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1、绿城明珠珠整合营销销策划提提案南宁市居居天上营销策策划机构构二七七年七月月二十九九日第二部分分绿城明明珠江景景苑项目目分析二、项目目产品及及开发分分析1、项目目经济指指标（有有待最终终确定）2、户型型配比：3、户型型特点：4、户型型调整建建议：5、滚动动开发进进度建议议5.1由由外至内内开发建建设建议本项项目开发发建设顺顺序为：2楼楼1楼楼3楼楼4楼楼。开发依据据：2#楼楼前有沿沿街户型型，后有有江景，住住宅套数数较少，在整个项目四栋楼宇中最具代表性。先行开发建设和销售2#楼，有利于实现销售目的，树立项目形象，探知市场对整个项目的反应。总之，2#楼的定价和销售情况，对后续栋号的开发建设起到极其
2、重要的指导作用。先期启启动沿街街2住住宅楼建建设，以以较低的的销售价价格启动动本项目目，为后后续住宅宅栋号价价格拉升升留下上上涨空间间。2、11沿街街住宅楼楼宇的建建设，能能形成项项目规模模视觉效效果。此此外，这这两栋住住宅楼交交楼后，33、44#楼尚尚处于建建设过程程中，22、11的样样板效果果能促进进3、44楼住住宅的销销售，利利于价格格的拉升升及销售售。5.2、住宅建建设开发发及发售进进度安排排各栋住宅宅楼宇的的开发进进度与发发售计划划如下：先建设22#楼，再再依次建建设1#楼、33#楼、44#楼。滚滚动开发发，销售售与工期期滚动进进行。栋号开工时间间竣工时间间工期发售时间间发售条件件2
3、20077/100/01120088/100/30013个月月，含春春节1个个月20088年1月月主体至四四层120077/122/01120088/122/31113个月月，含春春节1个个月20088年4月月主体至88-100层320088/055/01120099/055/31113个月月，含春春节1个个月20088年8月月主体至88-100层420088/099/01120099/099/30013个月月，含春春节1个个月20088年122月主体至88-100层5.3、住宅建建设、部部分景观观先行大凡销售售形势较较好的楼楼盘，景景观先行行是常用用的手段段。先做做出部分分园林实实景、做做好
4、样板板房是楼楼盘情景景营销的的重要内内容。如如凤岭“荣和山山水美地地”、“盛天茗茗城”，仙葫葫“天池山山”等项目目，在项项目开发发前期便便着手小小区绿化化形象建建设，美美轮美奂奂的园林林实景极极大地拉拉动了销销售。而而只注重重楼盘开开发建设设，忽略略园林景景观营造造的楼盘盘，销售售则举步步为艰。恒大苹苹果园便便是具有有代表性性的案例例。建议：在在1楼楼西侧“社区车车行出入入口”附近设设立楼盘盘销售中中心，将将项目西西侧沿江江河堤以以精美的的园林景景观营造造出良好好的社区区环境氛氛围，使使顾客过过桥时便便可受到到精美的的园林景景观的感感染。6、项目目定位思思路：蝶恋蓝湾湾产品总体体定位及及主题要
5、要点如下下：6.1、蝶恋恋蓝湾产产品定位位：江畔畔花园洋洋房6.2、产品定定位依据据：6.2.1、项目所所精心打打造的岭岭南风格格园林，以以及自身身拥有的的优越自自然环境境一步一景景、步易景景移岭南南风格的的园林不不但为两两广人所所深深喜喜爱，而而且在仙仙葫尚无无以岭南南园林作作为园林林主题风风格的项项目，甚甚至在整整个南宁宁也不多多见，可可以说是是稀缺物物业。差差异化的的定位将将使项目目在推广广和消费费认同上上获益菲菲浅。同同时岭南南园林在在建造和和维护的的成本上上相对较较低。因因此绿城城明珠的的中庭园园林建议议打造成成精致的的岭南风风格园林林。另外，秀秀美的蓉蓉茉江围围绕项目目蜿蜒而而过，
6、优美的自然景观观资源，使楼盘价值非同一般。通过打造造岭南风风情园林林、自然然江景美宅，挖挖掘“岭南园林林文化”、“自然江江岸文化化”，树立仙仙葫独树树一帜的的特色楼楼盘。6.2.2、系出名门门，品质高高贵绿城明珠珠江景苑苑是绿城城明珠项项目的组组成部分分。绿城城明珠先先期开发发了御景景苑，御御景苑为为纯别墅墅项目。江景苑定位于花园洋房，与御景苑一衣带水。可以说，江景苑系出名门，别墅、花园洋房的高尚品质相互提升，相得益彰。因此，绿绿城明珠珠江景苑苑的楼盘盘定位应应走中等等价位楼楼盘定位位路线，要要依托御御景苑的的社区形形象，拔拔高整个个项目的的品质。6.2.3、项目目形象定定位：自自然江岸岸，岭
7、南南美宅根据以上上项目定定位分析析，绿城城明珠江江景苑应应围绕自自然、珍珍稀的楼楼盘特色色打造项项目整体体形象。通过成本不高，但布局精巧的岭南园林规划设计营造仙葫别具一格的岭南园林居住环境。第三部分分 绿绿城明珠珠江景苑苑营销策划划提案一、项目目营销总总体策略略1、项目目营销总总体策略略：2、营销销主题自然然江岸，岭岭南美宅宅122万平方方米岭南南风情社社区20008，仙仙葫岭南南人居元元年122万平方方米江畔畔岭南人人文府邸邸悠然然岭南风风情 畅享幸幸福生活活岭南南园林 繁花花院落仙葫葫首席纯纯岭南园园林美宅宅仙葫葫罕有岭岭南园林林美筑城市市人的岭岭南花园园洋房纯翠翠岭南园园林生活活/别院院
8、岭南南人居 诗意意人生本项目拥拥有得天天独厚的的自然环环境，以以紧邻蓉蓉茉江曲曲线江景景为核心心景观资资源，全全城罕见见。自然然环境、精精致园林林、高尚尚产品等等综合优优势，奠奠定了本本项目作作为个性性化高尚尚楼盘的的坚实基基础。因因此，综综合本项项目的定定位及区区域特征征，以“江景”为核心心点，着着力挖掘掘、演绎绎“江岸文文化”、“岭南园园林文化化”，打造造南宁市市首屈一一指的江江景美宅宅，重新新定义花花园洋房房美宅新新形象。营销主题题上体现现江景与与岭南园园林美宅宅的结合合，并要要突出对对江景的的亲近、拥拥有，以以及结合合目标客客户成功人人士、高高尚人士士的身份份而产生生的情感感诉求。并并
9、且着重重挖掘中中高收入入者，且且对岭南南园林有有偏好的的人群。1.1、营营销总体体策略：以“江畔畔花园洋洋房”为核心心，作为为项目各各卖点的的归结点点，全新新阐释隆隆安新花园洋洋房标准准，创立立“绿城明明珠”别具一一格的园园林美宅宅形象。通通过具有有针对性性的主题题诉求，进进一步提提升项目目品牌形形象，最最终实现现总体销售售目标。四个坚持持：A：坚持宣宣传高尚尚楼盘形形象，创创建知名名品牌。B：坚持持倡导体体现岭南南花园洋洋房的生生活方式式。C：坚持持连续诉诉求项目目高起点点的建筑筑文化体体系。D：坚持持制造“热点、焦焦点、轰轰动”的效应应，创建建“名星楼楼盘”。1.2、项目其他营销策略：1.
10、2.1、文文化营销销策略通过对蝶蝶恋蓝湾湾项目文化化内涵的的挖掘，让让客户感感受到项项目与众众不同的的特色与与品质。措措施如下下：1）挖掘掘“水岸文文化”、“园林文化化”，形成成楼盘自自身最具具个性的的卖点和和特色，提提升项目目附加价价值。2）以具具有江居居风情的的名称为为小区各各栋高层层命名，如如“听涛居”、“晓月居”、“翠堤居”、“颐景居”等。1.2.2、体体验营销销策略花园洋房房是有别别于普通通住宅的的高层次次住宅产产品，在在整合营营销过程程中，必必须通过过一系列列措施展展示项目目的品质质，让客客户“触景生生情”。措施施：1）、在在开盘前前完成售售楼部。售楼部要围绕“江景”、“精品园林”
11、的视觉效果进行装修设计，让顾客现场咨询时，被楼盘浓郁的现场气氛所感染。2）、开开盘前完完成沿江江景观园园林修建建，铺设设江景栈栈道。现现场园林林景观的的营造，对对销售过过程和结结果有非非常重要要的影响响，能直直接影响响到楼盘盘定价的的高低。3）、做做好销售售现场的的建设工工作，须须与项目目的“江景”、“岭南园园林文化化”定位相相吻合，营营造一个个气派、优优美、园园林式的的营销环环境。4）、树树立规范范、专业业的良好好工地形形象。1.2.3、品品牌营销销策略品牌就是是楼盘的的价值。在客户心目中成为优质品牌的过程，就是让顾客了解、认知、接受绿城明珠的过程。措施：1）与主主流媒体体合作，通过宣传，扩
12、大项目知名度和美誉度。2）利用用俱乐部部等形式式吸引目目标客户户为会员员，定期期组织活活动，让让客户感感受到不不同凡响响的尊贵贵感，形形成良好好的口碑碑宣传效效应。3）一流流的产品品质量和和居住环环境，是是品牌建建设的根根本。在在项目开开发过程程中，注注重住宅宅质量、营营造优雅雅的社区区环境、提提供一流流的物管管服务，是是必须要要做好的的最基本本工作，也也是品牌牌建设的的核心内内容。1.2.4、特特色营销销在市场竞竞争激烈烈的情况况下，为为突显差差异化，可可开展有有特色的的营销活活动，以以达到吸吸引眼球球的效果果。措施：围绕楼盘盘特色，经经常举办办岭南园园林鉴赏赏会、江景文文化沙龙龙、住户户联
13、谊会会等公关关活动。1.2.5、高强强度营销销在营销的的重点阶阶段，要要集中资资源，通通过各种种渠道，发发动全面面猛烈的的营销宣宣传攻势势。具体体为：开开盘前一一个月，采采取集中中式宣传传策略，以以“垄断性性”的媒体体攻击并并结合大大型营销销活动攻攻势，迅迅速吸引引市场关注注。二、项目目销售策策划提议议1、销售售目标本项目各各栋号均均价预测测如下（因因设计方方案未最最终确定定，该目目标以设设计方案案的大概概数进行行计算。不不考虑内内部员工工的集资资房部分分）：物业类型型户型套型主要要面积（）套数面积小计计（）目标均价价（元/）销售金额额（万元）1两房,三三房,四四房86,1126,1166,1
14、444188229443.7782550058500663392两房,三三房88,1117,1266,1440170199990.7722450048977726643两房,三三房,四四房85,1131,1422221282886.3322700076377306644两房,三三房,四四房85,1131,1422221282886.332280007920016996小计800995007.1142643326300586663本项目的的销售周周期预计计为177-244个月，预预测依据据：过去两两年南宁宁市仙葫葫房地产产容量、周周边楼盘盘每月住住宅销售售量及本本项目规规模、定定位。本项目目的工
15、程程建设周周期。2、支撑撑条件要实现本本项目的的快速顺顺利销售售，要解解决好以以下几个个问题：2.1、工程进进度支持持一般工程程进度和和销售进进度齐头头并进是是较理想想的项目目开发状状态。项项目发售售前期，要要确保22楼工工程建设设达到四四层以上，以以体现企企业实力力并坚定定购房客客户的购购买决心心。若资资金充足足，1和2同时开开工，将将更有利利于项目目开发和和销售。2.2、园园林景观观支持充分利用用项目得得天独厚厚的自然然江景和和自然地地貌优势势，在地地块西侧侧江岸营营造出精精美的江江岸园林林景观，园林绿化与销售现场联动，让顾客充分体验“江岸文化”、“岭南园林文化”的全新感受。2.3、营销策
16、策略支持持正确的楼楼盘定位位和恰当当的营销销策略，是是搭建项项目与消消费者之之间沟通通桥梁的的关键。也也是本项项目是否否成功销销售的关关键。营营销整个个过程中中，要注注重树立立企业和和项目品品牌，贯贯彻品牌牌效应。2.4、营销销费用支支持强有力的的营销推推广对项项目销售售起到重重要的作作用。2.5、销售售队伍实实力支持持销售是产产品变现现的过程程，楼盘盘价值也也在此阶阶段得到到体现。专专业、高高效、务务实、精精干的销销售团队队是项目目能否成成功销售售的关键键。2.6、知名物物管支持持本项目发发售前，应应提前落落实物业业管理公公司。知知名物管管公司对对本项目目施行物物业管理理，将解解决购房房客户
17、的的后顾之之忧。使楼盘盘附加值值得以提提升。3、住宅宅定价策策略3.1住住宅整体体定价策策略：本项目定定位于中中等档次楼楼盘，住住宅应采采取差异异化定价价策略，定定价以天天池山销销售均价价作为参参考。3.2首首期住宅宅推盘定定价策略略：根据以上上开发进进度，先先建设并并推出22楼进进行销售售。2楼的发发售价格格将成为为后续栋栋号住宅宅价格的的标竿，也也成为本本项目楼楼盘市场场定位的的衡量标标准。2楼面面市价格格应采取取由低到到高，逐逐步推升升的渗透透定价策策略：先先以较低低的价格格入市，发发挥价格格优势吸吸引买家家，树立立项目知知名度，随随着需求求的增加加逐步提提升售价价，最终终达到销销售目标
18、标。如22入市市均价应应在23350元元/平方方米左右右，最终终均价应应达24450元/平平方米。由于3#、4#楼位置极佳，视觉开阔，四周风景秀美，售价将达到整个项目的最高。4、销售售阶段性划分：将本项目目营销周周期分成成五个阶阶段：预预热造势势期、22楼销销售期、11楼销销售期、33楼销销售期、44楼销销售期五五个主要要阶段。各各阶段主主要安排排如下（根据上述3.6.2点所述的工程开发进度制定）：销售阶段段时间段销售栋号号销售任务务说明预热造势势期20077.122-20008.012楼2楼放放号预热造势势期一个个半月时时间2楼销销售期20088.011-20008.042楼完成800%销售
19、售1楼销销售期20088.044-20008.081楼完成800%销售售3楼销销售期20088.088-20008.123楼完成800%销售售4楼销销售期20088.122-20009.054楼完成800%销售售清盘期20099.055-20009.081,3,4清盘收尾尾将剩余房房号优惠惠清盘备注不含清盘盘期销售售周期117个月月，含清清盘期22个月6、销售售方式与与销售技技巧6.1、开开盘销售售方式通常开盘盘销售主主要有几几种方式式，内部部认购、排排队、抽抽号等，一一般组合合起来使使用。如如果前期期造势预预热期客客户储备备不足，内内部认购购是较好好的放盘盘方式。若若市场反反应强烈烈，可采采
20、取排队队、领号号抽号等等销售方方式。根根据来访访接待情情况选择择适合的的开盘方方式尤为为重要。6.2、促促销措施施销售折折扣销售折扣扣是最为为常用的的促销技技巧。根根据楼盘盘发售的的不同阶阶段，销销售折扣扣的方式式方法也也不尽相相同。一一般正常常销售期期，付款款折扣为为：一次次性付款款9.66-9.8折；银行按按揭付款款9.88折-不不打折。展展销期或或促销期期的付款款方式较较正常销销售期更更灵活、更更优惠，以以此吸引引买家尽尽快下定定。团购优优惠制定优惠惠的团购购措施，有有目的、有有计划地地促成大大宗买房房交易，加加快楼盘盘销售速速度。老客户户介绍新新客户购购买已买房的的老客户户若能成成功介
21、绍绍新客户户购买，老老客户可可享受一一定的现现金或代代金券（如如赠送物物业管理理费、车车位费等等）奖励励。尾盘期期的购房房优惠项目销售售的尾盘盘期，在在已经完完成销售售任务的的情况下下，其剩剩余的少少量货量量可给予予更多的的价格优优惠，以以便尽快快清货回回拢资金金。比如如一口价价销售、清清盘特惠惠价、买买房送大大礼包等等。三、项目目推广策策划1、项目目卖点分分析及卖卖点提炼炼1.1、项项目核心心卖点：自然江江岸，岭岭南美宅宅概念解析析：自然江岸岸：蓉茉江江沿项目目蜿蜒而而过，自自然江景景无须修修饰，浑浑然天成成。江景景得天独独厚，不不可复制制。岭南美宅宅：线条明明朗的建建筑群，岭南风格的特色园
22、林，星级的物管服务等等一切都围绕高尚洋房的标准来制作。加之蓉茉江水岸优美的自然景观资源及纯江景美宅建筑群，凝练了“傍水而居，水色共天”的居家文化理念。在绿城明珠，一杯咖啡就是一个下午；走在木栈道，杨柳拂面；黄昏的广场，弥漫着咖啡的香味与之千年的人文；每个人眼中透着闲适与自在，每个人的动作透着浪漫与优雅，高尚享受成为在绿城明珠里最自然不过的生活场景。1.2、项项目卖点点细分：优越地地段仙葫区区核心位位置 与凤岭岭唇齿相相依的仙仙葫区，位位居城市市发展主主流方向向，又一一个房地地产开发发热点地地区，自自然生态态环境得得天独厚厚，最为为适宜居居住的风风水宝地地。绿城城明珠项项目位于于仙葫区区的核心心
23、位置，地地段、交交通优势势非常明明显。自然环环境不可复复制的至至尊江景景绿城明珠珠，位居居仙葫大大道高尚尚住宅区区中心位位置，那那平江蜿蜿蜒而过过，自然然环境极极为优越越，是不不可复制制的尊崇崇风水宝宝地。蜿蜿蜒而过过的私家家江岸线线，打造造独具特特色的沿沿江景观观栈道，赏赏烟波浩浩淼，听听涛声阵阵阵，营营造出浓浓郁的江江岸风情情。精致园园林岭南花花园洋房房精心打造造的岭南南风情园园林，由由流水、小小桥、巨巨石、亚亚热带灌灌木、庭庭台等组组成不同同园艺小小品，或或精致、或或小巧、或或淡雅、或或随性，不不同的主主题共同同营造出出一个都都市中的的纯美园园林院落落。一种种回归自自然的人人居居住住文化
24、，一一个纯美美岭南花花园生活活空间，必必将吸引引热爱生生活、享享受生活活的高尚尚人士。生活方方式自然、自自在的生生活模式式倡导自然然、休闲闲、运动动、健康康的生活活模式，实实现现代代人亲近近自然山山水、享享受品位位生活的的美好生生活梦想想。2、项目目形象推推广2.1、项项目视觉觉识别系系统的设设计项目标标志项目标志志（LOOGO）、名名称，标标志与名名称的标标准形、标标准色、标标准组合合。要求求不拘泥泥于传统统形式，紧紧扣项目目定位，突突出江景景美宅的个个性化特特征。应用部部分：交通工具具类；招牌标识识类；宣传广告告类；证件文具具类等。2.2、营营销接待待中心的的包装设设计及主主要销售售道具营
25、销中中心包装装外部包装装：现代代、时尚尚，以鲜鲜明的风风格出现现，色彩彩线条简简洁明快快，不仅仅视觉冲冲击强，并并让人耳耳目一新新。内部包装装：豪华华、气派派，休闲闲、舒适适，建议议包装中中充分体体现水岸岸文化、岭南园林文化，提升营销中心不同凡响的品位。注意做好好营销中中心周边边绿化及及相关设设施，营营造情景景相融的的营销环环境。营销中中心功能能分区：接待区、洽洽谈区、休休息区等等。主要销销售物料料：形象墙、展展板：视觉冲冲击强，内内容丰富富，凸显显销售气气氛；楼盘模型型、户型模模型：项目微微缩还原原，突出出楼盘气气势与魅魅力。可考虑虑制作规规划沙盘盘和绿化化沙盘各各一个。销售物物料：楼书、单
26、单张、户户型平面面图、价价目表、认认购须知知、按揭揭指南、销销控表等等。2.3、工工地环境境包装设设计工地现现场包装装：工地围墙墙包装工地立柱柱广告牌牌制作工地公共共标牌制制作 彩旗制作作：结合合活动的的开展渲渲染气氛氛施工工人人整齐划划一的着着装 .样板板房参观观路线：营销中心心样板板房沿江景景观做好路线线的绿化化及指示示系统等等配套工工作，充充分考虑虑其便利利性、安安全性、创创新性、美美观化。2.4、样样板房包包装设计计样板楼是是销售活活动进行行的场所所，是提提升产品品形象的的重要手手段。应应选用上上等材料料、精细细工艺、独独特新颖颖的设计计来打造造项目的的样板楼楼。对样板楼楼装修风风格建
27、议议为：岭岭南园林林风格充满满岭南园林林风情。3、媒体体策略媒体总策策略：本项目须须整合各各种媒体体资源，以以主流媒媒体的宣宣传与具具有特色色的营销销活动为为重点，综综合利用用其它媒媒体，通通过亲历历体验、动动感视觉觉、听觉觉效果渲渲染项目目引领的的新生活活概念，通通过公共共活动，巩巩固项目目的市场场空间和和市场认认知度。报纸：选择南南国早报报为主主要传播播阵地，南南国城报报等作为辅辅助媒体体。电视：主要选选择广西西生活频频道的“广西房房地产”栏目，项项目入市市初期投投放形象象广告，力力求达到到给观众众强烈的的视觉冲冲击。随随着项目目销售的的深入及及营销活活动的开开展，适适时进行行专题报报道，
28、保保持项目目的长新新常亮。户外广广告：公公车车体体广告、市市中心广广告牌网络：网络广广告宣传传是项目目营销推推广主要要的辅助助工具。选选择时时空网、广广西房产产街为为主要传传播阵地地，以形形象宣传传、阶段段性的促促销信息息为主要要内容。楼书：亮点集集中亮相相，展示示项目整整体形象象及各卖卖点的细细述分析析。制作作应高档档化、具具有文化化品位。宣传单单张：项项目形象象总体展展现，传传达促销销信息，可可在房展展会、开开盘前大大量派发发，采取取点面结结合的形形式，前前期以面面为主，做做到范围围广、频频率高，开开盘前一一周重点点针对高高收入行行业进行行宣传，如如金融、电电信、电电力等行行业。礼品：向客
29、户户赠送有有品位、有有特色、符符合项目目形象与与客户身身份的礼礼品，如如高档办办公用具具、家用小小电器等等。公关活活动：公公关活动动能起到到渲染气气氛，聚聚焦眼球球，聚集集人气，让让项目知知名度迅迅速提升升等极佳佳效果。公关活动动主要形形式有：公益性性活动、联谊会会、岭南园园林品鉴鉴会、开盘活活动等等等。4、分阶阶段推广广工作规规划：根据工程程进度以以及销售售周期的的安排，推推广工作作相应进进行如下下分阶段段规划：4.1、第第一阶段段：项目目形象以及及2春春晓阁销销售期（时时间节点点20007年112月20008年年4月）4.1.1、指导思思想：绿城明珠珠的首次次亮相，务务必通过过强大的的媒体
30、资资源整合合，以优优雅、准准确、清清新的画画面，配配合灵活活多样的的公关活活动，在在南宁楼楼市中树树立起仙仙葫首席席岭南园园林美宅宅的全新新形象。并并通过对对仙葫片片区、对对项目最最大程度度的理性性以及感感性阐述述，最大大限度的的提升仙仙葫片区区、项目目自身的的外在形形象和附附加值。4.1.2、推广任任务及效效果：销售进度度时间节点点推 广 任 务务效果项目形象象亮相20077年122月塑造项目目仙葫首首席岭南南园林美美宅的全全新形象象告知2#春晓晓阁开盘盘20088年2月传递岭南南园林居居住文化化，提升升2#楼楼产品价价值认同、行行动2#春晓晓阁销售售期20088年2月5月传达热销销信息，货
31、量消化期促销行动4.1.3阶段段广告主主题：仙仙葫，以以岭南园园林之名名，完美美蜕变4.1.4、媒媒体配合合：销售期项 目媒 体版面/规规格主 题内 容发布时间间费用（折折后）形象亮相报纸南国早早报彩色整版版亮相篇：仙葫，以以岭南园园林之名名，完美蜕变变1、通过过岭南园园林之美美烘托本本项目的的完美品品质，突突出岭南南园林美美宅的文文化气质质，传递递项目给给仙葫片片区带来来的全新新气象。2、绿城城明珠而而让世人人重新审审视仙葫葫、认识识仙葫。20077年122月约5万南国城城报彩色整版版20077年122月2万户外市中心广告牌待定20077年122月-220088年122月约25万万公交车整车
32、10辆约约35万电视广西房房地产1分钟专专题20077年122月半个月约6万楼书售楼部宣宣传资料料待定岭南园林林，繁花花院落岭南园林林、自然然江景生活方式式优美诠诠释；开发商实实力展示示20077年122月约8万户型单张张售楼部宣宣传资料料A4双彩彩岭南园林林之家户型图、户户型说明明20077年122月约0.55万网络时空网网专题岭南园林林品鉴会会活动内容容、销售售信息1月中旬旬-2月约1万活动1岭南园林林品鉴会会20088年元旦旦约2万2春晓阁开开盘发售报纸南国早早报彩色半版版岭南园林林居住文文化系列1系列44通过系列列报版解解构岭南南园林的居住文文化1月-22月7期约117.55万南国早早
33、报彩色整版版开盘篇：明日，仙仙葫完美美蜕变开盘推售售信息、促促销信息息2月约5万元元活动2开盘活动动2月约3万2春晓阁销售期报纸南国早早报彩色半版版岭南园林林，一种居住住文化的的广泛认认同通过对首首期开盘盘热销的的分析强强调岭南南园林居居住文化化获得的的群体认认同感3月-44月8期约220万促销3.8妇妇女节主主题优惠惠促销活活动3月合计约1300万4.2、第第二阶段：1揽绿阁阁销售期期（时间间节点220088年5月20008年年8月）4.2.1指导导思想：在原有形形象的基基础上，以华丽的画面、准确的文字语言描绘强化岭南园林之美，烘托本项目的完美品质；以销售数据和热销真实场面再现2楼热销，传达
34、市场热捧的信息，激发置业欲望。同时表现出项目给仙葫片区带来的华丽气息，并以次带动整个片区档次的提升。务必抓住五月楼市旺季到来的契机，获得最佳销售业绩。4.2.2、推推广任务务及效果果：销售进度度时间节点点推 广 任 务务效果1揽绿绿阁预热热20088年4月1#产品品价值告知1揽绿绿阁开盘盘20088年5月园林、建建筑形象象的塑造造认同、行行动1揽绿绿阁销售售期20088年5月月8月中庭园林林、户型型特色。货量消化期促销深化认同同4.2.3、阶阶段广告告主题：仙葫，以以岭南园园林之名名，华丽丽转身4.2.4、媒媒体配合合：销售期项 目媒 体版面/规规格主 题内 容发布时间间费用（折折后）1揽绿阁
35、销销售期海报/户户型单张张售楼部宣宣传资料料4开双彩彩仙葫，以以岭南园园林之名名，华丽转身身岭南园林林、便捷捷交通、齐齐全配套套、特色色户型、开发商实力展示4月约2万报纸南国早早报彩色半版版1） 岭南园林林，繁花花院落2） 楼距够远远，风景景够美3） 内嵌花园园，高尚尚洋房4月88月16期约约40万万南国城城报彩色整版版5月1期封面面4万生活报、晚晚报4月88月3万杂志榜样彩色整版版4月88月4期约66万网络时空网网专题楼盘形象象、促销销信息活动信息息、销售售信息3月44月约2万网络广西房房产街专题楼盘形象象、促销销信息活动信息息、销售售信息3月44月约1万活动3新春踏青青活动3月底约4万活动
36、4开盘活动动5月约3万合计约65万万4.3、第第三阶段段：3翠堤阁销销售期（时时间节点点20008年88月20008年112月）4.3.1指导导思想：继续挖掘掘岭南园园林之美美，通过过寻找形形象代言言人的互互动参与与性活动动，掀起起又一轮轮对岭南南园林追追捧的新新高潮。依靠对蓉茉江景的美化描绘，传达江居生活上风上水的优越感。并且通过细致的物业管理服务，烘托本项目的高尚品质，更大限度的提升项目在形象和附加值。同时带给置业者对仙葫片区更完美的想象。4.3.2、推推广任务务及效果果：销售进度度时间节点点推 广 任 务务效果3翠堤堤阁预热热20088年7月江景形象象、物管管形象塑塑造深化认同同3翠堤堤
37、阁开盘盘20088年8月继续深化化岭南园园林文化化，3#产品价价值认同、行行动3翠堤堤阁销售售期20088年8月12月货量消化化期促销销行动4.3.3、阶阶段广告告主题：因岭南南园林，重重新想象象仙葫4.3.4、媒媒体配合合：销售期项 目媒 体版面/规规格主 题内 容发布时间间费用（折折后）3翠堤阁销售期海报售楼部宣宣传资料料4开双彩彩因岭南园园林，重新想象象仙葫岭南园林林、一线线江景、便便捷交通通、齐全全配套、特特色户型型、贴心心物管、和和谐邻里里、开发发商实力力展示等等7月约0.55万报纸南国早早报彩色半版版1） 岭南园林林，诗意意人生2） 繁花院落落，微笑笑芳邻3） 一线江景景，水色色共
38、天4） 左手园林林，右手手江景8月-110月12期约约30万万南国城城报彩色整版版4期封面面16万万生活报、晚晚报约3万电视广西房房地产专题约4.55万杂志榜样彩色整版版3期约55万网络时空网网专题寻找岭南南园林形形象代言言人主题促销销活动7月-88月1万活动5寻找岭南南园林形形象代言言人7月-88月6万活动6开盘主题题活动8月4万合计约70万万4.4、第第四阶段：4颐景阁销售期期（时间间节点220088年111月20009年年4月）4.4.1、指指导思想想：深度挖掘掘4的的优越卖卖点园林、江江景、宽宽楼距、入入户花园园等，将项目目形象进进一步拔拔高，提提升其附附加值。并并利用中中秋佳节节的契
39、机机举办客客户联谊谊会等活活动增进进业主间间情感，创创立和谐谐、温暖暖的社区区生活氛氛围。从从而使置置业者对对仙葫重重新定义义为宜居居城区。4.4.2、推推广任务务及效果果：销售进度度时间节点点推 广 任 务务效果4颐景景阁预热20088年100月岭南园林林、江景景形象、物物管形象象继续深深化塑造造深化认同同4颐景景阁开盘20088年111月4#产品品核心价值值园林林、江景景、宽楼楼间距认同、行行动4颐景景阁销售期期20088年122月4月货量消化化期促销销行动4.4.3、阶阶段广告告主题：因岭南南园林，重重新定义义仙葫4.4.4、媒媒体配合合：销售期项 目媒 体版面/规规格主 题内 容发布时
40、间间费用（折折后）4颐景阁销售期海报售楼部宣宣传资料料4开双彩彩因岭南园园林，重新定义义仙葫岭南园林林、一线线江景、超超宽楼距距、便捷捷交通、齐齐全配套套、特色色户型、贴贴心物管管、和谐谐邻里、开发商实力展示等10月约0.55万报纸南国早早报彩色半版版1）楼距距够远，风风景够美美2）院落落情怀，和和谐邻里里3）2770江景视视野4）体验验岭南园园林新美美宅生活活20088年111月-20009年44月20期约约50万南国城城报彩色整版版3期封面面12万万杂志榜样彩色整版版3期约44.5万万网络时空网网专题中秋客户户游园联联谊会主题活动动、促销销信息9月底-10月月初2万活动7中秋客户户游园联联
41、谊会9月底6万活动8开盘主题题活动11月3万合计约80万万4.5、第第五阶段段：清盘盘销售期期（时间间节点220099年5月月20009年年10月月）4.5.1、指指导思想想：推出灵活活多样的的优惠措措施，并并挖掘老客客户潜力力，推动动以老带带新优惠惠政策来来推动尾盘销售售。同时时举办丰丰富多彩彩的社区区活动，营营造温馨馨、和谐谐、融洽洽的社区区。以精精美的园园林实景景、温情情的社区区生活画画面、优优惠的价价格激发发置业欲欲望。4.5.2、推推广任务务及效果果：销售进度度时间节点点推 广 任 务务效果项目清盘盘期20099年5月10月月园林实景景、社区区生活、优优惠政策策攻坚深化认同同、加速速
42、行动4.5.3、阶阶段广告告主题：把家安安在风景景里4.5.4、媒媒体配合合：销售期项 目媒 体版面/规规格主 题内 容发布时间间费用（折折后）清盘期报纸南国早早报彩色1/4版我想有个个家现房、园园林、社社区生活活、优惠惠政策5月110月约10万万合计约10万万5、营销销推广费费用控制制：本项目由由于定位位于中等等档次楼楼盘，在在形象塑塑造、推推广力度度等方面面将比中中低档楼楼盘有更更大的投投入，因因此，住住宅营销销推广费费用按总总销售额额的2.3%进进行测算算。住宅营销销与推广费费用预计计为：住住宅总销销售收入入2.663亿2.3%6005万元元。后记： 绿城明明珠项目目虽然占占地面积积较小，但但项目本本身具有有众多得得天独厚厚的优势势。我们们相信，良良好的项项目品质质、一流流的工程程质量、准确的市场定位、专业的营销策划、强大的销售队伍将为本项目的成功运作保驾护航。28