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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2011年南充房地产年度分析报告年度系列报道第三篇前 言 对对于中国国房地产产市场来来说，220111年是“分水”之年，也也是“转型”之年。从从最初的的取消首首套房贷贷利率优优惠到后后来的限限购、限限贷、限限价等，历历时近两两年的政政策调控控，使得得房地产产行业在在20111年进进入了一一场酷似似“温水煮煮青蛙”的长痛痛期。在在一系列列调控“组合拳拳”打出之之后，楼楼市调控控效果初初步显现现，房价价过快上上涨势头头基本得得到遏制制，业内内期待已已久的“拐点”
2、也似乎乎在年末末逐渐清清晰。如如果说220088年的危危机是全全球金融融海啸带带给我们们的一场场飞来横横祸，那那么20011年年的地产产冬天就就是受产产业结构构调整的的影响，从从一端走走向另一一端；如如果说220088年有政政府出手手救市，地地产行业业因祸得得福，那那么20011年年的调控控政策始始终不松松手，则则是政府府要让地地产行业业为自己己的“出轨”举动埋埋单。 20111年，南南充楼市市变动轨轨迹与全全国大同同小异，高高开低走走的局面面也呼应应了宏观观调控该该有的作作用。220111年5月，南南充主城城区住宅宅销售量量突然大大幅下滑滑，全月月销售总总套数仅仅16225套，同同比下降降近
3、5000套，环环比降幅幅达600%，南充楼市市住宅销销售下滑滑的序幕幕从此正正式拉开开。接下下来的几几个月，南充楼市总成交量一直保持在低位运行，即便是“金九银十”、“秋季房交会”等传统热销时段也未见多大起色。 尽管下半年的市场整体呈现下行趋势，但也有一部分房企靠及时调整自身营销战略，取得了不错的市场成绩。可以看出，2011年“艰难”的背后，同样蕴藏着机遇，而这种机遇又与挑战并存。能否快速调整自身发展战略，适应后调控时代的市场新形势，显得至关重要，尤其值得行业内的人士思考。目 录 第第一部分分 宏观政政策篇 一、房房地产政政策动态态 1、楼楼市十大大关键词词 2、金金融政策策 二、全全国房地地产
4、运行行情况 1、全全国土地地市场情情况 22、全国国房地产产销售额额排名前前十五房房企 33、商品品房销售售情况 4、代代表房企企全年销销售变化化情况 三、本本地房地地产市政政动态 第二部部分 南充市场场住宅篇篇 一、20011年年南充市商商品住房房交易情情况回顾顾 二、20011年年南充市商商品住房房新增供供应分析析 1、20111年南充市商商品住房房分月供供应分析析（套数数） 22、20111年南充市商商品住房房供需情情况分析析（套数数） 三、20011年年南充市商商品住房房市场成成交量分分析（单单位：套套、面积积、金额额） 11、20009-220111年南充市商商品房全全年成交交情况比
5、比较 22、环比比：南充充市三区区商品住住房成交交比较 3、同同比：220099-20011年年南充市商商品住房房成交分分月比较较 4、20111年南充市各各片区商商品住房房成交分分月比较较（单位位：套、面面积） 5、本本年南充充市商品品住房销销售排行行榜（按按套数） 四、2011年南充市商品住房市场价格分析（单位：元/平米） 1、2011年南充市三区商品住房成交价格比较 2、2011年1-12月主城区商品住房成交量与成交均价走势 3、2009-2011年南充市商品住房分月价格走势比较 4、2011年南充市各片区商品住房成交价格比较 第三部分 南充市场商业篇 一、前言（2011年南充商业市场回
6、顾） 二、2011年商业市场分月成交情况（套、成交均价） 三、2011年商业市场分区域成交情况（套、成交均价） 四、2011年南充商业市场销售排行榜 第四部分 四大典型楼盘解析 一、南门坝香江国际 二、望天坝君汇上品 三、市政新区恒大绿洲 四、嘉南新区天庐 第五部分 2012年楼市走势预测 一、2012年房地产宏观政策走势预判 二、2012年南充楼市走势预测第一部分 宏观政政策篇 一一、房地地产政策策动态 20011年年对于中中国的房房地产市市场而言言，是不不同寻常常的一年年，各种种调控政政策的出出台以及及楼市现现象的交交相出现现，使得得全国楼楼市在跌跌跌撞撞撞中前行行。回首首这一年年，全国国
7、房价过过快上涨涨势头基基本得到到遏制，投投资投机机型需求求被大量量挤出住住宅市场场；国家家金融政政策一再再收紧，贷贷款难、按按揭难，市市场流动动性资金金减少促促使整个个行业发发展渐入入理性轨轨道；保保障房建建设有序序推进，商商业地产产迎来“春天”毫无无疑问，2011年将在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。 1、2011中国楼市十大事件： 事件一：新国八条 2011年1月26日，国务院又度推出八条房地产市场调控措施(即“新国八条”)，提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一系列调控政策。 点评：新国八条的出台，使得2011年的楼市调控
8、力度在2010年的基础上再次升级，随后出台的一系列调控政策，无不围绕“新国八条”而展开。从其所制定的内容可以看出，楼市的调控已经不再局限于市场一方，而是在努力以多种手段结合的方式，构建一套完整的市场行政调节体系。 事件二：房产税试点 2011年1月27日，上海、重庆宣布开始房产税试点。2011年12月初，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税进一步推开的大方向已经明确，年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，并出台下一步扩大试点的方案。 点评：房产税试点，是执政者的新思路。房产税的征收一方面可以打击炒房囤房，起到抑制投机的作用；另一方面可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政新的稳定
9、税源。从长远来看，以税收等经济手段来逐渐替换“限购令”这样的行政手段，能起到完善市场体系的作用。但是，房产税问题非常复杂，它涉及税负承受、土地所有、法律依据、财产观念等多个方面，由此也引起了一些中外经济界人士的反对和质疑。 事件三：保障房 2011年春全国两会期间通过的政府工作报告提出，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，相比2010年的580万套增长了近一倍。2011年11月10日，官方公布全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。 点评：重视保障房建设，在完善房地产市场供应结构的同时，也使得楼市宏观调控层次更为丰富，手段更为多样，进一步纠正了之
10、前楼市调控“头痛医头，脚痛医脚”的弊端。根据“十二五”规划纲要，未来5年全国将完成3600万套保障性住房的建设任务，将使城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。如果该目标能够顺利实现，无疑将对未来楼市健康发展产生十分积极的影响。但是，用行政命令的方式下达的保障房建设目标，也被部分经济界人士诟病为“大跃进”，对是否符合市场客观规律、政府的资金来源、招标和分配的公正透明、工程质量的保障等方面提出质疑。 事件四：限购令 “新国八条”提出，应当合理引导住房需求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 点评：用行政手段的限购令来调整房地产市场
11、，显然不是一个可以长期使用的良方，但在2011年的调控中也算行之有效。从市场反应来看，2011年下半年伊始成交量出现大幅下滑，第三、四季度下滑趋势进一步加剧，楼市也随着天气的转凉渐显“寒意”。“现金为王”成了开发商口中的流行语，作为地产大佬的万科集团更是率先提出“过冬”的口号。 事件五：限价令 2011年3月底，全国608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占所有城市比为92.5%，除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。10月31日，珠海发布双限令，除限购外，珠海规定商品房销售价格高于11285元/平方米，不得发放预售许可证，成为全国首个“双限”城市。 点评：与限购令一样，限价令
12、也带有很强烈的行政干预色彩，因为国务院提到了约谈问责机制，因此限价令在某种程度上，对过分依赖土地财政的地方政府来说，有一定的约束作用。不过令人意外的是，几乎所有城市都含糊其辞，将“不超过本地居民人均收入”作为限价目标，这样的限价目标也因此被很多人戏称为涨价目标。 事件六：明码标价 根据国家发改委的有关规定，5月1日起售房单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。 点评：“明码标价”出台后的首周，多地楼市成交量出现大幅下跌。根据中国指数研究院公布的统计数据显示，5月第1周监测的35个城市中，有25个城市楼市成交量出现下跌，部分城市成交量环比跌幅甚至超过50%，北京、上海等一线城市也
13、未能幸免。然而楼市虽经这记“重拳”打击，在成交量上出现了急剧下滑，但房价并未出现实质性下跌，“量跌价滞”的现状正在加剧楼市胶着状态。 事件七：土地流拍 2011年住宅市场大幅萎缩，开发商资金链紧绷，对房地产市场未来走势看空，导致开发商对住宅市场拿地热情不高。全国土地市场流拍频现，今年主要城市土地出让计划的完成情况堪忧。下半年北京、上海郊区的部分地价已明显松动，地价进入下行通道。 点评：“地王政策”退出舞台，土地流拍频现，少拿地多卖房，成为房地产企业面对调控政策的保身之策。就其原因可能有以下两方面：一方面，受一系列调控政策的沉重打击，大部分城市成交量出现大幅下滑，开发商回款困难，资金链逐渐紧张，
14、拿地力不从心。而另一方面，国家调控政策不放松，开发商对未来房地产市场走势不明朗，其对未来地价上涨的预期也受到打击，同时也对土地市场存有观望情绪，因此拿地非常谨慎。 事件八：拐点 在2011年10月底，部分品牌开发商开始降价促销。而来自国家统计局数据显示，包括一线城市在内的多个城市，房价同比“涨停”次数越来越多，同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态，似乎可以初步判断“拐点”已然到来。 点评：成交量的持续下滑，使得开发商资金链处于紧绷状态，同时考虑到国家调控政策短期内并没有放松的可能，一部分开发商甚至包括个别品牌开发商，他们对未来房地产市场走势看空，迫于回笼资金的压力，推出许多优惠促销政策，使得房
15、价在一定程度上出现松动，由此，初步判断楼市“拐点”正在形成。 事件九：降房价 2011年12月，在中央政治局会议和中央经济工作会议上，中央明确提出2012年楼市调控的目标是促使房价回归到合理的价格。 点评：房价调控目标由年初的“遏制房价过快上涨势头”到年末的“促使房价回归到合理价格”，这说明了调控的目标已经进一步深入，同时也表明了中央调控房价的决心。由此我们也不难预判：下调部分不合理的区域房价，或将成为2012年政策的主要目标。 事件十：中介关门潮 2011年5月，美联物业关掉上海最后8家门店，正式退出上海二手房市场。随后，包括北京、上海、广州等地，每月都有大量中介公司倒闭。2011年11月，
16、中原物业调整深圳业务，又把中介关门潮推向了一个新的高度。 点评：中介行业出现关门潮，主要是受新房市场成交冷清的“牵连”。由于很多楼盘项目大幅度优惠降价，导致很多二手房的价格优势减弱，很多原本打算购买二手房的人将目光转向了新房市场。这同时也促使很多中介在经营思路上进行了调整，将业务更多的扩展到了新房代销领域，当然，此举也正好迎合了很多寻求方法突破的开发商的欢迎。 2、金融政策： 1）7次调整存款准备金率 2011年央行年内连续6次上调、1次下调存款准备金率。2011年6月20日，央行第六次上调存款准备金率0.5个百分点，冻结银行资金约3800亿元，大型银行存款准备金率高达21.5%，创下历史新高
17、。而2011年12月5日，央行3年来首次下调存款准备金率，此次调整后，大型金融机构的存款准备金率降至21%，中小金融机构的存款准备金率降至17.5%，此次央行一次性释放近4000亿元资金。编号时间调整期调整后调整幅度12011.1.220大型金融机机构188.5%19%0.50%22011.2.224大型金融机机构199%19.5%0.50%中小金融机机构155.5%16%32011.3.225大型金融机机构199.5%20%0.50%中小金融机机构166%16.5%42011.4.221大型金融机机构200%20.5%0.50%中小金融机机构166.5%17%52011.5.118大型金融机
18、机构200.5%21%0.50%中小金融机机构177%17.5%62011.6.220大型金融机机构 221%21.5%0.50%中小金融机机构177.5%18.000%72011.12.5大型金融机机构 221% 21%0.50%中小金融机机构188%17.5% 点点评：进进入到220111年，上上半年央央行以每每月一调调的频率率，连续续6次上调调存款准准备金率率，如此此频繁的的调升节节奏历史史罕见，进进入到下下半年后后，央行行调整频频率放缓缓，赶在在年末下下调了11次存款款准备金金率。究究其原因因，前三三季度CCPI持持续高企企，为稳稳定经济济发展，抑抑制通货货膨胀，采采取了上上调存准准金
19、等经经济手段段收回市市场上过过多的流流动性资资金，在在6次上调调的累积积效应下下，市场场流动性性出现拐拐点，高高企的CCPI出出现下行行趋势。就就其对房房地产市市场产生生的影响响来看，连连续6次上调调存款准准备金率率，银根根不断的的收紧，流流入到房房地产市市场的资资金相应应地大幅幅减少。除除房地产产行业外外，银根根持续收收紧，对对许多依依靠银行行贷款的的中小企企业发展展产生了了较大的的影响，这这些企业业借贷无无门，发发展困难难。因此此进入第第四季度度，在CCPI逐逐月回落落，国际际形势越越发复杂杂的情势势上，国国家出于于稳定经经济发展展的目的的，提出出要大力力扶持中中小型企企业的发发展，112
20、月初初央行下下调存款款准备金金率，体体现了货货币政策策出现微微调信号号，对货货币政策策进行定定向宽松松，但就就其对房房地产市市场的影影响来说说，因国国家调控控房地产产市场的的决心依依然坚决决，银行行在发放放贷款时时，为保保持与国国家政策基基调保持持一致，流流入到房房地产市市场的资资金不会会太多，此此次下调调存款准准备金率率对其影影响或许许不会很很大。 2）一一年3次加息息 20011年年7月7日,央行年年内第33次上调调金融机机构人民民币存贷贷款基准准利率，一一年期存存贷款基基准利率率分别上上调0.25个个百分点点，其他他各档次次存贷款款基准利利率及个个人住房房公积金金贷款利利率相应应调整。调
21、调整后，一一年期存存、贷款款基准利利率分别别达到33.5%、6.556%,五年期期以上存存、贷款款基准利利率则分分别达到到5.55%、7.005%。 点评评：连续续加息在在增加购购房者利利息支出出的同时时，也变变相降低低了其购购买能力力，能够够在一定定程度上上抑制消消费者购购房需求求。 33）首套套房贷利利率上浮浮 20011年年初，北北京、上上海、广广州等地地多家银银行率先先取消首首套房贷贷优惠利率率。100月中旬旬，各地地首套房房贷利率率上浮到到基准利利率的11.1倍倍。 点点评：首首套房贷贷利率的的上浮，在在一定程程度上跟跟银行流流动性资资金减少少有着不不小的关关系，但但不可否否认的是是
22、，房贷贷利率的的上浮对对购房者者产生了了较大的的影响，而而房贷的的增加，又又在一定定程度加加重了市市场买方方的观望望情绪。 4）上调住房公积金政策 继央行加息后，住建部宣布个人住房公积金存贷款利率做相应调整，2011年7月7日，年内第三次上调住房公积金，5年期以上公积金贷款利率上调至4.90%。 点评：从实际情况来看，住房公积金整体贷款利率相较于商贷偏低，带有福利性质，而这一轮房地产调控主要目的是打击投资投机型需求，小幅度上调住房公积金对其直接影响不大，但几次上调的叠加效应仍会加大购房成本，能进一步遏制市场上投资投机型购房。 小结 2011房地产调控政策特点： 首先，目标清晰。遏制房价过快上涨
23、是2011年房地产调控的目标。一方面，通过房产税、差别化信贷政策、实施限购措施、上调住房贷款利率等来抑制投资投机需求；另一方面，加大土地供给，鼓励保障房建设，加大保障房建设力度，增加住房供给。 其次，措施密集。新国八条、征收营业税、试点房产税、加强一级市场监管、明码标价、大建保障房、扩大限购、土地市场“国五条”等等，2011年的房地产调控政策持续不断，力度不断加强，范围也在逐步扩大。 最后，持续性和力度空前。差别化信贷政策在2010年的基础上再度升级，首套房首付不低于30%，同时在下半年取消房贷利率优惠措施，并在10月中旬上调首付利率为基准利率的1.1倍；二套房首付不得低于60%，商业银行暂停
24、发放第三套房贷，超过了2010年的严厉程度。再则，全国被纳入限购的城市由2010年的15个增加到了40多个，较2010年被限购的城市大幅增长。再次，2011年要完成建设保障性住房及各类棚户区改造住宅1000万套的工作任务，相比2010年增长了72.4%，这是多年来保障房建设的一个新高度。二、全国房房地产运运行情况况 1、全全国土地地市场情情况 220111年，力力度持续续加大的的楼市调调控政策策逐渐显显现成效效，销售售量价双双双走低低，房地地产企业业也逐步步调整资资源获取取策略，包包括万科科在内的的多家企企业都表表态进入入“过冬”模式，在在土地市市场的热热情也回回归“理性”，甚至至表示“谨慎拿
25、拿地”。在此此背景下下，20011年年全国出出让土地地的成交交总面积积下降较较大。根根据中国国指数研研究院数数据统计计，全国国3011个城市市招拍挂挂市场供供成交住住宅和商商业用地地共计111.773亿平平方米，同同比小幅幅下降55.4%，其中中住宅用用地共成成交9.1亿平平方米，同同比下降降11.56%，成交交总金额额降幅更更加明显显，土地地招拍挂挂住宅和和商业工工地总成成交金额额达1.62万万亿，同同比下降降13.86%，其中中住宅用用地成交交额1.21万万亿，同同比下降降22%，虽然然地方政政府有意意加大市市场供应应，但推推出的地地块以低低价和底底价成交交为主，全全国住宅宅用地交交易溢价
26、价水平仅仅为111.744%，比比去年同同期大幅幅下降221个百百分点。 2、全国房地产销售额排名前十五房企 从全国来看，2011年房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长。 2011年，随着房地产调控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响，房地产市场逐步由高速增长向稳步发展回归，行业的整体发展速度开始趋缓，但优秀房企积极扩大战略纵深，适时调整营销策略，销售业绩稳步提升，领先优势进一步扩大。在中国指数研究院监测的重点企业中，监测结果显示：万科、恒大、中国海外发展等37
27、家企业2011年销售额突破百亿，与去年相比，百亿房企阵营的实力持续壮大。 2011年，万科实现销售金额1215亿元，销售面积1075万平方米，连续两年销售额突破千亿大关，龙头地位无可撼动；万达延续了在商业地产市场上的强势表现，2011年销售额首次突破千亿，位居亚军位置；恒大地产则依托合理的市场布局与灵活的销售策略，全年实现销售额804亿元，位列第三；绿地、保利、中海的销售额均突破700亿元，分列第四至六位。 排名企业名称销售额（亿亿元）销售面积（万万平方米米）1万科企业股股份有限限公司121510752大连万达商商业地产产1050-3恒大地产集集团有限限公司80412204上海绿地（集集团）有
28、有限公司司7708025保利房地产产集团股股份有限限公司7366486中国海外发发展有限限公司7285827碧桂园控股股有限公公司4206708龙湖地产有有限公司司3863429绿城集团33215610华润置业有有限公司司33028711雅居乐地产产控股有有限公司司30829612世茂房地产产控股有有限公司司30523813金地（集团团）股份份有限公公司28820914广州富力地地产股份份有限公公司28322115远洋地产控控股有限限公司264211 企企业销售售数据主主要依据据以下数数据来源源进行统统计（以以商品房房为统计计口径），具具体以企企业公告告为准： 1）CREEIS中中指数据据在各
29、地地销售监监测数据据 2）企企业已经经发布的的业绩公公告 33）参考考上年同同期业绩绩和本年年度总体体经营情情况进行行的数据据统计 3、商商品房销销售情况况 20011年年1-111月销销售面积积和销售售金额分分别同比比增长88.5%和16.0%，增增速比220100年全年年略有下下降。从从重点城城市来看看，20011年年1-111月，一一二线代代表城市市住宅成成交面积积同比分分别下降降15%和7%，但但20111年9-111月单单月同比比降幅均均在300%左右右，且降降幅有扩扩大的趋趋势，从从绝对量量来看，一一线城市市年底成成交量已已低于220088年低点点，二线线城市表表现各异异，杭州州、
30、南京京低于220088年，武武汉、天天津好于于20008年，而而唐山等等三线城城市普遍遍高于220088年。价价格方面面，9月百城城住宅均均价出现现近一年年来的首首次下跌跌，20011年年10-11月月跌幅略略有放大大；近三三个月一一二线城城市价格格均出现现一定程程度的下下跌，特特别是东东部沿海海的上海海、南京京、杭州州、苏州州、北京京、深圳圳等地，主主流品牌牌企业纷纷纷实行行“以价换换量”策略，部部分楼盘盘价格降降幅超过过20%，新开开楼盘也以以相对周周边较低低的价格格优势入入市；而而非限购购的三线线城市价价格总体体较为平平稳。 4、代代表房企企全年销销售变化化情况 以万科科、中海海、保利利
31、、恒大大等企业业为代表表，进一一步分析析房企220111年销售售变化态态势：11月份，受受结转周周期影响响，代表表企业销销售额与与销售面面积大幅幅上升，销销售表现现仅次于于20110年9月的历历史最高高位；22月份，因因春节假假期及第第三轮调调控政策策的影响响，成交交量环比比大幅下下滑5成，4-6月份份，成交交量则出出现连续续三个月月的小幅幅回升，在在此之后后，房地地产市场场逐渐进进入下行行周期，传传统的“金九银银十”未现，代代表企业业的销售售额也随随之下降降，万科科、保利利等代表表企业销销售连续续4个月同同比下降降，恒大大地产111月的的销售额额更是同同比下降降8成，可可见，房房地产市市场在
32、经经历高速速成长后后，将逐逐渐步入入常态发发展的新新阶段，特特别是在在12月份份，中央央经济工工作会议议再度强强调“要坚持持房地产产调控政政策不动动摇”，意味味着20012年年房地产产开发企企业的去去贷压力力进一步步加大；在此情情形下，优优秀代表表企业纷纷纷把稳稳健发展展定为220122年经营营工作的的重要基基调，如如万科提提出的“过冬”模式，恒恒大地产产12月之之后作出出减少拿拿地等表表态。可可见，优优秀房企企已明确确的认识识到，只只有把握握行业发发展大势势，实现现稳健而而有质量量的成长长，才能能继续保保持领先先优势，带带领行业业健康成成长。 三、房房地产市市政动态态（本地地市场）： 1、南
33、充20011年年保障性性住房建建设目标标157700套套 今年年南充市拟拟定建设设各类保保障性住住房1557000套，其其中建设设廉租房房50000套、经经济适用用房20000套套、公租租房75500套套、限价价商品房房12000套。改改造城市市棚户区区173328户户，实施施廉租房房租赁补补贴1995000户，和和去年相相比，公公租房、经经济适用用房、限限价商品品房数量量都将有有大幅度度增长。今今年拟完完成的1150000多套套保障性性住房将将会在两两年内交交付使用用。【详详情】 2、南充纳入入全国房房价统计计调查范范围 220111年四川川省共有有3个城市市列入了了全国770个大大中城市市
34、房价统统计调查查范围，分分别是成成都、泸泸州和南南充，南南充共有有9个区列列入了统统计调查查范围，分分别是顺顺庆区、高坪坪区、嘉陵陵区。【详详情】 3、顺庆拟投投资200亿建西西华师大大新商圈圈 西华华师大商商圈位于于潆华工工业集中中区南端端，与西西华师大大校园相相邻。商商圈内有有五星级级酒店、星星级幼儿儿园、健健身中心心、影城城和商业业步行街街，占地地12000亩，辐辐射人口口18万，拟拟投资220亿元元，实现现城市功功能平衡衡布局，引引领城区区6大商圈圈建设“破冰”。【详情情】 4、南充房房地产市市场出台台调控政政策“南九条条” 根据据国务院院办公厅厅关于于进一步步做房地地产市场场调控工工
35、作有关关问题的的通知精精神，结结合我市市实际，南充市人民政府办公室出台关于贯彻国务院办公厅进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见。【详情】 5、南充实施一房一价 南充关于商品房明码标价实施细则的出台，要求商品房销售明码标价规定实施后，取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，就要在规定时间内一次性公开全部销售房源。并且要在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、销售单价、总价等具体悄况，公示后不得擅自上调，且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。这样一来，整个楼盘房源全部公开，并且明码标价之后，购房者就有足够的时间相互比较和考虑，可以做到明白消费。【详
36、情】 6、南充清泉坝旧城改造项目正式启动 2011年7月，继南门坝、五里店旧城改造项目后，清泉坝旧城改造项目已正式启动。在未来的两年半时间内，将投入20亿元对清泉坝旧城区改造成功能完善、宜居宜业的城市片区。【详情】 7、26亿投入 佳兆业助推望天坝区域发展 佳兆业集团在“立足成都，布局南充，辐射西南”这一核心经营理念的指导之下，顺应国家西部大开发、建设大南充、打造川东北区域中心城市的利好政策，以60万平方米恢宏的开发体量，建成南充市代表性、标志性的建筑群，并将带动望天坝周边产业的快速发展，推动南充城市繁荣发展。【详情】 8、万科集团正式入驻西山项目 9月15日，西山旅游文化综合开发土地一级整理
37、融资项目签约仪式举行，顺庆区与万科集团正式签约。在西山旅游文化综合开发项目一期工程中，万科集团将先期注入6.3亿元资金，南充因此成为万科集团在中西部地区实现战略纵深发展的第一个地级市。【详情】 9、下中坝首幅地块拍卖 2011年10月21日上午，四川春风房地产有限公司以总价3.04亿元成功拍得下中坝2号地块，这块地约127亩，该公司以239万元/亩的价格成功拍得。公司总经理在接受采访时表示，南充正在努力构建川东北区域中心城市，并向100万人口特大城市迈进。为加快城市建设步伐，市委、市政府将下中坝等地的开发利用纳入了城市发展规划。随着城市化进程的加快，这些土地的开发利用空间越来越大，其潜在的价值
38、将进一步显现。【详情】 10、南充33282套保障性住房开建 截至2011年11月下旬，南充市各类保障性住房和各类棚户区改造建设项目已完成立项、规划、选址、设计、招投标以及网站公示等工作，开工33282套（含购买、改建、租赁房源）、占年度目标任务的100.27%。包括去年续建项目在内，2011年全市保障性住房及棚户区改造安置住房已竣工15581套，发放廉租住房租赁补贴17986户。【详情】第二部分 南充市场场住宅篇篇 统统计数据据说明： 供应：以房管管局网上上备案批批准预售售许可证证的商品品住房房房源作为为数据统统计标准准（拆迁迁安置房房、等非非商品房房房源不在在统计范范围内） 成交：以实际成
39、交（即签订合同）的商品住房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内） 一、2011年南充市商品住房交易情况回顾 2011年对于南充楼市而言，是一个不平静的年份：伴随 “新国八条”、“一房一价”等政策的相继颁布；此外，除了指向性政策外，上调存准金率、银行信贷收紧，房贷利率上调等信贷政策也贯穿全年。在这些政策的综合影响下，南充楼市发生了很多微妙的变化，首先是成交量出现大幅下滑，紧接着，房价也在第四季度开始出现下行趋势，楼市调整期已然到来。 1、第一阶段：倒春寒（1-4月） 1-2月处于春节假期后的一个销售旺季，南充房地产市场表现比较活跃。然而进入3月，一场“倒春寒”突袭
40、南充楼市，受调控政策的影响，购房者心中形成一股较大的降价心理预期，很多人延缓了购房计划，选择了坐等观望，成交量也因此毫无悬念地出现“缩水”。当然，一些高品质项目并未受到太大影响，主要以“天庐”、“香江国际”、“华诺国际”等为代表。3月份的这股“倒春寒”实质上持续时间非常之短，在4月份便出现了回暖迹象，成交量回升至3434套，与1月、2月基本持平，成交均价也处于较为平稳的状态。 2、第二阶段：持续低迷（5-8月） 自5月正式实行“明码标价”政策后，南充楼市整体成交量持续出现大幅下挫，并于7月跌至最低谷。而后，市场也并未如预期般“触底反弹”，长时间在低位徘徊。同时，供大于求市场局面愈发凸显，截止8
41、月库存已高达2万多，而造成高库存的现状主要是因为楼市传统淡季的到来以及一系列调控政策影响加深。在市场整体仍然没有出现好转的情况下，面对冷淡的需求反应，不少开发商开始实行优惠促销政策。特别是进入8月以后，随着传统旺季的临近，开发商纷纷采取了更加积极的促销策略刺激消费，尽管如此，市场却依然反应平平。由于受到开发商打折优惠的影响，南充房价在当时出现了一定的结构性调整，然而却不足以说明房价已经迎来拐点。 3、第三阶段：金银失色（9-10月）2011年的“金九银十”所面对的是最严厉的楼市调控政策，各项调控政策与信贷政策紧密结合，致使市场信心明显降低。进入9月以后，市场供应仍在高位运行，面对销售压力，大部
42、分项目选择扩大优惠，以价格赢取市场。然而越刮越猛的“优惠之风”却并为得到市场多么积极的反响，9-10月的成交量依然处于低位，大部分楼盘还是门口罗雀，这让本是期待的“金九银十”写满失望。当然，个别具有较高品质的项目在调低价位后，还是取得了不错的业绩回报。以“佳兆业广场”、“君汇上品”为例，这两个项目以低于市场预期的价格上市发售，开盘后销售情况都较为理想。 4、第四阶段：量价齐跌（11-12月） 经过一年多的市场调整与各方利益博弈，临近年底，南充市房地产市场呈现量价齐跌的态势。11月，新建商品住房成交1131套，成交均价4295元平米，与10月相比，成交量回落五成，成交均价环比跌幅1.17%。12
43、月主城区成交商品住房1200套（其中排除部分带有集资房性质楼盘的备案数据），与上半年各月的成交量相较，仍呈下降态势。而12月成交均价在11月的基础上也继续下滑，环比降幅0.84%，市场呈现量价齐跌的态势。究其原因，主要在于年关将至，开发商迫于回款压力加大，加大了优惠力度，使得房价出现局部下调；而降价又让一些购房者对未来的降价预期增强，观望情绪再次上升，市场销售陷于低迷。二、20111年南充市商商品住房房新增供供应分析析 1、20111年南充市商商品住房房分月供供应分析析（套数数） 从从今年11-122月新增增供应情情况来看看，1月、3月、8月、9月、111月的新新增供应应量相对对处于高高位，其
44、其中1月和3月处于于春节假假期前后后，是传传统的推推房和销销售旺季季，8月和9月处于于传统“金九银银十”前期，同同样是推推房高峰峰期。而而4月和100月的新新增供应应量相对对处于低低位，一一方面因因为处于于推房高高峰期后后的一个个缓冲期期，另一一方面是是受整个个政策环环境的影影响，开开发商推推房谨慎慎。处于于年终岁岁末的111、12月，尽尽管总体体推房量量并未出出现井喷喷，但许许多开发发商纷纷纷抢在年年关前积积极推房房冲量，特特别是112月，共共有133个项目目有新推推房源，其其中新入入市项目目的数量量超过今今年其它它月份。 图表1.1： 22、20111年1-112月南充市商商品住房房供需情情况分析析（套数数） 受受楼市调调控政策策的影响响，全国国各地成成交持续续低迷，南南充市场场成交量量始终处处于低位位运行。从从今年11-122月主城城区供需需情况来来