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1、厦门市物业管理若干规定（草案征求意见稿）第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例和福建省物业管理条例等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。 第二条 市建设行政主管部门负责全市物业管理的监督管理工作，组织实施本规定。 区建设行政政主管部部门负责责辖区内内物业管管理行业业管理工工作，配配合街道道办事处处（镇人人民政府府）履行行有关物业业管理的的职责。 第三条 街道办办事处（镇人民民政府）在物业业管理方方面应当当履行下下列职责责：（一）负责责组织本本辖区内内业主大大会成立立工作和和指导业业主委员员会换届届工作，办办理业主主委员会
2、会的备案工工作； （二）指导导、监督督业主大大会和业业主委员员会依法法履行职职责，对对业主大大会或业业主委员员会违反反法律法法规的决决定予以以责令限限期改正正或者撤撤销；（三）调解解物业管管理纠纷纷。第四条 建建立物业业管理联联席会议议制度，主主要协调调处理业主主大会成成立、业业主委员员会换届届、业主主委员会会不依法法履行职职责、物物业服务务企业退退出等物物业管理理中的重重大问题题。物业管理联联席会议议由街道道办事处处（镇人人民政府府）召集集区建设设行政主主管部门门、公安安派出所所、社区居居民委员员会等单位参加加，必要要时可通通知业主主、业主主委员会会、物业业服务企企业参加加。物业业管理联联席
3、会议议的具体体工作由由街道办办事处（镇镇人民政政府）负负责。第五条 市物业业管理协协会是物物业服务务行业自自律组织织，应当当积极规规范行业业经营行行为，维维护会员员合法权权益，促进物业业服务企企业诚信信经营。负责定期期公布各各类物业业服务费费用信息息，组织物物业服务务行业从从业人员员的业务务培训，调调解行业业内部争争议等。市物业管理理协会可可以成立立业主委委员会专专委会。第六条 物业管管理区域域的划分分应当以以经批准准的物业业项目规规划用地地范围确确定。确需调整物物业管理理区域的的，由区建设行行政主管管部门会会同街道道办事处处（镇人人民政府府）根据据方便管管理服务务、节约约管理成成本和业业主自
4、愿愿原则划划定，结结合当地地社区的的布局，依法划分物业管理区域，并在相关物业管理区域内公告。第七条开开发建设设单位应应当在首套套房屋交交付使用用之日起起一年内向向物业所在在地街道道办事处处（镇人人民政府府）提供供业主清清册、物物业总建建筑面积积、各独立产产权建筑筑面积、物物业出售售并交付付使用时时间等资资料。同一个物业业管理区区域分期期开发的的项目，开开发建设设单位应应当在每一期的首套套房屋交交付使用用之日起起一年内内提供前款款规定的的资料，并并注明总总建筑面面积和各各期开发发的建筑筑面积以以及物业业类型。街道办事处处（镇人人民政府府）在履履行物业业管理职职责中，可以向向房地产产交易权籍籍登记
5、机机构查阅阅、复印印物业管管理区域域内的业业主姓名名、各独独立产权权建筑面面积、业业主联系系方式等等资料，房地产产权籍登登记机构构应当提提供。第八条 物物业管理理区域符符合召开开首次业业主大会会的法定定条件后后六十日日内，建建设单位位或其委委托的物物业服务务企业应应当书面面告知物物业所在在街道办办事处；业主也也可以书书面告知知物业所所在街道道办事处处。 街道办办事处应应当在收收到书面面告知后后一个月月内，负负责组织织成立首首次业主主大会会会议筹备备组（以以下简称称筹备组组）。筹备组由街街道办事事处（镇镇人民政政府）、社区居民委员会、建设单位、业主代表组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）派
6、员担任。筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。 第九条 首届业主主委员会会委员候候选人按按下列方式式推荐:（一）按建建筑物楼楼宇的幢幢号、梯梯号签名名推荐；（二）由建建设单位位推荐；（三）由物物业所在在社区居居民委员员会推荐荐。建设单位、社社区居民民委员会会推荐的的业主委委员会候候选人数数合计不不得超过过候选人人总数的的百分之之二十。 同同一物业业管理区区域内的的不同物物业类型型均应有有业主委委员会委委员候选选人，且且同一物物业类型型的委员员候选人人按不同同幢(梯)分布布。同一物物业类型型、同一一幢(梯梯)按推荐票票顺序确确定委员员候选人人。人大大代表或或政协委委员可优优先推荐荐为候选选人。筹
7、备组按前前款规定定拟定业业主委员员会委员员候选人人，并将其自自然情况况及其物物业情况况在物业业管理区区域内公公示，公公示时间间应当不不少于七日。业主有有异议的的，筹备组组应当核实实和处理理，并将将处理情情况向业业主大会会会议报告告。第十条 业主委委员会由由委员五五至十五五人单数数组成，每每名委员员具有同同等表决决权，每每届业主主委员会会委员任任期不超超过五年，可连连选连任任；委员员的条件件、人数数、任期期等具体体事项由由业主大大会议事事规则规规定。业主大会在在选举业业主委员员会委员员的同时时，应当当选举产产生出业业主委员员会候补补委员。业主委员会委员和候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分
8、之二十。候补委员人数按不超过委员人数的百分之四十设置。业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。候补委员列列席业主主委员会会会议，不不具有表表决权。在在个别业业主委员员会委员员职务中止止和资格格终止时时，从候候补委员员中按照照得票多多少依次次递补为为委员，并并在本物物业管理理区域内内公示。业业主委员员会委员员缺员，全全体候补补委员递递补为委委员后，仍仍缺员超超过百分分之四十十的，应应当召开开业主大大会会议议增补。第十一条 分期期开发的的物业在在分期开开发期间间成立业业主委员员会的，应应当在业业主会议议议事规规则中明明确整个个物业管管理区域域的委员员总数以以及按建建筑面积积比例预
9、预留尚未未开发物物业的委委员名额额。后期期物业的的业主入入住后，召开业主大会选举新一届业主委员会。第十二条 业主委委员会委委员有下下列情形形之一的的，经业主主委员会会会议通通过后中中止其委委员职务务，并提提请下次次业主大大会会议议决定终终止其资资格： （一一）收受受物业服服务企业业或者有有利害关关系业主主提供的的利益；（二二）向为为本物业业管理区区域提供供服务的的物业服服务企业业承揽、介介绍相关关业务或或者推荐荐利害关关系人就就业；（三）本人人或配偶偶或其近近亲属在在为本物物业管理理区域提提供服务务的物业业服务企企业或关关联企业业中任职职；（四）以书书面形式式向业主主大会提提出辞职职的；（五）
10、不履履行业主主法定义义务的；（六）无正正当理由由连续三三次不参参加业主主委员会会会议的的；（七）其他他原因不不宜担任任业主委委员会委委员的。 第十三三条业主委委员会应应当依法法及时组组织召开开业主大大会会议议。业主委员会会逾期不不组织召召开业主主大会会会议的，物业业所在街街道办事事处（镇镇人民政政府）可可以责令令其限期期组织召召开，业业主委员员会拒不不组织召召开的，由由街道办办事处（镇镇人民政政府）组组织召开开业主大大会会议议。第十四条 业主大大会会议议的集体体讨论或或者书面面征求意意见的议议题，应应当通过过召开业业主委员员会会议议决定。业业主委员员会应当当将有关关决定于于业主大大会会议议召开
11、七七日前在在物业管管理区域域内以书书面形式式公告。 第十五条 业主大大会会议议表决采采用记名名投票的的方式。专有部分建筑面积一平方米为一个投票权。业主大会作作出决定定，应当当经与会会业主所所持投票票权二分分之一以以上且与与会业主主人数二二分之一一以上同同意。 业主大大会作出出本物业业管理区区域物业业专项维维修资金金使用和和续筹方方案、改建或重建建建筑物及及其附属属设施等等重大事事项决定定，应当当经与会会业主所所持投票票权三分分之二以以上且与与会业主主人数三三分之二二以上多多数同意意。业主主委员会会应将业业主大会会作出的的重大事事项决定定自作出出之日起起七日内内向物业业所在街街道办事事处（镇镇人
12、民政政府）备备案。第十六条 业主委委员会及及其委员员应当按按照议事事规则的的规定履履行职责责。业主主委员会会不按照照议事规规则的规规定召开开的，由街道办办事处（镇人民政府）责令限期召开，逾期仍不召开会议的，街道办事处（镇人民政府）可以指定业主委员会委员组织召开；业主委员会委员不履行职责的，由街道办事处（镇人民政府）责令限期改正，逾期仍不改正的，街道办事处（镇人民政府）可以中止其委员职务。 业业主委员员会无法法履行职职责的，街道办事处（镇人民政府）及时组织召集业主大会会议，选举产生业主委员会。 第十十七条 业主委委员会可可以聘请请执行秘秘书，负负责处理理业主委委员会日日常事务务。执行秘秘书的工工
13、作职责责、报酬酬由业主主大会议议事规则则规定。 执行行秘书应应当经市建设设行政主主管部门门培训考考核合格格并取得相相应证书书。第十八条 业主主委员会会应当建立业业主及使使用人的的投诉受受理制度度，受理下列列事项：（一） 对物业管理理服务合合同约定定事项的的投诉；（二） 对管理规约约规定事事项的投投诉；（三） 对业主大会会以及业主主委员会会的决定定执行事项项的投诉诉。业主委员会会应认真真受理投投诉，对对难以处处理的投投诉可以以提请街街道办事事处（镇镇人民政政府）协协调解决决，或告知当当事人依依法申请请仲裁或或提起诉诉讼。在在投诉受受理中，发发现违法法行为的的，业主主委员会会应予以以劝阻、制制止，
14、并并及时向向有关行行政主管管部门报报告。第十九条 物业业服务企企业应当当自取得得资质证证书之日日起三个个月内加加入市物物业管理理协会。外地物业服服务企业业在本市市从事物物业服务务的，应应当自签签订物业业服务合合同之日日起三个个月内加加入市物物业管理理协会。第二十条 物业业服务实实行项目目经理责责任制，物物业管理理区域内内的物业业服务负负责人应应当由物物业服务务项目经经理担任任。物业业服务项项目经理理应当经经市建设设行政主主管部门门培训合合格并取取得相应应证书。第二十一条条 市物物业管理理协会应应当加强强对物业业服务企企业及物业服服务从业业人员、物业服服务项目目经理、业主委员会执行秘书的自律性监
15、管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者向社会公开谴责等制裁。受到市物业业管理协协会公开开谴责的的物业服服务企业业，二年年内不得得参加物物业服务务招标投投标，业业主大会会可以提提前解除除与其签签订的物物业服务务合同。受到市物业业管理协协会公开开谴责的的物业服服务从业业人员，物物业服务务企业二二年内不不得聘用用其从事事应当由由取得物物业服务务相关资资格证书书的人员员从事的的工作。第二十二条条 物业业服务企企业应当当自物业服服务合同同签订之日日起三十十日内将将物业服服务合同同通过网网络方式
16、式报市建建设行政政主管部部门备案案。第二十三条条 物业业管理区区域内开开挖、埋埋设或维维修供电电、给排排水、排排污、煤煤气、邮邮电通讯讯等管道道管线，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议方可施工。物业管理区区域内不不得违法法搭盖、损损害物业业承重结结构和擅擅自改变变物业设设计使用用功能。物业管理区区域内停停放机动动车时，应应当在划划定的车车位内按按标示停停放。第二十四条条物业的维维修责任任，按下下列规定定划分：（一）物业业的共用用部位、共共用设施施设备的的管理维维修、更更新、改改造，由由物业服服务企业业负责，费费用按异异产毗邻邻房屋维维修责任任划分与与费用分
17、分摊规定定，从专专项维修修资金中中支出；直管公公房和单单位自管管房按房房改政策策出售的的，由出出售方从从公房售售后提取取的专项项维修资资金中分分摊相关关费用；（二）建设设单位投投资的公公共设施施维修、更更新、改造由由物业服服务企业业负责，费费用从专专项维修修资金中中支出；（三）政府府投资的的公共设设施的维维修、更更新、改造等等工作由由有关行行政管理理部门或或专业部部门负责责，也可可委托物物业服务务企业承承担，并并支付相相应费用用。 第第二十五条 一一个物业业管理区区域有两两个以上上独立产产权单位位的，应应当设立立物业专专项维修修资金。物物业专项项维修资资金属业业主所有有。 物物业专项项维修资资
18、金包括括首期归归集的专专项维修修资金和和日常收收取的专专项维修修资金。 首首期归集集的专项项维修资资金由建建设单位位按照市市建设行行政主管管部门定定期公布布的各类类建筑工工程综合合平米造造价指标标计算的的投资总总额的百百分之二二，在办办理开发发建设单单位办理理工程竣竣工备案案前一次次性划入入市建设设行政主主管部门门指定的的物业专专项维修修资金专专户。 日日常收取取的专项项维修资资金由业业主在交交纳物业业服务费费时一并并交纳，由由物业服服务企业业按月存存入物业业专项维维修资金金专户。日日常收取取的专项项维修资资金交纳纳标准由由市价格格主管部部门会同同市建设设行政主主管部门门制定。 第第二十六条
19、市市建设行行政主管管部门应应当在银银行设立立物业专专项维修修资金专专户，对对物业专专项维修修资金的的收取、存存储、使使用、增增值和查查询等进进行统一一监督管管理。各各个物业业管理区区域的物物业专项项维修资资金应当当存入物物业专项项维修资资金专户户。 物物业专项项维修资资金的管管理，遵遵循统一一缴存、专户存储、分户管理、核算到户、专款专用、统筹监管、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。市建设行政政主管部部门设立立物业专专项维修修资金管管理机构构，具体体负责全全市物业业专项维维修资金金的统一一归集和和监管。第二十七条条 物物业专项项维修资资金的余余额不足足首期归归集专项项维修资资金金额额百分之之三
20、十的，业业主大会会应当续续筹物业业专项维维修资金金，续筹筹的资金金应当不不低于首首期归集集的专项项维修资资金数额额。 第二二十八条条 业业主转让让物业时时，其名名下的物物业专项项维修资资金余额额随物业业一并转转让；因因拆迁或或者其他他原因造造成物业业灭失的的，应当当将物业业专项维维修资金金余额退退还业主主。利害害关系人人有权查查询物业业专项维维修资金金的缴交交情况。第二十九条条 物业业管理服服务费政府指指导价由由市物价价行政主主管部门门会同市市建设行行政主管管部门按按小区类类别、楼楼宇类型型、服务务项目确确定后向向社会公公布。确定和调整整物业管管理服务务费政府府指导价价格时，有有关部门门应当召
21、召开听证证会。 第第三十条 物业业服务企企业采用用酬金制制计费方方式收取取物业服服务费的的，应当当每半年年公布物物业服务务费收支支情况。业业主委员员会可以以委托专专业机构构对物业业服务费费和物业业专项维维修资金金的使用用情况进进行审计计，审计计费用从从物业服服务费中中支出。审审计报告告由业主主委员会会在本物物业管理理区域内内公布。第三十一条条利用建建筑物共共有部分分进行经经营的，业业主或其其授权的的业主委委员会可可以委托托物业服服务企业业经营管管理，经经营收益益归全体体业主所所有。该该经营收收入除依依合同约约定支付付物业服服务企业业管理服服务费用用外，主主要补充充专项维维修资金金，也可可以经与
22、与会业主主所持投投票权三三分之二二以上且且与会业业主人数数三分之之二以上上多数同同意，用用于业主主委员会会工作经经费或者者物业管管理的其其他需要要。第三十二条条 业主主委员会会、物业业服务企企业应当当将专项项维修资资金的使使用明细细、共有有部分经经营收入入和支出出在物业管管理区域域明显位位置和物物业专项项维修资资金管理理网站进进行公示示，公示示时间应应当不少于于七日。 第三十三条 建设设单位申申请房屋屋预售许许可证、房房屋所有有权初始始登记时时，应当当提交物物业管理理用房的的位置、面面积等相相关资料料。房地产交交易权籍籍登记机机构在办办理房屋屋权属初初属登记记时，在在土地房屋屋登记簿簿上载明明
23、物业管管理用房房位置、面面积等事事项。业主和和业主委委员会有有权向房房地产权籍籍登记机机构查询询物业管管理用房房的有关关情况。第三十四条条 物业业服务合合同期满满而业主主大会未选聘新新的物业业服务企企业，物物业服务务企业可可以继续履履行前期期物业服服务合同同至业主主大会选聘聘物业服服务企业业时止。物物业服务务企业不不继续履履行物业业服务合合同的，应应当提前三十十日在物物业管理理区域公公告并同同时向所所在街道道办事处处（镇人人民政府府）报告告。物业服务合合同期满满后，业业主委员员会要求求物业服服务企业业退出的的，物业业服务企企业应当当退出。第三十五条条 物业服服务企业业退出物物业管理理区域的的物
24、业服服务，应应当按国国家规定定办理相关关资料移移交手续续，同时履行行下列交交接义务务： （一一）移交交保管的的业主档案案、有关关物业设设施设备备改造、维维修、保保养的有有关资料料、水电分户户表的读读数及公公摊水电电费明细细。实行酬酬金制的的，还应应当移交交服务期期间的财财务档案案、物业业服务费费结余、专专项维修修资金结结余、用用物业服服务费购购置的资资产及物物品； （二）撤撤出物业业管理区区域内的的物业服服务人员员； （三三）清退退预收、代代收的有有关费用用。第三十六条条 物业业服务企企业应当当向市建建设行政政主管部部门及时时报送半半年度、年年度统计计报表和和其他相相关统计计资料。第三十七条条
25、 物业业服务企企业违反反本规定定，未加加入市物物业管理理协会的的，由市市建设行行政主管管部门责责令限期期一个月月内改正正；逾期期未改正正的，按按逾期月月数每月月处以一一万元罚罚款。第三十八条条 物业服服务企业业违反本本规定未未将物业业服务合合同报市市建设行行政主管管部门备备案的，由由市建设设行政主主管部门门责令限限期改正正，拒不不改正的的可处以以五千元元罚款。第三十九条条违反反本规定定，在物物业管理理区域内内开挖、埋埋设或维维修供电电、给排排水、排排污、煤煤气、邮邮电通讯讯等管道道管线，未未与物业业服务企企业就开开挖后的的路面、绿绿地等恢恢复原状状或赔偿偿损失的的事项签签订协议议就施工工的，由
26、由城市管管理行政政执法部部门责令令其改正正，并可可处以一一万元以以上三万万元以下下的罚款款。第四十条 对于于在物业业管理区区域内违法搭搭盖、损损害物业业承重结结构、擅擅自改变变物业设计计使用功功能等违违法行为为，物业业服务企企业应当当制止，并并及时报报告城市市管理行行政执法法部门。城城市管理理行政执执法部门门应当责责令其停停止违法法行为，限限期改正正；拒不不改正的的，可处处以一万万元以上上五万元以以下的罚罚款，对对危及建建筑物安安全的或或者改变变规划使使用性质质，应函函告国土土房产管管理部门门限制该该套房屋屋的产权权交易和和抵押登登记直至至改正为为止。对对违法搭搭盖严重重违反规规划或者者市容市
27、市貌的，城城市管理理行政执执法部门门应当依依法强制制拆除。第四十一条条 违反本本规定，在在物业管管理区域域内停放放机动车车时。未按划划定的车车位内和和按标示示停放的的，由城城市管理理行政执执法部门门责令其其改正，并并可处以以二百元元的罚款款；严重重影响物物业管理理区域管管理秩序序的，城城市管理理行政执执法部门门可以将将该车辆辆拖至指指定的地地点并告告知物业业服务企企业，有有关费用用由违法法行为人人承担。第四十二条条建设设单位不不按规定定缴交首首期归集集的物业业专项维维修资金金的，由由建设行行政主管管部门责责令其限限期缴纳纳；逾期期拒不缴缴纳的，按按应交款款逾期天天数处以以每日万万分之五五的罚款款；情节节严重的的，由市市建设行行政主管管部门吊吊销或提提请吊销销其相关关资格证证书。 第四十三条条 物业服服务企业业违反本本规定，不不按时报报送统计计报表和和相关资资料，或或者提供供虚假报报表和相相关资料料的，由由市建设设行政主主管部门门责令改改正。对对不按时时报送统统计资料料的，处处以五千千元罚款款；对提提供虚假假统计资资料的，处处以二万万元以上上五万元元以下罚罚款。第四十四条条本规定定自 年 月月 日起起施行。厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议于1998年10月29日通过的厦门市住宅区物业管理条例同时废止。