的经经营在一一定程度度上起着着关键性性的作用用。同时时考虑到到大部分分主力商商户将奇奇货可居居，会向向公司要要求特殊殊政策，因因此对主主力商户户的要求求必须优优先了解解。设立商家准准入门槛槛本项目的开开发理
21、念念为：打打造湖北北领先，鄂鄂西北一一流，十十堰第一一商贸的的平台，因因此，招招商过程程中需设设立一定定的商家家准入门门款，拒拒绝小摊摊小货业业户进入入，保证证市场商商家的质质量，确确立整体体市场形形象。租金策略经营大户租租金优惠惠策略经营大户的的进驻，一一方面可可以提升升项目的的市场形形象；另另一方面面可增强强周边经经营商户户的经营营信心，以以一带十十；再一一方面，可可将经营营大户安安排在商商场人气气较淡的的区域，引引导人流流动线，利利于项目目经营。因此，为吸吸引其进进驻，可可给予适适当的租租金优惠惠、免一一定年限限（如普普通优惠惠基础上上额外增增加一倍倍）的租租金或赠赠送物管管费（如如免2
22、年物管管费）等等。放水养鱼策策略适当的减免免商户租租金或给给予其他他优惠，以以减少经经营户的的经营成成本，吸吸引其进进驻，共共同培育育市场。然然后，随随着商业业氛围的的逐步形形成，租租金也随随之上涨涨，保持持一定年年限内的的租金收收益与普普通招商商策略下下同等年年限的租租金收益益一致。确定合理的的利润率率充分考虑市市场实际际的承受受能力，贴贴近市场场的承受受力。贴贴近市场场的承受受力可从从两个层层面来分分析：一一是制定定的租金金价格须须与目标标客户的的经济承承受力接接近，二二是制定定的价格格须与市市场今后后的发展展空间贴贴近。推广策略立足十堰，向向外辐射射因项目的招招商对象象主要是是十堰现现有
23、的的的经营者者及创业业者，因因此，进进行项目目的招商商推广时时须立足足十堰，同同时向外外辐射，吸吸引十堰堰下属县县镇及周周边城市市的投资资者。综合成本及及传播效效益项目宣传推推广渠道道的选择择及媒介介组合方方式需综综合考虑虑成本的的投入及及传播效效益的优优化。户外大型广广告牌因因其直观观的造型型和大气气的画面面，不仅仅有着较较强的注注目率，能能充分挖挖掘途径径客户资资源，而而且容易易树立起起企业的的高端形形象，建建议广泛泛布置户户外广告告。定点推广为增大项目目的传播播广度及及实现可可持续性性宣传，可可在十堰堰市区金金叶公司司旗下的的酒店客客房中所所放置项项目的宣宣传海报报，并定定期更换换，直接
24、接针对外外出经商商人员定定向推广广，为今今后市场场经营积积累下游游客户与与上游经经销商。终端宣传在项目的蓄蓄客期及及招商期期，可安安排人员员在周末末及节假假日至十十堰市各各个街道道点派发发宣传单单，形成成地毯式式宣传。公关活动针对项目亮亮相至尾尾盘消化化各阶段段的工作作要求，策策划一系系列公关关活动，达达到轰动动亮相、招招商造势势的效果果，从而而促进招招商工作作。外出巡展按照项目“立足十十堰，向向外辐射射”的推广广思想，至至招商工工作进行行到一定定阶段时时（如开开盘期），需需开展外外出巡展展活动，扩扩大客户户群的区区域范围围。巡展展区域包包括十堰堰下属县县镇及十十堰周边边城市。现场推广按照项目
25、提提前亮相相的要求求，须在在5月中中下旬完完成接待待中心的的布置，鉴鉴于项目目的工程程进度及及现场的的实际情情况，建建议在十十堰核心心商圈内内设置临临时接待待中心，面面积在1150平平米左右右，使用用期约半半年，整整体风格格需与项项目定位位一致，以以便进行行项目的的客户接接待工作作，及举举办相关关促销活活动。媒体策略户外广告结合项目做做足户外外广告的的指导思思想，自自项目切切入市场场便逐步步开始全全方位的的户外广广告布置置，对市市场形成成视觉轰轰炸，户户外广告告布置地地点主要要有：做好项目临临路围墙墙的包装装项目附近街街道两侧侧的广告告布置，特特别是自自项目接接待中心心至项目目现场的的街道两两
26、侧的广广告布置置项目附近布布置1处或2处大型型广告牌牌（蓄客客阶段完完成）十堰重要街街道两侧侧布置灯灯箱、灯灯杆旗等等十堰商业中中心区及及十堰高高层建筑筑的屋顶顶广告位位树立大大型广告告牌（蓄蓄客阶段段完成）公交车车身身广告及及公交候候车亭广广告火车站、汽汽车站及及高速公公路两侧侧树立大大型广告告牌报纸广告报纸广告因因其受众众面广，传传播速度度快，信信息量大大等优势势，将是是本项目目的主要要广告媒媒体。而而报纸软软文则是是较好的的概念及及活动炒炒作平台台，在营营销过程程中更需需充分发发挥。综综合十堰堰当地报报纸媒体体的对比比分析，本本项目媒媒体传播播以十堰堰日报为为主。电视广告电视因其图图文声
27、并并茂，能能形象地地多方位位展示项项目，其其宣传推推广对十十堰市民民极具引引导性。从从十堰市市民的电电视收视视率来看看，十堰堰电视台台较受欢欢迎。十十堰电视视台有综综合、图图文、影影视三个个频道，从从目标受受众群体体的收视视情况来来看，建建议项目目广告投投放于综综合频道道或图文文频道。鉴于电视广广告直接接投放费费用较高高，可考考虑项目目开盘前前期投放放少量的的电视短短片，其其它招商商阶段以以电视流流动字幕幕形式进进行项目目宣传。手机短信广广告手机短信广广告具有有一对一一式、精精准、高高效的传传播特点点，而且且成本低低。可考考虑在特特定阶段段需要传传递告知知性较强强的信息息时选用用（如各各阶段的
28、的活动、开开盘等）。印刷品广告告印刷品广告告信息量量大，便便于直观观展示产产品形象象及细节节，成本本低。主主要采用用折页及及单张形形式，根根据不同同阶段的的需要间间断性的的使用。第三部分 项目产产品提升升项目产品力力提升以发展的眼眼光打造造前瞻性性的建筑筑形态本项目的建建筑设计计风格必必须与项项目的形形象定位位和功能能定位相相符合，同同时需符符合商业业物业发发展趋势势。建筑风格现代建筑风风格根据项目的的定位、开开发理念念及未来来的发展展，本项项目应确确定为现现代建筑筑时尚和和简约的的设计风风格。配配合建筑筑物的形形态、出出入口设设置与装装饰、外外立面式式样与色色彩、商商铺的布布局、特特色符号号
29、及元素素的配合合等。以全新的现现代式商商业物业业形象全全面领先先十堰现现有的城城市商业业建筑水水平，给给投资者者以信心心，给消消费者以以新颖。并并形成项项目的独独特识别别形象和和吸引力力。建筑外立面面效果明快、现代代、简约约外立面设计计以明快快、高档档的色彩彩，配合合简洁时时尚的铝铝制面板板和大面面积的玻玻璃窗，鲜鲜明的线线条感。整体形象感感觉现代的、时时尚的、新新潮的以现代的建建筑符号号和设计计元素，通通过特定定的造型型和用材材营造出出各种形形式的商商业氛围围，整体体感觉现现代而不不繁复，时时尚而不不杂乱，新新潮而不不小气。商铺设计原原则配合重点客客户原则则项目的招商商部分将将以中小小规模商
30、商户的经经营为主主，为力力求吸引引大户的的进驻。由由于大户户对经营营面积要要求较为为特殊，因因此必先先做好主主力大户户的需要要咨询，预预先确定定大户经经营铺位位，避免免因“设计损损失客户户”。适应人流动动线原则则充分考虑顾顾客的停停留时间间、人流流导向,柔性延延长停留留时间，增增加购物物机会和和频次。实用合理设设计原则则在十堰市现现有的商商业环境境不太成成熟与将将来市场场发展的的可能性性上寻求求一个合合理的实实用率。建建议项目目商铺的的实用率率为555%60之间。商铺设计要要点商铺配套设设施每个商铺设设有独立立的供水水、供电电及排污污管网，同同时预留留通信、有有线电视视接口。商铺装修标标准外立
31、面统一一装修标标准，统统一安装装玻璃门门及防盗盗门，进进行简单单框架吊吊顶，地地面铺抛抛光砖，墙墙面刷大大白灰。负一层设计计负一层作为为项目额额外利润润的主要要来源，如如果处理理得当，将将对项目目整体经经营产生生积极的的影响。主要需要解解决的问问题如何处理与与一层的的高差问问题如何处理入入口人流流动线组组织问题题如何消除购购物者地地下室的的感觉与一层的高高差问题题调整临近车车站路两两入口形形式，高高差降低低，将地地面高度度降低为为距负一一层地面面2.55米左右右，使得得2米左左右高度度可露出出地面，增增强采光光及外部部可视性性。入口人流动动线组织织问题将负一层原原有的步步行楼梯梯向外拓拓展，改
32、改为下沉沉式广场场。 考考虑到批批发商户户进货的的需要，下下沉式广广场应重重点考虑虑无障碍碍化，设设置占11/4面面积作为为坡道。 式样参考： 消除购物者者地下室室感觉重点加强负负一层的的照明亮亮度。以高于于国家照照度一般般标准的的4000LX为为商场的的最低照照度标准准，这样样的照明明环境更更能满足足顾客对对舒适度度的要求求和投资资方物业业定位要要求，有有助于延延长顾客客停留时时间，激激发顾客客的购买买欲望。商业环境设设计整体环境营营造整体环境包包括了商商铺通道道、内街街等的各各个节点点，他们们在功能能上不仅仅起着聚聚集和疏疏导人流流的作用用，同时时也是营营造购物物休闲环环境的场场所，因因此
33、环境境设计尤尤为重要要。 入口设计前后主入口口呈弧形形设计：形成一一个漏斗斗，方便便人流汇汇集，成成为天然然的广场场。设置空气隔隔离风幕幕：商场各各出入口口、临街街专柜大大门设置置风幕机机，可有效效降低商商场与室室外的冷冷热交换换，节约约能耗。休闲空间在中庭位置置设置少少量休憩憩长椅、小小型绿化化等，增增加批发发购物的的吸引力力，营造造和谐统统一的批批发市场场空间。室内景观室内景观主主要是室室内铺装装、装饰饰、绿化化景观、休休闲设施施和特色色景观。增设场内的的装饰物物：根据据商场的的整体风风格，设设计一些些现代装装饰元素素，如层层顶飘板板、现代代浮雕等等。中庭庭是人流流的聚点点，也是是人们视视
34、线的聚聚集点，因因此是装装饰重点点区域，在在设计中中应重点点把握。绿化景观：在商场场中庭、主主次通道道，边角角等处摆摆设一些些小型植植物。室内休闲设设施：提提供消费费者休息息地方，延延长消费费者逗留留的时间间，提升升整个街街区的整整体形象象功能。配套设施规规划1）停车位位集中式停车车和分散散式停车车结合本项目可采采用地下下的集中中式停车车、地面面的集中中式停车车和分散散式停车车结合的的办法，充充分利用用项目临临街面较较广的特特点，因因此本项项目的停停车位数数量要求求可较为为灵活。标准车位最理想的车车位设计计是宽为为2.88到3.5米，长长为5.8米以以上，设设计人员员一般都都取到66米。一一个
35、车位位如果设设计过窄窄，则乘乘客上下下车的时时候很不不方便，开开门时稍稍不注意意就会刮刮花爱车车。灯光设计商业广场灯灯光环境境设计商业广场照照明设计计对塑造造购整个个商业氛氛围的形形象起着着至关重重要的作作用，既既要满足足亮化的的需要，还还要满足足美学的的要求。商场照明设设计应以以人为本本，创造造良好、舒舒适的照照明环境境，照明明要使整整个空间间光照均均匀，不不仅要考考虑水平平面照度度，还需需考虑到到垂直面面照度，避避免出现现投影和和眩光现现象，否否则会给给顾客带带来生理理和心理理上的不不适，减减少顾客客停留时时间，影影响商场场销售，同同时也会会影响卖卖场人员员情绪，降降低服务务质量，不不利于
36、企企业形象象的传播播。另外，节能能、降低低成本、是是企业经经营永远远的选择择，便于于操作和和维修等等因素亦亦必须考考虑，以以体现综综合收益益最大化化。基础照明基础照明对对环境照照明总体体格调具具有决定定性作用用。本项项目的基基础照明明必须结结合各地地块街区区的风情情定位，把把路灯和和地灯结结合起来来，使之之既是照照明工具具，也是是商业区区不可或或缺的重重要组成成。同时时，还可可以通过过灯杆、灯灯罩等符符号的灵灵活运用用赋予其其特定的的内涵，营营造出曼曼妙的传传统风情情。重点照明装饰照明重重点是对对照射方方式进行行装饰性性设计、对对环境的的特别部部位加以以侧重或或掩饰，用于创创造特定定的购物物环
37、境和和考虑商商业环境境中各空空间的空空间特点点，对美美化商业业街区环环境，刺刺激顾客客消费，起起着举足足轻重的的作用。商业广场可以把建筑立面、街景雕塑及广场主入口作为重点照面设计的重点，突出这几个重要的地方，使商业广场在夜幕降临之时更显得层次分明。室外照明处处理建筑物的夜夜间照明明对塑造造良好的的项目形形象非常常重要，建筑的的照明通通过对立立面特点点的表现现和强调调，让商商业广场场产生强强烈的视视觉效果果。本项项目的室室外照明明除了上上述的基基础照明明和重点点照明以以外，商商铺外围围的照明明也十分分重要，各各商家的的灯光在在不影响响商业街街整体灯灯光效果果的前提提下可以以灵活处处理。此此外，还
38、还可以增增加活动动式夜空空探射灯灯，在夜幕幕降临后后照耀，形形成空中中玫瑰，人们只要远远看见项目顶楼不断移动的光柱，就会对商业广场产生美好的遐想。室内照明设设计室内照明的的关键在在于处理理商业广广场（通通道）和和商店之之间的照照明关系系，一方方面，无无论是白白天还是是晚上，都都要保持持店铺（走廊）有有足够的的照明水水平，并并通过光光线的变变化来增增加店铺铺（通道道）的趣趣味性。另另一方面面，商业业广场（通通道）的的照明不不能够对对商店和和店面造造成不良良干扰，影影响和妨妨碍店面面和橱窗窗展示。因因此店面面照明比比商业广广场（通通道）的的亮度要要高得多多。商业色彩运运用环境色彩采采用多色色调的装
39、装饰，能能够形成成多变的的空间，耀耀眼的色色彩，使使商场内如“都都市舞台台”，充充满节日日气氛。色色彩设计计要充分分体现项项目环境境的特征征：时尚尚、休闲闲、快乐乐，起到到衬托环环境、美美化环境境作用。本商业广场场是专业业批发市市场，不不仅指商商业广场场的建筑筑形态、环环境，还还要体现现在独特特的色彩彩运用手手法上，我我们建议议为商业业广场建建立独特特的色彩彩识别系系统，使使人们能能够轻易易的借助助色彩进进行识别别和认知知。我司认为，整整个商业业广场应应该以轻轻快明亮亮的色彩彩为基调调。安防设施。建议理由：监控系系统是经经营安全全的需要要，也是是提升物物业管理理水平的的需要，更更是商场场智能化
40、化管理的的需要。对对提高商商场处理理突发事事件的反应速速度、处处理能力力有着重重要的价价值和意意义。建议在商场场内建立立安装数数字监控控系统，其其容量应应能够满满足7-10日日全画面面和全分分割画面面，全营营业时段段的动态态画面数数字储存存，应能能满足77-100日内任任意时间间调动任任意时段段任意监监控画面面。各大门、电电梯前室室、货物物出入口口、员工工通道等等各主要要出入口口，公共共空间主主通道交交汇处等等重要位位置布置置固定或或旋转监监控摄像像头。地面铺设各层地面铺铺设材料料（花岗岗岩，大大理石，高高级瓷砖砖）均应应考虑选选择防滑滑，防反反光因素素，并考考虑在市市场营业业地域用用不同色色
41、彩设置置通道标标准线。一楼，由于于中庭直直接采光光，故应应在中庭庭位置采采用暗红红色花岗岗岩或大大理石铺铺设，采采用艺术术造型与与其他区区域标志志明显，标志清晰，有利于管理同时给消费者以视觉清新。其他区域区区采用80008000（60006000）防滑滑亚光瓷瓷砖铺设设，可消消除一切切不安全全因素，保证顾顾客的人人身安全全。而光面地地砖产生生的天花花灯具照照明反光光会影响响顾客的的滞留和和购物心心情。柱体包装对市场内部部柱体进进行包装装，在所所有临通通道的柱柱面预留留统一的的广告位位，距地地面10000处向上上设置规规格为6600*12000弧弧面广告告位，广告告位设置置为玻璃璃夹画，工工艺钉
42、固固定。商场通道包包装整齐齐划一，广广告位规规格标准准统一，使使消费者者赏心悦悦目，有有利于商商场管理理和形象象的提升升。关于商场中中庭的建建议：一楼中庭地地面，由由于中庭庭直接采采光故应应在门厅厅采用暗暗红色花花岗岩或或大理石石铺设，采采用艺术术造型，与与其他区区域标志志明显。其其他区域域区采用用80008000（66006000）防滑滑亚光瓷瓷砖铺设设。原中中庭内侧侧手扶梯梯一至四四层共六六部全部部取消，依依附该处处轴线（FF）（9）结结构柱增增建旋转转观光步步行梯通通往各层层.(见见图)中庭所有柱柱体包装装至顶,材料为为铝塑板板，靠通通道面仍仍需预留留广告位位(。中庭周边各各层楼板板与天
43、花花吊顶间间断面同同为铝塑塑板收口口，做广广告位；装饰百百叶内藏藏空调侧侧吹风口口。各层以及旋旋转楼梯梯靠中庭庭面设不不锈钢钢钢化玻璃璃安全护护栏。设设休闲椅椅。大型艺术灯灯具一组组或数组组。在照照明的同同时美化化中庭。在网架设置置滑道吊吊件，以以备悬挂挂美陈物物品。广场设置设置中心设设旗杆三三只：高高度、间间距按国国旗法规规定；正正立面为为外凸弧弧面，白白色大理理石贴面面上做浮浮雕企业业标徽及及店招。（红红色）两两侧及背背面阴刻刻企业文文化理念念文字；（黑色色）。平平台周边边做艺术术护栏,背面设设阶梯通通道；利利用护栏栏柱做广广场音箱箱位122个。广场地面铺铺设：普普通广场场砖。设设无障碍碍
44、通道直直通商场场一层、负负一层；用不同同颜色广广场砖标标明停车车位及通通道。在相关位置置设无障障碍地锚锚：固定定各种彩彩虹门、大大型气球球等漂浮浮悬挂物物、固定定广场演演出舞台台，灯光光架等。广场照明：广场中中心位置置设大型型高架艺艺术灯具具灯架一一至二架架，实现现广场照照明。外立面设置置外立面二层层以上全全部采用用塑铝板板装饰浅色为好，一一层使用用干挂大大理石，考考虑企业业色彩元元素。色色相待定定；所有有防烟窗窗采用色色玻。（因因大部分分要封闭闭 ）；预留广广告位造造型，纵纵向：88000050000，共共八幅。外外打灯：30000w3/幅幅。并预预制安装装固定挂挂件。（可可考虑安安装大型型
45、电子屏屏幕。）广告霓虹灯灯位外立面正面面沿站前前路侧应应考虑设设置纵向向广告霓霓虹灯位位，面对对门前客客流。亦亦可在正正门东侧侧墙设置置外挂大大型灯箱箱（与东东侧墙成成T字形形）。商场正门上上方增设设球杆结结构网架架钢化玻玻璃雨棚棚覆盖面积应应为主入入口外延延。在屋屋面设置置金属挂挂件，同同时垂直直对应在在一层相相应位置置设置无无障碍地地锚以备备悬挂广广告条幅幅、美陈陈等物品品。延建建筑物外外延设轮轮廓装饰饰灯带。关于二，三三楼层的的建议：天花吊顶相相应于主主通道，在在风格上上略作变变化在在天花颜颜色以及及通道泛泛光照明明的色温温方面考考虑服装装陈列的的需要，应应采用泛泛光灯具具。地面面铺设8
46、8008000防滑地地砖，可可以考虑虑颜色的的差异。柱柱体包装装要求同同一楼区区。颜色色也应该该有不同同的区别别。墙面面要求如如前。天花吊顶设设计天花吊顶装装修造型型必须考考虑商场场动线分分布，并并与之对对应，协协调统一一。与地地面动线线主通道道相对应应，天花花吊顶时时做二级级吊装饰饰，使用用泛光照照明。天地协调，整整齐划一一，赏心心悦目的的环境永永远是消消费者所所喜欢的的，在本本项目的的公共区区及动线线上方做做适当的的艺术造造型，与与市场的的整体风风格、定定位相匹匹配，更更能体现现和提升升项目的的商业价价值。第四部分 项目管管理构架架及运营营管理建建议商业物业管管理与经经营管理理商业经营管管理架构构法律顾问收款处财务核算中心经理行政管理部企划推广部环境保洁部人力资源部人事行政中心经理保安部商场管理部工程部客户服务部财务部市场经营部经营管理中心副总经理总经理室总经理十堰鄂西北小商品批发市场整体开发战略报告商业经营各各部门职职能整个商业经经营管理理公司分分为三大大中心，十十大部门门（实际际为8大大部门，因因为工程程、保安安、环境境保洁33个部门门属商场场管理部部管辖。 总经理室商业经营管管理公司司总经理理主要负负责统筹筹管理经经营管理理中心、人人事行政政管理中中心、财财务核算算中心三三大中心心的工作作运行，制制订商场场