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1、长春市城市住宅区物业管理条例第一章 总则第一条 为为了规范范物业管管理行为为，维护护业主、使使用人和和物业管管理企业业的合法法权益，根根据国家家有关法法律、法法规的规规定，结结合本市市实际，制制定本条条例。第二条 本本条例适适用于本本市市区区和各县县（市）人人民政府府所在地地城市范范围内的的住宅区区物业管管理。第三条本条例所称称住宅区区，是指指以住宅宅为主，并并有相应应配套共共用设施施设备的的居住区区。住宅宅区的范范围由县县（市）、区区人民政政府物业业管理行行政主管管部门会会同有关关部门划划定。本条例所称称物业，是是指已建建成并交交付使用用的房屋屋以及相相关的共共用设施施设备。本条例所称称物业
2、管管理，是是指业主主、业主主委员会会或者有有关单位位，委托托物业管管理企业业对物业业进行管管理和为为业主、使使用人服服务的活活动。本条例所称称业主，是是指物业业的所有有权人。本条例所称称使用人人，是指指物业的的承租人人或者实实际使用用物业的的其他人人。本条例所称称物业管管理企业业，是指指依法成成立并接接受委托托进行专专业管理理服务的的企业。第四条 住住宅区物物业管理理实行业业主自治治与专业业服务相相结合、属属地管理理与行业业管理相相结合的的模式。住宅区物业业管理应应当逐步步实行招招投标制制度。第五条 业业主、使使用人有有依法参参加住宅宅区物业业管理的的权利，并并有合理理使用房房屋和共共用设施施
3、设备、维维护住宅宅区公共共利益的的义务。第六条 长长春市房房地产管管理部门门是本市市物业管管理的行行政主管管部门，负负责组织织实施本本条例。各县（市）、区区人民政政府物业业管理行行政主管管部门由由市人民民政府确确定，依依照本条条例对辖辖区内的的物业管管理活动动进行监监督、检检查、指指导。市、县（市市）、区区人民政政府的其其他有关关部门按按照各自自职责，协协同实施施本条例例。第七条 物物业管理理应当逐逐步向社社会化、专专业化方方向发展展，通过过市场竞竞争，提提高管理理水平，改改善人民民生活和和社会环环境。第二章 前前期物业业管理第八条新建住宅区区必须实实行物业业管理。物物业管理理行政主主管部门门
4、应当参参加住宅宅区规划划设计方方案的论论证和住住宅区竣竣工后的的综合验验收工作作。未经经验收合合格的住住宅区，不不得交付付使用。开发建设单单位应当当按照规规划设计计方案进进行物业业配套建建设。开发建设单单位应当当将规划划设计方方案自批批准之日日起日内报报物业管管理行政政主管部部门备案案。第九条新建住宅区区，在竣竣工验收收合格后后到业主主委员会会成立前前，由开开发建设设单位委委托物业业管理企企业对住住宅区进进行物业业管理，业业主委员员会成立立后，由由业主委委员会选选聘的物物业管理理企业对对住宅区区进行物物业管理理。第十条 开开发建设设单位在在销售（含含预售，下下同）房房屋时，应应当与购购房人签签
5、定前期期物业管管理服务务协议，并并将其作作为房屋屋销售合合同的附附件。第十一条新建住宅区区移交物物业管理理企业时时，开发发建设单单位应当当按照本本条例第第四十四四条规定定移交物物业档案案资料，同同时应当当按照住住宅区总总建筑面面积的的比例，无无偿为物物业管理理企业提提供管理理用房，不不足平方米米的按平方米米提供。物业管理用用房为全全体业主主共同所所有，由由物业管管理企业业出资养养护维修修。物业业管理用用房不得得改变用用途。第十二条 新建住住宅区实实行物业业管理后后，未售售（租）出出的空置置房屋，其其业主为为开发建建设单位位，由开开发建设设单位缴缴纳物业业管理服服务费。第三章 业业主、业业主大会
6、会及业主主委员会会第十三条 业主的的权利：（一）参加加业主大大会，享享有表决决权；（二）享有有业主委委员会委委员的选选举权和和被选举举权；（三）依法法监督业业主委员员会的工工作；（四）依法法监督物物业管理理企业的的管理服服务活动动。业主的义务务：（一）遵守守业主公公约；（二）遵守守住宅区区的物业业管理制制度；（三）执行行业主大大会和业业主委员员会的有有关决议议、决定定；（四）依法法交纳物物业管理理服务费费用和维维修基金金。第十四条 业主大大会由住住宅区内内全体业业主组成成。业主大会由由业主委委员会负负责组织织召开。业主大会每每年至少少召开一一次，特特殊情况况下，经经业主委委员会决决定，可可以临
7、时时召开业业主大会会。经拥有住宅宅区物业业以上投投票权数数的业主主提议，可可以召开开业主大大会，业业主委员员会应当当自接到到该项提提议之日日起日内就就其所提提议内容容组织召召开业主主大会；逾期未未召开的的，提议议的业主主可以向向所在地地的物业业管理行行政主管管部门申申请，由由物业管管理行政政主管部部门责令令业主委委员会限限期组织织召开业业主大会会。业主大会应应当邀请请使用人人代表列列席。第十五条 业主大大会履行行下列职职责：（一）选举举或者撤撤换业主主委员会会委员；（二）审议议业主委委员会章章程、业业主公约约和物业业管理委委托合同同；（三）审议议业主委委员会的的工作报报告；（四）监督督业主委委
8、员会工工作，改改变或者者撤销业业主委员员会不适适当的决决定；（五）决定定物业管管理的其其他重大大事项。第十六条 业主大大会，应应当有过过半数投投票权数数的业主主出席。业主大会作作出的决决定，应应当经住住宅区内内过半数数投票权权数的业业主表决决通过。业主投票权权数按照照业主所所拥有物物业建筑筑面积多多少计算算，建筑筑面积每每平方方米为票。第十七条 住宅区区内已交交付使用用的物业业建筑面面积达到到以上的的，应当当依照本本条例规规定召开开第一届届业主大大会。第一届业主主大会由由住宅区区所在地地的县（市市）、区区物业管管理行政政主管部部门组织织召开。第十八条 实行物物业管理理的住宅宅区，应应当依法法成
9、立业业主委员员会。业主委员会会经物业业管理行行政主管管部门核核准登记记，在实实施物业业管理工工作中代代表和维维护全体体业主的的合法权权益。业主委员会会应当接接受物业业管理行行政主管管部门的的监督、指指导和管管理。第十九条 业主委委员会由由业主大大会选举举产生。业业主委员员会由名委员员组成。业主委员会会设主任任人，副副主任人人，主任任、副主主任由业业主委员员会在其其委员中中选举产产生。第二十条 业主委委员会每每届任期期三年，任任期届满满应当依依照本条条例规定定重新选选举。业主委员会会委员可可以连选选连任。业业主委员员会委员员缺额时时，应当当依照本本条例规规定进行行补选。第二十一条条 业主主委员会
10、会履行下下列职责责：（一）召集集和主持持业主大大会，并并报告工工作；（二）草拟拟、修订订业主公公约、业业主委员员会章程程；（三）选聘聘或者解解聘物业业管理企企业，与与物业管管理企业业订立、变变更或解解除物业业管理委委托合同同；（四）依照照法律、法法规、规规章规定定负责维维修基金金的续筹筹，监督督维修基基金的使使用和管管理；（五）审定定物业管管理企业业提出的的年度工工作计划划、物业业管理服服务费的的预算和和决算；（六）听取取业主、使使用人的的意见和和建议，监监督和支支持物业业管理企企业的管管理服务务活动；（七）执行行业主大大会的有有关决议议、决定定；（八）履行行物业管管理委托托合同；（九）监督督
11、业主公公约和物物业管理理制度的的执行；（十）业主主大会赋赋予的其其他职责责。前款第（二二）、（三三）、（四四）项规规定的事事项，应应当经业业主大会会批准。业主委员会会不得从从事本条条例规定定以外的的其他活活动。第二十二条条业主委员会会会议每每季度至至少召开开一次，会会议由主主任或者者受其委委托的副副主任主主持召开开，会议议应当有有过半数数委员出出席。会会议作出出的决定定须经全全体委员员过半数数通过。第二十三条条 业主主公约是是业主共共同订立立的有关关规范物物业使用用、维修修和其他他行为的的守则。业业主公约约对全体体业主具具有约束束力。使使用人应应当遵守守业主公公约。第二十四条条 业主主大会、业
12、业主委员员会作出出的决定定，应当当予以公公布，对对住宅区区内全体体业主、使使用人具具有约束束力。业主大会、业业主委员员会作出出的决定定，不得得与法律律、法规规、规章章相抵触触。第四章 物物业管理理企业第二十五条条 设立立物业管管理企业业应当具具备下列列条件：（一）有固固定的办办公场所所；（二）具有有相应的的注册资资本；（三）有合合法的管管理章程程；（四）具有有进行物物业管理理所需相相应数量量的有关关专业技技术人员员。第二十六条条设立物业管管理企业业，应当当到市物物业管理理行政主主管部门门进行资资质审查查和企业业资质等等级评定定，未经经资质审审查和等等级评定定的，不不得从事事物业管管理业务务。物
13、业管理企企业资质质审查和和等级评评定办法法，按照照国家和和省有关关规定执执行。第二十七条条 物业业管理企企业的权权利：（一）依照照法律、法法规、规规章规定定和合同同的约定定，制定定物业管管理制度度；（二）收取取物业管管理服务务费用；（三）制止止违反业业主公约约的行为为；（四）选聘聘专业公公司承担担专项经经营业务务。第二十八条条 物业业管理企企业的义义务：（一）履行行物业管管理委托托合同，提提供物业业管理服服务；（二）接受受业主、业业主委员员会的监监督；（三）制定定物业管管理服务务年度计计划；（四）定期期公布代代管基金金收支帐帐目，接接受质询询和审计计；（五）接受受政府有有关部门门的监督督管理。
14、第二十九条条 物业业管理人人员应当当按照有有关规定定，经物物业管理理行政主主管部门门组织培培训、考考核合格格，取得得岗位证证书后方方可上岗岗。第三十条 物业管管理企业业可以在在住宅区区内依法法开展适适宜住宅宅区的多多种经营营活动，以以其收益益补充物物业管理理服务经经费。第五章 物物业管理理服务第三十一条条 物业业管理企企业实施施物业管管理，应应当与业业主委员员会签订订物业管管理委托托合同。物业管理委委托合同同应当载载明委托托管理服服务的事事项、要要求与标标准，管管理服务务的期限限与权限限，管理理服务的的费用，双双方的权权利义务务及合同同终止条条件，违违约责任任等内容容。物业管理企企业应当当自物
15、业业管理委委托合同同生效之之日起日内内，将合合同报住住宅区所所在地物物业管理理行政主主管部门门备案。物业管理委委托合同同文本由由市物业业管理行行政主管管部门统统一印制制。第三十二条条 物业业管理服服务内容容：（一）房屋屋及其附附属的共共用设施施设备的的使用管管理、养养护维修修；（二）园林林绿地的的管理养养护；（三）环境境卫生的的管理服服务；（四）公共共秩序的的维护及及安全防防范服务务；（五）车辆辆出入、停停放管理理；（六）物业业档案资资料的管管理；（七）业主主、使用用人委托托的其他他服务事事项。第三十三条条物业管理企企业应当当按照国国家和省省、市规规定的技技术标准准和规范范以及业业主委员员会审
16、定定的物业业管理服服务年度度计划，实实施管理理服务，定定期对房房屋共用用设施设设备进行行养护维维修。第三十四条条物业管理企企业应当当做好物物业维修修和共用用设施设设备更新新及其费费用收支支的各项项记录；妥善保保管物业业档案资资料、有有关财务务帐册和和公共财财物；每每半年向向业主委委员会报报送一次次物业维维修、更更新费用用的收支支帐目，并并接受其其审核。第三十五条条 物业业管理企企业应当当定期听听取业主主委员会会、业主主、使用用人的意意见和建建议，改改进和完完善管理理服务。第三十六条条 物业业管理企企业发现现管理范范围内有有违反有有关法律律、法规规、规章章规定行行为的，应应当进行行劝阻、制制止，
17、劝劝阻、制制止无效效的，应应当向有有关部门门报告。第三十七条条物业管理企企业自物物业管理理委托合合同终止止或者解解除之日日起日内，向向业主委委员会结结清财务务，移交交物业管管理用房房和有关关资料，并并报所在在地县（市市）、区区物业管管理行政政主管部部门备案案。第三十八条条物业管理企企业实施施物业管管理，可可以收取取物业管管理服务务费；物物业管理理服务费费，除属属于双方方协商议议定的价价格外，应应当严格格按照批批准的项项目和标标准收取取；并提提供质价价相称的的服务，不不得只收收费不服服务或者者多收费费少服务务。第三十九条条物业管理的的公共性性服务收收费，是是指物业业管理企企业按照照物业管管理委托
18、托合同的的约定，为为住宅区区内的业业主提供供共用设设施设备备的养护护维修、环环境卫生生清洁、保保安和绿绿化等具具有公共共性的服服务而向向业主收收取的费费用。业业主与使使用人约约定由使使用人交交纳服务务费的，从从其约定定。第四十条 物业管管理企业业可以开开展有偿偿的公众众代办性性服务和和特约服服务。公众代办性性服务，是是指物业业管理企企业受有有关单位位的委托托，提供供代收代代缴水电电费、煤煤气费、有有线电视视费、电电话安装装使用费费等公众众代办性性质的服服务。特约服务，是是指物业业管理企企业为住住宅区内内业主、使使用人的的个别需需求提供供的服务务。第四十一条条 物业业管理的的公共性性服务收收费，
19、实实行政府府指导价价，业主主应当按按照规定定的项目目和标准准交纳。公众代办性性服务和和特约服服务收费费标准由由双方协协商议定定。第四十二条条物业管理企企业收费费的项目目和标准准应当在在住宅区区内公布布。已按按照本条条例规定定向业主主、使用用人收取取物业管管理服务务费的，其其他任何何单位和和个人不不得重复复收取性性质相同同的费用用。第六章 物物业的使使用、维维护与维维修基金金的管理理第四十三条条物业管理企企业接管管物业管管理项目目时，应应当对住住宅区内内的房屋屋、园林林绿地、环环境卫生生和停车车场地等等共用设设施设备备进行检检查验收收，并形形成验收收报告，需需要委托托方维修修完善的的，由委委托方
20、维维修完善善后，方方可接收收；双方方协议由由物业管管理企业业维修完完善的，应应当就此此项内容容签订书书面协议议。第四十四条条物业管理企企业接管管物业时时，有开开发建设设单位的的，由开开发建设设单位提提供物业业档案资资料，没没有开发发建设单单位的，由由委托方方提供物物业档案案资料。物物业档案案资料包包括：（一）项目目规划图图、竣工工总平面面图；（二）单体体建筑结结构、设设备竣工工图；（三）附属属配套设设施、地地下管网网工程竣竣工图；（四）设施施、设备备安装、使使用和维维护保养养技术资资料；（五）单项项工程竣竣工验收收证明材材料；（六）物业业质量保保证文件件和物业业使用说说明文件件；（七）房屋屋及
21、配套套设施的的产权资资料。物业管理委委托合同同终止时时，物业业管理企企业应当当将物业业档案资资料移交交给委托托方。第四十五条条业主、使用用人应当当按照有有利于物物业使用用、安全全、外貌貌美观整整洁以及及公平、合合理的原原则，在在供水、排排水、通通行、通通风、采采光、维维修、装装饰装修修、环境境卫生、环环境保护护等方面面不得损损害公共共和他人人利益。业主、使用用人应当当为物业业管理企企业、他他人维护护房屋及及共用设设施设备备提供方方便，因因业主、使使用人阻阻挠维修修造成物物业损坏坏及财产产损失的的，责任任人应当当负责修修复或者者赔偿。第四十六条条 在住住宅区内内禁止有有下列行行为：（一）损坏坏房
22、屋承承重结构构和破坏坏房屋外外貌；（二）擅自自改变房房屋结构构和用途途；（三）占用用、损坏坏住宅共共用部位位和共用用设施设设备；（四）擅自自搭建建建筑物、构构筑物，擅擅自设置置摊点、市市场，擅擅自张贴贴、涂抹抹、悬挂挂物品；（五）侵占占、毁坏坏绿地；（六）乱倒倒垃圾、乱乱堆杂物物；（七）堆放放易燃、易易爆、剧剧毒、放放射性等等物品和和排放有有毒、有有危害物物质或者者发出超超过规定定标准的的噪音等等；（八）随意意停放车车辆；（九）违反反规定饲饲养家禽禽、家畜畜和其他他动物；（十）利用用房屋从从事危害害公共利利益的行行为和进进行违法法犯罪活活动。第四十七条条 业主主、使用用人在户户外安装装空调器器
23、、防护护网、广广告牌匾匾等设置置物的，应应当符合合住宅区区的统一一要求。第四十八条条 住宅宅区内按按照规划划建设的的共用设设施，不不得改变变使用性性质，因因特殊情情况需要要改变使使用性质质的，应应当经业业主委员员会同意意并报有有关主管管部门批批准。第四十九条条 物业业管理企企业应当当将房屋屋装饰装装修的禁禁止行为为和注意意事项告告知业主主、使用用人。第五十条 业主、使使用人需需要改变变房屋结结构的，应应当依照照有关规规定，经经房地产产行政主主管部门门批准，并并由房屋屋安全鉴鉴定部门门鉴定。第五十一条条任何单位和和个人不不得擅自自占用住住宅区内内的道路路、场地地。因物物业维修修或者公公共利益益需
24、要，临临时占用用、挖掘掘道路、场场地的，应应当与物物业管理理企业签签订书面面协议，并并经业主主委员会会同意，且且必须在在约定的的期限内内恢复原原状，造造成损失失的，应应当予以以赔偿。第五十二条条 物业业应当定定期养护护维修，在在出现危危害安全全、影响响观瞻、妨妨碍公共共利益及及影响他他人正常常使用时时，物业业管理企企业应当当及时养养护维修修。第五十三条条 住宅宅区内的的垃圾由由物业管管理企业业负责收收集清理理，垃圾圾运输由由各县（市市）、区区环境卫卫生管理理部门负负责。第五十四条条供水、供电电、供气气、供热热、通信信、有线线电视等等管理单单位，可可以将住住宅区内内有关服服务事项项，委托托给物业
25、业管理企企业实行行统一服服务，由由委托方方向物业业管理企企业支付付委托服服务费。不不实行委委托服务务的，有有关管理理单位应应当服务务到户。第五十五条条 建立立物业共共用部位位、共用用设施设设备维修修基金（以以下简称称维修基基金）制制度。维修基金专专项用于于房屋共共用部位位、共用用设施设设备保修修期满后后的大修修、更新新和改造造。维修基金实实行专款款专用、专专户存储储，使用用时需经经业主委委员会同同意，并并由物业业管理行行政主管管部门监监督使用用。第五十六条条 维修修基金的的来源：（一）购房房人在购购买商品品住房（含含经济适适用房）时时，按规规定比例例交纳的的维修资资金，该该部分资资金由售售房单
26、位位在销售售商品住住房时代代收；（二）公有有住房出出售单位位按规定定比例提提取的维维修资金金；（三）业主主在前两两项资金金使用完完毕时，续续缴的资资金。购房人、公公有住房房出售单单位和业业主应当当按照有有关规定定缴纳、提提取维修修资金。售房单位代代收维修修资金时时，应当当在办理理商品品房销（预预）售许许可证前前，与市市、县（市市）物业业管理行行政主管管部门签签订代收收协议，代代收的资资金应当当存入市市、县（市市）物业业管理行行政主管管部门指指定的帐帐户。财财政部门门依法进进行监督督。第五十七条条 维修修基金的的使用与与管理，按按照国家家、省、市市有关规规定执行行。第五十八条条 物业业的维修修、
27、更新新费用，按按下列规规定承担担：（一）房屋屋自用部部位和自自用设备备的维修修、更新新费用，由由业主承承担；（二）房屋屋本体的的共用部部位的维维修、更更新，由由该幢物物业的业业主按照照各自拥拥有的房房屋建筑筑面积比比例共同同承担，依依照本条条例设立立物业维维修基金金的，在在物业维维修基金金中列支支。（三）共用用设施设设备的维维修、更更新费用用，由住住宅区内内的业主主按照各各自拥有有的房屋屋建筑面面积比例例共同承承担；依依照本条条例设立立物业维维修基金金的，在在物业维维修基金金中列支支。房屋的共用用部位、共共用设施施设备属属人为损损坏的，由由物业管管理企业业负责维维修，维维修费用用由物业业管理企
28、企业向责责任人追追偿。第七章 法法律责任任第五十九条条违反本条例例第八条条第二款款规定的的，由物物业管理理行政主主管部门门责令其其限期进进行物业业配套建建设，拒拒不进行行物业配配套建设设的，由由有关部部门吊销销其商品品房销（预预）售许许可证。第六十条违反本条例例第十一一条第一一款、第第四十四四条、第第五十六六条第三三款规定定之一的的，由物物业管理理行政主主管部门门责令其其限期改改正，逾逾期不改改正的，处处以元元以上元以以下的罚罚款。第六十一条条违反本条例例第十一一条第二二款、第第三十七七条规定定之一的的，由物物业管理理行政主主管部门门责令其其限期改改正，逾逾期不改改正的，处处以元元以上元以以下
29、的罚罚款。第六十二条条违反本条例例第二十十六条第第一款规规定的，由由物业管管理行政政主管部部门责令令其停止止非法经经营活动动，没收收非法所所得，并并处以元以以上元以下下的罚款款。第六十三条条违反本条例例第三十十三条规规定的，由由物业管管理行政政主管部部门责令令其限期期改正，逾逾期不改改正的，处处以元元以上元以以下的罚罚款；情情节严重重的，可可以降低低其资质质等级，直直至吊销销资质证证书。第六十四条条违反本条例例第三十十八条、第第四十二二条、第第四十六六条、第第四十七七条、第第五十条条规定之之一的，由由有关行行政主管管部门责责令其限限期改正正，并依依照有关关法律、法法规、规规章的规规定予以以处罚
30、。第六十五条条 违反反本条例例第四十十八条规规定的，由由物业管管理行政政主管部部门责令令其限期期改正，并并处以元以上上元元以下的的罚款。第六十六条条 业主主、使用用人、物物业管理理企业和和其他单单位违反反本条例例规定，应应当承担担民事责责任的，有有关单位位和个人人可以依依法提起起民事诉诉讼。第六十七条条对违反本条条例行为为由物业业行政主主管部门门作出的的行政处处罚，在在本市市市区范围围内的（双双阳区除除外），由由市物业业管理行行政主管管部门决决定；在在县（市市）、双双阳区范范围内的的，由县县（市）、双双阳区物物业管理理行政主主管部门门决定。第六十八条条物业管理行行政主管管部门执执法人员员玩忽职
31、职守、滥滥用职权权、徇私私舞弊的的，由所所在单位位或者监监察机关关给予行行政处分分；构成成犯罪的的，依法法追究刑刑事责任任。第六十九条条当事人对物物业管理理行政主主管部门门作出的的行政处处罚不服服的，可可以依照照中华华人民共共和国行行政复议议法和和中华华人民共共和国行行政诉讼讼法的的规定，申申请行政政复议或或者提起起行政诉诉讼。当事人在法法定期限限内不申申请复议议，不提提起诉讼讼，又不不履行行行政处罚罚决定的的，作出出行政处处罚的机机关可以以申请人人民法院院强制执执行。第八章 附附则第七十条 本条例例由长春春市人民民代表大大会常务务委员会会负责解解释。第七十一条条 非住住宅、单单位住宅宅物业管
32、管理可以以参照本本条例有有关规定定执行。第七十二条条 本条条例自公公布之日日起施行行。吉林省人民民代表大大会常务务委员会会关于批批准长长春市城城市住宅宅区物业业管理条条例的的决定（年月月日日吉林省省第九届届人民代代表大会会常务委委员会第第二十三三次会议议通过）吉林省第九九届人民民代表大大会常务务委员会会第二十十三次会会议决定定：批准准长春春市城市市住宅区区物业管管理条例例，由由长春市市人民代代表大会会常务委委员会公公布施行行。吉林省人大大常委会会办公厅厅关于长长春市城城市住宅宅区物业业管理条条例的的批复（吉人办函函号号 吉林林省人大大常委会会办公厅厅 年年月日）长春市人大大常委会会：长春市城城市住宅宅区物业业管理条条例经经年月日吉林林省第九九届人民民代表大大会常务务委员会会第二十十三次会会议批准准，请公公布施行行。同时时，将委委员们提提出的审审议意见见转去，供供研究修修改。