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1、105物业管理服务投标书Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目录一、物物业管理理有限公公司5二、*物物业概况况51、基本本情况52、物业业管理服服务范围围53、小区区特点分分析5三、*物物业管理理总体策策划61、总体体目标62、管理理模式62-11组建项项目管理理处，实实行财务务独立核核算62-22人员选选聘与激激励机制制62-33公司总总部监督督管理和和支持72-44外部监监管和协协调72-55全面实实施质量量/环境管管理体系系72-66信息反反馈机制制72-77关注客客户满意意程度82-8
2、8环境保保护82-99信息智智能化管管理82-110专项项业务外外包83、组织织架构94、组织织内部运运作机制制95、人力力资源管管理106、经营营管理指指标11四、物物业管理理服务内内容与标标准131、综合合管理132、房屋屋及小区区共用部部位共用用设施设设备日常常维护管管理142-11房屋日日常养护护维修142-22供电设设备管理理维护142-33给排水水设备运运行维护护142-44供热锅锅炉的管管理和维维护142-55电梯运运行维修修153、保安安服务153-11公共秩秩序153-22中控室室运行管管理154、卫生生保洁155、绿化化16五、物物业管理理收费标标准测算算171、物业业管理
3、成成本核算算表172、人员员工资标标准183、锅炉炉运行194、生活活热水运运行195、车库库管理196、物业业开办费费207、物业业管理收收支平衡衡238、物业业管理费费收费标标准23六、日日常管理理服务241、规章章制度体体系241-11公共制制度241-22内部管管理制度度242、档案案资料管管理252-11客户档档案管理理252-22技术档档案管理理262-33设备登登记卡262-44客户设设备档案案卡262-55管理处处内务管管理档案案262-66档案管管理的主主要模式式272-77档案管管理流程程273、保安安服务管管理273-11运用技技防系统统273-22建立人人防体系系283
4、-33建立安安全防范范网络283-44安全责责任承诺诺284、消防防管理295、交通通车辆管管理296、清洁洁服务307、绿化化服务308、维修修保养309、投诉诉处理方方法339-11投诉的的接待339-22投诉的的处理3310、财财务收支支报告3411、社社区便民民服务3412、物物业管理理应急方方案3612-1火警警事故应应急方案案3612-4治安安事件应应急方案案3812-5停电电停水应应急方案案3912-6水浸浸事故应应急方案案4012-7电梯梯故障应应急方案案4012-8遇急急症病人人4112-9重症症传染病病源、核核放射源源、大范范围的食食物中毒毒的应急急处理方方案4112-10
5、突突发死亡亡事件处处置程序序4312-11贩贩毒、吸吸毒案件件处置程程序4312-12恶恶意投毒毒案件处处置程序序4412-13散散发非法法宣传品品事件处处置程序序4412-14爆爆炸案件件及可疑疑爆炸物物品的处处置程序序4512-15煤煤气、天天然气泄泄露应急急方案4512-16高高空坠物物应急预预案4612-17交交通事故故应急方方案4612-18噪噪音应急急预案4713、二二次装修修管理47七、维维修基金金管理481、公共共维修基基金收缴缴和管理理482、开办办费开支支范围的的界定483、维修修基金的的续筹484、援引引文件条条款485、基金金退还条条款49八、社社区文化化建设501、社
6、区区文化建建设的运运作与实实施502、社区区文化活活动计划划513、社区区文化活活动管理理制度524、文体体活动的的组织策策划525、社区区文化宣宣传工作作管理52九、小小区接管管方案531、接管管原则532、接管管工作时时间计划划533、接管管验收工工作程序序543-11接管验验收准备备工作543-22资料的的接管验验收553-33物业硬硬件设施施接管验验收侧重重点553-44接管验验收依据据和验收收方法553-55楼宇主主体硬件件设施的的具体验验收标准准563-66公共配配套设施施接管验验收标准准573-77机电设设备的接接管验收收583-88接管验验收遗留留问题的的处理583-99内部作
7、作业规程程59十、小小区管理理建议61十一、管管理处主主要岗位位人员介介绍62十二、主主要分包包商推荐荐情况63十三、合合同64十四、结结束语64一、管理有有限公司司略二、*物业业概况1、基本情情况*位位于某市区*，占地地*平米。小小区由三三栋板塔塔连体小小高层和和一栋塔塔式小高高层组成成，总建建筑面积积*平平米，其其中居住住面积*平米米。小区区住宅套套数*户，入入住时间间*年*月，规规划机动动车车位位*个（其其中地下下*个，地地上待建建*个）。物物业产权权性质为为经济适适用房。小小区相对对独立，能能实现封封闭式管管理。小小区有33个出入入口，均均设24小时门门岗。（详详细内容容参看招招标文件
8、件）2、物业管管理服务务范围小区红线内内所有公公共区域域及共用用设施设设备管理理，小区区供暖（包包括西侧侧4栋6层住宅宅），业业户服务务、治安安消防、保保洁绿化化、应急急事件处处理、停停车场管管理、档档案管理理、更新新改造、帐帐务管理理、公共共事务，受受业主委委托的和和法律法法规规定定的其他他服务事事项。3、小区特特点分析析小区虽属社社会个人人集资建建房，产产权多元元化，由由某市社团团住宅合合作社开开发，但但物业建建筑风格格时尚，园园区绿化化和广场场景观错错落有秩秩，保安安监控和和门禁设设施完善善。业主主和居民民文化和和消费层层次高，一一般层次次的物业业管理服服务质量量很难满满足享受受和心理理
9、需求。小小区居民民的社会会背景、职职业经历历、生活活习惯、文文娱爱好好、环境境意识等等的差异异性，也也给物业业管理服服务提出出更高的的要求。小小区居民民小区合合围式建建筑格局局，营造造了公共共空间活活动气氛氛和居民民私密生生活空间间相和谐谐的居住住环境，人人车分流流形成富富于人性性关怀的的高品质质交通生生活秩序序。小区区与周边边居住区区形成鲜鲜明的独独立性和和品质差差异对照照，内部部氛围宁宁静祥和和，但多多数居民民间缺乏乏日常的的交流和和沟通，存存在邻里里间正常常交流的的心理需需求和社社区集体体活动的的需求。 三、*物业业管理总总体策划划1、总体目目标倡导轻松自自然、绿绿色环保保、品位位高雅的
10、的生活理理念，建建造高品品位的人人文居住住环境。通过规范化管理、人性化服务，确保小区功能的完善和正常发挥，延长住宅及附属设施设备的使用寿命，争创“某市优秀物业管理居住小区”。加强与开发商、业委会之间的协调工作，不断完善小区规划和配套设施设备。通过强化内部管理和业主支持与监督，使公司自身成为某市执行物业管理法规和服务标准化的典范。实施“温馨家园计划”，增加社区居民归属感，提升小区物业的居住价值。通过广大居民和物业公司共同努力，真正实现社会效益、经济效益、环境效益的和谐统一，营造安全、舒适、温馨、和睦的生活环境。2、管理模模式2-1组建建项目管管理处，实实行财务务独立核核算成立北京*物业管管理有限
11、限公司康康宁居项项目物业业管理处处（以下下简称管管理处）。管管理处实实行经理理负责制制，经理理将由公公司董事事会审核核批准后后任命。管管理处将将根据委委托管理理合同承承诺的服服务内容容和服务务质量标标准对本本社区独独立运作作管理，财财务独立立核算，定定期公开开物业收收支账目目。管理理处经理理负责小小区经营营运作、日日常管理理、人事事选聘、处处理来访访和投诉诉，完成成年度管管理目标标和经济济指标。2-2人员员选聘与与激励机机制人员配备以以“精干、高高效、敬敬业”为基础础，以“重学历历也重能能力、重重水平更更重品德德”为用人人原则，确确保管理理服务队队伍的高高素质和和高水平平。关键岗位将将从我司司
12、总部直直接择优优竞聘上上岗，对对于项目目中其他他岗位则则采用社社会公开开招聘、择择优录用用、专业业化再培培训原则则，确保保每一名名员工均均具备优优良服务务意识、丰丰富实践践经验和和专业服服务技能能，实现现“一工多多技、一一专多能能”，真正正将公司司先进的的服务管管理理念念及培训训成果通通过员工工言行充充分展现现到为客客户服务务的每个个细节之之中。同时，公司司注重企企业文化化建设和和团队协协作精神神的培养养。员工工具体服服务指标标的实现现效果，与与员工的的薪酬、升升迁、去去留密切切挂钩；公司重重点考核核管理处处经理，着着重提高高管理处处的整体体管理绩绩效；公公司鼓励励员工勇勇挑重担担，创造造脱颖
13、而而出的机机会和制制定适宜宜的个人人职业发发展规划划，并在在工作中中充分体体现对员员工的尊尊重和信信任。2-3公司司总部监监督管理理和支持持公司总部根根据下达达的年度度管理目目标和经经济指标标对管理理处进行行监督和和考核。根根据员员工奖惩惩管理办办法，对对年度考考评合格格者给予予奖励，对对无法完完成质量量目标的的将予以以辞退。同同时，公公司总部部对管理理处全员员进行系系统化、专专业化、规规范化终终身培训训，确保保管理人人员和各各级岗位位人员1100%持证上上岗和全全员年培培训率1100%，培训训考核合合格率1100%。全方方位支援援管理处处经理即即时开展展工作，在在突发事事件及资资源临时时缺乏
14、时时，做出出内部定定向调配配，及时时协助处处理问题题。对于于重大事事项的决决策，公公司将全全方位支支援驻场场人员并并与业委委会密切切联络、共共同商榷榷、检讨讨考核管管理处工工作。2-4外部部监管和和协调管理处隶属属于公司司总部，所所属建委委及小区区办等职职能机构构对管理理处实施施行业管管理，业业主委员员会、工工商局、税税务局、物物价局、公公安机关关构成对对管理处处经营管管理的监监督协调调关系，并并接受广广大业主主的监督督。2-5全面面实施质质量/环境管管理体系系实施质量/环境管管理体系系是管理理处持续续提供高高品质物物业管理理服务的的保证。管管理处业业务纳入入公司贯贯标体系系，参与与内部审审核
15、和国国家规定定的第三三方机构构的认证证复审。在在业务流流程管理理运作上上，管理理处强调调分工合合理、责责任明确确、落实实到位、过过程控制制、结果果分析、持持续改进进；在此此原则基基础上，精精简程序序，为业业主提供供方便、快快捷的服服务。2-6信息息反馈机机制有效的沟通通是优质质服务的的前提条条件。只只有了解解客户现现在及未未来的现现实与心心理需求求，才能能明确服服务的内内容标准准和目标标方向，不不断提升升满足客客户需求求的服务务能力，更更好地服服务于客客户。管管理处将将参照ISOO90001体系管管理模式式中的服服务质量量环建立立信息反反馈机制制，针对对不同的的服务需需求、服服务对象象、服务务
16、主题、预预期效果果，运用用业主意意见信箱箱、热线线电话、E-MMAILL、互联联网、宣宣传栏、座座谈、回回访和问问卷调查查等渠道道形式，建建立封闭闭的服务务链，形形成与客客户情感感交流、需需求清晰晰、目标标一致、畅畅通沟通通渠道，并并不断改改进与业业主和住住户的沟沟通方式式和效果果，严格格杜绝瞒瞒报、漏漏报、错错报、推推诿和拖拖延情况况。2-7关注注客户满满意程度度我们深信公公司的价价值源于于客户的的满意，因因此把客客户对物物业服务务的满意意程度，作作为衡量量自身服服务品质质的一项项重要标标尺。管管理处建建立定期期或不定定期客户户满意度度调查与与服务回回访制度度，及时时了解客客户对物物业服务务
17、的需求求、感受受和建议议与意见见；对管管理中出出现的问问题，及及时分析析，查找找原因，并并采取整整改措施施，必要要时对工工作程序序做出调调整，以以提高物物业管理理水平，提提升客户户的满意意程度。2-8环境境保护管理处致力力于消除除能源浪浪费，倡倡导节能能降耗，合合理利用用各种资资源，保保护社区区自然环环境。从从精神上上、文化化上、制制度上、行行为上影影响业主主和物业业使用人人，在全全社区范范围内树树立起广广泛的环环境保护护和参与与意识，通通过举办办环保知知识宣传传讲座、改改善绿化化环境、控控制噪音音污染、防防治废弃弃物污染染、杜绝绝能源浪浪费等措措施，共共同建设设并维护护社区优优美、舒舒适、健
18、健康、安安全的绿绿色环保保环境。2-9信息息智能化化管理管理处将采采用公司司总部项项目现行行的一套套成熟物物业管理理MIS系统及及网络OA自动化化办公系系统，其其功能范范围包括括客户管管理系统统、工程程管理系系统、安安保管理理系统、财财务管理理系统、仓仓库管理理系统等等等，可可实现利利用网络络系统运运作整个个管理服服务，管管理处与与公司总总部信息息资源共共享。公公司总部部及时对对现场提提出专业业诊断，不不断提高高管理处处的工作作效率及及服务水水准。2-10专专项业务务外包保安、保洁洁、绿化化等专项项服务及及电梯、消消防监控控系统、空空调等特特种设备备和设施施维保采采取外包包方式，管管理处在在业
19、委会会的监督督下负责责通过公公开招标标方式择择优选聘聘分包商商，确保保降低物物业住用用成本和和得到优优质优惠惠的专项项专业服服务。3、组织架架构政府机关（行业主管部门）全体业主（业主委员会）环境部领班 1名楼宇内部清洁员 4名外部保洁绿化员 4名地下车库保洁员 2名合计 14名工程维保部领班 1名综合维修工 5名配电值班 4名锅炉工 4名合计 14名安全保卫部队长 1名门岗保安员 10名巡逻保安员 6名监控保安员 4名地库保安员 12名合计 33名北京*物业管理有限公司*物业管理处经理 1名客户服务中心主任 1名客户服务主管 2名合计 3名总编制：665名4、组织内内部运作作机制在具体运作作中
20、，管管理处经经理是日日常工作作的筹划划、指挥挥、执行行者，同同时又是是监督、检检查、改改进者。各各项工作作计划下下达后，策策划、安安排和执执行的各各职能机机构即开开始运作作，执行行过程中中的信息息通过畅畅通快捷捷的反馈馈渠道返返回到指指挥机构构，供经经理做出出校正、判判断、总总结。在在整个过过程中，经经理还要要从检查查、评比比结果中中发现管管理服务务中存在在的问题题，分析析采纳积积极有效效的 改进措措施，做做到工作作有部署署、责任任有目标标、过程程有检查查、结果果有反馈馈、全程程有考核核，保证证管理的的有效性性。运作作程序如如与业业主沟通通的程序序保证证管理处处及时了了解业主主满意度度和公司司
21、服务现现状，不不合格服服务的识识别及处处理程序序确保保及时发发现并解解决问题题等。以客户服务务中心为为核心，收收集处理理各类信信息，听听取各方方意见，努努力满足足开发商商和客户户需求，提提供细致致周到的的星级服服务机构构。当客客户遇有有维修、保保洁、家家政等服服务需求求时，请请通知客客户服务务中心。客客户服务务中心作作为信息息传导中中枢将客客户需求求和工作作安排通通过内部部沟通系系统迅速速准确通通知各操操作层人人员（维维修工、保保洁员、园园艺工、保保安员等等）以最最快速度度到达现现场并提提供服务务，负责责协调工工作，及及时解决决问题和和处理投投诉直至至业主满满意。客客户服务务中心再再通过内内部
22、检查查网络随随时掌握握控制服服务质量量、跟踪踪处理结结果和安安排上门门回访。主主管及时时把有关关信息特特别是投投诉或一一时难以以完成的的工作进进展情况况传递给给管理处处经理，确确保管理理处经理理对全部部作业环环节进行行更有效效的监控控和指导导。通过上述运运作模式式，依靠靠合理的的组织结结构、完完善的管管理体制制、规范范的品质质服务、高高效持久久的运作作手段，我我们将给给每一位位业主和和住户提提供最优优质的品品牌服务务。5、人力资资源管理理人才是组织织机构最最宝贵的的核心资资源。公公司人力力资源管管理本着着 “以人为为本、善善待员工工、规范范管理、人人尽其才才” 宗旨，积积极推进进职位规规划、人
23、人才招聘聘与储备备、员工工培训、绩绩效考核核、薪酬酬管理与与成本控控制、个个人职业业发展等等工作，建建立规范范、完善善的人力力资源管管理体系系。5-1职位位规划公司将根据据管理处处岗位情情况，策策划管理理处职务务规划工工作，编编制相应应的职位位说明书书，一是是细化并并明确每每个职位位的工作作职责，二是明确确这些职职位对员员工的从从业要求求。5-2人才才招聘根据管理处处人员编编制要求求，招聘聘工作重重点在高高素质人人才的发发掘，特特别是管管理岗位位及专业业技能要要求强的的岗位，在在录用时时严格把把关，吸吸收专业业能力强强、综合合素质好好、客户户服务意意识强的的人员。同同时，为为保证服服务品质质，
24、管理理处的骨骨干管理理人员将将直接从从总部内内部选聘聘。5-3员工工培训为促进人才才开发，提提高员工工队伍综综合素质质，惊醒醒内容丰丰富、形形式多样样、针对对性强的的全员培培训。结结合管理理处需求求，将加加强两个个方面的的培训：一是对对主管级级以上管管理人员员进行提提高管理理技能的的培训，以以达到提提升整体体管理水水平的目目的；二二是加强强对全体体员工进进行从业业素质、服服务意识识、专业业技能、规规章制度度的培训训，以提提高所有有员工的的基本素素质。5-4绩效效考核为及时公正正地评价价员工的的工作表表现，形形成以关关键业绩绩指标为为核心导导向的考考核机制制，依据据管理处处整体服服务质量量和员工
25、工个人实实际工作作表现，全全面运行行绩效考考核机制制，鼓励励先进。5-5薪酬酬管理建立良好的的薪酬体系系，健全全员工社社会保险险保障与与福利体体系，提提高员工工对薪酬酬的满意意度，以以此来调调动员工工的工作作积极性性，增强强企业凝凝聚力和和竞争力力。5-6职业业发展加强员工管管理工作作，既侧侧重管理理处的共共性发展展，也关关注每位位员工的的个性管管理，在在了解员员工需求求和想法法的基础础上，制制定合理理的员工工职业发发展规划划，协助助和引导导他们不不断提高高自身素素质，创创造宽松松的唯才才是举、任任人为贤贤的环境境，主动动发现人人才，力力求不埋埋没人才才，为员员工和企企业的共共同发展展奠定基基
26、础，最最大限度度发挥员员工的积积极性和和主动性性，充分分挖掘内内在潜能能。6、经营管管理指标标序号指 标名 称承诺指标测算依据管理主要措措施1房屋及设备备设施完完好率98%（完好房建建筑面积积+基本完完好房建建筑面积积）总建筑筑面积1000%1.建立经经常性检检查制度度；2.每半年年进行一一次全面面分项检检修；3.严格装装修管理理和日常常管理；4.无人为为损坏事事件和重重大责任任事故。2房屋及设备备设施零零修、急急修及时率100%（及时维修修次数 应应计报维维修次数数）1000%1. 岗位位人力配配备适宜宜，24小时报报修值班班；2.技能培培训、服服务意识识培训到到位；3.技术人人员有过过硬的
27、专专业技术术水平；4.强化回回访制度度、考核核制度和和奖惩制制度。3维修工程质质量合格格率100%（维修合格格工程项项次维修工工程项次次）1000%1.建立立合理有有效的工工作质量量监督机机制和回回访制度度；2.拥有一一批有较较高技术术水准的的维修队队伍。4管理费收缴缴率98%（管理费实实际收缴缴额管理费费应计收收缴额）1000%1.实行上上门收缴缴管理制制度；2.欠费及及时提示示；3.必要时时获得业业委会支支持。5绿化标准各项达标园林局规定定的二级级养护标标准1.绿化制制度、工工作计划划行之有有效且执执行有力力度；2.专人负负责日常常监督工工作，经经常提示示客户爱爱护环境境；3.发动客客户热
28、爱爱绿地，主主动保护护绿地，提提合理建建议，并并参与管管理。6清洁保洁率率99%以工作计算算，记录录及监督督抽查合合格率及及纠正合合格记录录为依据据1.保洁员员责任区区明确，质质量要求求具体、严严格，有有考核、有有奖惩；2.垃圾日日产日清清；3.周末节节假日重重点清洁洁；4.保洁监监督机制制健全。7道路地面及及设施完完好率98%（完好道路路总面积积规划道道路总面面积）1000%1.严格公公共设施施管理养养护制度度，加强强巡查和和疏导；2.向客户户宣传有有关法规规，培养养热爱园园区意识识；3.及时整整改修补补损坏路路面8化粪池雨水水井污水水井完好好率100%（完好化粪粪池、雨雨水井、污污水井数数
29、量化粪池池、雨水水井、污污水井）1000%1.每日记记录检查查情况，发发现问题题，立即即疏通处处理；2.化粪池池每半年年清理一一次；3.雨水井井污水井井每一年年全面检检修一次次。9排水管明暗暗沟完好好率100%（完好排水水管、明明暗沟长长度排水水管、明明暗沟总总长度）1000%1.每日记记录检查查情况，发发现及时时立即设设计施工工方案，疏疏通处理理；2.每半年年进行一一次全面面检修。10照明灯及疏疏散灯完完好率100%（完好照明明灯、疏疏散灯数数量照明灯灯、疏散散灯总数数量）100%1.每日记记录检查查情况及及时更换换检修；2.每月全全面检查查检修一一次；3.保洁员员保持照照明灯洁洁净。11车
30、场（库）设设备设施施及场地地完好率98%（完好的设设备设施施停车场场地设施施设备总总计）1000%1.合理规规划使用用停车场场设施；2.停车场场地设施施正常运运行，确确保安全全有效；3.车辆疏疏导有序序，无占占用消防防通道，无无阻碍交交通。12园林小品完好率98%（完好园林林小品园林小小品）1000%1.有详细细管理养养护计划划；2.保洁员员每日保保洁；3.园区内内逐渐培培育一种种高水准准的文化化氛围，客客户自觉觉爱护；4.开放期期均有管管理人员员提示客客户爱惜惜设施，合合理使用用；5.修缮及及时。13年度刑事责责任案件件发生率率0以辖区公安安部门记记录为依依据（除除客户内内部原因因造成外外）
31、设立二十四四小时门门岗，严严格人员员、物品品出入证证登记制制度，设设立二十十四小时时报警中中心，落落实保安安岗位职职责，明明确责任任区域，以以确保公公共区域域安全。因因保安制制度、设设施设备备不完善善造成的的刑事责责任案件件发案率率为零。14消防设施设设备完好率100%（完好的消消防设备备管理处处负责的的消防设设备）1000%实行巡查制制度，建建档记录录，并由由维修领领班监督督执行，以以确保消消防设施施、设备备完好无无损正常常使用。15年度火灾责责任发生率0（发生火灾灾户数住宅区区总户数数）1000（除客户内内部原因因造成外外）1.采取多多种途径径向住户户宣传消消防安全全；2.培训一一批有较较
32、好素质质的义务务消防队队，及时时发现火火灾隐患患；3.管理到到位，合合理使用用设施、设设备；4.分区分分责任经经常性检检查等。16住户有效投诉率1%/年以以下（有效投诉诉投诉总总计）1000%1.做好各各项管理理工作，创创建优美美、完善善的园区区；2.提高员员工素质质，强化化服务意意识；3.发生问问题及时时处理，为为客户排排忧解难难；4.做好解解释工作作，与回回访制度度落实。有效投诉处理率100%（处理的有有效投诉诉有效投投诉）1000%17持证上岗率率100%（持专业证证人员行业要要求持证证人员总总计）100%1.人员培培训每月月与培训训相结合合，制度度、计划划落实；2.培训考考核制度度与奖
33、惩惩相结合合，强化化培训结结果。18入户维修服服务回访率100%（维修回访访次数维修服服务次数数）1000%1.建立健健全回访访制度；2.做好维维修、回回访记录录；3.加强维维修队伍伍服务意意识。19客户对物业业管理满满意率95%（对管理满满意户数数+基本满满意户数数）参加评评议户数数1000%1.高科技技住宅管管理手段段与温馨馨服务相相结合，编编织无漏漏洞的管管理网络络；2.加强客客户走访访，重点点解决问问题；3.以优良良的敬业业精神不不断改善善工作，赢赢得客户户的支持持。四、物业管管理服务务内容与与标准1、综合管管理1-1 负负责制定定物业管管理服务务工作计计划，并并组织实实施；1-2每年
34、年一次对对房屋及及设施设设备进行行安全普普查，根根据普查查结果制制定维修修计划,组织实实施；1-3设立立24小时热热线服务务值班电电话，白白天有专专职管理理员接待待住户,处理服服务范围围内的公公共性事事务，受受理住户户的咨询询和投诉诉；夜间间有人值值班，处处理急迫迫性报修修，水、电电等急迫迫性报修修十五分分钟内到到现场；1-4协助助组建业业主委员员会并配配合其运运作；1-5管理理规章制制度健全全，服务务质量标标准完善善，物业业管理档档案资料料齐全；1-6与业业主签订订物业管管理服务务协议、物物业管理理公约等等手续；公开服服务标准准、收费费依据及及标准;1-7应用用计算机机系统对对业主及及房产档
35、档案、物物业管理理服务及及收费情情况进行行管理；1-8全体体员工统统一着装装，持证证上岗；1-9每年年进行一一次物业业管理服服务满意意率调查查，促进进管理服服务工作作的改进进和提高高，征求求意见用用户不低低于总户户数80。2、房屋及及小区共共用部位位共用设设施设备备日常维维护管理理2-1房屋屋日常养养护维修修指为保持房房屋原有有完好等等级和正正常使用用，进行行日常养养护和及及时修复复小损小小坏等房房屋维护护管理工工作，执执行房房屋及其其设备小小修服务务标准。2-1-11定期进进行房屋屋安全普普查和房房屋完损损等级评评定，保保证房屋屋完好率率达98%；2-1-22爱护园园区内设设施、设设备，未未
36、经产权权人同意意不得对对园区的的结构、设设施等进进行改动动；2-1-33及时完完成公共共区域及及业主各各项零星星维修任任务，零零修合格格率1000%，一般般维修任任务在接接报后不不超过24小时完完成。2-2供电电设备管管理维护护指为保证园园区供电电系统正正常运行行对供电电设备的的日常管管理和养养护维修修。2-2-11统筹规规划，做做到合理理、节约约用电；2-2-22供电运运行和维维修人员员必须持持证上岗岗；2-2-33配电室24小时值值班，供供电设备备定期维维护；2-2-44加强日日常维护护检修，公公共使用用的照明明、指示示灯具线线路、开开关要保保证完好好；2-2-55设备出出现故障障时，维维
37、修人员员应在接接到报修修后15分钟内内到达现现场，设设备零修修合格率率达到1000%，一般般性维修修不过夜夜；2-2-66严格执执行用电电安全规规范，确确保用电电安全；2-2-77保证避避雷设备备完好、有有效、安安全。2-3给排排水设备备运行维维护指为保证园园区给排排水设备备、设施施的正常常运行使使用所进进行的日日常养护护维修。2-3-11控制室24小时值值班，加加强日常常检查巡巡视，保保证给排排水系统统正常使使用；2-3-22建立正正常供水水管理制制度，保保证水质质符合国国家标准准；2-3-33加强巡巡查，防防止跑、冒冒、滴、漏漏，保证证设备设设施完好好；2-3-44二次供供水卫生生许可证证
38、、水质质化验单单、操作作人员健健康合格格证齐全全；2-3-55定期对对水箱进进行清洗洗、消毒毒，保持持水箱清清洁卫生生，无二二次污染染；2-3-66保证室室内外排排水系统统通畅；2-3-77设备出出现故障障时，维维修人员员应在接接到报修修后15分钟内内到达现现场，零零修合格格率1000%，一般般性故障障排除不不过夜；2-3-88大修或或接到供供水公司司通知，提提前在首首层电梯梯间和小小区显著著位置张张贴停水水告示，并并采取临临时供水水措施；2-3-99发生突突发公共共卫生事事件时，加加强对供供水系统统的消毒毒，禁止止无关人人员进入入水泵房房、接近近水箱。2-4供热热锅炉的的管理和和维护指为保证
39、园园区正常常供暖及及热水供供应，对对锅炉设设备的日日常管理理和养护护维修。2-4-11保证供供热锅炉炉运行正正常、安安全；2-4-22按某市规定定的时间间供暖，且且供暖季季室内温温度不低低于16摄氏度度；2-4-33供暖系系统出现现故障时时，维修修人员应应在接到到报修后后15分钟内内到达现现场，零零修合格格率达到到1000%，一般般性维修修不过夜夜。2-5电梯梯运行维维修指为保证园园区电梯梯设备正正常使用用进行的的日常管管理、维维修养护护和中修修。2-5-11电梯采采用无人人驾驶，24小时运运行；2-5-22安全设设施齐全全有效，电电梯内求求救电话话保持正正常工作作状态；2-5-33通风、照照
40、明及其其它附属属设施完完好；2-5-44电梯准准用证、年年检合格格证、维维修保养养合同完完备；2-5-55轿厢、井井道保持持清洁；2-5-66因故障障停梯，接接到报修修后维修修人员应应在5分钟内内到达现现场抢修修，及时时排除故故障。3、保安服服务指为保证园园区安全全和正常常生活秩秩序，保保证监控控、自动动报警、门门禁系统统正常运运行，对对来访人人员进行行登记、查查验，做做好安全全保卫和和防火防防盗工作作，并做做好车辆辆、道路路及环境境秩序管管理等。3-1公共共秩序3-1-11设立24小时门门岗，对对来访人人员进行行验证、登登记，杜杜绝闲杂杂人员进进入；3-1-22小区内内环境秩秩序良好好，道路
41、路通畅，车车辆停放放有序，人人车分流流；3-1-33地下车车库照明明通风良良好；3-1-44保证消消防自动动报警系系统、监监控系统统、门禁禁系统、对对讲系统统设备的的正常运运行；3-1-55各种消消防设施施、器材材配备合合理、更更新及时时、使用用有效；3-1-66能及时时发现和和处理各各种安全全和事故故隐患，确确保不发发生安全全方面的的问题，能能迅速有有效地处处置突发发事件；对突发事件件有应急急预案，完完善责任任制。3-2中控控室运行行管理中控室负责责小区的的弱电系系统（包包括消防防报警系系统、监监控系统统、门禁禁系统、对对讲系统统、园区区红外线线系统等等）的值值班、检检查、检检测和弱弱电设备
42、备的日常常维修保保养工作作。3-2-11设立24小时值值班制度度，值班班人员必必须持证证上岗；3-2-22保证消消防报警警系统、门门禁系统统、对讲讲系统及及闭路监监控系统统、红外外线系统统运行正正常，各各系统工工作稳定定；3-2-33一般性性故障立立即排除除，维修修合格率率1000%，暂时时不能处处理的通通知有关关部门采采取应急急措施，应应急措施施得当有有效；3-2-44设备机机房整洁洁，保证证设备机机房的安安全；3-2-55定期进进行消防防普查。小区红外外线系统统实际没没有使用用。4、卫生保保洁指为保证园园区公共共区域、庭庭院等环环境整洁洁而进行行的日常常清洁服服务。4-1楼电电梯厅、楼楼梯
43、间干干净、明明亮，地地面无杂杂物；4-2电梯梯门、轿轿厢、显显示牌无无尘土、印印迹，表表面光亮亮；4-3玻璃璃、门窗窗无污迹迹、裂痕痕；4-4道路路、庭院院地面清清洁无废废弃物；4-5垃圾圾筒内垃垃圾日产产日清，并并摆放整整齐，外外观干净净，无蚊蚊蝇孳生生；4-6扫雪雪及时，地地面无积积雪，符符合市扫扫雪办要要求；4-7定期期清洁清清淘化粪粪池、雨雨水井，相相关设备备设施无无破损。5、绿化执行市园林林局规定定的二级级养护标标准。5-1庭院院内植物物配置合合理，绿绿地充分分，无裸裸露土地地；5-2花草草树木生生长正常常，修剪剪及时，无无枯枝死死杈及病病虫害现现象；5-3绿地地无破坏坏、践踏踏及随
44、意意占用现现象；5-4做好好节假日日装饰美美化工作作。五、物业管管理收费费标准测测算依据：康宁居物业业招标文文件公司多年物物业管理理经验和和市场行行情测算面积按按建筑面面积计算算，货币币单位为为人民币币元。本测算不包包括楼宇宇主体、公公共设施施设备的的大中修修、折旧旧费，此此项费用用在公共共部位、公公共设施施、公共共设备维维修基金金中按计计划和实实际发生生额支取取。1、物业管管理成本本核算表表取费项目月成本年成本单价 元/月.平米说明比例%人员成本27840033408800.422286管理人员和和维修技技工（共共14名）0.20226行政办公交通费0.05882通讯费易耗和服装装水电费审计费业委会经费费工作餐标准8元/日/人节日装点劳动节/国国庆节/元旦/春节小计79899586880.121134工程维护污雨水井清清理0.11114水箱清洗避雷检测水泵维护按200元元/KWW.年估估算电梯年检每部每年110000元紫外线消毒毒直流电屏保保养电梯维保与专业公司司签订维维保协议议小区道路场场地水质检测消防维修小计153000183