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1、第一局部企业根本状况第一章 公司简介陕西 XX 物业效劳以下简称“XX 物业”注册成立于 2022 年 7 月 13 日，公司经营范围有：小区物业治理及效劳；租赁效劳，家庭效劳， 日用百货、五金交电、建筑材料的销售。为业主供给综合治理和多项特约效劳及其它经营配套效劳。XX 物业注册资金 300 万元，具有物业治理二级资质，是中国物业协会陕西协会会员单位。公司实行董事会领导下 的总经理负责制，设有工程效劳中心以及品质部、协管部、客服部、行政部、环境部、工程部六个职能部门，现聘用员工近 200 名，治理人员 20 人，全部具有大专以上学历；其中高级技术人员10 人，具有中级以上职称；操作层各类水、
2、电、空调、绿化等技工 30 余人；协管人员 80 余人；环境保洁人员30 余人。公司拥有强大的企业实力及丰富的物业治理阅历，是一个集丰富的治理阅历、优秀的治理人才、先进的治理方式于一体的型物业治理公司，公司的治理人员均取得国家建设部颁发的物业管理资格证书，高级治理人员经过了严格的专业培训，并具有多年物业效劳治理工作阅历，可为客户供给一系列专业、一流的物业治理效劳。公司受托治理的各类物业资产总值超过十多亿元，目前治理的工程有占地约 250 亩，总建筑面积约 50 万的大型高档住宅小区”莱茵湖畔”、近10000 平方米的妇女大厦、陕西县的别墅型小区明祥小区、崇左的东源名城等。“以人为本，以和为贵，
3、以您为尊”是我们 XX 物业的经营效劳理念， 以业主满足作为企业的最高原则，在治理中不断推出创效劳和增值效劳。以“为业主或使用人长期供给安全、清洁、舒适、便利、高尚的工作和生活环境”为效劳目标，并不断创进取，完善专业效劳体系，以稳健的步伐效劳社会，效劳业主、拓展市场。依据各类物业和客户的需求，实施有 XX 特色的物业治理，使业主、客户享受“国际标准，外乡情”的专业物业治理效劳。公司组织架构图：董事会总经理其次章 企业理念XX 物业在实践中，建立了生动的企业文化体系，用公司的目标、使命、总经理室精神、文化激发员工奋勉向上的热忱与干劲，正是这样一支年轻并执着追求物业治理事业的优秀团队将XX 精神传
4、达给了宽阔客户。XX 物业人将连续弘行品工协客环扬企业精政神，为客户质供给安全、程干净、和谐管且持续改进服的高品质境物业治理服部部部部部部务，努力打造外乡物业治理行业的优秀品牌。面对剧烈的市场竞争，为保持并进一步提升 XX 物业在行业中的市场地位，赢得客户的满足和忠诚，提高社会美誉度，XX 物业全体员工将尽心尽责、管管管全心全意从客户角度动身，脚踏实地、兢兢理业业把效劳理工作做到最好理。我们处处处不遗余力地提高员工的效劳意识，以期供给A的效劳持续超B 越客户不断C增长的物业效劳期望，从而提升客户满足度，为XX 物业的进展制造更优秀的业绩。我们将以标准的行为礼仪和优质的效劳，赢得客户的欣赏和敬重
5、！企业目标：“创立 XX 物业品牌”经营效劳理念：“以人为本，以和为贵，以您为尊”效劳宗旨：“专业、标准、准时、高效”工作态度：“热忱效劳，精益求精，尽忠职守”日常工作准则“抓人心，促 XX，共进展”第三章 局部在管工程简介一莱茵湖畔工程位于南宁市凤岭区，北临民族大道琅东汽车客运站、东临青环路，用地以西为中房翡翠园区， 毗邻东盟国际商务区，与青秀山风景区、青秀山高尔夫球场、石门森林公园、南宁国际会展中心所围绕，周边云集翡翠园、荣和山水美地、和美春天、恒大苹果园、塞纳维拉花园等高尚住宅社区，交通便捷、区位优势得天独厚。工程占地约 258 亩，总建筑面积约 50 万平方米，其中住宅建筑面积为万平方
6、米，商业物业建筑面积为万平方米，每栋住宅楼均设计有大型地下停车场，小区内部配套齐全，运用“城中城”的设计理念，设置有商业长廊街、私家雅宅、专业会所等高尚休闲场所，核心组团与次入口景观严密连通一起， 同时沿溪涧布置景观亭、亲水步径、码头平台、小桥等亲水景观，是集高档住宅、商业为一体的复合型商住集群社区。住宅楼宇主要以 11+1、18+1 层小高层为主，以一条环通整个小区 8 米宽的主环路将其串联而成。整个小区建筑设计承受了欧洲古典主义，建筑外立面承受西班牙式坡屋顶建筑风格地形地貌的特点，组团之间标高均不一样，凹凸错落，空间形态极为丰富、层次清楚。内部环境设计引入“水”贯穿整个环境空间，以面积约为
7、 6000 的人工湖为母体，引出支流延长到各个组团，奇异的运用私家花园及泊岸码头造型等元素造景，打造别具特色的亲水水岸景观。该小区完善运用欧式建筑、欧式园林景观、小品、水系将工程打造为南宁极具异域浪漫风情的大型人文社区。二陕西县明祥路陕西开发区工程地址：陕西县明祥路 86 号面 积：占地面积为万平方米，建筑面积万平方米，工程状况：拥有别墅、商业、办公楼的综合性住宅小区，不仅可以丰富满足于小区内居民的日常生活生活休闲，并且小区内部各种配套设施齐全，设置有商业一条街、私家雅宅、专业会所，是集高档住宅、商业为一体的复合型商住集群社区。三陕西妇女大厦工程地址：位于陕西壮族自治区南宁市桂春路91号面积：
8、大厦建筑面积9300平方米物业类型：综合型办公大楼工程状况：楼宇为陕西妇联用于贯彻落实中国妇女会议精神，开展广西妇女工作，优化妇女进展的社会环境、实现妇女维权社会化和基层妇女工作进展构建效劳平台的办公及活动的综合大楼。四翡翠园学校地址：陕西南宁市民族大道168号面积：总占地面积 12220 平方米物业类型：公办学校工程状况：学校依傍风景秀丽的青秀山，毗邻东盟国际商务区， 是凤岭区第一所现代化的九年制公办学校。学校功能设施齐全，配备校园自动播送系统、多媒体教室、微机室、音乐教室、美术教室、科学试验室、劳技室、型体室、图书阅览室等各功能室，室外配有200 米塑胶环形跑道运动场、小足球场、篮球场、网
9、球场等其他体育运动设施。校园环境美丽，绿地面积达平方米，为孩子们营造了全面进展的成长空间，为教师们搭建了施展才华的人生舞台。第四章治理业绩第五章治理特色XX 物业自成立以来，始终以高起点、高品质、高标准标准企业内部治理， 提倡“以人文本、以和为贵、以您为尊”的人性化效劳，时刻为业主供给真诚、细致、共性化的效劳过程中，形成具有XX 物业特色的物业治理效劳： 具有国家二级资质，注册资金雄厚； 全面推行 ISO9001 质量治理体系，标准治理手段； 全面提高员工整体综合素养； 效劳各类物业资产总值超过十多亿元，拥有良好的市场口碑； 市场适应力量强，能准时准确把握市场及客户需求； 已形成细致、周到的效
10、劳意识，针对不同效劳对象供给共性化效劳。其次局部 工程实施方案第一章 工程概况五洲国际，是陕西五洲交通股份开发的楼盘.工程位于东盟商务区。地理位置优越，交通便利，为人杰地灵，生气洋溢之黄金绝版。工程总用地面积平方米，总建筑面积平方米，其中，地下建筑面积平方米。其中： 住宅建筑面积平方米、商业建筑面积平方米、地下车位总建筑面积15000 平方米，共计 10 栋建筑物，住宅 514 套，车位 433 个。五洲国际为高档高层商住综合楼，住宅、商业、地下车库及相关配套齐全。工程得天独厚的地理位置，高质量的完善配套设施，是各界精英首选的高档居住空间和商业宝地。“细心铸造精品”， 五洲国际的兴建将为南宁地
11、产呈现又一道亮丽的风景。五洲国际的独特需要具有星级效劳力量的物业公司供给与之相匹配的特色效劳。其次章 工程的整体治理设想陕西 XX 物业效劳从成立之初就领先导入国际先进物业治理理念和模式，使公司在运作初期便处于一个高层次、高起点的位置。XX 物业所具有的四大优势：高起点、高水平、高信誉、高品质，创立了具有 XX 特色的物业治理模式。XX 物业信任，凭借自身强大的实力、精细化的治理、优质的效劳，完全可以成为贵公司良好的合作伙伴。而 XX 亦将融合“五洲国际”商住综合楼的开发理念，为“五洲国际”供给匹配的物业效劳，为“五洲国际”尊贵的业主供给专业、标准、周到、细致、人性化的绿色物业 24 小时治理
12、效劳， 并使物业历久常、增值保值。一、“五洲国际”治理设想XX 物业独创性的全的“绿色效劳“理念及模式，基于现代绿色住宅的兴建和业主对于绿色消费的需求。XX 绿色效劳的起点是“专注于顾客“，是一种超前的、全程式的贴心效劳。XX 物业正在构筑一个全方位、多层面的效劳体系，通过标准化、差异化、人性化的复合型效劳模式，为客户供给无时不在，无处不在的效劳。通过完善体系、扩张渠道、明确效劳理念、制定效劳标准、标准效劳行为、充实效劳举措等措施不断提高效劳质量，提升人员素养和业务力量，到达不断的自我完善和进展。传播绿色效劳是XX 使命，意味着XX 物业对“五洲国际”尊贵业主绿色关爱、绿色承诺、绿色责任。二、
13、效劳定位1、表达人本思想,推行人性化治理，把“家庭式的关心”送到每家每户在住宅区的每一个角落.营造个人心情舒适、邻里和谐相处、社区情舒适. 邻里和谐相处，社区生活活泼的气氛。确保商住综合楼长治久安、业主安居乐业。2、供给敬重人的“零干扰效劳”，敬重业主的隐私权和最大程度上便利业主， 实施“零干扰效劳”。成立一支招之即来、来之能干、干之则好的应急效劳队和一支24 小时快速修理队。急修半小时内、其它报修按双方商定时间到达现场，有完整的报修、修理和回访记录。首先对业主的需求做深入细致、全面系统的调查 ,供给即时效劳,拟设客服中心，公示效劳 ，对业主的效劳需求快速反响、准时组织安排。准时为业主供给效劳
14、和帮助。而当业主没有效劳要求时,我们就要实行“隐性治理”,尽量不干扰业主的生活自由。例如物业治理公司只在固定执勤岗位安排穿着职业制服的安全治理员值勤 ,而其他保安员一律身着统一便服在小区和商业街巡察。再如,不在业主和住户上下班人流顶峰期间安排保洁工作,尽量把清洁工作安排在人流稀有时进展。3、供给全方位的特色效劳,满足不同层次的需求。XX 物业治理公司为满足不同业主的需要,尽量供给多样化的特约效劳。如家政效劳的“贴心管家”、照看儿童的“四点半学校”等。我们将依据业主、住户的文化素养、职业特征、进展目标、风俗习惯、个人爱好、年龄层次、家庭构造和消费需求等特点,细分用户、细分爱好、细分工程，供给全方
15、位、多层次、共性化的特色效劳,在满足群体需求、一般需求的同时.尽可能满足业主的个体需求和特别需求。三、治理思路“以人为本，以和为贵，以您为尊”是贯穿XX 物业效劳的细节的认真，XX 物业认真和行动向业主兑现绿色的承诺，用“绿色效劳”美化安康、和谐生活的灵魂，用“绿色效劳”制造居住/工作环境生气与活力、信念和期望。行动是 XX 物业人表达关爱最好的方式。我们的治理思路是： 强调本钱把握意识和本钱治理程序 强调工作流程的有效运作和效劳流程的持续改进 强调公众效劳的标准化与特约效劳的共性化 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升 致力于培育员工的专业素养以及社区全员的参与意识 致力于文化功能的提升
16、，塑造符合现代文明的人居抱负环境四、治理模式1、半开放式的充裕的设施和场所，小区安防人防结合，便利、独立且安全； 小区实施“外紧内松”的治理 。2、安康的拉近人与自然的距离 ；开展多元的信息沟通渠道 ；以安康、环保、和谐、高尚为主题的社区文化 。3、便利的商业工程，都要求更具亲和力与时尚性 ； 客户效劳部设置快捷的办事流程 ；供给多种特色效劳 。五、绿色家园治理模式良好运行的治理原则1、专业治理原则；2、本钱严控原则；3、零干扰原则；4、松紧机敏原则；5、创优恒优原则； “效劳态度第一、客户满足第一、技术精湛第一、过程精品第一、岗位创第一”的“五个一”考核标准。六、绿色家园治理模式良好运行的九
17、项措施措施之一：学习资深的物业公司广州戴德梁行物业效劳公司治理阅历措施之二：超前性、制造性地实行SERVIC 效劳概念；S-Smile微笑； EExcellent精彩； R-Ready预备好；V-Viewing对待； I-Inviting邀请；C-Creating制造； E-Eye眼光。措施之三：实施“五层联防”安全维护体系；中心把握中心、各门岗、楼层巡逻岗、外围巡逻岗、机动巡逻岗； 措施之四：建立一支稳定的高素养工程修理技术队伍；措施之五：实施 ISO9002 国际质量标准治理； 措施之六：实行专业技术保障效劳；措施之七：实施“首问负责制”治理制度； 措施之八：构建社区文化 ；措施之九：创立
18、工作的督查机制。第三章 治理架构及人员配置XX 物业高度重视“五洲国际”工程，拟委派公司精锐骨干组建专业治理团队，作为供给共性化效劳的重要保障。通过实施精英人才组合战略，培训高素养、高标准、高品质的物业治理人才、经营治理人才、技术人才队伍， 实现满足的员工制造满足的业主、满足的业主制造满足的效率、满足的效率制造企业和员工更为宽阔进展空间的良性循环。一、拟定的治理机构运作方法“五洲国际”工程效劳中心工环协客户维 程绿 境保管心服机化协协协客务修 组电 班养 组洁 班管 班管组 班管服中二、人班员编班制及职护能说明班二三员部门人数编制依据治理处主任1 人负责全面治理工作出纳员1客服中心客服员2负责
19、与顾客建立良好沟通平台，就物业治理效劳范畴做好装修效劳、温馨效劳、有偿效劳、组织社区活动、投诉处理、物业治理费的催缴、各部门工作调度、服务跟进等工作。工程修理组主管1修理班3 人依据物业治理效劳合同制定各阶段建筑本体及建筑本体公用设施设备和附属设施的修理保养打算和有偿效劳。效劳中心人员编制在本着效劳到位、人员精干、工作高效、一专多能的原则来制定，讲究分工同时留意协作。在人员配置上，充分利用我公司人力资源共享优势，对“五洲国际”物业效劳中心和其它效劳中心人员进展综合调度，做到人尽其才。具体配备如下表：岗位培训接收、验收效劳质量监办装理修入管住理日常治理机构组建效劳合同制定各阶段的修理保养打算、组
20、织实施工程机电班2 人设施设备的修理养护工作、制定工程设施设备节能运行方案等工作。组长1 人依据小区建筑面积、绿化面积和星级标准配置。负责公共环境包括公共道路、场地、楼道、建筑物共用部环境保洁班12 人分的清洁保洁、垃圾清运、消杀、灭四害工作，保证组小区公共环境卫生干净。绿化班2相关场地、绿化竣工验收、接收验收、技术资料存档；负责组织实施绿化日常养护工作，环境美化。主管1协管组领班3组员21 人依据小区出入口、楼栋、停车场、监控室、商场配置7 个岗。负责安全协管、交通协管、车辆协管、消防协管。轮休3 人合计53 人第四章工程整体运作拟定治理方安全监控安全巡察保安服车辆疏导门岗执勤公共区域卫生消
21、杀保洁绿化服垃圾收集清根底资修理养绿化养档案管修理服运行管维护保一、工程整体运作流程前期介入操作员下 达各种记内部管整体运作流程图说明：1、整体运作流程严格依据ISO9001 质量保证体系运作。2、整体运作流程各环节紧接相扣，相互制约，确保治理无盲点。3、整体运作流程各环节有严格的监控措施，确保效劳质量的品质。二、信息反响处理机制政府主管部门同行其他信息的收集整理执行结果反响五洲国际物业效劳中心令下反监达下属指各效劳部门执行过程馈控信息反响处理机制图说明：1、信息源集合与“五洲国际”小区物业治理有关的信息，充分利用现代化治理手段获得、整理、利用信息，使信息采集真实、科学。2、物业效劳中心的客服
22、部是整个“五洲国际”小区的信息收集、把握调度枢纽，集各类业务信息处理中心、监控报警中心、指挥中心于一体， 保证信息反响通道畅通、信息处理集中。3、物业效劳中心负责整个小区各类信息的收集，信息经分析整理，由物业效劳中心主任下达指令，调度并安排有关人员执行，保证指令、处理、检查权的相对统一。4、实行日常检查、专项检查、外部检查等监控方式和预先把握、现场把握、反响把握等把握措施，确保执行到位。三、员工鼓励机制激 励 机 制工荣培奖情参鼓励机制资图说明： 誉养感与1、激福励机制是激机励活动要素在提进展过程中励相互联系相、机互作用、相机互制约及利制升制制机鼓励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“
23、内聚力，”保持物机机业制效劳中心各级员工工作热制情及旺盛的乐观性以提高效劳水平。2、工资福利机制：依据个人对企业的奉献大小进展考核评定，鼓励员工努力工作取得更好的工作绩效从而获得应得的酬劳。3、荣誉机制：将公司的长远目标、近期目标宣传给员工，并与员工的抱负和信念融为一体，使员工生疏到只有完成企业目标，才能实现个人目标，让 员工看到自己工作的社会意义和光明前途从，而激发大家猛烈的事业心和使命感。每月/季度进展员工绩效评估，评比的月优秀员工赐予适当嘉奖； 每年评比出年度优秀员工，予以表彰。4、培育提升机制：我们重视员工的培育，通过培育、培训、进修、提升等方式，将员工个人进展与企业进展结合，“能者上
24、、平者让、庸者下”为人才的供给良好的进展平台。对工作表现突出的员工赐予破格晋升，提高员工乐观性。5、嘉奖机制：以奖为主，以惩为铺，奖惩清楚，动力压力结合，实行现金嘉奖和精神嘉奖，并将现金嘉奖与工作表现和业绩挂钩，调动全员工作热忱。6、情感机制：管教结合，融情于管。关心员工思想，保持良好的工作心情；关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧。7、参与鼓励法。通过企业文化建设将员工个人目标与企业目标严密结合，通过一系列企业文化建设活动让员工在不同层次和不同深度上参与企业决策，吸取他们中的正确意见，增加员工自信念和企业的归属感、认同感。四、监视机制监视机制是实现物业治理各项工作顺当开展的必要外
25、在约束条件，防止或订正工作中消灭的偏差，保证学院治理机构及其工作人员依法办事。通过自我约束，内外监视，使治理效劳工作始终保持在良好的状态下运行。 治理者对机构内部工作人员进展监视。顾客对治理机构及工作人员进展广泛监视，形成多方面综合监视体系。通过信息反响等各种手段，实现监视治理的闭环机制，保证南宁职业技术学院物业治理监视机制的有效实现。1、内部监视检查实行员工自查，部门主管巡查，品质部质检员、公司领导抽查的“三查”相 结合的方法。员工自查。每个员工都要依据操作标准和要求，对自己负责的工作、工程不断地进展自查，觉察问题准时解决。部门主管巡查。部门主管除了以身作则带着员工做好工作外，每个工作日都要
26、对自己的责任范围、工程进展巡回检查，对所属员工的表现状态进展检查。品质部质检员、公司领导进展的抽查。品质部质检员、公司领导随时抽查下属员工的工作表现，觉察准确时间、地点及当时的状况， 并在第一时间查询当值员工，使员工时时养成遵守规章制度的良 好习惯，抑制缺乏责任心的不良风气。2、外部监视畅通顾客反映问题及进展投诉的渠道。将监视部门及有关领导 号码，公布在辖区的显着地方，如有员工的工作没有做好，业主(住户)即可投诉给上级领导，使员工在为顾客)效劳时不敢怠慢，也让领导准时知道员工的缺乏，准时赐予订正。五、“加油站式”的员工培训机制由于供给效劳产品的主体之间 的共性差异，对于效劳产品的供给， 不能简
27、洁地只制造一种“准则”，而是应当依据效劳需求的变化而不断 调整，也即效劳的层次、内容和方 向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。因此，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持效劳学问、技能与效劳需求到达动态平衡。同时， 我们亦强化“治理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业治理工作中贯彻始终。第五章 治理工作打算一、物业治理从工程规划设计、建设期间的前期介入效劳1、对物业的设计规划、公共设施设备配置、园林景观设计等供给相关建议。2、对物业的隐蔽工程施工、配套设
28、施安装、园林景观施工进展介入并供给相关建议。3、对物业工程销售人员供给物业治理根底学问的培训效劳。4、在物业工程销售中心供给物业治理询问效劳。5、对物业工程销售中心供给清洁、绿化景观维护、现场秩序维护效劳。6、参与并帮助开发商对物业工程进展竣工验收。7、参与并帮助开发商交楼。二、物业工程交付后的治理运作效劳1、物业共用部位的维护和治理效劳2、物业共用设备设施及其运行的维护和治理效劳3、公共安全防范和公共秩序维护和治理效劳4、二次装修、入住治理效劳5、公共卫生清洁保洁效劳6、公共绿化养护和治理效劳7、交通秩序、车辆行驶和停靠治理效劳8、物业及物业治理档案、资料的治理效劳9、开展社区文化消遣活动及
29、特约效劳10、法规和政策规定治理的其它事项第六章 治理工作目标一、工作目标效劳中心将按南宁市一般住宅小区物业治理效劳等级标准二级效劳以上的标准供给效劳，并将效劳内容与标准，分解给各个单位和部门，为工作目标达标去开展工作。二、工作方式效劳中心的全体治理人员，均以全职的方式聘请到小区工作，不将工作托付给社会上兼职人员。员工的工作时间：每个工作日为8个小时，节假日轮休。效劳中心客户效劳部，实行轮休制，中午及晚上21:00前均安排人员值班，节假日派人值班。工程修理部，24小时值班，实行轮休制，白天正常上班，中午及晚上安排人员值班，节假日派人值班。协管部，安排24小时巡逻，分早、中、晚三班倒，每个班次8
30、个小时。治理处主任、人事行政部、财务部，按行政时间上班，每天8:00-17:30。环境部，每天均有人上班，实行轮休制，节假日派人值班。第三局部工程报价及费用测算第一章 物业治理费用测算依据及报价一、经费收支测算依据： 国家物业治理条例； 陕西壮族自治区物业治理条例； 南宁市本地的具体状况及有关规定 自治区物价局、建设厅关于印发陕西壮族自治区物业效劳收费治理暂行方法的通知桂价格2022122 号的有关规定 本公司治理同类型物业的成功阅历； 贵单位供给的小区建筑面积。二、前期物业治理效劳投标报价按南宁市一般住宅小区物业效劳收费标准二级的收费标准物业综合效劳费：（1） 住宅物业效劳费含电梯费： 元/
31、月平方米；（2） 商业物业效劳费： 元/月平方米；（3） 经营性车位效劳费：30 元/月位。（4） 已购车位：元/月平方米我公司将按二级以上效劳标准为业主供给优质效劳。其次章“五洲国际”物业治理费用测算一、经费收支测算说明：以下收支综合测算按收缴率 100%的抱负状态来测算。二、收入测算表五洲国际物业治理费收入预算表序号工程治理大小(M2)标准(元/月/平米)月费用(元)年费用(元)1商业(M2)2住宅(M2)3车位效劳费(M2)390合计三、费用支出测算表小计五洲国际物业治理费支出预算表(一)序号人员工资工程人数工资标准月工资合计(元)年工资合计(元)1主任12,2治理员兼出纳31,3工程主
32、管11,4工程员51,5保安主管11,6保安领班31,7保安员248环境组长19保洁员1110绿化员3二小计53福利费用序号工程标准月费用元年费用元1福利费按工资的 14%计提2员工社保费按政府规定计提3服装折旧费两年一换4员工培训20 元/月/人三行政办公费用序号工程标准月费用元年费用元1 费办公 费2通讯费治理人员手机费3办公费购办公用品、印刷费、书报资料等4水电费小计四工程修理养护费序号工程标准月费用年费用1公共设施维护费综合测算2消防设备维护及消消耗综合测算3加压系统维护费综合测算4给排水系统维护费综合测算5公共照明系统维护费综合测算6智能安防系统维护费综合测算7供配电系统维护费含发电
33、机维护费及油费综合测算8避雷设施维护费综合测算9中心水体系统维护费综合测算10劳保用品按每人每月 12 元计小计五保安费用序号工程标准月费用年费用1治安、交通易耗品维护费综合测算2保安用品综合测算3对讲机频占费按 100 元/台年计小计综合测算六清洁绿化费用序号工程标准月费用年费用1化粪池清理费每年清理 12 次2环境消杀灭虫害每年约 23 次3清洁费用购清洁工具用品4绿化费用易耗品、化肥、农药等5绿化补苗费综合测算6水池清洗及水质检测费综合测算7劳保用品按每人每月 12 元计小计注：生活区垃圾费按市政府规定由住户向环卫部门交纳，本公司不另外收。 (七)电梯维保费按 17 台电梯,1500 元
34、/1电梯日常小修费台年2125255002电梯维保费按 17 台电梯,500 元/台月85001020223电梯年检费按 17 台电梯,1000 元/ 台年17000小计144500八社区活动费序号工程标准月费用年费用1社区活动费综合测算小计九固定资产折旧费按三年折旧以上一至九项合计(十)不行预见费按以上费用的 2计十一治理者酬金按上述收入的 8%计提十二法定税费按上述收入的%提以上一至十项合计总计一至十二项：四、盈亏分析五洲国际物业治理费盈亏分析表序收入支出收支差额号月差1工程月收入年收入工程月支出年支出额年差额商业2(M2)人员工资住宅3(M2)福利费用车位行政办公费4(个)用工程修理养5
35、护费6保安费用7清洁绿化费用8电梯维保费9社区活动费10固定资产折旧费11不行预见费12治理者酬金13法定税费合计注：依据“天域香格里拉”物业治理费收入预算表的收费标准 100%的收缴率，进展盈亏分析，物业治理费收支呈根本持平、略有盈余经营状态，但物业治理的收支盈亏存在肯定的压力和不稳定因素。第三章 风险推测由于“天域香格里拉”为商住综合楼，治理难度较大，人员配置齐全， 支出本钱投入大，受初期业主入住率低等因素影响，物业效劳费很难到达100%的收缴率。结合该工程状况，我们就此进展了充分的论证和推测。在充分生疏到有关方面的多种风险的严峻性和不行避开性状况下，为乐观应对各 种风险，确保工程的各项工
36、作顺当开展，最大限度的削减振荡，我们考虑如让我公司接收后，将在签订物业效劳合同中尽可能地结合物业治理条例和物业效劳收费治理方法的相关条款，并对各项收费进展分项说明， 避开盲目投入过多的人力物力财力，乐观地与贵公司协作，引导好效劳好业主，尽快实现优质优价、质价相符、经营型、效益型的良性循环。第四章 增收节支措施物业治理行业在标准的市场下本身就是微利经营，从上述治理费用收支预算中可以看出收支略有盈余。我们在经营中以“一业为主，多元经营”为操作准则，公开本钱、公示承诺、诚信做人做事，以质量求生存，以信誉求进展，既要维护治理公司的良好信誉，又要对宽阔业主及使用人负责。在“天域香格里拉”的物业治理中，我
37、们在保证治理质量的根底上，最大限度的开源节流，以多种经营收入弥补局部治理费的缺乏，根本能保证收支平衡或微利经营。针对社区物业治理费用收支现状，我们拟实行以下增收节支措施：1、从提高业主及使用人的生活质量动身，开展多种便民效劳盈利工程， 比方为业主及使用人家庭供给家政效劳等特约效劳。2、公司从人员精干高效上考虑，部门间加强协调，相互帮助，节约人力物力，削减开支。3、以高素养治理人员和先进的治理设备为根底，合理配置各岗位员工， 提倡一职多能，团结协作，从而节约人员开支和办公经费。4、严格治理，强化监视，削减人为损坏公共设施现象，以削减修理费用支出。5、加强各类消耗品物料的治理与把握，做到打算选购，
38、专人保管，合理第四局部领用，杜绝积压、流失和铺张。“天域.香格里拉”前期物业治理技术文件第一章前期介入方案一、前期介入的必要性物业的前期介入，是指物业治理公司在接收物业以前的各个阶段(工程可行性阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等)就参与决策，制定出物业治理方案，并从治理的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋销售、工程交接等多方面有建设性的意见。物业治理效劳最好是在物业开发的初期，即根底工程建设开头就介入，但此时不是全面介入，通常只是由一些熟谙工程和设备的专家参与，该专家将依据物业治理的需要对有关构造设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与局部工程的施工监
39、管。由于大多数建筑设计院在规划设计时，往往带着抱负化的理念去设计，未能充分或准确考虑日后的物业治理给住户带来的麻烦， 从而给物业治理公司带来了不便甚至困难。由于专业的物业治理公司多年的治理阅历熟知这些问题，因而能在前期介入时就提出专业意见，对于日后物业维护治理工作将起着重要的意义。二、工程前期介入方案依据物业治理前期介入的方式和内容，通常将前期介入划分为三个阶段：(一)早期介入阶段物业治理的前期介入，参与规划设计，有利于优化设计，完善设计细节， 削减返工，防止后遗症。物业治理公司在工程设计和施工阶段，从业主和使用人的角度，凭专业人士的阅历对所管物业进展打量，对不当之处提出解决方案，从而削减物业
40、接收后的返工，避开一些在后期工作中难以解决的问题。(二)中期介入阶段参与施工阶段的质量监视治理，以及生疏工程状况，有利于提高施工质量。“质量是企业的生命”，这句话同样适用于房地产开发，物业治理前期介入中期介入阶段时，需要参与图纸设计的修改及工程施工，了解工程进度， 加强对隐敝工程的验收，并依据日后治理、修理、保养、效劳的需要，准时向开发商提出设想和建议，防患于未然，变“事后”为“事前”就显得尤为重要。对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等治理工程进展准时有效地维护、修缮与整治，向星级物业治理看齐， 物业治理的前期介入阶段，有利于加强对所管物业的全面了解。 提出设备
41、的设置和效劳方面的改善意见及设计遗漏工程工程的建议； 分析物业建筑选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期治理的压力； 审查有关工程包括绿化工程的优劣，供给改善意见； 供给机电安装及能源安排的有关专业技术治理意见； 供给功能布局或用料更改的有关专业技术治理意见； 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避开施工对材质造成损伤； 提前生疏房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部构造、管线布置及所用建材的性能； 检查工程施工进度依据需要参与建筑期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等； 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的局部提出建议； 协作设备安装、管线布置，进展现场监视，确保安装质
42、量； 提出遗漏工程工程的建议； 对小区公建配套设施设备的进展探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的进展需要，削减投入本钱和今后的物业治理本钱。三晚期介入阶段参与竣工验收，进展移交接收验收，预备入伙。物业治理公司要想做到对物业及其附属设施、设备安装等状况了如指掌，就得对图纸改动或增、减局部作出认真记录。例如，管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有肯定差距，假设布置管线时不在现场作记录，在后期治理中，可能就会消灭脱节的现象。相对来说，物业治理人员对土建构造局部不用了解得太深，而对设备安装、管线布置等状况则应充分把握，便于后期治理。 参与托付方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案； 觉察可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程； 参与重大设备的调试和验收； 制订物业验收流程； 指出工程缺陷，就改进方案的可能性及费用提出建议。(四)楼盘销售介入在房屋销售中，很多开发商都亮出“业主至上，承诺是金”的信条，但由于房产销售工作人员对房地产学问缺乏和对物业治理的不了解，为片面追求销售业绩，对顾客作了很多物业治理