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1、成本控制要点应用指南 (试 用 本本) 编者者按 我们们将公司司成本控控制专题题的讨论论成果汇汇集起来来，编纂纂成这本本公司司成本控控制要点点应用指指南。其其中有三三点需要要说明： 第一一：控制制要点是是大家总总结公司司历史经经验，按按权重筛筛选出来来的，不不可能涵涵盖所有有的成本本控制内内容。 第二二：成本本控制的的详细方方法已体体现在相相应的规规范里，我我们以控制什什么Whaat、怎样控控制Howw和谁来控控制Whoo的编编写形式式，仅提提供一本本应用指指南。 第三三：由于于相应的的规范仍仍在编制制中，本本指南的的内容将将在实践践中不断断完善。希希望它能能在工作作中为大大家带来来便利。 总
2、总部人事事部培训训基地、220000、6目 录目 录第一项.立项成本控控制要点点应用指指南第二项.规划环节成成本控制制要点应应用指南南第三项.招投标环节节成本控控制要点点应用指指南第四项.施工环节成成本控制制要点应应用指南南第五项.材料及设备备采购环环节成本本控制要要点应用用指南第六项.销售环节成成本控制制要点应应用指南南第七项.工程预决算算环节成成本控制制要点应应用指南南第八项.期间费用的的成本控控制要点点应用指指南第九项.物业管理成成本控制制要点应应用指南南附件.北京公司规规范化管管理系列列文件第一项立项成本控控制要点点应用指指南立项环节的的成本控控制根据据项目开开发方式式的不同同而有所所
3、区别。该该环节由由于有国国家多项项法规政政策的限限制，运运作时灵灵活度较较小，基基本原则则是在国国家规定定范围内内最大限限度地控控制企业业的费用用。项目目部在项项目开发发前期起起主要作作用，因因此，这这一环节节成本控控制的主主要任务务由项目目部来承承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式1、 新征土地征地费用 少交或晚交交，力争争减免项目部负责责详见项目立立项成本本控制要要点说明明中项目目开发成成本构成成表、附附表一、附附表二。拆迁安置费费用房产确权后后办理拆拆迁安置置费用项目部负责责大市政费用用自建部分按按照公司司工程体体系走；交政府府部分按按有关规规定办理理工程部、设设计部和
4、和审算部部负责自自建部分分；工程程部负责责交政府府部分。规划条件满足公司利利益最大大化，合合理提高高容积率率，降低低土地成成本项目部、设设计部负负责2、 买断项目买断内容明确买断内内容明细细项目部负责责详见项目立立项成本本控制要要点说明明中项目目开发成成本构成成表、附附表一、附附表二及及买断方方式的成成本构成成付款总额为公司争取取最大利利益项目部负责责付款时间周期长、次次数多项目部负责责三通或七通通一平的的标准明确验收标标准明细细工程部、项项目部负负责手续风险与项目付款款时间直直接挂钩钩。项目部负责责3、 合作开发合作方式符合集团要要求，有有利于北北京公司司；项目部负责责详见项目立立项成本本控
5、制要要点说明明中项目目开发成成本构成成表、附附表一、附附表二及及合作开开发的成成本构成成分成比例双赢原则；项目部负责责交房时间尽可能地延延后交房房，工程部负责责交房标准不低于合同同中交房房标准项目部负责责付款总额付款时间选择有利于于公司利利益的方方式项目部负责责项目部负责责第二项规划环节成成本控制制要点应应用指南南规划环节的的成本控控制所占占权重最最大，具具有“一锤定定音”的地位位和作用用：在规规划环节节进行成成本控制制是实现现事前控控制的关关键，可可以最大大限度的的减少事事后变动动带来的的成本。所所以该环环节控制制要点和和控制内内容相当当复杂，基基本原则则是，周周密规划划，科学学讨论，严严格
6、审批批。设计计部和各各类评审审委员会会在该环环节承担担主要的的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、 规划方案（1）可行行性规划划设计市场信息搜搜集和分分析市政状况信信息分析析规划要点确确立可行性研究究设计任任务书可可行性设设计变更更设计部负责责，项目目、审算算、销售售部配合合暂缺相应可可操作参参考文件件，以下下同（2）方案案评审组成可行性性规划评评审委员员会，对对方案进进行评审审、确定定。未通过的方方案进入入可行性性设计变变更环节节，再重重新评审审。由项目、设设计、工工程、审审算、财财务、销销售等各各部门组组成评审审委员会会，总经经理负责责（3）设计计成果对可行性规规划设计计根据
7、实实际情况况进行细细节调整整设备选型方方案提前前确定设计部负责责，工程程部配合合根据提交的的设计成成果进行行投资估估算审算部负责责，设计计部配合合2、报批设设计（1）设计计方案根据项目前前期运营营的情况况和市场场分析制制订设计计任务书书设计部负责责，项目目部、销销售部协协作方案设计招招投标设计部方案设计评评审招投标评审审委员会会（2）报批批注意市政设设计注意相关法法规，完完善自身身报批规规范性，材材料完整整项目部负责责，设计计部配合合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设设计（1）扩初初设计要要求对报批设计计进一步步调整设计要求内部审核设计部负责责，知会会各部门门（2）成本本概算根
8、据扩初设设计招投投标方案案和设备备选型、实实体研究究、环境境方案等等因素对对总成本本作出概概算设计部与工工程部负负责制订经营指指导书审算部负责责（3）扩初初设计图图根据扩初设设计要求求招标专家评审内部评审招投标评审审委员会会设计调整设计部负责责4、桩基设设计（1）地质质勘察搜集权威地地质资料料自己专业人人员勘察察设计部负责责，工程程部协助助（2）设计计方案评评审桩基设计22种以上上形式由专家进行行桩基形形式和桩桩基结构构评审（3）桩基基施工图图设计调整5、施工图图设计（1） 施工图设计计要求根据销售包包装设计计、桩基基设计、功功能设计计及配套套设施等等因素，在在扩初图图基础上上确立施施工图设设
9、计要求求建安施工图图中结构构造价、建建筑造价价和环境境设施费费等约占占总造价价70%的部分分属于设设计方可可控部分分，应严严格审核核。设计部和工工程部负负责，其其他部门门协助（2） 报建政府部门报报批费，按按政府有有关政策策交纳。项目部（3） 报施图（4） 审图（5） 施工配合互审互签，明明确修改改意见，设设计洽商商设计部负责责，工程程协助，知知会销售售部（6） 面积测算设计图纸测测算与实实际施工工时检验验相结合合设计部负责责，工程程部协助助6、销售包包装设计计结合营销费费用控制制施工招投标标7、装修方方案设计计（1） 方案设计要要求根据扩初设设计图、经经营指导导书和实实体研究究的结果果确定方
10、方案设计计要求设计部负责责，销售售部协助助（2） 材料设备选选型成本本方案市场信息调调研根据设计要要求确定定装修材材料和设设备设计部负责责制订装修设设计目标标成本计计划明细细表装饰综合价价格拆分分分析参见深圳公公司文件件（3） 招投标制订设计任任务书设计部负责责，销售售部协助助评审招投标评审审委员会会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设设计（1）小区区建筑物物功能的的经济评评估市场调研销售部负责责有针对性扩扩充建筑筑物功能能设计部负责责，销售售、工程程部协助助（2）市政政配套方方案市政状况调调研争取政府有有利条件件项目部负责责（3）环境境方案设设计根据投资估估算和报报批标准准确立
11、环环境设计计方案目目标成本本总额设计部负责责，项目目部协助助招投标招投标评审审委员会会（4）智能能化设计计市场现状分分析，智智能化必必要性分分析智能化内容容控制销售部负责责招投标，寻寻找外部部合作，争争取双赢赢招投标小组组组织，总总经理负负责（5）销售售承诺保持各部门门与销售售部的信信息畅通通，保障障销售承承诺与实实际功能能的一致致性设计部负责责，工程程部协助助9、设计变变更（1）设计计调整费费用（2）设计计变更洽洽商严格按照设设计变更更洽商流流程进行行设计部负责责，工程程、销售售部协助助详见工程程现场变变更管理理规范10、材料料设备（1）选型型（2）方案案确定时时间在扩初图确确定前确确定材料
12、料设备，使使设计在在图纸阶阶段就考考虑了材材料设备备的安装装设计部负责责，工程程部协助助（3）采购购招投标招投标评审审委员会会详见设备备材料采采购规范范其他费用物业管理完完善费限额设计审算部第三项招投标环节节成本控控制要点点应用指指南招投标环节节的成本本控制涉涉及到工工程、设设计、审审算、销销售等多多个部门门的实际际运作，在在程序上上没有太太多变数数，但具具体内容容特别是是招投标标评审委委员的选选择则须须有很强强的针对对性。这这个环节节成本控控制的难难点在于于标书制制订，重重点在于于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单单位的选选择（1）资质质（2）管理理水平（3）技术术力量
13、（4）历史史记录（5）资金金实力（6）合作作经历建立承建商商、工程程监理、材材料及设设备供货货商名册册及资料料库。从公司认可可名册中中的承建建商、供供货商、监监理公司司中选择择投标单单位。主办部门推推荐五家家投标单单位报招招投标工工作组。工程部负责责工程监监理招投投标合同同；设计部负责责设计、环环境、装装修招投投标合同同。审算部负责责材料设设备招投投标合同同。销售部负责责营销、包包装招投投标合同同。详见招投标标管理规规范第88条至115条和和招投标标管理程程序招投标工作作 小组组审核、考考察、评评估、筛筛选三家家以上投投标单位位报招投投标评审审委员会会及主管管领导 招投标评审审委员会会审核主管
14、领导批批准。详见招投标标管理规规范第88条至115条和和招投标标管理程程序2、招投标标文件各类合同的的招投标标书内容容应包含含：（1）工期期；（2）工程程造价或或取费标标准；（3）质量量要求；（4）付款款方式；（5）招标标范围；（6）结算算方式；（7）验收收标准；（8）投标标注意事事项；（9）废标标条件（投投标书必必须加盖盖投标单单位法人人印章）；（10）接接标时间间；（11）开开标时间间；（12）定定标方法法；（13）投投标单位位补充意意见；（14）标标准合同同条文；（15）图图纸、其其他要求求等。主办部门起起草、制制定招投投标标准准文本1、工程部部负责工工程监理理招投标标合同；2、设计部部
15、负责设设计、环环境、装装修招投投标合同同。3、审算部部负责材材料设备备招投标标合同。4、销售部部负责营营销、包包装招投投标合同同。详见招投标标管理规规范第66条、第第16条条至200条、和和招投标标管理程程序招投标工作作组审核核招投标评审审委员会会审核；主管领导批批准；详见招投标标管理规规范第66条、第第16条条至200条、和和招投标标管理程程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标和和定标(1)技术术性评标标和定标标(2)经济济性评标标定标优先顺序1、技术评评标2、经济评评标3、合作经经历1、技术部部门负责责技术评评标2、审算部部负责经经济标书书的评标标3、财务部部负责审审核广告告
16、包装费费详见招投标标管理规规范第221条至至33条条、和招招投标管管理程序序综合审核投投标单位位；评定定中标单单位招投标评审审委员会会审核、评评定。主管领导批批准详见招投标标管理规规范第221条至至33条条、和招招投标管管理程序序第四项施工环节成成本控制制要点应应用指南南施工环节的的成本控控制主要要应注意意两大方方面，一一个是因因各种变变更带来来的费用用，另一一个是材材料、工工程款的的支付。由由于市场场变化与与市场把把握的原原因，施施工阶段段不可避避免由于于各种情情况而要要对施工工计划和和内容进进行改动动，而在在变更时时明确目目的和遵遵循程序序都是必必须的。这这一阶段段进行成成本控制制时要注注
17、意各部部门的及及时沟通通和良好好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、设计变变更环节节（1）变更更评估项目前期规规划、定定位要全全面、准准确，尽尽量避免免在施工工中的重重大设计计调整。加强施工前前的审核核工作。全全面考虑虑工程造造价，对对可能发发生变更更的地方方有预见见性，并并予以事事先约定定。各部门全面面评估变变更带来来的各种种变化，为为审批提提供参考考依据。审算部负责责计算变变更费用用（含可可能引起起的索赔赔）。甲方项目代代表执行行修改的的工期评评估。审算部成本本管理员员负责计计算变更更后的成成本现状状。详见工程程变更管管理办法法“工程程变更的的控制办办法”？（2）变更更的审核
18、核签认根据变更原原因将设设计变更更分成四四类，不不同类别别按相应应的审核核签认流流程进行行。经办部门？详见工程程现场签签证管理理规范第第二条、第第十三条条。设计变更通通知单。发生变更项项目的负负责人详见工程程现场签签证管理理规范第第5到第第8条。变更必须有有设计单单位、设设计部、工工程部、监监理单位位和施工工单位共共同签字字后，才才能有效效。经办部门详见工程程现场签签证管理理规范第第九到第第十二条条。（3）变更更的审批批主管总经理理审批后后方可进进行变更更。主管总经理理详见工程程现场签签证管理理规范第第十三条条。施工现场签签证（1）签证证的必要要性现场签证的的确认应应严格按按照合同同中所约约定
19、的条条款执行行。 经办部门门（设计计部或工工程部）（2）签证证的时限限现场签证确确需发生生，应坚坚持当时时发生当当时签证证的原则则。详见工程程现场签签证管理理规范第第十条。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件（续）2、施施工现场场签证（1）签证证的工程程量认真核对签签证的工工程量准准确。签证的内容容、原因因、工程程量应清清楚准确确、无涂涂改、编编号准、全全，并有有监理工工程师的的签字确确认。经办部门（设设计部或或工程部部）详见工程程变更管管理办法法“工程程变更的的控制办办法”？（2）签证证的审批批施工洽商通通知单发生变更项项目的负负责人详见工程程现场签签证管理理规范第第5到第第8条。必须遵
20、循“先洽后后干”的原则则。在确确认签证证前，应应按相应应审批程程序报审审，通过过后方可可正式签签证。主管总经理理详见工程程现场签签证管理理规范第第十四条条。（3）签证证的反馈馈对工程变更更应定期期进行分分类汇总总统计分分析，并并根据统统计资料料对控制制工程变变更提出出改进意意见。资料工程师师详见工程程现场签签证管理理规范第第十八、十十九条。3、审图（1）扩初初图会审审（2）施工工图会审审（3）分项项、分部部图会审审（4）各专专业技术术图纸会会审图纸多层次次会审会会签及审审批制度度。各专业互审审互签制制度。力争在开工工前把图图纸中的的问题修修改完。甲方技术负负责人详见施工工环节成成本控制制要点三
21、三、“审图”4、总分包包配合费费（1）分包包方式（2）分包包内容（3）分包包的责任任界定通过投标确确定配合合费。应避免在施施工过程程中修改改分包方方式、分分包内容容、范围围而增加加工程成成本。甲方代表详见施工工环节成成本控制制要点四四、“总分包包配合费费”5、材料供供应（1）选型型（2）材料料供应方方式（3）材料料计划（4）预留留时间施工所用的的各项材材料的选选型应在在材料招招标前确确定。设计部主要解决的的是材料料供应对对施工环环节成本本的影响响，详见见施工工环节成成本控制制要点五五、“材料供供应”先确定材料料供应方方式，通通过招标标确定相相关费用用。审算部组织织工程部参加加限时编制材材料计划
22、划。材料计划签签认。甲方代表要考虑可能能出现的的问题，留留出相应应的时间间。经办部门6、工程款款的支付付（5）付款款进度（6）工程程进度按合同约定定执行付付款。按进度付款款。多层次多角角度审核核工程进进度。甲方代表与与监理工工程师审审核完成成的形象象部位预算人员审审核工程程价值量量详见付款款审批程程序规范范附件件2：“工程款款付款流流程”（1）付款款的审批批根据情况由由不同级级别人员员最终审审批。主管副总或或总经理理第五项材料及设备备采购环环节成本本控制要要点应用用指南材料及设备备采购环环节成本本控制的的核心要要素是计计划和信信息，通通过明确确而科学学的流程程，就可可以最大大限度的的减少在在该
23、环节节出现损损失的概概率，达达到成本本控制的的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、材料进进场计划划采购招投标标及订立立合同时时间暂缺工程部招投标规范范中未提提及生产周期与工程进度度相配合合具体参照标标准暂缺缺运输周期具体与采购购点远近近相对应应安装、验收收周期与工程进度度相配合合交叉作业时时间与工序安排排相联系系2、材料的的性能价价格比市场信息日常搜集市市场信息息，建立立材料市市场信息息库。审算部技术参数材料设备的的技术参参数由设设计部确确定或封封样。设计部招投标必须招投标标的材料料设备要要制定招招投标计计划。不不需招投投标的材材料设备备，采用用三家以以上厂家家报价选选择。审算部
24、详见招投投标管理理规范第第六、七七条和设设备材料料采购规规范第第四条3、材料款款支付材料款支付付方式材料款支付付进度保修款预付款限额额控制首次验收后后付款总总额进度度控制。保修款一般般不低于于合同总总价的55%。依据合同中中约定付付款。经办部门（工工程部或或设计部部）详见付款款审批程程序规范范附件件3“甲供材材料付款款流程”和附件件7“采购类类付款流流程”4、材料验验收数量验收几方共同确确认货到到现场数数量甲方工地代代表或专专业工程程师负责责监控验验收详见设备备材料采采购规范范第八八条质量验收外观质量的的验收安装后质量量的验收收工程部投入使用后后的质量量验收物业公司5、材料保保管与保保修材料保
25、管在合同中明明确货物物的卸货货和保管管的责任任承担者者工程部详见设备备材料采采购规范范第九九条、第第十三到到十六条条材料保修用合同的方方式明确确保修责责任和保保修期第六项销售环节成成本控制制要点应应用指南南销售环节的的成本一一般是按按比例控控制，但但一旦制制订了费费用目标标总额，具具体的单单项支出出就必须须严格控控制。由由于销售售涉及的的部门比比较多，所所以各部部门乃至至总经理理都需要要分工负负责这部部分的控控制职能能。此外外，由于于销售环环节的一一些操作作会对入入住和物物业管理理产生重重要的影影响，所所以这个个环节的的成本控控制也必必须有长长线考虑虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件
26、1、营销方方案（1）费用用总额确定费用目目标总额额项目部详见营销销费用管管理规范范（2）市场场信息收收集（3）营销销计划（4）营销销预算根据各种相相关因素素确定具具体计划划和费用用销售部（5）营销销方案审审批征求各方面面意见，按按审批流流程操作作主管总经理理详见营销销操作流流程规范范2、营销现现场费用用（1）现场场销售人人工费用用销售人数控控制销售工作进进度控制制奖励办法控控制销售部部门门经理（2）现场场销售器器具费（3）卖场场、现场场包装费费（4）销售售模型费费用（5）宣传传资料及及礼品费费（6）展销销费销售部专业业经理和和部门经经理详见营销销包装操操作规范范（7）计划划额度控控制额度内调剂
27、剂和超额额审批制制度主管总经理理详见营销销费用管管理规范范3、媒体选选择（1）媒体体及广告告代理公公司信息息收集和和分析专人负责销售部详见营销销包装操操作规范范（2）招投投标先评后选的的原则销售部详见营销销包装操操作规范范内部评审销售部详见招投投标管理理规范招投标评审委员会会4、样板房房装修（1）设计计、装修修市场信息收收集制订装修目目标成本本总额设计部、销销售部详见营销销包装操操作规范范和设设计规划划管理规规范（2）材料料采购信息搜集材料、设备备选型设计部详见设备备、材料料采购规规范（3）信息息采集及及招投标标招投标招投标评审审小组详见招投投标管理理规范（4）样板板房维护护委托物业代代管协议
28、议物业公司、销销售部祥见物业业管理规规范（5）材料料回收、保保管和再再利用建立材料设设备清单单使用登记闲置品评估估和处理理设计部负责责，物业业、销售售部配合合详见营销销包装操操作规范范控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、销售回回款（1）销售售折扣点点待定销售前台负负责待制订相关关管理办办法（2）回款款周期待定销售前台负负责，财财务监督督详见回款款管理规规范6、销售补补充条款款及承诺诺（1） 承诺的给出出制作楼书承诺分类营销部负责责，设计计、工程程监督待制订相关关管理办办法（2）设计计变更与与承诺变更审批与与知会制制度承诺变更设计部负责责，销售售、工程程协助7、客户交交房（1）交房房日期
29、（2）保修修期（3）质量量补偿晚交房原因因分类处处理与施工队洽洽商延长长保修期期交房验收协协议客户服务中中心负责责，销售售前台、物物业公司司协作详见补偿偿管理规规范8、其他（1）中介介费待定销售部（2）与销销售相关关的其他他费用（如如因销售售要求而而发生的的设计洽洽商变更更费）严格按相关关流程进进行主管副总详见工程程现场变变更管理理规范等等第七项工程预决算算环节成成本控制制要点应应用指南南工程预决算算环节的的成本控控制难点点在于有有关监控控信息的的及时和和准确性性。这些些信息可可以来自自合作方方、第三三方，和和自己的的调研，不不论哪种种方式都都应该注注意严格格按程序序走，防防止出现现不规范范或
30、不负负责的实实际操作作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、乙方预预算（1）乙方方预算内内容的审审查先由造价比比例大的的项目看看（地面面、墙面面、部分分家具），缩缩小及调调整面积积。注意报价拆拆分、施施工方法法、报价价及招标标方法不不同会影影响成本本的问题题审算部负责责，设计计部协助助参见深圳公公司有关关文件2、钢筋用用量的核核实（1）施工工图中的的钢筋用用量（2）洽商商、变更更的钢筋筋用量选择并委托托现场管管理经验验丰富、职职业道德德良好、工工作认真真负责工工程造价价咨询公公司进行行钢筋量量计算工工作财务部、审审算部与与主管副副总负责责确定工工程造价价咨询公公司。详见正在草草拟中工工
31、程预决决算管理理规范审算部专人人负责抽抽查与核核实工程程造价咨咨询公司司的钢筋筋用量计计算工作作工程造价咨咨询公司司与审算算部相关关人员必必须下现现场了解解乙方绑绑扎钢筋筋情况审算部经理理监督3、价差的的调整（1）材料料价差（2）人工工价差（3）费用用价差严格执行合合同中价价差调整整办法及时跟踪价价格（材材料、人人工、费费用）变变化情况况当价格出现现异常波波动时，应应立即与与相关单单位商量量对策审算部材料料组与预预算工程程师负责责详见正在草草拟中工工程预决决算管理理规范4、洽商、变变更的费费用控制制（1）图纸纸审核（2）因市市场因素素甲方对对图纸的的修改（3）现场场签证工程部项目目部负责责组织
32、各各专业共共同审图图，实行行专业负负责制监理公司审审图施工单位审审图甲方对图纸纸做出重重大修改改之前，应应进行方方案经济济比较现场签证中中，应明明确发生生费用的的原因和和责任1、 设计部负责责建筑专专业图纸纸质量的的审核2、 工程部负责责其他专专业图纸纸的审核核3、 工程项目部部负责现现场签证证的监控控4、 审算部负责责审核洽洽商、变变更的合合理性、完完整性（负负洽商）及及经济性性详见正在草草拟中工工程预决决算管理理规范控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、违约与与索赔（1）工期期（2）质量量甲方履行自自己的合合同义务务甲方督促乙乙方履行行合同义义务工期与质量量重视过过程中控控制1、工程
33、项项目部负负责施工工合同中中技术条条款的监监控2、审算部部负责施施工合同同中合同同条款经经济部分分的监控控详见正在草草拟中工工程预决决算管理理规范（3）配合合管理工程部项目目经理负负责各施施工方的的配合问问题工程项目部部负责施施工过程程中协调调、配合合（4）停工工、窝工工当造成重大大停、窝窝工时，工工程部与与审算部部及时进进行停、窝窝工费用用计算审算部负责责违约费费用的核核实第八项期间费用的的成本控控制要点点应用指指南期间费用主主要有财财务、人人工、行行政三块块费用组组成。由由于地产产业务的的周期变变化，期期间费用用的灵活活性很高高，更需需要加强强对期间间费用的的计划控控制。财财务部在在这一环
34、环节除了了承担主主要的控控制任务务外，还还有义务务指导监监督其他他部门的的有关费费用支出出情况。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财务费费用（1）公司司开发速速度、规规模与贷贷款计划划制定年度资资金计划划资金占压费费用估算算与控制制1、财务部部负责年年度资金金计划2、财务部部与审算算部配合合控制占占压资金金量详见付款审审批程序序规范中中工程款款付款流流程、营营销费用用付款流流程（2）地价价款的支支付制定项目总总体开发发计划项目部负责责项目总总体开发发计划（3）工程程款的支支付制定工程年年度付款款计划工程部负责责工程年年度付款款计划（4）销售售回款的的管理制定年度销销售计划划销售部负责
35、责年度销销售计划划2、人工费费用（1）薪金金（2）岗位位津贴（3）出差差补助（4）加班班补助及及其他费费用（5）奖金金（含即即时奖金金）依据总部人人事部有有关规定定确定北北京公司司工资总总额依据国家和和公司有有关规定定确定加加班补助助及其他他费用与与出差补补助依据北京公公司奖优优惩劣的的政策确确定奖金金额财务部负责责详见费用报报销规范范第155条至第第19条条、第226至第第29条条。3、行政管管理费用用（1）通讯讯费用通讯费用实实行限额额报销总办与财务务部负责责详见费用报报销规范范第1条条至第114条、第第20至至25条条（2）交际际费用交际费用实实行定额额报销（3）车辆辆交通费费车辆交通费
36、费实行油油料归口口管理；过路费费、过桥桥费、停停车费、养养路费实实报实销销管理；维修费费、保养养费事前前审批；部门经经理以上上私家车车限额报报销（4）其他他办公用用品费第九项物业管理成成本控制制要点应应用指南南地产公司需需要在物物业管理理方面支支出的费费用主要要是委托托管理、委委托经营营和亏损损补贴三三个方面面。客户户服务中中心担负负着这一一环节的的主要控控制工作作，控制制原则是是以明文文的法律律合同形形式界定定地产公公司与物物业公司司的权责责关系，防防止因权权责不清清带来的的额外成成本。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、委托物物业管理理（1）未销销售的商商品房（2）地产产公司办办公
37、室（3）职工工宿舍（4）样板板间制定委托管管理邀约约并致物物业公司司物业公司就就邀约项项目提交交物业管管理方案案经同北京公公司客户户服务中中心达成成一致意意见后签签订委托托管理协协议北京公司客客户服务务中心负负责与物物业公司司签定委委托管理理协议详见物业管管理成本本控制规规范中第第8条2、资产委委托经营营（1）康乐乐中心（2）幼儿儿园（3）班车车制定委托经经营合同同物业公司就就委托经经营合同同提交委委托经营营方案经同北京公公司客户户服务中中心达成成一致意意见后签签订委托托管理协协议北京公司客客户服务务中心负负责与物物业公司司签定委委托经营营合同详见物业管管理成本本控制规规范中第第6条3、物业亏亏损或补补贴（1）物业业管理费费亏损（含含环境维维护费）（2）取暖暖费亏损损（3）水电电费亏损损（含差差额部分分）暂缺暂缺现阶段集团团内物业业公司正正在筹建建万科物物业集团团公司，如如何处理理物业亏亏损或补补贴将出出台相应应政策。