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1、案例四、筑筑境风情商商业街招商商策划案一、招商准准备及阶段段划分1、招商准准备根据筑境风风情商业街街目前的销销售和招商商情况，本本招商节点点开始时间间定为111月20日日，招商的的准备工作作包含如下下内容：（1）与政政府及林学学院洽谈工工作：编号细则完成时间1特色美食街街规划申报报11月200日之前2税收减免、定定额税、优优惠政策问问题11月200日之前3经营商户经经营手续办办理简化问问题11月200日之前4交通、环保保、工商、税税务等方面面的优惠政政策11月200日之前5经营管理公公司注册11月200日之前6与林学院后后勤协商，充充分利用林林学院的资资源11月200日之前（2）招商商文本及相
2、相关资料准准备 编号细则完成时间1招商手册11月200日之前2招商商铺平平面图及面面积11月200日之前3招商业态比比例和业态态细分11月200日之前4推广计划及及费用预算算（给客户户参考）11月200日之前5招商地点确确定及办公公用品到位位11月200日之前6销售价格表表11月200日之前7租赁合同范范本11月200日之前8合作经营合合同范本11月200日之前9物管文本已有10装修要求11月200日之前11商业管理文文本11月200日之前（3）其它它准备工作作编号细则完成时间1物业管理及及经营管理理公司确定定11月200日之前2招商团队组组建完毕11月200日之前3异地招商工工作计划的的确定
3、11月200日之前4招商负责人人及相关人人员的激励励制度11月200日之前5代理招商的的规范文本本（针对商商业街内分分割的代理理招商内容容）11月200日之前以上这些事事宜的协商商最终以书书面文件或或文书的形形式确定，以以便在招商商时使用。2、阶段划划分在招商准备备工作完成成后，根据据实际情况况，我们将将本商业项项目的招商商过程划分分为以下几几个阶段，以以安排招商商中的整体体工作，并并对招商工工作起指导导性作用。（1）第一一阶段 启动期招招商(055年11月月20日-06年11月中旬)阶段任务务启动主力业业态的招商商工作，争争取引进55-8家有有影响力的的商家；完成特色街街的申报和和宣传工作作
4、，力争引引入一部分分旅游特色色产品的商商家；争取完成商商业街内各各业态1-2家主力力店；本阶段需要要完成整个个招商任务务的20%左右；稳进式的销销售结合重重头招商，树树立项目品品牌商业街街的形象； 阶段工作适合本项目目的主力店店招商洽谈谈；与政府有关关部门的合合作；异地招商的的推广；06年元旦旦杭州房交交会的宣传传；项目在临安安的宣传工工作；对项目的大大规模宣传传和广泛招招商；其它意向商商家的洽谈谈；年终的招商商庆典活动动；（2）第二二阶段 招商商集中期（006年2月月中旬-006年3月月底）1、 阶段任务务各业态的招招商工作持持续跟进，掀掀起年后招招商的热潮潮；主力业态再再引进3-5家；完成
5、全部业业态招商商商家的500%；对临学院和和临安本地地的宣传到到位；特色街的招招商初具规规模；进行一定的的开街宣传传；争取成为世世界休闲博博览会（时时间：20006年44月22日日至10月月22日）分分会场的设设点之一；销售集中进进行；2、 本阶段工工作接受各商家家的主动上上门；主动接洽我我们可望进进驻的商家家，签订合合同或达成成意向；1- 3次大规模模的销售活活动（在特特色街等完完全明确后后）；1-2次的的大型招商商促进活动动；部分商家开开业的宣传传；管理部分商商家的装修修，协调其其中存在的的问题；在年后趁机机把握市场场先机会，率率先启动招招商工作；5、1节的的活动（3）第三三阶段 招商商冲
6、刺期（006年4月月初-066年5月底底）阶段任务务利用休闲博博览会带动动商家进驻驻；通过广告宣宣传召开大大规模的招招商活动；力争完成220%的招招商任务，即即整个步行行街的招商商完成900%；对开街进行行宣传；促进协议商商家最后签签定合同；管理好装修修入场工作作；本阶段工工作休闲博览会会分会场的的宣传和具具体活动开开展；与临安市民民及林学院院的互动活活动；人员走访，促促进商家落落定；敦促已签订订商家进行行装修，准准备9月份份的整体开开街庆典活活动；杭州5月房房交会展开开一次招商商、销售与与开街的形形象活动；广告宣传的的跟进；（4）第四四阶段 招商商持续期（006年6月月）本阶段大部部分商户已
7、已经落定，同同时将完成成一部分商商家的后续续进场，如如该部分商商家在开街街前未能及及时完成装装修，则将将由商业管管理公司监监督，在开开街前3日日内暂停装装修；根据据实际的招招商情况，确确定部分物物业的流向向；举行开开街庆典活活动的准备备。二、招商时时间表开街准备期启动期春节持续期冲刺期集中期06/05/3106/06/0806/03/3006/01/2506/02/0805/11/20招商进度计计划表节点时间备注招商准备期期2005年年11月220日前完成招商准准备工作招商启动期期2006年年11月220日-006年1月月25日与3-5个个主力商家家达成合作作意向，由由此引爆招招商高潮，截截止
8、春节前前中等商户户陆续引进进，小商户户紧跟其后后。完成招招商20%。春节休整2006年年1月266日-20006年22月8日积累客户招商集中期期2006年年2月9日日-20006年3月月31日大商户、中中等商户基基本确定，大大规模招商商进行。完完成招商共共70%。招商冲刺期期2006年年4月1日日-20006年5月月31日准备开街，并并促进签约约和进场装装修。完成成招商共990%招商持续期期2006年年6月1日日开始完成剩余的的招商工作作。开街2006年年6月8日日盛大开街三、业态规规划及商家家推荐1、业态规规划（1）由（11）和（22）部分组组合成为娱娱乐主题商商街。该商街位置置处于临安安市
9、民前往往本项目的的前言；同时辐射了了社区和学学生消费群群体；娱乐商业具具有一定的的辐射力，可可以吸引周周边人群前前往；娱乐主题街街一般在晚晚上较为热热闹，因此此，必须设设置在离社社区中心有有一定距离离处，考虑虑有一定独独立性；通过设置该该主题商业业可以提升升整个商业业街形象；娱乐商街需需要一定的的独立性，该该商街正好好具备如此此特性；（2）由（33）和（55）部分组组合成为餐餐饮主题商商街。从建筑设计计和布局上上说，适合合为美食街街区；餐饮业态具具有一定的的发散力，可可以吸引其其他的消费费人群，因因此，在位位置设置上上，我们选选择了连接接大学路的的商街；餐饮对本社社区居民应应该从便利利性上考虑
10、虑，因此，餐餐饮位置最最好设置在在整个社区区内部；该商街同时时承接大学学路和社区区内部的规规划路（南南北走向），连连通了内部部和外部；连通项目一一期和三期期，居于社社区内核心心位置；（3）由（44）和（77）以及（66）、（110）部分分组合成为为购物主题题商街。直接处于社社区内南北北向规划路路上，北面面正对林学学院，学生生便利性购购物将形成成支撑该商商业主题街街的主力消消费群之一一；承接娱乐主主题街和餐餐饮主题街街，充分体体现商业价价值；项目商业有有一定规模模，购物是是必不可少少的一个主主题内容；学生对购物物的消费需需求，从项项目位置和和本主题商商业街上看看，是非主主要消费行行为，因此此，便
11、利性性很重要；通过购物街街的设置，可可以有效的的吸引外部部人流进入入社区内其其它主题商商业街进行行消费。（4）由（99）和（111）部分分组合成为为家居生活活主题街。与购物主题题街有机连连接，互为为补充；由于高层的的间距等阻阻碍，该街街面采光等等相对不足足，使用营营造为非经经常性消费费主题，如如家居、生生活用品等等。该主题商街街直接通向向环城北路路以东，人人气相对不不足；通过家居店店灯光和装装饰的营造造，有利于于改善区内内的氛围；直接连通环环城北路，便便于建材的的运送；（5）由（112）部分分组成的休休闲主题街街。位置较偏，以以休闲业态态的设置能能充分吸引引各类人群群前往进行行消费，带带动该商
12、业业主题的价价值；通过集中休休闲业态的的设置，可可以吸引周周边人群的的导入；休闲店主要要以夜间营营业为主，设设置于本位位置，对社社区居民影影响不大。直接面临环环城北路，对对外部的客客源有一定定的引力；（6）由环环城北路组组合的大学学商街。直接大范围围面对浙江江林学院，在在便利性上上有充分的的优势；直接面对环环城北路，可可同时考虑虑设置针对对市民的业业态穿插；通过东西横横向学生街街的设置，充充分引入人人流进入社社区内商业业街；娱乐主题街街部分业态态也是大学学商街的延延伸内容；（7）由（88）部分组组成的旅游游特色街 户型面面积不大，适适合旅游产产品销售；直接对外，充充分提升环环北商街的的整体价值
13、值；在该街区内内设置有临临安特产，面面积不大，但但能给到本本案消费的的外地消费费者提供附附加性的消消费内容。2、与临安安经济结合合的部分特特色街内容容说明（1）特色色美食街这里主要经经营的是临临安的特色色美食，将将临安所有有的餐饮资资源整合，形形成一条具具有临安本本地特色的的美食街，所所有的材料料几乎都采采用本地比比较特色的的产品，例例如临安土土菜、本鸡鸡、笋干、板板栗等等，充充分挖掘和和利用临安安本地的特特色资源，一一方面让游游客享受这这生态旅游游城市当中中独具特色色的美食，另另一方面，可可展现临安安当地的民民俗文化，让让游客了解解临安、热热爱临安。由于独立于于住宅外，这这条街主要要为中式餐
14、餐饮，临安安的土菜和和野味风靡靡杭州，由由于临安目目前尚无良良好的美食食一条街，我我们希望能能填补这个个空白，成成为临安市市的特色美美食一条街街主要为外外地游客服服务，兼顾顾本地区的的居民，学学生以及临临安地区的的其它消费费群，就建建筑形式上上看，该格格局也适合合餐饮街的的构筑。可可一、二、三三层联通。该特色美食食街可包括括野味馆、土土菜馆、临临安小吃、临临安沙锅店店、早餐店店、临安家家常菜馆、临临安风味馆馆、其他临临安特色美美食馆、少少量杭帮菜菜等。（2）旅游游特色街这里主要经经营的是临临安的特产产以及旅游游商品，将将临安所有有的特产资资源整合，形形成一条具具有临安本本地特色的的旅游特色色街
15、，所有有的商品几几乎采自临临安本地区区打造临安安真正意义义上的旅游游特色街，为为游客提供供购买临安安特产的集集中性消费费场所。该特色街可可包括产品品有山茱萸萸(doggberrry),山山茱萸肉,笋干,山山核桃,白白果,银杏杏,栗子,笋,水煮煮笋,茶叶叶,香菇,棕叶,箬箬叶、山核核桃、临安安本鸡、昌昌化鸡血石石以及其他他的特色旅旅游商品等等。3、 商家推荐类别名称地址面积电话备注餐饮老东北菜馆馆锦江路1008号A座座637211037一席地火锅锅城新民街1887号150平方方米1317550268891 6381113811怪味岛火锅锅 锦江路311号637577862豪胜客牛排排馆 锦江路北
16、一一号100平方方米639600979一品煲 新民街1667号300平方方米637299237千食客传世世汤包 新民街1887号200平方方米638133877老家锅贴临临安店 锦江路1771号150平方方米638022777欢乐时光美美食城城中街637166082农家乐潜阳路3663号638833245（略）4、招商比比例说明：商业街总建建筑面积22.8万方方，一、二二期合计约约2.3万万方，具体体招商面积积和比例如如下（业态态之间可根根据实际情情况互相穿穿插，其中中学生服务务店、娱乐乐店、家居居生活店、休休闲店、旅旅游特色产产品店可渗渗透到其它它主题街之之中）：街名面积（M22）单间平均面
17、面积（M22）数量（约）占总量比例例餐饮主题街街850015057 36.966%大学商街12006020 5.22%娱乐主题街街250017015 10.877%购物主题街街590015039 25.655%家居生活主主题街260014019 11.300%休闲主题街街13002007 5.65%旅游特色主主题街10007014 4.35%合计2.3万MM2（三期55000方方未计入）170100%四、招商队队伍组建1、组建临临安”筑境商业业管理有限限公司”（11月月份尽快确确定）2、招商人人员人数的的配置与职职责根据工作需需要，我们们将招商人人员定为88名较为合合适。具体体工作分配配如下：
18、招商总经理理（1人）：负责统管管全局，招招商战略及及重要商家家谈判，制制定招商方方案和进度度，安排招招商人员的的日常工作作。招商主管（22人）：执执行招商方方案、日常常策划工作作。负责日日常商家的的的洽谈与与签约，协协助招商总总经理与重重要商家的的洽谈。招商代表（55人）：由由主管经理理安排具体体招商工作作的接待与与跟进，各各业态招商商进行初步步的接待与与洽谈，每每人负责11-2个业业态；部分分人员可由由销售人员员兼任。主力店由招招商总经理理负责统筹筹和接洽。3、招商办办公地点因整个招商商需和销售售配合，建建议在销售售展示中心心设招商咨咨询点，另另在现场设设一招商办办公室，作作为签约和和客户咨
19、询询场所。（1）杭州州销售展示示中心招商商咨询点（杭杭州现场办办公室）（2）临安安销售展示示中心招商商咨询点（临临安现场办办公室）（3）各种种展示会设设立招商咨咨询点4、招商奖奖励制度招商公司的的收入为：三年租金金的年平均均值的1/12员工的收入入为：工资资+奖金招商主管：月薪30000元/月 奖金为招招商顾问平平均奖*岗岗位系数（建建议1.221.5）招商代表：月薪15500元/月 奖金金为招商项项目租金年年平均值的的1/122*15%或20%5、团队要要求有良好的招招商经验有一定的商商业渠道有良好的沟沟通能力有良好的形形象有良好的职职业技能水水平有一定的道道德规范要要求有勇于创业业的精神有
20、主动招商商的能力五、招商优优惠措施1、关于办办理手续及及税费的优优惠（1）争取取与临安行行政主管部部门联系，以以招商引资资的形式争争取对本项项目经营商商家的一部部分相关税税费的减免免；（三年年内税收减减半，申报报商业街统统一的定额额税） 注：三佳公司司提前申报报 “特色街”，争取政政府对商业业街的支持持，向工商商部门申请请特色街统统一的定额额税收，并并在商街试试经营的前前三年给予予税收减半半的优惠支支持。（2）与主主管工商管管理部门联联系，争取取本项目的的经营商家家办理手续续的简化，同同时代经营营商家办理理相登记手手续；（3）由招招商部们作作为平时商商家与工商商及税务的的联系单位位，以解除除商
21、家的后后顾之忧。（根根据实际需需要，可直直接由个人人专项负责责服务）2、针对项项目欲引入入的商家提提出以下一一些优惠措措施：（1）优惠惠措施表1类型特征租赁面积优惠备注普通商户小商户、例例如杂货店店、小书店店、音像店店、眼镜店店、美发店店100平方方米以下（环北街）免免租三个月月（内街）免租半年1年起租中等商户网吧、足浴浴、小餐饮饮200平方方米以下免半年租金金免1年物业业管理费1年起租大商户、品品牌商户中型餐饮、超超市、品牌牌连锁店200平方方米以上免租1年到到3年免2年物业业管理费，对对个别品牌牌店可考虑虑提供装修修支持具体与商户户详谈，品品牌店不受受面积限制制旅游特色产产品如山货等当当地
22、特产面积不限制制免租2年2年起租3、关于对对商家经营营配套的优优惠（1）对于于部分非常常有影响的的品牌商家家可以从招招商费用中中拨出专门门的款项作作为商家的的部分装饰饰款；（2）针对对提升入驻驻一定数量量的商家采采取免除一一定时期内内的物业管管理费。4、项目招招商中的后后期经营支支持为了使经营营商家免去去因为经营营不善而产产生的风险险顾虑，在在招商期中中还要规划划进入经营营期后的经经营支持保保障。主要要的保障有有：（1）为经经营商家开开发消费会会员，主要要先发展小小区的业主主；（2）在经经营期中定定期为经营营作统一主主题性宣传传广告，统统一的宣传传推广，树树立整体风风格，使商商业街保持持统一的
23、形形象，为商商业街吸纳纳更多的消消费客源。（3）在经经营前期围围绕项目的的风格和经经营主题定定位开展一一系列的主主题性公关关活动，并并力争形成成一种固定定的模式期期举行一次次，这样可可以树立起起自身的经经营品牌；（4）在相相关媒体和和餐饮专栏栏中发布项项目经营的的流行主题题，定期吸吸引消费者者前来消费费。（5）与林林学院后勤勤部或者学学生部联合合，共同打打造特色商商街或大学学生创业园园，服务林林学院，届届时可举办办相关的活活动，吸引引学生前来来消费。（6）利用用杭州世界界休闲博览览会时机宣宣传特产街街内容，为为商家积累累更多的客客源。六、招商推推广在整个招商商推广过程程中，公关关及广告宣宣传是
24、商业业街在推向向市场中必必须十分重重视的包装装过程，商商业项目一一定要宣传传其特色与与独特之处处，才可吸吸引投资者者和消费者者的垂青。因因此在现在在商业市场场竞争日益益激烈的市市场环境下下，要获得得商业项目目的成功，富富有特色，诉诉求点明确确的公关及及广告宣传传是绝不可可或缺的环环节。1、推广阶阶段通过公关及及广告宣传传，一方面面吸引消费费者，同时时增强经营营者和投资资者信心，促促进招商的的顺利进行行；另一方方面，可以以全面提升升项目整体体形象，培培养主题商商业品牌，推推出系列公公开招商的的广告，两两者结合以以达到最佳佳的销售效效果。以下下为开街前前的推广工工作，分为为三阶段进进行：（1）第一
25、一阶段招商筹备备期（20005年111月）此阶段处于于招商筹备备阶段，主主要工作为为组建商业业经营管理理公司；特特色街的申申报，优惠惠措施的落落实；制定定具体的招招商项目明明细；招商商人员、工工具的准备备。因此在这一一阶段，是是处于形象象推广期，主主要通过对对本项目特特色、整体体形象、利利益点传播播吸引投资资者和消费费者的关注注，销售方方面推广配配合，使之之成为投资资热点，在在短期内迅迅速将这一一项目炒热热，吸引投投资商前来来投资，引引起经营者者、消费者者的关注。这这一阶段主主要目标受受众为商铺铺投资者及及经营者。推广方式式：以系列的软软文、招商商资料的发发送为主结合特色街街的命名等等重要节点
26、点配以报纸纸、横幅等等平面媒体体推广。系列软文文内容以介绍绍筑境风情情商业街的的特色、经经营理念为为主发布媒体以以钱江晚报报为主，临临安当地媒媒体为辅发布频率：每周一篇篇，延续一一到两个月月招商资料料发放包括项目折折页和招商商手册发放时间：11月220日开始始发放对象：项目招商商的目标客客户和一些些购买商铺铺的投资者者报纸平面面广告传达特色街街的命名信信息发布时间：特色街审审批通过后后发布媒体：今日临安安+生活咨咨讯横幅、彩彩旗庆祝特色街街的立项、命命名发布时间：特色街审审批通过后后发布地点：项目现场场和环城东东路（2）第二二阶段招商进行行期（20005年112月-22006年年3月）基于第一
27、阶阶段的概念念炒作，投投资的眼光光已经被纷纷纷吸引而而来，此时时应重点进进行项目信信息的传达达，开展商商铺的招租租工作及配配合商铺的的销售工作作。在部分分街区开始始试营业时时，吸引消消费者前来来消费，使使消费者与与投资者进进行良性互互动。推广方式式：以报纸、电电台为主，配配以客户通通讯和户外外广告做功功能告知性性诉求。报纸广告主主要以一些些招商信息息、政策发发布为主，配配合销售宣宣传，发布布一些知名名品牌进驻驻信息。发发布媒体以以钱江晚报报为主，临临安当地媒媒体为辅。并并有针对性性的在温州州、台州等等目标销售售、招商地地区的主流流媒体发布布信息。同时可在项项目外观包包装上配合合一些大商商家的进
28、驻驻和试营业业挂出横幅幅和彩旗，传传递信息，营营造商业氛氛围。招商信息息、政策发发布选择媒体：钱江晚报报发布方式：四分之一一版平面广广告+说明明性软文发布时间：12月初初、1月初初（暂定）电台信息息发布配合销售推推广，发布布招商信息息、政策发布时间：12月开开始，延续续至开街招商推介介活动（品品牌商家签签约仪式）召开时间：元旦前后后和3月初初（具体时时间视招商商进展程度度而定）活动内容：与品牌商商家签约，传传达招商信信息媒体配合：临安主流流媒体跟进进报道，增增加项目影影响客户通讯讯每月制作一一本介绍项项目信息和和招商进展展的宣传资资料以邮寄或上上门拜访的的形式传递递给目标客客户 用以联系接接触
29、过的客客户，稳定定有意向的的客户，传传达项目进进展信息（3）第三三阶段开业推广广期（20006年44月-20006年55月）通过第二阶阶段的招商商推广，此此项目商铺铺招商基本本完成，此此阶段广告告任务转为为主要吸引引消费者进进行消费，以以稳定商家家。本阶段段主要依靠靠项目周边边的户外广广告牌维持持记忆，在在节点或重重大活动时时则配合促促销适量投投放报纸广广告和发放放宣传单页页。推广方式式：以报纸、DDM为主，配配以项目外外部包装做做告知性诉诉求。以试营业、促促销活动等等告知性的的报纸广告告为主，配配以软性文文章报导，描描述筑境风风情商业街街的时尚风风情生活，发布媒体以临安当地媒体为主，钱江晚报
30、为辅。在有重大的推广活动或节点时可配合宣传单叶，增加投放。软文投放放描述筑境风风情商业街街的时尚风风情生活发布媒体以以临安当地地媒体为主主投放频率：每周一篇篇投放时间：8月至99月开街试营业和和正式开街街报广传达项目试试营业和正正式开街信信息，增加加项目影响响，吸引消消费者注意意。投放时间：试营业和和正式开街街前一周试营业广告告发布选择择临安当地地媒体发布布正式开街街广告正式开街广广告发布媒体以钱钱江晚报为为主，临安安当地媒体体为辅，并并结合DMM投放VIP优优惠卡发放放在正式开街街前向筑境境业主及贵贵宾客户发发放风情商商业街VIIP优惠卡卡，培养稳稳定客户。项目包装装户外广告可可在正式开开街
31、前一月月更换内容容，传达开开街信息项目现场布布置小品、彩彩旗、横幅幅大型广告告牌等商业业元素，增增加商业氛氛围2、针对性性推广要点点（1）针对对外地客户户：外地客户对对临安，对对筑境风情情商业街的的项目并不不了解，因因此针对此此类客户，对对临安整体体情况和筑筑境风情商商业街概况况的介绍必必不可少。诉求要点： 安的地理位位置 安的经济状状况 临安特产、文文化 临安的商业业状况 临安的发展展前景 临安的城市市规划 临安城北的的发展状况况 临安城北商商圈的形成成 筑境商业街街的概况 筑境商业街街在城北商商圈中的地地位钱王故里 生态名名城 数数字临安 商业先先机临安城北 城市副副中心新商圈、新新中心、
32、新新财富2.8万方方体量商业业，城北商商圈引擎（2）针对对餐饮类客客户：餐饮讲究集集聚效应，消消费人流，交交通保障，针针对这一客客群，需要要诉求明确确： 境风情商业业街整体商商业辐射力力临安餐饮饮的郊区化化时代固定消费费人流支撑撑畅通的交交通系统保保障邀你共同留留住北城餐餐饮消费的的财富呼应临安餐餐饮的郊区区化时代（3）针对对大学商街街客户：林学院的发发展和筑境境商业街大大学商街的的学院优势势的唯一性性是吸引商商家的重要要因素：临安城市市规划北学学区的规划划林学院概概况及发展展状况林学院在在临安市的的地位筑境商业业街大学商商街接轨林林学院的措措施打造临安唯唯一大学商商街 启启动临安大大学商铺时
33、时代七、招商存存在的问题题及建议本项目就招招商不明确确的情况和和存在的问问题1、项目配配套存在的的问题（1）由于于项目未来来的商家（内内街餐饮）多多存在进行行一些明火火操作，故故此部分商商铺应充分分考虑消防防和环保问问题；（2）由于于商家多属属于消费者者较多的消消费场所，加加之一些烹烹饪要求，应应很好地考考虑通风和和消防设施施；（3）在整整个建筑及及项目步行行街区内应应考虑足够够的广告位位；（4）关于于车辆停放放问题；现现缺乏专门门的地面停停车场。（5）项目目用电线路路在未来承承受的负荷荷较大，线线路的设置置应考虑到到商家使用用的要求，不不但要有照照明电，而而且要有工工作电；（6）项目目应配置
34、有有一定发电电量的发电电设备，以以保障停电电时商家的的经营正常常进行。（7）商业业街离主城城区和林学学院生活区区较远，需需要开设专专线班车。2、项目布布局应注意意的问题（1）由于于现有的单单位标准铺铺面的分隔隔较小，完完全不能适适应较大型型经营商家家的要求，届届时必须根根据商家的的要求调整整。（2）公共共部位装修修到位。（3）二楼楼栏杆建议议调整为玻玻璃铁栏杆杆，扩大景景观视线，增增加2楼商商业价值。（4）整体体商业街缺缺乏商业氛氛围，应加加强主要入入口处的商商业氛围营营造。3、招商应应具备的条条件的要求求通过对各经经营商家的的接触，我我们认为要要有效的开开展招商不不能匆忙行行事，必须须进行充
35、分分准备，具具有完善的的招商资料料，有全面面的招商应应对策略后后才能启动动项目招商商工作。在自身氛围围营造上一一方面要强强调未来的的商业氛围围，取得相相关证明资资料，另一一方面一定定要营造现现场的人气气，以便商商家进行考考察时树立立经营信心心。4对于项目目招商条件件完善的相相关建议（1）一定定要解决现现场停车的的问题,开开辟出步行行街的附属属停车空间间；（2）一定定要的水、电电、气、消消防等相关关配套上有有针对性地地进行配置置，以满足足项目的经经营要求；（3）要详详细做好项项目的经营营管理规划划和经营运运作规划，以以保障经营营者的长期期经营；（4）在商商铺的适当当位置也应应考虑一些些排污管道道
36、甚至预留留卫生间区区域；（5）项目目经营区域域分布规划划可以较为为灵活地根根据大客户户的实际要要求进行灵灵活的划分分；（6）在主主要入口设设置小品，增增加商业街街入口的商商业氛围，吸吸引人流，（7）开设设专线班车车，方便主主城区及林林学院客户户前来消费费。（8）在招招商中应重重点针对具具有连锁性性质或特许许经营性质质的商家展展开重点突突破。通过以上工工作，建立立起本项目目系统的招招商体系，展展开有效的的招商运作作。八、招商费费用预算招商的费用用预算（费费用预算截截止项目开开街，其中中部分费用用与销售是是连通的）招商费用表表（20005年111月1日-20066年6月88日）项目分项费用预算（元
37、元）备注1招商手册印刷（50000册*3元/册册）15,0000可能增加量量2其他基本资资料文本包括招商说说明、招商商商铺平面面图及面积积、招商业业态比例和和业态细分分、销售价价格表、租租赁合同范范本合作经经营合同范范本、物管管文本、装装修要求、商商业管理文文本交通、环环保、工商商、税务等等方面的优优惠政策、经经营商户经经营手续办办理简化文文本、招商商负责人及及相关人员员的激励制制度文本10,00003其他宣传资资料DM（3万万*0.22元）6,0000海报、PPPT等10,00003招商推介活活动招商说明会会或招商发发布会30,0000品牌商家签签约仪式10,0000客户局部沟沟通活动5,0
38、0004商业氛围包包装各未入住店店面包装（初初步匡定440家*5500元）20,0000旗帜条幅包包装、宣传传户外包装装等10,00005人员工资招商团队工工资（总经经理20万万、主管22位16万万，招商人人员5名225万）610,0000招商客户间间接推荐奖奖金50,00006媒体报纸（当地地报纸、杭杭州报纸和和异地报纸纸,主要计计算杭州报报纸和异地地报纸,整整版3次445万,半半版8次880万,其其他10万万）1,3500,0000杭州电台200,0000房交会杭州州房交会和和临安房交交会、异地地房交会各各一次（88万+3万万+6万）170,00007开街活动大型开街活活动、活动动准备、活
39、活动邀请费费用、活动动场地费用用、活动宣宣传资料费费用）10,00008合计2,5066,0009大型租赁客客户租金补补贴或装修修补贴按实际发生生计算10招商代理费费用另计如不考虑一一些大型租租赁客户的的租金补贴贴情况，到到项目开街街为止的招招商费用可可控制在2250万左左右。九、商业街街开街活动动及促销、推推广活动计计划商场主题可可透过商场场举办的推推广活动，公公关宣传手手法把形象象建立起来来，经过开开业前的一一轮报纸软软性文章，告告知性广告告和项目包包装方面的的推广，顾顾客已有一一定程度认认识本项目目，因此，开开街后的宣宣传工作，则则着重于活活动推广方方面。1、开街活活动：筑境境风情嘉年年
40、华以“嘉年华华”作为主题题，在开街街后推出为为期一周的的一连串庆庆祝活动，让让广大的市市民在短时时间内认知知本项目。（2）主打打活动：筑筑境风情嘉嘉年华晚会会与林学院合合作，以林林学院学生生青春才艺艺比赛为主主结合一些些游戏活动动在商业街街内部广场场组织一场场风情嘉年华华晚会。并并聘请比赛赛的优胜者者为风情商商业街形象象代言人，参参与今后的的系列推广广活动。为增加活动动影响，可可增加预算算，邀请符符合项目气气质的知名名艺人到场场表演助兴兴。（2）配合合活动：与商户合作作，在嘉年年华期间发发放贵宾VVIP优惠惠卡，并推推出“吃喝玩乐乐在商业街街，推出三三重大优惠惠”活动，消消费满XXX可得消费费
41、折扣、餐餐饮礼券及及惊喜刮咭咭一张参与与实物抽奖奖活动等。每日指定时时间举行表表演及抽奖奖活动： 时装表演 歌舞表演 问答游戏（与与现场观众众同乐） 压轴大抽奖奖等（3）媒体体配合：联系临安当当地媒体作作专题专访访。结合钱钱江晚报软软文、报广广，增加开开街庆典效效应，提高高本项目的的曝光率和和知名度, 吸引更更多的新顾顾客。备选活动：冠名赞助助森博会开开幕演出2、 商业街一年年内促销、推推广活动计计划广告宣传初初期通过硬硬性广告的的轰炸来达达到广告的的实效，到到以后的维维持期，软软性的公关关则显得更更为重要。根根据具体的的招商情况况，需要业业主及商户户长时间投投资在宣传传活动上，通通过举办各各
42、种节日性性和季节性性的专场活活动，进一一步体现筑筑境风情商商业街的价价值所在，促促进商业街街的宣传与与推广（1）黄金周美食食节临安特色色野味美食食周时间：20006年110月内容：结合合黄金周的的临安旅游游旺季，推推出临安特特色野味美美食节，以以吸引外地地客户，增增加商业街街的知名度度。（2）美丽丽的临安临安风情情摄影展时间：20006年111月内容：与临临安宣传部部门合作，在在商业街内内举办以美美丽的临安安为主题的的临安风情情摄影展，以以吸引参观观人流、增增加商业街街在临安的的影响。（3）圣诞诞狂欢夜系列休闲闲娱活动时间：20006年112月内容：以时时尚parrty为主主题，结合合街内休闲
43、闲业态组织织圣诞狂欢欢活动，吸吸引学生和和临安的年年轻时尚人人士。（4）欢聚聚风情节元宵灯会会美食节时间：20007年22月内容：利用用元宵节庆庆，在美食食节内举办办元宵灯会会结合灯展展，猜谜送送优惠的系系列活动，吸吸引消费。（5）20050电脑脑节IT产品品展示周时间：20007年33月内容：与林林学院和街街内数码店店合作，举举办主要针针对林学院院学生的22050电电脑节，结结合电子竞竞技比赛，装装机比赛，特特价IT数数码产品展展，促进消消费，烘托托商业氛围围。（6）黄金金周风情购购物节时间：20007年55月内容：结合合五一黄金金周，推出出风情购物物节，在商商业街内消消费，满百百就送消费到XXXX就送VVIP优惠惠卡。（7）六一一儿童节健健康宝宝活活动居家产品品展示周时间：20007年66月内容：结合合六一儿童童节，推出出临安健康康宝宝的评评选活动，配配合居家产产品展示，扩扩大影响，刺刺激消费（8）夏日日激情筑境纳凉凉啤酒节时间：20007年88月内容：与街街内酒吧合合作，推出出筑境纳凉凉啤酒节，结合免费畅饮等游戏活动聚集人气。