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1、十堰鄂西北小商品批发市场整体开发战略报告前 言中国只有一个百里车城十堰，十堰只有一个小商品批发市场。 如果说十堰就是中国汽车工业的基石之一，那么鄂西北小商品批发市场将成为百里车城的形象与窗口，它将肩负重振十堰鄂西北商业重镇辉煌的重担，是十堰扩大自身商业影响力的重要里程碑。鄂西北小商品批发市场的出现，已经远远超越了作为十堰经济名片的价值；它将是一个积极推动十堰商业经营模式与时俱进，不断发展、领跑十堰商业批发形态的示范工程。本策划案将着眼于项目整体的发展战略，从项目发展整体的高度来指导项目进行操作与实施；对项目的整体定位与核心竞争策略进行详尽的阐述。特别说明 鉴于项目整体开发战略报告与项目定位与产
2、品策划报告内容多有重复，且现有项目规划设计都已成形，内部商铺划分及动线规划我司已提交相关报告，因此将此两份报告合并为一份文件进行阐述。第一部分 项目整体发展原则整体策划目标成就一个项目将本项目建设成为鄂西北首屈一指的小商品批发专业市场，储备一批客户将入驻的众多经营商户成为金叶公司的“铁杆消费群”，让客户对金叶公司具有强烈的心理认同，为项目的后期开发和开发商的长远发展构筑坚实的平台。搭建一个平台通过完善、全面的商业运营，为十堰提供一个商业重振的产业平台，为商户提供一个经营发展的事业平台。打造一个品牌良好的品牌就是事业的保证，成功的品牌就是财富，通过本项目的运作，将金叶公司打造成为成功的商业运营品
3、牌。项目深度分析本项目基本情况及市场格局在十堰鄂西北小商品批发市场市场调查报告中已有详尽介绍，根据市调情况，我们进一步分析：优势：市场对本项目认同度较高：本项目建于原成熟批发市场原址，众多商户对项目的地段与发展潜力非常认同，大大减少客户对项目的接受难度，降低客户的戒备心理。建筑规划较好的做到了均好性：好的产品是整个项目发展的基础，本项目规划设计在几易其稿之后，整体的动线规划、仓储物流、铺位面积等都已做到精益求精，将能贴合市场的需要，为客户创造良好的经营环境。铁路交通物流优势得天独厚：本项目具有得天独厚的物流优势，临近铁路，外来物流便利快捷，市内众多公交路线起点站，能覆盖市场众多繁华区域。先进的
4、运营理念减少开发风险：金叶公司所具有的长远发展战略、只租不售的招商策略较好的处理了大部分商业地产所难以处理的招商与招商之间的矛盾，避免了由于过于追求短期收益造成商业地产价格与实际租金脱节的矛盾，有利于以贴近市场实际的水平制定招商经营政策。劣势市场潜力较弱，商业辐射能力减弱：十堰市场容量有限，批发商户经营业绩不理想，同时收到襄樊等新兴市场的挤压，商业辐射能力更行下降，整体商业营业额在近几年未能有较大提升。商户数量与整个批发市场商铺供应量相比较少：之前批发市场商户与商铺供应量已基本达到平衡，在本项目如此大体量的进入市场后，商户难以满足市场数量的需要。通往下级县市的短途客运路线较少：项目所临的南站所
5、发客运路线较少，辐射县市数量少于市中心车站，造成今后入驻商户发往下级地市货物物流不便。机会城市转型完成，发展潜力可期：十堰经过近几年的调整改造，已基本消化完成东风总部搬迁造成的城市支柱企业动荡的不利因素，总体经济状况、产业结构、人均可支配收入、居民存款等经济要素保持了平稳增长，购买能力和购买潜力进一步发展，商业开发潜力可期；商业形态原始低级，不能满足市场需要：就批发商业而言，十堰仍然简单经营阶段，已不能适应市场发展的需要，在硬件水平、物业服务、整体推广运营等方面都还没有成为市场的必备服务。商户完成原始积累，成为产业升级的原生力量：大部分商户经过近十年的发展，已基本完成了个人的原始积累，在资金、
6、经营经验、招商渠道等方面都已积累了较为完善的资源，具备了向上发展的动力，成为市场发展推动的原生力量。威胁周边城市市场发展迅速，抢夺商户下游客户资源：襄樊、宜昌等地的小商品批发市场近几年蓬勃兴起，依托廉价的商品，较好的物流配送服务，吸引了大批十堰下级县市的批发商户，造成十堰批发营业额下降。竞争风险，供应量巨大将引发各市场之间的恶性竞争：由于商户资源有限，本项目的发展必然带来其他市场，如韩国小商品城、盛和小商品城商户的流失，因此其他市场必然将采取降低租金、提供优惠政策等手段进行应对，有可能引起恶性竞争。商户风险，商户有可能抱团结伙，以争取优惠政策：商户在各市场的竞争中将是最大的受益者，作为各市场争
7、取的焦点，商户有可能互相抱团，以较为紧密的利益整体以抗衡各市场，从而要求更为优厚的政策。项目整体竞争策略以全面领先作为整体竞争策略选择，主要包括：全面领先形象力领先组织力领先经营力领先发展力领先产品力领先产品力领先以市场导向、业态消费和发展眼光对待商业产品的规划设计，塑造本项目在整体规划设计、商铺间隔、购物空间、商业环境及配套等方面的领先优势。形象力领先建造个性独特的形象体系，包括个性化的建筑形态，个性化的建筑视野，个性化的推广策略，实施“造梦、造势”推广体系，形成产品在消费者心目中的形象力优势。组织力领先在确定硬件产品优势的基础上，针对性的组织业态和高质量的业态组合及人流组织将为项目极大的发
8、挥潜力。经营力领先在产品、商业资源优势确定之后，商业经营就成为项目运作的指挥棒，对吸引人流、留住客源、把握投资者、经营者起着至关重要的作用，因此，商业经营力是项目确立全面竞争优势的不可或缺的一环。发展力领先人气的充足、区域的成熟将影响项目的发展潜力，并直接关系到投资者、经营者对项目的信心度。通过目前项目周边的发展情况和开发进度，提出35年后项目周边环境的发展趋势，预计项目存在的发展空间，提高项目的竞争优势。项目整体发展原则企业经营原则可行性原则充分结合项目的实际情况，从投资、设计、质量、工期、形象、营销推广等多方面考虑,注重项目实施过程中的技术性和可操作性。创新性原则创新是事物得以发展的动力，
9、是人类赖以生存和发展的主要手段。本项目在激烈的市场竞争中，必须借鉴国内外成熟的市场经营、管理经验，从产品定位、市场营销、效益分析、管理模式等诸多方面进行创新，方能做到人无我有，人有我优的竞争优势。价值性原则必须从如何给客户、商户带来价值方面进行考虑，而不是简单的以自身经济需要作为项目发展的出发点，通过资产、市场、管理等多方面发挥各自内在潜力，给予商户在日常经营、企业发展中带来实实在在的价值，从而达到商户与项目的双赢。集中性原则在战争中，集中优势兵力攻击对方关键性的部分，成为军事谋略的上策。而在经济竞争中，集中优势资源重点突破也是借此达到胜利的关键。因此本项目也应针对项目开发成功与否的两个关键问
10、题，即招商和市场运营进行重点突破。安全性原则金叶公司正处于高速发展的势态，各项事业发展看好，本项目对于项目企业来讲，不但可以促进企业成长，也能实现产业替代。本着为投资企业负责的态度，在深化外地成功经验，并结合本地实际的情况下，在充分考虑项目所需要动用的资金，充分考虑项目价值潜力开发，充分考虑项目借助外力与外界合资合作的基础上，更应该注重项目的投资安全性，以使企业投资风险降到最低限度。市场推广原则先声夺人，一击即中韩国小商品城等市场已经较为成熟，占领了市场先机，项目必须要采取高姿态的形式亮相，在市场上形成轰动效应，才能在市场上脱颖而出。招商大户先行招商工作率先启动，从引入具有市场影响力的经营大户
11、入手，一方面通过良好的招商造势，另一方面借用大户对广大普通商户的影响力，带动商户入驻，从而达到项目在短时间内招商达到开业要求的目的。突出优势主要竞争对手“韩国小商品城”和“盛和小商品城”占据先发优势，市场较为成熟，已抢占入市先机，因此，需从项目自身挖掘核心竞争力，突显项目优势，抢占市场份额。整合资源依据发展商的社会关系，争取政府的政策支持或相关优惠，给投资者信心保障、让经营户降低经营成本，激发市场的入驻热情。同时，与相关强势媒体进行深度合作，利用其广泛的传播力与公正性，提升项目形象与产品的社会效应。第二部分 项目整体定位及核心竞争策略项目整体定位项目定位逻辑思路定位目的定位目的：提升地值，聚旺
12、人气，促进销售，实现回报商业项目策划最终的目的是提高物业土地价值，实现发展商、投资者、经营者、消费者多赢的局面，而衡量土地价值的标准在于人气的聚集，因此，对本项目进行准确定位，必须从“聚客”、“滞客”、“悦客”三个角度考虑。能否聚集顾客，吸引最多的目标消费者，是第一个关键，而吸引消费者进场后，能否最大限度的留住消费者，进一步引导消费者消费，则是第二个关键；更重要的，是顾客闲逛或消费完后，能否给顾客留下一种美好的回忆体验，最大限度的满足顾客的各种需求，达到第二次体验的目的，即悦客。总体定位鄂西北首个现代化小商品批零之都关键词：鄂西北：强调其地域性，突出地域性优势，以鄂西北作为当前的主要辐射区域。
13、首 个：强调其创新性，突出唯一性。现代化：强调其硬件水平、市场管理服务等方面领先的市场优势。小商品：强调其业态特点，并且借用小商品包含广泛的特点，尽可能的扩大业态范围，扩大商业种类。批 零：批发、零售之间的界线已越来越模糊，大多数批发商户兼做零售，因此适应市场需要。之 都：突出其规模优势与行业地位。定位支持点：项目目标客户定位由于项目只租不售的经营特点，本项目的目标客户相对单纯，主要分为：分类投资特征现有本地经营商户：注重资金的充分利用，对资金占用特别敏感，不愿意有过多资金被作为押金占用具有多年小商品批发经验，积累了上下游渠道基础，对市场敏感度强处于多年经商的积累，对自身实力较为自信，同时部分
14、大户则有自大倾向，认为凭借自身就可获得市场渠道，易于固步自封见多识广，对市场现有的不足非常清楚，对更好的市场也非常渴望，但对租金非常敏感，一切以现有租金水平作为评价标准具有雄厚实力的经营者具有丰富的经营管理经验和实力，注重项目整体规划定位，看重一定时间段内区域发展方向，不过分的强调短时间内的经营利润。往往是一些成熟品牌或机构，新进入一个经营场所有比较苛刻的条件，但抗风险能力强，是一个新生商业项目迅速成熟的有力促进者。外地开拓十堰市场经销商：对现有地区市场情况有一定了解，易于听取他人意见对风险非常敏感，特别是新开拓市场，为降低风险一般会选择本地初次经营的创业型商户：初次经营，对市场情况不是非常了
15、解有少量资金，对价格较为敏感，但成本意识不是非常强风险承受能力较强，易于接受新鲜事物，易于收到鼓动与引导自信心不足，对老经营户的意见乐于接受项目形象定位鄂西北最大、最全、服务最优的小商品采购基地推广定位高起点，高规格，高调性项目核心竞争策略的构建招商核心策略商家选择原则统一主题本项目是一种多业态组合的一站式购物中心，不论是站在招商宣传还是后期经营的角度，项目都必须拥有明确的经营主题。招商时须有针对性的引进相应业态的商家，切合项目的主题定位，利于项目良好运作和可持续发展。同业差异、异业互补不能盲目招同一品类的店进驻，否则将造成商家经营上的激烈竞争，有损项目经营特色。针对消费者购物、休闲互动消费的
16、特点，引入多种业态满足人们的一站式购物需求。主力商户优先接洽主力商户的进驻能有效提升市场质量、吸引进货客源，重点引进此类商家对项目的经营在一定程度上起着关键性的作用。同时考虑到大部分主力商户将奇货可居，会向公司要求特殊政策，因此对主力商户的要求必须优先了解。设立商家准入门槛本项目的开发理念为：打造湖北领先，鄂西北一流，十堰第一商贸的平台，因此，招商过程中需设立一定的商家准入门款，拒绝小摊小货业户进入，保证市场商家的质量，确立整体市场形象。租金策略经营大户租金优惠策略经营大户的进驻，一方面可以提升项目的市场形象；另一方面可增强周边经营商户的经营信心，以一带十；再一方面，可将经营大户安排在商场人气
17、较淡的区域，引导人流动线，利于项目经营。因此，为吸引其进驻，可给予适当的租金优惠、免一定年限（如普通优惠基础上额外增加一倍）的租金或赠送物管费（如免2年物管费）等。放水养鱼策略适当的减免商户租金或给予其他优惠，以减少经营户的经营成本，吸引其进驻，共同培育市场。然后，随着商业氛围的逐步形成，租金也随之上涨，保持一定年限内的租金收益与普通招商策略下同等年限的租金收益一致。确定合理的利润率充分考虑市场实际的承受能力，贴近市场的承受力。贴近市场的承受力可从两个层面来分析：一是制定的租金价格须与目标客户的经济承受力接近，二是制定的价格须与市场今后的发展空间贴近。推广策略立足十堰，向外辐射因项目的招商对象
18、主要是十堰现有的的经营者及创业者，因此，进行项目的招商推广时须立足十堰，同时向外辐射，吸引十堰下属县镇及周边城市的投资者。综合成本及传播效益项目宣传推广渠道的选择及媒介组合方式需综合考虑成本的投入及传播效益的优化。户外大型广告牌因其直观的造型和大气的画面，不仅有着较强的注目率，能充分挖掘途径客户资源，而且容易树立起企业的高端形象，建议广泛布置户外广告。定点推广为增大项目的传播广度及实现可持续性宣传，可在十堰市区金叶公司旗下的酒店客房中所放置项目的宣传海报，并定期更换，直接针对外出经商人员定向推广，为今后市场经营积累下游客户与上游经销商。终端宣传在项目的蓄客期及招商期，可安排人员在周末及节假日至
19、十堰市各个街道点派发宣传单，形成地毯式宣传。公关活动针对项目亮相至尾盘消化各阶段的工作要求，策划一系列公关活动，达到轰动亮相、招商造势的效果，从而促进招商工作。外出巡展按照项目“立足十堰，向外辐射”的推广思想，至招商工作进行到一定阶段时（如开盘期），需开展外出巡展活动，扩大客户群的区域范围。巡展区域包括十堰下属县镇及十堰周边城市。现场推广按照项目提前亮相的要求，须在5月中下旬完成接待中心的布置，鉴于项目的工程进度及现场的实际情况，建议在十堰核心商圈内设置临时接待中心，面积在150平米左右，使用期约半年，整体风格需与项目定位一致，以便进行项目的客户接待工作，及举办相关促销活动。媒体策略户外广告结
20、合项目做足户外广告的指导思想，自项目切入市场便逐步开始全方位的户外广告布置，对市场形成视觉轰炸，户外广告布置地点主要有：做好项目临路围墙的包装项目附近街道两侧的广告布置，特别是自项目接待中心至项目现场的街道两侧的广告布置项目附近布置1处或2处大型广告牌（蓄客阶段完成）十堰重要街道两侧布置灯箱、灯杆旗等十堰商业中心区及十堰高层建筑的屋顶广告位树立大型广告牌（蓄客阶段完成）公交车车身广告及公交候车亭广告火车站、汽车站及高速公路两侧树立大型广告牌报纸广告报纸广告因其受众面广，传播速度快，信息量大等优势，将是本项目的主要广告媒体。而报纸软文则是较好的概念及活动炒作平台，在营销过程中更需充分发挥。综合十
21、堰当地报纸媒体的对比分析，本项目媒体传播以十堰日报为主。电视广告电视因其图文声并茂，能形象地多方位展示项目，其宣传推广对十堰市民极具引导性。从十堰市民的电视收视率来看，十堰电视台较受欢迎。十堰电视台有综合、图文、影视三个频道，从目标受众群体的收视情况来看，建议项目广告投放于综合频道或图文频道。鉴于电视广告直接投放费用较高，可考虑项目开盘前期投放少量的电视短片，其它招商阶段以电视流动字幕形式进行项目宣传。手机短信广告手机短信广告具有一对一式、精准、高效的传播特点，而且成本低。可考虑在特定阶段需要传递告知性较强的信息时选用（如各阶段的活动、开盘等）。印刷品广告印刷品广告信息量大，便于直观展示产品形
22、象及细节，成本低。主要采用折页及单张形式，根据不同阶段的需要间断性的使用。第三部分 项目产品提升项目产品力提升以发展的眼光打造前瞻性的建筑形态本项目的建筑设计风格必须与项目的形象定位和功能定位相符合，同时需符合商业物业发展趋势。建筑风格现代建筑风格根据项目的定位、开发理念及未来的发展，本项目应确定为现代建筑时尚和简约的设计风格。配合建筑物的形态、出入口设置与装饰、外立面式样与色彩、商铺的布局、特色符号及元素的配合等。以全新的现代式商业物业形象全面领先十堰现有的城市商业建筑水平，给投资者以信心，给消费者以新颖。并形成项目的独特识别形象和吸引力。建筑外立面效果明快、现代、简约外立面设计以明快、高档
23、的色彩，配合简洁时尚的铝制面板和大面积的玻璃窗，鲜明的线条感。整体形象感觉现代的、时尚的、新潮的以现代的建筑符号和设计元素，通过特定的造型和用材营造出各种形式的商业氛围，整体感觉现代而不繁复，时尚而不杂乱，新潮而不小气。商铺设计原则配合重点客户原则项目的招商部分将以中小规模商户的经营为主，为力求吸引大户的进驻。由于大户对经营面积要求较为特殊，因此必先做好主力大户的需要咨询，预先确定大户经营铺位，避免因“设计损失客户”。适应人流动线原则充分考虑顾客的停留时间、人流导向,柔性延长停留时间，增加购物机会和频次。实用合理设计原则在十堰市现有的商业环境不太成熟与将来市场发展的可能性上寻求一个合理的实用率
24、。建议项目商铺的实用率为55%60之间。商铺设计要点商铺配套设施每个商铺设有独立的供水、供电及排污管网，同时预留通信、有线电视接口。商铺装修标准外立面统一装修标准，统一安装玻璃门及防盗门，进行简单框架吊顶，地面铺抛光砖，墙面刷大白灰。负一层设计负一层作为项目额外利润的主要来源，如果处理得当，将对项目整体经营产生积极的影响。主要需要解决的问题如何处理与一层的高差问题如何处理入口人流动线组织问题如何消除购物者地下室的感觉与一层的高差问题调整临近车站路两入口形式，高差降低，将地面高度降低为距负一层地面2.5米左右，使得2米左右高度可露出地面，增强采光及外部可视性。入口人流动线组织问题将负一层原有的步
25、行楼梯向外拓展，改为下沉式广场。 考虑到批发商户进货的需要，下沉式广场应重点考虑无障碍化，设置占1/4面积作为坡道。 式样参考： 消除购物者地下室感觉重点加强负一层的照明亮度。以高于国家照度一般标准的400LX为商场的最低照度标准，这样的照明环境更能满足顾客对舒适度的要求和投资方物业定位要求，有助于延长顾客停留时间，激发顾客的购买欲望。商业环境设计整体环境营造整体环境包括了商铺通道、内街等的各个节点，他们在功能上不仅起着聚集和疏导人流的作用，同时也是营造购物休闲环境的场所，因此环境设计尤为重要。 入口设计前后主入口呈弧形设计：形成一个漏斗，方便人流汇集，成为天然的广场。设置空气隔离风幕：商场各
26、出入口、临街专柜大门设置风幕机，可有效降低商场与室外的冷热交换，节约能耗。休闲空间在中庭位置设置少量休憩长椅、小型绿化等，增加批发购物的吸引力，营造和谐统一的批发市场空间。室内景观室内景观主要是室内铺装、装饰、绿化景观、休闲设施和特色景观。增设场内的装饰物：根据商场的整体风格，设计一些现代装饰元素，如层顶飘板、现代浮雕等。中庭是人流的聚点，也是人们视线的聚集点，因此是装饰重点区域，在设计中应重点把握。绿化景观：在商场中庭、主次通道，边角等处摆设一些小型植物。室内休闲设施：提供消费者休息地方，延长消费者逗留的时间，提升整个街区的整体形象功能。配套设施规划1）停车位集中式停车和分散式停车结合本项目
27、可采用地下的集中式停车、地面的集中式停车和分散式停车结合的办法，充分利用项目临街面较广的特点，因此本项目的停车位数量要求可较为灵活。标准车位最理想的车位设计是宽为2.8到3.5米，长为5.8米以上，设计人员一般都取到6米。一个车位如果设计过窄，则乘客上下车的时候很不方便，开门时稍不注意就会刮花爱车。灯光设计商业广场灯光环境设计商业广场照明设计对塑造购整个商业氛围的形象起着至关重要的作用，既要满足亮化的需要，还要满足美学的要求。商场照明设计应以人为本，创造良好、舒适的照明环境，照明要使整个空间光照均匀，不仅要考虑水平面照度，还需考虑到垂直面照度，避免出现投影和眩光现象，否则会给顾客带来生理和心理
28、上的不适，减少顾客停留时间，影响商场销售，同时也会影响卖场人员情绪，降低服务质量，不利于企业形象的传播。另外，节能、降低成本、是企业经营永远的选择，便于操作和维修等因素亦必须考虑，以体现综合收益最大化。基础照明基础照明对环境照明总体格调具有决定性作用。本项目的基础照明必须结合各地块街区的风情定位，把路灯和地灯结合起来，使之既是照明工具，也是商业区不可或缺的重要组成。同时，还可以通过灯杆、灯罩等符号的灵活运用赋予其特定的内涵，营造出曼妙的传统风情。重点照明装饰照明重点是对照射方式进行装饰性设计、对环境的特别部位加以侧重或掩饰，用于创造特定的购物环境和考虑商业环境中各空间的空间特点，对美化商业街区
29、环境，刺激顾客消费，起着举足轻重的作用。商业广场可以把建筑立面、街景雕塑及广场主入口作为重点照面设计的重点，突出这几个重要的地方，使商业广场在夜幕降临之时更显得层次分明。室外照明处理建筑物的夜间照明对塑造良好的项目形象非常重要，建筑的照明通过对立面特点的表现和强调，让商业广场产生强烈的视觉效果。本项目的室外照明除了上述的基础照明和重点照明以外，商铺外围的照明也十分重要，各商家的灯光在不影响商业街整体灯光效果的前提下可以灵活处理。此外，还可以增加活动式夜空探射灯，在夜幕降临后照耀，形成空中玫瑰，人们只要远远看见项目顶楼不断移动的光柱，就会对商业广场产生美好的遐想。室内照明设计室内照明的关键在于处
30、理商业广场（通道）和商店之间的照明关系，一方面，无论是白天还是晚上，都要保持店铺（走廊）有足够的照明水平，并通过光线的变化来增加店铺（通道）的趣味性。另一方面，商业广场（通道）的照明不能够对商店和店面造成不良干扰，影响和妨碍店面和橱窗展示。因此店面照明比商业广场（通道）的亮度要高得多。商业色彩运用环境色彩采用多色调的装饰，能够形成多变的空间，耀眼的色彩，使商场内如“都市舞台”，充满节日气氛。色彩设计要充分体现项目环境的特征：时尚、休闲、快乐，起到衬托环境、美化环境作用。本商业广场是专业批发市场，不仅指商业广场的建筑形态、环境，还要体现在独特的色彩运用手法上，我们建议为商业广场建立独特的色彩识别
31、系统，使人们能够轻易的借助色彩进行识别和认知。我司认为，整个商业广场应该以轻快明亮的色彩为基调。安防设施。建议理由：监控系统是经营安全的需要，也是提升物业管理水平的需要，更是商场智能化管理的需要。对提高商场处理突发事件的反应速度、处理能力有着重要的价值和意义。建议在商场内建立安装数字监控系统，其容量应能够满足7-10日全画面和全分割画面，全营业时段的动态画面数字储存，应能满足7-10日内任意时间调动任意时段任意监控画面。各大门、电梯前室、货物出入口、员工通道等各主要出入口，公共空间主通道交汇处等重要位置布置固定或旋转监控摄像头。地面铺设各层地面铺设材料（花岗岩，大理石，高级瓷砖）均应考虑选择防
32、滑，防反光因素，并考虑在市场营业地域用不同色彩设置通道标准线。一楼，由于中庭直接采光，故应在中庭位置采用暗红色花岗岩或大理石铺设，采用艺术造型与其他区域标志明显，标志清晰，有利于管理同时给消费者以视觉清新。其他区域区采用800800（600600）防滑亚光瓷砖铺设，可消除一切不安全因素，保证顾客的人身安全。而光面地砖产生的天花灯具照明反光会影响顾客的滞留和购物心情。柱体包装对市场内部柱体进行包装，在所有临通道的柱面预留统一的广告位，距地面1000处向上设置规格为600*1200弧面广告位，广告位设置为玻璃夹画，工艺钉固定。商场通道包装整齐划一，广告位规格标准统一，使消费者赏心悦目，有利于商场管
33、理和形象的提升。关于商场中庭的建议：一楼中庭地面，由于中庭直接采光故应在门厅采用暗红色花岗岩或大理石铺设，采用艺术造型，与其他区域标志明显。其他区域区采用800800（600600）防滑亚光瓷砖铺设。原中庭内侧手扶梯一至四层共六部全部取消，依附该处轴线（F）（9）结构柱增建旋转观光步行梯通往各层.(见图)中庭所有柱体包装至顶,材料为铝塑板，靠通道面仍需预留广告位(。中庭周边各层楼板与天花吊顶间断面同为铝塑板收口，做广告位；装饰百叶内藏空调侧吹风口。各层以及旋转楼梯靠中庭面设不锈钢钢化玻璃安全护栏。设休闲椅。大型艺术灯具一组或数组。在照明的同时美化中庭。在网架设置滑道吊件，以备悬挂美陈物品。广场
34、设置设置中心设旗杆三只：高度、间距按国旗法规定；正立面为外凸弧面，白色大理石贴面上做浮雕企业标徽及店招。（红色）两侧及背面阴刻企业文化理念文字；（黑色）。平台周边做艺术护栏,背面设阶梯通道；利用护栏柱做广场音箱位12个。广场地面铺设：普通广场砖。设无障碍通道直通商场一层、负一层；用不同颜色广场砖标明停车位及通道。在相关位置设无障碍地锚：固定各种彩虹门、大型气球等漂浮悬挂物、固定广场演出舞台，灯光架等。广场照明：广场中心位置设大型高架艺术灯具灯架一至二架，实现广场照明。外立面设置外立面二层以上全部采用塑铝板装饰浅色为好，一层使用干挂大理石，考虑企业色彩元素。色相待定；所有防烟窗采用色玻。（因大部
35、分要封闭 ）；预留广告位造型，纵向：80005000，共八幅。外打灯：3000w3/幅。并预制安装固定挂件。（可考虑安装大型电子屏幕。）广告霓虹灯位外立面正面沿站前路侧应考虑设置纵向广告霓虹灯位，面对门前客流。亦可在正门东侧墙设置外挂大型灯箱（与东侧墙成T字形）。商场正门上方增设球杆结构网架钢化玻璃雨棚覆盖面积应为主入口外延。在屋面设置金属挂件，同时垂直对应在一层相应位置设置无障碍地锚以备悬挂广告条幅、美陈等物品。延建筑物外延设轮廓装饰灯带。关于二，三楼层的建议：天花吊顶相应于主通道，在风格上略作变化在天花颜色以及通道泛光照明的色温方面考虑服装陈列的需要，应采用泛光灯具。地面铺设800800防
36、滑地砖，可以考虑颜色的差异。柱体包装要求同一楼区。颜色也应该有不同的区别。墙面要求如前。天花吊顶设计天花吊顶装修造型必须考虑商场动线分布，并与之对应，协调统一。与地面动线主通道相对应，天花吊顶时做二级吊装饰，使用泛光照明。天地协调，整齐划一，赏心悦目的环境永远是消费者所喜欢的，在本项目的公共区及动线上方做适当的艺术造型，与市场的整体风格、定位相匹配，更能体现和提升项目的商业价值。第四部分 项目管理构架及运营管理建议商业物业管理与经营管理商业经营管理架构法律顾问收款处财务核算中心经理行政管理部企划推广部环境保洁部人力资源部人事行政中心经理保安部商场管理部工程部客户服务部财务部市场经营部经营管理中
37、心副总经理总经理室总经理编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第40页 共40页商业经营各部门职能整个商业经营管理公司分为三大中心，十大部门（实际为8大部门，因为工程、保安、环境保洁3个部门属商场管理部管辖。 总经理室商业经营管理公司总经理主要负责统筹管理经营管理中心、人事行政管理中心、财务核算中心三大中心的工作运行，制订商场整体事务及制订整体运营策略,直接向开发商负责。法律顾问可外聘律师作为项目常年顾问总经理室的人员编制5人，功能架构如下：总经理1名总经理秘书1名办公室主任1名文员1名法律顾问1名经营管理中心经营管理中心主要负责商业物业的运营推广和物业维护工作，包
38、括四个职能部门市场经营部、商场管理部、企划推广部、客户服务部。四个职能部门相对独立开展工作，但必须紧密配合协调。从功能配置上，经营管理中心占整个商场管理的主导地位，人事行政管理中心、财务核算中心处于从属和配合服务的地位。经营管理中心架构经营管理中心设副总经理1名，配备秘书1名，负责统筹管理四个职能部门，每个职能部门设经理1名，分别管理自己部门，对副总经理负责；经营管理中心架构如下图所示。经营管理中心副总经理1名市场经营部经理一名名客户服务部经理一名商场管理部经理一名企划推广部经理一名配备秘书1名以下就经营管理中心每一职能部门的架构功能作详细阐述。市场经营部职能与人员市场经营部主要负责商场里商业
39、经营业态管理、商场招商招租、开发商其他固定资产物业的运营、市场信息收集、经营管理服务的输出等工作，着重于商场的内部资源整合提升。主要负责商场里的经营业态管理、商业铺位租赁招商工作、中小业主的铺位租赁代理、物业招商等工作。市场经营部具体工作内容在公司领导下，组织对本市场的发展、管理、质量、形象进行策划。负责商场整体办证登记等事务全面负责本市场的布局定位，品牌招商招租、调整过程，公共区域的临时铺位出租。商场内外广告位的招租事务商场停车场车位的租赁事务负责为广大中小投资业主代理商铺租赁业务负责本市场招商分析，业务调研工作。收集各类信息，挖掘拓展新的业务和新的管理措施、方法，为公司领导出谋划策。参与对
40、公司新开展的业务或工作进行可行性分析、评审，为公司领导提供决策依据。根据合作方的管理服务类型，积极寻找、推荐业务骨干和素质好的管理人员给公司领导定夺，作为派遣人员之用。做好对外派人员的跟踪管理工作。及时了解和听取其管理工作中反映的情况，分析问题，解决问题，并将情况报告公司负责领导。协助主管领导做好对外派人员的工作业绩考核。对外开展物业管理咨询业务，扩大公司的影响力并创造一定的经济效益。协助财务部做好管理酬金的收缴工作。完成公司领导交办的其他工作。商场管理部职能和人员编制商场管理部主要负责商场内经营户、投资者的资料统计整理、租赁进场管理、租金、管理费的收取督促工作、商场日常巡视等日常运营管理和物
41、业管理的保安、工程、清洁三部分的工作。商场管理着重于商场租户的后勤管理服务、日常营业管理、商场整体硬件维护工作。这个部门的工作以物业管理的内容为主体，但又渗透着物业经营的特点，为商业经营服务，故归入经营管理中心更能发挥其作用，能够充分提升工作效率。商场管理部办公室设经理1名，设资料档案组、租务管理组、商场管理组3个组，每个组分别设1个主任。资料档案组商场内经营户租赁合同和个人资料等文件、投资者的资料统计整理、档案整理保存等工作。租务管理组审批监督跟进经营户的装修进场、退场工作商场管理组商场日常巡视检查、租赁管理服务、督促租户依时交纳租金、管理费、电费等费用，政策措施的通知等。商场管理部具体工作
42、内容商场管理部具体工作包括商场管理办公室和工程部、保安部、环境保洁部几部分的工作。商场管理办公室功能与具体职责对总经理（或副总经理）负责，协助统筹整个商场的日常管理工作。在开展管理时要注意做好登记，区分各类管理对象，采取不同的管理办法，重点管理对象是经营户。负责制定和执行本市场的各项管理措施和办法。负责制定部门的各项规章制度。负责交铺各项事务参与制定装修管理规定，配合做好经营户进场装修工作，协助经营户办理有关审批手续，引导经营户按本市场有关规定进场装修。租金、管理费、电费、保证金等相关费用的收取等事务负责对租户进行依法经营和按租赁合同经营的监督管理，督促经营户办齐经营的相关证件，确保经营户持有
43、效证件经营。负责营业商铺及空铺的管理工作，做好接管商铺钥匙的管理。处理解决各经营户的日常事务，协调经营户间的关系，接受并处理经营户的投诉。商场内货物搬运服务和搬运工的管理建立、健全本市场接管资料、经营户资料和各项服务质量记录等档案管理工作，建立经营户档案。协助有关部门对商铺内设备的日常保养检查及安全防火、治安防范工作的检查。负责与经营户保持联系，接受并处理经营户的投诉。负责办理经营户物品离场放行手续。负责核实租户的租赁面积和有关费用的核查； 工程部功能与具体职责工程部主要负责商场内及外的各种水、电、建筑设备设施（电梯、空调、发电机组、水电维修）的运行、保养、维修、维护、安全检查等工作，确保本市
44、场设备系统运行正常，具体工作职责如下： 保安部功能与具体工作职责保安部主要负责商场日常运营的秩序、治安、消防、交通等管理。 环境保洁部功能与具体工作职责该部门主要负责商场内公共部分的环境维护和卫生清洁工作。企划推广部职能企划推广部职责主要在于商场开业后整体对外的宣传推广、公关活动、商场整体形象包装、节假日布置装饰、经营信息网站的建设和维护等内容，着重于外部资源的整合利用和商场整体形象对外推广。企划部的机构组成企划推广部设经理1名，设置推广组和网络维护组2个组，每个组设1个主任。推广组负责宣传推广、活动策划、商场整体形象包装、商场节假日布置装饰等内容。项目的网站建设与维护，网站内容信息的完善更新
45、等工作。企划推广部具体工作内容核心工作：对总经理（或副总经理）负责，安排本市场的宣传、公关、推广活动、节日装饰等，树立本市场的形象和吸引更多的顾客到本市场消费。制定广告宣传、推广活动的计划（含预算）。负责去下游专业市场或下游消费市场推广宣传，拓展吸引下游批发采购商前来本市场批发交易。负责本市场的公关工作，与传媒和广告商建立良好的合作关系。协助组织策划本市场商品促销活动，增加人气。商场内外广告包装装饰，引导标示安排本市场的季节性节日装饰。负责本市场的公共广播工作。负责电子信息网站的运作，电子信息的发布。负责社会各界、消费者对本市场意见的社会调查和征询工作安排，并随时向总经理提供信息；定期组织举行
46、经营户或小业主座谈活动，加深经营管理者和经营户、小业主之间的感情；为经营户提供产品信息，市场信息等服务为经营户提供经营管理方面的指导服务等负责牵头成立业主委员会、经营顾问委员会等组织完成公司领导交办的其他工作。客户服务部负责协调经营户、投资者的关系，接受消费者投诉建议，对经营户进行感情维系服务，协助其他有关部门开展服务工作等。行政管理中心行政管理中心主要负责商业经营管理公司的员工招聘、员工人事管理、管理制度的制订、薪酬制度的制订、内部行政事务等工作。行政管理中功能与职责主要负责商业经营管理公司员工的员工招聘、人事管理等工作，包括：公司员工档案、资料等有关记录的整理、归档工作，负责公司各部、室、管理处的定岗定编；员工的招聘、考核、录用、定级、辞退、工作调整和人员调配。4、财务核算部：负责所有收入的财务管理及核算。第